★★★文檔資源★★★摘要：總結了美國企業(yè)物流管理50年發(fā)展中的規(guī)律，從中國企業(yè)物流管理現(xiàn)狀出發(fā)，提出適合我國企業(yè)的、值得借鑒的幾條規(guī)律；然后在此基礎上提出筆者自己對現(xiàn)代企業(yè)物流管理戰(zhàn)略的一些看法。關鍵詞：企業(yè)物流戰(zhàn)略管理物流營銷電子商務Abstract:SummarizesU.S.A.enterprises’lawoflogisticsmanagementondevelopinginfiftyyears,setsoutfromthelogisticsmanagement’scurrentsituationoftheChineseenterprises,andputforwardseverallawssuitabletoenterprisesofourcountry.Thenonthebasisofthisanalyze,theauthorputforwardsomeviewsonstrategyofthemodernenterpriselogistics.Keyword:logisticsofenterprisesstrategymanagement******oflogisticsE-business1.美國企業(yè)物流五十年美國作為較早進入工業(yè)化的國家，對于企業(yè)物流管理的研究從50年代就開始了。到今天，無論是理論還是方法，都已經(jīng)形成了一整套完善的體系。我們研究美國企業(yè)物流50年的發(fā)展歷史，從中尋找一些規(guī)律，總結一些經(jīng)驗，對于我們的企業(yè)提高物流管理水平不無裨益。美國企業(yè)物流的演化發(fā)展大致可分為分散管理、功能管理、內(nèi)部一體化和外部一體化4個階段。1.1分散管理階段(60年代以前)在60年代以前，大多數(shù)的美國企業(yè)對于物流的管理很薄弱，甚至忽視這方面的管理。物流的各項職能被分散在企業(yè)的各個職能部門中，造成本來連續(xù)的物流過程被隔裂開來。而各部門有限的職責使得管理者往往只追求本部門效率的提高，不可能顧及整個組織范圍內(nèi)成本的降低。物流業(yè)務發(fā)生的成本歸進了各個不同的成本中心，很難綜合計算出物流成本的確實水平，企業(yè)成本居高不下。1.2歷時20年的功能管理階段(60年代到70年代)進入60年代后，很多企業(yè)為了進行有效的成本集中管理，將物流管理分為物資管理和配送管理兩個功能部分。前者包括與生產(chǎn)有關的原材料、半成品、零配件及廢舊物料的采購、加工、倉儲、搬運、回收復用等活動的計劃、組織和控制。尤其要指出的是他們將生產(chǎn)時間表的制定也納入了物流職能部門，物流與生產(chǎn)充分地結合在一起；后者的重點在于產(chǎn)成品從生產(chǎn)線到用戶的實物移動過程中發(fā)生的運輸、倉儲、流通、加工、包裝、訂單處理、需求預測和用戶服務等活動?？梢钥吹剑瑺I銷及銷售部門的有些業(yè)務被納入到了物流職能中去。為了實現(xiàn)這一轉變，企業(yè)在組織結構上做了大量的調(diào)整，如擴展傳統(tǒng)采購部門的職責，成立一體化的配送部門。物流管理者的職位也由此提升了，出現(xiàn)了“物流主管”的頭銜，物流業(yè)務由副總裁級的領導來監(jiān)督和控制。值得指出的是，功能階段的形成除了成本壓力外，更多的公司開始注意到用戶服務也是物流管理的目標之一，如何實現(xiàn)在一定的用戶服務水平下降低成本成為企業(yè)的重要課題。另外，計算機用于生產(chǎn)和數(shù)據(jù)處理，MRP軟件的出現(xiàn)是必不可少的前提條件。1.3內(nèi)部一體化時期(80年代)70年代末，美國對交通運輸業(yè)實行了放松管制政策，這一改革促成了運輸企業(yè)向全面物流服務提供商轉變，尤其到了放松管制的后期，市場上存在的物流服務項目越來越多，第三方物流服務商以全方位物流服務提供者的面孔脫穎而出，社會物流力量基本形成，生產(chǎn)企業(yè)開始考慮與承運人建立一種長期的伙伴關系，以期降低物流成本，共同受益。同時，大量的公司開始使用電子數(shù)據(jù)交換技術、條碼技術和個人電腦，企業(yè)間的交流和信息處理加速發(fā)展，JIT和DRP技術廣泛運用到企業(yè)物流管理中去。這一時期，管理者逐漸將物資管理和物資配送看成是—個有機的整體，后勤一體化管理在企業(yè)中出現(xiàn)并應用開來。至此，物流管理成為企業(yè)的戰(zhàn)略問題之一，很多企業(yè)開始制定物流戰(zhàn)略計劃，高級物流管理者也明顯增多，并且越來越多地參與到企業(yè)的計劃和決策中去。何1.4外奔部一體化階熔段(90年趙代至今)臣80年牧代末美國出軋現(xiàn)了一些新附情況。首先亂，企業(yè)為獲魂得更大的競揉爭優(yōu)勢紛紛庫兼并重組，掃精減業(yè)務和愿機構。同樣胖，各個公司創(chuàng)的物流部門閥之間也必須灘合并或重組菌，這對企業(yè)敏物流來說是咳管理和組織辭上的全面變丈革；其次，府隨著國際間悅貿(mào)易的增長語，跨國業(yè)務待對物流管理切提出新的要劑求：在遠距秧離的市場運殃作中保證物謀流成本的節(jié)鞋約；同時，厚市場也不斷逼要求企業(yè)超惜越成本，在蠻時間和質(zhì)量熟上建立競爭挺力。桶更重要屢的是，供應賣鏈管理的出而現(xiàn)將一體化竄概念從單個框公司擴展到撐了供應鏈上仿的所有公司懂。在整條增胖值鏈中，單嬌個公司只是綢其中的一個夾部分，有效盟配置鏈上成羊員的資源，師可以提高整占條鏈的效率怪，以獲得鏈灰的競爭優(yōu)勢踩。這一理念他使得各個公昂司進行物流透的外部一體辨化：剝①枕集體制定投碑資計劃，共連享對物流投浸資帶來的好挺處；舉②匪統(tǒng)一的產(chǎn)品拿包裝設計，榮便于使用共壘同的倉儲、小裝卸和運輸駛設備；吐③間共享信息，槍采用DRP駱或JIT系山統(tǒng)以消除庫娃存冗余；變④奪共享專業(yè)技瞞術。這樣，奮企業(yè)得以集個中精力于核艇心業(yè)務競爭告力的建立?？蚺?.規(guī)律魂的總結功從以上雷可以看到，她企業(yè)物流在罷美國同樣也暮經(jīng)歷了一個導從忽視到重葡視、從經(jīng)驗偉到科學、從悶自發(fā)到自覺小的認識過程尖，我們還是晉可以從中尋監(jiān)找到一些規(guī)邪律性的東西翅供我們參考蛙和學習。釋2.1環(huán)快境的轉變秧首先貪是政策環(huán)境問。美國對于飄交通運輸業(yè)墳政策的轉變液對物流的發(fā)權展起到了催斤化劑的作用概，很多專業(yè)樂化的物流公陷司都是從傳派統(tǒng)的運輸、億倉儲企業(yè)發(fā)庭展起來的，深這樣為物流勝的社會化建藍立了一個良溝好的開端。漢物流社會化襪是企業(yè)在物壘流方面降低廚成本的重要桃途徑;其次洋是技術環(huán)境亡。企業(yè)物流天得以從分散勾走向整合，撲離不開信息顛和通訊技術命的發(fā)展；最雨后是市場男環(huán)境。市場攪對于物流的貓要求一直有放兩方面：成思本和用戶服厭務。降低成館本是永恒不哨變的企業(yè)目客標，但是市漂場對于用戶魯服務的需求板卻在不斷的胞發(fā)生著變化旱。傳統(tǒng)上，宵人們要求物揭流必須及時脊，準確；而洲在供應鏈管修理中，物流判則更強調(diào)企災業(yè)與供應商種和用戶的協(xié)顯作，物流速牙度和服務質(zhì)么量成為衡量榆供應鏈競爭青能力的一項掀指標。襲2.2觀遲念的轉變根企業(yè)物撕流管理水平庫的提高，要洞有對于物流柴本質(zhì)認識的膚提高，美國瞇企業(yè)的物流劇觀念可以總要結為4個階蓮段：毫①酒人們認為物壘流管理的任旦務是控制產(chǎn)殿成品的運輸忍和倉儲。對攤物流管理的葬理解是企業(yè)責功能的分割雜，偏重于操懂作；舅②低物流管理的瘦任務被看作狀是物品流動激活動的整合踢和控制內(nèi)部松運輸。這時墓的理解中加熟入了人的因兵素，將個人各主動性融入好到了整個的尚物流過程中允。管理者通喉過協(xié)調(diào)平衡妨尋找改進的熔機會；貌③亭人們發(fā)現(xiàn)企呀業(yè)物流的優(yōu)捐化能為企業(yè)殲帶來服務水停平的差異性罩，于是物流減被看成是企徐業(yè)競爭優(yōu)勢鄙的又一源泉環(huán)，進而成為持企業(yè)戰(zhàn)略的猶組成部分；役④退供應鏈管理蜘出現(xiàn)后，整瞇合物流的觀烤念繼續(xù)發(fā)揚婆，企業(yè)物流桃只是供應鏈覽物流的一部叛分，而不再濱被隔離出來槽單獨考慮。圍憑3.對我船國企業(yè)的借齒鑒意義莫3.1抓努住時機,大乞膽舉措表當前，流在我國，無漸論是政府還膚是企業(yè)都已鹽經(jīng)意識到企逢業(yè)物流管理池對提高企業(yè)須經(jīng)濟效益的繡重要性。各撓地政府，相誦關部門、行量業(yè)都先后開燃展城市物流數(shù)規(guī)劃、企業(yè)蠢物流管理試目點等工作，豈物流被認為戲是新的經(jīng)濟布增長點。同唉時，現(xiàn)代信虎息技術和物柿流技術的進趟步為企業(yè)推南行現(xiàn)代物流站管理準備了榴充分的技術邀條件。宏目前，唯國內(nèi)物流和禿配送服務已態(tài)有較快的發(fā)奇展，交通運飾輸企業(yè)、倉喝儲運輸公司苦紛紛建立大腐規(guī)模的物資多配載(配送架)中心，組圓成專業(yè)運輸氏車隊，以大應型企業(yè)為主茫要用戶，展掙開以配合生羊產(chǎn)為主要目膠標的社會物扒流服務，社必會物流能力扛正在形成?；筮@一切都說陣明，我國企榴業(yè)推行現(xiàn)代仰化的物流管貌理，構建企腳業(yè)物流戰(zhàn)略費，從環(huán)境上博講，條件已寨基本具備，某應該抓住時倚機，大膽舉尿措。伶3.2分艙階段，有步霞驟的建立和勾完善企業(yè)物尖流戰(zhàn)略骨我們看家到美國的企堡業(yè)推行現(xiàn)代桐化的物流管茅理，經(jīng)歷了悼50年，4持個階段，其口中有技術的卵原因，也有雙認識上的局夢限性。我國坐的生產(chǎn)企業(yè)僑可以縮短這宏一個摸索的漏過程，因為朋我們有那么虧多可借鑒的扛經(jīng)驗，技術底上也已經(jīng)成怠熟，但我們浮也不可能逾齒越這個過程蜂。企業(yè)要從傍實際出發(fā)，糊制定企業(yè)分狂階段、分層煉次的物流戰(zhàn)命略。獲首先，延從美國現(xiàn)代賴企業(yè)物流發(fā)搶展的軌跡來干看，我們要乳實現(xiàn)這一過漂程至少也要敬經(jīng)歷3個階嫩段,即企業(yè)告內(nèi)部局部物肯流整合，企鍬業(yè)內(nèi)物流一明體化和外部照一體化。其模次，針對不視同物流戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃的實施蝴，也應該遵礦循分階段的角原則，邊實炎施，邊分析裁，邊改進。庫比如，企業(yè)臘在整合分銷桑配送系統(tǒng)時廚，可以分為叮調(diào)整組織結千構、優(yōu)化儲蜘運環(huán)節(jié)、形末成信息通道蜻、建設營銷上網(wǎng)絡、形成甲信息系統(tǒng)這戶樣5個步驟籃來具體實施復。耐3.3降爆低成本與提升高用戶服務臥水平兼顧功無論在過去廁還是現(xiàn)在，藍成本和顧客步服務水平都予是一對難以態(tài)調(diào)和的矛盾袍，降低成本脫是企業(yè)永恒帶的話題，而念用戶服務這嫁一新生理念污卻后來居上垂，具有更為垂重要的意義照。臥關于降鋸低成本。企站業(yè)在物流管蟻理的過程中晉，應該強化遇總成本觀念歇，著重在產(chǎn)塵生物流成本光的一些關鍵跪領域進行必駝要的核算和系權衡。更重類要的是，物濫流活動是直恨接面對上游薦供應商和下著游消費者的墾活動，所以烏物流是一種撓企業(yè)給予的種服務。接受頃服務的用戶極直接感受到刊的是物品傳論遞的及時性式、可靠性和蝴經(jīng)濟性。所柱以，物流管惠理的最終目救標是滿足用古戶的需求(吐把企業(yè)的產(chǎn)考品以最快的誰方式、最低浮的成本交付偉給用戶)，戚是企業(yè)物流立戰(zhàn)略的全局耽性目標。叔從美國錄企業(yè)的經(jīng)驗鏟來看，值得津我們學習的價有幾條；橋①旅制定企業(yè)的姥服務水平標設準體系，并崖根據(jù)用戶的屢需求，動態(tài)貞地修正這一謊體系；筍②串與上下游的澤企業(yè)聯(lián)合。匹建立合作伙子伴關系；粱③購選擇第三方解物流合作伙痛伴，利用專棄業(yè)化物流的映規(guī)模效益帶鉛來的低成本適。企業(yè)可以穩(wěn)根據(jù)自己的考實際情況，鉤建立用戶滿詞意度的管理殼體系，實施窯用戶滿意工喇程。童3.4實據(jù)現(xiàn)組織結構梯轉變與戰(zhàn)略口轉變同步獄從美國的經(jīng)疊驗我們可以流看到，隨著校企業(yè)物流觀余念的更新，飽物流管理戰(zhàn)撲略的形成和陡發(fā)展，企業(yè)辜的組織在結薪構和職能劃散分上也經(jīng)歷嗚了不同的發(fā)氏展階段。同則樣，我們的喂企業(yè)在進行榨現(xiàn)代化物流油管理的同時稱，也要進行擇組織上的改她革和創(chuàng)新。吧道目前，我國對大多數(shù)的企央業(yè)是按職能蕉劃分的組織夠形式，庫存造控制、物料貍需求、采購稻、生產(chǎn)計劃醋、需求預測樓、銷售網(wǎng)絡練等職能被分還布在財務、皂生產(chǎn)、營銷眨、銷售等不搬同部門中，援沒有出現(xiàn)獨原立的物流管屠理功能和職訓能部門。企販業(yè)可以根據(jù)捎不同的物流宏管理階段的長不同目標和疏自身管理經(jīng)占驗的積累，角設計合理的緣組織結構。役首先可以嘗同試現(xiàn)有結構表下的功能合蔥并和集合，仆然后逐步地詳將物流功能史獨立出來，歷比如建立面拳向代理商或瞧零售商的物舍流配送部門租，集中負責碎需求預測、際產(chǎn)品配送控當制、用戶服絨務調(diào)查監(jiān)督爪等職能。再塊進一步就可妻以實現(xiàn)物流工一體化的組愿織，這種組技織結構的關葡鍵是有一個興高層經(jīng)理的走領導，由他冤來統(tǒng)一所有簡物流功能和貴運作。這其蓬中，要大膽騎地啟用物流術管理人才，若委以適當?shù)氖聶嘞?，便于界物流參與到竭企業(yè)決策中漢去。愛4.筆者耐自己的一些變看法古4.1企業(yè)撕應當重視市狼場營銷戰(zhàn)略睛組合中的物奏流戰(zhàn)略派傳統(tǒng)的4P炊S營銷戰(zhàn)略璃體系，包括邁產(chǎn)品戰(zhàn)略、售價格戰(zhàn)略、者渠道戰(zhàn)略和品促銷戰(zhàn)略，濾沒有提到物慶流戰(zhàn)略，這要說明人們對蜘物流戰(zhàn)略在繩市場營銷中亞的重要作用客沒有引起足連夠重視。物戀流理論本來污是在研究市幟場營銷理論暮的過程中產(chǎn)特生的，是為妄市場營銷服儲務的，可是架越到后來，暫好像二者是址越來越分離確了，人們一搬提到市場營婚銷，好像就漂只有開拓市捉場的含義，坐而把物流作大為市場營銷質(zhì)的一個因素岔的含義漸漸豬忘卻了。股事實上，物寨流是市場營跌銷的一個非驗常重要的因訂素。用戶能盈否接受企業(yè)拒的產(chǎn)品，成判為企業(yè)的市網(wǎng)場成員，只錯有一個很實龍際的衡量標功準，就是考活慮能否保質(zhì)床保量、及時手地得到企業(yè)店的合格產(chǎn)品鋤和服務，你葉的產(chǎn)品再好筆、質(zhì)量再高塵、價格再低汗、促銷語言普再好聽，如紙果最后你的墊產(chǎn)品不能及勝時地送到用疫戶手中，或也者即使送過閑來了，但是哲送貨成本很飯高，服務質(zhì)拉量不好，則雹一切都是空價的，用戶還鄙是不會選擇肆你的產(chǎn)品，營這就是物流股的重要性，掏就是物流對蓬市場營銷效方果的最后決懂定作用。徑企業(yè)在市場攜營銷中運用減物流戰(zhàn)略是箏指通過物流建來達到擴大紫市場、促進健銷售的所有嘩措施謀略，盤它包括許多沖具體內(nèi)容：餃例如產(chǎn)品實赴體分銷戰(zhàn)略佳，供應鏈營益銷戰(zhàn)略，第普三方物流戰(zhàn)砍略，商物分要離戰(zhàn)略，聯(lián)節(jié)合配送戰(zhàn)略快以及準時化老戰(zhàn)略等。對拾產(chǎn)品開展物量流營銷，不乎僅可以大幅述度的降低物捆流成本，更潤重要的是可蹦以提高對顧蛾客的服務水蔥平。對于顧型客來說，由裝于送貨準時輪、保質(zhì)保量捐，大大提高緊了顧客的滿械意程度，從拒而贏得了市喂場；對于企厘業(yè)來說，由借于大大降低哭了運行成本燈，提高了經(jīng)黨濟效益，還觸可以達到鞏熟固和擴大市懇場的目的。蛙4.2企系業(yè)應當建立式自己信息管肢理與通訊管旗理的電子商恭務物流操作冶平臺隨現(xiàn)今，楊網(wǎng)絡化的商好業(yè)行銷，即秀所謂的電子詞商務，是非移常流行的營遞銷方式。而溫電子商務最壓重要的是實芹現(xiàn)信息流、乏商流、資金爸流、物流融松合為一體。土隨著商業(yè)化誤的不斷發(fā)展紡，我們可以書借助計算機丟網(wǎng)絡等數(shù)字匆化手段來完睡成交易。而英物流在電子答商務環(huán)境中灶扮演著重要銷的角色?？赣纱宋覀儾粐嶋y看出，沒則有信息、網(wǎng)及絡和通訊技施術的支撐，什是談不上現(xiàn)柜代化物流管縮理的。JI談T、MRP棟、DRP系振統(tǒng)，EDI貝技術，c／束s結構系統(tǒng)骨等新興科技違的應用，應漆該也必須是撞企業(yè)物流戰(zhàn)針略的重要組樂成部分。所禮以企業(yè)必須田建立應用這堪些技術的操撫作平臺?；邰俸魹閷崿F(xiàn)企業(yè)售的內(nèi)部信息桶交換，建立額企業(yè)的In丘terne歐t；澇②很建立一個W此eb服務器巡，通過In虜terne嗎t(yī)，一方面宴完成對企業(yè)槐在不同地域蹤的分銷商、庭分支機構、鞭合作伙伴的掩信息溝通與戀控制，一方彩面可以實現(xiàn)尺企業(yè)的電子丹商務貿(mào)易；圓③竊Inter雕net在現(xiàn)炎代企業(yè)管理盜中的應用和市與Intr挖anet的斗集成將是不范可避免的趨眨勢，企業(yè)不店僅要建立傳等統(tǒng)的管理信盟息系統(tǒng)，還螞要建立基于絨Intra披net／I航ntern陳et技術和問思路的管理拿信息系統(tǒng)。叨其次，在物竄流信息系統(tǒng)匹方面，最好興能夠?qū)崿F(xiàn)商刺品臺帳和庫推存臺帳的一果元化管理的竊信息系統(tǒng)，華從而能夠有寶效地管理商否品，提高運賊營效率。暮總之，只有匙充分借鑒國居外的先進理稠念，充分運黨用現(xiàn)代物流雷的營銷、管餅理手段，充奴分運用電子黃商務這一新籌興營銷方式粥，分階段，川有步驟的建責立和完善企昏業(yè)物流戰(zhàn)略革，才能用其嫩構建出真正摔意義上的現(xiàn)耳代企業(yè)。演更多相關文船檔德·敞我國超市生軟鮮食品經(jīng)營階模式借鑒和浸戰(zhàn)略思考戀(4587當字)能·迅制造企業(yè)發(fā)旗展第三方物穴流的思路探燕討(45礙72字)態(tài)·叔企業(yè)戰(zhàn)略變離革的路徑選她擇(35臭77字)柔·黑服務導向下先的房地產(chǎn)企尋業(yè)經(jīng)營策略踏(366瓶8字)遷·釘企業(yè)人力資忍源儲備的戰(zhàn)姐略性思考印(5384儲字)倚·繭談企業(yè)戰(zhàn)略歐管理中的平喂衡關系(蜜3737字棟)殼·晝逆向物流潛押在價值及挖事掘策略(控2139字宅)憑·肌零售企業(yè)的甜供應鏈管理告戰(zhàn)略分析巾(3615鋒字)歇·帳論建筑企業(yè)蝦在新環(huán)境中頸的發(fā)展策略候(336卻2字)望·市房地產(chǎn)企業(yè)明營銷渠道選源擇的影響因鄰素分析(萌4702字站)既本站資料來團于互聯(lián)網(wǎng)，肢我們不對內(nèi)喝容的準確性忽和合法性承涌擔任何保證販責任,如有財信息存在侵往權行請Em氣ail我們閉，我們會即景時刪除!死收藏到書簽大里：案Email巷:hxdo然c@126帶謠耽站長狐統(tǒng)計道產(chǎn)率上升快解、收入彈性瞞高、產(chǎn)業(yè)關失聯(lián)性強等特雞性，成為國豈民經(jīng)濟的最農(nóng)重要的支柱侄產(chǎn)業(yè)之一?？@正是上世虧紀70年代總末鄧小平同公志到歐美訪洽問時所看到區(qū)的現(xiàn)象，他撈后來提出了幸把建筑業(yè)作望為我國國民磁經(jīng)濟支柱產(chǎn)輪業(yè)和推進住續(xù)宅商品化的晨構想。惜可見，瓜現(xiàn)階段中國濱房地產(chǎn)開發(fā)覺企業(yè)根本不態(tài)是一種合理礦的企業(yè)模式負，一些部門春或地方把這襖個第三產(chǎn)業(yè)晶行業(yè)定位為岸國民經(jīng)濟的不支柱產(chǎn)業(yè)更框?qū)偈д`。因繩為，這個皮陶包公司根本幸不存在什么壯生產(chǎn)率上升五、收入彈性紡和產(chǎn)業(yè)關聯(lián)完等技術經(jīng)濟患特性，也不游會有什么真禿正意義上的茄創(chuàng)新。但是寫在現(xiàn)實中我象們看到，這訓種不做任何畢物質(zhì)勞動的踏部門反過來鍵成了供給住至房的主體，鎮(zhèn)而那些真正拌造房子的建冤筑企業(yè)在開版發(fā)公司的價烤值鏈不過成鹽了一個被動券的、一個不嗽顯眼的鏈條拉。這就如同笛在汽車這樣辦的耐用消費墾品領域，如竄果我們有一憶天創(chuàng)造了情“耐汽車開發(fā)商貍”閘這樣一個商烈業(yè)模式，只崖要汽車開發(fā)英商設法融到心一筆資金，伶就可以以外捆包的方式委老托汽車設計斷商、汽車制顯造商制造，譜成為消費者坐得到汽車的誰唯一提供商愈，汽車制造段廠反而失去叢了直接面對座汽車消費者宜的機會。房欺地產(chǎn)是一個公比汽車價值變更大、質(zhì)量布更難以判斷磁的耐用消費舅品，如果讓易一個中間商稈最終負責消孩費者的住房間權益，而真囑正的房屋生嚼產(chǎn)者則完全鍋依從于中間氏商，消費者壤和開發(fā)商之聯(lián)間在制度上匹缺乏一個合茫理的矛盾化籃解途徑。以葛房屋預售制依的爭論為例閃，作為商業(yè)符信用的一種趁形式，預售假對于促進產(chǎn)怎業(yè)資金循環(huán)沒起著重要的冷促進作用。梢然而，房屋谷預售款是不碼是應該交給盆房地產(chǎn)開發(fā)愧商這個環(huán)節(jié)禁，而不是交景給房屋的真咸正生產(chǎn)者呢泊？在我國，線房地產(chǎn)開發(fā)今商是房屋建據(jù)設的永“駝大業(yè)主幟”懷和愈“厚總承包商德”蘇，屬于房屋說生產(chǎn)者的上幟游，消費者乓有什么理由慨把預付款交晌給這個處于昨房屋生產(chǎn)者庫上游的捐“胞大業(yè)主喉”律呢？而且從熟實質(zhì)的意義哲上，消費者皆才是真正的賭“暮業(yè)主捆”嫂和房屋制造咸的委托者，搜開發(fā)商不過應是代理消費客者開發(fā)的一劃個服務商，湯有什么資格牢要超越房屋挨的建設生產(chǎn)財者而直接獲潤得房屋預售通款，并借此報牟取暴利呢振？消費者把芽預售款交給棟了開發(fā)商，槐開發(fā)商在支梁付了延期交保付的土地出羊讓金之后，榴在剩余的款昆項中只需要層再拿出一個餓很小的部分業(yè)支付給建筑丈企業(yè)，其余說的部分就成傾了他們的超杰額利潤；而役且開發(fā)商支幟付給建筑企仗業(yè)的工程費氣用越少，它餅們獲得的超柿額利潤就越勒多。所以合建理的解決辦叢法是取消把初預售款交給禁房地產(chǎn)開發(fā)事商的預售制謎，建立起由踏建筑商開發(fā)斯銷售房屋的誓預售制度，濤并從制度上急和法律上保非證房屋建設老生產(chǎn)者對商陳品房屋質(zhì)量竄的責任。軍3、冊房地產(chǎn)企業(yè)端發(fā)展趨勢分塞析差3.1伸企業(yè)應該準逐步走向民痛營化形現(xiàn)在看雁來，不談到“驅(qū)產(chǎn)權選”思的吉“哲市場取向攤”穗改革已然不笨能取得全部偷改革績效，繁產(chǎn)權的明晰鞋是下一階段斤城鎮(zhèn)住房制擱度改革的重吹心。此外，瘦房地產(chǎn)本身貫所具有的孝“貫私人物品律”存特點以及房蝶地產(chǎn)行業(yè)高蔽贏利性的特步點也是政府例退出該行業(yè)繪的一個重要姨理由，因為跟政府的職能書是經(jīng)營景“古公共物品客”艙，在住房問隸題上主要活快躍于住房的北“旺社會保障婚”窮領域。政府圣在這一問題矩上應態(tài)度鮮粥明，下定決儉心，所謂高“集有進有退成”式的措辭并不悟能阻止國企責將全面淡出某中國房地產(chǎn)苦市場的趨勢滲，房地產(chǎn)開另發(fā)行業(yè)中的湖重新壇“離洗牌念”強將是大勢所否趨。事實上怕，目前民營黃房地產(chǎn)開發(fā)轉商已經(jīng)在市渴場基礎好、抄發(fā)育快的地昆區(qū)如廣州、銷深圳等地迅四速崛起，仰“組后發(fā)而先至班”爸，并逐步從替市場的顏“親少壯派槍”奇向監(jiān)“即實力派叨”乘轉變。例如蹄，在廣州市呆新近評出的報房地產(chǎn)綜合煎實力30強廣中，民營房孟企占了近一到半，而在前銅10名中，桃只有廣州城偏建集團一家剖房地產(chǎn)國企竟榜上有名。泥近年來關，民營經(jīng)濟罰在房地產(chǎn)領談域中迅速崛筐起，并逐漸誤成為我國房粱地產(chǎn)投資增恨長的主要動解力。近幾年訴來，由于我奇國買方市場鐵的全面形成賊，其他實業(yè)滲領域投資機痰會越來越少垮，而房地產(chǎn)辨領域相對來鄉(xiāng)說則機會大龍、獲利高，田加上政府的到一系列鼓勵怒措施，所以能吸引了許多征在其他領域亭積累了一定然資金實力的詢民營企業(yè)家抱轉向投資房龍地產(chǎn)。民營堵企業(yè)具有良霜好的管理機銅制而迅速增宮強了企業(yè)綜偏合實力。而壺國有企業(yè)由替于體制和機柔制以及歷史汁遺留問題等型深層次原因腫，往往在競澆爭中處于劣繼勢，發(fā)展相憲對緩慢。鑒3.2飯努力實現(xiàn)負法制化正規(guī)魔化膨制度化窗是企業(yè)發(fā)展什規(guī)模化，民亭營化的制度鞠基礎和保障點，加強企業(yè)奸內(nèi)外制度的麻建設是中國狠房地產(chǎn)企業(yè)讓下一步的重妄點，加入世嫁貿(mào)則加速了步這一進程。矮改革以來，惡我們在制度紐建設、市場知規(guī)范和企業(yè)祖發(fā)展等方方店面面都取得求了長足進步蕩，然而如果撫套用國際游辟戲規(guī)則的要替求則又在各竭方面都存在期著不規(guī)范，圾遠未能與之難“率接軌飼”叫。一言以蔽嗎之，中國房跌地產(chǎn)業(yè)的各纏方面仍然顯肯得吐“牲亂醬”隙，典型的不亡合理制度如睬房地產(chǎn)定價肅制度、土地派征用制度，廚企業(yè)內(nèi)部激著勵機制等。牧未來中國房腐地產(chǎn)企業(yè)將孕按照現(xiàn)代企善業(yè)制度的基鑒本原則，加幼強房地產(chǎn)企圾業(yè)內(nèi)部管理誠制度、激勵驢制度、用人革制度、財務其制度等的規(guī)瞧范化，企業(yè)澆的內(nèi)部運行泳和組織以及港企業(yè)的外部響環(huán)境和房地左產(chǎn)行業(yè)管理竹都將進一步兇向制度化方廉向發(fā)展。姓隨著我決國近年來房競地產(chǎn)業(yè)的發(fā)勝展，整個房耳地產(chǎn)市場呈停現(xiàn)以產(chǎn)品和誓價格為主導材的市場競爭末格局。房地盒產(chǎn)企業(yè)只有襯堅持以市場暫為導向，為浮客戶提供更貴高品質(zhì)的產(chǎn)萬品和更優(yōu)質(zhì)錫的服務，不雕斷滿足客戶顏的需求，才腹能被市場所調(diào)接受，才能輕保證項目的統(tǒng)成功和企業(yè)亦的開發(fā)利潤送。否則，投局入開發(fā)的大傾量資金不能病及時回收，遵不但無法實拘現(xiàn)利潤，而錫且會造成企鍬業(yè)運作資金終緊難，甚至休危及企業(yè)的翼生存和發(fā)展年。因此，房厭地產(chǎn)開發(fā)項鴿目的前期市手場定位和產(chǎn)含品研究工作饒顯得尤為重覺要。奇隨著國課內(nèi)房地產(chǎn)市儲場逐步成熟弓以及競爭日和趨激烈，房巨地產(chǎn)市場也述被逐漸細分速，房地產(chǎn)的伯各類產(chǎn)品也濁越來越多，嬸它們各具特毀點和特色，回滿足市場上努各種購房者原的不同消費巡需求。目前沙，作為房地精產(chǎn)企業(yè)，應光結合企業(yè)自酬身的現(xiàn)狀，禮通過對市場腰的深入分析典和準確判斷旅，選擇合適唱的細分市場匆進入，形成泡特色經(jīng)營，心即為某一特柿定客層的消移費者提供具怒有某些特質(zhì)寄的產(chǎn)品，以火更大程度地跑滿足他們的挪消費需求，腔這樣，才能外保證產(chǎn)品的仁銷售速度及偏項目的成功惠，使企業(yè)在獻這一細分市限場處于領先寫地位，在激賠烈競爭的房模地產(chǎn)市場中步占據(jù)一席之萍地。例如，寄東方海外公累司選擇了豪宜華住宅這一核高利潤的細哲分市場，近頁年來，在滬嚼開發(fā)的矮“賞東方曼哈頓適”榨、訂“儀東方劍橋傅”婦、弓“垂東方巴黎板”能等項目，均芒地處市中心裙黃金地段，隊高層公寓，改豪華配置，射滿足了這一睡細分市場客獨戶的需求，床雖然價格不楚菲，但銷售臂火暴。東方推海外公司就緣此確主了企繪業(yè)在滬上豪款華公寓這一興細分市場的卻地位和競爭每優(yōu)勢，形成冒了企業(yè)產(chǎn)品號自身的特色觸。慢科學化員的決策要求寶房地產(chǎn)企業(yè)榜應高度重視騎投資項目的嗽可行性分析天工作。投資襖分析的準確蘿與否，直接魯關系到項目械的成敗。在脖項目投資決征策前，應投悠入足夠的人鑒力和財力，胡做好充分的無案前工作，鐮比如市場調(diào)會研與分析、烘項目定位、師產(chǎn)品規(guī)劃方杜案，為企業(yè)腿決策提供科密學的依據(jù)，棚而不是將決剖策建立在經(jīng)耀驗和直覺的押非科學基礎攻之上。科學墊化的決策還狂需要程序化剃的過程，現(xiàn)斃在不少大型碼房地產(chǎn)企業(yè)涉都建立了項踩目投資聽證齡會制度，通叉過集體討論斧和辯論來評熊估項目，決兄策投資。依改革開哭放以來，我泳國房地產(chǎn)開精發(fā)在制度建敘設、市場規(guī)稀范和企業(yè)發(fā)叢展等方面都齊取得了很大宏的進步，但部是如果按照述國際慣例的雷要求，目前錯我國很多方平面還存在著訴不規(guī)范的做剝法和一些不謊完善的制度按需要改革，滋如房地產(chǎn)定零價制度、土膝地征用制度腐、企業(yè)內(nèi)部另激勵機制等定。未來我國壤房地產(chǎn)企業(yè)脅將按照現(xiàn)代欺企業(yè)制度的幫要求，完善歡企業(yè)內(nèi)部的春管理制度、管激勵制度、傭用人制度和橋財務制度等肥。企業(yè)的內(nèi)棗部運行和組妥織建設及企爪業(yè)的外部環(huán)四境和行業(yè)管鐘理也都將進昆一步向制度姨化、規(guī)范化篇方向發(fā)展。我3.3煤房地產(chǎn)企終業(yè)需要實現(xiàn)塵集團化規(guī)?？坊?jīng)營燦未來中螞國房地產(chǎn)業(yè)或競爭加劇，撞將導致房地膽產(chǎn)企業(yè)向規(guī)魄?；?。集團唯化方向發(fā)展撥，逐漸出現(xiàn)儉一批執(zhí)市場屋之牛耳的炕“領房地產(chǎn)航母器”盈，咬“上房地產(chǎn)大鱷辦”鋸。其實，目德前中國房地雨產(chǎn)開發(fā)行業(yè)云中大魚吃小當魚的態(tài)勢已判然顯現(xiàn)，快蠟魚吃慢魚也笛是早晚的事膽。例如，我坐國房地產(chǎn)市薪場發(fā)育早也版較成熟的廣范州市，目前仁已有約1／瘋3的房地產(chǎn)掠企業(yè)被淘汰嚷出局，從最口“仿輝煌蠢”弊時期的16例00多家，曲減少至目前樣的1000賣多家。就企業(yè)集專團化經(jīng)營已炎成丙為世界經(jīng)濟脈發(fā)展的必然縱趨勢。生產(chǎn)昨社會化和生吼產(chǎn)專業(yè)化是短近現(xiàn)代社會管生產(chǎn)發(fā)展的悟新特點和基咱本形式。隨揭著社會化大稈生產(chǎn)的飛速鞭發(fā)展和科學插技術的創(chuàng)新贈進步，生產(chǎn)色過程中的專甚業(yè)化程度越伍來越高。這灣就從客觀上蛙要求企業(yè)實轟行多種經(jīng)營四逐步聯(lián)合，飛集中使用生淡產(chǎn)資料和資牽金，采用專億業(yè)分工和相服互協(xié)作的先歉進生產(chǎn)方式痰進行生產(chǎn)交尿換。早在1秒990年約揮翰。奈斯比攝特在其《公潮元2000棟年世界大趨誠勢》一書中屑就指出：9瘦0年代及至褲21世紀的墓經(jīng)濟格局是黑“桂集團對集團提的競爭三”喪，是傭“父大型企業(yè)集湖團進行大兵看團作戰(zhàn)式對”墨。美國、德無國等西方國革家經(jīng)濟高速捧發(fā)展，與其鐮適應生產(chǎn)力蒙發(fā)展的經(jīng)濟缸聯(lián)合形式有妄極大關系。呆聯(lián)合提高了擔生產(chǎn)力，增尼強了競爭力秧。由此可見狹集團化經(jīng)營降有利于生產(chǎn)咱要素的合理訊組合，使資膠源得到優(yōu)化午配置和合理恩利用，從而耍形成企業(yè)的牢規(guī)模經(jīng)濟效沿益，增強企決業(yè)的活力。安企業(yè)集切團化經(jīng)營是誓增強競爭力魔的有效途徑貝。市場競爭昆的實質(zhì)是不離同企業(yè)之間侵為了爭奪各忍自利潤最大陜化而彼此進利行的實力較也量。而在激瘋烈的市場競拘爭中有許多奇企業(yè)由于實兇力不強，沒做有競爭力導胸致敗北。我廣國加入WT然O后，一大雅批實力雄厚芬、管理和技賠術先進的國蘿際資本集團贊將會為搶占俘市場和我國冰的房地產(chǎn)企損業(yè)進行較量瞎。在這種國幸內(nèi)外雙重壓錄力下，企業(yè)震要在競爭中裂生存和發(fā)展頌，實行企業(yè)渣集團化經(jīng)營薄是唯抵—掉的出路。這趣樣，會有利醫(yī)于財力資源遷的集中使用測，少花錢多列辦事，提高亞資金利用率摩；有利于充站分利用物力久資源，可以驗合理調(diào)配使響用設備，物邀盡其用；有接利于改善企趙業(yè)形象，提便高知名度，炭增強資信度教；有利于多專元化經(jīng)營，丈分擔風險，豆降低成本，掩增加效益。澡總之，可使逐企業(yè)轉變經(jīng)量營觀念和方內(nèi)式，擴大規(guī)拴模，提高質(zhì)娃量，形成規(guī)護模經(jīng)濟，在悅市場上占據(jù)爛應有的地位士。屢企業(yè)集嗽團化經(jīng)營是撞具有重大意描義的戰(zhàn)略抉淺擇。黨中央衰在瓦“償十年規(guī)劃和西八五計劃紛”績中，明確提郊出要半“辯積極發(fā)展企些業(yè)集團億”番。黨的十六幫大報告指出扎：易“缺國有企業(yè)是覽我國國民經(jīng)西濟的支柱。廊通過市場和午政策引導，搜發(fā)展具有國葡際競爭力的膨大公司大企面業(yè)集團。循”瘦黨和政府的茫宏觀調(diào)控政叉策是促使企爆業(yè)實行集團副化的加速器裁。使企業(yè)增議加了實行集勉團經(jīng)營的緊爹迫感。實行凍企業(yè)集團化膝，有利于黨表和政府通過聲對市場經(jīng)濟其的宏觀調(diào)控獸，減少盲目靜性而產(chǎn)生的抵損失，增強飯綜合國力。扇并為企業(yè)擴狹大生存和發(fā)泉展創(chuàng)造了空縫間，使企業(yè)開能夠走出省咐界，跨出國豐門，進入國穿際市場，取夢得更大的經(jīng)認濟效益。敢企業(yè)集夸團化經(jīng)營有神利于房地產(chǎn)猜業(yè)的全面發(fā)喇展。房地產(chǎn)唇市場的特性老，決定了不過論是在開發(fā)繁，還是在交坑易和使用過彎程中，均需汗一系列專業(yè)賢服務的支持獸，以保證市尿場的有序運臂行和房地產(chǎn)些價值的實現(xiàn)跨。而我國的悠房地產(chǎn)市場壓在開發(fā)中的芝服務僅是初皇級水平，而登在鐮“址交易采”孟和丸“的使用加”寇環(huán)節(jié)的服務叛上存在很多費空白領域?？扔捎诜康禺a(chǎn)諸具有較長的躺經(jīng)濟壽命，貞服務的價值歪從長遠看甚枯至超過了房也地產(chǎn)實物的桃建筑價值，艦因此，不論違是國民收入逼還是就業(yè)方昌面，這些服釣務的經(jīng)濟價劣值是不可輕慧視的。而房漁地產(chǎn)業(yè)服務勒方面的欠缺射，正意味著菊房地產(chǎn)市場健存在眾多的解商機。而房敏地產(chǎn)企業(yè)如詳能抓住機遇鳥，提供高水據(jù)平服務并迅講速占領市場崗，就會獲得鉆“啄先發(fā)謀”收優(yōu)勢，取得千巨大收益。睡因此，在實孩行集團化經(jīng)倆營時，切莫探忘記服務這從一重要領域堵。通過填補蹄服務體系的栽空白，促進臥房地產(chǎn)業(yè)的扎全面發(fā)展。巧目前大貧多數(shù)房地產(chǎn)沿企業(yè)還未意嘆識到公司發(fā)贊展戰(zhàn)略的重汁要性，對企渴業(yè)戰(zhàn)略的研是究也僅限于店學院派，而倘未能與實踐赤很好地結合究。而未來中諒國房地產(chǎn)企皺業(yè)發(fā)展的一這個顯著趨勢閑是，一個房肉地產(chǎn)項目的日開發(fā)將不再逐是一個獨立護的事件，再素也不能僅核繡算這一單生遍意的成本和精收益，而要臭將之放入企雄業(yè)的長遠發(fā)廉展戰(zhàn)略中去漸考慮，考察鏟這一項目對拼今后的項目罰開發(fā)以及企核業(yè)長遠發(fā)展滑的影響。因愈此，未來開足發(fā)商所進行掃的將不僅僅洪是產(chǎn)品的競勺爭、企業(yè)的販競爭，而更臣重要的是企嗽業(yè)家戰(zhàn)略眼請光的競爭。豈并且，未來永的中國房地莫產(chǎn)企業(yè)將不君可能只依靠茫老總一人的倆經(jīng)驗決策就躍能漂“幟贏則”績，而必須充瘋分發(fā)揮企業(yè)癢管理層以及驢企業(yè)外腦的勉集體智慧，慢形成明確而句合乎實際的棗公司發(fā)展戰(zhàn)李略。視規(guī)?；虻慕?jīng)營是國得內(nèi)房地產(chǎn)企秤業(yè)發(fā)展的必棟由之路。房前地產(chǎn)業(yè)投入染大、周期長筑、受市場因雅素影響大的墻特點，決定堅其有著較高鳳的市場風險礙。隨著房地稈產(chǎn)市場的日突趨成熟，國投家政策的不秧斷完善，像謠土地招投標吵制度、新的蒜商品房預售茂標準等的實濃施，房地產(chǎn)聾開發(fā)行業(yè)的冊準入程度將眨不斷提高，谷只有那些具畜備雄厚的資難金實力、顯宰著的品牌優(yōu)哨勢、規(guī)模化僵經(jīng)營、占據(jù)報較大市場份榴額的大型房袖地產(chǎn)企業(yè)，各才能在市場教中站穩(wěn)腳跟謠。融縱觀西霸方發(fā)達國家勸的經(jīng)濟發(fā)展舉歷程，當經(jīng)標濟水平達到星一定高度時乒，某些行業(yè)拋就會出現(xiàn)集皂中的趨勢。石未來我國房季地產(chǎn)企業(yè)競撈爭加劇，只稱有增強規(guī)模店優(yōu)勢、走集處團化道路、延全面提升企模業(yè)的綜合競制爭力，才是努企業(yè)贏得競殺爭的關鍵。聲目前，我國期房地產(chǎn)開發(fā)碑正處在一個權結構性轉變餅的關鍵時期遇。一些大的籮開發(fā)企業(yè)實批力正在急劇框增強，市場前競爭的核心講能力正在加臭速形成，一僵批對市場有絲較大影響的份房地產(chǎn)龍頭僑企業(yè)正在脫蒙穎而出，而稍那些實力弱矛而又缺乏核至心競爭能力緩的開發(fā)企業(yè)稀在未來幾十六年內(nèi)將會面戴臨被淘汰出賴局的危險。蛙諸如萬科這鑄樣的企業(yè)，塵正努力從其徒它開發(fā)企業(yè)荒特別是房地宣產(chǎn)企業(yè)中吸件引人才，為嚴企業(yè)的擴張瓶做好人才儲素備。房地產(chǎn)頁開發(fā)側“嗽大盤時代齒”捉的來臨以及笑國內(nèi)資本市口場的逐步成牙熟將大大加抹快我國房地尺產(chǎn)企業(yè)規(guī)模束化、集團化牧的步伐。義3.4懂在產(chǎn)品同錢質(zhì)化趨勢下排爭取服務的按差別化昨由于我留們長期處于瞧“暴賣方市場漿”閑，房地產(chǎn)市賄場競爭同質(zhì)齊化現(xiàn)象嚴重掘，產(chǎn)品同質(zhì)憂化、價格同濱質(zhì)化，推廣郊方式同質(zhì)化聾……罰。然而如果惹認真研究中喉國房地產(chǎn)市碰場的發(fā)展趨扔勢就會發(fā)現(xiàn)蹄，目前中國事城鎮(zhèn)居民已草處在一個從戶追求羅“住量母”吼向追求店“律質(zhì)塔”言轉化的時期輔，這是宏觀韻大勢；從市悼場的微觀層渴面看，市場掩需求和消費根者偏好又是狀多變的、善幼變的，有時鹿還變得很快燦，開發(fā)商如山果事先不充貢分考慮到這泳些變化將會雹盡失先機。顏市場化融的運作要求慢房地產(chǎn)企業(yè)憐以市場為導莖向，貼近市森場，充分了豈解客戶的需祖求，不斷滿奔足廣大消費階者對房地產(chǎn)溫這一特殊商致品的需求。早一個房地產(chǎn)距企業(yè)，首先抬要清楚市場高上要什么，鵝本企業(yè)能做荷什么，然后獵再去研究怎系么做。近年華來，上海民借營企業(yè)成為遼滬上房地產(chǎn)煌市場上的一哥支生力軍，逗他們的成功沸，正是由于蹦民企機制靈虜活，貼近市頁場，抓住了異近年來中低毯檔商品住宅映的市場機遇嗚，使企業(yè)得課到了超常規(guī)駁的發(fā)展。目袖前，房地產(chǎn)替企業(yè)越來越旺重視市場化食的運作，許驚多企業(yè)成立魂專門的部門味，負責項目泛定位和產(chǎn)品翠研發(fā)，由企巡業(yè)的設計人銜員、營銷人呼員共同協(xié)作瓶，力求開發(fā)懸出適銷對路資的產(chǎn)品。柏首先，煙追求設計的軌獨特性。設蝶計是房地產(chǎn)負前期最基礎告、最核心的頌環(huán)節(jié)，是房窗地產(chǎn)品牌運鋤作的關鍵階暫段。要創(chuàng)造籍強勁的房地贈產(chǎn)品牌，就蜂要充分發(fā)揮討建筑設計專稻業(yè)技術作用糕，走差異化巨的生存道路題，使前期的摟開發(fā)設計獨散樹一幟，用星全新的思維基方式不尋常旋的設計理念色和守正出奇介的超人表現(xiàn)倒，以及他人而無法模仿而聰又能給企業(yè)消帶來持久競腎爭優(yōu)勢的能劍力，使品牌療的核心價值禽能觸動每一獄個細分的消睜費群體。見其次，嘆注重功能的指前瞻性。房置地產(chǎn)是城市拖建設的重要程組成部分，神要緊跟現(xiàn)代籠城市的發(fā)展辛趨勢。住宅隙是購房者個皺性、權力、緊地位、財富口、身份的符鞭號與表征，碧是生活方式柿的載體之一驕。要滿足細小分群體的多能元化的需求塘，房地產(chǎn)的賊功能設計既天要體現(xiàn)前瞻殖性，又要保邀持后延性，久做到一二十隆年不落后，難三五十年可忘改造，一二陳百年成古董遲，具有觀賞障與增值的潛琴能。鬼此外，鑄銷售策劃要控具有鮮明特價色。開發(fā)商短必須注意特失色經(jīng)營的重灰要性，把研艘究市場需求般、強化使用度功能、追求霜個性特色、雀營造人性空濁間的思想作再為經(jīng)營理念毒，不僅在小賴區(qū)布局、建盜筑外型、色速彩樓層、陽馬臺、內(nèi)部結孔構等產(chǎn)品策協(xié)略方面力求蓬突破雷同，旁突出居住者吊個性，而且月在廣告宣傳梨、價格確定械、促銷方式健等方面也要似獨具風格，蕉努力成為市關場亮點。此贈外，重視環(huán)污保和文化品溪位也是個性樂化服務的重戲要體現(xiàn)。同附時，規(guī)范到梁位、體貼入濤微的物業(yè)管盼理，不僅可雹以提升開發(fā)崖商形象，甚桿至可以使物失業(yè)升值。灑3.5妨行業(yè)發(fā)展宴追求專業(yè)化湊和品牌化請目前，酷我國許多房醒地產(chǎn)企業(yè)既槐做房地產(chǎn)，連又作地產(chǎn)，陳而且不分檔棵次、不分區(qū)湯位、不分用欄途，什么項誕目都做。更滅有開發(fā)企業(yè)男提供敵“童一條龍地”劫式的服務，勁即材料銷售夏、建筑施工涂、裝飾裝修俘、物業(yè)管理挖都自己做，萬甚至包括了答中介、設計賣，企業(yè)向大論而全、小而嚇全發(fā)展。形農(nóng)成這種鍋“壩全能開發(fā)怕商襪”鈴的原因有：文一是因為與胸房地產(chǎn)相關歡的每一項業(yè)角務都是有利刷可圖的，所明以開發(fā)商不噴愿意讓別人哀去做；二是之房地產(chǎn)業(yè)專五業(yè)分工不夠狀，相關業(yè)務粘還沒有形成糧產(chǎn)業(yè)化，沒境有成本優(yōu)勢紅，產(chǎn)品價格旱較高，所以皆開發(fā)商寧愿被自己去做。貿(mào)結果造成企鏡業(yè)內(nèi)部管理圖上互相重疊叛交叉，開發(fā)攪模式?jīng)]有創(chuàng)碎新，抗風險軍能力下降，底通常是一年抗、兩年一個內(nèi)開發(fā)周期過循去后，很多跌這樣的企業(yè)批也便悄然消商失了。以成伐熟的美國房燕地產(chǎn)開發(fā)模件式為例，他箏們走的是一古條高度專業(yè)套化細分的道醬路，投資、懲開發(fā)、物業(yè)頑經(jīng)營等各業(yè)鄉(xiāng)務板塊相對五獨立。這說抗明房地產(chǎn)業(yè)睡發(fā)展到一定上程度，這種著“治全能型開決發(fā)商門”圓缺乏競爭力駕，不利于發(fā)剛揮自己的優(yōu)猴勢，隨著房恭地產(chǎn)行業(yè)利找潤的不斷下指降，以及房猶地產(chǎn)相關業(yè)酬務形成產(chǎn)業(yè)規(guī)化，房地產(chǎn)莊企業(yè)的專業(yè)羅化將是必然洲的發(fā)展趨勢什。與此同時足，房地產(chǎn)開帆發(fā)產(chǎn)品的差淘別化也將越衰來越明顯。攔目前，我國貧城鎮(zhèn)居民已告處在一個從布追求句“請量喂”撕向追求望“均質(zhì)劃”認轉軌的時期銀，這是大勢廢所趨。從市盲場的微觀層易面看，市場愉需求和消費樹者偏好又是鼠多變的，有群時還變得很賊快，開發(fā)企賤業(yè)如果事先好不充分考慮勢到這些變化袖將會盡失先糟機。所謂哪“乖得客戶者膝得天下斑”垮，研究消費夕者偏好，開幻發(fā)適銷對路茫的產(chǎn)品，研剩究細分市場莫，形成獨特佳的他人無法拾模仿復制的愈產(chǎn)品特征和毛競爭優(yōu)勢，猛將是未來我州國房地產(chǎn)戚開發(fā)企業(yè)考拳慮的一個主柴要問題。政專業(yè)化岔的管理要求鉛房地產(chǎn)企業(yè)忙在房地產(chǎn)開科發(fā)的各個環(huán)帝節(jié)上配備專類業(yè)化的管理險人才，提升蔥企業(yè)及項目砍的管理水平握，提高效率戒，降低成本序，以獲得更煎多的利潤。不加和WT0際以后，隨著刺市場競爭的數(shù)加劇，國內(nèi)刮房地產(chǎn)業(yè)逐擇步進入微利福時代，企業(yè)傻只有具備較元高的項目成犬本管理水平霉，使開發(fā)成噸本低于行業(yè)測平均水平，鋪才能在競爭飛中獲得優(yōu)勢憑。因此，房吃地產(chǎn)企業(yè)必收須充分重視欠投資管理工約作，盡早培想養(yǎng)出一批專蝕業(yè)化的投資耽管理人才，狂使他們成為鍛既具備房地院產(chǎn)運作的專停業(yè)知識和實巴踐經(jīng)驗，全月面了解房地家產(chǎn)市場，又繭具備財務分冬析、投資管駁理及相關法隨律知識的復哄合型管理人當才。顛品牌化民是產(chǎn)品差別星化的進一步植深化。品牌茄是一個企業(yè)每的實力、產(chǎn)耍品質(zhì)量、管構理水平等指而標的綜合體放現(xiàn)，是核心倘競爭力和綜裝合素質(zhì)的外肯部表現(xiàn)。長示久以來中國折的消費者買屑房子需要全忠面考慮有關冰住房的所有文因素，而且揚各因素的權逐重相差不多餅，于是只好輸一個項目一拼個項目去窯“話踩盤搭”寇，交易費用夕很高。未來床中國房地產(chǎn)耐市場的競爭較將是品牌的推競爭，目前屆靠竄“蜘概念熟”鈔吃飯，全面飲采取疑“尤跟隨策略關”備就能朱“任全贏脊”刷的局面將被吐逐步打破，刊房地產(chǎn)業(yè)界塊將會崛起一課批行業(yè)精品場樓盤和明星沉企業(yè)，它們插在競爭中占欺據(jù)優(yōu)勢并獲策得巨大的超岡額利潤。較品牌是袋一個企業(yè)的勞實力、產(chǎn)品這質(zhì)量、管理盡水平等指標爐的綜合體現(xiàn)妄，以核心競浮爭力和綜合求素質(zhì)的外部爬表現(xiàn)，是市絡場經(jīng)濟發(fā)展深和市場競爭秀的必然產(chǎn)物對。一個有影福響的品牌，嫩不僅可以在歐市場競爭中掏取得越來越群大的市場份欄額，而且售額價比一般同獎類產(chǎn)品要高典出許多。房毛地產(chǎn)商品于步其自身的特憲點，一般消隱費者不可能薯對諸如開發(fā)燕商的各類承叫諾是否能兌胖現(xiàn)，房地產(chǎn)汽產(chǎn)品本身的陶質(zhì)量是否有早保障，今后打小區(qū)物業(yè)的默管理水平如攤何等方面有左非常詳細的惹了解，這就晚要求房地產(chǎn)良企業(yè)必須運芝用品牌這一處無形資產(chǎn)來遣提高消費者慎對其產(chǎn)品的夏忠誠度。未跟來我國房地間產(chǎn)市場的競梨爭將是品牌辭的競爭，企丈業(yè)必須在產(chǎn)征品質(zhì)量、外紙觀、功能、拒小區(qū)環(huán)境、周售后服務等宵各方面不斷營努力，才能嘆塑造出自己腎的品牌。涉戰(zhàn)略化幕是品牌化的梯進一步深化府。戰(zhàn)略化意顆味著一個房夏地產(chǎn)項目的華開發(fā)將不再友是一個獨立妹的事件，不筋能僅僅核算錯這一單個項弊目的成本和鴿收益，而要裳將之放于企唐業(yè)的長遠發(fā)短展戰(zhàn)略中去鎮(zhèn)考慮，考察轟這一項目對旺今后的項目殖開發(fā)以及企表業(yè)長遠發(fā)展緣的影響。因過此，未來房悉地產(chǎn)開發(fā)企籮業(yè)所進行的催將不再僅僅蕉是產(chǎn)品的競本爭、企業(yè)的蔽競爭，而更彩重要的是企仔業(yè)家戰(zhàn)略眼喝光的競爭。濕而且，企業(yè)休將不再可能真只依靠領導瘋個人的經(jīng)驗賴決策就能成叔功，而必須枝充分發(fā)揮企美業(yè)管理層以清及企業(yè)外部摘咨詢機構的釀集體智慧，雹形成明確且扎合乎實際的恰企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)曠略。著隨著房艱地產(chǎn)市場競亂爭的加劇及饞消費者成熟堆度的提高，貫房地產(chǎn)企業(yè)刊越來越重視鞭企業(yè)的品牌糖建設。當然唐，企業(yè)的品與牌建設不是瘦靠大量廣告詳投入，自我遠吹噓，而是織建立在市場固提供優(yōu)質(zhì)的軋產(chǎn)品和優(yōu)良晉服務的基礎純上，再配以知準確的形象言策劃和適當鐮的媒體推介種、公關活動淺等的系統(tǒng)工里程。品牌建惕設需要一個政過程，它是奧以開發(fā)商一階個個成功項肝目作為載體區(qū)，逐步為市剃場所認可，膛最終形成企典業(yè)自身的品疊牌和形象。籌例如，萬科靈地產(chǎn)的凍“愿萬科城市花境園終”宵品牌，北京嗓萬通集團的戶“狐新新家園穗”傘品牌，廣州醉奧林匹克房柴產(chǎn)的扔“粘奧林匹克花層園秤”明品牌，等等羞。它們都是兼通過多年經(jīng)青營和多個項姨目的積累，半才擁有了目喚前的市場知轉名度和品牌倆形象。溫企業(yè)品輝牌建設不僅船為企業(yè)開發(fā)色項目的銷售隨工作提供了曬保障，而且那，良好的品納牌形象還會敘給企業(yè)帶來窗更為豐厚的熔附加價值虧—喊品牌價值。帶首先，知名致企業(yè)開發(fā)的尤樓盤的售價質(zhì)可以高于周仙邊的其它樓京盤，利潤可逢以更高。如侮萬科地產(chǎn)近游年來在滬上幸開發(fā)了多個虎項目，由于須服務品牌的夫建立，不但案銷售火暴，決而且，售價矮也比周邊樓賀盤每平方米咐高出700轉－1000什元。其次，衡知名企業(yè)在現(xiàn)某一地段的艙投資開發(fā)，廁會帶動其它尊企業(yè)在周邊嚷跟風投資，鉗從而形成新令的熱點，提帥升了區(qū)域價叉值，最終提字升了自身樓干盤的價值，救擴大了利潤流空間。最后卸，知名度高峰的房產(chǎn)開發(fā)綱企業(yè)更容易花獲得銀行的贈金融支持，糠更容易找到財合作伙伴?？貏e是加入帆WTO以后誠，大量境外功投資會進入口國內(nèi)房地產(chǎn)謎市場，而出壽于對國內(nèi)外沉房地產(chǎn)開發(fā)朋模式差異性姜和本土化的比考慮，一部漂分境外投資爽會采用合作荒開發(fā)或項目漏管理的模式媽，而國內(nèi)知枕名房地產(chǎn)企唉業(yè)在吸引資巧方面無疑會念占得先機。簡大連萬達集絕團由于具有藏較好的企業(yè)淹品牌，已與詢世界五百強獄之一的某境葬外企業(yè)合作雹，在國內(nèi)二豎十幾個大中龜城市開發(fā)建電造大型商業(yè)狗設施及住宅沙小區(qū)。勻越來越度多的房地產(chǎn)沸企業(yè)已經(jīng)意升識到，未來產(chǎn)國內(nèi)的房地酬產(chǎn)市場不應歷出現(xiàn)象中國青家電業(yè)那樣蕩殘酷的價格嫁競爭，那只拒會導致全行研業(yè)的生存危耽機，而是要羊走品牌競爭榆之路，具有煩高附加值的農(nóng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才皺能在滿足客然戶需求的同屈時，為企業(yè)陜提供更多的誼資金積累，筆在良性循環(huán)站的狀態(tài)下保找證企業(yè)的生叫存和發(fā)展。皂3.6示房地產(chǎn)企霞業(yè)趨向網(wǎng)絡都化信息化桿房地產(chǎn)各是區(qū)域市場福，而房地產(chǎn)潮策劃代理企綠業(yè)必須跨區(qū)沿域經(jīng)營才能銜實現(xiàn)自己的騙規(guī)?；l(fā)展腫，而跨區(qū)域減經(jīng)營就要求貓企業(yè)加強區(qū)拆域網(wǎng)絡化管膨理的能力，沈企業(yè)必須通短過利用網(wǎng)絡偽化管理的優(yōu)艦勢，整合市雜場和企業(yè)內(nèi)恩部的資源。啄如上海富陽映的"全國通寄路戰(zhàn)略"，誕通過業(yè)務網(wǎng)性絡分攤風險工，利用經(jīng)濟洗的地域輪動脆贏得發(fā)展空其間。警中國房丘地產(chǎn)TOP戰(zhàn)10研究組著通過對百強富企業(yè)的系統(tǒng)葡研究認為：費專業(yè)化、制淋度化、品牌陽化、職業(yè)化街、網(wǎng)絡化將性是百強企業(yè)改的發(fā)展趨勢俱。一、專業(yè)附化。百強企楚業(yè)只有堅持閣業(yè)務專業(yè)化胳，不斷提高壤自己的競爭驚力，才可能耗在市場上生庫存并發(fā)展壯索大。二、制腹度化。企業(yè)搏要發(fā)展，就判必須以制度坑代替模式，迫加強企業(yè)創(chuàng)考新能力，不稻斷超越自我涌，才能在競憶爭日益激烈漂的房地產(chǎn)策遇劃代理市場燙中脫穎而出吊。三、品牌結化。品牌是蛙企業(yè)綜合實秀力的外部表暴現(xiàn)，同時企央業(yè)的經(jīng)營發(fā)羊展離不開品千牌。百強企腥業(yè)都十分注怠重品牌價值議，上?；膷u凳房產(chǎn)工作室躲用"口碑"象開拓市場，嫁創(chuàng)造性地提梯出"聲譽緣贊于面、服務誠強調(diào)線、效籮益出于點"勒的運作思路泰，在區(qū)域擴此張中取得了烘良好的聲譽含和效益。四撒、職業(yè)化。量職業(yè)化人才想越來越受到廊行業(yè)的推崇慘。百強企業(yè)失認識到這個迫趨勢，注意帝吸收專業(yè)化圍人才，加強勝員工專業(yè)教止育，培養(yǎng)出揭職業(yè)化的人投才隊伍。五錢、網(wǎng)絡化。怕房地產(chǎn)是區(qū)絹域市場，而釘房地產(chǎn)策劃謝代理企業(yè)必象須跨區(qū)域經(jīng)恨營才能實現(xiàn)托自己的規(guī)?？嘶l(fā)展，而子跨區(qū)域經(jīng)營步就要求企業(yè)搞加強區(qū)域網(wǎng)崇絡化管理的淘能力，企業(yè)織必須通過利樹用網(wǎng)絡化管幣理的優(yōu)勢，似整合市場和決企業(yè)內(nèi)部的取資源。如上鄉(xiāng)海富陽的"槐全國通路戰(zhàn)乖略"，通過騎業(yè)務網(wǎng)絡分型攤風險，利肆用經(jīng)濟的地倘域輪動贏得冊發(fā)展空間。擔3.7帖房地產(chǎn)企繁業(yè)將日趨與觸金融業(yè)實現(xiàn)嫁融合烈在金融幅全球化的推貧動下，中國較金融業(yè)的開舍放，海外金緊融機構的進起入，促使先折進金融技術要的引進，推束進金融產(chǎn)品美創(chuàng)新，增強竿金融業(yè)的競牛爭力，迅速裕提高金融業(yè)救的服務質(zhì)量言。這將有效途地拓展房地囑產(chǎn)金融保險茄業(yè)的市場空俱間，促進房猜地產(chǎn)證券化陸，并刺激房袖地產(chǎn)市場的我需求，促使悅更多的居民祥通過向銀行齒按揭貸款實棕現(xiàn)住宅的超盜前裹消費和之房地產(chǎn)投資痰。而且，房先地產(chǎn)證券化伍的發(fā)展，使剖居民可以擁橡有更多的金霉融產(chǎn)品和投北資工具，便廚于理財和投紛資組合，大餓大拓展房地維產(chǎn)投資和房展地產(chǎn)金融投佳資的渠道。暗當房地避產(chǎn)企業(yè)業(yè)務浸運轉正常，并融資渠道暢快通，經(jīng)營負沒債控制得當挨，具有專業(yè)扇化經(jīng)營和核媽心競爭力的獻時候，房地妥產(chǎn)開發(fā)的規(guī)荒模越大，效逃益就會越高即，風險就會卵越低。因此泉，房地產(chǎn)企赴業(yè)在做強的波同時，也希諷望能盡快上澆規(guī)模。但房侮地產(chǎn)業(yè)是資年金密集型行疲業(yè)，企業(yè)發(fā)歡展到一定規(guī)蠶模，單純靠叮銀行貸款顯制然是不夠的填，企業(yè)上市叫，進入資本像市場是必由俯之路。房地卸產(chǎn)企業(yè)進入責資本市場，垃不但可以拓起寬企業(yè)籌資撞渠道。而且易，可以降低患企業(yè)的資產(chǎn)槐負債率，使雹企業(yè)經(jīng)營更末加穩(wěn)健。在汽香港，大地寄產(chǎn)公司的資抄產(chǎn)負債率一瘡般不超過3鵲0％，而目亞前國內(nèi)大部厚分房地產(chǎn)企劑業(yè)的資產(chǎn)負雹債率平均在剛85％以上忽。由此可見農(nóng)，資本運作幻對于房地產(chǎn)錘企業(yè)將會越墊來越重要。齊房地產(chǎn)資企業(yè)的資本缸運作并不局棉限在企業(yè)上譜市這一種形畝式，而是有潤更廣泛的資神本運作方式采。例如，大輩型房地產(chǎn)企帥業(yè)可以在資迎本市場上收該購、兼并其探它房地產(chǎn)企婚業(yè)，或是投抗資參股優(yōu)質(zhì)想房地產(chǎn)企業(yè)焦，或是與國龜外房地產(chǎn)基陷金合作，強搞強聯(lián)手，充妥分發(fā)揮各自茶優(yōu)勢，形成桑雙贏局面。澆隨著我國加廈入WT0，曉相關政策逐換步放開，房現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)必牢將在更加廣從闊的國內(nèi)外匆資本市場上冠進行運作，棵形成暢通而位牢固的資金插鏈，為企業(yè)常的高速發(fā)展婆提供更加強盈勁的動力。邪此外，付房地產(chǎn)企業(yè)程的發(fā)展，不湯僅需要雄厚深的資金實力強作為后盾，頂而且，更需愿要各類高素揭質(zhì)的專業(yè)人靜才的加盟作釘為保障。未習來房地產(chǎn)企岔業(yè)間的競爭嶺在某種意義撿上講就是人及才的競爭。響目前，很多愁房地產(chǎn)企業(yè)率已非常重視啊企業(yè)人力資綱源的建設，蛛想盡辦法留暮住企業(yè)內(nèi)的惰業(yè)務主干，乘并不斷通過今獵頭公司等跟在市場上爭晌奪高素質(zhì)的汪專業(yè)技術人飄才和經(jīng)營等任理人才，建咸筑人才高地觀、為企業(yè)的豬發(fā)展儲備能敏量。然房地產(chǎn)不企業(yè)在進好刷人才的同時靈，還應學會比用好人才。療因此，房地購產(chǎn)企業(yè)應不問斷完善薪酬吼計劃、績效壽考核制度和羊激勵機制，樹提高員工的尚積極性和責恩任感；營造胸良好的企業(yè)巾文化，加強濫團隊建設，歡為員工創(chuàng)造陷充分發(fā)揮個態(tài)人專長的環(huán)淘境氛圍，增鴉強企業(yè)的凝醉聚力和向心殃力；重視員嚴工的職前培穿訓和在職培另訓，鼓勵員顯工不斷創(chuàng)新妥，爭創(chuàng)學習虛型企業(yè)，以暢適應行業(yè)的甘發(fā)展和競爭騾的需要。專目前，政國內(nèi)房地產(chǎn)局企業(yè)的組織孩架構，主要片分為兩種形御式：一類是拜職能型的模津式。企業(yè)設扯置不同的專問業(yè)職能部門命，同時分工洽負責企業(yè)所圖開發(fā)的各項宴目的業(yè)務工伏作，每鵝個項目現(xiàn)場群設地盤經(jīng)理貍。