房地產(chǎn)項目開發(fā)及審批流程詳解(精華)第一頁，共99頁。主要內(nèi)容重慶市房地產(chǎn)開發(fā)報批流程房地產(chǎn)開發(fā)中的成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)中的問題與對策重點研究房地產(chǎn)開發(fā)前期報批流程。房地產(chǎn)E網(wǎng)第二頁，共99頁。研究方法文件檢索公司調(diào)研★理論研究房地產(chǎn)E網(wǎng)第三頁，共99頁?；炯僭O(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目（商、住、辦公）重慶市主城區(qū)嚴格依法建設(shè)，不存在罰款房地產(chǎn)E網(wǎng)第四頁，共99頁。第一篇：報批流程房地產(chǎn)E網(wǎng)第五頁，共99頁。房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分投資機會尋找投資機會篩選可行性研究獲得土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計與方案報批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理房地產(chǎn)E網(wǎng)第六頁，共99頁。項目設(shè)想1.投資立項申請項目報告年度計劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計地質(zhì)勘查設(shè)計招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計方案選定建筑設(shè)計拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計工程預(yù)算造價2.前期工作審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開工報告組織招標(biāo)簽訂施工合同組織施工單位進場組織設(shè)計交底審查施工圖組織設(shè)計3.施工準(zhǔn)備施工放線規(guī)劃部門驗線勘察設(shè)計部門驗槽組織樁基驗收隱蔽工程預(yù)驗結(jié)構(gòu)簽訂驗收4.工程管理竣工工程預(yù)驗組織竣工驗收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預(yù)售商品房價格報批報工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理房地產(chǎn)E網(wǎng)第七頁，共99頁。房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分投資決策階段前期工作階段（規(guī)劃設(shè)計階段）開發(fā)建設(shè)階段租售階段房地產(chǎn)E網(wǎng)第八頁，共99頁。一.投資決策階段投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的階段之一，主要包括市場信息資料搜集，投資機會研究，土地信息獲取和土地競買以及《項目建議書》、《可行性研究》的編制和審批等工作步驟。房地產(chǎn)E網(wǎng)第九頁，共99頁。獲取土地信息投資機會研究是否可行是否參加土地競買編制項目建議書反饋最高價是否獲得是否測算編制可行性研究報告項目建議書審批可行性研究報告審批辦理投資項目備案證項目立項審批辦理土地權(quán)屬交接相關(guān)證件項目立項轉(zhuǎn)入前期工作階段房地產(chǎn)E網(wǎng)第十頁，共99頁。獲得土地信息的渠道重慶市土地交易中心★

土地轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)其它方式還有什么其它方式？返回房地產(chǎn)E網(wǎng)第十一頁，共99頁。投資機會研究針對已有的土地信息根據(jù)開發(fā)商自己的開發(fā)能力測算項目的獲利能力和抗風(fēng)險能力測算土地競買最高價經(jīng)驗在這一程序中占了很大的成分返回房地產(chǎn)E網(wǎng)第十二頁，共99頁。先找土地，再考慮項目先有項目構(gòu)想（投資意向），再找土地一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目，有別于重大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目和其它重大項目。由于土地的獲取難度大，開發(fā)商的一般做法是先取得土地，然后再考慮項目。在報批的過程中，這兩個過程則是相互交替進行的。房地產(chǎn)E網(wǎng)第十三頁，共99頁。土地競買（土地交易中心）招標(biāo)方式市土房局發(fā)出招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)通知；索取資料，報名，交保證金；市土房局組織開標(biāo)、驗標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)，并向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書；憑中標(biāo)證明書與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)《土地成交確認書》房地產(chǎn)E網(wǎng)第十四頁，共99頁。土地競買（土地交易中心）拍賣方式市土房局提前公告拍賣有關(guān)事宜；到市土房局辦理競買手續(xù)；市土房局主持拍賣活動，有意競買者參與競投，應(yīng)價最高者為受讓方；受讓方與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)《土地成交確認書》。辦理完《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后再辦理國土證房地產(chǎn)E網(wǎng)第十五頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第十六頁，共99頁。項目建議書的審批審批部門市發(fā)展與改革委員會審批材料待審批的項目建議書項目資本金中除自有資金外的資金來源證明項目業(yè)主資信證明材料或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件其他特殊規(guī)定必備的材料審批結(jié)果項目建議書批復(fù)房地產(chǎn)E網(wǎng)第十七頁，共99頁。重慶市計劃委員會文件渝計委固[2004]號關(guān)于XXX花園項目建設(shè)工程項目建議書的批復(fù)重慶市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：你公司XX[2004]第01號文件收悉。為改善人民居住條件，加快XX區(qū)的城市建設(shè)，經(jīng)研究，同意你公司開發(fā)建設(shè)XX區(qū)XX花園，觀予以立項批復(fù)如下：重慶市發(fā)展計劃委員會年月日主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)房地產(chǎn)立項批復(fù)報送：市計委，區(qū)政府。抄送：區(qū)地方稅務(wù)局，規(guī)劃分局，區(qū)建委，國土局，環(huán)保局，房管局，公安分局，財政局，審計局，統(tǒng)計局。房地產(chǎn)E網(wǎng)第十八頁，共99頁。委托環(huán)境影響評估委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位委托結(jié)果項目環(huán)境影響評價報告書收費標(biāo)準(zhǔn)遵循市場價《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》第九條房地產(chǎn)E網(wǎng)第十九頁，共99頁?？尚行匝芯康膶徟鷮徟块T市發(fā)展與改革委員會申請材料待審批的可行性研究報告項目環(huán)境影響評價報告書項目建議書批準(zhǔn)文件復(fù)印件其它特殊規(guī)定必備的材料審批結(jié)果可行性研究報告批準(zhǔn)文件通常委托有資質(zhì)的單位編制可研報告房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十頁，共99頁。項目立項審批部門市發(fā)展與改革委員會申請材料立項申請書土地出讓確認書《項目建議書》《可行性研究報告》開發(fā)資質(zhì)證明和營業(yè)執(zhí)照法人身份證復(fù)印件獲得證件《企業(yè)投資項目備案證》《建設(shè)項目備案批復(fù)》（１０份）房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十一頁，共99頁。二.前期工作階段前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)中頭緒最為復(fù)雜的階段。具體工作在于落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設(shè)做準(zhǔn)備。前期涉及工作程序以及部門眾多，主要工作內(nèi)容包括：購置土地的后期工作、拆遷安置、項目報建與委托設(shè)計等等。房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十二頁，共99頁。申請項目選址獲得《建設(shè)項目選址意見書》委托規(guī)劃設(shè)計方案并送審獲得《設(shè)計條件要求通知書》委托地質(zhì)勘查委托地災(zāi)評估委托初步設(shè)計并送審委托施工圖設(shè)計并送審辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》報批《總平面規(guī)劃圖》土地使用權(quán)初始登記獲得《國有土地使用權(quán)證書》繳納土地出讓金市簽訂土地出讓合同委托土地勘界市國土局審核同意土地成交確認書申請用地區(qū)草簽土地出讓合同進入拆遷環(huán)節(jié)房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十三頁，共99頁。委托地質(zhì)勘查委托單位市勘測院（或有相應(yīng)資質(zhì)的單位）委托結(jié)果地質(zhì)勘查報告1：500現(xiàn)狀地形圖、地下管網(wǎng)圖收費標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)定價計價格[2002]10號（可以殺價）房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十四頁，共99頁。委托地質(zhì)災(zāi)害危險性評估委托單位具有地災(zāi)評估資質(zhì)的單位委托結(jié)果《地質(zhì)災(zāi)害評估報告》收費標(biāo)準(zhǔn)渝價[2002]257號（附件）房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十五頁，共99頁。辦理《建設(shè)工程選址意見書》辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請材料申請書和申請報告1：500實測現(xiàn)狀地形及管網(wǎng)圖土地出讓確認通知書開發(fā)資質(zhì)證書其它文件房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十六頁，共99頁。辦理《建設(shè)工程選址意見書》辦理程序申請與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件《建設(shè)工程選址意見書》《設(shè)計條件要求通知書》《復(fù)函意見書》（不同意時頒發(fā)）收費標(biāo)準(zhǔn)不收費房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十七頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十八頁，共99頁。

重慶市規(guī)劃局渝規(guī)選(2004)江字第號

關(guān)于XXXX小區(qū)工程的選址意見通知書重慶市XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：你根據(jù)計委投[2004]xxx號文批復(fù)，你單位的xxx花園小區(qū)工程申請在xxxx建設(shè)。經(jīng)研究，同意上述申請。請按國家基本建設(shè)程序和現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。建設(shè)具體位置及規(guī)劃要求見附件：《重慶市建設(shè)工程設(shè)計條件》、《要求通知書》、規(guī)劃設(shè)計紅線圖。建設(shè)單位或個人在取得本通知書后六個月內(nèi)未報送規(guī)劃設(shè)計方案的，本通知書(合附件；附圖)自行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按《重慶市城市規(guī)劃管理條例》的規(guī)定，另行確定單位或個人。重慶市規(guī)劃局年月日

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)選址意見通知書抄送：重慶市人民政府、重慶市地房局、重慶市建委房地產(chǎn)E網(wǎng)第二十九頁，共99頁。土地使用權(quán)初始登記辦理部門所在區(qū)土房局申請材料申請書營業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同出讓金繳款憑證建設(shè)用地規(guī)劃許可證由房產(chǎn)測繪部門出具的實地勘測報告房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十頁，共99頁。土地使用權(quán)新建登記辦理程序（略）獲得證件《國有土地使用權(quán)證書》收費標(biāo)準(zhǔn)勘測費登記費勘測費：0.2元/m2×占地面積登記費：房地產(chǎn)價格總額（萬元）累進計費率（％）100以下（含100）0.2超過100以上部分至2000（含2000）0.08超過2000以上部分至5000（含5000）0.06超過5000以上部分至10000（含10000）0.04超過10000部分0.02房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十一頁，共99頁。領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》辦理部門市國土局收費標(biāo)準(zhǔn)國土出讓金：150-350元/m2×建面國土契稅：土地評估價格3%國土勘測費：（國土證附圖）738元/宗國土證稅費：約20元房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十二頁，共99頁。委托設(shè)計單位進行設(shè)計設(shè)計單位資質(zhì)的認定設(shè)計的三個階段設(shè)計的分類每階段設(shè)計對應(yīng)的成本預(yù)測每階段設(shè)計的審查房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十三頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十四頁，共99頁。報批《總平面規(guī)劃圖》辦理部門重慶市規(guī)劃局申請材料報建人身份證明和單位介紹信《建設(shè)項目選址意見書》和選址紅線圖選址范圍的總平面規(guī)劃圖（方案設(shè)計）辦理結(jié)果規(guī)劃局對上述文件資料審核同意后，發(fā)給審批的蓋章總平面圖房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十五頁，共99頁。辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請材料申請表和申請報告方案設(shè)計圖說（加蓋設(shè)計資質(zhì)印章，并含室外綜合管線）及其電子文檔《建設(shè)工程選址意見書》及其附件（復(fù)印件）其它文件房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十六頁，共99頁。辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦理程序申請與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十七頁，共99頁。辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》收費標(biāo)準(zhǔn)《重慶市建設(shè)工程規(guī)劃許可執(zhí)照費管理辦法》渝府發(fā)[2001]23號

房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十八頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第三十九頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十一頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十二頁，共99頁。辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》★辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請材料申請表施工圖說（加蓋設(shè)計資質(zhì)印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔土地證、用地批準(zhǔn)書市建委初步設(shè)計批復(fù)消防、市政、人防、環(huán)保、防雷、教委意見施工圖設(shè)計文件審查意見書地勘報告房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十三頁，共99頁。辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》★辦理程序申請與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十四頁，共99頁。辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》★收費標(biāo)準(zhǔn)光卡費：渝價發(fā)[1996]8號，325元/卡規(guī)劃執(zhí)照費：渝府發(fā)[2001]23號人防工程易地建設(shè)費：渝價[2000]241號易地建設(shè)費=建筑面積×30元/平方米房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十五頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十六頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十七頁，共99頁。舊房拆遷繳費拆遷摸底報告面議動遷辦拆遷評估報告面議動遷辦拆遷管理費1元/m2拆遷辦拆遷代辦費25-35元/m2拆遷辦房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十八頁，共99頁。三.開發(fā)建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程大致分為項目建設(shè)準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工驗收階段。此階段主要完成的工作有辦理《建設(shè)工程施工許可證》、招投標(biāo)、現(xiàn)場三通一平、施工的質(zhì)量、工期、成本控制、竣工驗收及相關(guān)手續(xù)辦理等。房地產(chǎn)E網(wǎng)第四十九頁，共99頁。正式用電申請及施工臨時用電申請建設(shè)項目上水申請建設(shè)項目排水申請及臨時排水申請建設(shè)項目燃氣申請其它必要配套申請辦理施工許可證工程發(fā)包辦理合同簽證委托質(zhì)量監(jiān)督委托文明安全監(jiān)督辦理市政配套工程安裝：業(yè)主工程項目管理施工單位竣工房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十頁，共99頁。施工單位工程竣工施工單位提交：工程技術(shù)與竣工圖質(zhì)量簽證文件工程結(jié)算資料現(xiàn)場監(jiān)理工程師組織初驗是否合格總監(jiān)理工程師組織全面檢查進行預(yù)驗收是否合格否是否是否開發(fā)商組織正式驗收工程質(zhì)量等級評定簽署驗收意見書工程交接審核預(yù)算書處理工程索賠房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十一頁，共99頁。工程發(fā)包報建受理部門市建委報送要件（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助）工程項目報建表《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》全套勘察設(shè)計文件設(shè)計審查聯(lián)審單公司資質(zhì)證書副本經(jīng)審查同意取得工程項目施工承發(fā)包洽談會議紀要房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十二頁，共99頁。辦理合同簽證（備案）受理部門市建委報送材料（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助）建設(shè)單位與施工單位簽定的施工標(biāo)準(zhǔn)合同（施工合同由工商管理部門蓋章）房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十三頁，共99頁。委托質(zhì)量監(jiān)督受理部門市建委（質(zhì)監(jiān)站）報送材料（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助）全套設(shè)計文件施工合同《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（原件）營業(yè)執(zhí)照副本（原件）《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表》房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十四頁，共99頁。委托文明安全監(jiān)督受理部門市建委（安監(jiān)站）報送要件（施工單位報建，業(yè)主協(xié)助）施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書副本安全申報登記表項目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證上崗證（原件）施工組織設(shè)計臨時用電組織設(shè)計職工意外傷害保險單（原件），取得安全申報表簽章。房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十五頁，共99頁。建筑施工臨時排水沉淀池審查受理部門市建委報送要件（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助）規(guī)劃總平面圖1：500地形圖房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十六頁，共99頁。辦理市政配套工程安裝（業(yè)主報建，施工單位協(xié)助）持相關(guān)證件各專業(yè)公司辦理市政配套工程包括上水、下水、煤氣、電力、電信、報裝。房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十七頁，共99頁。辦理《建設(shè)工程施工許可證》辦理部門所在區(qū)建委辦理程序建設(shè)工程項目報建：持計委等有權(quán)部門立項批準(zhǔn)文件和規(guī)劃許可證到建管科辦理工程報建。施工圖設(shè)計審查：由建委委托有資格審查機構(gòu)進行審查，并取得施工圖審查備案書。建設(shè)工程監(jiān)理：按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。招投標(biāo)：完成招投標(biāo)程序，取得招標(biāo)辦簽發(fā)的中標(biāo)通知書。規(guī)費繳納：到建委（及市建設(shè)工程交易所）辦理繳費手續(xù)。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督手續(xù)：質(zhì)量監(jiān)督站辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)，建管科辦理安全監(jiān)督手續(xù)，保險機構(gòu)辦理職工意外傷害保險。施工現(xiàn)場檢查：工程項目管理人員壓證上崗、安全文明施工設(shè)施。房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十八頁，共99頁。辦理《建設(shè)工程施工許可證》辦理工程報建施工現(xiàn)場檢查及市政配套辦理施工圖設(shè)計審查落實監(jiān)理單位落實招投標(biāo)規(guī)費繳納所在區(qū)建委審查獲得《建設(shè)工程施工許可證》房地產(chǎn)E網(wǎng)第五十九頁，共99頁。辦理《建設(shè)工程施工許可證》辦理時限以上程序經(jīng)審查符合要求，在15日內(nèi)頒發(fā)建筑工程施工許可證。收費標(biāo)準(zhǔn)項目＼單位建設(shè)單位項目＼單位建設(shè)單位招標(biāo)業(yè)務(wù)費總造價×0.4‰(區(qū)收)招標(biāo)業(yè)務(wù)費總造價×0.4‰(區(qū)收)質(zhì)監(jiān)費總造價×2.8‰(區(qū)收)建筑管理費總造價×1.3‰(區(qū)收)交易費總造價×0.36‰(市收)交易費總造價×0.84‰(市收)勞動定額測定費總造價×0.3‰(市收)定額管理編制費總造價×1.3‰(市收)房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十頁，共99頁。工程項目管理（略）進度控制投資控制質(zhì)量控制信息管理合同管理安全管理組織協(xié)調(diào)房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十一頁，共99頁。《消防驗收許可證》辦理部門消防部門申請材料《建筑工程消防驗收申請表》消防局對該工程的施工圖設(shè)計審批意見書（復(fù)印件）全套竣工圖，并填報各類消防系統(tǒng)設(shè)計安裝情況及其有資格單位的《調(diào)試測試報告》隱蔽工程施工記錄資料消防設(shè)施資料及合格證落實消防設(shè)施設(shè)備維護管理，并將合同報送消防機構(gòu)審核備案房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十二頁，共99頁。委托地質(zhì)勘測委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位獲得成果建設(shè)工程竣工實測地形圖收費標(biāo)準(zhǔn)按照市場價房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十三頁，共99頁。委托房產(chǎn)測繪委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位獲得成果房屋竣工測量報告書收費標(biāo)準(zhǔn)按照市場價房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十四頁，共99頁?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請材料（針對沙坪壩情況）申請報告建設(shè)工程竣工圖（建筑工程僅限建施圖）具有相應(yīng)資質(zhì)機構(gòu)提供的建設(shè)工程竣工實測地形圖（含電子文檔）具有相應(yīng)資質(zhì)機構(gòu)提供的房屋竣工測量報告書房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十五頁，共99頁?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》辦理程序申請與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）收費標(biāo)準(zhǔn)不收費房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十六頁，共99頁?！犊⒐を炇諅浒傅怯涀C》辦理部門市建委（竣工驗收15日內(nèi)進行備案）申請材料工程竣工驗收備案表工程竣工驗收報告施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等獲得成果《竣工驗收備案登記證》房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十七頁，共99頁。四.租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售階段涉及項目投資的回收，是非常重要的一個階段。該階段主要涉及商品房預(yù)售許可證的辦理、房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記以及房地產(chǎn)證的辦理等方面的工作。房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十八頁，共99頁。項目竣工驗收委托房產(chǎn)測繪辦理預(yù)售許可證商品房預(yù)售與業(yè)主簽訂購房合同《商品房預(yù)售合同》登記備案委托建筑面積測繪房屋權(quán)屬新建登記共有兩次測繪活動辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》分割《房屋產(chǎn)權(quán)證》國有土地使用權(quán)證房屋抵押登記房地產(chǎn)E網(wǎng)第六十九頁，共99頁。商品房預(yù)售條件《城市商品房預(yù)售管理辦法》已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十頁，共99頁。辦理《商品房預(yù)售許可證》辦理部門所在區(qū)國土與房管分局申請材料商品房預(yù)售登記申請表建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其所附的建筑總平面圖、規(guī)劃紅線圖建設(shè)工程施工許可證及建筑施工圖國有土地使用權(quán)證開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；《商品房預(yù)售面積測繪報告書》商品房預(yù)售方案房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十一頁，共99頁。辦理《商品房預(yù)售許可證》辦理程序（辦證大廳）申請與受理（1日內(nèi)）辦理與決定（公示收費標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十二頁，共99頁?！渡唐贩款A(yù)售合同》登記備案預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售登記備案可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十三頁，共99頁?！渡唐贩款A(yù)售合同》登記備案辦理部門所在區(qū)房地產(chǎn)交易所申請材料商品房預(yù)售合同（一式四份）商品房買賣合同聯(lián)機備案申請表（網(wǎng)上）業(yè)主身份證（復(fù)印件）商品房買賣授權(quán)委托書不動產(chǎn)發(fā)票（上報聯(lián)）房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十四頁，共99頁。委托建筑面積測繪委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的房產(chǎn)測繪部門委托結(jié)果《房屋建筑面積測繪報告》收費標(biāo)準(zhǔn)遵循市場價房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十五頁，共99頁。房屋權(quán)屬新建登記辦理部門所在區(qū)房地產(chǎn)交易所（土房局下屬單位）申請材料《消防驗收許可證》（復(fù)印件）《建設(shè)工程規(guī)劃驗收許可證》（原件）《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》《土地使用權(quán)出讓合同》《房產(chǎn)面積測繪報告書》《工程結(jié)算審定通知書》房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十六頁，共99頁。房屋權(quán)屬新建登記收費標(biāo)準(zhǔn)初始登記費(總登記費)住宅：80元/套非住宅：按房屋建造成本的1‰權(quán)證印花稅5元/證（代收）依據(jù)渝價[2002]274號房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十七頁，共99頁。房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十八頁，共99頁。辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》辦理部門所在區(qū)房地產(chǎn)交易所房地產(chǎn)E網(wǎng)第七十九頁，共99頁。第二篇：成本構(gòu)成房地產(chǎn)E網(wǎng)第八十頁，共99頁。

表1總成本測算表序號成本構(gòu)成計費標(biāo)準(zhǔn)總費用（萬元）單方費用(元/m2）備注1土地費用

4163196.00按業(yè)主提供數(shù)據(jù)，詳見表22前期工程費

81538.37詳見表33工程建設(shè)費

274641292.95詳見表44項目管理費3%×房屋開發(fā)費84839.94人員工資福利及招待費等5銷售費用2.5%×銷售收入132862.502%~3%（含廣告推廣、銷售代理、售場及樣板房裝修等費用），總銷售收入按照建筑面積2500元/m2測算，6財務(wù)費用

96645.48資金利息，詳見可研報告7規(guī)費、稅費

5709268.79詳見表58基本預(yù)備費2.0%×上述各項費用82638.88即不可預(yù)見費，一般2%~3%

合計421201982.91

房地產(chǎn)E網(wǎng)第八十一頁，共99頁。

表2土地成本測算表序號項目內(nèi)容計價標(biāo)準(zhǔn)總費用（萬元）單方費用(元/m2）備注1土地出讓金

土地使用權(quán)出讓合同2征（土）地管理費

渝價（2001）346號4拆遷安置補償費

5貨幣安置費用或建房費根據(jù)摸底統(tǒng)計表計算

根據(jù)安置方案6房屋產(chǎn)權(quán)補償及評估費根據(jù)殘值評估結(jié)果

7提前搬家獎勵及補助費

根據(jù)安置方案自定8附屬設(shè)施補償費水、電、氣等

按市場價格計9青苗補償費

《重慶市征地補償安置辦法》1999.410土地補償費

11農(nóng)業(yè)人口安置費用

12地上、下附著物補償費

13拆遷代辦費用自行協(xié)商

14拆遷管理費被拆建面1元/平方米

渝價（2002）274號

合計4163196按業(yè)主提供數(shù)據(jù)房地產(chǎn)E網(wǎng)第八十二頁，共99頁。表3前期工程費序號內(nèi)容計費標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)總費用（萬元）單方費用（元/m2）1市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃

502.352規(guī)劃設(shè)計費計辦價（2002）10號，市場價甲級院15~18元/平米(含規(guī)劃及方案設(shè)計、初設(shè)、施工圖設(shè)計，各占30%、30%、40%)31915.003地質(zhì)勘查費計辦價（2002）1153，一般市場包干計算或者按鉆孔深度110~130元/米602.824園林景觀綠化設(shè)計計辦價（2002）10號1004.715三通一平含場地平整及施工用水電路通2009.426原有建筑物的拆除根據(jù)拆遷房屋的質(zhì)量，施工單位處一般按8~12元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納給建設(shè)單位，但除渣由建設(shè)方負責(zé)00.007施工圖審查費渝價（2000）830號，市場價3%×設(shè)計費301.418勘察成果審查費渝價（2000）830號，按勘察費總額的6—10％計算60.289監(jiān)理費渝價（2000）352號，一般包干計算或建筑面積2元~4元/平米（小區(qū)）502.35合計81538.35房地產(chǎn)E網(wǎng)第八十三頁，共99頁。表4工程建設(shè)費（一）分項工程名稱二期指標(biāo)備注工程造價（萬元）單方造價（元/m2)占總造價比例（%）主體工程土建18902889.8768.821、工程建設(shè)費已考慮近期材料漲價因素在內(nèi)水電78937.152.87

房地產(chǎn)E網(wǎng)第八十四頁，共99頁。表4工程建設(shè)費（二）分項工程名稱二期指標(biāo)備注工程造價（萬元）單方造價（元/m2)占總造價比例（%）專業(yè)分包工程通風(fēng)、排煙工程1517.120.55

電梯安裝工程92443.503.36

光纖電視安裝工程（室內(nèi)、室外）723.370.26

消防工程（室內(nèi)、室外）33815.921.23

安防工程（室內(nèi)、室外）2069.710.75

配電引入、開閉所及設(shè)備安裝工程108851.213.96以項目總額2000萬,扣一期攤?cè)霝?1.2元/m2防火門、防火卷閘門492.330.18

卷閘門140.650.05

防盜門1406.600.51

塑鋼門窗85840.393.12

動力配電安裝、電纜及橋架安裝工程

已含柴油發(fā)電機組安裝工程612.850.22

燃氣工程35516.701.29

供水工程1105.180.40

鐵花、護欄、廚衛(wèi)防水等47322.271.72

第八十五頁，共99頁。

表4工程建設(shè)費（三）分項工程名稱二期指標(biāo)備注工程造價（萬元）單方造價（元/m2)占總造價比例（%）環(huán)境附屬工程錨桿擋墻2069.710.75

園林景觀工程（含游泳池、廣場及雕塑小品等）113753.534.14硬景5642m2,軟景58845m2,以均價300元/m2扣一期攤?cè)胙b飾工程（進廳、電梯間公共區(qū)域）60628.542.21

總平供配電及照明工程1185.570.43

市政工程（道路、生化池、給排水）55826.282.03

其他30814.501.12

合計274641292.95100.00

第八十六頁，共99頁。表5重慶市房地產(chǎn)項目開發(fā)稅費（一）序號費

用

名

稱計

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費單位備

注收費文件國土部門1國土出讓金150-350元/m2×建面國土局建面?

2國土契稅土地評估價格3%國土局優(yōu)惠政策?

3國土勘測費（國土證附圖）738元/宗國土局每證為一宗

4國土證稅費約20元國土局

5國有土地新建登記勘測費0.2元/m2×占地面積國土局國土證附圖

6國土證其它稅費20元國土局

7產(chǎn)權(quán)面積測繪費0.3元/m2產(chǎn)權(quán)交易所0.4----0.3--0.2(分級計算)渝價[2000]3688新建登記費住宅：80元/戶非住宅：工程造價×1‰產(chǎn)權(quán)交易所

9產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費新建住宅3元/平方非住宅1‰產(chǎn)權(quán)交易所

渝價[2002]13010產(chǎn)權(quán)權(quán)證印花稅10元/本產(chǎn)權(quán)交易所

房地產(chǎn)E網(wǎng)第八十七頁，共99頁。表5重慶市房地產(chǎn)項目開發(fā)稅費（二）序號費

用

名

稱計

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費單位備

注收費文件規(guī)劃部門1規(guī)劃許可證執(zhí)照費建安費×1.8-2‰規(guī)劃局1000萬元以上按1.8‰渝府發(fā)[2001]232公示牌制作費

規(guī)劃局分A、B、C三類

3規(guī)劃超面積罰款200~500元/m2規(guī)劃局

房地產(chǎn)E網(wǎng)第八十八頁，共99頁。表5重慶市房地產(chǎn)項目開發(fā)稅費（三）序號費

用

名

稱計

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費單位備

注收費文件建委1質(zhì)檢費建安費×2‰質(zhì)檢站57

2招投標(biāo)業(yè)務(wù)費建安費×0.4‰招標(biāo)站甲乙雙方各0.4‰渝價[2001]345號3工程測定費建安費×1.4‰招標(biāo)站

4交易綜合服務(wù)費建安費×0.36‰招標(biāo)站

渝價[1998]475號5散裝水泥專項資金建筑面積×0.9元/m2建管站

6拆遷摸底報告面議動遷辦

7拆遷評估報告

動遷辦

8拆遷管理費1元/m2拆遷辦

9拆遷代辦費25-35元/m2拆遷辦

10城市配套費140元/m2×建面配套辦

渝府發(fā)[2001]111號……第八十九頁，共99頁。表5重慶市房地產(chǎn)項目開發(fā)稅費（四）序號費

用

名

稱計算標(biāo)準(zhǔn)收費單位備

注收費文件資質(zhì)單位1可研報告編制費面議事務(wù)所按投資額計算

2地質(zhì)災(zāi)害評估費

按土地面積計算

3現(xiàn)狀實測費

勘測院4個點一組，每組2000元

4地質(zhì)勘測費35元/m2設(shè)計院行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?

5預(yù)售登記測繪費0.3元/m2

6放線及驗線費0.3元/m2勘測院

7驗收現(xiàn)狀實測費

勘測院4個點一組，每組2000元

房地產(chǎn)E網(wǎng)第九十頁，共99頁。表5重慶市房地產(chǎn)項目開發(fā)稅費（五）序號費

用

名

稱計

算

標(biāo)

準(zhǔn)收費單位備

注收費文件其他單位

人防費30元/m2×建面人防辦15/13/10渝價[2004]32號

防雷設(shè)計審核、驗收費45元/系統(tǒng)防雷辦按工程總造價及系統(tǒng)數(shù)

施工圖審查費設(shè)計費×3%設(shè)計院可面議

工程監(jiān)理費工程投資總額的1%監(jiān)理公司0.6%<…<2.5%(0.6<…<0.8%)渝價[2000]352

環(huán)評報告編