PAGE25-安徽全椒奧康商業(yè)步行街商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路前言全椒奧康商業(yè)步行街作為全椒品牌影響力最強(qiáng)最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它的形象樹(shù)立，品牌塑造，商業(yè)規(guī)劃，商家引進(jìn)，后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和商鋪產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售等，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)接下來(lái)亟待思考解決，并認(rèn)真執(zhí)行的關(guān)鍵所在。南京潤(rùn)明有幸為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供一套商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略，有責(zé)任，有義務(wù)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，深入了解全椒整體商業(yè)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，并借鑒公司及其他項(xiàng)目成功的經(jīng)驗(yàn)和案例，調(diào)動(dòng)可利用的一切資源，為項(xiàng)目的整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)，提供一套商業(yè)運(yùn)營(yíng)策略，供貴司參考。第一章項(xiàng)目合作的觀點(diǎn)——理念相通、思路一致、步調(diào)一致第一節(jié)項(xiàng)目招商與銷(xiāo)售招商先行，只有賣(mài)不了的鋪?zhàn)?、沒(méi)有租了且賣(mài)不了的鋪?zhàn)?，“只要商鋪能出租，再成功運(yùn)營(yíng)，它就具備了升值的空間，從而做到“進(jìn)可攻，退可守”的理想境地?！斑M(jìn)”就是可以“帶租約銷(xiāo)售”，“退”就是先持有，后尋機(jī)再售，這種情況下商業(yè)物業(yè)肯定會(huì)升值。如果一味推行只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開(kāi)發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無(wú)法得到期望的投資回報(bào)，從項(xiàng)目的直接回款和間接回款的角度考慮，建議商業(yè)在確定整體經(jīng)營(yíng)定位后實(shí)行租售并舉的營(yíng)銷(xiāo)模式。第二節(jié)項(xiàng)目商業(yè)定位與銷(xiāo)售對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目定位是以商業(yè)項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)為背景，結(jié)合項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，依據(jù)項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)情況、消費(fèi)人群特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求，以商業(yè)市場(chǎng)自身的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)特點(diǎn)為參照標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)確定項(xiàng)目商業(yè)定位，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位將直接影響到項(xiàng)目的銷(xiāo)售、招商、經(jīng)營(yíng)，商業(yè)存在的意義是建立商業(yè)供需關(guān)系，商業(yè)首要解決的是怎樣滿足供需客戶的現(xiàn)有和未來(lái)的消費(fèi)需求，才能最終實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷(xiāo)的成功。第三節(jié)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)持續(xù)收益通過(guò)與貴司就項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃通過(guò)初步探討，了解到本項(xiàng)目為了吸引品牌主力店的進(jìn)駐，部分的物業(yè)由開(kāi)發(fā)商自行持有，那么項(xiàng)目的投資回報(bào)、形象樹(shù)立，品牌塑造，需要通過(guò)項(xiàng)目良性經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)多贏，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益、品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益。第二章項(xiàng)目銷(xiāo)售思路——先品牌效益、后經(jīng)濟(jì)效益、先求不敗而后求全勝奧康商業(yè)步行街的銷(xiāo)售前景是比較好的，因?yàn)椴徽撌琼?xiàng)目的建筑規(guī)模、所處區(qū)位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、物業(yè)硬件配套、以及奧康的品牌價(jià)值，客戶的認(rèn)知度都比較高，目前的任務(wù)是項(xiàng)目做為城市的綜合體商業(yè)、酒店、公寓都必須實(shí)現(xiàn)品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益的共贏局面。根據(jù)項(xiàng)目的所處區(qū)域情況、結(jié)合目前項(xiàng)目實(shí)際情況、借鑒商業(yè)步行成功大盤(pán)經(jīng)營(yíng)，我司建議項(xiàng)目的第一街區(qū)銷(xiāo)售以售后返祖的形式進(jìn)行銷(xiāo)售，如果是自營(yíng)但必須建立在符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的基礎(chǔ)上，因?yàn)榭v觀現(xiàn)國(guó)內(nèi)很多商業(yè)項(xiàng)目失敗的原因罪魁禍?zhǔn)资钱a(chǎn)權(quán)多化后經(jīng)營(yíng)權(quán)未統(tǒng)一，往往項(xiàng)目在前期為了有效的規(guī)避樓層弱勢(shì)、區(qū)位弱勢(shì)、同業(yè)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)而進(jìn)行的行之有效的業(yè)態(tài)規(guī)劃會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)權(quán)不統(tǒng)一而成為泡影，根本無(wú)法起到弱化劣勢(shì)的作用導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者盲目的跟從見(jiàn)什么好大家都來(lái)經(jīng)營(yíng)什么，也不論區(qū)域樓層是否具備，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有多大，運(yùn)營(yíng)商想遏制、想引導(dǎo)調(diào)整無(wú)奈是手中無(wú)權(quán)，眼睜睜看著從盲目的跟從到不計(jì)成本的打價(jià)格戰(zhàn)火拼，到最后苦苦支撐無(wú)奈關(guān)門(mén)，最終造成人去樓空整體項(xiàng)目慘淡經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象出現(xiàn)。娛為了避免這迫么好的項(xiàng)目師因?yàn)樯鲜鲆驕囟鴮?dǎo)致項(xiàng)桐目遺收益受損站，建議項(xiàng)目亦銷(xiāo)售獅按從統(tǒng)點(diǎn)到面的努次序率穩(wěn)步開(kāi)展，諒先求不敗而寶后求全勝父，打好并鞏健固好項(xiàng)目的唇銷(xiāo)售、招商狡、運(yùn)營(yíng)第一世戰(zhàn)像，先建立品怎牌價(jià)值、后孕通過(guò)品牌價(jià)蛛值的建立而再獲得鼠更高的固經(jīng)濟(jì)價(jià)值返。飽第三章項(xiàng)摟目招商仔思路愚——衡滿足需求、歲高瞻遠(yuǎn)矚犯、蓄勢(shì)待發(fā)梳肢第一節(jié)饒招商觀點(diǎn)挎首先要組建屆商業(yè)管理公辮司，建立一襲個(gè)比較專業(yè)期的招商、運(yùn)輕營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)烏，在建立招杯商、運(yùn)營(yíng)管浩理團(tuán)隊(duì)后，設(shè)以價(jià)區(qū)域使市場(chǎng)的供需惹關(guān)系為出發(fā)養(yǎng)點(diǎn)奔先開(kāi)始大量建和細(xì)致的前塔期狹市場(chǎng)調(diào)研、濕分析咳工作，這對(duì)需于項(xiàng)目后期剩整體運(yùn)作起野到?jīng)Q定性的餃作用。醬再舊憑借醉“析奧康稈集團(tuán)馬”倦品牌優(yōu)勢(shì)，懶以往的項(xiàng)目言取得了鞋良條好的市場(chǎng)反梢響乓、品牌形象乖效益，依靠音自身和集聚忘的叛自營(yíng)及接投資客戶望。河在算本項(xiàng)目答的招商過(guò)程拾中追形成杠連貫的優(yōu)勢(shì)鬧，青繼續(xù)回的樹(shù)立新的瓦品牌售形象和詳準(zhǔn)確的市場(chǎng)石定位，膛更休好的延續(xù)和每借用盛“攤奧康集團(tuán)紫”虜已有的品牌遷效益宮，功形成嘗很好的香“答借勢(shì)難”孕作用盲。菠然后殺有針對(duì)性的敢制定項(xiàng)目搜整體同營(yíng)銷(xiāo)策略、欣招商銷(xiāo)售整銳合營(yíng)銷(xiāo)策略殖、盜招商苦推廣哲策略，返商家引入袖、房準(zhǔn)入夸策略此、漲租金定價(jià)氏策略紡、招商挑執(zhí)行策略，梨通過(guò)只專業(yè)系統(tǒng)的懷培訓(xùn)力求在魚(yú)最短的時(shí)間谷內(nèi)保質(zhì)保量庫(kù)的完成第一雀階段招商工皇作。福第二節(jié)切商項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)怎營(yíng)業(yè)態(tài)舟規(guī)劃獻(xiàn)建議金腿一每、淚業(yè)態(tài)規(guī)劃的內(nèi)思路：窮把采——銅根據(jù)區(qū)域供浴需關(guān)系為出型發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)甲劃賢——纖根據(jù)招商可隔執(zhí)行性進(jìn)行夸規(guī)劃萍頭——棗根據(jù)項(xiàng)目本躬身的建筑形續(xù)態(tài)集體量進(jìn)汁行規(guī)劃桂范魚(yú)——考根據(jù)業(yè)態(tài)之戀間的相互補(bǔ)倆充、影響的厭因果鏈進(jìn)行抱業(yè)態(tài)優(yōu)化何金蘇——必根據(jù)項(xiàng)目的磁地段及城市怠規(guī)劃特點(diǎn)進(jìn)蟲(chóng)行業(yè)態(tài)組合嗽瓣印——頁(yè)按市場(chǎng)的規(guī)譯律以及市場(chǎng)聽(tīng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)掉行業(yè)態(tài)的選川擇夜碗淺——隆依據(jù)商家的犬要求及消費(fèi)卸者的消費(fèi)習(xí)拖慣與意識(shí)為俯業(yè)態(tài)規(guī)劃基蝦礎(chǔ)囑兵緒——飯根據(jù)項(xiàng)目的崇開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策壞略進(jìn)行總體貌規(guī)劃禽債不——例根據(jù)全椒市被場(chǎng)現(xiàn)有商家醫(yī)的經(jīng)營(yíng)情況過(guò)以及項(xiàng)目的頂實(shí)際狀況進(jìn)乏行業(yè)態(tài)調(diào)整亡二飛、運(yùn)商業(yè)總體規(guī)抬劃桌：懂三大主題街斤區(qū)、二大主侄題賣(mài)場(chǎng)、一歸大主題令國(guó)際令影城黃粘腔附——溜三大主題街蜓區(qū)亂蛋熟等精品嗚百貨完街:承項(xiàng)目臨街困第一棟避1-3層談（刃建議為三層次局部四層養(yǎng)）打主要經(jīng)營(yíng)：爸“透精品墨服裝、些精品秋鞋類(lèi)、招精品請(qǐng)皮具腐箱包袖、晨美容美體、殊休閑健身、它文教朱魅力緊時(shí)尚街隙：登項(xiàng)目臨街第籃二棟1-2貸層（建議為妙二層局部三也層做造型曲屋頂可作露伍天空中休閑園花園清）膠主要經(jīng)營(yíng)：傳化妝品、飾敞品、美甲、由時(shí)尚攝影、海美容美發(fā)疏、等個(gè)性小尼店為主。佳美食娛樂(lè)街更：句項(xiàng)目臨街第話三棟1-3誓層（建議為瞞三層局部四鹽層）宵主要經(jīng)營(yíng)：噴中餐、西餐漢、休閑餐飲在、茶社、全次國(guó)/地方特須色小吃、遭洗沃浴、KTV炊、墳電玩、危網(wǎng)吧、異音樂(lè)酒吧、怖演藝廣場(chǎng)等任。它淡私——床二大主題賣(mài)伯場(chǎng)幅綁沸國(guó)內(nèi)品牌電陵器連鎖主題堡賣(mài)場(chǎng)：釋項(xiàng)目西側(cè)地怨下室猴主要經(jīng)營(yíng)：糞家用電器、民電腦數(shù)碼產(chǎn)程品、通訊器戴材等電器只國(guó)內(nèi)品牌連早鎖主題生活拳商超賣(mài)場(chǎng)：撇項(xiàng)目東側(cè)地勸下室難主要經(jīng)營(yíng)：葵生活日用品刺農(nóng)——礙一盡大主題拿國(guó)際影城弱流能駁額主題五詠星級(jí)夢(mèng)幻影掘城：橫項(xiàng)目西側(cè)獨(dú)啞立物業(yè)墾第四章項(xiàng)得目的運(yùn)營(yíng)臂思路具——娘投資人滿意鍋、經(jīng)營(yíng)者滿畏意、顧客滿話意襯、秧一切圍繞經(jīng)棉營(yíng)商家的經(jīng)蓋濟(jì)效益為目礦標(biāo)獎(jiǎng)第一節(jié)歲尋項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)術(shù)營(yíng)的觀點(diǎn)葉前面我們說(shuō)險(xiǎn)道項(xiàng)目要通平過(guò)良性的運(yùn)劉營(yíng)實(shí)現(xiàn)預(yù)期百投資開(kāi)發(fā)的榮社會(huì)效益、壇品牌效益、秋經(jīng)濟(jì)效益，置那么實(shí)現(xiàn)預(yù)刑期投資開(kāi)發(fā)袖的社會(huì)效益膚、品牌效益魚(yú)、經(jīng)濟(jì)效益欺，的實(shí)現(xiàn)的戒條件首先要玉以商業(yè)壤運(yùn)營(yíng)管理奔為喂核心，匆因?yàn)樯虡I(yè)地興產(chǎn)項(xiàng)目不是本銷(xiāo)售成功、網(wǎng)招商成功、多開(kāi)業(yè)成功就貫全盤(pán)成功了信，關(guān)鍵要看之商業(yè)能否持赴續(xù)旺盛經(jīng)營(yíng)齡，所以說(shuō)商要業(yè)奸運(yùn)營(yíng)管理畏服務(wù)是胳商業(yè)房地產(chǎn)料實(shí)現(xiàn)社會(huì)效墻益、扛品牌效益獲、經(jīng)濟(jì)效益順的源泉沖。毯呆鑒于本項(xiàng)目秀非傳統(tǒng)的大頁(yè)型嘉百貨公司亮而是以皇mall的港商業(yè)形態(tài)出移現(xiàn)，六mall的萬(wàn)運(yùn)營(yíng)于管理戲服務(wù)俗具有高度的使社會(huì)分工和器技能專業(yè)化沫的特點(diǎn)，這鏡種特點(diǎn)也有獸利于各自發(fā)勢(shì)揮優(yōu)勢(shì)，提舉高管理碰服務(wù)酷效率東。箱mall的呼運(yùn)營(yíng)絮管理猶服務(wù)蹤本質(zhì)是統(tǒng)一間管理頓服務(wù)零和分散運(yùn)營(yíng)現(xiàn)，搭統(tǒng)一管理慈服務(wù)銹是指管理公前司對(duì)mal鈔l實(shí)行統(tǒng)一瞎的集中膜運(yùn)營(yíng)廁管理跳服務(wù)待，使整個(gè)m良all的營(yíng)介業(yè)運(yùn)行、市囑場(chǎng)推廣穿宣傳恭、巧業(yè)態(tài)業(yè)種的番調(diào)改完善、右安全秩序維躲護(hù)雀、仰環(huán)境衛(wèi)生的旁清潔、杠公共設(shè)備設(shè)窩施綢維修球保養(yǎng)陣等工作有組善織、有計(jì)劃歷地進(jìn)行，并辜使所有的零歇售商、服務(wù)解商和顧客能勺有效共享m暈all的育豐富的圣資源鉆，同時(shí)商業(yè)謠管理公司還漁需要整合多販方資源添運(yùn)用樹(shù)“六位一體引”mall陪運(yùn)作模式儲(chǔ)既：撒開(kāi)發(fā)商、商涼鋪投資者、盈商鋪桑經(jīng)營(yíng)局者、望商業(yè)休運(yùn)營(yíng)商、終鑰端消費(fèi)者和嗓政府六方共歌同參與，結(jié)后為一體，實(shí)亡現(xiàn)各方利益學(xué)平衡，達(dá)到佳多贏目的材，拖不能統(tǒng)一運(yùn)劇營(yíng)管理的賠mall瘦只能是亦“奴曇花一現(xiàn)燥”曉并包會(huì)逐漸從“秀商業(yè)管理”知蛻變成“物繪業(yè)管理”，蘇直至最終完的全喪失自己晉的商業(yè)核心葉競(jìng)爭(zhēng)力。曬分散運(yùn)營(yíng)則膝指各零售商競(jìng)、服務(wù)商在塘整個(gè)mal洲l統(tǒng)一管理宮服務(wù)開(kāi)的條件下，弱各自為目標(biāo)趴消費(fèi)群服務(wù)什而進(jìn)行不同詞形式的進(jìn)銷(xiāo)憐存、營(yíng)業(yè)推擋廣、員工管衡理等各項(xiàng)工閉作。六我司將積極摘地為本項(xiàng)目耀尋求最佳的慎贏利模式與陵商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)靜戰(zhàn)策略，有鳴針性展開(kāi)役營(yíng)業(yè)運(yùn)行、須市場(chǎng)推廣篩宣傳思、像業(yè)態(tài)業(yè)種的今調(diào)改完善、歪安全秩序維勸護(hù)現(xiàn)、楚環(huán)境衛(wèi)生的耀清潔、闖公共設(shè)備設(shè)餡施賞維修概保養(yǎng)殖等工作災(zāi)，推行濕精細(xì)化管理疏策略，運(yùn)用路與眾不同的茅實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)略與少技巧，為項(xiàng)兩目尋求一條農(nóng)最佳出路，旱力爭(zhēng)使本項(xiàng)濫目實(shí)現(xiàn)效益教與品牌持久謹(jǐn)化與最大化季。凳第二節(jié)趣揭商業(yè)物業(yè)前式期介入的重撞要性和必要哥性啊商業(yè)物業(yè)的銀前期介入的蜓重要性和必不要性已被越更來(lái)越多的開(kāi)嬌發(fā)商所認(rèn)可亮和接受，特?cái)貏e是商業(yè)物疑業(yè)，因商業(yè)初物業(yè)有別于掩寫(xiě)字樓、住頓宅樓、因?yàn)殄懰麄兊氖褂么坠δ芟鄬?duì)單供一、物業(yè)價(jià)模值空間體現(xiàn)花空間相對(duì)較示小。商業(yè)就椅不一樣了，紀(jì)一個(gè)小小的稀商鋪如果經(jīng)跳營(yíng)好的話，識(shí)他的價(jià)值空膀間將會(huì)成倍旨增長(zhǎng)，這也遵是目前諸多醒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超商最樂(lè)意投猛資的重要原欣因。管理公繩司在此過(guò)程夕中應(yīng)如何定疾位，其扮演擋的是一個(gè)怎紗樣的角色，閑如何當(dāng)好開(kāi)半發(fā)商的助手粉，經(jīng)營(yíng)客商陷的管家，促鏈?zhǔn)归_(kāi)發(fā)商、滲投資人，經(jīng)乒?fàn)I客商實(shí)現(xiàn)鋸共贏。下面羊就我司多年弄的操盤(pán)經(jīng)營(yíng)帶提出幾點(diǎn)建渾議希望可以議借鑒使用。忽一、暢完善設(shè)計(jì)方歉案、優(yōu)化設(shè)鞋備選型、滿特足使用功能度設(shè)計(jì)人員在國(guó)設(shè)計(jì)階段一撇般注重技術(shù)江規(guī)范，但對(duì)誕于是否能夠特滿足商業(yè)經(jīng)夫營(yíng)需求、是突否能夠降低態(tài)管理成本和巾能源消耗等舅方面很少考狀慮，一旦設(shè)狀計(jì)成型并付捕諸實(shí)施，如夸后期進(jìn)行改色動(dòng)將負(fù)出較壩大的費(fèi)用。殘二、苦促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)仍售/招商爐提前介入銷(xiāo)拔售/招商，昆是管理公司堡介入前期重孫要環(huán)節(jié)之一雪，參與現(xiàn)場(chǎng)灣銷(xiāo)售/招商晚，解答客戶隔有關(guān)商業(yè)運(yùn)禿營(yíng)管理服務(wù)媽問(wèn)題；打消狂客戶對(duì)后期檔商業(yè)運(yùn)營(yíng)的機(jī)顧慮，樹(shù)立團(tuán)客戶毫的投資信心衫促動(dòng)吹銷(xiāo)售/招商爸。按土三、蜘降低開(kāi)發(fā)商泡的成本到管理公司前訊期介入期間云，辜從項(xiàng)目的餅商業(yè)恰建筑訓(xùn)規(guī)劃、土建簽、水電、飯消防安防、彼裝修差、尺建材選用、穩(wěn)機(jī)電工程、悉景觀份設(shè)計(jì)、節(jié)能恢設(shè)計(jì)、給水犁系統(tǒng)、排水貼系統(tǒng)、電氣橋設(shè)計(jì)、交通灘體系方面提爭(zhēng)出汽相關(guān)的建議當(dāng)，以避免后康期的重復(fù)投阿入和整改，因加大項(xiàng)目的協(xié)建設(shè)成本游提第，舞正真使項(xiàng)目渣建成后能充騾分滿足不同腰客戶經(jīng)營(yíng)需賄求，為項(xiàng)目辟可持續(xù)發(fā)展他奠定良好的困基礎(chǔ)，合理幅化稱的建議往往鉆可使發(fā)展商艙節(jié)約數(shù)十萬(wàn)洞甚至上百萬(wàn)器的投資。腥四、傅共同提高工堅(jiān)程質(zhì)量溝開(kāi)發(fā)商為了龜保證項(xiàng)目的閱工程質(zhì)量，胖會(huì)選擇信譽(yù)取等級(jí)較高的衰承建單位，居同時(shí)還會(huì)聘慣請(qǐng)監(jiān)理公司腔實(shí)施專業(yè)監(jiān)虹理，但是從真實(shí)際效果來(lái)射看，工程質(zhì)較量不理想已輩成為普遍現(xiàn)含象。造成這倦一問(wèn)題的關(guān)怕鍵是因?yàn)椴回Q管是建設(shè)者壁還是監(jiān)理方繞都不是今后合的管理者，齊他們沒(méi)有參武與過(guò)商業(yè)運(yùn)菊營(yíng)，且為保脹證工期只要彎能通過(guò)竣工肺驗(yàn)收，自身逆的利益就能根得到保障，姿在某種程度枝上監(jiān)理公司橡與施工單位諒就成了一家津人，工程質(zhì)競(jìng)量自然掛在一定程度括上倘得不到保證菠特別是附屬嘆設(shè)施辣。而作為管熄理公司就完中全不一樣，崖作為今后物閥業(yè)的管理者皺，遺留的任破何工程問(wèn)題象都要自己今曾后整改完善煙，從利益的榮角度來(lái)說(shuō)，該管理公司的渣介入描人員對(duì)工程充質(zhì)量的監(jiān)督鮮是一絲不茍唱的，因?yàn)榻袷斓氖韬霰刂ト粫?huì)給后期元運(yùn)營(yíng)管理會(huì)假產(chǎn)生不利影明響激化經(jīng)營(yíng)職客商與管理藍(lán)公司之間的宇矛盾，從根穴本上講管理禿公司在提前池遇見(jiàn)并劃解瘋矛盾，這對(duì)包開(kāi)發(fā)商是大龜有好處的。碰錫五及、提高維修旁質(zhì)量珍由于現(xiàn)代物立業(yè)智能化的釋不斷發(fā)展，阿建筑物內(nèi)的寫(xiě)管線錯(cuò)綜復(fù)灑雜，管理公月司如在物業(yè)避交付使用時(shí)潛接受物業(yè)，叮往往兩眼一慣抹黑，雖有依圖紙，但圖庭紙與實(shí)際情挪況差異較大艘，竣工圖的壘可信度也是咽有限的，而貧且很多設(shè)施立還可能沒(méi)有退圖紙。客商姜一個(gè)報(bào)修電腹話打過(guò)來(lái)，僅維修工人在公短時(shí)間內(nèi)找蛾不到故障點(diǎn)汗，何談維修惕及時(shí)率和維寧修質(zhì)量。而灣前期介入就梯解決了這一攤問(wèn)題，管理和人員從圖紙分設(shè)計(jì)開(kāi)始到翠施工過(guò)程全魂程參與，對(duì)眾隱蔽工程、番管線走向等約一清二楚，殼維修及時(shí)率汁和維修質(zhì)量側(cè)就會(huì)充份得超到保障，提搬升管理府者糞在經(jīng)營(yíng)客商呀的良好的口卡碑賣(mài)，將直接提阿高管理服務(wù)幻費(fèi)用的收繳膏率叫。狡六、僻減輕經(jīng)營(yíng)客雪商資金投入南著重在設(shè)施蜜設(shè)備的能源報(bào)損耗上，提都出合理化建且議，因?yàn)樯绦I(yè)運(yùn)營(yíng)后，認(rèn)公共區(qū)域的肆水電費(fèi)本著脫誰(shuí)使用誰(shuí)承期擔(dān)的原則，傾將由經(jīng)營(yíng)客剝商按各自商屈鋪的建筑面炒積據(jù)實(shí)分?jǐn)偧?jí)。（據(jù)測(cè)算伴每平方米不盒會(huì)低與惰2.00-士3猴.助0僻0元賢）植無(wú)形中經(jīng)營(yíng)牧客商每平方腰每月就會(huì)多原投入陰2.00-芬3.00兩元蒼。呆七、乒確保物業(yè)可唇持續(xù)性增值桃以及利潤(rùn)實(shí)腔現(xiàn)掛客戶膏買(mǎi)商鋪買(mǎi)的雖是未來(lái)，投描資人拿幾十波萬(wàn)甚至上上步百萬(wàn)視來(lái)購(gòu)買(mǎi)商鋪胖，不是指望潑拿幾年的8勇%的收益，賞（可以算一稀下每年的投版資收益為8師%推算的話佩12-13胞年才會(huì)收回荒投資）商鋪醬保值增值才良是其最關(guān)心言的事，一個(gè)止商業(yè)項(xiàng)目的塑誕生、成長(zhǎng)綁、提高、完恭善、繁榮需含要多方共同爛協(xié)作，但如志果這個(gè)商業(yè)粘項(xiàng)目的硬件丈及配套設(shè)施象不完善，后懂期軟件上投乞入是無(wú)法彌翁補(bǔ)硬件上缺搞陷搭的茂。煩第三節(jié)窄商業(yè)物業(yè)的噴運(yùn)營(yíng)神管理服務(wù)貍隨著中國(guó)咽“鈔入世柱”航后在商品貿(mào)鳥(niǎo)易、稅收等哥方面政策的式放寬和我國(guó)懶擴(kuò)大內(nèi)需政拍策等因素影竿響，我國(guó)的規(guī)商業(yè)出現(xiàn)了潑前所未有的走發(fā)展局面，牌這對(duì)改變我哈國(guó)商業(yè)發(fā)展徐滯后局面，暴繁榮城市市盜場(chǎng)、改善購(gòu)睜物環(huán)境、滿桶足人民生活宏需要起了重說(shuō)要作用，而肅作為商業(yè)物反業(yè)的袍運(yùn)營(yíng)瓣管理者，如鵝何去實(shí)施對(duì)基商業(yè)物業(yè)的濕高效管理？遼將是我司所船要陳述的主乏要內(nèi)容。刷商業(yè)物業(yè)羞運(yùn)營(yíng)烘具有空間大昆、設(shè)備系統(tǒng)乘復(fù)雜、商戶爐多、客流量少大等特點(diǎn)，薦商業(yè)物業(yè)油運(yùn)營(yíng)鞋管理與服務(wù)親的難度大、宜責(zé)任重、專箏業(yè)分工細(xì)。跑商業(yè)物業(yè)作責(zé)為一種商業(yè)蘿經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，槽其商業(yè)物業(yè)即機(jī)構(gòu)荒面害對(duì)的服務(wù)對(duì)撲象是業(yè)主、辣租戶和顧客格三個(gè)方面。什其中，租戶糧和顧客不長(zhǎng)護(hù)期穩(wěn)定的，趕而是相對(duì)流緣對(duì)的，不斷暫變化的，且蒼來(lái)源不同，貓構(gòu)成復(fù)雜，醫(yī)因此商業(yè)物挖業(yè)服務(wù)的好雕壞直接影響玉到商業(yè)物業(yè)篩的信譽(yù)。一衡旦運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)淹在管理服務(wù)贊方面出現(xiàn)差梨錯(cuò)，導(dǎo)致租聰戶或顧客不齡滿，對(duì)商業(yè)生物業(yè)美譽(yù)有知極大的影響腰。若因此失踐去租戶或顧虧客，就意味掀著會(huì)失去業(yè)純主的信任，身逐步喪失市棉場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力淺，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)呆利益受損。懲因此，商業(yè)葵物業(yè)的籠運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)為巨實(shí)現(xiàn)仿多皂方滿意的服保務(wù)汽為輝目標(biāo)，就要桑不斷調(diào)查研低究市場(chǎng)情況沉，了解市場(chǎng)黑變化和不同朱租戶、顧客棋對(duì)商業(yè)物業(yè)騙管理服務(wù)的粱不同要求與敬滿意標(biāo)準(zhǔn)，皮以高于市場(chǎng)查普遍水平的顯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)盈滿足娛多山方需求，并米贏得市場(chǎng)競(jìng)鬼爭(zhēng)。造一后、商業(yè)運(yùn)營(yíng)牌階段性畫(huà)工作計(jì)劃寨1、前期-備項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)舉營(yíng)策劃抓1.1項(xiàng)目京商業(yè)建筑規(guī)艦劃設(shè)計(jì)參與挑討論從商業(yè)星經(jīng)營(yíng)角度提艷出合理化建獅議；先1.2枕土建、水電伐、消防安防團(tuán)、裝修、建呢材選用、機(jī)絞電工程、景辣觀設(shè)計(jì)、節(jié)尖能設(shè)計(jì)、給漸水系統(tǒng)、排拳水系統(tǒng)、電釘氣設(shè)計(jì)、交會(huì)通體系方面懇參饒與討論從商見(jiàn)業(yè)經(jīng)營(yíng)角度教提出合理化勤建議；殺1.3配合撤項(xiàng)目招商銷(xiāo)資售工作地開(kāi)有展，解答客章戶對(duì)后期商痰業(yè)運(yùn)營(yíng)提出牢的問(wèn)題；部1.4本項(xiàng)窩目商業(yè)運(yùn)營(yíng)柏管理開(kāi)辦費(fèi)帖用的測(cè)算；文1.5本項(xiàng)牌目商業(yè)運(yùn)營(yíng)篩管理服務(wù)費(fèi)來(lái)用的測(cè)算；蓮1.6本項(xiàng)唐目公共水電世分?jǐn)傎M(fèi)用的凈測(cè)算；反1.7項(xiàng)目哀運(yùn)營(yíng)模式的共建立；無(wú)1.8項(xiàng)目厲管理服務(wù)類(lèi)械文件素編制秧；齒1.掌9巨物業(yè)管理開(kāi)籃辦準(zhǔn)備工作預(yù)；餡1.年10拍項(xiàng)目體系文卻件的建立折2、中期-央項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)悟營(yíng)策劃找2.1物業(yè)剛的接管、驗(yàn)雷收、移交、竟整改；疑2.2業(yè)主河物業(yè)交付方乘案制定及實(shí)拌施；血2.3設(shè)備鑼設(shè)施的管理拌工作；莫2.4安全劍護(hù)衛(wèi)的管理牢與防范；男2.5交通脊道路車(chē)輛管擾理；持2.6消防傘安全工作管冷理；牲2.7環(huán)保鍛清潔衛(wèi)生管栽理；乏2.8綠化妹美化和養(yǎng)護(hù)膚；粘2.9本項(xiàng)拍目及店面形朗象設(shè)計(jì)規(guī)劃秒，導(dǎo)購(gòu)指示門(mén)系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)宏劃；購(gòu)2.10本估項(xiàng)目商鋪裝裕飾裝修管理刷方案的制定擦及實(shí)施；搜2.11本溝項(xiàng)目自營(yíng)業(yè)望主和承租經(jīng)筐營(yíng)客商進(jìn)場(chǎng)最裝修前提供桶相關(guān)技術(shù)咨貞詢，裝修過(guò)泛程中負(fù)責(zé)現(xiàn)題場(chǎng)管理監(jiān)督沃，并進(jìn)行竣曾工驗(yàn)收；瓶2.12本鐘項(xiàng)目商品進(jìn)帶場(chǎng)、商品陳福列、營(yíng)業(yè)人掀員的方案制門(mén)定；迫3、后期稀-項(xiàng)目商業(yè)烘運(yùn)營(yíng)策劃抽3.1本項(xiàng)床目商業(yè)運(yùn)營(yíng)棕管理方案的搭修定；繞3.2本項(xiàng)賓目二次調(diào)改掛招商策略的飽制定；商3.3本項(xiàng)田目商業(yè)動(dòng)線忍的調(diào)整方案弦制訂；剛3.4本項(xiàng)壩目業(yè)態(tài)規(guī)劃鐮、品牌組合宗方案的調(diào)整狂策略的制訂瞞；職3.5本項(xiàng)捉目商業(yè)運(yùn)營(yíng)梳階段推廣計(jì)蒼劃策略的制限訂；崗3.6本項(xiàng)督目商業(yè)運(yùn)營(yíng)隱階段節(jié)日促銳銷(xiāo)、主題促三銷(xiāo)、事件促疤銷(xiāo)、店慶方嬸案的制訂；從3.7本項(xiàng)曬目業(yè)主大會(huì)錯(cuò)、經(jīng)營(yíng)商會(huì)牙或經(jīng)營(yíng)者大斯會(huì)成立方案喪的制定；求3.8岡本項(xiàng)目商業(yè)匙物業(yè)管理項(xiàng)新目實(shí)現(xiàn)創(chuàng)優(yōu)漿達(dá)標(biāo)總體目乞標(biāo)；澤3.9實(shí)施隊(duì)1SO90少01：20約00國(guó)際質(zhì)組量體系認(rèn)證股。免二、特殊性柏運(yùn)營(yíng)管理服缸務(wù)冊(cè)1、設(shè)項(xiàng)目描商業(yè)桐運(yùn)營(yíng)坊形象的宣傳科推廣岔商業(yè)物業(yè)管府理的一項(xiàng)重賽要工作，就貼是要做好物姻業(yè)商業(yè)形象私的宣傳和推米廣，擴(kuò)大商歪業(yè)物業(yè)的知諷名度，樹(shù)立盤(pán)良好的商業(yè)秀形象和美譽(yù)獲度，以便吸戴引更多的消季費(fèi)者。這是弱整個(gè)商業(yè)物石業(yè)統(tǒng)一管理啦的一項(xiàng)必不雞可少的工作糊。以下我司朵就商業(yè)物業(yè)勒的形象宣傳灘作用，及如胸何建立維護(hù)飾商業(yè)物業(yè)的遺良好形象作瘡如下闡述。屢1.1商糕業(yè)物業(yè)良好澤形象的作用泉商業(yè)物業(yè)良灣好的形象是缸商業(yè)特色的增體現(xiàn)，也是泄未來(lái)潛在的婦銷(xiāo)售額和一挖種無(wú)形的資院產(chǎn)。代商業(yè)物業(yè)必餃須具有自己茶鮮明的特色翠，才會(huì)對(duì)顧煙客有更多的駱吸引力。在鋒各類(lèi)眼項(xiàng)目扭不斷涌現(xiàn)，懂各種產(chǎn)品層紐出不窮、花雷樣繁多的今觸天，顧客去歡何處購(gòu)物，聾選購(gòu)哪家餅項(xiàng)目滔的商品，都枕會(huì)有一個(gè)比咬較、選擇、挽決策的過(guò)程順，也有一種舌從眾心理和努慣性。為此兇，商家應(yīng)樹(shù)仁立與眾不同張、具有特色苦鮮明的形象緩，以形象昭哈示特色，以慧特色的商業(yè)磨標(biāo)識(shí)、商品救、服務(wù)和特哄殊的營(yíng)銷(xiāo)策奴略征服吸引去顧客，在實(shí)尖際管理中不刺斷突出這些五特色，使顧?？褪煜ぁ⒄J(rèn)保識(shí)這些特色竄，印入腦海欠，潛移默化帝，傳遞、追叛逐這些特色議（一段時(shí)間廢后，顧客便糖會(huì)將物業(yè)的戶形象與特色斗聯(lián)系起來(lái)）鉆。這樣才憂漫能留住老顧回客，吸引新漲顧客，有穩(wěn)題定、壯大的伏消費(fèi)客群，涌所以物業(yè)樓賞宇的良好形潛象就是銷(xiāo)售榜的先行指標(biāo)允。同時(shí)，商燒業(yè)物業(yè)的良謊好形象一旦淘形成，便是重一種信譽(yù)、肅品牌和無(wú)聲返的廣告，說(shuō)愚到底也就是何一種無(wú)形資謀產(chǎn)，當(dāng)商業(yè)老市場(chǎng)進(jìn)入講“畝印象時(shí)代餓”杏后，消費(fèi)者茶過(guò)去買(mǎi)奉“僻品牌寒”乞，現(xiàn)在買(mǎi)均“狐店牌保”辰?？梢哉f(shuō)，蘿在不同商店顯里，同樣品刑牌的商品具蓋有不同的價(jià)霜值與形象，披商業(yè)物業(yè)的慈良好形象便砌具有提升商攻品價(jià)值和形語(yǔ)象的作用。厭（其確立過(guò)龍程如圖示）茫商業(yè)物業(yè)形羊象確立示意遍圖：商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特色形象印象印象時(shí)期吸引顧客吸引顧客熟悉熟悉認(rèn)識(shí)傳遞追逐傳遞追逐店牌店牌品牌品牌時(shí)期商業(yè)形象商業(yè)形象確立掃2、項(xiàng)目商奮業(yè)運(yùn)營(yíng)促銷(xiāo)鎮(zhèn)宣傳獅為了各個(gè)經(jīng)扯營(yíng)者的銷(xiāo)售胃額提升、吸科引客流、在魚(yú)與同業(yè)的競(jìng)怒爭(zhēng)中取得優(yōu)爬勢(shì)，車(chē)作為飾商業(yè)流運(yùn)營(yíng)商未應(yīng)該在不同紫的時(shí)期進(jìn)行轎統(tǒng)一的對(duì)外匆促銷(xiāo)推廣活涉動(dòng)。提前制超定促銷(xiāo)主題仆和促銷(xiāo)內(nèi)容葬，由各個(gè)商偏家分別上報(bào)個(gè)各自的促銷(xiāo)念活動(dòng)和實(shí)施罷細(xì)則，然后投由感商業(yè)運(yùn)營(yíng)商挺進(jìn)行統(tǒng)一的裝推廣和執(zhí)行地，魄采用弓節(jié)日促銷(xiāo)、佛主題促銷(xiāo)、除事件促銷(xiāo)、知店慶等形式孝根據(jù)經(jīng)營(yíng)需雙要不定期的昂有針對(duì)性開(kāi)繼展促銷(xiāo)企劃彩活動(dòng)紀(jì)。甩年度商業(yè)經(jīng)竟?fàn)I襪促銷(xiāo)宣傳得三大原則隱活動(dòng)龍頭原蘿則：端以連續(xù)不斷哪的系列大型笑藝術(shù)活動(dòng)為渡龍頭，帶動(dòng)托新聞媒體和守社會(huì)輿論；吵以新聞媒體旬和社會(huì)輿論絕，帶動(dòng)業(yè)內(nèi)展人士及社會(huì)禿精英階層的姨廣泛參與；勢(shì)以其的廣泛棵參與，帶動(dòng)員大眾的認(rèn)識(shí)湯并參與瘡；苦重點(diǎn)集中原僅則：敲駕“箱步行街篩”瓦商業(yè)富活動(dòng)要售集中在最重懂要的五個(gè)活庫(kù)動(dòng)疑時(shí)間抗——“修店慶、艦5.1賴黃金周、何10.1百黃金周、元令旦、春節(jié)小”服；聰市場(chǎng)炒作原幫則：振媒體宣傳的墾作用著重在擦于睛宣傳和塑引導(dǎo)，張由于降“輕項(xiàng)目伶”支在全椒還是蝶新生性，所偽以初期主要妻通過(guò)息當(dāng)?shù)亟吨髁餍侣劽饺ンw（電視、耽報(bào)紙、電臺(tái)?。┑能浶孕晜鞴?shì)、新可聞報(bào)道對(duì)消般費(fèi)者進(jìn)行強(qiáng)集勢(shì)、高密度偏的宣傳，增誤加消費(fèi)者對(duì)竊項(xiàng)目年、對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)塘經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品惕的認(rèn)知嗚。歪3野、二次經(jīng)營(yíng)順調(diào)改承租客澡商的選擇駁商業(yè)物業(yè)是端一個(gè)商業(yè)機(jī)軟構(gòu)群，其所屬有人主要是傍通過(guò)依靠經(jīng)雹營(yíng)商業(yè)店鋪倒的出租而贏飽利，因而商脊業(yè)物業(yè)的管刑理者必須十天分重視對(duì)客尺商的選擇及榆其搭配。某3.1謎知名商戶或校連鎖商戶：疼國(guó)內(nèi)遇知名品牌商熟戶的進(jìn)駐能盾有效提升項(xiàng)噴目的品味、乘吸引消費(fèi)人方流和提供穩(wěn)恨定的租金收秩入，越多知備名品牌商戶斥進(jìn)駐，項(xiàng)目?jī)A形象越佳，沙使?！白许?xiàng)目棋”諸迅速樹(shù)立起拖知名度，可旬謂即開(kāi)即紅望。知名商戶廳的進(jìn)駐，一苦方面對(duì)消費(fèi)誠(chéng)的核心與——緊消費(fèi)者形成朝吸引力，另車(chē)一方面，知蛋名商戶的形悄象也能使項(xiàng)裝目的形象更乖加深化。玉3.2挨個(gè)性鮮明有腳特色商戶生：瞞商戶結(jié)構(gòu)的左組成對(duì)全體砍商戶都是相舍輔相成的，壤不同的商戶臉會(huì)帶來(lái)不同掙消費(fèi)群，商棟戶個(gè)性鮮明禮、形象突出敏，容易給消櫻費(fèi)者留心深槍刻印象，豐歸富了項(xiàng)目整慨體的經(jīng)營(yíng)特尚色?？?.3毀能吸引人流趣量的商戶席：獅有一些商戶捕不一定付得責(zé)起很高的租謊金，常但猾能吸引大規(guī)毅模的人流量盒，帶動(dòng)項(xiàng)目懶購(gòu)物消費(fèi)增撓長(zhǎng)，必須對(duì)蘿這些商戶要俯實(shí)施重點(diǎn)引氣進(jìn)，如：知用名餐飲店、戴KTV、足話浴城等，它瞇們所帶動(dòng)的絲龐大人流將拒對(duì)整個(gè)項(xiàng)目鏡吸引抓人流量有重抹大貢獻(xiàn)。種3.4冠同業(yè)差異、遭異業(yè)互補(bǔ)胸：晝同業(yè)差異就件是市場(chǎng)不能襖盲目招伶同狂一品類(lèi)的店互進(jìn)入，哲如拌果引進(jìn)商戶匹過(guò)于重疊，惡在經(jīng)營(yíng)上將鎖造成競(jìng)爭(zhēng)的科激烈，也有你損項(xiàng)目整體薄的經(jīng)營(yíng)特色貪。譬如餐飲機(jī)業(yè)態(tài)的核心寧主力店招商粘，就不要同廢時(shí)找來(lái)兩家姻基本上都是見(jiàn)經(jīng)營(yíng)西式快猴餐的。核心襯品牌商戶同么質(zhì)化無(wú)差異毫更是不能想濁像的。異業(yè)留互補(bǔ)的目的靠就是要滿足拿顧客消費(fèi)的迫選擇權(quán)，并桿能讓顧客身封心體驗(yàn)變化聞，提高其消予費(fèi)興趣與欲本望。譬如洗蛾浴中心同K退TV因?yàn)榻?jīng)船營(yíng)特色有異同，可以互補(bǔ)屑?？既?、常規(guī)商淋業(yè)運(yùn)營(yíng)陰管理辱服務(wù)扮1、對(duì)保自營(yíng)游業(yè)主或承租椅商的管理截統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)下愈的商業(yè)物業(yè)糞，其經(jīng)營(yíng)者茶都是承租商袖，可以在承場(chǎng)租合同中寫(xiě)剖進(jìn)相應(yīng)的管酬理服務(wù)條款蛋，對(duì)承租戶核的經(jīng)營(yíng)行為趴進(jìn)行規(guī)范管靜理，也可以幟以商業(yè)經(jīng)營(yíng)驅(qū)管理公司的悟形式對(duì)他們蟻進(jìn)行管理引騙導(dǎo)。對(duì)于分資散產(chǎn)權(quán)型的疑商業(yè)物業(yè)，餃一般宜采用噸管理公約的塌形式，明確座業(yè)主、經(jīng)營(yíng)沾者與管理的迎責(zé)任、權(quán)利每與義務(wù)，以殃此規(guī)范雙方是的行為，保作證良好的經(jīng)晃營(yíng)秩序。也膚可以由工商尾部門(mén)、管理轟公司和業(yè)主燒、經(jīng)營(yíng)者代狼表共同組成歷管理委員會(huì)跑，由管理委處員會(huì)制定管科理?xiàng)l例，對(duì)詢每位經(jīng)營(yíng)者倒的經(jīng)營(yíng)行為沾進(jìn)行約束，卵以保證良好辮的編公共經(jīng)營(yíng)秩吉序。助2、環(huán)境清謠潔管理等商業(yè)物業(yè)環(huán)席境清潔與否恢是衡量商業(yè)瞇物業(yè)管理水構(gòu)平的重要標(biāo)李志，保潔工止作對(duì)物業(yè)業(yè)玉主、租戶及炒顧客的影響言極大，越是證高檔的現(xiàn)代踢化商業(yè)物業(yè)抬，對(duì)清潔工閑作的要求就切越高。商業(yè)免物業(yè)的人流單多且人員雜譜亂，產(chǎn)生垃深圾的源頭較挽多，加上可禽能部分租戶礎(chǔ)居住在物業(yè)事內(nèi)部（如休羨閑店餐飲裕娛樂(lè)）遺，存在生活腔垃圾的處理型問(wèn)題，保潔汪工作相對(duì)難勢(shì)以控制。除季應(yīng)有專業(yè)人抽員負(fù)責(zé)流動(dòng)困保潔、及時(shí)搏清運(yùn)垃圾、缸隨時(shí)保潔室匯內(nèi)外衛(wèi)生清件潔之外，同詢時(shí)還應(yīng)注重虎提高清潔工擋作的專業(yè)性強(qiáng)，滿足商業(yè)稻物業(yè)內(nèi)部各屯種設(shè)施設(shè)備凱的保養(yǎng)需要聞，商業(yè)物業(yè)親的保潔形式易具有以下主煤要特點(diǎn)：憑2.1由鍵于商業(yè)物業(yè)乏日常的保潔北需求時(shí)間較嶺長(zhǎng)（營(yíng)業(yè)時(shí)酸間長(zhǎng)、且節(jié)趕假日照常營(yíng)柄業(yè)），在保焰潔人員的工蛋作安排上一虹般實(shí)現(xiàn)兩班峰制，即將巡礙視和清潔分無(wú)開(kāi)，隱蔽部刮位（如消防萌通道內(nèi)的設(shè)洽施）的保潔芝工作安排在繼白天巡視時(shí)壘完成，夜間布主要對(duì)營(yíng)業(yè)鋪區(qū)域進(jìn)行清壘潔，包括地速面、衛(wèi)生間瘋、消防器具獅等公共設(shè)施紅。挺2.2商同業(yè)物業(yè)的保灶潔重點(diǎn)在大時(shí)堂及大門(mén)入次口處。大堂晚、大門(mén)是人撐流出入口的幕必經(jīng)之地，脆且位于最接全近物業(yè)外部什環(huán)境，只要少注意大堂和核大門(mén)出入口隱的衛(wèi)生清潔闊保潔，即可遞在很大程度盒上減輕物業(yè)墨其他樓層、殃部位的保潔謠壓力，但需旺注意在顧客芬經(jīng)過(guò)出入口巧放置防塵墊倘之后，仍會(huì)葡有部分灰塵瞇散落地面，完如逢雨天，萌應(yīng)組織人員律將污跡控制珠在大堂入口暫范圍內(nèi)。合2.3商筑業(yè)物業(yè)保潔棍巡視的人員酸配備主要林由物業(yè)自身洲素質(zhì)及檔次姜來(lái)決定，物株業(yè)檔次越高淋，巡視的內(nèi)閱容越單一，歉需配置的保躬潔人員越少林；物業(yè)檔次登越低，巡視咸工作所需的攏人員越多，染巡視頻度越鄰大，粥特別是集市順型的商業(yè)物販業(yè)，清潔質(zhì)摔量的高低取擴(kuò)決于巡視保質(zhì)潔的質(zhì)量，蛛另外商業(yè)物炕業(yè)保潔還需唇注意對(duì)停車(chē)藏場(chǎng)、理貨區(qū)里及垃圾存放毒點(diǎn)的巡視保各潔，為方便翻顧客，還應(yīng)間注意垃圾收艱集桶擺放的能數(shù)量及位置覺(jué)是否合理。錫2.4商世業(yè)物業(yè)對(duì)?；饾嵢藛T的素要質(zhì)要求較高寬，包括及時(shí)營(yíng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的炸能力和正確心處理清潔作寬業(yè)過(guò)程中的印各種應(yīng)注意蠻的能力。在旦人員管理方揚(yáng)面還涉及到乘防盜等情況己，商業(yè)物業(yè)廟管理機(jī)構(gòu)還排應(yīng)合理安排刺保潔人員的瓦作息時(shí)間、鹿工作區(qū)域及吧作業(yè)方式，知做到即要保準(zhǔn)證物業(yè)環(huán)境括的清潔衛(wèi)生晃，又要盡量餅避免因保潔狐作業(yè)對(duì)物業(yè)畏內(nèi)部正常的猛商業(yè)經(jīng)營(yíng)活通動(dòng)產(chǎn)生不良水影響?？v3、安全保逐衛(wèi)管理坦商業(yè)物業(yè)面畢積廣、商品褲多、客流量吳大，需要一唯支訓(xùn)練有素靜的安全保衛(wèi)教和消防隊(duì)伍利，并需要建副立一套緊急淺情況下應(yīng)急蓄措施體系。幅安全管理工當(dāng)作的基本要敞求是保障物孕業(yè)安全，維舒持商業(yè)物業(yè)擇的經(jīng)營(yíng)管理漁秩序。事對(duì)于商業(yè)物癢業(yè)的安全管悅理，應(yīng)注意雞以下幾點(diǎn)：房3.1將避商業(yè)物業(yè)管候理的安全管供理與商業(yè)經(jīng)炎營(yíng)中防損要廢求結(jié)合起來(lái)錄。商業(yè)物業(yè)均內(nèi)的人流構(gòu)擁成復(fù)雜，幾鴉乎任何一家殼商業(yè)機(jī)構(gòu)都這要面對(duì)商品蓄防損的難題廣，采取包括溝錄像監(jiān)控、孟便衣巡查等悄各種安全防貼范措施盞力求杜絕商周品流失。管畢理機(jī)構(gòu)的安擺全人員應(yīng)根救據(jù)委托管理?yè)魏贤囊笙?，合理分工己，明確責(zé)任賽。乘3.2將突安全管理與釀客戶服務(wù)工餃作相結(jié)合。板消防安全是寒物業(yè)安全的句重要環(huán)節(jié)，蓬由于商業(yè)物激業(yè)內(nèi)人員密勞集、設(shè)備昂隸貴、財(cái)物（哪產(chǎn)）匯集，廳發(fā)生火災(zāi)所揭造成的生命臣、財(cái)務(wù)損失己無(wú)法估量。您因此，商業(yè)撞物業(yè)的管理擠機(jī)構(gòu)的每一強(qiáng)位安全人員政都應(yīng)同時(shí)是鎖兼職（義務(wù)股）消防安全炎管理員，并熱具備相應(yīng)的腐消防知識(shí)與捆技能，及時(shí)悼發(fā)現(xiàn)并處理摘各種火災(zāi)隱倚患。湊3.3將瘡安全管理與劃客戶服務(wù)工盡作相結(jié)合。屢商業(yè)物業(yè)的峽運(yùn)營(yíng)服務(wù)對(duì)書(shū)象較多，包桌括業(yè)主、租麻戶及商業(yè)顧海客，同其他方類(lèi)型物業(yè)的衰管理工作相湯比，由于物繪業(yè)的商業(yè)特奪性，商業(yè)物態(tài)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管槳理工作更加坐強(qiáng)調(diào)管理的河服務(wù)性，安侮全管理人員憑在日常工作井中，隨時(shí)都的可能接到客慨戶的各種服為務(wù)要求，因艦此，必須將辭安全人員的嫂日常工作納悉入到客戶服境務(wù)工作中去堡，趴為顧客提供聞各種細(xì)致服毒務(wù)，盡可能梨保護(hù)業(yè)主、招租戶和顧客張的利益。偽3.4緊居急事故的應(yīng)鼠急處理。住吩宅小區(qū)的整年體環(huán)境屬于講封閉型或半踢封閉型，而贊商業(yè)物業(yè)屬迎于開(kāi)放型環(huán)貿(mào)境。現(xiàn)代商弓業(yè)物業(yè)中的稼安全管理概儲(chǔ)念正在越來(lái)偶越復(fù)雜、嚴(yán)豐格化，已不魄僅僅局限于峰物業(yè)方面的恢安全保衛(wèi)，高還包括犯罪改、意外事故塘、自然災(zāi)害驢及危險(xiǎn)物等惱緊急事故造收成的安全保狹護(hù)問(wèn)題。抽對(duì)于高度密瓶集型的商業(yè)甜物業(yè)，必須匆設(shè)計(jì)一套有炮效的緊急事獻(xiàn)故處理程序拖，該套程序世必須為諸如猴火災(zāi)、電源劃失控、水管騙爆裂、犯罪負(fù)活動(dòng)、爆破桑威脅、電梯嗎事故、嚴(yán)重臺(tái)傷病等緊急駁事項(xiàng)有所準(zhǔn)伸備。所有安恭保人員必須撥與物業(yè)電氣闖、機(jī)械、交搶通和控制設(shè)趕備人員及物顛業(yè)業(yè)主、租分戶緊密配合高。任何一項(xiàng)蔽安全計(jì)劃都瘦應(yīng)有四個(gè)目切標(biāo)：預(yù)防措啄施、問(wèn)題檢真測(cè)和報(bào)警、天損壞遏制及俗防止損失的爪進(jìn)一步擴(kuò)大葬。處理物業(yè)題緊急事故最碰先進(jìn)的方法改在于預(yù)防的賴措施，因此沉在設(shè)計(jì)保護(hù)勤計(jì)劃時(shí)必須襲盡可能地考藍(lán)慮任何緊急蔥事故可能發(fā)盲生的各種情棕況，最大限芝度的作出反次應(yīng)。吩商業(yè)物業(yè)的坡一些地方較茄易發(fā)生犯罪恢活動(dòng)，如商念業(yè)中心的停左車(chē)場(chǎng)就是犯圈罪分子與歹病徒經(jīng)?；顒?dòng)屠的主要地方鍵。對(duì)此，管煙理機(jī)構(gòu)有許輸多城要改造饑的地方，例銷(xiāo)如，增加照惕明燈以加強(qiáng)翼顧客安全感罷；人街道附患近和停車(chē)場(chǎng)炮不應(yīng)有藏身哀之處；為顧唐客提供的哨違崗安排在停降車(chē)場(chǎng)最重要率位置等等。適增加訓(xùn)練合徹格的保安人勞員，配備高昏性能的安全次設(shè)備，都可課在一定程度再上提高安全萌而降低犯罪誓發(fā)生防。肚4、消防安叉全管理女現(xiàn)代商業(yè)物襲業(yè)大多是立志體性建筑，袍且機(jī)電設(shè)備暑較復(fù)雜，故障其消防工作現(xiàn)顯得難度較房大，也更重喜要。消防工英作的目的就揪是為了預(yù)防歸物業(yè)火災(zāi)的鬼發(fā)生，最大搏限度的減少注火災(zāi)損失，爹為業(yè)主、租輸戶及顧客提禁供安全環(huán)境螞，保障其生柔命財(cái)產(chǎn)安全垮。商業(yè)物業(yè)怠最常見(jiàn)的引銹發(fā)火警的原燙因主要為煙秩蒂或火種處懸理不當(dāng)、電象器引致的火剃警、裝修不騎慎等。商業(yè)月物業(yè)內(nèi)部人栗群密集，短描時(shí)間內(nèi)的人婦員疏散壓力柴較大，消防芳通道必須保弊持暢通無(wú)阻盜，遇有緊急織情況時(shí)能及造時(shí)疏散人群兇。商業(yè)物業(yè)泰建筑應(yīng)嚴(yán)格粘按國(guó)家消防疊部門(mén)的具體違有關(guān)規(guī)定配畢備消防裝置企及設(shè)備，如恢火災(zāi)報(bào)警系宇統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)基電機(jī)、應(yīng)急舅照明系統(tǒng)、云噴淋系統(tǒng)、蓄空氣調(diào)節(jié)系么統(tǒng)等等。物低業(yè)內(nèi)務(wù)類(lèi)消腿防設(shè)施及消呀防通道的指倍示標(biāo)識(shí)必須墨完整、齊全鳥(niǎo)、清楚，所淺有固定裝置震、設(shè)備或裝錯(cuò)飾品均須達(dá)乓到高度安全繡標(biāo)準(zhǔn)，保證室顧客，特別嘉是兒童不致困意外受傷。片物業(yè)的消防仇管理還必須處注意管理機(jī)蝕構(gòu)與業(yè)主、新租戶（使用得人）之間的適聯(lián)合管理，街組成以商業(yè)英物業(yè)管理公賠司為主，業(yè)姓主和租戶筍為輔的消防銀管理網(wǎng)絡(luò)，民必須注意消掩防波宣傳與強(qiáng)化酸消防管理之領(lǐng)間的結(jié)合，再才能真正把原各項(xiàng)消防管挪理措施落到脊實(shí)處。勸5、設(shè)備設(shè)初施管理她商業(yè)物業(yè)高競(jìng)起點(diǎn)、高質(zhì)宇量的設(shè)備設(shè)發(fā)施需要具有頭先進(jìn)的現(xiàn)代從化管理手段喪和專業(yè)化養(yǎng)紗護(hù)維修技術(shù)矛。因此在養(yǎng)詢護(hù)維修方面鮮，必須有一泛支專業(yè)化隊(duì)閥伍，對(duì)物業(yè)冤的各種設(shè)施飽設(shè)備加強(qiáng)養(yǎng)嗚護(hù)，如空調(diào)鬼設(shè)備、電梯廉設(shè)備、監(jiān)控辱設(shè)備、消防因設(shè)備等。由倆于商業(yè)物業(yè)當(dāng)使用頻繁，舉預(yù)防性的維禮護(hù)工作與建駝筑地面、設(shè)播備的日常檢嘉查工作就顯艇得尤為重要走。商業(yè)物業(yè)奔內(nèi)部屬于人床流高度密集私區(qū)域，空氣璃調(diào)節(jié)必須適考宜，載人運(yùn)用輸工具必須憑保證長(zhǎng)時(shí)間狡安全運(yùn)行，議因此必須加絕強(qiáng)各類(lèi)設(shè)施惜、設(shè)備維修頑保養(yǎng)，減少口停機(jī)率和故尾障率，并在非商業(yè)物業(yè)開(kāi)卷放運(yùn)行中及咬時(shí)處理各種嬌設(shè)備故障，湖保證其正常樹(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)伍，為物業(yè)業(yè)地主及使用權(quán)默人提供方便免及不間斷服苗務(wù)。肅6、車(chē)輛道慢路管理找商業(yè)類(lèi)物業(yè)誓一般均位于僑本地商業(yè)旺貓區(qū)，用地有替限，各類(lèi)停認(rèn)車(chē)場(chǎng)所、車(chē)乒位較為緊張毛。一座較為院成熟的商業(yè)慨物業(yè)，其建據(jù)筑面積與停跑車(chē)場(chǎng)面積的刺合理比例大期致為4：1宵。由于停車(chē)鼻面積供應(yīng)緊胞張，對(duì)往來(lái)春車(chē)輛實(shí)施有鼠序管理難度需較大。商業(yè)跑物業(yè)類(lèi)的建稻筑物的停車(chē)特場(chǎng)高（地上、地勵(lì)下停車(chē)場(chǎng)）暮應(yīng)合理規(guī)劃深、加強(qiáng)使用謀管理，提高忍使用效率，偏不僅保證物陣業(yè)管理區(qū)域換內(nèi)良好的交領(lǐng)通秩序和車(chē)盈輛停放秩序熊，確保業(yè)主慈、租戶、顧釀客的車(chē)輛不坦受損失和失裙竊，還應(yīng)注酬意將車(chē)輛與嘩環(huán)境管理、群治安管理、芬消防管理及鵲交通管理相招結(jié)合。例如射在環(huán)境管理緊方面要求車(chē)孤輛和人員保澡持停車(chē)場(chǎng)內(nèi)伯清潔，禁止賄亂丟垃圾。誰(shuí)在消防管理伏方面按消防話要求設(shè)置消狹防栓、配備偉滅火器等。鵝做到既方便啟顧客的交通欠往來(lái)，吸引鐵顧客消費(fèi)，顆又能保持整疼潔的物業(yè)環(huán)凳境和物業(yè)轄辜區(qū)內(nèi)的安全救與交通秩序之?？偨Y(jié)語(yǔ)：殺總之，商業(yè)兩物業(yè)管理必臂須科學(xué)化、剩制度化、規(guī)油范化、高起膨點(diǎn)、加強(qiáng)治給安防范管理寫(xiě)，加強(qiáng)消防希管理，做好困防火工作，蘿重視衛(wèi)生清念潔管理，設(shè)掉立服務(wù)中心驗(yàn)，完善配套芹服務(wù)，加強(qiáng)震溝通協(xié)調(diào)，愁不斷改進(jìn)工嘗作，致力達(dá)桂到繁榮經(jīng)營(yíng)菊、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展震的目標(biāo)。易第五章像商業(yè)運(yùn)營(yíng)管管理服務(wù)費(fèi)用抄測(cè)算婆第一節(jié)救【伯奧康商業(yè)步盆行街回】項(xiàng)目萌商業(yè)部分慮測(cè)算編制依含據(jù)及各項(xiàng)指合標(biāo)數(shù)據(jù)阻一、芬測(cè)算編制依屢據(jù)駐1、項(xiàng)目規(guī)蹄劃及建筑設(shè)息計(jì)方案及設(shè)僻計(jì)圖紙悔2、政府有匆關(guān)法規(guī)政策汪3、夏全椒耀勞動(dòng)力市場(chǎng)怪行情暢4、帥全椒頓商業(yè)行業(yè)相敲關(guān)情況款5、【望奧康商業(yè)步父行街難】項(xiàng)目各項(xiàng)貪經(jīng)濟(jì)技術(shù)指磁標(biāo)奏序號(hào)山項(xiàng)目名稱宮數(shù)量味單位還備嗓注仁1崗商業(yè)總誼建筑面積焦75141撞m淚2篩2獄影院建筑面短積舟4526硬蝶m僚2泉3隆酒店室的建筑面積社16609淡m覺(jué)2悠3碼中心步行街告建筑面積立37752勉m怎2舟4矩中心步行街暑地下室建筑揉面積話27800患m什2濁6、管理公螺司對(duì)【胳奧康商業(yè)步教行街笛】項(xiàng)目采取皮酬金制核算夢(mèng)方式。騰7、此預(yù)算貿(mào)計(jì)算單位時(shí)架間以術(shù)“幅月子”池、金額以括“陷元茄”伶、面積以疫“費(fèi)平方米線”路。研第寫(xiě)二虛節(jié)井、跳【索奧康商業(yè)步賞行街租】項(xiàng)目商業(yè)士部分板運(yùn)營(yíng)管理鍵成本費(fèi)用測(cè)越算表編表一：費(fèi)用特匯總表姻序號(hào)妥支出絲項(xiàng)目唐月計(jì)(元)莫1及薪資福利費(fèi)瘡70761奮2旬行政辦公費(fèi)饑6800氣3雁招聘培訓(xùn)費(fèi)芽200抓4俯員工制裝費(fèi)予691挑5鉛廣告宣傳、干企劃推廣、崇廣告位發(fā)布桑費(fèi)梯1繳2件000撈6續(xù)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)純5375堅(jiān)7馬設(shè)備設(shè)施維旨保費(fèi)拔31000斥8婆清潔環(huán)保費(fèi)棟13500例9慨綠化園藝費(fèi)杏14520滔10亦公關(guān)接待費(fèi)開(kāi)5灶000鄭11祖資產(chǎn)折舊費(fèi)丟2500附12紐法律顧問(wèn)費(fèi)佛1667牢13祖公共保險(xiǎn)費(fèi)甜3650到14策不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)距5000市合長(zhǎng)計(jì)而17266京4懷表二：薪資嫌福利費(fèi)捏序號(hào)厲職務(wù)傍人數(shù)堂工資津貼床預(yù)提年終獎(jiǎng)朱8雜%化福利、教育撒工會(huì)經(jīng)費(fèi)1森7.5%棒養(yǎng)老保險(xiǎn)金屬25揭%童月計(jì)客（元）促1磨項(xiàng)目副總經(jīng)限理麥1亂5狗000普×秘1夢(mèng)400衛(wèi)×倆1待875談×欄1味87.5距×膚1瞇6362膨.5宴2咐項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)童經(jīng)理真1佳4飾000蘆×淋1復(fù)320免×固1籌700斑×拼1這87.5武×銷(xiāo)1痰5107以.5落3堡項(xiàng)目次運(yùn)營(yíng)阻經(jīng)理者1床3咬5銅00桐×掠1憐280莖×驕1全612.5占×碑1謙87.5邪×籠1豆4480膨4柳行政坊助理切1載1500士×避1榆120都×鮮1兼262.5漢×宅1閘87.5陰×威1罵1970凡5手會(huì)計(jì)主管數(shù)1靜1500哀×延1漆120跌×他1探262.5莫×甲1色87.5仙×袋1幫1970魯6柔樓層蔑主管強(qiáng)4抽1200濕×吊4夾96浩×對(duì)4標(biāo)210付×俱4誰(shuí)87.5醋×培4難6374掠7市安護(hù)、保潔瞇主管撤1驢1200威×卡1今96楊×釣1吳210糠×弊1門(mén)87.5摟×搖1禽1593.調(diào)5祖8離財(cái)務(wù)出納姻1做1100莊×茅1征88逃×朝1賣(mài)192.5寸×懷1摧87.5朽×吧1及1468互9膚維保領(lǐng)班龍1故1500滲×鋼1境120螞×圍1耳262.5盲×廈1粥87.5忘×泳1軋1970廚10槐文員河1首80些0考×區(qū)1振64殺×受1帖140元×由1敞87.5暑×腹1杜1091.帥5臘11股客服員漏2享80白0平×產(chǎn)2周64建×滅2樂(lè)140浴×坦2鼻87.5括×樂(lè)2嬌2183肥12偏安護(hù)領(lǐng)班矮3蘿9勤00描×微3佳72劉×抽3井157.5矛×抖3公87.5賊×翻3劉3651柱13柏維修工奪2青1100確×錢(qián)2疑88兇×皺2急192.5末×成2莫87.5瞧×顯2貫2936析14泄安護(hù)員可12炮8尖00賣(mài)×迅12糧64蓄×吵12蝴140?！潦?2鏟87.5府×刻12錢(qián)13098歌15座保潔領(lǐng)班鞠2河75眠0增×悲2悼60?！练?眼131.2鋤5拿×您2掩87.5剖×貪2根20掏58洽16填保潔員渡10液65鼠0魄×表10要52轎×解10齒113斷.5潔×禾10非87.5怒×障10轎9030部17朋車(chē)管員鋤6飾65俗0縮×讀6火52健×毯6剃113.5析×講6毯87.5犁×言65亦5418密18號(hào)合計(jì)拖50心70761塞說(shuō)羽明孝1、工資津謀貼包括基本殖工資、績(jī)效稅工資及職務(wù)晚補(bǔ)貼；乏2、預(yù)提年日終獎(jiǎng)金為月帆工資、津貼濾的8飯%雕；體3、預(yù)提福虛利費(fèi)為月工菊資、津貼的徹14式%蠅，教育經(jīng)費(fèi)杯1.5縫%雹，朝工會(huì)經(jīng)費(fèi)2詞%氣；望4、社保繳津費(fèi)基數(shù)以3尤50元計(jì)算顯，按25年%旨提取，包括敲養(yǎng)老、工傷傅、失業(yè)、生稀育、醫(yī)療保鮮險(xiǎn)。記表三：行政賭辦公費(fèi)閉嘴愚牧毫摔爐你剝堪什班濃耳燈序號(hào)填項(xiàng)包目竹月計(jì)（元）淘1改辦公設(shè)備維仆修（機(jī)先、電腦、打妻印機(jī)、復(fù)印尊機(jī)、碎紙機(jī)各、塑封機(jī)）勵(lì)5哈00宜2屢通訊費(fèi)(座驅(qū)機(jī)、郵件、尤信函)淡1000劑3丈文印費(fèi)（表勉格、名片、疼文件、資料漫）墓5娃00嫩4能辦公家具（深更衣柜、文立件柜、辦公分桌椅添置及單維修等）與200勉5衛(wèi)低值易耗品堵（紙、筆、奴墨、本、夾尿、文具）配8宿00慚6酷飲水，辦公溝用電恢600宵7育書(shū)報(bào)費(fèi)（專損業(yè)雜志、法按規(guī)、報(bào)刊等踏）粱50勁合酬計(jì)腳6800幅表四：招聘帳培訓(xùn)費(fèi)殊示齡舌集炸姨憂著僑翁斬濕轟狼序號(hào)務(wù)項(xiàng)眠目通月計(jì)（元）甩1搜員工招聘廣賭告、攤位、社審批、查檔即費(fèi)用棵100曠2漆員工培訓(xùn)委融外專業(yè)培訓(xùn)識(shí)、上崗培訓(xùn)販、驗(yàn)證辦證沾費(fèi)用陳100宋合輪計(jì)仔200腳表五：?jiǎn)T工應(yīng)制裝費(fèi)因勝擺罪進(jìn)蓋襪矛領(lǐng)攔贈(zèng)參稼霸乒序號(hào)遞項(xiàng)兼目售件/人燕單價(jià)廁（元）柴金額潑（元）物月計(jì)（元）土1聰管理員工(項(xiàng)西裝、領(lǐng)帶麗一套，襯衫當(dāng)兩件)墻1/1版4好400惠1相4做/桃56玻00待2衡33陶2冒安全護(hù)衛(wèi)員家(制服一套初，襯衫兩件壓)席1/15印300壩15損/娃4500載187．5戴3辭工程維修人堂員(工裝驚一套，襯衫瞇兩件往、絕緣鞋一聰雙)貫2/3堤350毅3川/效2100宗87.5蠅4捐保潔員工(琴工裝碎一套，襯衫商兩件幻)諒2/佳1槳2乏2團(tuán)00漆12歉/月24愉00減100障5爬車(chē)管員(塊工裝一套，容襯衫兩件辱)稿2/服6艇200尸6溫/湊1200捆50肯6遠(yuǎn)多功能大衣樓8自1諸00波8竟/置800滿33裂合芳計(jì)于691獲說(shuō)明苗員工制服按幅兩年期折舊武攤銷(xiāo)，每?jī)申幠旮鼡Q一次鍋表六：廣告違宣傳、企劃賺推廣、廣告脫位發(fā)布費(fèi)押畫(huà)狐獎(jiǎng)撞獨(dú)夕男脹廊多察布追感序號(hào)塔項(xiàng)堂目趟月計(jì)（元）堂1模媒體購(gòu)買(mǎi)立、派廣告位購(gòu)買(mǎi)見(jiàn)、淋促銷(xiāo)禮品、歐演藝欠、宣傳品制禁作印制匠12000膀2壘合計(jì)予12000鄉(xiāng)說(shuō)明兆按一年五次陪主題促銷(xiāo)計(jì)爸算：節(jié)假日冶、店慶分?jǐn)傄撩吭沦Y表七：安全蕩護(hù)衛(wèi)費(fèi)奸序號(hào)濕項(xiàng)送目繡月計(jì)（元）蛛1碑對(duì)講機(jī)及更缸換電池(1伍1龍含工程維修決、保潔、車(chē)部管賓)協(xié)275吵2建滅火器維保擔(dān)、換藥(筒未提供詳細(xì)妻數(shù)據(jù)按常規(guī)烘測(cè)算拿)褲3000觀3瘋消防器材保赴養(yǎng)（幕未提供詳細(xì)乎數(shù)據(jù)按常規(guī)懶測(cè)算納）亦1200鼓4頑消防工具維洗保（消防服軍、應(yīng)急燈、鞋防毒面具等姿）零9該00員合關(guān)計(jì)授5375廣表八：設(shè)備暖設(shè)施維保費(fèi)包序號(hào)樹(shù)項(xiàng)搬目凳月計(jì)（元）降1拌消防系統(tǒng)維財(cái)保（按每平示方米1-2鴉元計(jì)算）、召檢測(cè)等費(fèi)用供（按每報(bào)警經(jīng)點(diǎn)15-2駁5元不等計(jì)跑算，每年檢妥測(cè)一次）耀5000赤2土電梯維保、圾檢測(cè)等費(fèi)用投（每臺(tái)每年賽不含耗材費(fèi)株2400-緣300）投11000脊3巡強(qiáng)電維保、域檢測(cè)等費(fèi)用慮（高壓絕緣娘，防雷接地舉）蔥4000仰4獸公共照明系蹈統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)拖（換燈泡、槳溶絲、指示珠燈等）購(gòu)5000賀5粗土建工程（鎖道路、臺(tái)階兄、墻面、吊壓頂、門(mén)窗、允玻璃、大理猴石等）簽3六000漂6紅廣場(chǎng)趕戶外廣告牌形維護(hù)費(fèi)曉1飛000純7砍其它填2贊000步8妨合計(jì)簡(jiǎn)3100烈9媽第一年實(shí)際套1芳000脆0狀表九：清潔寄環(huán)保費(fèi)橫序號(hào)參項(xiàng)濱目豪月計(jì)（元）述1瑞化糞池清掏釘費(fèi)隱10啟00罪2株清潔設(shè)備維思修保養(yǎng)（洗孫地機(jī)、吸水氣器、吸塵器禾等）竟6浴00周3私清潔設(shè)施維絞修保養(yǎng)（垃續(xù)圾車(chē)、垃圾工箱、果皮箱尼）奔3爺00而4杜清潔工具（誼掃帚、拖把孔、抹布、垃鬼圾袋等）墓2000追5枯清潔材料（豈清潔劑、保裂養(yǎng)劑、拋光批劑、殺蟲(chóng)滅搞鼠）零2上000現(xiàn)6腎殺蟲(chóng)滅鼠竄6斜00姓7貨垃圾清運(yùn)費(fèi)浸5漂000緒8得標(biāo)識(shí)標(biāo)牌搞5杜00稅9但政府收費(fèi)（羞門(mén)前三包、股垃圾處理、曾水質(zhì)、空氣劫、噪音、排度污檢測(cè)）級(jí)15速00悲合寇計(jì)徒13500俯表十：綠化胃園藝費(fèi)前序號(hào)格項(xiàng)豐目閉月計(jì)（元）懶1佩綠化養(yǎng)護(hù)封松7粒00界m泄2掌×童0.得4午0元/燭年最m姿2餡陰（按建筑面終積的10%勒計(jì)算）乏120鞠2雅觀賞植物租泊擺（含節(jié)日玩租擺）包6繪00盆耕×朗0.襯8孫/天敘·卷盆斧×胳30天謎14400可合陶計(jì)沉14520排表十一：公符關(guān)接待費(fèi)巡儀秀賓克代金今貫?zāi)谷阃咝蛱?hào)宋項(xiàng)地目盤(pán)月計(jì)（元）挽1晴應(yīng)酬公關(guān)襪4000牌2妄節(jié)日政府拜耍訪腳1000胡合夕計(jì)燈5000魯表十二：資棕產(chǎn)折舊費(fèi)移卵碰鄭繞碗斬嶼企壩環(huán)脫幣芹剛序號(hào)曉項(xiàng)融目晃內(nèi)孩容溝月計(jì)（元）管1奉15萬(wàn)固定士資產(chǎn)熔電腦、打印丘機(jī)、復(fù)印機(jī)桿、辦公家具搞等物資沿2500才合該計(jì)黑按五年期折濤舊談2500豪表十三：法朵律顧問(wèn)費(fèi)倉(cāng)序號(hào)嗚項(xiàng)淺目你內(nèi)敢容方月計(jì)（元）速1基聘請(qǐng)法律顧章問(wèn)慕20000討元/年孩÷漆12個(gè)月＝豆1667元猛/月）華1667講合貫計(jì)紅1667錘表十四：公若共保險(xiǎn)費(fèi)右序號(hào)屯項(xiàng)岸椒目程月計(jì)（元）貫1鋼公共財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)選（機(jī)損險(xiǎn)）攤2000私2磚公眾責(zé)任險(xiǎn)底（意外險(xiǎn)）洪1250蜻3棗員工意外險(xiǎn)河400滔合蔥計(jì)赤3650體表十五：不暢可預(yù)見(jiàn)費(fèi)構(gòu)序號(hào)眉項(xiàng)廣保目否月計(jì)（元）腸1球各類(lèi)突發(fā)事釀件發(fā)生的費(fèi)業(yè)用支出激5000呀合夫計(jì)鞠5000豬第三節(jié)沙、蒜【過(guò)奧康商業(yè)步膝行街筐】項(xiàng)目商業(yè)逆運(yùn)營(yíng)成本頑費(fèi)用測(cè)算說(shuō)沙明攜一、足測(cè)算費(fèi)用中芳不含下列費(fèi)只用：淺1、測(cè)算費(fèi)華用中不含項(xiàng)既目開(kāi)辦費(fèi)用患固定資產(chǎn)歸棚商管公司所勿有；少2、測(cè)算費(fèi)即用中不含項(xiàng)層目環(huán)藝美陳舉費(fèi)用，由開(kāi)測(cè)發(fā)企業(yè)解決誘；算3、測(cè)算費(fèi)猜用中不含項(xiàng)丑目開(kāi)業(yè)前員憑工加班費(fèi)，讓由開(kāi)發(fā)企業(yè)劉承擔(dān)；餃4、測(cè)算費(fèi)寬用中不含項(xiàng)恒目開(kāi)業(yè)慶典迷所需各項(xiàng)費(fèi)緩用，由開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)企業(yè)解決；紙5、測(cè)算費(fèi)叫用中不含企軟業(yè)應(yīng)繳各項(xiàng)蔑稅費(fèi)；膊6、測(cè)算費(fèi)把用中未計(jì)算丸商管公司管舌理酬金（應(yīng)苗按總收入的椒15-30倘%提取想）。智7、測(cè)算費(fèi)趴用中不含商殺管公司下列采各項(xiàng)預(yù)測(cè)經(jīng)歪營(yíng)性收益：坐8、商業(yè)運(yùn)淘營(yíng)綜合管理欲服務(wù)費(fèi)；葡9、廣告位嚴(yán)租賃費(fèi)；三10、場(chǎng)地芬租用費(fèi)（客哈戶專項(xiàng)展示無(wú)、促銷(xiāo)活動(dòng)惑）；擇11、停車(chē)郊場(chǎng)車(chē)位租賃叉費(fèi)（包月、乓季、年）；餓12、停車(chē)盡管理服務(wù)費(fèi)揚(yáng)（計(jì)時(shí)、計(jì)獨(dú)次）；毅13、商業(yè)將運(yùn)營(yíng)綜合有裳償服務(wù)費(fèi)（誼根據(jù)客戶服兩務(wù)需求，費(fèi)押用由雙方約筑定）；錦14、合作行單位傭金提置?。粔?5、其它柴經(jīng)營(yíng)性收益指。候二、漠經(jīng)理論測(cè)算傭，每月商業(yè)慣運(yùn)營(yíng)成本（魯此費(fèi)用名系憶需在運(yùn)營(yíng)滿捆半年后向經(jīng)乒?fàn)I客商公示具）為惜17266返4黑元，綜合管甜理服務(wù)費(fèi)用推每月每平方屠米為紡17266途4倒元/月衰÷闊75141幻m絕2列=汪2備.紫30喂元/m仁2減·隆月汽三、放扣除以下費(fèi)海用后實(shí)際首腦年每月商業(yè)牛運(yùn)營(yíng)成本為畢：流1、員工制微裝費(fèi)忌691岡元淚（秀員工嗚服裝由倆開(kāi)發(fā)企業(yè)一碧次性制作毫，償不迷列入此費(fèi)用易支出）糊2、液設(shè)備設(shè)施維殃保費(fèi)撿31000炕元（慮首年苦設(shè)備設(shè)施在資維保期內(nèi)，兆不響列入此費(fèi)用老支出）芹3、資產(chǎn)折膝舊費(fèi)下2500元輩（資產(chǎn)歸蜻開(kāi)發(fā)企業(yè)嫩所有，勵(lì)不扎列入此費(fèi)用離支出）鄉(xiāng)4、法律顧似問(wèn)費(fèi)濫1667汁（開(kāi)發(fā)企業(yè)別法律顧問(wèn)兼暢顧可，顫不乒列入此費(fèi)用盲支出五）腥5、嶄公共保險(xiǎn)費(fèi)瓣2000元計(jì)（遲其中機(jī)損險(xiǎn)府，薪首年死設(shè)備設(shè)施在散維保期內(nèi)賄不楚列入此費(fèi)用帝支出），籌6、實(shí)際首斥年驚每月商業(yè)運(yùn)辜營(yíng)成本：稀文每月商業(yè)運(yùn)贊營(yíng)成本理論好費(fèi)用米17266辮4既元班―最691鐮元是―雕31000縣元貨―膽2500環(huán)元杜―靜1667堂―享2000元橫＝鑄13480威6衫.00葬元，實(shí)際首掙年綜合管理彩服務(wù)費(fèi)用每遲月每平方米通為尿13480態(tài)6.00醒元/月載÷各75141攔m斜2胸=窄1槍.牙80筍元/m茅2純·何月鮮四、蕉為了培育市貢場(chǎng)，降低客青戶進(jìn)駐抗性艱，促進(jìn)項(xiàng)目姓銷(xiāo)售及招商擇，坑根據(jù)當(dāng)?shù)厣淌軜I(yè)項(xiàng)目收費(fèi)盾標(biāo)準(zhǔn)景建議綜合管輕理服務(wù)費(fèi)用青按1.妙5斗0元/m辱2內(nèi)·梢月收取，差唯額部分由開(kāi)披發(fā)企業(yè)補(bǔ)貼裝，具體計(jì)算景方法如下：政1、商業(yè)綜恐合管理服務(wù)伶費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)商準(zhǔn)暫定為1慘.記5須0元/m虜2泉·夏月；撈2、商業(yè)綜年合管理服務(wù)翻費(fèi)用差額測(cè)沿算：族爪攏1愧.算80宅易然束碰禁溉賓喜敢家撥問(wèn)宋盡與案漫75141者m歌2床渾陰僑北屆首年費(fèi)用差管額：址乓倆×僚12個(gè)月=覆27050頌4譯元/年水（大寫(xiě)：醬貳勞拾醉柒浩萬(wàn)克零伍狹佰周零肆木元整）西第捎六蔥章鍋?lái)?xiàng)目合作模很式設(shè)定范第一節(jié)汪合作模式轟一、商業(yè)運(yùn)竄營(yíng)委托管理退服務(wù)；大二、商業(yè)運(yùn)旦營(yíng)咨詢顧問(wèn)虜服務(wù)；鏈三、商業(yè)招凝商策劃、招穩(wěn)商代理委托廉服務(wù)；類(lèi)四距、商業(yè)招商娘策劃、招商飄代理咨詢顧辜問(wèn)服務(wù)；雞第照二李節(jié)合作恰費(fèi)用般（具體在合跪同中約定）縮一、商業(yè)運(yùn)往營(yíng)委托管理集服務(wù)圍：疑項(xiàng)目恰具備委托條堅(jiān)件后我司實(shí)寶行自負(fù)盈虧霸，但前期介贈(zèng)入人員的費(fèi)婦用應(yīng)由開(kāi)發(fā)其企業(yè)承擔(dān)；駐二、商業(yè)運(yùn)些營(yíng)咨詢顧問(wèn)亭服務(wù)；士提取犯物業(yè)運(yùn)營(yíng)成徒本地20%孝，做為掀咨詢顧問(wèn)服祖務(wù)費(fèi)用（1服72664炕.00元）拐;具三、商業(yè)招山商策劃、招卷商代理委托穗服務(wù)；癢提取瓣年租金味30綠%請(qǐng)(腎，做為供策劃代理費(fèi)唐用投(年租金收藝益3.5泳×煤75141切m丟2鮮×雕12＝31刮55922滲.00元蹄;