房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制2011年1月27日一、可研階段成本控制的工作重點主講內(nèi)容：二、設計階段成本控制重點三、招標階段成本部門的其他控制重點四、合同履約階段成本控制重點五、三邊工程成本如何控制六、變更洽商控制的重點七、施工索賠管理八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制九、竣工結(jié)算階段成本控制重點十、總公司、項目公司成本管理體系一、可研階段成本控制的工作重點可行性研究：運用多種科學手段綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在財務上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風險能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學的依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾娴慕Y(jié)構(gòu)和內(nèi)容1、總論：項目背景、概況、問題和建議2、市場調(diào)查與預測：為可研的重要環(huán)節(jié)，內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)查、產(chǎn)品供需預測、價格預測、競爭力分析、市場風險分析3、資源條件評價：資源可利用量、資源品質(zhì)情況、資源賦存條件、資源開發(fā)價值4、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案比選、推薦的建設規(guī)模與產(chǎn)品方案5、場址選擇：場址現(xiàn)狀、場址方案比選、推薦的場址方案6、技術方案、設備方案和工程方案：技術方案選擇、主要設備方案選擇、工程方案選擇7、原材料燃料供應：主要原材料供應方案、燃料供應方案8、總圖運輸與公用輔助工程：總圖布置方案、場內(nèi)外運輸方案、公用工程與輔助工程方案9、節(jié)能措施：節(jié)能措施、能耗指標分析10、節(jié)水措施：節(jié)水措施、水耗指標分析11、環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護措施12、勞動安全衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設施13、組織機構(gòu)與人力資源配置：組織機構(gòu)設置及其適應性分析、人力資源配置、員工培訓14、項目實施進度：建設工期、實施進度安排15、投資估算：建設投資估算、流動資金估算、投資估算表16、融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務資金籌措、融資方案分析17、財務評價：財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇、銷售收入與成本費用估算、財務評價報表、盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析、財務評價結(jié)論18、國民經(jīng)濟評價：影子價格及評價參數(shù)選取、效益費用范圍與數(shù)值調(diào)整、國民經(jīng)濟評價報表、國民經(jīng)濟評價指標、國民經(jīng)濟評價結(jié)論19、社會評價：項目對社會影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風險分析、社會評價結(jié)論20、風險分析：項目主要風險識別、風險程度分析、防范風險對策21、研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點描述、主要對比方案、結(jié)論與建議可行性研究的重點市場調(diào)查、產(chǎn)品方案、財務評價二、設計階段成本控制重點1、執(zhí)行設計標準2、推行標準設計3、推行限額設計4、設計方案優(yōu)選5、價值工程應用6、項目設計的經(jīng)濟評價設計階段是成本控制的關鍵階段。設計一條線，投資千千萬。初步設計階段：影響投資75%～95%技術設計階段：影響投資35%～75%施工圖設計階段：影響投資5%～35%設計階段成本控制重點1、執(zhí)行設計標準設計標準的作用：1）對規(guī)模、內(nèi)容、建造標準進行控制；2）保證安全性和使用功能；3）提供設計必要的指標、定額、計算方法和構(gòu)造措施；4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)；5）減少設計工作量，提高設計效率；6）促進建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設進度。2、推行標準設計通用的標準圖、通用圖和復用圖。采用標準設計可加快設計進度1～2倍，節(jié)約建設投資10%～15%。3、推行限額設計按批準的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計。即將上階段設計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更。限額設計控制工作的主要內(nèi)容1）重視初步設計的方案選擇2）嚴格控制施工圖預算重點在工程量控制方面3）加強設計變更管理4）強化指標管理如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量，鋼筋含量等；安裝工程設備的國產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比等4、設計方案優(yōu)選5、價值工程應用

優(yōu)化設計方案價值工程（ValueEngineering，VE）又稱為價值分析（ValueAnalysis，VA）是一門新興的管理技術，是降低成本提高經(jīng)濟效益的有效方法。所謂價值工程，指的是通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務的價值。

價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學比例式表達如下：價值＝功能／成本，即“V＝F/C”。這條提示了“用最少的投資，爭取最大效益”的五條方法：

（1）保持開發(fā)項目功能不變，降低項目投資。

（2）投資不變，提高項目功能。

（3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。

（4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。

（5）運用新科技，新技術，既提高功能，又降低項目投資。

6、合同措施采用合同措施，有效控制造價針對目前設計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。應在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。項目設計的經(jīng)濟評價影響工程設計經(jīng)濟的主要因素：建筑的設計有技術性，更包含設計的科學性和經(jīng)濟性，研究和分析設計經(jīng)濟的影響因素，對尋求工程設計經(jīng)濟效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。影響建筑設計方案經(jīng)濟性的主要因素有以下八個方面。1、建筑造價構(gòu)成比。建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟效果的方向。2、戶型。小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內(nèi)墻多，相應墻面抺灰、管線敷設安裝單方造價就高。3、層高。室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，節(jié)約能源，提高建筑密度；節(jié)約用地，同時，也有利于節(jié)省市政投資。4、層數(shù)。高層建筑可以節(jié)約用地，節(jié)約市政投資。5、建筑的平面形狀。一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應地越低，施工也經(jīng)濟。6、建筑的單元組合。合理安排建筑的單元組合，能提高設計方案的經(jīng)濟效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎、屋面等部位的造價。7、結(jié)構(gòu)配筋。結(jié)構(gòu)工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。8、建筑結(jié)構(gòu)形式?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設計方案經(jīng)濟性的一個重要因素。

設計階段成本控制案例(一)某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可。這種設計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視。設計階惰段成本絡控制案且例(二)房地產(chǎn)方耽案設計階競段的成本籮控制流程一、重視布市場調(diào)查郊和工程可哄行性論證送工作，加動強投資決樸策的科學掉、公正、浮客觀和程爺序化。二、認臺真編寫遠設計任僑務書，覽提高設冒計任務薄書的編唯制深度丸，以切寶實起到訓控制投暑資的作注用。設截計任務韻書是建穗設單位隨對投資籍意圖、聯(lián)所需功賺能和使獅用價值蒸正確分奪析后，淺將待建津項目的斷開發(fā)理荒念、營乓銷主題拖、規(guī)模州、使用增功能、嫂工藝布繞局、建銀筑風格器等要求頑具體化按反映，晴它是設姓計單位衣編制設賴計文件同的主要及依據(jù)。三、做好伍建筑方案丹的征集選禍擇完成設米計任務書仇后，選擇泉幾家有技詠術實力的懷設計單位泡，或資深委、知名設宴計人進行舟設計方案嗓競賽，征吩集建筑設燃計方案，灑然后組織城有關人員尚對競賽方伏案進行評韻比、選擇懂、優(yōu)化，模評比應側(cè)易重以下幾刪方面：1、設咬計構(gòu)思怖的超前軋性：目前的市越場發(fā)展變門化速度很責快，加上信房地產(chǎn)開抗發(fā)項目周肚期一般較箏長，建成鑼產(chǎn)品對市斬場的適應侵滯后性，交對建筑使逗用功能的勺設計應考勉慮適度超澤前，以免嫩建成即落劃后的情況防發(fā)生。例規(guī)如，要研耳究轎車進告入家庭后獨住宅市場慈如何升級旗的問題。2、建征筑平面挑布置的繡合理性毯：從目前臥的市場獨需求特竟征來看英，建筑疊的平面蠶布置、櫻戶型的遠好壞具明有十分和關鍵的棕作用。礦規(guī)劃設積計要依宮據(jù)小區(qū)依的基本繁功能和汗要求，緣瑞充分考曉慮建筑賊物的性滅質(zhì)、用澤途、目開標客戶篇對使用經(jīng)功能的綿要求及喪其居住暑、生產(chǎn)啞、經(jīng)營黎等活動殿的特點拒與習慣辛，合理覽地安排椒住宅建旁筑、公虧共建筑芬、管線睜、道路燙、綠地根的布局滑，建筑檔平面既然要使用執(zhí)功能布渴置合理冷、面積榴利用率斬高。建晴議公司潛內(nèi)部安俱排專人逢組成戶暫型研究余攻關小管組，一拜方面建摟立戶型塑評價科蟲學體系芳；另一乓方面通廊過對各廟地尤其厚本市暢都銷戶型勸的深入當調(diào)研后屠提出幾湊種方案瞧，由相蹤蝶關部門吃廣泛討察論，甚習至組織來意向客就戶參與迅座談。豎向設柿計要因面地制宜離，依山昨就勢，環(huán)避免大襖填大挖跳，增加污土石方屆和基礎岸工程費它用。要搏保持住琴宅的通蟲透性，袋注意立殃體造型黨的簡潔職大方和微層次錯碰落有致乎。住宅搞的平面站布置，蓋在可能健的情況網(wǎng)下，要才盡量縮暑小外墻循周長系曬數(shù)（外魄墻周長嶄與建筑派面積之沙比）和譯結(jié)構(gòu)面夜積系數(shù)浩（結(jié)構(gòu)嬌面積與桃建筑面帥積之比褲）。在勤滿足住巖宅的基饞本功能揮，保證輪居住質(zhì)細量的前召提下，擔加大住真宅的進植深，對孫降低造溝價有明表顯的效量果。住蚊宅的總循體平面源布置應摸該注意份環(huán)境景憲觀的營號造，平敗均分配番景觀?？椥^(qū)內(nèi)變應注意拖通道的思合理布粥局，人抱車分流稅。3、建筑委風格的策洪略：建筑風多格的功予能一是絕美觀，燈另一個摘是識別抗，即類梳似于V變I的作匯用。良委好的建降筑風格盤對樓盤遷的促銷拐起著其銷它廣告狹宣傳形連式難以頸比擬的繼優(yōu)勢，克也會對驚促銷費數(shù)用的節(jié)訓約起作挎用。建雕筑風格散的策略廈應注意玩以下幾擺方面：1)建代筑風格應匪處理好與塞周邊建筑踏、周邊環(huán)決境的協(xié)調(diào)艘關系；2)喇目前建星筑風格撞仍然不艱是購房肆者考慮悔的重點混因素，苗但隨著余居民收墓入水平噴的提高慈，必然董會在這掃方面提拼出更高囑的要求繪；3)建筑風抬格的選矩擇：普期通居民茫更傾向韻于接受緊“有豪貸華氣氛貴”的住殺宅，尤酒其是“天歐式”緒風格接生受程度丘較高，底而對開巧發(fā)商宣趟傳推廣熟的各種錄流派和須口號不糞太敏感旺；而收士入水平切高、知憑識層次倦高的購警房者一協(xié)般會對效建筑風陽格有更幫高的要翅求。開禍發(fā)商應厭根據(jù)項取目策劃指、目標孤市場定咸位給設腐計人員遣以更多散的指引答，以便鍬建筑風附格的確逃定既適蠶合市場拋需求又祥有效降惠低成本筆。4)應重視齡建筑風庫格與其元成本的稀關系，精研究建娘筑風格連增加的申投入與駐其對項法目價值爆提升所墨起的作漢用對比使研究，含選擇性抹價比高見的建筑啞風格。4、做好初勇步設計階布段結(jié)構(gòu)承妄重體系的琴比較選擇無工作：建湊筑方案確蓬定后，即餃轉(zhuǎn)入初步繩設計，此蓮時控制投躁資主要是源做好基礎但及結(jié)構(gòu)的盾選型工作緊。5、在預宗定概算腐限額內(nèi)坊做好施擇工圖設譽計：對川不同設疤計及材荷料進行辟成本研紐奉究，向攤設計人控員提出借成本建戴議，協(xié)吊助他們利在投資孤限額范縮慧圍內(nèi)作謠好施工象圖設計敞。6、做好施廚工圖紙的躁會審工作陽，將圖紙片中的質(zhì)量仿隱患消滅銜于萌芽狀驗態(tài)，盡可徑能避免后多期發(fā)生變喂更導致成抖本的增加曬。成本控制爭的運作機韻制一、嚴晶格合同付審查制耳度，強污化成本告費用支裕出審批威制度，訂重新核且定審批由職權(quán)范聰圍，實懼施獎罰良制度。二、完偉善成本寨預測、唯成本結(jié)夢算和成關本監(jiān)控若體系，押對項目匆運營的稅盈虧有曉著高度互靈敏的難顯示和妄反饋。三、建誼立項目搜成本的剃后評價破制度。四、堅撞持技術精手段與序經(jīng)濟手槳段相結(jié)贈合：1、組織堪上：明沾確項目醬組織結(jié)三構(gòu)，使遞投資控鍛制有專謠責小組時跟蹤，足如由相纖關人員街組成投亞資控制霞委員會據(jù)來專責夢項目的格投資營掃運，促艷進管理鋤職能分莫工的科沙學化和格規(guī)范化辰。2、技術帽上：重寨視設計繡多方案呼選擇，夾及處理鑄各種問熱題的多冠方案選儲擇，嚴芒格審查災和監(jiān)督第初步設興計、施政工圖設冬計、施鑼工組織宴設計，絲式深入技蜘術領域守研究節(jié)宰約投資街的可能味。另外盾，要認促真研究射、嚴格躲控制建清設工程微施工合控同的簽刻訂，探斑索節(jié)約叮建安造拔價的可絞能性。3、經(jīng)濟合上：動斬態(tài)地比仰較投資凳的計劃磁性和實恭際性，飄嚴格審晝核各項虛費用的殃支出，偷采取對占投資節(jié)猜約的有軟力獎勵梢措施，堅鼓勵公少司地產(chǎn)念口有關鏈員工及歲承建商怨積極提錄出各種摘降低成青本的建蒜設性方母案等，旅把項目浴投資控挎制觀念瓦滲透于吃每位員崖工頭腦踐中。五、嚴格謹遵守成本五和費用開里支范圍，淘劃清各種潤費用界限撈，保證成浩本的真實視性、科學嫩性和可比殲性。六、劃清倍各期成本蕩與各個成晝本核算對遙象之間的雨界限，企喝業(yè)應按月您結(jié)算開發(fā)講費用，計閃算開發(fā)產(chǎn)組品成本。七、實湯行成本猛管理責青任制，兇對成本順實行全抵員管理棉。發(fā)動積廣大職居工參與捏成本管賺理，把保成本管謀理納入定崗位責爭任制，摧并做到號責、權(quán)姑、利結(jié)苦合。把初成本費陣用指標楚層層分繪解，按授干什么擋管什么晝的原則佛，把小笨指標分皂別落實淡到有關討職能部飽門，可錄采取部層門經(jīng)理摔負責制爽。八、酸加強成兩本預測乳、計劃裙、核算羞、控制突、分析迎、檢查輩，努力旁降低開袍發(fā)產(chǎn)品筆成本。三、招標階段味：成本部仆門除了工痕程量清單卷外的其他速控制重點1、確定括合適的膜合同價燈格：固握定價、錘可調(diào)價扔、成本胖加酬金省。①固定價爛：固定總畢價、固定理單價②可調(diào)價蔬：可調(diào)總瘡價、可調(diào)準單價③成本加汪酬金：成毛本加固定我百分比酬鴉金、成本尚加固定金管額酬金、痛成本加獎省罰、最高僑限額成本禽加固定最葵大酬金各種合同礙價格的適攝用條件1、固筒定總價妙：發(fā)承嫩包雙方濤均不能霉以工程禿量、設魔備和材草料價格暈、工資熊等變動沒為理由綠，提出拳對總價愿調(diào)值的按要求。適用條件臨：設計深垃度已達到倦施工圖設紐奉計要求，蹄圖紙完整后齊全，項蓬目范圍及冬工程量計濾算依據(jù)確爭切，不會防出現(xiàn)較大傳的設計變炮更，報價鉤工程量與桐實際工程慘量無較大略的差異；悶規(guī)模較小呀，技術不劍復雜的中膜小型工程炕；工期較猛短，一般壟在一年以熄內(nèi)。2、固娃定單價1）估娛算工程過量單價桌：在實物際工程訓量與報驢價工程棚量相差軍超過正么負10承%時，聲可以調(diào)躍價。適用條慈件：工稈期長，姐技術復尤雜，不?？捎鲆娮R因素較貓多的工這程；或卷施工圖身不完整蔬或工程若項目內(nèi)譽容、技凈術經(jīng)濟恭指標不伏能明確典、具體桶予以規(guī)服定時。2）純單素價：適用偏于沒有施遠工圖，工克程量不明漢，卻急需姻開工的緊甚迫工程。3、可秒調(diào)價1）可調(diào)恐總價：因憂通貨膨脹擾而使工料憑成本增加討，可對合舞同總價進浪行調(diào)整。固合同中需求注明調(diào)價睬條件約定伙，如鋼材土等大宗材千料的調(diào)價麻條件為正踢負5%到他10%，靈基價如何峽確定？超棵過部分是恥否取費？狹風險如何努分攤？適用條件田：工程內(nèi)更容和經(jīng)濟免技術指標惹規(guī)定很明便確的項目竭，合同工若期一般一愚年以上。2）可腫調(diào)單價煙：由于柄物價發(fā)灶生變化衫或招標葛、簽約河時，因雞某些不趟確定因御素而在采合同中附暫定某酒些分部朱分項工鉤程的單值價，結(jié)調(diào)算時根知據(jù)合同臘約定對遇單價進射行調(diào)整霸，如地著質(zhì)復雜貌的土石特方工程獅。4、成本域加酬金：翻直接成本阿費由發(fā)包滲方實報實會銷，給承環(huán)包方相應氏報酬。適用于丙工程內(nèi)艱容及技開術經(jīng)濟胖指標尚鳳未全面假確定，拌投標報斬價依據(jù)暮尚不充跪分的情耽況下，此發(fā)包方怕因工期葉要求緊總迫，必富須發(fā)包覺的工程魯；或雙困方有著米高度的冰信任，科承包方予在某些何方面有食獨特的板技術、喜特長或誦經(jīng)驗。缺點：發(fā)挪包方對工喇程總價不篩能實施有粥效地控制遠；承包方梢對降低成康本也不感痛興趣。1）成本包加固定消百分比向酬金：冬成本越纏高，酬手金越高螺，極少基采用。2）成本紐奉加固定裹金額酬誘金3）成本加漫獎罰4）最高經(jīng)限額成挪本加固疲定最大駁酬金5、影響譽合同計抖價方式菌選擇的詞因素1）項目幕的復雜咐程度2）工程秋設計工旅作的深地度3）工程施假工的難易片程度4）工程賢進度要廟求的緊課迫程度四、合同履約仗階段成本赤控制重點1、控尺制措施辨：①組織芳措施：獵職能部佛門、專層業(yè)分工沈；編制痛計劃和頭工作流班程圖。②經(jīng)濟凈措施：夕編制資糟金使用銀計劃，辱確定、給分解投拿資控制修目標；子進行工丹程計量出；復核拳工程付鳥款帳單深，防止撿超付；擊跟蹤控俊制，及遍時糾偏遍；協(xié)商閥工程變連更價款塊。③技術澇措施：隔嚴格控爭制設計腹變更；脂優(yōu)化設霜計；審賓核施工小組織設挎計，對役主要施辯工方案循做經(jīng)濟培技術分賀析。④合同賺措施：罰做好施酬工記錄箱，參與捕處理索亭賠事宜壟；參與戲合同修革改、補頑充工作團。2、控制刑重點1）工閘程計量覺：支付置中最關鑒鍵環(huán)節(jié)距，承包市人提報消，工程轎管理現(xiàn)夸場計量趁，成本賢或財務吐現(xiàn)場復框核，計錫算方法箭按合同謹約定或逮統(tǒng)一的款計算規(guī)窩則，如說混凝土崖量的計戚算，不窩計損耗太，不扣書鋼筋含腎量，潤普管費不輪得另計司。2）加憂強隱蔽來工程驗糖收：比魯較易出屈問題的剝部位，鄰多部門炊共同驗筋收確認叼。3）只沸對質(zhì)量任合格和堆合同約挪定、圖旬紙范圍腸之內(nèi)的圈工程計閥量。如為灌注樁占圖紙設位計為3漫5米，英施工單玩位實際筍做了4稍0米，礎只計量芒35米統(tǒng)，按3兔5米付咸款。4）加廢強設計沖變更和誓工程洽徑商管理傳：制定簡考核指醒標，嚴踢格審批爺流程和吐分級授宗權(quán)。5）加劈燕強工程卻變更價篇款管理五、三邊售工程成本籮如何控制1、三邊碌工程2、三邊明工程成時本控制趙重點3、三邊工新程成本控蘆制方法1、三邊凡工程在基本建血設工程中淡，因為某機種原因，辮工程項目公實行邊勘副測，邊設獨計，邊施乏工—三邊暢工程。三置邊工程是合違背工程壇建設基本帆程序的，劣在施工過廁程中的不薦可預見性裙、隨意性祖較大，工游程質(zhì)量和窮安全隱患薄比較突出如，工期不浸能保證。寒工程竣工君后的運行城管理成本參較高。國鄙家或企業(yè)喇一般不主粉張三邊工趁程。2、三邊工某程成本控即制重點大宗材料仙價格：水緒泥、混凝忍土、鋼材量、木材、牽石膏等每桶周核定價楚格；關鍵設備讀甲購：電成梯、空調(diào)融、給水設伯備等；大宗裝魄修材料吳甲控，沾簽署三文方（甲勾方、乙咽方、廠寬家）協(xié)繡議；制定費搬率合同位：確定冷計算和茅結(jié)算的且原則；按圖紙總工程量鐵計量、缸支付和滑結(jié)算；控制設金計變更奮和洽商培：設定翠變更和故洽商支攻付下限教，下限女以上只辨支付直厚接費和杜稅金3、三邊工租程成本控懂制方法1）組建雄忠誠、固精干造珍價管理乖隊伍：均預算工椅作強度化大、涉罪及的部講門多，弓需要預龜算人員鵝完成大犧量的計絕算及測員算工作傾。在“鼠三邊”礙工程中愁圖紙隨毫著工程統(tǒng)進度下鈴發(fā)，下淹發(fā)后需趟要立即硬進行工謠程量計堤算。伴愉隨著工蜘程的進陰行，變紗更洽商豆及工程蒼簽證數(shù)栗量巨大煩。2）明確文相件簽署人瘋的權(quán)限：自一切工程趁、技術及拘經(jīng)濟文件輕，必須按囑照不同額紐奉度按責任扇、權(quán)限授欣權(quán)。3）建立濟完善的忙工程資督料管理筒體系：“三邊”抬工程中圖億紙是隨著奇工程進度墳逐步下發(fā)固的，設計屬時間倉促控，經(jīng)常發(fā)黃生返工，桶導致圖紙徹編號雜亂饞；由于施甲工的同時休進行設計莫的完善工械作，導致雀洽商及現(xiàn)娛場簽證工包作量巨大物，因此應棵建立完善拐的資料管退理體系。鏡工程資料萍基本包括滴：設計圖扣紙、設計辣變更、現(xiàn)伏場簽證、謙往來發(fā)文飄、會議紀搬要、合同約等。造價逢管理部門捉中有專人覽負責資料捉管理。對汁于被替代右的圖紙等慶資料，應雨將被替代關出的圖紙揚保存好，虧以便于核問對及發(fā)生躲返工時計弦算工程量奧，建立資伏料臺帳。4）合同店交底必須抵全面：組測織工程、壩技術人員肅學習合同杜，開工前連成本經(jīng)理粥應依據(jù)總綢承包合同熄編制合同存交底文件瓣，將與工炸程、技術硬及其它部遇門有關的邀合同條款膠向相關人愛員交底、建講解，特框別是在現(xiàn)吸場指令、鵝設計變更避的程序及較時限性等撒條款。5）圖紙睬工程量炕計算必僵須及時塵：“三芳邊”工勉程圖紙賴是隨工尤程進度仔逐步下黎發(fā)的，忘各項指竊標及相棒應工程激量是逐譯步計算泛出來的似。6）工襪程變更脊洽商嚴還格管理蜓、及時明會簽。離無論甲燃方還是臥乙方提幼出的工爭程變更書洽商均友應按不房誠同授權(quán)尾，執(zhí)行騙程序和洋時限會吧簽。同繞時經(jīng)濟菌洽商應梢統(tǒng)一編予號，以挺備查閱戲及核對串。7）現(xiàn)糟場簽證釋應及時俊，“三勵邊”工魚程中返椅工、拆染除項目桌必然不否少，遇豈到此類胃現(xiàn)象應楚在實施迫前與乙合方、監(jiān)東理一起毅現(xiàn)場測伏量，確碼認工程委量，履仆行完三社方簽字己手續(xù)后歡及時審劣批經(jīng)濟銳洽商。8）洽商、腿簽證定價翼及時審核燭審批，需喪要認價的確項目及時得認價。最跟好做到經(jīng)蒸濟文件簽舍署后再進砍行現(xiàn)場洽爭商及簽證蹈實施工作王。9）隨時以關注合崇同價格煎，如果倍出現(xiàn)合山同價格先與市場醋價格出僅現(xiàn)明顯茫大幅度叔偏差，羅及時與假乙方溝位通，重設新確認拿合同的誓價格。10）做好甲賓分包工程講的成本管志理工作。六、變更洽商稍控制的重頓點設計變更么管理①發(fā)包人徒要求的毀設計變談更：更改工程奪有關部分港的標高、肌基線、位握置和尺寸牌；增減合深同中約定煉的工程量鐘；改變有隆關工程的減施工時間核和順序；噴變更需要苦的附加工泉作。②承包人梨要求的設輪計變更：承包人不悟得因施工瘦方便而要往求對原工政程設計進戰(zhàn)行變更未經(jīng)同意暢承包人擅告自變更或遲換用，承曾包人承擔路費用，并脊賠償發(fā)包樸人的損失再，延誤的澡工期不予炊順延。③設計欠單位要汁求的設致計變更因設計輩規(guī)范或蹄施工規(guī)辯范調(diào)整嫩，設計逼單位可啊以做設煮計變更蜂處理。改但由于架設計深繩度不夠逢或存在慘設計缺耀陷，或蝴設計中外各專業(yè)紋之間不潤閉合而脾導致的裹設計變尿更，設距計單位厲必須承瘦擔相應司的責任桌?？刂浦卦c①嚴格薯圖紙會擴審制度流，各專北業(yè)圖紙性審核應準該到大盤樣圖、售節(jié)點的仰深度，懷加強設脈計交底闊管理②加強設我計管理，隙嚴格考核厲設計單位懸設計質(zhì)量篩，獎罰分剝明，明確返設計變更拆導致工程奴增加總費歷用上限③嚴格洽審核設企計費支蚊付，必糊須經(jīng)各箏職能部每門，包毅括工程璃、招標羅、造價峰、技術敢等部門貓的審核④對施工報單位提出挨的設計變藍更，凡不帳增加費用江的可適當瓜放松⑤設計厲委托階哈段明確陣設計標薪準，設看計階段斬優(yōu)化各爸專業(yè)設柴計，避淺免進入救施工階斧段再變稍化設計樣標準。⑥凡導樂致費用宰大幅上序升，應檢嚴格控渠制變更價款經(jīng)的確定①合同中壯已有的，干按原價格則執(zhí)行②合同中鄭有類似的藥，參照執(zhí)強行③沒有小適用或改類似的叛，協(xié)商柿執(zhí)行洽商控制母重點1、制定內(nèi)部案洽商考核暢指標，分銷解到各專錢業(yè)或?qū)ｍ椗压こ躺希?、嚴格內(nèi)戒部審核程荒序，一般襖執(zhí)行部門唱提報，相勝關部門（答技術、工跑程、招標身、成本）殺審核，主困管領導審胡批，凡不赴涉及費用灰增加可適僚當放松；3、完善合勇同管理，遞制定洽商茫費用一定券額度內(nèi)由迎承包人承宏擔，超過勢部分只支抓付直接費樹和稅金；4、分級萌審批權(quán)鋪限；七、施隱工索賠綠管理1、概念纖及特征（1）概念耀：因?qū)ο曳截熑伪K，造成末損失，缺給予賠括償或補惑償。（2）特征聚：雙向進的；實協(xié)際經(jīng)濟橋損失或籮權(quán)利損羊害；未牲經(jīng)確認例的單方做行為，編需協(xié)商糾、談判齡、調(diào)節(jié)必或仲裁踐、訴訟崇才能實乏現(xiàn)（與樸工程簽盼證的區(qū)見別）。2、分類（1）按合冷同依據(jù)腦：名示男或默示盞（隱含慕）（2）按目的丹：工期（底權(quán)利）、鋸費用（經(jīng)埋濟）（3）按性膜質(zhì)：①程延糾誤索賠誘：未按顛合同要蜂求提供逮施工或飽條件，盲如未及霞時交付及圖紙、綁現(xiàn)場、并道路等②工程證變更索誕賠：增門減工程牌量或增散加附加掃工程、恩修改設耍計、變薪更施工藥順序等③合同祖被迫終勇止的索努賠：無踩責任方吼提出④工程獻加速索尚賠：加科快施工圍速度，睡縮短工凈期而引頓起承包市人額外水開支⑤意外輪風險和有不可預銷見因素莊索賠：達地下水賺、地質(zhì)威斷層、廟溶洞、竹地下文勾物、地紡下其它紹障礙物⑥其他涂索賠：男貨幣貶潛值、匯克率變化例、物價涼、工資煮上漲、傍政策法鞋令變化3、索賠估的起因①工程唉項目的伶特殊性瓜：工程貝規(guī)模大日、技術接性強、柏投資額洞大、工禮期長、籍材料設捎備價格蔬變化快②內(nèi)外部驕環(huán)境的復槍雜性和多勵變性：技內(nèi)術環(huán)境、梳經(jīng)濟環(huán)境性、社會環(huán)曲境、法律虹環(huán)境的變虜化；地質(zhì)劫條件變化榴、材料價掠格上漲、斥貨幣貶值駕、國家政汁策、法規(guī)到的變化③參與工淚程建設主鏟體的多元圍性：發(fā)包宣人總包人涼、監(jiān)理工島程師、分拍包人、指醬定分包人滿、材料設敞備供應商④工程合圣同復雜性贊及易出錯幕性：合同鴨文件多而媽復雜，措敲詞不黨、溉缺陷、圖傻紙錯誤等4、索賠程凝序①承包人武的索賠提出索段賠要求?。ㄋ髻r垂事件發(fā)抹生28天內(nèi)發(fā)出隆索賠意向桑通知，索扣賠意向通榨知提交后28天內(nèi)遞變交索賠皆報告）審核索徐賠報告終（審核袍索賠申身請，判祝斷索賠本是否成壺立，對碎索賠報摘告的審蘿查）確定合理旬的補償額涉（協(xié)商補競償，處理機決定）承包人爭是否接妨受發(fā)包人的升索賠拒收不合秧格的材料仰和工程承包人未隸能按照指右示完成缺側(cè)陷補救工隸作由于承包挪人的原因澆修改進度么計劃導致躲業(yè)主有額掙外投入拖期違約香賠償業(yè)主為屑承包人吸提供的頑電、氣刺、水等閱應收款饒項未能通站過竣工執(zhí)驗收保修期的囑延長未能補救藍缺陷承包人未支約終止合狗同后的支誰付承包人囑辦理保央險未能伴獲得補店償?shù)牟靠薹炙髻r管理漂的原則合理處岡理索賠遮：從工瞧程整體別效益、場工程總財目標作恰出判斷紹；按照風合同約毅定行事啄；實事限求是及時決期定，處況理索賠劉：減少咽承包人密的索賠毒幾率；鏈防止干巡壽擾事件戰(zhàn)的擴大慘；減少黎矛盾盡可能通年過協(xié)商達構(gòu)成一致誠實信雞用對索賠宴的審查審查索醬賠證據(jù)①合同文濤件中的條典款約定②認可的類施工進度殃計劃③合同話履行中蠟的來往梨函件④施工療現(xiàn)場記記錄⑤施工父會議記救錄⑥工程房誠照片⑦書面指岸令⑧支付進箱度款的單社證⑨檢查和李試驗記錄⑩匯率岔變化表⑾各類己財務憑氏證⑿其他飛有關資幅料審查工房誠期順延捕要求①劃清拿進度拖賠延責任②應在關扒鍵線路上③無權(quán)觀要求承竹包人縮臭短合同都工期承包人杠可索賠汗的費用①人工費搜：增加工鄙作內(nèi)容的削人工費、災停工損失丸費和工作底效率降低鄰的損失費貨等累計，老但不能簡復單地用計肢日工費計猴算②設備圖費：可殲采用機爬械臺班薄費、機絹械折舊籠費、設物備租賃牌費③材料震費④保函手幫續(xù)費⑤貸款利獸息⑥保險費⑦利潤⑧管理費腥：現(xiàn)場管素理費和公艱司管理費審核索賠嶺計算的正豎確性①所采俱用的費辯率是否暴合理、織適度工程量表趨中的單價眠是綜合單幕價，含直肥接費，也卡包括間接賊費、風險灰費、輔助抖施工機械模費、公司謎管理費和滔利潤等的臉攤銷成本狀。索賠中別不應重復兆取費。②停工側(cè)損失中奧，不應技以日工臺費計算晌。不計注算在此取期間的制獎金、成福利等何報酬。材停駛的蛛機械補說償，應響按機械單折舊費架或設備院租賃費廳計算，倚不包括伸運轉(zhuǎn)操國作費用叛。八、如何扣實現(xiàn)成本興動態(tài)控制1、設計質(zhì)南量控制2、招標刊比價3、變更簽程證4、竣工響決算審僻計1、設計質(zhì)靈量控制1）設立脊專業(yè)設矮計管理撈部門，怕進行設縫計管理漏和設計完優(yōu)化工筋作項目規(guī)賣劃設計克的優(yōu)劣想決定項竄目的成摸敗,項目擴刃初設計瓜的優(yōu)劣疲則直接居影響項賓目的成雞本。有單資料分鋼析，設頸計費一庭般只占謝建設工駱程全壽定命費用粉的1%以下，但產(chǎn)正是這小祖于1%的費用雞，對工往程造價紅的影響請度卻占泊到75%。長期賞以來開均發(fā)企業(yè)淚普遍對銀建設項深目設計幻玉階段重絕視不夠道，沒有母專門的瞧設計部彈，開發(fā)階商對設成計方案冷的技術怕經(jīng)濟性銳根本就精沒有一叼個控制富、審查縱和優(yōu)化待程序，向經(jīng)常出清現(xiàn)設計曠過于保茶守、各季專業(yè)不烘配套、陶圖紙不畝校對等告現(xiàn)象，候結(jié)果到抖施工階姜段，施鄭工現(xiàn)場省的洽商付、變更薯、返工拜現(xiàn)象屢蔑見不鮮態(tài)；其實開發(fā)割商早在選秧擇設計單銳位時，就芬應該建立恰起一套甲膊方和設計痛院就設計費方案的溝岡通優(yōu)化程巷序，除了智設計院內(nèi)煮部的優(yōu)化嶺程序，設辭計院與開肺發(fā)商的溝腳通優(yōu)化程腰序也應該閱同時運行辯。比如該孝設計方案兄選取的計嶺算模型是墾否合理，佛地基承載私力取值是必否過于保要守，單樁蠅極限承載遍力是否依撐據(jù)試樁檢綁測報告的輩數(shù)據(jù)，最囑小配筋率傅是否經(jīng)過潛驗算，基嶄礎形式（尤如樁長及抗數(shù)量）、胸底板厚度素、鋼筋含綢量等是否粥可以再優(yōu)杜化、機電界系統(tǒng)的功禾能配置,系統(tǒng)設置詳，設備選呢型等是否丟經(jīng)過價值塞功能的論汽證？所有尚這些都影吃響到設計肯方案的經(jīng)仇濟性。2、招標罰比價1、工程潮招標應弓采取公遲開招標宋或邀請辯招標，仔選擇有甲實力的節(jié)承包商晶；要求脫提供投跟標保證可金和履鮮約保證蘋金；要比考察施按工企業(yè)信的建設典業(yè)績和胖技術裝身備等，態(tài)優(yōu)先考周慮近期褲建設業(yè)絲式績與我凍們擬建烈工程相呀同的施驢工企業(yè)僚，特別次要求承這擔此項偵目的項市目經(jīng)理吉未出任疏其他項阿目的項啟目經(jīng)理銷；考察山施工隊變伍的資支信情況測，資金斤不足的勝企業(yè)可絕能將工侵程款進疼行設備歌的投入拳，負債蹄經(jīng)營的鋸企業(yè)可惑能將工嚇程款充編抵企業(yè)影債務，莫這些都雜將造成闖工程款之難以到朋位，制屢約工程越進展，師影響投值資效益甚；考察須施工企懂業(yè)是否鵝具有足咳夠的技脫術實力朱，它不菠僅使施肯工企業(yè)圣自身的否生產(chǎn)、稍經(jīng)營實壟現(xiàn)高效板、優(yōu)質(zhì)架、低耗攪，也使霉施工企坡業(yè)能有袖實力在醉工程造社價上給香建設單勞位合理嗚的優(yōu)惠自。2、工程造姓價及相關虜費用應盡傅量包死，斬尤其是地族下工程如土基礎工程啟，排除地償下障礙，族抽水，機明械進出場姨費、塔吊鑼安拆等費凈用在招標黑階段就確歲定下來，鼠以免日后觀結(jié)算時糾瞇纏不清。貓雖然這些險費用具有氣不確定性開，一次性聲包死可能漫會有風險全，但甲乙酸雙方都應程承擔一定獅的風險。促應盡量自貧行編制標波底，工程捕標底要保詠證質(zhì)量，蹤蝶把工程標蠅底控制在堂合理造價放的下限。院應反復審枕查造價水葉平的合理林性，是否厘在投資控絡制的范圍如內(nèi)。3、中標后乏合同條多款的簽戶訂應嚴撕謹、細匯致，工麻期應合屑理，盡片量減少廟甲乙雙畫方責任煙不清日慢后扯皮祝的現(xiàn)象發(fā)。建立嬌建設工皮程施工帖合同的輸審閱會遵簽制度狀。有關屢的責任續(xù)人要熟誰悉建設杯工程施崗工合同喜條款，杯了解建供筑行業(yè)平的一般悄慣例和腔有關規(guī)在范，各們盡其責窯。對直禽接影響悲工程造肚價的有埋關條款盼，如合惑同價款爽調(diào)整的雖條件和秋方式、壇材料市礎場價格坐的取定啦方法等夢，都要惡有詳細配的約定摟。對投滲標包干削的工程從由承包景方采購弟材料和劍設備要停列出規(guī)營格、品茄牌、廠放家和品局質(zhì)要求熟清單。盜要明確餅政策性庭調(diào)整是緩否包含悲在包干完范圍內(nèi)騎。3、變更簽赤證中期控須制的關汪鍵：1）合理控伙制工程變宏更2）確保皂簽證質(zhì)區(qū)量1）合理屠控制工塑程變更工程變更稈：施工技壞術方案的閑變更；材咸料和設備犁的品牌、座性能、規(guī)尺格、參數(shù)熊的變更；灑工程數(shù)量涂和項目的囑變更；功盤能定位和挽建筑規(guī)劃納的變更。為了保返證投資稱的有效未性、功狀能的合為理性和花技術的里可行性御，應建過立工程鉗變更管章理制度棉，明確府工程、遙設計、徒預算等此有關部節(jié)門、有海關人員妄的職權(quán)儀、分工記，對工欠程變更雹的合理膀性、必痰要性、貿(mào)可行性械作出符禽合現(xiàn)場缸實際情哭況的判死斷。如摘果由于譜變更導菠致投資診增加超辭過某一輸額度時,要由投資眉人批準才些能實施。2）確保簽腎證質(zhì)量為了確概保簽證撲的質(zhì)量植，首先蛛應明確負給予工器程簽證扛的條件鞏：由于夫設計圖斜紙變更蝕而現(xiàn)場監(jiān)已完成澆部分或蜘全部施腳工內(nèi)容雄，由此敢造成的竟全部返丸工或部酬分返工箏；由于懶設計圖師紙遺漏底或未作肉準確交鳥代和描努述而造擦成的增啄加工程撇量；合叉同內(nèi)未腦包括、巨而根據(jù)蠶現(xiàn)場實已際情況航必須增拳加的工潤程量；屢為了加落快工程益進度而元采取的怨特殊施特工措施憤；按照碗甲方要煉求發(fā)生拍的不包疼含在合觀同范圍網(wǎng)內(nèi)的增坊加工程型量。對曠于已包味含在合錘同內(nèi)、蜘或按照朋甲乙雙燒方約定平的結(jié)算調(diào)方式中夸已包含學的項目尼，不予睜簽證。其次,要強調(diào)辦駕理工程簽銜證的及時戚性。一道勾工序施工魔完，時間妥久了一些瘡細節(jié)容易毯忘記，如準果第二道邪工序又將危其覆蓋，影客觀的數(shù)擾據(jù)資料就嘆難以甚至拖無法證實的。對簽證歐一般要求塔自發(fā)生之蒼日起20天內(nèi)辦挎妥。其迎次，對貨簽證的宣描述要歡求客觀私、準確煮，要求拐隱蔽簽粗證要以否圖紙為泥依據(jù)，驕標明被匪隱蔽部倆位、項啄目和工框藝、質(zhì)乏量完成笛情況，俊如果被帖隱蔽部府位的工構(gòu)程量在愈圖紙上若不確定畢，還要腿求標明釀幾何尺尾寸，并雜附上簡環(huán)圖。施汗工圖以躲外的現(xiàn)妄場簽證遇，必須框?qū)懨鲿r蠻間、地驗點、事陡由、幾針何尺寸收或原始業(yè)數(shù)據(jù)，侍不能籠時統(tǒng)地簽吵注工程罷量和工功程造價堪。簽證顏發(fā)生后缸應根據(jù)昆合同規(guī)倦定及時絨處理，吩審核應廉嚴格執(zhí)逃行國家半定額及貪有關規(guī)從定，經(jīng)鄭辦人員綱不得隨松意變通哄。要加吸強預見姐性，盡勾量減少親簽證發(fā)彼生。4、竣工頸決算審界計辦理竣熱工決算俗時除了魄依據(jù)政球策規(guī)定欲、合同評、竣工理圖紙，嫩現(xiàn)場簽六證和設炭計變更樹進行審膛核計算兆以外，韻還要堅燈持竣工房誠資料和課現(xiàn)場勘稿查相結(jié)館合的原蹤蝶則進行美決算審蛋核，對顏竣工圖竟上標識靜的尺寸羽，材料難設備型型號品牌殖要進行秤核對抽辛查，以區(qū)確?？⒚坠べY料逼的真實醉性、合陣理性。淡簽證、西變更手液續(xù)要齊泡全，要逢有監(jiān)理跟、工程距、設計翻等部門哪的簽字鍬認可，墻手續(xù)不愚全的不習予結(jié)算劉。根據(jù)規(guī)鐵定套用越定額，綁根據(jù)實熄際施工棍工藝對求定額進篩行必要臘的換算室，尤其桑在鋼結(jié)莫構(gòu)工程屬和精裝奧修工程粥中，如鋪：B2－415全隱框夜鋁合金達玻璃幕帶墻子目桃中，有稿鍍膜玻接璃，鋁鞠合金型憑材等材康料。根熊據(jù)設計星或?qū)嶋H騾施工情毒況，可封能是其蒼他玻璃刻或其他征型號的謎型材，裳型材壁掛厚也不墳一定與段定額設鴨定的一大樣，鋁怠合金含佳量也有商較大不諷同，這嘴些都可壤以據(jù)實亮調(diào)整，卡硅酮結(jié)添構(gòu)膠、捷耐候膠躍也可以青根據(jù)設獵計施工錦斷面的半不同進還行調(diào)整乳，這些獵都會影錘響幕墻貍造價。為了保證當投資的有約效性、功發(fā)能的合理痛性和技術憑的可行性子，應建立巷工程變更尖管理制度莖，明確工摘程、設計帥、預算等槳有關部門耀、有關人沃員的職權(quán)盞、分工，題對工程變信更的合理軟性、必要踏性、可行篇性作出符醫(yī)合現(xiàn)場實鹽際情況的虹判斷。如另果由于變吊更導致投怠資增加超磁過某一額夸度時,要念由投資人疲批準才能塵實施。以上談到喂的都屬于嘩事后控制澡，在決算桐審計中更壩重要的是鹿事中控制趙。預算人嫂員在施工彩過程中，昂要堅持到盲現(xiàn)場了解蠟情況，了憶解施工單灶位落實施磨工組織設示計及施工滑措施情況擊，了解材糧料使用情見況，了解轉(zhuǎn)變更簽證己情況，了勻解工程進嗓展動態(tài)，擊并且及時皂取樣，及師時搜集相身關的文字娃材料，掌聽握證據(jù)。帖對重要材睜料進行市淚場詢價，慚掌握價格險動態(tài)；只域有這樣才叔能提高工爪程計價的蛾準確性，渡合理性。從以上幾款個方面的別分析可以困看出，投叛資的動態(tài)籮控制實際時上是一種禮主動控制鍵，要求充螞分發(fā)揮從砌高層管理下人員到基愚層工作人盲員的主觀絹能動性，便并要求具福有較全面竊的業(yè)務能索力和強烈幕的責任感已。只有這末樣，才能脖在日益激慌烈的房地釀產(chǎn)開發(fā)市謝場中更加狐穩(wěn)健的占禁據(jù)一席之距地。成本動態(tài)甩控制案例嚼（一）房地產(chǎn)粒公司動從態(tài)成本勞控制作銹業(yè)指引1.流程概喝況流程目的堂及時發(fā)校現(xiàn)項目實漿際成本與驅(qū)成本目標趕的偏離并讀預警，最忙終使項目船結(jié)算成本煙在成本目永標的范圍淹內(nèi)。

流棄程范圍椒適用于控傅制不可預遲見的事項著和管理不鐵善引起成暈本變化的芝情況。主導部野門：投沒控中心流程參與枯部門：開擋發(fā)中心、航財務中心暮、總工辦山、材料中獸心、項目艦部部門流萍程中相關誼職責集團領青導1.審批重大巡壽設計變更折。2.按權(quán)限勞審批工累程簽證符。監(jiān)委會1.薦審批各已項目《黃項目動暑態(tài)成本視月報》鑰和《項柱目成本株細項超先支預警障表》。2.審吼核重大設延計變更，粥審批一般巷設計變更旗。3.按扣權(quán)限審批冒工程簽證塞。投資控制礎中心1.編制項目《成本動番態(tài)控制歇表》、《項目動態(tài)鄰成本月報》和《項目成傍本細項駱超支預傭警表》。2.配合設件計變更乒及工程晌簽證實存施前的章成本估記算工作傳。3.建立項目捉動態(tài)成本聞管理臺賬揉。4.建立動同態(tài)成本蛛預警機泳制，根鵝據(jù)每月艘成本分你析結(jié)果跟及時發(fā)條出成本閉預警。開發(fā)中溉心：組束織項目賀設計變泄更實施茶，建立吐設計變象更臺賬竿。財務中心晃：針對成轟本超支項杜目，進行活預算審批鋼?？偣まk栽：若工程料簽證引起型工期變化進，應及時嚴調(diào)整項目豪進度計劃雪。材料中心泥：監(jiān)控市闊場材料設珠備價格信火息波動，鄭及時調(diào)整壩采購計劃婚。項目部像：按霉權(quán)限審難批工程榆簽證，花并組織白工程簽巴證實施怨，建立轉(zhuǎn)工程簽鍵證臺賬盆。2.工作程序2.1影響成儲本的變供化因素2.1.裁1不可預見換的事項范嫁圍：1)發(fā)生工程遲事故或其乘他經(jīng)營活璃動中的事零故；2)發(fā)生法尚律訴訟寨；3)因經(jīng)濟合辦同的對方寸不履行合哄同或與我絲式方在履行鳴合同中有齡糾紛；4)因政府或閃其他單位竭突然以行差政手段（篩如制定法辮規(guī)、政策?。┱{(diào)整收全費、稅率傲、利率標根準；5)發(fā)生原先牽未預見的息情況而增盼加了經(jīng)濟垂合同的補離充協(xié)議、帖對外承擔溪新的責任濃；6)出現(xiàn)了毛未計劃注的對外妨捐贈；7)目標成鞭本預測室時不準唐確；8)發(fā)生設計遣變更；9)市場材發(fā)料設備余價格波俗動；10)其他經(jīng)營辮過程出現(xiàn)笨的意外情鄉(xiāng)豐況。2.1軌.2管理不絮善的范著圍：1)作業(yè)現(xiàn)劇場管理檔松懈，績導致物櫻料被盜恢或被搶采；2)計算不兼精發(fā)生罰多余采過購物資挖；3)為無效勞量動支付了坡勞動報酬今；4)工作質(zhì)量辣低劣引起凍的返工開番支；5)使用過程卡中的浪費油；6)非必需的望計劃外開霞支；7)未能以作市場最腰合理的餃價格購反物或價只與質(zhì)不銜匹配；8)工期拖延據(jù)造成的費神用增加；9)其他管理費不嚴的情隙況。2.2動態(tài)成同本控制鴨方法2.2繭.1由于某些頑成本細項防是在一個銅項目周期址內(nèi)逐年逐添月漸漸開訪支掉的，腹到真正突絲式破該細項關成本目標笨時，都已攻到了項目敗的后期。塘若在項目框后期出現(xiàn)樹許多細項中突破而預前警時，其處實成本早侍已發(fā)生失擇控，為此至我們將動冒態(tài)成本定滋義為

動宰態(tài)成本=合同價占已支付芹部分+變更洽商串部分+預計將要每發(fā)生部分2.2.遺2只要某個田成本細項得即將發(fā)生望超支或很創(chuàng)大可能超旬支（即雖忽然已支付植部分在合歲同價以內(nèi)演，但加上姐預計發(fā)生蛾部分已超壇合同價）膀就必須預抬警，而不莊是成本科榮目超支再保預警。除盒非集團領狼導書面明高確授權(quán)成倒本責任部鑒門可在某挎?zhèn)€成本科怨目細項內(nèi)姥挪項使用艦，投控中俯心可不發(fā)職出預警。2.3設計階段2.3.掘1當《初步設駱計任務涌書》與方案慌設計有餃變化或外者在初駱步設計邊過程中主有重大闖變更，糖開發(fā)中慢心應及今時與投蜻控中心慨溝通，犯估算變怎更對項天目成本還的影響其，報集劇團領導徹審批后罵，調(diào)整存成本目蒜標。2.3.稼2當《施工圖設且計任務書》與初步懂設計有飲變化或剩者在施迅工圖設際計過程蒜中有重薪大變更頁，開發(fā)餐中心應善及時與浩投控中縮慧心溝通學，估算異變更對售項目成敞本的影源響，報輛集團領憐導審批去后，調(diào)房誠整成本盟目標。2.4施工階段2.4.葛1每月5日前，由促投控中心無對合同的竭結(jié)算成本民目標進行款預測，并駁填寫《項目動態(tài)還成本月報》，對成裝本目標計進行分僅析，提爺出相關廣解決建負議，報爪監(jiān)委會他審批。旋若出現(xiàn)冬成本細債項超支綁情況，堡所有成熔本預警零均填寫《項目成本縫細項超支溜預警表》，并按表雖中程序進韻行審批?？袂闆r緊急萍時（如工橫程事故處鎮(zhèn)理）可先堤口頭預警染，但必須皇在三日內(nèi)得補辦書面都審批文件休。2.4豪.2投控中班心每年1月10日和7月10日前，叛與各部牛門核對剪各自負咬責的成晝本統(tǒng)計般情況，倒編制各得項目成在本分析賺報告，蔑對超成賠本目標訂的子目炊，進行鄰分析和道預警，耍并提出辟應對措蹦施，報雨監(jiān)委會隆審核、烈集團領素導審批刻。2.5預警處理2.5按.1不同意使牽用不可預卻見費調(diào)整攪目標成本眼，要求采貝取有效降繩低成本措其施解決。烏如：與要周價更低的笨合作方簽等訂經(jīng)濟合畜同或要求幸項目再作補努力，降斯低政府收居費，以確璃保不超支濟。2.5廈.2對已經(jīng)超謝支的或通稱過努力也斷無法避免翼的即將超德支，需要市使用不可麥預見費調(diào)父整目標成右本，集團申領導審批畢后執(zhí)行。2.5鐘.3當成本佩不可預料見費已肆經(jīng)用完掩，或?qū)⒀豢深A互見費預殿留他用霉，不能淹在成本饞不可預款見費內(nèi)堆調(diào)整時欠，即意兩味著項悼目總成訊本將被穴突破，仿此時應拼寫出總艦成本調(diào)海整的專獸題報告副，監(jiān)委倆會審議撫通過、蓋集團領待導批準涉后執(zhí)行竭。3.支持庸性文件-爭-3.1役.《項圾目成本除管理流丑程》4.相關效記錄--待完善成本動抗態(tài)控制都案例（旺二）某開發(fā)商棟在某商貿(mào)咐廣場項目C地塊的慌基礎設呈計中，撒對某建時筑設計倘院的設蟲計方案凳進行優(yōu)玩化論證新，原基僑礎底板森厚度為500透MM，下沉式脆地下廣場號抗拔管樁棚的數(shù)量為288根，后經(jīng)海優(yōu)化，底米板厚度減庸少150若MM，管樁數(shù)膀量減少20%，雖然拖塑延了幾天勵開工時間敢，卻極大響地節(jié)約了赴成本。動態(tài)成本馳控制在機寒電設計階絨段對造價辛的影響更憤加明顯。渣如：冷卻班塔選用閉泡式還是開苗式，空調(diào)俯機組選用涌多大冷量怖，水泵需館要高轉(zhuǎn)速胞還是低轉(zhuǎn)業(yè)速，是否沈需要青銅欄葉輪等等捉。某開發(fā)幣商在某商固貿(mào)廣場B區(qū)空調(diào)總峰供冷量為264仙00K校W，總供樂熱量8800享KW，空調(diào)系眼統(tǒng)總負荷盜相當大。螺在制冷制敢熱相同的痕情況下，甚選用電制牙冷或燃氣及制冷機組忍會有不同什的投資，哨全年的運員行管理費佳用也有較帥大差別。朗由于用電銳負荷總量攪已定，若帽增加容量些，變電站跌投資巨大脖，而天然惜氣市政管計網(wǎng)由工地服附近經(jīng)過定，經(jīng)過各半種技術經(jīng)呀濟方案的問比較，選舒擇兩臺500萬大卡（賽約5820部KW）溴化鋰茫吸收式冷嶼溫水機，況三臺120徐0萬大卡顆（每臺昨約4218泉KW）離心制府冷機，一仁臺400萬大卡（深約139畢2KW）螺桿制望冷機的方顆案，既充淡分利用了絕現(xiàn)有資源篇，又節(jié)約生了成本。九、竣誘工結(jié)算警階段成肚本控制渣重點1、核對合球同條款：戲按合同規(guī)耀定的結(jié)算訊方法、計華價定額、絹取費標準貿(mào)、主材價覆格和優(yōu)惠憤條款進行濾審核；2、檢查隱青蔽驗收記甘錄：施工滋記錄是否心完整、真述實，驗收恥手續(xù)是否擁齊備，時醫(yī)效性；3、落實漿設計變檔更、洽荒商簽證崗；4、按圖核序?qū)嵐こ虜?shù)鞭量：依據(jù)忽竣工圖、惕設計變更糊單和現(xiàn)場動簽證等進現(xiàn)行核算，不多級審核經(jīng)審批，按露統(tǒng)一規(guī)定榆的計算規(guī)賽則計算工徐程量;5、計價和件計量分開搶，相互制湯約。6、執(zhí)行定妻額單價：削應按合同木或招標約茶定的計價敞定額與計敏價原則執(zhí)音行；7、防止猛計算錯線誤十、總公供司、項目暖公司成本產(chǎn)管理體系1、目標撞成本管指理體系—事前2、動態(tài)黑成本管狡理體系—事中3、成本斧后評估壤體系—事后4、責任成擠本體系—責任與激斧勵機制成本構(gòu)莊成項目開流發(fā)成本:1、土地成考本2、前期鍵費用3、工程成命本4、營銷室成本5、管理成睜本6、財務劈燕成本從成本她的屬性察來看，廊土地成惕本、管潔理費及政財務成中本在項腦目初期固即可大乖部分確待定，其花波動幅停度微小杰，可控陰性相對堡較??；巨前期費逃用、工孤程成本鞋、營銷倆成本則成會因為諒項目本滿身情況已、涉及敞復雜因米素眾多蔽等而出鞭現(xiàn)前后缸測差異聾較大的蒜情況，腰如采取魄有效措贈施，則均可壓縮賀性（可閃控性）也較強。睜因此，昌工程成闖本、營剝銷成本剪是我們鴉在項目掘開發(fā)過青程中進純行成本吳控制的廉重點。著尤以工街程成本啦為重。1、目標重成本管控理體系—事前所謂目標標成本規(guī)是指在暈不同階揀段根據(jù)蝴現(xiàn)有信無息，包扔括原有暫價格指霸標和目域前的價燦格信息坡所制訂袖的項目近開發(fā)成便本計劃蘆，目標斥成本是聽項目在地開發(fā)過犁程中成良本控制納的依據(jù)疑之一，牲也是編雅制成本經(jīng)責任考尾核指標茶的基礎岡文件。目標成鏡本的編厘制一般巖有兩種噴方式：雷總公司羞編制，漂下發(fā)執(zhí)獨行；項脖目公司津編制報撞總公司弊批準執(zhí)盆行。在實際桿操作中左，目標肢成本按鬼開發(fā)進爪度始終哪處于動漂態(tài)調(diào)整贊之中。鉛原則上幫，每一守階段目叉標成本凈的制訂對都是在緊上一階慎段目標技成本的巾指導下護進行的矛，既本糟階段的銷目標成敵本不得昨超過上危一階段蠶的成本胃指標。裳初步設歌計或擴掏大初步牽設計階享段的概均算指標暑不得超迫過可研撒階段的輕投資估進算，施革工圖階板段的預慢算不得勺超過上乏一階段青的概算百，最終絹的各單描位（分頃部）、糠各專業(yè)譽工程的資發(fā)包合趴同價總妨額不得雜超過施雨工圖預屈算指標樹。從流程上棍講，建立后目標成本鑼應根據(jù)項耳目的設計根特點、選盈材用料標吼準、財務區(qū)利潤要求席和類似樓醋盤的成本寸經(jīng)驗，測值算項目的鎖單方建筑親安裝成本轎。然后根誤據(jù)項目特沾點和施工厲分包劃項調(diào)（重點考烏慮施工管他理和合同快管理的需垃要），明霞確各分包仍（專業(yè)、徑專項）工草程承包范慨圍及其相嫌互搭接關圍系，將單嶺方建筑安留裝成本分擴解到各分魄包（專業(yè)番、專項）旬工程上，橋測算各分貿(mào)包（專業(yè)蘋、專項）楚工程的單渠位成本，林檢討是否太與選材用運料標準吻班合，如不孝吻合，調(diào)棵整有關要易求或標準拜，重復上貸述步驟。這個過層程關鍵極是目標領成本的昨市場化何，由于積市場是么經(jīng)常發(fā)以生變化躍的，因傾此在制達訂目標攪成本時右除了要上參照歷和史數(shù)據(jù)仔外，很迎重要一耐點是要傾隨時了氏解市場顛，同時冠成本的途測算一段定要與劫項目的饑定位檔控次相匹經(jīng)配。由于在規(guī)登劃設計階泳段已經(jīng)決公定了絕大駝部分的項島目成本，鑰因此應把勸此階段應啟該作為成議本管理的阻重點。2、動態(tài)成已本管理體鋼系由于市場奏千變?nèi)f化點和開發(fā)過抄程中不可礦預見因素奴，必須對芳整個成本拼進行動態(tài)筆管理。而棍要進行有圣效的動態(tài)外管理，必棄須建立詳養(yǎng)細的和可軌操作的動羽態(tài)成本信販息系統(tǒng)以門及保持動往態(tài)的監(jiān)控敞。首先必須蓋在各部門差建立起動腎態(tài)成本臺戴帳，確?？鞑块T發(fā)濤生的成本樓能及時反街映出來，勁這是動態(tài)烤成本管理最的基礎。其次要確擔保所有的得變更能夠彼得到及時統(tǒng)的管理，賢包括設計婆變更、簽盆證管理和環(huán)顧客的變碎更，因此持必須建立徐起完善的孟設計變更舍流程和簽請證管理流創(chuàng)程，變更睜與簽證前勤的審核是速動態(tài)成本杰控制的基精本手段，波變更與簽施證流程的驕嚴格執(zhí)行溉是基本的莖保障還必須在工