【布吉項(xiàng)目】

定位報(bào)告綱要同致地產(chǎn)顧問集團(tuán)同致行物業(yè)顧問有限公司第一部分項(xiàng)目地盤解析北：不遠(yuǎn)處巍巍青山

項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀東：半島苑西:大世紀(jì)花園南:布吉中心區(qū)項(xiàng)目分析

優(yōu)勢(shì):依托布吉中心區(qū)未來規(guī)劃，頗具升值潛力；高地上蓋物業(yè)，視野開闊，屬傳統(tǒng)的風(fēng)水寶地；項(xiàng)目周邊居家氛圍成熟，自然環(huán)境優(yōu)雅；近臨關(guān)口，來往市內(nèi)其它區(qū)域及羅湖口岸交通便利。項(xiàng)目分析劣勢(shì)：地處高地，規(guī)劃難度大，工程造價(jià)高；地塊規(guī)模小，項(xiàng)目自身環(huán)境營造困難；地塊內(nèi)電桿對(duì)后期營銷有一定的影響；項(xiàng)目分析機(jī)會(huì)：取消關(guān)口車輛收費(fèi)，撤關(guān)呼聲日漸升高，關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好；布吉中心區(qū)日漸興旺，逐步形成高尚住宅集中地；羅湖后花園，區(qū)域港人置業(yè)氛圍成熟項(xiàng)目分析威脅：區(qū)域熱點(diǎn)樓盤多且規(guī)模較大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪有效購買力；

住房貸款政策面臨調(diào)整，置業(yè)門檻升高，購房欲望將受到一定的制約；

第二部分項(xiàng)目定位1、目標(biāo)產(chǎn)品屬性

——提供什么樣的產(chǎn)品？

屬性定位——布吉中心區(qū)·中小戶型樣板社區(qū)

定位依據(jù)（1）

本項(xiàng)目地理位置非常優(yōu)越，屬于衛(wèi)星城布吉的中心區(qū)。（2）項(xiàng)目緊鄰青山，靠近區(qū)政府，有條件成為布吉新一代中小戶型王中王地位。（3）項(xiàng)目環(huán)境以水景取勝，與山景融合，得天獨(dú)厚。形成片區(qū)內(nèi)獨(dú)有的“山水居”特色。（4）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目社區(qū)居家生活文化的營造，推薦特色酒店式物業(yè)管理。（5）針對(duì)青年引入培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，使項(xiàng)目不僅是居家型社區(qū)，同時(shí)也是學(xué)習(xí)型社區(qū)。1、主力群體2、客戶定位

家庭特征28—40歲的家庭或首次置業(yè)者職業(yè)特征本地居民、企業(yè)白領(lǐng)、高級(jí)技術(shù)人員等心理特征以居家生活為主置業(yè)特征多為首次置業(yè)區(qū)域特征龍崗區(qū)域客為主，約50％以上收入特征家庭年收入集中在5萬—15萬間2、次主力群體來自羅湖、香港的部分客戶，一部分受經(jīng)濟(jì)制約，同時(shí)又面臨成家立業(yè)的社會(huì)壓力，因此環(huán)境較佳，價(jià)格低廉的布吉住宅滿足了他們的置業(yè)愿望，另一部分考慮生活習(xí)慣與距離羅湖海關(guān)不遠(yuǎn)，會(huì)選擇在房價(jià)較低的布吉為親友置業(yè)。3、項(xiàng)目命名建議主推廣名

幸福時(shí)光

命名詮釋（1）幸福，是一種溫暖的感覺、一種怡然的心情、一種和諧的氛圍、一種樂觀的精神、一種積極的人生態(tài)度……（2）家，是一個(gè)空間概念。它是生活狀態(tài)的空間載體，對(duì)于忙碌的城市人而言，它更是一個(gè)心靈的棲居地。家的幸福是每個(gè)人都極為渴望的。（3）“幸福時(shí)光”，是一個(gè)幸福生活的時(shí)間概念。它依附于項(xiàng)目的空間，從而展現(xiàn)家的永恒的幸福與溫馨。（4）《幸福時(shí)光》是張藝謀近年膾炙人口的電影作品。項(xiàng)目可借其良好的知名度，深入人心其他輔助命名

晴朗時(shí)空翠地雅居慧山?雅筑綠林暢想云中漫步4、項(xiàng)目形象組合建議布吉中心區(qū)·幸福生活新尺度住宅&青山秀水和美人家詮釋：新尺度住宅

經(jīng)濟(jì)尺度：小高層（28萬買3房?。┛臻g尺度：一梯四戶

實(shí)用尺度：實(shí)用率≥85%

戶型尺度：主力戶型60——70平方米

2房2廳1衛(wèi)健康尺度：戶戶采光，通風(fēng)順暢

共享尺度：綠化率≥60％

詮釋：青山秀水和美人家

1）項(xiàng)目內(nèi)部獨(dú)特的水景規(guī)劃，與項(xiàng)目得天獨(dú)厚的山景相得益彰。2）居家于山水之間，享有溫馨、和諧的人居氛圍，擁有美滿幸福的家庭。第三部三分三項(xiàng)目三規(guī)劃建三議地塊規(guī)三劃條件三分析一、地塊三交通流三量分析1、地三塊北面三布龍公三路是一三條快速三干道，三車流量三大，在三地塊所三在區(qū)段三沒有開三口，如三果從地三塊內(nèi)出三來則只三能單行三。因此三小區(qū)主三入口不三宜開在三布龍公三路這邊三。2、地三塊南面三的小區(qū)三路現(xiàn)在三尚未完三工，將三來通車三以后將三成為后三面幾個(gè)三小區(qū)的三主要通三行道路三，車流三量相對(duì)三較大，三人氣較三旺，因三此小區(qū)三主人口三應(yīng)考慮三放在南三面。3、地三塊東西三兩側(cè)如三果規(guī)劃三小區(qū)路三的話，三也是小三區(qū)內(nèi)部三道路，三交通流三量不大三。二、噪三音污染三分析1、本三項(xiàng)目主三要噪音三污染源三來自于三道路交三通，因三此臨布三龍公路三的噪音三污染是三最嚴(yán)重三的，將三來在規(guī)三劃中可三以考慮三采用綠三化或?qū)⑷ㄖ笕说姆饺ń档腿胍粑廴尽?、地三塊南面三的道路三污染也三會(huì)比較三嚴(yán)重，三而且這三邊的住三宅離道三路很近三，降低三噪音的三辦法不三多，將三來可能三只有通三過住宅三內(nèi)采用三雙層隔三音玻璃三來處理三。3、地三塊東西三兩側(cè)的三小區(qū)路三交通流三量較小三，噪音三污染相三對(duì)較小三。地塊規(guī)三劃條件三分析地塊規(guī)三劃條件三分析三、商三業(yè)人氣三分布比三較1、從三目前地三塊周邊三的情況三來看，三整體商三業(yè)氣氛三都不濃三，隨著三大世紀(jì)三商業(yè)街三的逐漸三形成，三必然在三地塊南三部會(huì)聚三集一定三的商業(yè)三氛圍，三而且是三從東向三西漸弱三。2、地三塊北面三的布龍三公路是三快速干三道，商三業(yè)氛圍三也不濃三，如果三將來規(guī)三劃中在三地塊西三北角設(shè)三計(jì)次要三出入口三，將形三成一定三的商業(yè)三氛圍。3、地三塊東西三兩側(cè)目三前沒有三形成小三區(qū)路的三情況下三是沒有三商業(yè)氣三氛的，三如果將三來規(guī)劃三了小區(qū)三道路，三則也會(huì)三形成一三定的商三業(yè)氣氛三。四、地三塊豎向三分析1、地三塊與周三圍高差三將近2三0米，三如何在三盡量減三少土方三開挖量三的前提三下合理三解決小三區(qū)的高三差，以三及最大三地提升三商業(yè)價(jià)三值是規(guī)三劃的重三點(diǎn)。2、在三地塊南三面臨大三世紀(jì)商三業(yè)街建三議做一三排沿街三商鋪，三商鋪一三層高4三.5米三，二層三3.6三米，商三鋪上做三部分住三宅。3、小三區(qū)內(nèi)沿三著自然三坡度做三成階梯三狀布置三，中間三形成階三梯狀園三林和瀑三布群，三住宅圍三繞園林三布置。4、在三部分住三宅的地三下層做三地下停三車庫，三出入口三可以在三利用高三差在下三面直接三開口。地塊規(guī)三劃條件三分析沿街商三鋪利用高三差形成三瀑布戶型類三型建議1、躍式住三宅【市場(chǎng)三熱銷戶三型】：推三論：針對(duì)本三項(xiàng)目產(chǎn)三品小、三精、奇三，開發(fā)三營銷要三短、平三、快的特點(diǎn)，三和市場(chǎng)三上客戶三所認(rèn)同三的戶型三作綜合三分析，三在戶型設(shè)計(jì)上三本司一三致推薦三：小躍式三住宅，三每戶贈(zèng)三送小型三私家花三園。戶型面三積建議根據(jù)上三次遞交三的《布三吉市場(chǎng)三調(diào)研報(bào)三告》，三布吉市三場(chǎng)具有以下特三點(diǎn)：1、整三體布吉三房地產(chǎn)三市場(chǎng)是三以布吉三原居民三為主力三客戶群三，兼有三小部分三的市區(qū)三工薪階三層、白三領(lǐng)階層三，普遍三置業(yè)水三平不高三。2、價(jià)三格一般三在￥3三800三元/米2左右，三且裝修三一般到三位?？?cè)齼r(jià)不宜三太高，三置業(yè)者三難以接三受，因三此戶型三面積不三宜過大三。3、在三布吉片三區(qū)占比三較大的三市場(chǎng)份三額。較三大的戶三型可針三對(duì)此類三客戶群三。4、布三吉片區(qū)三的暢銷三戶型仍三然以一三房、兩三房、三三房的中三小面積三戶型為三主，但三隨著布三吉樓盤三檔次的三提高，三二次置三業(yè)者的三增加，三中偏的三三房戶三型亦開三始暢銷三。5、以三一次性三置業(yè)者三為主，三客戶年三輕化，三主要集三中在4三0歲以三下，兩三口之家三為主。6、大三多客戶三選擇7三~8成三的銀行三按揭，三說明布三吉置業(yè)三者支付三能力不三強(qiáng)。目前，三布吉熱三銷的中三城康橋三的熱銷三二房、三三房的三面積分別為：三65-三70M2、80三-90三M2；桂芳園三的熱銷三二房、三三房的面積分三別為：三69M2、91三M2；百合星三城的熱三銷二房三、小三房的面三積分別三為：7三0-7三7M2、85三-89三M2。項(xiàng)目戶三型和面三積定位三：戶型面積范圍比例兩房兩廳一衛(wèi)60－70㎡46％三房兩廳一衛(wèi)75－83㎡26％三房兩廳兩衛(wèi)80－90㎡20％105—115㎡8％二、推三薦戶型二房二三廳一衛(wèi)三房二三廳一衛(wèi)三房二三廳二衛(wèi)期待與三貴公司三共創(chuàng)輝三煌！謝謝！謝謝觀三看/歡迎下三載BY三FAI三TH三IM三EAN三A三VIS三ION三