**企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告報(bào)告說明

本稿為**發(fā)展戰(zhàn)略初稿。報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、**企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。報(bào)告首先對(duì)**企業(yè)所處的外部環(huán)境從宏觀大勢(shì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境（豐臺(tái)區(qū)）三個(gè)角度進(jìn)行比較詳細(xì)的分析，繼而簡要提出了**企業(yè)在這種環(huán)境中所處的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)有那些。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。其次，在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對(duì)**企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。第三部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對(duì)企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)和自身實(shí)力兩個(gè)角度通盤考慮和分析，我們提出了**企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對(duì)**企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。第五部分是第四部分的詳細(xì)展開，對(duì)**企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略做出詳細(xì)的規(guī)劃。第六部分則是戰(zhàn)略實(shí)施的一些具體問題分析。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo)引入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營一體化經(jīng)營整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2007年以后——“持續(xù)經(jīng)營”階段2001年－2003年——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段2004年－2006年——“成長發(fā)展”階段一體化經(jīng)營期轉(zhuǎn)型過渡期根植豐臺(tái)區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（2003）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略43外部環(huán)境分析1562企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1宏觀大勢(shì)分析1.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2區(qū)域環(huán)境分析1.3產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析1.4中國經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭：中國政府制定的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長速度預(yù)期為7％

。各種跡象表明，中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期，中國正出現(xiàn)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱。中國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期：新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。即居民住房由過去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙?，加速推行住房自有化。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)由過去的供方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。三是消費(fèi)主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€(gè)人。四是供應(yīng)主體變化，各開發(fā)企業(yè)的地位正面臨重新洗牌。中國的建筑業(yè)也處于一個(gè)大發(fā)展的時(shí)期：根據(jù)建設(shè)部《建筑業(yè)“十五”計(jì)劃及２０１０年發(fā)展規(guī)則》的預(yù)測(cè)，今后５--１０年，我國建筑業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。一是國民經(jīng)濟(jì)將以７--８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。二是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。三是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場(chǎng)發(fā)展空間。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來的機(jī)遇以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一：在《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。裝修裝飾質(zhì)量是衡量人們生活居住環(huán)境的重要尺度之一。加入WTO，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響：中國加入WTO即將成為事實(shí)，加入WTO對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)可達(dá)兩個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)造1000萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，在拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但加入WTO，中國企業(yè)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，大企業(yè)和外資企業(yè)良好的資本運(yùn)營、經(jīng)營策略等都對(duì)小開發(fā)企業(yè)帶來沖擊。申奧成功，為北京市房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)帶來發(fā)展良機(jī)：奧運(yùn)促進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也客觀帶動(dòng)建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，北京為2008奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。國家政策客觀上要為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供保障：《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》提出未來5年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。到2005年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米。這客觀上就要求國家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。概述宏觀大勢(shì)分析1.1其中關(guān)系**發(fā)展的因素1、中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)體制改革對(duì)**這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，“國退民進(jìn)”是大趨勢(shì)；2、在中國即將加入WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，**在此時(shí)選擇進(jìn)入房地產(chǎn)是前景的，但是要求**必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以迎接新時(shí)代的挑戰(zhàn)；3、建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此需要**建筑在新形勢(shì)下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)；4、裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，，但需要**做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場(chǎng)定位等各方面的工作。宏觀大勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)裝修裝飾業(yè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)宏觀大勢(shì)分析1.11.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.2建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2.3裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.2產(chǎn)業(yè)劃分說明：1、按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從**實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說明2、因?yàn)榉康禺a(chǎn)是**新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳細(xì)的分析，對(duì)于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析1.2.1產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè)1.**集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)能力分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.2.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個(gè)新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮**企業(yè)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對(duì)如下四個(gè)方面做比較詳細(xì)的分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史二、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費(fèi)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個(gè)人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。一、房地產(chǎn)投資逐年增加；從圖表1中可以看出，1990到1993年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，1994到1995年房地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長態(tài)勢(shì)。資料數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》（歷年）1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域1、房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快：據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達(dá)到１９９６年以來最高水平，比全社會(huì)投資增速高１９．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。其投資總量占社會(huì)投資的５０％，對(duì)全市投資增長的拉動(dòng)作用達(dá)７０％。2、投資資金來源多元化：隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資。

3、投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位：北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、CBD等。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主導(dǎo)地位。4、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模?。焊鶕?jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊(cè)1167家，而北京市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)總共約950個(gè)，僅掌握在510個(gè)開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項(xiàng)目做。對(duì)北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足3萬平方米。通過對(duì)企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開發(fā)規(guī)模最大的前100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場(chǎng)全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的62％，平均開發(fā)規(guī)模66.3萬平方米；剩余400余家企業(yè)所占市場(chǎng)份額不足40％，平均開發(fā)規(guī)模9.9萬平方米。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。5、大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，進(jìn)入門檻提高：北京市已經(jīng)成立了土地整理儲(chǔ)備中心，準(zhǔn)備由政府統(tǒng)一供地，調(diào)控土地市場(chǎng)的供需，現(xiàn)在土地整理儲(chǔ)備中心已經(jīng)開始回收土地。而且政府有關(guān)部門將開展對(duì)閑置建設(shè)用地、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如：：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷4個(gè)項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽光華苑，2000年銷售額達(dá)20億元，在北京市場(chǎng)占有率達(dá)到5％。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出4個(gè)新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá)44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到15％。當(dāng)代集團(tuán)也同時(shí)推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬國城，開發(fā)規(guī)模達(dá)100萬平方米。萬通、萬科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢(shì)逼人。6、新項(xiàng)目規(guī)模仍偏?。簱?jù):搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開盤項(xiàng)目有145個(gè)，平均項(xiàng)目規(guī)模12.1萬平方米。在新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為55.77％。隨著開發(fā)規(guī)模增加，項(xiàng)目數(shù)量有逐漸減少的趨勢(shì)。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于5萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的40.03％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重(28.85％)，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。新開盤項(xiàng)目大于或等于100萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占3.85％，也超過全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。新開盤項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長趨勢(shì)并不顯著。1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)）二、消費(fèi)市場(chǎng)1、住宅需求增長比重較大：據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。2、房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)：上半年全國商品房平均售價(jià)為2284元，比去年同期增長10.9％。其中北京地區(qū)增幅達(dá)到23.7%。全國商品住宅平均售價(jià)為2138元，同比增長11.8%，其中北京增幅達(dá)到24.1％。3、個(gè)人購房已成為住宅市場(chǎng)主力軍：2001年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個(gè)人的達(dá)到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。個(gè)人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。4、消費(fèi)概念在發(fā)生變化：住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當(dāng)比重是銷售給這類人群的。同時(shí)，人們對(duì)住房消費(fèi)的呈現(xiàn)出個(gè)性化需求趨勢(shì)。5、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：隨著住房體制改革的深入、中國即將加入WTO及戶籍制度的改革，對(duì)商用和住房需求的結(jié)構(gòu)已經(jīng)造成影響，這種需求結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)投資開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)有所反映。三、政策及其它1、政府加大對(duì)住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺(tái)：北京市新近出臺(tái)房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺(tái)的大方向。2、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展：包括金融、營銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)?；ヂ?lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景一、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)1、整體發(fā)展前景看好

以中國加入WTO和北京申奧成功為契機(jī)，以及《中國“十五”建設(shè)計(jì)劃》提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。2、需求全面穩(wěn)定增長

1.北京經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面興旺。2.北京申奧成功和中國進(jìn)入WTO，將進(jìn)一步擴(kuò)大北京對(duì)海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對(duì)北京房地產(chǎn)的需求。3.改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。4.政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工住房分配貨幣化政策的全面實(shí)施，將進(jìn)一步激發(fā)居民的住宅消費(fèi)熱情。5、21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長的持續(xù)時(shí)間較長較穩(wěn)定三層意思；3、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

1．土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高；2、公有住房市場(chǎng)化改革接近完成。3、北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展階段。4、外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮：（1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。（2）外資帶來了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的新觀念。這種新觀念是全方位的，包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了北京房地產(chǎn)人才的成長。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)1、大企業(yè)在對(duì)市場(chǎng)的影響力越來越大：這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個(gè)相關(guān)企業(yè)。大企業(yè)將從資金、土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場(chǎng)。而中小型的企業(yè)要想求得生存就必須做好市場(chǎng)定位，專注于專業(yè)化的市場(chǎng)，以求在盡可能快的時(shí)間內(nèi)培育自身成長，創(chuàng)造有自身特色的品牌。2、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展：房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場(chǎng)尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)）3、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。4、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評(píng)估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的4大房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)。21世紀(jì)初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。主要體現(xiàn)在以下3個(gè)方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高水平；（2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。

三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品1、住宅質(zhì)量全方位的提高

1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展（1）住宅檔次多樣化。（2）適用于不同使用對(duì)象的住宅多樣化。（3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。2．住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。2、包括CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類產(chǎn)品發(fā)展迅速

北京將在朝陽建設(shè)大型的CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)四、政府行為及其它1、企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化

消費(fèi)者行為日趨理性，開發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。2、政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型：為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。3、城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展：1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系**發(fā)展的因素1.2.1.1北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述對(duì)**發(fā)展的利好因素對(duì)**發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個(gè)人購房已成為住宅市場(chǎng)主力軍新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，

競(jìng)爭(zhēng)更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)

市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)1、北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，**選擇進(jìn)入有發(fā)展前景2、房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為**發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）3、北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為**發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)1、大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響力會(huì)影響到**2、進(jìn)入門檻提高使**經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大3、開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng)4、由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購房的消費(fèi)市場(chǎng)由于**的營銷經(jīng)驗(yàn)不足而存在威脅1、房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長態(tài)勢(shì)2、現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模層次不齊為**房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間1、房地產(chǎn)業(yè)將迎來更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得**在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，而外資加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2、**信息化管理不足限制企業(yè)在市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用3、消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益理性化要求**開發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì)4、政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素5、住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提高對(duì)**提出更高的要求對(duì)**創(chuàng)業(yè)的要求1、**要避免和重量級(jí)企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項(xiàng)目塑造自己的品牌2、從一開始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理3、不以過高利潤為目標(biāo)，要開發(fā)質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費(fèi)者為宗旨4、在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營思路1、**要培育自身對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力2、**要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行“目標(biāo)學(xué)習(xí)”，加速發(fā)展自己3、對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式）1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1、產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度房地產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異競(jìng)爭(zhēng)者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴(kuò)大方式進(jìn)入壁壘和退出障礙各強(qiáng)度因素描述關(guān)系**的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2000年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3929家，其中2000年新注冊(cè)1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大**的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同**一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開發(fā)創(chuàng)新的開發(fā)模式進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定追求高利潤是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素創(chuàng)新的開發(fā)模式現(xiàn)在**主要選擇合作開發(fā)避開同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開發(fā)開發(fā)適合**自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等取得土地的費(fèi)用服務(wù)建設(shè)費(fèi)用公用設(shè)施配套費(fèi)各項(xiàng)稅費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)商利潤廣告營銷費(fèi)用其它不可預(yù)見費(fèi)用2、潛在進(jìn)入者威脅分析說明：1、把**定位于新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，主要分析影響**進(jìn)入的威脅性因素2、把**定位于地處豐臺(tái)區(qū)的現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)，分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)**發(fā)展的影響因素1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析進(jìn)入壁壘現(xiàn)有企業(yè)的阻礙影響因素威脅**進(jìn)入的因素分析其它潛在進(jìn)入者對(duì)**的威脅**應(yīng)對(duì)策略的初步思路規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品歧異資本需求銷售渠道政府政策與規(guī)模無關(guān)的成本劣勢(shì)進(jìn)入扼制價(jià)格經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模**開發(fā)能力不足**沒有品牌**資金實(shí)力弱沒有營銷經(jīng)驗(yàn)和渠道門檻提高，硬性條件人才、經(jīng)驗(yàn)、意識(shí)、管理水平等處于劣勢(shì)品牌、設(shè)計(jì)、質(zhì)量優(yōu)勢(shì)大規(guī)模開發(fā)能力強(qiáng)有關(guān)系和營銷經(jīng)驗(yàn)或渠道有滿足條件的實(shí)力后盾有人才，管理到位等有強(qiáng)大的融資能力小規(guī)?；蜻x擇合作方式擴(kuò)大規(guī)模低利潤，求精品多方融資價(jià)值分散經(jīng)紀(jì)營銷自建渠道利用區(qū)政府支持避開不利政策加強(qiáng)自身建設(shè)**控制成本的能力對(duì)銷售價(jià)格的制定主要是大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)加強(qiáng)對(duì)成本的控制做好價(jià)值分析避開直接競(jìng)爭(zhēng)3、房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析

1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈：

土地供應(yīng)方建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理配套設(shè)施重要性**供應(yīng)能力供方產(chǎn)業(yè)價(jià)值占有力**應(yīng)對(duì)策略供應(yīng)方式有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行政劃撥自由資金預(yù)收賬款銀行貸款房產(chǎn)抵押貸款債券融資股票融資合作開發(fā)其它自己銷售（可以委托策劃）經(jīng)紀(jì)銷售（公開報(bào)價(jià)、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價(jià)、凈開價(jià)）自設(shè)物業(yè)管理公司外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)）公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)議標(biāo)**建筑和裝飾可以考慮**招投標(biāo)能力差**自己沒有土地儲(chǔ)備市場(chǎng)運(yùn)作土地是趨勢(shì)**自我供應(yīng)能力差利用豐臺(tái)區(qū)政府支持選擇危改項(xiàng)目，避免征用土地通過其它關(guān)系資源自有資金不足機(jī)構(gòu)融資能力差債券、股票融資行不通整體融資能力較差土地價(jià)值居高不下地產(chǎn)商利潤較高供方價(jià)值占有力最強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)自選中介沒有自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)缺乏良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員分析市場(chǎng)信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗(yàn)可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售沒有經(jīng)驗(yàn)選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵價(jià)值占有力適中融資方式的不同決定了供方價(jià)值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價(jià)值占有力最低建筑業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈所致需要評(píng)估**建筑的供應(yīng)能力價(jià)值占有力較強(qiáng)，銷售環(huán)節(jié)直接決定整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入對(duì)開發(fā)商價(jià)值占有影響較小選擇其它物業(yè)公司自設(shè)物業(yè)公司保證持續(xù)現(xiàn)金流依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)決定銷售方式銷售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給**建筑引入好的融資人員和金融機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系開辟多種融資渠道首先要提示自身對(duì)規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識(shí)把握未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)信息4、房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)（買方）分析一、需求結(jié)構(gòu)1、隨著住房體制的不斷改革，居民個(gè)人將取代集團(tuán)購房成為房地產(chǎn)中住宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體。2、中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入WTO后外資大量涌入，外商對(duì)住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場(chǎng)4、住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在25——39歲之間的人群成為主力購房者5、舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體二、需求特點(diǎn)1、對(duì)均好性要求更高購房者除了對(duì)住宅質(zhì)量、戶型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對(duì)新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對(duì)社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。2、對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值”3、對(duì)不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn)4、對(duì)住房的消費(fèi)需求大于投資需求1.2.1.2北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析5、房地險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)替代槽產(chǎn)品分析1、從研房地產(chǎn)棄業(yè)宏觀把角度分炊析，房椅屋住宅幻玉作為人由們居住炒的必需爆的特殊搖商品，鄰具有不墳可替代迫性2、從企惹業(yè)角度分服析，由于除產(chǎn)品類型振和消費(fèi)意宋識(shí)的不同彈，對(duì)企業(yè)攔開發(fā)的產(chǎn)盈品會(huì)產(chǎn)生甩替代效應(yīng)鋪，主要是消醉費(fèi)者的選肆擇決定的同，比如：品選擇“普糧通商品住途宅”為重興點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)脖品的企業(yè)弦的市場(chǎng)銷售可能廚會(huì)受到“淹經(jīng)濟(jì)適用呈房”的緊替代沖擊文，而經(jīng)濟(jì)鑰適用房也遇可能受到師“危改房醋”的替代沖擊。錘比如：房誠“房屋像租賃”蘭對(duì)“房恭屋銷雕售”爆會(huì)產(chǎn)生閘替代效避應(yīng)，這闖要看人廈們的購饒買力、速消費(fèi)背景或消斜費(fèi)意識(shí)。3、對(duì)英于**妹房地產(chǎn)撫開發(fā)公榴司，在音進(jìn)行市滲場(chǎng)分析鹽時(shí)候要犧重點(diǎn)考寺慮上述疼因素。4、**望如果選擇殊“危改項(xiàng)渴目”，“倡房改帶危臟改”的政燒策會(huì)使得封危改區(qū)居玩民大多選付擇回遷，披這樣有效避免這矛種各類產(chǎn)獲品之間的盞替代效應(yīng)騾。1.2.婦1.2碼北京玻市房地產(chǎn)龜業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)脫構(gòu)分析1.2.棋1.2逗北京號(hào)市房地產(chǎn)閉業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)桿構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度消費(fèi)者情況供應(yīng)鏈狀況進(jìn)入者威脅替代品分析**應(yīng)對(duì)策略參與競(jìng)爭(zhēng)避開直接競(jìng)爭(zhēng)另辟新渠道對(duì)供應(yīng)商的選擇要科學(xué)合理的思考和規(guī)劃挖掘潛在消費(fèi)市場(chǎng)避開完全商品化開發(fā)選擇好適合自己發(fā)展起步的領(lǐng)域1.2服.1.娃3霸房追地產(chǎn)業(yè)斃的產(chǎn)業(yè)迅價(jià)值鏈膛分析房地產(chǎn)濱開發(fā)價(jià)端值鏈分析說明：房地產(chǎn)付業(yè)具有其昆自己獨(dú)特羅的行業(yè)特漆性，從不姥同的角度徐有不同的境分析方法競(jìng)。從開發(fā)企逃業(yè)的角度例是**所惜需要的和雹切合實(shí)際合的，因此畏我們通過貍房地產(chǎn)開各發(fā)價(jià)值鏈慢對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)產(chǎn)業(yè)特性湊做出比較弱詳細(xì)的分思析，為*套*的發(fā)展盜戰(zhàn)略的制尚定提供支倉持?？尚行匝芯壳捌诠ぷ鳂潜P銷售開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目融資辦理手續(xù)施工準(zhǔn)備土地開發(fā)七通一平投資機(jī)會(huì)尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應(yīng)商建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu)資金供應(yīng)建筑供應(yīng)商營銷策劃代理物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)信息咨詢物業(yè)管理支持活動(dòng)供應(yīng)商工程招投標(biāo)施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標(biāo)移交物業(yè)尋找機(jī)會(huì)收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動(dòng)利潤空間利潤空間縱向橫向1.2.勸1.3弱房地產(chǎn)業(yè)牧的產(chǎn)業(yè)價(jià)厭值鏈分析1、房地憂產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)蒙品是功能囑性的，開炕發(fā)模式具評(píng)有創(chuàng)新性：房地稅產(chǎn)業(yè)的甩基本功洪能是為末人們提藏供“居暮住工作凝”的場(chǎng)所，搭其產(chǎn)品是爺功能性的數(shù)，但對(duì)于舅開發(fā)企業(yè)抽來講，開贏發(fā)功能性賤產(chǎn)品的商鍬業(yè)模式具倘有創(chuàng)新性淚。那么*熄*開發(fā)公灰司的企嘉業(yè)定位發(fā)基礎(chǔ)就綢是是“醬以創(chuàng)新付的開發(fā)歷方式為寬區(qū)域居燒民提供勸功能產(chǎn)宜品的服尊務(wù)”。2、房地灣產(chǎn)產(chǎn)品開喝發(fā)周期長：由房損地產(chǎn)開齒發(fā)的產(chǎn)瓶品特性夕決定了血其產(chǎn)品掌開發(fā)生器產(chǎn)的周鼻期較長睬，而對(duì)哥于開發(fā)商來講，免就需要盡弄可能縮短暢開發(fā)周期仆，加速資癥金流轉(zhuǎn)。起從房地產(chǎn)軌開發(fā)價(jià)值條鏈上看，撇就是要對(duì)僑橫向水平漂鏈進(jìn)行整蒼合，對(duì)民各個(gè)階慨段的時(shí)蚊間、精命力等投棍入作出之合理規(guī)羞劃和組建織。3、房地名產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)蜘價(jià)值環(huán)節(jié)樣眾多：房地產(chǎn)擱業(yè)和別的篇產(chǎn)業(yè)相關(guān)刊性很強(qiáng)，嫌比如建筑兔業(yè)，因此溫，在整個(gè)柿房地產(chǎn)開子發(fā)過程中租有多個(gè)創(chuàng)替造價(jià)值的歇環(huán)節(jié)。從捏價(jià)值鏈上莫可知，為碗開發(fā)商提棗供各類資萌源供應(yīng)的柏供應(yīng)方都是要參與對(duì)垂開發(fā)價(jià)值存的分配。言所以，房趁地產(chǎn)開發(fā)造商必須對(duì)慨縱向的價(jià)您值鏈環(huán)節(jié)湖進(jìn)行一體次化整合。4、在房哄地產(chǎn)開發(fā)以的價(jià)值追陳求中，開貧發(fā)商要避嬸虛就實(shí)，螞不盲目追類求高利潤。即對(duì)于踢自身能力錄不足的價(jià)敢值環(huán)節(jié)，牽要采取外庭包合作等釣多種方式狠，以求降念低風(fēng)險(xiǎn)，砌對(duì)于自身板能力所及糕的價(jià)值要銳留個(gè)自己釘，把開發(fā)絨業(yè)務(wù)做專健。5、房地習(xí)產(chǎn)產(chǎn)品的串最終價(jià)值印體現(xiàn)是各刊個(gè)價(jià)值環(huán)量節(jié)緊密合雞作的結(jié)果。一個(gè)羞房地產(chǎn)容項(xiàng)目，苗它的土嗽地選址駕、產(chǎn)品朵規(guī)劃設(shè)同計(jì)、產(chǎn)玩品施工浴質(zhì)量、份銷售策甲略和物覺業(yè)配套猴管理等暢每一個(gè)程環(huán)節(jié)都窯對(duì)項(xiàng)目壇的成敗增起至關(guān)嚷重要的宰作用。塊因此要辯求開發(fā)惠商要選溉擇或開狐創(chuàng)良好乘的開發(fā)壤模式（嚼商業(yè)模詞式）。房地產(chǎn)產(chǎn)綠業(yè)價(jià)值鏈對(duì)房地產(chǎn)健產(chǎn)品本身彩價(jià)值的認(rèn)奴識(shí)形成**援對(duì)價(jià)值追溜求的認(rèn)識(shí)注重開發(fā)仔模式的選容擇與創(chuàng)造對(duì)“槐房揭項(xiàng)目”運(yùn)作的望思考1.2.溪1.4戲房地資產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)臣市場(chǎng)細(xì)分寨分析細(xì)分參潮數(shù)選擇敘：房地閱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)腿市場(chǎng)可更以按不缺同的參于數(shù)選擇洗作出不湊同的市披場(chǎng)細(xì)分治，依為繼**戰(zhàn)略業(yè)雪務(wù)選擇窗的角度偵考慮，每我們選紗取不同淚的房地疤產(chǎn)產(chǎn)品慢為細(xì)分釣參數(shù)，暫將房地粘產(chǎn)市場(chǎng)拘劃分為：危改概市場(chǎng)、經(jīng)首濟(jì)適用房巧市場(chǎng)、、庭寫字樓市違場(chǎng)、別墅香市場(chǎng)、對(duì)立北京市相西關(guān)細(xì)分市聾場(chǎng)狀況作出分瓣析。商業(yè)用房吳市場(chǎng)分析北京市蹄寫字樓冠市場(chǎng)分貞析別墅市場(chǎng)羽分析經(jīng)濟(jì)適超用房市臭場(chǎng)分析專（政策監(jiān)性強(qiáng)）危改房斥市場(chǎng)分僚析（政策摧性強(qiáng)）其它商品朋住宅（完流全商品化偽開發(fā)的住仗宅項(xiàng)目、界綠化隔離決帶等有政曠策性的開評(píng)發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析說明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一。由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來人員進(jìn)京消費(fèi)等，推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。1、市場(chǎng)供應(yīng)：總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較小；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在3—5萬平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒有。2、市場(chǎng)需求：需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場(chǎng)、家居商場(chǎng)、電器商場(chǎng)等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。3、市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)：餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門電腦、IT業(yè)：中關(guān)村。4、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。1.2隸.1.偵4租房凍地產(chǎn)業(yè)觀產(chǎn)業(yè)市榴場(chǎng)細(xì)分慌分析北京市寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng)1、北京市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體2、寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū)二、市場(chǎng)需求1、以IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)需求的主力軍2、隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國即將加入WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力3、需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和CBD成為需求最旺盛的地域三、市場(chǎng)價(jià)格1、租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng)2、寫字樓銷售有價(jià)無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場(chǎng)需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，加入WTO，外資公司涌入將對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用2、2008年奧運(yùn)為寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī)3、高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫字樓市場(chǎng)需求保持旺盛增長4、銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)四、區(qū)域分布以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng)1、隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加2、別墅市場(chǎng)區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的60％以上，而東部和東南部的別墅市場(chǎng)開始升溫，也占到25％以上，南部和西南部占有率不到10%。3、別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位4、別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距二、市場(chǎng)需求1、客戶構(gòu)成多樣2、客戶都別墅需求的層次差異很大三、價(jià)格與交易情況1、經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落2、別墅成交趨于活躍市場(chǎng)展望1、政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場(chǎng)的監(jiān)管2、遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫3、別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大4、區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地）1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適萄用房市逐場(chǎng)分析發(fā)展經(jīng)失濟(jì)適用撞住房是奴中央實(shí)睜現(xiàn)住宅輕業(yè)作為光新的經(jīng)田濟(jì)增長笨點(diǎn)而進(jìn)蟲行的戰(zhàn)等略決策急，是城劣鎮(zhèn)新的廁住房供膀應(yīng)體系的重要榨組成部閥分。經(jīng)舟過近三撒年的實(shí)接踐，經(jīng)誘濟(jì)適用董住房建路設(shè)取得崖了較好肝的成效嶺，依《伐建設(shè)事哪業(yè)“十輔五”計(jì)慕劃剛要恰》，政府明豪確提出腎發(fā)展經(jīng)瞎?jié)m用監(jiān)住房為截重點(diǎn)的墓住宅建悲設(shè)，增甜加住房賊的有效簡供給，胸發(fā)展以夸居民住氣宅為重蕩點(diǎn)的房狀地產(chǎn)業(yè)和裝修裝怨飾業(yè)?？伤庖灶A(yù)見，臨經(jīng)濟(jì)適用緒房將成為彎未來住宅奮市場(chǎng)發(fā)展復(fù)的重要組界成部分之股一，應(yīng)是埋房地產(chǎn)開骨發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的嚼細(xì)分市鬧場(chǎng)之一惰。1.2.數(shù)1.4鈔房地揀產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)勾市場(chǎng)細(xì)分熊分析市場(chǎng)現(xiàn)卸狀一、市場(chǎng)鎮(zhèn)供應(yīng)目前北京理市經(jīng)濟(jì)適夕用房總體須供應(yīng)不均吉衡，北多聲南少。北旬京綜合開隨發(fā)經(jīng)濟(jì)適葡用房分布叫：東部四垂個(gè)，南部醉2個(gè)，西梢部5個(gè)，各北部5個(gè)院，東北部劫3個(gè)，東坦南部2個(gè)蜂，西南部霧3個(gè)，共岔計(jì)24個(gè)耀；這24截小區(qū)承諾樂建筑面積盤620萬槍平方米。估北京市批魔準(zhǔn)科教文難衛(wèi)等單位榮定向建設(shè)咳經(jīng)濟(jì)適用厭住房項(xiàng)目負(fù)87個(gè)，華總規(guī)模2遍33.3發(fā)萬平方米方，已開工害144萬容平方米，坦竣工40蹤蝶萬平方米俊。二、市臨場(chǎng)需求1、需求奴對(duì)象：懇從統(tǒng)計(jì)數(shù)屢據(jù)來看，雅目前對(duì)開銅盤的不同框的項(xiàng)目，裙購房主體寧有所不同步，存在單雖位集體購歷房和個(gè)人張購房兩大溉類。其中振，個(gè)人購踢房中，從向職業(yè)上劃扶分，主要閉有公務(wù)員膝、教師、欺國企職工鬼、外私企密職工等，沾另外還有牙部分拆遷尋戶購房。份單位購房寧，如玉海齊園項(xiàng)目，隱單位購房抽占到65頃％，所以慰對(duì)這類隱括性的單位矛購房值得產(chǎn)關(guān)注。2、戶圾型需求須：從居孝室類型炒來看，模主要有賣一層導(dǎo)解四居及肯躍層等能類型，炎不同項(xiàng)艇目所占苗比例略誰有差異懸。三、目身前經(jīng)濟(jì)始適用房恥市場(chǎng)的來各項(xiàng)政啄策還不問完善北京市層經(jīng)濟(jì)適挺用住房杜主要集喉中于北課部、東部部、東治北部和呼西部地蜓區(qū)，而娘南部地匹區(qū)沒有值形成規(guī)模性弄的經(jīng)濟(jì)豬適用房捕，但是遵依據(jù)北芝京市政德府開發(fā)涂南城的刊戰(zhàn)略部緊署和南狗部的危澆房改造錫和城鎮(zhèn)櫻建設(shè)都要潤求加大晉該地區(qū)灘的經(jīng)濟(jì)笑適用房厘建設(shè)力犧度，所勤以，*塞*要關(guān)揮注南城鋼的經(jīng)濟(jì)掩適用房姜建設(shè)，惜尋求政府專支持。1.2.彼1.4蘿房地諒產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)光市場(chǎng)細(xì)分助分析經(jīng)濟(jì)適用緒房市場(chǎng)分蜂析北京市表經(jīng)濟(jì)適霸用住房相發(fā)展前致景經(jīng)濟(jì)適聲用房作弊為政府械主力推稿廣的項(xiàng)艦?zāi)?，在脫未來?shí)耗現(xiàn)國家晝城鎮(zhèn)建續(xù)設(shè)目標(biāo)號(hào)中具有衡很重要協(xié)的地位花，政府政策導(dǎo)舊向也會(huì)騎傾向于漿擴(kuò)大經(jīng)匹濟(jì)適用陪房建設(shè)喝。所以鄉(xiāng)豐說，經(jīng)宜濟(jì)適用哈房建設(shè)崇的整體駕發(fā)展前帖景是良啊好的。一、需泊求預(yù)測(cè)1、“十酷五”期間閘北京市城揉鎮(zhèn)居民居歇住水平依段據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)會(huì)展水平預(yù)徑測(cè)戶均建沿筑面積7茶0平米為削下限，9書0平米為上限，襯人均下公限23右平米，沙上限3濁0平米夜。2、北添京市城幟鎮(zhèn)居民眨住宅需狡求總量群預(yù)測(cè)，耽從近期散看，按活滿足居鵝民基本到生活需飄求低限雕標(biāo)準(zhǔn)測(cè)梳算，每閱年約需住房90握0多萬平航方米，從筋長遠(yuǎn)看，反每年約需渠1200導(dǎo)萬平方米拖。3、通過臉對(duì)北京市鍛城鎮(zhèn)居民驕?zhǔn)杖虢Y(jié)構(gòu)返和購房支寺付能力分免析，近幾震年內(nèi)約7公7％的居薯民家庭以奴及新參加宅工作的職工該和市政管重點(diǎn)工撒程拆遷丘戶，可刑支付房米價(jià)在每魄平方米好300禮0—4稍500閥元，戶夠均面積槍在60勺—12孝0平方寄米。4、通過講對(duì)中低收鏈入家庭住嘆房需求、存供應(yīng)分析肅，年需房巧量在60琴0萬平方爽米左右。夕它們對(duì)住域房的需求期和獲得住房的渠篇道受多因獨(dú)素影響，耍其中“房丙改加危改威”政策是獻(xiàn)影響比較愈大的一個(gè)乒因素。二、供應(yīng)鈴結(jié)構(gòu)分析1、依據(jù)揚(yáng)前述分析聾，以中低菌收入者為矛標(biāo)準(zhǔn)，北切京是經(jīng)濟(jì)果適用房總死體供應(yīng)在迫年600敲萬平方米鬼左右；2、對(duì)供掠應(yīng)結(jié)構(gòu)，拖每年單位預(yù)自建房保腰持年13償0萬-1敞50萬，鈴房改帶危賺改政策的肢回遷在6短0％以上教，年供應(yīng)土180萬平方蛾米，二男、三級(jí)妄市場(chǎng)年良供應(yīng)1庸50萬怠平方米胖，集中臥建設(shè)經(jīng)票濟(jì)適用絮房平均松每年約泄在15街0萬平掉方米。3、經(jīng)濟(jì)態(tài)適用房建備設(shè)供應(yīng)布雷局：危舊周房改造地疫區(qū)是重點(diǎn)羽之一，分蛾散集團(tuán)式宣供應(yīng)（十火大邊緣集眾團(tuán)供應(yīng)）臥中南部是游未來發(fā)匆展重點(diǎn)抗區(qū)域之雷一，經(jīng)索濟(jì)適用躲房布局誼要依據(jù)龜未來北夜京是交目通規(guī)劃滾地段。危舊房改造房市場(chǎng)分析

2000年3月，北京市政府實(shí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)[2000]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。根據(jù)北京市政府的“十五”規(guī)劃，未來5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。1.2.1.4房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析一、危舊房改造市場(chǎng)背景介紹1、北京市危舊房改造的形式：（1）以房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)危改——政策依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù)》（京政函〔2000〕60號(hào)）。（2）以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改——政策依據(jù)：《關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔1998〕18號(hào)）。（3）以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式）——政策依據(jù)：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知》（京政辦發(fā)〔2000〕19號(hào)，簡稱《危改辦法》）。2、“以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景

北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初，10年來全市累計(jì)開工改造危舊小區(qū)168片，竣工53片，竣工面積達(dá)1450萬平方米，拆除危舊房屋499萬平方米，動(dòng)遷居民18．4萬戶，取得了一定成效。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī)劃限制相對(duì)較嚴(yán)，危改工作難度加大。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)要求，由此提出了“房改帶危改”新的危改形勢(shì)，2000年3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖2000〗19號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等5片危房區(qū)，進(jìn)行房改帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。3、以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容：1、變“要我危改”為“我要危改”；2、按解危與適當(dāng)解困的原則安置危改居民;3、居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購房;4、多渠道籌集資金、盡可能縮短工期.4、危舊房改造的實(shí)施原則:危舊房改造的實(shí)施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場(chǎng)運(yùn)作、精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。1.2.殺1.4竭房地想產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)盾市場(chǎng)細(xì)分料分析危舊房改先造房市場(chǎng)揚(yáng)分析二、危銷舊房改屑造市場(chǎng)廊現(xiàn)狀1、“三丘區(qū)五片”明試點(diǎn)取得枯良好效果盾：“三區(qū)逝五片”偉是“以治房改帶攏危改”燈形式的額試點(diǎn)工甲程，它濃們?cè)趯?shí)踐中取腐得了很好帽的效果，使開發(fā)資金狐大體平衡未，施工工咸期短，居香民大多都射回遷入住乞，具體操匆作方式都是坦下一步垂危舊房摧改造值溉得效仿漂的工程嗚。2、危舊雕房改造項(xiàng)坑目分布集鹽中于南城虎：北京市著危舊房夠改造主高要集中浮于關(guān)廂居地區(qū)和粥南城，禿具體分傻布主要是性宣武、光豐臺(tái)、美西城和擁崇文四集區(qū)。今釋年，宣武區(qū)餃計(jì)劃今肝年內(nèi)“圾危改”雷十七片雀小區(qū)，翻崇文區(qū)愚計(jì)劃年內(nèi)多片喘小區(qū)聯(lián)動(dòng)醉開發(fā)，豐棋臺(tái)區(qū)計(jì)劃仙年內(nèi)開工汁7片地區(qū)傍，西城區(qū)近計(jì)劃年內(nèi)易動(dòng)工“豐肉盛”小區(qū)講。其中，豐臺(tái)區(qū)待辰改造的危培舊房很多穿。3、政猴府在危養(yǎng)改工程眼項(xiàng)目中占發(fā)揮重孩要的作即用三、市場(chǎng)壁發(fā)展前景1、危脾改市場(chǎng)急缺口大蒙，開發(fā)回商機(jī)大：北京市皺“十五釣”時(shí)期百固定資詳產(chǎn)投資疊規(guī)劃》遍明確提頑出要集慰中各方力量加快塑危舊房改霞造步伐，嫁切實(shí)提高符人民群眾抖居住水平等。預(yù)計(jì)五德年累計(jì)竣隱工住宅6機(jī)000萬謹(jǐn)平方米，力爭(zhēng)基本讓完成城區(qū)繼現(xiàn)有的3果00萬平澆方米危舊宇房改造，凡到200搞5年，城悟鎮(zhèn)居民人釘均住房使踏用面積達(dá)見到18平政方米。例危舊房恒改造市夫場(chǎng)缺口花很大，爬對(duì)開發(fā)照商來講赤，蘊(yùn)藏烈著巨大份的商機(jī)蜘。2、未來歸的幾年里薯，危舊房殊改造和市斃政設(shè)施建危設(shè)將促進(jìn)凡北京南城烏的房地產(chǎn)暗市場(chǎng)發(fā)展“房改帶顫危改”的蠢危改形式朱是政府政棍策性強(qiáng)的濟(jì)房地產(chǎn)投悉資項(xiàng)目，辭各級(jí)政府卡發(fā)揮很大局的作用，而豐臺(tái)區(qū)局又是危改昌的重點(diǎn)區(qū)惕域之一，游**可以撤很好的利陵用自身在借豐臺(tái)區(qū)的慶關(guān)心資源夕，主抓危改港項(xiàng)目，剝而且“孝以房改稈帶危改臘”的政蓋策內(nèi)容序使投資桐危改的偶開發(fā)商既整體降個(gè)低了在杏征地、規(guī)劃設(shè)嚷計(jì)、配椅套建設(shè)逃和市場(chǎng)敞銷售等爛各個(gè)價(jià)返值鏈環(huán)茅節(jié)的費(fèi)窮用和不獵確定風(fēng)帝險(xiǎn)。1.2順.2圍產(chǎn)廉業(yè)環(huán)境掉分析之態(tài)二：建種筑業(yè)北京市建擠筑業(yè)發(fā)展片歷史1、建育筑企業(yè)料增加個(gè)疫數(shù)相對(duì)澆較少2、建西筑業(yè)產(chǎn)旱值增加秤趨勢(shì)穩(wěn)怪定，和泰國民經(jīng)稍濟(jì)發(fā)展呈正準(zhǔn)相關(guān)3、建觸筑業(yè)房口屋施工異面積增儀長速度緞?shì)^快建筑業(yè)語在國民漏經(jīng)濟(jì)各枯行業(yè)中免所占比科重僅次洞于工業(yè)附和農(nóng)業(yè)粒，而高儉于商業(yè)鳳、運(yùn)輸惰業(yè)、服棗務(wù)業(yè)等釘行業(yè)，姻是國民處經(jīng)濟(jì)的似支柱產(chǎn)淋業(yè)。近培２０年刻來，建僑筑業(yè)發(fā)陵展迅速趙，在促秋進(jìn)國民億經(jīng)濟(jì)發(fā)帝展、重滿點(diǎn)工程臣建設(shè)、賴改變城魔鄉(xiāng)面貌型、解決巖城鄉(xiāng)勞獻(xiàn)動(dòng)力就絨業(yè)方面材作出了碎重要的扒貢獻(xiàn)。數(shù)據(jù)來寫源：《聞北京市缸統(tǒng)計(jì)年除鑒》1.2叢.2.奪1初北研京市建松筑業(yè)發(fā)紋展歷史葵、現(xiàn)狀跳和前景脖分析北京市建鹿筑業(yè)現(xiàn)狀2000趁年北京市錘建筑業(yè)穩(wěn)趙步發(fā)展。掩全年建筑僚業(yè)實(shí)現(xiàn)增蒜加值19字8.8億滔元，比上綠年增長2火.1%院?！熬盼甯逼陂g累辮計(jì)實(shí)現(xiàn)增憐加值85滿7.8億今元，比“擺八五”期編間增加1演.3倍。沙全市建筑沒施工面積向6995吉.9萬平廚方米，比遷上年增長卻6.7%迷，比19野95年增誤長26.渣6%；竣幼工面積2策358.輪2萬平方善米，比上竹年增長1炸.6%，評(píng)五年累計(jì)畫竣工96撞44.3蠻萬平方米洗，比“八第五”期間去增長55絞.4%。違強(qiáng)化建筑蔽工程招投艘標(biāo)制，加昌強(qiáng)合同管紙理，全市宵取得合法奧開工手續(xù)丙的招標(biāo)工饞程的合同妹備案率達(dá)味到100恩%。工程繩質(zhì)量明顯海提高，全前市工程優(yōu)常良品率達(dá)英55.3咳%，比上味年提高6膜.1個(gè)百竭分點(diǎn)。加族強(qiáng)建筑隊(duì)籌伍管理，伐積極發(fā)展作專業(yè)施工委企業(yè)。年惕末，全市將擁有四級(jí)滾及四級(jí)以奴上的建筑慣施工企業(yè)趕1771冊(cè)個(gè)，比1勇995年恭末增長1步1.6作%。全市肌建筑企業(yè)夜施工科技愁含量提高義，技術(shù)裝兇備率和動(dòng)螺力裝備率弊分別達(dá)到昨8233眉元/人和堪6千瓦/唐人，比1稀995年曠增長38倆.4%和丹93.5幟%。《北京保市20燦00年眠統(tǒng)計(jì)公某報(bào)》幾個(gè)特海點(diǎn)：1、建筑撓業(yè)隨國民蜂經(jīng)濟(jì)的增似長呈穩(wěn)定蛋發(fā)展的態(tài)騾勢(shì)2、建筑銅市場(chǎng)日趨昆規(guī)范，建反筑激烈，緞行業(yè)整體職利潤偏低3、政府綱管理部門營在工程施錢工的管理惠、技術(shù)操懲作規(guī)范管肯理大大加叨強(qiáng)4、工程韻項(xiàng)目管理闖得以推廣柴和應(yīng)用，痛施工企業(yè)鋤自身管理肢加強(qiáng)5、建筑萍行業(yè)的科泥技含量增地多，新技黃術(shù)、新材信料在建筑嗎施工企業(yè)穗應(yīng)用增多6、建筑放業(yè)從業(yè)人落員過多，陜“壓級(jí)壓猴價(jià)、索要金回扣、墊旨資接工程炮”現(xiàn)象嚴(yán)睬重1.2.虜2.1和北京貞市建筑業(yè)忙發(fā)展歷史侄、現(xiàn)狀和鴿前景分析北京市攀建筑業(yè)露發(fā)展前概景一、市場(chǎng)接走勢(shì)：1、入世男給中國建頓筑業(yè)帶來具良好的發(fā)典展機(jī)遇和季巨大的挑言戰(zhàn)（對(duì)*性*講，更浴多的是挑唐戰(zhàn)）2、奧毫運(yùn)為北特京建筑揪業(yè)帶來舍巨大商書機(jī)4、國承民經(jīng)濟(jì)鄙以７濫％以上揮的速度敲持續(xù)穩(wěn)號(hào)定的增鼠長，為飽建筑業(yè)襲的發(fā)展縣提供了城良好的筆經(jīng)濟(jì)環(huán)應(yīng)境和空擦間。巷預(yù)計(jì)國球內(nèi)生產(chǎn)反總值將雷從２０默００年句的８．態(tài)９４萬群億元增殲長至２米００５輕年的１圣２．保５萬億架元，全腰社會(huì)固探定資產(chǎn)塑投資規(guī)判模將從請(qǐng)２００方０年的黎３．２櫻６萬億曾元增長伙至２惰００５即年的４多．３萬年億元。桐由此將堆拉動(dòng)全將社會(huì)建恭筑業(yè)的鞠持續(xù)穩(wěn)鈴定發(fā)展黎。從裳建設(shè)部襲獲悉，勵(lì)到２０韻０５年膨，我國捧建筑業(yè)度總產(chǎn)值衰將達(dá)到笛２６７糖００億傅元，桐年均增直長７．鬼５％；么建筑業(yè)歐增加值乒達(dá)到８橫５００花億元，專年均增保長率７粥．１％罩，占巨國內(nèi)生預(yù)產(chǎn)總值弊的比例設(shè)達(dá)到６拘．７％嬌。5、我國括城鎮(zhèn)化進(jìn)想程加快，族城鎮(zhèn)基礎(chǔ)渣設(shè)施建設(shè)現(xiàn)和居民住昏宅建設(shè)規(guī)圓模將不斷疼擴(kuò)大，塘為建筑業(yè)材提供了廣曬闊的市場(chǎng)衰。預(yù)計(jì)到毅２００５直年，我國熊城市化將容達(dá)到３５特％左右陶，五年累漏計(jì)新增城器鎮(zhèn)人口７屈０００萬弄人左右，統(tǒng)將有一大袋批新的中數(shù)小城市形殘成。城尾市公共設(shè)嫂施建設(shè)、既舊城改造倉、小城鎮(zhèn)利建設(shè)、城嘉鄉(xiāng)居民住浩宅建設(shè)，滴以及城鎮(zhèn)黑人口集侄中對(duì)商業(yè)若、旅游、我文化娛樂叉等相關(guān)配腦套設(shè)施的侮需求，對(duì)螞建筑業(yè)的掘發(fā)展十分居有利。二、企業(yè)蛾發(fā)展態(tài)勢(shì)1、面對(duì)叛WTO建挨筑企業(yè)發(fā)悠展呈分化延狀態(tài)，即窮各類大型塔的總承包抵企業(yè)到具研體的施工呀企業(yè)的分殼化2、大企淹業(yè)業(yè)務(wù)選疫擇面擴(kuò)大乳，中小型蓬建筑企業(yè)速業(yè)務(wù)選擇芒呈專業(yè)化愧發(fā)展態(tài)勢(shì)3、工對(duì)程管理肺、施工旱技術(shù)水雅平等是無決定企甲業(yè)核心面競(jìng)爭(zhēng)力零的重要礦要素三、建復(fù)筑產(chǎn)品壇發(fā)展趨久勢(shì)1、綠進(jìn)色建筑此是未來立北京住耀宅建筑耐業(yè)發(fā)展袋的態(tài)勢(shì)2、人性直化、智能狐化、自然掀化建筑產(chǎn)扎品是未來胖發(fā)展的趨俯勢(shì)四、政府跌管理政府在品資質(zhì)審拜定、、盟工程招慚投標(biāo)管房誠理、質(zhì)薄量管理暴等各個(gè)外方面都殿要加強(qiáng)娃，市場(chǎng)雨化運(yùn)作換日趨成旋熟1.2.牧3沾產(chǎn)業(yè)液環(huán)境分析兆之三：裝含飾業(yè)1.2鞠.3.宅1英北賣京市裝團(tuán)飾業(yè)發(fā)撤展歷史粗、現(xiàn)狀者和前景母分析發(fā)展歷繳史：我國現(xiàn)代餓建筑裝飾鴉行業(yè)從改內(nèi)革開放一未起步即自晃發(fā)地進(jìn)入投市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前，是我國益市場(chǎng)化最外早、程度兇最高的產(chǎn)敢業(yè)之一；馳我國建筑泄裝飾市場(chǎng)固從改革開暢放一出現(xiàn)紐奉需求即主國動(dòng)向外商醒開放，早專已國際化視早于國產(chǎn)豬化，是全耍球建筑裝談飾市場(chǎng)的老重要組成谷部分。我驚國建筑裝囑飾行業(yè)已屠具有二十甩多年的市織場(chǎng)國際化井和國產(chǎn)化消的經(jīng)驗(yàn)。發(fā)展現(xiàn)調(diào)狀：1、建攏筑裝飾途行業(yè)整吃體發(fā)展歸水平偏為低。裝飾材膏料，三芒星級(jí)以眠上水準(zhǔn)圍的中高放檔飾材另現(xiàn)仍主豪要依靠疲進(jìn)口；佳裝飾設(shè)耗計(jì)，普康遍缺乏德創(chuàng)意，乓尚處幼箱稚階段怒，特別努在高檔寧、合資炒工程中己，歐美考設(shè)計(jì)公因司占主斥導(dǎo)，我沙國裝飾慚設(shè)計(jì)很拐難涉足讓；裝飾娛施工因撈我國的春低成本疤，仍能帳占據(jù)大翁部市場(chǎng)扒份額。2、我見國建筑酸裝飾行瓜業(yè)發(fā)展毛的軌跡辣來看，旅游業(yè)肯的發(fā)展是亦我國建筑贊裝飾行業(yè)朋興起并形柔成的直接元報(bào)動(dòng)力；殿家庭裝飾拆的發(fā)展是錯(cuò)我國建筑罷裝飾行業(yè)骨壯大并可們持續(xù)發(fā)展兆的源泉。慌我國旅游記業(yè)近年來果增長10船％，19監(jiān)97年以均來遇到了場(chǎng)前所未有愿的壓力，淡1999剩年減緩，糠越居世界拍第六位。獻(xiàn)國家旅游干局決定2休000年舅將進(jìn)一步逃積極培育擴(kuò)、發(fā)展這棒一新的經(jīng)乎濟(jì)增長點(diǎn)暑。作為旅之游業(yè)基礎(chǔ)立的飯店業(yè)花，我國現(xiàn)板有各類各拜檔的飯店唱旅館30臣多萬家，緊其中，有擾固定資產(chǎn)駝原值21革00億元錯(cuò)的涉外飯所店578送2家，客熄房75萬鈴多家，其電中星級(jí)飯肺店324煎8家，包猴括五星級(jí)呈64家、哭四星級(jí)1知76家、霞三星級(jí)1扒085家梅、二星級(jí)夫1610惜家、一星貫級(jí)313貨家，出于咱對(duì)旅游者匙競(jìng)爭(zhēng)需求嚼，200版0年將有禽10％，山600家樸左右的涉服外飯店將訊進(jìn)行裝飾胞改造，若爆每家平均拘投資10洋00萬元征，全國將宣達(dá)到60項(xiàng)億元。但響是由于國昨家規(guī)定從投1999療年起今后孤三年內(nèi)嚴(yán)族格限制批稠準(zhǔn)新建一希般性的旅姨游飯店項(xiàng)澤目，因此廊飯店裝飾步將主要集岔中在原有輝飯店的改據(jù)造方面。3、我國裝飾米企業(yè)90吐％以上為撈非國有企愉業(yè)。因此在，在體侮制上，匆根據(jù)《卻中共中躲央關(guān)于甚國有企缺業(yè)改革院和發(fā)展奮若干重落大問題劇的決定南》和中沈央經(jīng)濟(jì)特工作會(huì)網(wǎng)議的精勸神，我蔥國裝飾廟行業(yè)不布僅屬于勁“有的們地區(qū)和雨有的行鞋業(yè)也可纏以例外意”的行紛業(yè)，而優(yōu)且屬于儉國有經(jīng)因濟(jì)退出完的行業(yè)余。發(fā)展前很景：1、建三筑裝飾憲行業(yè)作光為我國丑一大朝謎陽產(chǎn)業(yè)莫，顯示有著蓬勃蛇發(fā)展的伍趨勢(shì)，鄙市場(chǎng)前趣景十分欄廣闊2、裝飾過人員素質(zhì)司、裝飾材槐料選擇、撇裝飾設(shè)計(jì)棟和施工工憑藝水平是轎決定企業(yè)腹未來發(fā)展卷狀況的核溝心競(jìng)爭(zhēng)要亞素3、裝盛飾企業(yè)樸也同建民筑企業(yè)具一樣，兇在業(yè)務(wù)竹上呈專鄙業(yè)化發(fā)飾展，企忽業(yè)實(shí)力筍呈分化偽趨勢(shì)

區(qū)域環(huán)境分析1.3豐臺(tái)區(qū)報(bào)域環(huán)境糕概述說明：豐夕臺(tái)區(qū)域環(huán)廈境分析主妄要是在豐欄臺(tái)整體環(huán)學(xué)境分析的禿基礎(chǔ)上，喚從北京市吃城市發(fā)展總體流規(guī)劃的角向度對(duì)豐臺(tái)紅區(qū)未來發(fā)端展態(tài)勢(shì)進(jìn)抱行分析。經(jīng)濟(jì)：豐臺(tái)區(qū)粘為北京布市西南灶的經(jīng)濟(jì)勝貿(mào)易中油心，經(jīng)隱濟(jì)發(fā)展儀迅猛。鬧工業(yè)經(jīng)技濟(jì)、農(nóng)前業(yè)經(jīng)濟(jì)動(dòng)、旅游白經(jīng)濟(jì)發(fā)蛇達(dá)。---禾-豐臺(tái)棋區(qū)是北映京的科辦研基地勵(lì)和工業(yè)溜基地之務(wù)一。航規(guī)空航天強(qiáng)工業(yè)部門的兩所車研究所漏、一所欠設(shè)計(jì)院石，鐵道活部二七火機(jī)車廠須、二七摔車輛廠烏、豐臺(tái)棒橋梁廠拉等10胞00多摧家中央題、市屬萬企業(yè)座鍬落在這斯里，其仿中10克00人臨以上的堤大中型怕企業(yè)近批60家通。區(qū)屬掘及鄉(xiāng)鎮(zhèn)燒工業(yè)1姑000盛多家，嚴(yán)包括機(jī)串械、汽掘車、儀饑表、冶敏金、紡昂織、建聞材、五歪金、化椅工、食吳品、工匙藝美術(shù)籮等十幾院個(gè)行業(yè)奏。已有途55種銀產(chǎn)品獲插國優(yōu)、莫部優(yōu)、霧市優(yōu)產(chǎn)瘋品稱號(hào)斗。----堤豐臺(tái)區(qū)是域首都重要賣的副食品技基地之一草，擔(dān)負(fù)著赴首都市場(chǎng)前蔬菜、肉毯食、魚、猛蛋、奶、通干鮮果品疾等十幾種虧副食品的會(huì)供應(yīng)，有根首都“蔬僻菜王國”蛾的譽(yù)稱。交通：伴隨著初南四環(huán)路抵的竣工，樓北京南城叔建設(shè)步伐奶正在全面暴加快。南唐四環(huán)的開數(shù)通和五環(huán)夫路的規(guī)劃元改善了一朱些項(xiàng)目的甘交通。以燃豐臺(tái)區(qū)為捆例，四環(huán)辰路在豐臺(tái)帶境內(nèi)的長妨度為１９雄．１公里乎，占了全蠟程總數(shù)的詳三分之一換，與京石鐵、京開兩舒條高速公晃路交匯，開與京廣、糕京原、京唇哈等１２位條鐵路交玻叉，經(jīng)濟(jì)驅(qū)適用房項(xiàng)敵目正陽小貫區(qū)、青塔挖二期、今框日家園就錫在四環(huán)附拒近。豐臺(tái)遷區(qū)的永南就路是北京拿的南中軸龍路南北縱掀貫豐臺(tái)區(qū)振南苑鄉(xiāng)境暴內(nèi)，北起辮南三環(huán)木撫樨園立交味橋。經(jīng)濟(jì)斑適用房項(xiàng)準(zhǔn)目建欣苑記、誠苑小京區(qū)就在南烤苑鄉(xiāng)境內(nèi)禽。第三條蔽公路京開幟高速路北償京段起自梨豐臺(tái)花鄉(xiāng)幣境內(nèi)的南情三環(huán)玉泉儀營立交橋蹄。城市建設(shè):豐臺(tái)區(qū)的練城市建設(shè)榮起步晚，棟發(fā)展快?；匾宰≌ㄑㄔO(shè)為重點(diǎn)稼，十幾年乏來已建成環(huán)了北大地觸、六里橋、竊七里莊等壺6個(gè)住宅揀小區(qū)，配孟合市有關(guān)階部門開發(fā)清建設(shè)了方電莊、太平抵橋、西羅窄園、劉家顫窯等4個(gè)大抄型住宅小蝕區(qū)，其中要方莊住宅標(biāo)區(qū)為當(dāng)時(shí)畢本市最大律的高標(biāo)準(zhǔn)鹿綜合住宅換區(qū)。---厭-目前宇隨著南包城開發(fā)聞和北京屢市整體第規(guī)劃發(fā)政展的要栽求，豐珍臺(tái)區(qū)的挪城市建罵設(shè)將步跡入更快愛的發(fā)展摩時(shí)期，危方舊房改潤造和基涂礎(chǔ)設(shè)施兵配套建染設(shè)都迅精速開展肯起來。環(huán)境：19輝84年行以來，斃豐臺(tái)區(qū)蝴改建了遣長辛店恒、南苑究公園，斷新建了們豐臺(tái)花拿園、玩哥芳亭公舍園、槐弄樹釣魚公園和擦占地12逼00畝的喜鷹山森林欲公園、占憤地200霜0畝的花婦鄉(xiāng)森林公翼園。同時(shí)桌，全區(qū)的圈綠化美化經(jīng)水平不斷透提高，始許多住出宅小區(qū)臂和道路廟濃蔭匝灶地、異旨彩紛呈深，環(huán)境三優(yōu)美。癢目前豐稱臺(tái)段路潔內(nèi)綠化刃及兩側(cè)輔路躁綠化面陷積將達(dá)線５２．盛８萬平殊方米，賴這將極刪大改善汗豐臺(tái)區(qū)灘大氣質(zhì)捐量和居膽住環(huán)境屬，不僅與如此，北京市綠妄化隔離帶鏈建設(shè)將進(jìn)恭一步全面聽提高綠化宜面積。商業(yè)：自從表億客隆聲超市在殃六里橋洋立住腳下后，萬獲客隆、谷華聯(lián)、罪物美、示燕莎望陵京、康蓬地祥等原頗有實(shí)力的連鎖齒公司紛紛豪在豐臺(tái)開諷設(shè)分店，眾東方家園蒜、名流家杏居等大型彈家居廣場(chǎng)危也陸續(xù)出孫現(xiàn)。這些歉商家的出現(xiàn)搶，繁榮了塞南城市場(chǎng)寺，為南城竹經(jīng)濟(jì)全面雜提升打下傳良好的基奮礎(chǔ)。旅游：旅游已蛾被列入雕豐臺(tái)區(qū)互“四大喉功能”矮之一，興在全區(qū)叫國民經(jīng)顯濟(jì)和社堅(jiān)會(huì)發(fā)展旱中占有明重要地渡位。9獄0年代以坊后，豐驅(qū)臺(tái)區(qū)旅拐游業(yè)發(fā)戴展十分歲迅速，魯先后建錢成了世歸界公園麗、青龍宵湖公園以等一批荷新的景牢點(diǎn)，已形成了魚盧溝橋文鹿化旅游區(qū)野、花鄉(xiāng)萬虎畝旅游度圣假區(qū)、青耀龍湖郊野糧休閑度假須區(qū)三大旅花游區(qū)的發(fā)伙展格局。世目前有容旅游涉冊(cè)外星級(jí)貸賓館1星4家，鎖旅游定殼點(diǎn)企業(yè)址22家殺，旅行垃社20昨家。豐臺(tái)區(qū)域怕環(huán)境概述區(qū)域環(huán)境分析1.3區(qū)域環(huán)境分析1.3北京市歸區(qū)總體能規(guī)劃分號(hào)析1、北京傘市“十五些”時(shí)期城兇市化發(fā)展莫戰(zhàn)略規(guī)劃芽為**的調(diào)發(fā)展提供駁了政策性根支持空間勸：依據(jù)《北劉京市國民經(jīng)壩濟(jì)和社飽會(huì)發(fā)展桿第十個(gè)樓五年計(jì)爆劃綱要活》北京趨提出要代“實(shí)施鄉(xiāng)豐城市化懷戰(zhàn)略，勒加快郊咬區(qū)城市沫化進(jìn)程賴，提高市厘區(qū)現(xiàn)代慶化水