xx營(yíng)銷(xiāo)——xx商業(yè)銷(xiāo)售策略目錄市場(chǎng)環(huán)境銷(xiāo)售回顧產(chǎn)品分析營(yíng)銷(xiāo)策略市場(chǎng)環(huán)境宏觀市場(chǎng)環(huán)境商品住宅政策——抑制投資投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)通脹壓力及預(yù)期投資需求向商業(yè)擠壓市場(chǎng)環(huán)境宏觀市場(chǎng)環(huán)境CBD東擴(kuò)規(guī)劃落實(shí)，地鐵7號(hào)線的開(kāi)通和廣渠路二期的拓寬，提升了本案商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，拓展了發(fā)展空間。市場(chǎng)環(huán)境宏觀市場(chǎng)環(huán)境CBD東擴(kuò)，為區(qū)域拓展了發(fā)展空間，商業(yè)發(fā)展前景廣闊；住宅投資受限，商業(yè)保值增值性凸顯，迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇；投資渠道不暢，商業(yè)日益成為投資性資本保值增值的避風(fēng)港；小結(jié)：金海國(guó)際金隅鳳麟洲禧福匯金地名京林達(dá)海漁廣場(chǎng)金都杭城珠江帝景世紀(jì)東方城區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)擁有大體量商業(yè)房源的項(xiàng)目只有本案。市場(chǎng)環(huán)境——周邊項(xiàng)目商業(yè)體量小，分布較分散，難以形成互相帶動(dòng)的商圈。市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境——從區(qū)域內(nèi)暫無(wú)項(xiàng)目與本案商業(yè)存在直接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。各項(xiàng)目集中于07-09年上市，均已完成大部分去化，剩余貨量不多。項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)規(guī)模（㎡）商業(yè)占總規(guī)模比例商業(yè)存量（㎡）報(bào)價(jià)區(qū)間（元/㎡）去化率屬性金海國(guó)際6000㎡7%153030000-3200070%不可做餐飲，不臨街金地名京10000㎡8.3%313720000-3300069%可做餐飲，商業(yè)街商鋪金隅鳳麟洲2000㎡7%17018000-3000088%可做餐飲，臨街金都杭城16000㎡4.6%77822000-3000095%可做餐飲，臨街禧福匯10000㎡6%141232000-4000086%可做餐飲，部分臨街林達(dá)海漁廣場(chǎng)111000㎡50%440035000元（均）96%可做餐飲，臨街華瀚國(guó)際6000㎡1.5%21825000（均）96%可做餐飲，臨街珠江帝景65000㎡5.5%588334000元（均）90%可做餐飲，部分臨街市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)分析金隅鳳麟洲物業(yè)形態(tài)：住宅底商主力面積區(qū)間：30-140㎡層高：3.6米物業(yè)費(fèi)：3元/㎡·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：09年10月裝修狀況：毛坯環(huán)線位置：四至五環(huán)交通情況：地鐵6號(hào)線地理位置：朝陽(yáng)姚家園西口265號(hào)開(kāi)發(fā)商：北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金隅鳳麟洲區(qū)域市場(chǎng)案例分析市場(chǎng)分析金隅鳳麟洲1號(hào)樓底商2009年10月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，截止到2010年6月22日，共8個(gè)月間，已完成銷(xiāo)售21套，面積1826㎡，去化率達(dá)88%；該產(chǎn)品面積區(qū)間為30-140㎡，單套平均面積90㎡；該產(chǎn)品由09年10月中旬開(kāi)始銷(xiāo)售，均價(jià)10155元/㎡，10月底均價(jià)調(diào)整至12640元/㎡，11月中旬再一次上調(diào)，達(dá)到18527元/㎡，經(jīng)過(guò)12月份的調(diào)整和10年1月、2月份的停滯，3月份價(jià)格升至26044元/㎡，現(xiàn)階段維持在25000元/㎡左右；區(qū)域市場(chǎng)案例分析市場(chǎng)分析林達(dá)海漁廣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)：寫(xiě)字樓商業(yè)配套主力面積區(qū)間：200-1000㎡層高：4.5米；8.1米物業(yè)費(fèi)：29元/㎡·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：09年5月裝修狀況：毛坯環(huán)線位置：三至四環(huán)交通情況：657，740，29，605，974等17條公交線路地理位置：朝陽(yáng)東四環(huán)南路小武基橋北開(kāi)發(fā)商：北京市福建產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司區(qū)域市場(chǎng)案例分析市場(chǎng)分析林達(dá)海漁廣場(chǎng)3號(hào)樓、4號(hào)樓底商2009年5月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，截止到2010年6月22日，共13個(gè)月間，已完成銷(xiāo)售11套，面積5190㎡，去化率達(dá)79%；該產(chǎn)品可做餐飲，面積區(qū)間為200-1000㎡，單套平均面積580㎡；該產(chǎn)品由09年5月中旬開(kāi)始銷(xiāo)售，均價(jià)26076元/㎡，12月底均價(jià)調(diào)整至32747元/㎡，10年1月底成交價(jià)在26329元/㎡，現(xiàn)階段報(bào)價(jià)35000元/㎡；47034251765區(qū)域市場(chǎng)案例分析區(qū)域商業(yè)豐富，正在成熟零售業(yè)、餐飲業(yè)占比例較高，娛樂(lè)休閑業(yè)相對(duì)少；各業(yè)態(tài)分散于東四環(huán)沿線及廣渠路、百子灣路兩側(cè)，或各個(gè)住宅社區(qū)內(nèi)；租金水平目前不高；小結(jié)市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)分析宏觀方面看，在住宅受限的大勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)獲得較大的發(fā)展空間；從區(qū)域前景看，CBD東擴(kuò)帶來(lái)的利好因素，極大提升了區(qū)域價(jià)值；區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛日益濃厚，本案周邊CBD價(jià)值洼地效應(yīng)日益顯現(xiàn)；暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目出現(xiàn)，本案擁有較寬松市場(chǎng)空間。目錄市場(chǎng)環(huán)境銷(xiāo)售回顧產(chǎn)品分析營(yíng)銷(xiāo)策略10年1月-6月四期東及各尾鋪銷(xiāo)售情況：

銷(xiāo)售回顧銷(xiāo)售總面積臨街大鋪套數(shù)內(nèi)街小鋪套數(shù)尾鋪1757.97平米——13四期東4933.9平米1118總計(jì)6691.96平米1131四期東已成交客戶分析老業(yè)主再購(gòu)短信業(yè)內(nèi)介紹朋介臨街大鋪1334內(nèi)街小鋪9949銷(xiāo)售回顧臨街大鋪客戶屬性銷(xiāo)售回顧鋪位位置客所屬行業(yè)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)臨街大鋪資源產(chǎn)業(yè)、機(jī)關(guān)政府、投資客投資內(nèi)街小鋪客戶屬性銷(xiāo)售回顧鋪位位置客所屬行業(yè)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)內(nèi)街小鋪私營(yíng)業(yè)主、私企高管投資、自用小結(jié)：

上半年成交額在千萬(wàn)級(jí)的成交有11個(gè)

千萬(wàn)級(jí)戶型客戶來(lái)源主要來(lái)自朋介與業(yè)內(nèi)人士介紹，其次為短信和老業(yè)主再購(gòu)；客戶所屬行業(yè)主要為資源產(chǎn)業(yè)類(lèi)、其次分別為機(jī)關(guān)高管、私營(yíng)業(yè)主等；無(wú)論是大鋪客戶還是小鋪業(yè)戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)都以投資為主。

銷(xiāo)售回顧目錄市場(chǎng)環(huán)境銷(xiāo)售回顧產(chǎn)品分析營(yíng)銷(xiāo)策略斜街：貫穿賽足洛城南北核，是區(qū)域歷內(nèi)體量最唱大，范圍上最廣的特叛色風(fēng)情商誓業(yè)街，是蜜區(qū)域內(nèi)具三有代表性逢、標(biāo)志性繁的商業(yè)產(chǎn)嬸品。下沉乖式商業(yè)街殊的設(shè)計(jì)，敗既突出了煤產(chǎn)品休閑乘、娛樂(lè)的弄主題，又宿連通了小蒜區(qū)的商業(yè)寶動(dòng)線，強(qiáng)笛化了產(chǎn)品唯優(yōu)勢(shì)。四期西：位于秀賽洛城第項(xiàng)目西偏南側(cè)，上緊鄰廣者渠路。樓A3和桶A6、斥A7、享A8之掠間有一棵個(gè)下沉眼廣場(chǎng)的歇設(shè)計(jì)，險(xiǎn)風(fēng)格獨(dú)濫特，富栽有個(gè)性甲。A6切、A7烤、A8拾體量大筑，可做呀餐飲，醒可形成散特色鮮轟明、輻隸射周邊拍的餐飲系商圈。按位置分激類(lèi)產(chǎn)品分析22一期美利山五期斜軸商業(yè)慰細(xì)點(diǎn)五期斜軸位于項(xiàng)目灶北側(cè)，可機(jī)售部分共蜻三套，單棋套面積4仇00-5厭00平米籃，總建面縫2635繩平米。由員于產(chǎn)品單監(jiān)套面積大租，總額高拒。美利山喚斜軸位于社隨區(qū)內(nèi)六堂期和七滋期南之棗間，可掩售共5僑9套，顯100揉平米以刷下小戶略型共3速9套。地上部分倒層高6米元，由于管貢線遮擋實(shí)慢際可用層軌高只達(dá)到粉4.5米版；部分產(chǎn)揪品存在無(wú)咱上下水，論被物業(yè)、導(dǎo)工程占用尾等不足。一期斜滾軸位于社梳區(qū)內(nèi)一箏期區(qū)域敞，可售扣共26添套，1率00平鑄米以下譽(yù)小戶型蜂14套淋，11宴0-1協(xié)90平蒼米戶型奧12套飛，商業(yè)訂氛圍趨針于成熟庭。產(chǎn)品分新析23A8A6A7停車(chē)樓廣渠路四期西商業(yè)A6、攪A7具箭備做餐既飲條件難；戶型分開(kāi)敞、汪方正；啊主力戶珠型面積呆集中在鑼150雄-30尿0平米磁之間，葡可形成免較大餐岔飲商圈斃；個(gè)別莫戶型一冤面采光傭，采光銀效果不牽好；個(gè)途別二層肉、三層裕商業(yè)面權(quán)積達(dá)到言220械0-2抬500聯(lián)平米，念戶內(nèi)設(shè)舌計(jì)樓梯躺有，與貴A8共混同營(yíng)造裹大體量尿餐飲商徹圈。A8具備躬做餐飲條侵件；臨廣斥渠路，可稱(chēng)吸引社區(qū)毒外客流；致戶型開(kāi)敞溪、方正；織主力戶型釀面積集中倒在200融和400酒平米，可唯經(jīng)營(yíng)主力傷店，形成冬較大餐飲朗商圈；是蝦四期西商捧業(yè)的標(biāo)桿歐產(chǎn)品。四期西銷(xiāo)商業(yè)細(xì)擔(dān)點(diǎn)產(chǎn)品分析按面積僵區(qū)間劃肅分產(chǎn)品產(chǎn)品40-80平米80-200平米200-800平米1000平米以上合計(jì)套數(shù)4341194105面積2579.616426.58613.727791.920566.62產(chǎn)品分案析總價(jià)小于200萬(wàn)200萬(wàn)-400萬(wàn)400萬(wàn)-800萬(wàn)800-1600萬(wàn)2000萬(wàn)以上合計(jì)套數(shù)502518113105面積3072.153690.123910.984632.915260.4620566.62總銷(xiāo)售額0.66億0.75億1.02億1.18億1.28億4.89億按總價(jià)區(qū)閉間劃分產(chǎn)彎品產(chǎn)品分析小于200富萬(wàn)200框-40精0萬(wàn)400蒸--8覺(jué)00萬(wàn)800食-16戀00萬(wàn)2000徒萬(wàn)以上重要程緣瑞度緊急程娛度產(chǎn)品分帝析關(guān)鍵產(chǎn)茅品：四期西千仙萬(wàn)級(jí)以上刪產(chǎn)品；占總貨量么的40%喪，是銷(xiāo)售魂成功的關(guān)軌鍵?？熹N(xiāo)產(chǎn)品詞：低總價(jià)嗎產(chǎn)品；擔(dān)負(fù)全烏盤(pán)成功淚引爆市陜場(chǎng)、聚縫集人氣文的作用插；重點(diǎn)產(chǎn)務(wù)品：貨值較誓大，去診化周期脾長(zhǎng)，需暖重點(diǎn)持客續(xù)關(guān)注芬；小結(jié)：針對(duì)各家類(lèi)產(chǎn)品這特征，挖分別采顛用不同踐銷(xiāo)售方剩式；大鋪位踐是本案舅銷(xiāo)售成聲功的重獲點(diǎn)，必笑須做好顆持久戰(zhàn)睛準(zhǔn)備。產(chǎn)品分寇析目錄市場(chǎng)環(huán)境銷(xiāo)售回顧產(chǎn)品分萌析營(yíng)銷(xiāo)策略客戶鎖厭定營(yíng)銷(xiāo)策略小于1令00萬(wàn)400少-80包0萬(wàn)800-濱1600鬼萬(wàn)客戶屬性遼：此類(lèi)客眉群以投資梳為多，大著部分來(lái)自起民間資本德較多的城更市，例如魯，江浙一袋帶，主要乎從事行業(yè)憤以自營(yíng)或椒是專(zhuān)業(yè)投朝資?？蛻魧傩悦阂源笮图⊥顿Y客，屬資源產(chǎn)業(yè)市類(lèi)老板，喜或是各自給營(yíng)行業(yè)中樸的佼佼者燈?？腿褐髋菀獊?lái)自外蠻地。對(duì)通江貨膨脹比根較敏感。200易0萬(wàn)以揉上客戶屬性鬼：籍貫以編北京居多劑，其次以拔長(zhǎng)期居在娛本區(qū)域的父外地人，遍老業(yè)主和屋老業(yè)主介頸紹會(huì)有相房誠(chéng)當(dāng)一部分黎的比重，從主要從事假行業(yè)為私變營(yíng)業(yè)主，輔機(jī)關(guān)高管毛、投資人證等?？蛻魧傩约祝捍笮屯兜寿Y客、專(zhuān)產(chǎn)業(yè)投資基駛金、資源銷(xiāo)產(chǎn)業(yè)鏈決鍋策者、此僻類(lèi)人群大裁多不在本蘭地，對(duì)經(jīng)掘濟(jì)市場(chǎng)比浪較先知。7月8月9月11月10月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)時(shí)棕間節(jié)點(diǎn)棗及營(yíng)銷(xiāo)喂工作定律位聚集人蒜氣、暖管街壯大聲勢(shì)較、制造影陣響力促銷(xiāo)售愚，沖業(yè)喊績(jī)12月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略關(guān)系營(yíng)許銷(xiāo)為什么襲要做關(guān)硬系營(yíng)銷(xiāo)褲？大鋪位牌客戶資轟源有限客戶屬棚于固定暫的生活蘆交際圈懸層不易與爭(zhēng)其建立逮有效聯(lián)迎系要取得?？蛻粜帕嗡^關(guān)毛系營(yíng)銷(xiāo)焦，是把摩營(yíng)銷(xiāo)活?yuàn)蕜?dòng)看成報(bào)是一個(gè)書(shū)企業(yè)與他消費(fèi)者病、競(jìng)爭(zhēng)打者、政巴府機(jī)構(gòu)評(píng)及其他權(quán)公眾發(fā)殃生互動(dòng)句作用的答過(guò)程，其核心剃是建立仙和發(fā)展溉與這些緩公眾的牲良好關(guān)顛系——悄即產(chǎn)生栗信任。營(yíng)銷(xiāo)策代略——僚關(guān)系營(yíng)液銷(xiāo)關(guān)系營(yíng)尊銷(xiāo)對(duì)哪些人莊說(shuō)？北京地挪區(qū)唐山、鄂晨爾多斯客戶具有弱較強(qiáng)投資年實(shí)力；CBD區(qū)域項(xiàng)目巴資產(chǎn)升值府前景；偉業(yè)在當(dāng)兄地操作的尾高端項(xiàng)目遠(yuǎn)資源（萬(wàn)科南料湖、伊泰指華府等）蘆；賽洛城雄老業(yè)主對(duì)位項(xiàng)幕目客戶英資源互很換（獎(jiǎng)屬金激勵(lì)漂）偉業(yè)操造作其他戚項(xiàng)目客磁戶資源江浙地區(qū)客戶購(gòu)后買(mǎi)能力僵強(qiáng)；CBD區(qū)域項(xiàng)目蕉增值保值平性；商業(yè)項(xiàng)目迫投資抗政細(xì)策風(fēng)險(xiǎn)性怎么說(shuō)？營(yíng)銷(xiāo)策略迅——關(guān)系幻玉營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系營(yíng)柴銷(xiāo)以什么方種式？成立專(zhuān)族項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)隆小組一對(duì)一伙關(guān)系維扒護(hù)精準(zhǔn)打擊深入溝忙通（鎖定火目標(biāo)，坦實(shí)現(xiàn)成活交）（了解需崗求，建立辦信任）（長(zhǎng)期冬維護(hù)，攝深耕挖勇掘）（介紹新量客戶，提梨升成交比志）營(yíng)銷(xiāo)策略些——關(guān)系城營(yíng)銷(xiāo)……關(guān)系營(yíng)堆銷(xiāo)通過(guò)什么伙渠道？舉辦小拾型聚會(huì)鈴沙龍產(chǎn)品推介建立互信突破新軍客戶圈乎層實(shí)現(xiàn)老劇帶新；推廣組籠合：網(wǎng)絡(luò)短信派單建立互信傭、促使成詞交長(zhǎng)期維厭護(hù)、鞏局固成果營(yíng)銷(xiāo)策涂略——困關(guān)系營(yíng)福銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主題私：“魅力落消夏啤酒印節(jié)”時(shí)間：7變?cè)赂髦苣┝昊蚬?jié)假日量，晚6點(diǎn)元—8點(diǎn)之頸間地點(diǎn)：粒斜軸商副業(yè)街參與者堡：已入召住的商予戶，如昆金魚(yú)點(diǎn)泉、沙縣絡(luò)小吃、燥面特筋可等舉辦方式烏：免費(fèi)喝啤頭酒、看世跨界杯、舉捐辦消夏音膽樂(lè)節(jié)等形敘式，吸引壁社區(qū)業(yè)主詞逛夜市，雄聚集人氣蠟；借機(jī)通菜過(guò)提供免珠費(fèi)攤位、赤提供代金恒券的方式慢，吸引商滴戶加盟，孕炒熱商街褲成熟氣氛顯；目的：吸墓引社區(qū)業(yè)界主，展示筋社區(qū)商機(jī)叼，吸引客撓源關(guān)注。營(yíng)銷(xiāo)策批略——哀活動(dòng)營(yíng)犯銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主腸題：“劣盛夏美肆食電影食月”時(shí)間：所8月各叮周末或萌節(jié)假日巾，晚6提點(diǎn)—8垮點(diǎn)之間地點(diǎn)：圾斜軸商謎業(yè)街參與者液：社區(qū)顏業(yè)主、哈已入住戒商戶、皇周邊居常民等舉辦方每式：通過(guò)免拘費(fèi)播放趕露天電可影、舉陽(yáng)辦街舞蓬表演等陷形式，比聚集人臺(tái)氣，逐爛步建立腦成熟商爺街氣氛尋，目的：輔鞏固社本區(qū)商氣董，吸引午客源對(duì)苗商街產(chǎn)款生購(gòu)買(mǎi)巡壽興趣。營(yíng)銷(xiāo)策略破——活動(dòng)獲營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)萌：目的：搶促進(jìn)大推鋪位銷(xiāo)丙售，制而造聲勢(shì)大，鞏固命市場(chǎng)地鑒位。時(shí)間：9硬-10月系份形式：瀉開(kāi)街儀足式、主兇力店入節(jié)住簽約照等。事件營(yíng)銅銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略況——事件毫營(yíng)銷(xiāo)目的：淺借助已濤建立的東市場(chǎng)影探響力，才抓住年叮底出現(xiàn)歷“回錢(qián)卻潮”契對(duì)機(jī)，促魯進(jìn)銷(xiāo)售昌。時(shí)間：元床旦、春節(jié)秀期間形式：火折扣優(yōu)粗惠刺激斥成交。返租促畝銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略聯(lián)——返租促錦銷(xiāo)購(gòu)買(mǎi)商鋪資金補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)者簽訂租約投資者開(kāi)發(fā)商運(yùn)作模燥式營(yíng)銷(xiāo)策略默——返租促精銷(xiāo)規(guī)避法頃律風(fēng)險(xiǎn)哨：引入當(dāng)商業(yè)運(yùn)甜營(yíng)團(tuán)隊(duì)成與投資劃者簽訂啟租賃協(xié)偷議。開(kāi)發(fā)商在誦后臺(tái)支持但。建立權(quán)威康信譽(yù)：在品牌汁、實(shí)力開(kāi)、市場(chǎng)朋影響力融方面具憂有一定轎資質(zhì)的室運(yùn)營(yíng)團(tuán)么隊(duì)。利用政府妨領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)悶域發(fā)展規(guī)陵