第一部分項目區(qū)位分析

1緊鄰北京中軸線，區(qū)位交通極為便捷，具備了其他項目無可比擬的優(yōu)勢2第二部分項目定位及開發(fā)3

北京四合院作為老北京人世代居住的主要建筑形式，馳名中外，世人皆知。北京四合院所以有名，首先在于它的歷史悠久，自元代正式建都北京時，四合院就出現(xiàn)了。其次在于它的構(gòu)成有獨特之處，在中國傳統(tǒng)住宅建筑中有典型性和代表性。最后，還因為它雖為居住建筑，卻蘊含著深刻的文化內(nèi)涵，是中華傳統(tǒng)文化的載體。北京四合院，這種古代勞動人民精心創(chuàng)造出來的民居形式，伴隨人們休養(yǎng)生息成百上千年，在人們心目中留下了深刻的印象。

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隨著2008年奧運會在北京的召開，古老的北京對世界的影響也會越來越大。向往北京，希望與中國進行合作的國家和企業(yè)將會越來越多。由于它的區(qū)位優(yōu)勢造成土地緊缺，在此地區(qū)改造中，建設現(xiàn)代化的、仿古的、高檔的、有中國的特色的四合院將會是今后投資居住的熱點，將會成為稀缺商品。5

東院·國際

規(guī)劃介紹6

保證小區(qū)路網(wǎng)密度合理的前提下規(guī)劃了部分低等級道路，豐富了城區(qū)道路類型。7景觀系統(tǒng)

增加綠地率是提高居住區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量有效而直接的手段。將居住區(qū)中心地段規(guī)劃為公共綠地。結(jié)合小區(qū)的步行系統(tǒng)、開放空間、帶狀綠化走廊，構(gòu)筑起完善的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，使綠色、生態(tài)的生活方式深入人心。8東院·國際

追求高綠化，生態(tài)和諧

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不但解決了傳統(tǒng)四合院由于胡同較多，使得地區(qū)綠化大多只能依靠院內(nèi)種植的缺陷。同時建設風格配合“水景”為主題，利用中水在咫尺空間內(nèi)藝術(shù)地囊括了自然界中河、湖、溪、泉、瀑等各具特色的景點，形成各具風格的人造景區(qū)。

9餐廳超市臺球咖啡廳增加業(yè)主及周邊居民生活便利性，為銷售提供支持綜合型商場及會所10第三部分項目的特色營銷支持11項目總占地面積：21萬平米總建筑面積：12.88萬平米12四合院建筑總面積：4.04萬平米一進院2.98萬平米三進院1.06萬平米集中型商業(yè)：6.16萬平米沿街店鋪：0.35萬平米13舒適型四合院別墅住宅院型一進式四合院裝修標準2000元人民幣／平方米毛坯房典藏３1套智能化標準基本齊全層數(shù)雙層，帶地下室銷售價格55000元人民幣／平米建筑面積968平米停車泊位獨立地下車庫居住結(jié)構(gòu)一院一戶1415豪華型四合院別墅住宅院型三進式四合院裝修標準2000元人民幣／平方米毛坯房典藏8套智能化標準基本齊全層數(shù)單層，帶地下室銷售價格65000元人民幣／平米建筑面積1320平米停車泊位獨立地下車庫居住結(jié)構(gòu)一院一戶1617四合院銷售方案一進院5.5萬/平米售價約為：16.53億三進院6.5萬/平米售價約為：6.89億銷售均價：5.8萬/平米總售價：23.42億18客戶定位19客群分析1、自住客戶對四合院，中國古建筑氛圍感興趣穩(wěn)定的高收入階層多為二次或多次置業(yè)者非常注重生活的便利性，品質(zhì)性喜好尊貴感覺存在不同程度的投資心理20客群分荒析2、投憤資客戶長期在期周邊投搶資高檔膚公寓別奏墅的投酸資買家注重加寺快出租丑周期，哲降低投肯資風險素，迅速別做出反秧應口碑傳給播的重慮要實施繡者更熱衷焦于能減羊少成本忍的投資桑。21客群階層便分類富豪階凡層中產(chǎn)階級毛上層中產(chǎn)階嘴級中層高級白憲領(lǐng)中上位層普通白知領(lǐng)大眾階貪層22四合院的北銷售策略:一廣告勿：1網(wǎng)站改例：搜狐職搜房釣新浪焦前點等2平面媒欺體例：困報廣M芒ED路耕牌(1公錢里內(nèi))二代鏟理行：全國各大核品牌代理例：金虎網(wǎng)絡灶偉業(yè)粘協(xié)賺成等三外地湖推廣活動動：1國拼內(nèi)：山餡西內(nèi)慨蒙古赤親峰溫玩州等2國外勉：美國蛇澳大利亞需加拿大紡等23商業(yè)搭區(qū)蕩銷售24商業(yè)營銷喪方案商業(yè)總體爹量占地面農(nóng)積：6.53蛋萬平米集中型商奮業(yè)占地面餓積：6.18享萬平米沿街商擺鋪占地樓面積：0.3杏5萬平營米25集中型悼商業(yè)營孝銷分析集中型聾商業(yè)樓纖為三層首層面揚積：約2頸萬平米翠均價虜為9萬謎/平米二層面積：約2板萬平米冶均價細為6萬芽/平米三層面積：約2萬缺平米均功價為3萬飼/平米總銷售失額約為速37.兩08億26商業(yè)定知位紋--租--經(jīng)帝營業(yè)態(tài)我們擬岡定2套邁方案：方案1：稿整盤銷售方案2砍：開發(fā)因商自持27方案1貪--整盤留銷售一短根據(jù)實際慕客戶的條夜件制定合立適的銷售廉戶型在后期銷特售中通過嗚外聯(lián)拓展然，加大代崗理行作用魔，積累有飲效客戶。調(diào)按照客戶奴實際意向釋情況制定青相應的銷痕售方案。鴨但此方案否后期業(yè)主莖自行招商妙或開發(fā)商釋整體招商讀，商業(yè)談脅判中因資拿金問題會愛導致難度于加大，引鳳筑煤巢。二亦規(guī)劃業(yè)態(tài)止，按業(yè)態(tài)攏銷售根據(jù)我以們制定鏡的銷售愉價格，煙按照正單常回報萌周期(碧12-副13年種)計算茂，我項謊目均租村金為1班4-1竭5元/蓋平米。美據(jù)此資寒金價格爐推算可仿支撐此彎價格的凍業(yè)態(tài)是肯高端專腹業(yè)市場帝等。以開此專業(yè)鋤市場的勁特性進較行切分樸銷售，患但此方獅案招商拉必須先旨行，筑飲巢引鳳每。28方案二敞--開誤發(fā)商自泛持詳細規(guī)劃細商業(yè)業(yè)態(tài)哥按此業(yè)態(tài)蟲重點進行對招商工作枝：按商業(yè)雕總體量朵規(guī)劃整纖樓經(jīng)營突業(yè)態(tài)，采采用流夫水倒扣面或出租飄的方式互對外招浙