岳府街項(xiàng)目定位思路對城中小戶型項(xiàng)目市場表現(xiàn)力的梳理

（一）環(huán)域內(nèi)（內(nèi)環(huán)內(nèi)---一環(huán)內(nèi)及中心城區(qū)）亮相主力樓盤一覽〖一環(huán)內(nèi)及中心城區(qū)〗COLOUR·彼岸新和·都市美邸天盛·壹中心商鼎國際〖內(nèi)環(huán)內(nèi)〗：東渡·時代凱悅錦都4期釜山國際·城市公館鼓樓世家正成·財(cái)富ID花樣年華6新街坊壹號公館錦天國際賽弗假日曦城（二）環(huán)域內(nèi)主力樓盤指標(biāo)分析〖建筑規(guī)?！健贾髁粜汀健純r格〗套一戶型：套二戶型：〖裝修標(biāo)準(zhǔn)〗（三）市場銷售力表現(xiàn)優(yōu)異的個案〖正成·財(cái)富ID〗06年12月5日開盤,以6864元/平米的成交均價（包含清水及精裝房成交統(tǒng)計(jì)）完成住宅部分88.3%的銷售（住宅總量300套,現(xiàn)余35套）〖鼓樓世家〗

2006年12月15日開盤,開盤后一個半月基本售完，成交均價5597元/平米（清水）.住宅總量496套,目前余9套〖COLOUR·彼岸〗

目前屬前期客戶排號階段,共有房源169套,排號費(fèi)3萬/戶,現(xiàn)積累排號客戶400戶,另有意向客戶3000名〖賽弗假日〗

5800元/平米均價（精裝），亮相后迅速引發(fā)追捧,目前僅余少量〖壹號公館〗

以超五星私人會所及大師級室內(nèi)裝修精裝打造高端生活場，吸引了大量的財(cái)富人士，尚未開盤但人氣頗旺。行家思考

（一）中心城區(qū)小戶型熱銷的背后

-----關(guān)于目標(biāo)客群的寬泛共識1.市場自身的剛性需求----無房者的過渡居住為主

隨著高收入者首先進(jìn)入購房市場后需求滿足的逐漸飽和，作為城市購房主體的中等收入者和年輕買家開始占據(jù)消費(fèi)市場。金融、IT、咨詢等活躍行業(yè)為年輕人帶來了高收入，他們渴望獨(dú)立的生活但經(jīng)濟(jì)能力尚不足以購買主力形態(tài)商品房，總價偏低、交通便捷、功能完善的小戶型的出現(xiàn)正好吻合這一消費(fèi)群體的需求。此外，臨近中心城區(qū)的單身公寓為年輕購房者提供的就業(yè)機(jī)遇、商業(yè)機(jī)遇、社交機(jī)遇等邊際效益也高于一般住宅,因而受到追捧。2.第三空間以及地段價值之上的較高投資回報(bào)

----有房者的多樣需求

階段式置業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今主流購房群體的共識,因此,無論是自住型還是投資型客群,在首次或者多次置業(yè)時已經(jīng)趨于理性,大都遵循"以自住要求買房，以投資要求選房，以風(fēng)險控制考慮退路"的方法。從市場表現(xiàn)來看,臨城市中心的黃金地段，相對大戶型而言，購買投入較小,單位面積的投資回報(bào)率高,空置率較低,很容易實(shí)現(xiàn)滾動置業(yè)；同時在中心城區(qū)土地開發(fā)資源愈加稀少的城市發(fā)展脈絡(luò)下,市中心地段價值的穩(wěn)步抬升也為置業(yè)者注入強(qiáng)烈的信心。“在購買群體中，27.1%的人群為已購房者。他們之所以仍要購買小戶型公寓，主要出于方便工作（26.1％）、為父母/子女購房（26.1％）、生活私密性居住需要（17.4％）及為投資收益（13.1％）的意圖。剩余的72.9%的人群為租房者和單位提供住房者。這部分人群中41.9％的購房者由于沒有真正屬于自己的住房，同時經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較低，因此選擇小戶型作為過渡用房。另外27.1%的人為工作方便及生活方便而選擇小戶型作為第二居所。”\

----《地產(chǎn)系調(diào)研報(bào)告》（二）本案環(huán)域內(nèi)類比項(xiàng)目命題分析命題1：滿足銷售速度要求下,項(xiàng)目必需具備的要素1、地段價值被目標(biāo)客群認(rèn)同2、總價控制下,產(chǎn)品功能對位目標(biāo)客群的需求

之于本案----地段價值的被認(rèn)同勿庸置疑,則對于本案開發(fā)所需銷售速度命題的解決，應(yīng)以總價控制為先.環(huán)域內(nèi)可類比項(xiàng)目指標(biāo)參照項(xiàng)目主力戶型及面積裝修狀況均價總價正成·財(cái)富ID46～53㎡平層套一精裝680031萬～36萬67～78㎡躍層套一清水730048萬～56萬壹號公館43～52㎡套一精裝1000043萬～52萬錦天國際58㎡套一清水6000約35萬68㎡套二清水40萬鼓樓世家87㎡套二清水580050萬COLOUR·彼岸50～65㎡套二清水610040萬※行家觀點(diǎn)1：本案總價控制區(qū)間及對應(yīng)主力戶型主力戶型裝修狀況總價控制區(qū)間套一精裝（不含家具家電）33萬----38萬套二清水40萬----50萬命題2：尋求銷售速度與開發(fā)利潤的最佳平衡點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目研發(fā)前雙方溝通的基本共識,結(jié)合本案土地成本高企以及貴司對開發(fā)利潤基礎(chǔ)目標(biāo)的設(shè)定，6500元～6700元/㎡（清水房）的價格預(yù)設(shè)即作為本案研發(fā)的重要考量指標(biāo)之于本案-----如欲滿足銷售速度與銷售單價的雙重要件,則需在總價控制基礎(chǔ)上,對應(yīng)目標(biāo)單價控制主力產(chǎn)品的面積指標(biāo)※行家觀點(diǎn)2：本案銷售目標(biāo)單價設(shè)定下的主力產(chǎn)品面積指標(biāo)主力戶型裝修狀況總價控制區(qū)間銷售目標(biāo)單價預(yù)設(shè)面積指標(biāo)區(qū)間套一精裝（不含家具家電）33萬----38萬7300元/㎡（含裝修價600元）45㎡～52㎡套二清水40萬----50萬6700元/㎡59㎡～74㎡（三）命題研判下,對項(xiàng)目可能的產(chǎn)品研發(fā)方向探討方向1：總價控制原則及目標(biāo)單價不變,在既定的面積指標(biāo)內(nèi)對戶型功能空間的突破.即弱化緊湊實(shí)用功能,轉(zhuǎn)向舒適甚至相對奢度空間.如：59㎡～74㎡6700元/㎡清水40萬----50萬舒適套一方向2：總價控制原則不變,在既定的總價內(nèi)對單價進(jìn)行突破.即在確保戶型功能完善的前提下緊湊面積指標(biāo).如：57㎡～71㎡6900元/㎡清水40萬----50萬緊湊套二※在滿足革銷售速度孕與開發(fā)利賢潤雙重需蜻求的前提趣下，兩種匙產(chǎn)品研發(fā)忠定位取向互的執(zhí)行風(fēng)裕險對比對比項(xiàng)總價單價功能定位受眾層面綜合品相抗性應(yīng)對目標(biāo)達(dá)成方案1相等相對低奢侈窄高自身＋市場風(fēng)險較大方案2相等相對高實(shí)用廣高自身風(fēng)險較小行家之溪項(xiàng)目住府宅部分塑初步定雖位思路（一）關(guān)壯于價格定推位當(dāng)前市場迫參照系均旗價：清水房6紛300元漁/㎡精裝房遍680卵0元/受平米（不含痛家具家皂電,對劇外報(bào)價眨裝修價抗300另—50網(wǎng)0元/廣㎡）本案計(jì)寒劃8月池入市,走考慮未扎來半年矛內(nèi)5%加漲幅，佛建議本魔案價格聞定位為拐：清水房憲670王0元/獄㎡貸精裝房委720趙0元/跟㎡（二）升項(xiàng)目市寶場屬性嗚定位在常規(guī)產(chǎn)刻品功能對純位主流客后群需求的糊前提下,鉗項(xiàng)目整體借價格體系環(huán)中,總價瞞決定了項(xiàng)務(wù)目對目標(biāo)南客群的市總場覆蓋面唯，而單價已則決定了醉項(xiàng)目的品妄質(zhì)高低。順考慮本案慘對銷售實(shí)肥現(xiàn)速度以貧及目標(biāo)利睜潤追求的脈平衡點(diǎn),希將本項(xiàng)目察屬性定位命為：有沖高胡空間的壯彈性單都價、高添樓盤格左調(diào)、高凡緊湊功險能、高燒市場份平額面、算富于創(chuàng)胳造性的喜配套精棚彩點(diǎn)、茫跟隨型翼主流總重價產(chǎn)品（三）閉規(guī)劃設(shè)惑計(jì)要點(diǎn)水策劃：1、關(guān)于飄戶型區(qū)間痛及比例定轉(zhuǎn)位在類比塞樓盤套堆一/套鄰二戶型皆的相對泛銷售走腰勢中,浴在對應(yīng)腐空間實(shí)戀用功能稼均好、掀價差不吐大的前塑提下,妹套一產(chǎn)筒品因總傻價低,續(xù)適用客蔽群廣而語走勢優(yōu)維于套二義；從本鞭案入市愁階段可爺預(yù)見的犁競爭樓稈盤的主濕力產(chǎn)品賽供應(yīng)結(jié)躍構(gòu)來看紅,套二飲所占比屑例遠(yuǎn)高到于套一說；結(jié)合腔項(xiàng)目地虎塊規(guī)模普較小,熔相比區(qū)鴿域內(nèi)競娛爭對手視在環(huán)境哥配套上日施展空俱間占優(yōu)安，故建議本奇案戶型面妄積區(qū)間以雀套一為主汁力,輔以磨緊湊套二何,以避免牽在綜合品偏相上的后退手。形態(tài)戶型面積比例實(shí)用功能居家小戶型模式一室一廳45——48平方米35%一室兩廳49——52平方米40%兩室一廳57——65平方米20%兩室兩廳68----71平方米5%2、建筑翼規(guī)劃設(shè)計(jì)勵理念時尚是小缺戶型永恒毅的主題。抱而以造型溉乖張、色積彩輕浮、蓄材質(zhì)后工挨業(yè)感迎合易年輕族的謠淺薄時尚家觀，因過枯于流行而胞惡俗，絕堡不是本案棄要著力表靈達(dá)的。富細(xì)有深厚文益化張力的局時尚理念偽更有利于煤提升建筑境空間產(chǎn)品走的無形價炊值。相比煉生搬硬造堅(jiān)的網(wǎng)絡(luò)概叢念、快餐灰文化概念浮，沉淀在肅岳府街關(guān)魂于浩浩時蓄間長河的劈燕、人文的爛、禮儀的鄙、教養(yǎng)的借文明史，祖理應(yīng)成就飼本案的時看尚發(fā)源點(diǎn)積。將“岳榆府紅門大灰宅”歷史餓淵源與城臭市中心的宏大都會時浙尚有機(jī)鏈乞接,為中散心城區(qū)微濕小地塊規(guī)變劃找到城灰市傳統(tǒng)人功文的魂,撈從而為泛翼濫的玻璃享幕墻、鋼仗結(jié)構(gòu)等簡梁單形式感躁的所謂現(xiàn)賞代建筑設(shè)僻計(jì)植入雋爆永的歷史現(xiàn)文化歸屬州。就此落碑定本案建村筑規(guī)劃設(shè)量計(jì)理念：以傳統(tǒng)材風(fēng)度與獸文化精括粹為魂坦，以簡掩約現(xiàn)代穴為空間趴手法，煎創(chuàng)意經(jīng)界典優(yōu)雅驚主義的減時尚建趕筑觀。3、建筑濱形態(tài)建議歌：擯棄突嗓兀求奇扯的造型軟立場，赤輕佻的嫩時尚、逐工業(yè)主身義的酷題都很難硬經(jīng)久彌偷珍?；赝w簡約袋渾厚的裁立體主玩義形態(tài)們，突出萬細(xì)節(jié)美命感，富妨于傳統(tǒng)君意境的繭現(xiàn)代新枕型材質(zhì)降，色彩拔主基調(diào)肅偏深邃莖。高明的央時尚，巡壽時間越愿久越耐兵人觀瞻竊，始終夢透射出傳尊貴清虛雅的街沖區(qū)領(lǐng)袖萄氣質(zhì)，像正是本辟案的建零筑立場困。建筑不施要這種院風(fēng)格的達(dá)，太泛隱濫！建筑風(fēng)彈格建議珠：4、戶酷型設(shè)計(jì)器建議：本項(xiàng)目友控規(guī)限堪高90盜米，躍球?qū)雍蛷?fù)決式的空爪間結(jié)構(gòu)切，即違順背前述硬的總價觸控制原搶則，又抱損失可起售建筑燈面積，窯對提升目經(jīng)濟(jì)指聞標(biāo)和規(guī)賊避市場濕風(fēng)險都兄構(gòu)成不梢利。因振此，躍著層和復(fù)饒式是本仍案基本者可以排察除的戶懸型空間澡模式。格設(shè)計(jì)應(yīng)多圍繞平召層、緊姜湊、高潮度實(shí)用劇、麻雀耽雖小五矮臟俱全哨的核心傘要點(diǎn)展鴉開，盡乳可能規(guī)耳避小戶環(huán)型廳房此不獨(dú)立陽、無生仁活陽臺建、無景碌觀陽臺錦的通病怨。觀南上域蚊45.5滴㎡（公攤預(yù)20%）練1-1-徒1-15、景觀姜設(shè)計(jì)要點(diǎn)辜：既然打造圾景觀的土刻地短缺，迅就要力求列把200廢0平米和唉300平飽米的市政票綠地的價莖值用盡。瓦同時，可霉致力于打銹造不依賴再占地面積閘的水景致讀和能夠強(qiáng)矮烈傳達(dá)文吵化理念的向雕塑體，唉營造項(xiàng)目陸精彩元素完。6、精彩膚配套打造血：高品相屠的盤沒醉有附加將值這張蝦牌，在刊市場上雙是打不政響的，畜如何創(chuàng)支建本案物的附加錄值？我窩們不主幟張配置飯?jiān)S多導(dǎo)塘致成本烘激增的脹科技含追量、昂最貴材質(zhì)債和會所悲類功能洞空間，憑但一定瞎要有精握彩點(diǎn)！逆一個公樂認(rèn)的事植實(shí)：小戶型品煎質(zhì)低，低妄在惡俗的賠公區(qū)空間集品質(zhì)。就此形助成行家鎖的建議旁：傾力撞打造公秀共空間曲品質(zhì)和港格調(diào)，君形成精厭彩焦點(diǎn)蠻，形成烘為本項(xiàng)描目的附夜加值焦籍點(diǎn)，在鐘當(dāng)今小雜戶型市間場中大遲行其道絮。具體供的技術(shù)香手法包牲括：A、重松點(diǎn)設(shè)計(jì)郵公區(qū)大糾堂并配芽置中央盞空調(diào)（滅不占用樓太大空坡間），身可不惜圾請名師洞（打出夠名師牌候，比如朱劉家昆拍），可訂強(qiáng)化融云入“紅殺門大宅驗(yàn)”設(shè)計(jì)遠(yuǎn)理念，堂并要一吃氣呵成肆的統(tǒng)籌乒規(guī)劃裙發(fā)樓外立組面、大赤堂內(nèi)部拳空間、橋室內(nèi)外緩水景、醉雕塑體嶼，制造絹一個具率有極致盤鮮明競泳爭力的宏綜合附抬加值配賀套體系狂，這個六體系設(shè)忽計(jì)到位德的話，浪會遠(yuǎn)比奏許多零違星瑣碎辰的配套殼更出位輝。B、配匙置地下礎(chǔ)室大堂濾，增加演尊榮感旅。C、不管宵是否規(guī)避梢得了內(nèi)通妙廊，盡可賓能在公共完走廊的設(shè)加計(jì)上表現(xiàn)證出空間妙帖思，制造寧出緩沖過姨渡的時尚躍小空間。（五）接目標(biāo)客監(jiān)群定位1、從客狐群來源區(qū)在域定位：本案極沈致的城督市中心道CBD看生活圈拒地段價探值,決烘定了本悉案在對閱目標(biāo)客尊群的吸渴附力上班不存在堅(jiān)區(qū)域抗莫性,客脖戶來源節(jié)覆蓋全限城包括貿(mào)外地人密士。2、從置回業(yè)動機(jī)上林定位：與報(bào)告辨前文所肉提及一牌致,即纖兼容過障渡居住擔(dān)、不動偶產(chǎn)投資刊、私密滴第三空告間乃至倦SOH放O商務(wù)濃用途人染士。3、從冬項(xiàng)目市道場傳播述最短半功徑定位睛：本案地雨塊所在掙春熙商傾圈、太向升商圈支、鹽市曉口商圈眠最具投公資意識捧的經(jīng)營畏商戶；洗紅星路管---蓮總府路被---虹-順城顧街--晶--天議府廣場炎一線甲紋級寫字獨(dú)樓中收齒入高積鐮蓄少、廚首付能篩力弱月購供能力缺強(qiáng)的年景青白領(lǐng)遮以及事鋪業(yè)穩(wěn)定商、財(cái)富皆增長迅腔速的商鐘務(wù)精英攤；地塊清周邊報(bào)財(cái)業(yè)集團(tuán)乏、煙草桂公司、析建設(shè)銀蟻行、省霉經(jīng)委、打物價局好、審計(jì)絡(luò)廳等企壇事業(yè)單摔位的員苗工及公阿務(wù)員本案推廣歷核心主張褲創(chuàng)構(gòu)（一）主劣薦案名：成都時間核心推廣印語：城市心房共的恒動定航律一個永遠(yuǎn)輪包容時尚射與經(jīng)典、繩人文與城畝市，代表舉城市文明缺發(fā)達(dá)主旋租律的案名隊(duì)。【成都時木間】的地匠產(chǎn)文化時羞態(tài)：“時間”鳳就是一種離生活狀態(tài)的和城市性株格，正如補(bǔ)同“北京蘆時間”中瓣的北京，掏城市意義間是“標(biāo)準(zhǔn)饅與參照”螺，而“成紐奉都時間”括的意義是籍什么，它斬必然要成臺為能夠代瘦表這個城籠市最前瞻應(yīng)的一面，每而不再是裝“悠閑和具散漫”，居市中心仿糊佛一個城泰市的“心呀房”，能擔(dān)夠切身感僅應(yīng)到最前衣沿、最活輕力和最驕珍傲的“成種都時間”或?！境啥紩r催間】的土蒙地地脈時學(xué)態(tài)：岳府街哄——[李清代]惠雍正、踏乾隆年報(bào)間，甘蔬肅人岳粉鐘琪任薦過四川趁提督，撇還署理尾過總督晃，平息北準(zhǔn)噶爾勵叛亂有緒功，封寇為“公消”。遷題住岳府型街，其次宅寬大熄，街以拴其宅命合名。他兼的子孫爭后代在蠻外做官熟，光緒港末年，榮把宅院截賣給川輩漢鐵路濫總公司褲作為辦鹿公地點(diǎn)絮。[清醫(yī)末]的紗川路風(fēng)衛(wèi)潮和推妙翻滿清段王朝時弦的不少蛋會議都蜻在這里跳召開。樸至今紅蹦門大宅輩仍存。有了這劇樣的歷仔史沉淀炮，扣合雨案名“套經(jīng)典永憐續(xù)”的百內(nèi)涵，襖可以在磚產(chǎn)品文么化氣質(zhì)瞇符號上木有絕佳煌的表現(xiàn)揉，做出礦小戶型小的大“勸型格”習(xí)。型格表得達(dá)方式穗之一：紅門—逢—小戶鄙型的一庸扇大宅楊門，項(xiàng)趕目的精置神符號混，一扇繩代表教堤養(yǎng)與物幟業(yè)品相孤的門廳兆。創(chuàng)意來夏源：N貨AGA龍上院【成都犁時間】葛的目標(biāo)誤客群心嘴理主調(diào)約：時間主宰忘著空間，革對時間的孤把握和運(yùn)簽用方式，廟往往成為洪青年精銳地成功的最偉大要素。娃每個人都東只有24至小時，而嶺市中心的徐生活已經(jīng)蹈超越了2戴4小時的錘意義。【成都即時間】蹤蝶的地產(chǎn)色售賣時偉態(tài)：世上只有漸時間是永圣恒的，項(xiàng)課目無論住沙宅、商業(yè)屋，無論是足強(qiáng)調(diào)居住辦、投資或自酒店式生謊活，都是淡一個“恒擱動”的理膠念，市中塔心的生活庸與消費(fèi)就懸是一種最倦有代言價亮值的成都蠅時間，一佛種“全天爬候·不打胡烊”的生郵活。（二）備算選案名【禮寓趣】【鈦度】THE薦EN次D誼THA駁NKS井!9、靜夜釣四無鄰良，荒居范舊業(yè)貧不。。4月-耐234月-2類3Frid時ay,挎Apri梢l28判,20通2310、雨中膛黃葉樹集，燈下箱白頭人招。。19:3雁2:3719:鑒32:介3719:談324/2橋8/2遇023準(zhǔn)7:懂32:悉37夕PM11、以我獨(dú)究沈久，愧架君相見頻丘。。4月-葡2319:饑32:寫3719:忌32Apr-膜2328-壞Apr系-2312、故人江蔬海別，幾蠅度隔山川榆。。19:糧32:撲3719:3飛2:3719:暴32Fri腸day康,A欠pri祝l2飼8,省202留313、乍見翻選疑夢，相應(yīng)悲各問年崇。。4月-2拍34月-門2319:嫌32:吐3719:像32:遣37Apri厭l28億,20怖2314、他鄉(xiāng)生鎖白發(fā)，舊周國見青山株。。28歷四月遮202饒37:3孩2:3仗7下?lián)挝?9:3瞎2:374月-2閃315、比不了堤得就不比主，得不到省的就不要江。。。四月2欠37:32錢下午4月-2復(fù)319:3紡2Apri枝l28尺,20困2316、行動胸出成果等，工作悔出財(cái)富內(nèi)。。2023起/4/2骨819墳:32:晃3919:3遼2:3928A撕pril玩202衣317、做前懶，能夠瞇環(huán)視四徒周；做克時，你課只能或仙者最好基沿著以昏腳為起評點(diǎn)的射于線向前兇。。7:3五2:3鑼9下抓午7:32撲下午19:貞32:慌394月-舉239、沒有交失敗，譽(yù)只有暫湯時停止翅成功！猴。4月-內(nèi)234月-趣23Fri兵day澤,A抽pri部l2組8,迫202日310、很多昌事情努己力了未傻必有結(jié)目果，但寨是不努鑰力卻什蒼么改變學(xué)也沒有謹(jǐn)。。19:闖32:備4019:3午2:4019:3澆24/28章/202患37:危32:4煤0PM11、成功漢就是日寸復(fù)一日橋那一點(diǎn)煎點(diǎn)小小秋努力的秧積累。駐。4月-2稈319:總32:叢4019:3憤2Apr迅-2328-A頂pr-2領(lǐng)312、世間成揚(yáng)事，不求冷其絕對圓報(bào)滿，留一聚份不足，宣可得無限膛完美。。19:3狗2:4019:甘32:好4019:舞32Fri點(diǎn)day墳,A煉pri概l2村8,局202頂313、不知香逝積寺，數(shù)盲里入云峰炮。。4月-2桃34月-浸2319:3唯2:4019:貸32:萌40Apr講il鄙28,屈20勉2314、意志堅(jiān)胡強(qiáng)的人能若把世界放療在手中像店泥塊一樣練任意揉捏寇。28四慶月20秘237:32姨:40汽下午19:3種2:404月-2削315、楚塞三料湘接，荊著門九派通作。。。四月扯237:3竿2下智午4月-2自319:方32Apr沖il吸28,牌20漏2316、少年開十五二爐十時，從步行奪牛得胡馬捎騎。。202門3/4卵/28糕19獵:32閑:4019:3卡2:4028A緒pril克202擴(kuò)317、空山新鳥雨后，天御氣晚來秋才。。7:3負(fù)2:4逮0下組午7:3碑2下氧午19:骨32:奴424月-掙239、楊柳散析和風(fēng)，青愈山澹吾慮壇。。4月-腐234月-曲23