土地增值稅清算實務解析曲立軍合伙人北京曲信通稅務師事務所第一頁，共一百一十四頁。目錄土地增值稅產(chǎn)生、發(fā)展過程及宏觀調(diào)控作用土地增值稅計算土地增值稅的清算事務及難點解析土地增值稅清算單位的審核清算項目收入的審核扣除項目的審核應納稅額的審核案例第二頁，共一百一十四頁。土地增值稅產(chǎn)生、發(fā)展過程及宏觀調(diào)控作用土地增值稅出臺的背景宏觀調(diào)控的措施主要法律依據(jù)及特點第三頁，共一百一十四頁。土地增值稅出臺的背景土地增值稅是1994年開征的。當時我國進行了土地使用制度改革，實行國有土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓，這項改革極大地促進了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的建立。但是，由于有關土地管理的各項制度滯后，以及行政管理上的偏差，在當時房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題。特別是92年及93年上半年，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，炒買炒賣“地皮”、“樓花”情況非常嚴重。第四頁，共一百一十四頁。土地增值稅出臺的背景

為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家當時采取了一系列宏觀調(diào)控措施，其中一項就是開征土地增值稅。因此，從上面可以看出，土地增值稅從開征之初，就具有很強的調(diào)控色彩，開征目的就在于規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，具有很強的目的性和針對性。土地增值稅的政策和征管也是隨著房地產(chǎn)市場的起伏而不斷變化的。從1994年制定土地增值稅后,一直到1998年底都沒有實際征收。第五頁，共一百一十四頁。宏觀調(diào)控的措施近年土地增值稅作為宏觀調(diào)控的措施主要有：《財政部國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）號文件規(guī)定了對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。《關于貫徹落實國家有關部門房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策有關問題的通知》（京建發(fā)〔2010〕677號）號文件針對土地增值稅預征進行了規(guī)定。《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控有關稅收問題的公告》（2011年第5號）針對差別化預征土地增值稅進行了規(guī)定。第六頁，共一百一十四頁。主要法律依據(jù)及特點

法律依據(jù)1993年12月13日《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》1995年1月27日《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》特點以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征稅面比較廣采用扣除法和評估法計算增值額實行超率累進稅率實行按次征收第七頁，共一百一十四頁。土地增值稅計算稅收要素納稅人課稅對象征稅范圍計稅依據(jù)稅率減免稅增值額的計算第八頁，共一百一十四頁。稅收要素：納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的人。判斷是否應該繳納土地增值稅，有兩個條件，一個是要轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，因為集體土地按照法律規(guī)定是不能轉(zhuǎn)讓的；另一個條件是取得了收入，因此，像繼承房地產(chǎn)、向規(guī)定的慈善組織捐贈房地產(chǎn)的行為都不需要繳納土地增值稅。第九頁，共一百一十四頁。凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為，都是土地增值稅的征稅范圍。判斷標準：轉(zhuǎn)讓的是否為國有土地使用權(quán)。是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。是否取得收入。不包括以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。稅收要素：征稅范圍第十頁，共一百一十四頁。細則所稱的“贈與”是指如下情況:

1.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。2.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。稅收要素：征稅范圍第十一頁，共一百一十四頁。稅收要素：課稅對象土地增值稅的課稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。

第十二頁，共一百一十四頁。稅收要素：計稅依據(jù)土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，依據(jù)超率累進稅率，計算應納稅額，其計算原理與超額累進稅率基本相同。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，依據(jù)超率累進稅率，計算應納稅額，其計算原理與超額累進稅率基本相同。土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目的余額。條例規(guī)定的扣除項目主要有5項，分別是：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用，或者舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金以及財政部規(guī)定的其他扣除項目。第十三頁，共一百一十四頁。稅收要素：稅率增值率=增值額÷扣除項目金額應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分

稅率為30%、速算扣除系數(shù)02、增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%的部分

稅率為40%、速算扣除系數(shù)5%3、增值額超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分

稅率為50%、速算扣除系數(shù)15%4、增值額超過扣除項目金額200%的部分

稅率為60%、速算扣除系數(shù)35%第十四頁，共一百一十四頁。稅收要素：應納稅款的計算應納稅款=增值額×稅率﹣扣除項目金額×速算扣除系數(shù)第十五頁，共一百一十四頁。稅收要素：減免稅及優(yōu)惠政策

暫行條例規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。第十六頁，共一百一十四頁。稅收要素：減免稅-企業(yè)

對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅；對于房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不能免征土地增值稅。

第十七頁，共一百一十四頁。稅收要素：減免稅-企業(yè)關于合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷,納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的免征土地增值稅（因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，根據(jù)城市規(guī)劃進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省部級批準的建設項目而進行搬遷的情況）相關文件：《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）；《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第十八頁，共一百一十四頁。稅收要素：減免稅-個人對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。重點：必須是銷售住房相關文件：《財政部國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第十九頁，共一百一十四頁。稅收要素：優(yōu)惠政策對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)房地產(chǎn)的成本金額之和，加計20％的扣除。第二十頁，共一百一十四頁。增值額的計算增值額=收入—扣除項目金額第二十一頁，共一百一十四頁。增值額的計算：收入的確認收入的范圍：貨幣收入實物收入其他收入視同銷售的收入第二十二頁，共一百一十四頁。增值額的計算：收入的確認收入金額的確定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括預售）、其他收入——合同金額實物收入——評估金額視同銷售收入——稅務機關核定第二十三頁，共一百一十四頁。增值額的計算：扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金加計扣除舊房和建筑物的評估價格發(fā)票所載金額（納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的）第二十四頁，共一百一十四頁。增值額的計算：扣除項目金額一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商品房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金5.加計扣除二、納稅人轉(zhuǎn)讓存量房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.舊房和建筑物的評估價格3.發(fā)票所載金額4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金第二十五頁，共一百一十四頁。扣除項目金額：房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發(fā)間接費用第二十六頁，共一百一十四頁?？鄢椖拷痤~：房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用銷售費用管理費用財務費用第二十七頁，共一百一十四頁?？鄢椖拷痤~：轉(zhuǎn)讓存量房按評估價格計算：扣除金額=地價款+評估價格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金評估價格：按照重置成本法評估的房屋及建筑物—京財稅〔2006〕790號其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。第二十八頁，共一百一十四頁。扣除項目金額：轉(zhuǎn)讓存量房—按發(fā)票金額計算文件依據(jù)：財政部國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,可按發(fā)票所載金額每年加計5%計算。購房時繳納的契稅,準予扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。第二十九頁，共一百一十四頁?？鄢椖拷痤~：轉(zhuǎn)讓存量房提供購房發(fā)票的計算：扣除金額=發(fā)票金額+按年加計數(shù)額+契稅金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金按年加計：起始時間：按契稅完稅證和產(chǎn)權(quán)證孰先原則確定。滿一年方可加計5%：如04年12月1日取得，05年12月2日轉(zhuǎn)讓可加計5%。05年11月30日轉(zhuǎn)讓不可加計扣除。不滾動加計：按年加計數(shù)額=發(fā)票金額×年數(shù)×5%第三十頁，共一百一十四頁。土地增值稅清算單位的審核確認土地增值稅的清算條件，應注意收集以下證據(jù)資料。（1）項目竣工清算報表；（2）主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細表；（3）已完工開發(fā)項目成本表；（4）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；（5）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；（6）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；（7）清算項目的工程竣工驗收報告；（8）清算項目的銷售許可證；（9）房屋土地管理局測繪面積成果。第三十一頁，共一百一十四頁。清算條件的審核清算條件有關證據(jù)的審核評價，應包括三方面內(nèi)容：一是項目施工進度和項目的清算單位類型；二是評價哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照《土地增值稅清算申請表》的要求，對符合清算條件的清算單位，分別做出說明，并填寫《土地增值稅清算申請表》，為按每個清算單位分別進行納稅申報奠定基礎。納稅人提出清算申請后，稅務機關受理人員將查驗納稅人提交的清算資料，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。因此，在提出申請前的清算條件認定階段，無論是企業(yè)還是注冊稅務師，都應注重對清算項目資料的審核。第三十二頁，共一百一十四頁。審核清算項目是否與初始項目登記表一致土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，項目登記是以國家有關管理部門審批下達的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)。對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。如普通標準住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標準住宅的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。必須分別計算增值率，否則普通標準住宅不能享受免稅政策。第三十三頁，共一百一十四頁。銷售比例的計算計算銷售比例的時候，應注意國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定的要求進行清算的第一個條件，“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)(可售）建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，”這句話中的分母是“整個項目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”。上述的銷售比例的計算方法，與“四項成本”的每平方米工程造價的分母不同，它的分母使用的是“總建筑面積”。具體公式如下：每平方米工程造價=“四項成本”總金額÷總建筑面積第三十四頁，共一百一十四頁。確認土地增值稅清算條件的稅法依據(jù)國稅發(fā)[2009]91號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知：第九條

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。第三十五頁，共一百一十四頁。清算申請的期限國稅發(fā)[2009]91號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知：第十一條

對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。第三十六頁，共一百一十四頁。國稅發(fā)[2009]91號國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知：第十二條

納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。報送稅務機關資料第三十七頁，共一百一十四頁。清算項目收入的審核國稅發(fā)[2007]132號第十八條規(guī)定

土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：

（一）評價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。

（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。

（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異。

（五）正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準確性。

（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。第三十八頁，共一百一十四頁。收入總額的審核確認計量房地產(chǎn)開發(fā)項目收入總額的證據(jù)資料和審核評價確認計量土地增值稅的收入，應注意收集以下證據(jù)資料。（1）主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細表；（2）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。取得實物收入的，應提交評估報告；（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；（4）企業(yè)領用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；（5）銀行明細對賬單；（6）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同。第三十九頁，共一百一十四頁?？鄢椖康膶徍藝惏l(fā)[2007]132號第二十七條規(guī)定

稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第四十頁，共一百一十四頁?？鄢椖康膶徍藝惏l(fā)[2007]132號第二十八條規(guī)定

扣除項目審核的基本程序和方法包括：

（一）評價與扣除項目核算相關的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。

（三）審核相關合同、協(xié)議和項目預（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。

（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。

（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。

（六）必要時，利用專家審核扣除項目。第四十一頁，共一百一十四頁?？鄢椖康膶徍藝惏l(fā)[2007]132號第二十九條規(guī)定

審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。

（三）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。

如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e。

（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。第四十二頁，共一百一十四頁。扣除項目的審核房地產(chǎn)開發(fā)項目扣除項目確認計量的證據(jù)資料和審核評價確認土地增值稅的扣除項目，應注意收集以下證據(jù)資料。項目竣工決算報表；已完工開發(fā)項目成本表；取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關證明憑證；國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明；借款合同；清算項目的工程竣工驗收報告；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等；相關合作開發(fā)協(xié)議；上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復印件；稅務機關核定扣除項目金額的有關文件。第四十三頁，共一百一十四頁。取得土地使用權(quán)所支付金額取得土地使用權(quán)所支付金額查驗出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應要求納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。在計算土地增值稅時，需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤?！都殑t》規(guī)定的分攤方法，：一是按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分攤；二是按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；三是按稅務機關確認的其他方式計算分攤。實施細則規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。第四十四頁，共一百一十四頁。取得土地使用權(quán)支付金額的審核對取得土地使用權(quán)所支付的地價款進行審核，應根據(jù)不同的取得情況按以下方法進行確認：（1）按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人所支付的土地出讓金；（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。第四十五頁，共一百一十四頁。取得土地使用權(quán)支付金額的審核

國稅發(fā)[2007]132號第三十條規(guī)定取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關聯(lián)方的費用。

（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。

（五）審核有無預提的取得土地使用權(quán)支付金額。

（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。第四十六頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)成本審核國稅發(fā)[2007]132號第三十一條規(guī)定

土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。

（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。國稅發(fā)[2007]132號第三十二條規(guī)定

前期工程費的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。第四十七頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)成本審核國稅發(fā)[2007]132號第三十三條規(guī)定

建筑安裝工程費的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；

2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

3.審核納稅人是否存在利用關聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。第四十八頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)成本審核國稅發(fā)[2007]132號第三十四條規(guī)定

基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。

（六）審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。

（七）獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。

（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。第四十九頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)成本審核國稅發(fā)[2007]132號第三十五條規(guī)定

開發(fā)間接費用的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。

（六）審核有無預提的開發(fā)間接費用。

（七）審核納稅人的預提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。第五十頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)成本審核要關注“開發(fā)間接費用”以及“管理費用”科目，因為有時企業(yè)對成本或費用把握不準，把應該計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目。要根據(jù)費用發(fā)生的性質(zhì)、與項目的關聯(lián)程度進行判斷。要重點關注金額較大的成本費用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報銷審核記錄等情況，從而判斷其真實性。對于納稅人預提的開發(fā)成本，“公共配套設施費”等，在項目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應分項目進行核算，出具分項目的決算報告。核對是否有串用開發(fā)成本的情況。對于“開發(fā)成本”科目，還應查看建筑合同，確認合同工程造價，關注合同中明確的建筑工程款、材料費用等，注意企業(yè)是否有重復列支材料價款。如將購進的材料已列入成本后收到建筑商的發(fā)票中包含材料款后再次計入成本等現(xiàn)象。根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：1、如果對方單位是經(jīng)營性企業(yè)(建筑公司、設計院、運輸隊、材料供貨商、監(jiān)理公司)，就必須提供稅務局監(jiān)制的發(fā)票。第五十一頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)成本審核2、如果對方是行政機關(房屋土地局、規(guī)劃局等)或政府行政管理機構(gòu)(質(zhì)檢站、測繪站、消防局、市容管理等)，應提供行政事業(yè)性收據(jù)。3、如果是征地及拆遷補償費用，要有證明該項費用發(fā)生的書面憑證(合同協(xié)議、收據(jù))，應具備對方單位或個人簽章要件。4、對于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項目的憑證。房地產(chǎn)開發(fā)通常既包括土地的開發(fā)又包括房屋及配套設施的開發(fā)，這兩項開發(fā)的成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務會計核算時都計入“開發(fā)成本”科目。為了便于操作，將兩者放在一起做為房地產(chǎn)開發(fā)成本加以解釋。這樣，不僅適用于只進行土地開發(fā)的情況，也適用于既進行土地的開發(fā)又進行商品房建設的情況。在計算增值額時，房地產(chǎn)開發(fā)成本按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本予以扣除。即在確定扣除項目時，允許按實際成本進行扣除。第五十二頁，共一百一十四頁。開發(fā)成本中的各項明細項目的劃分核算，應直接按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本各項類別進行對應，需要重點確認的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用這四項費用，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。根據(jù)187號文件的規(guī)定，“四項費用”的核定辦法，由各?。ㄊ校└鶕?jù)實際情況自行規(guī)定。下面介紹一下，北京市地方稅務局的有關規(guī)定。如果企業(yè)明細核算不規(guī)范或根本沒有明細核算，有下列情況之一的，稅務機關可對所列四項開發(fā)成本的扣除額，在土地增值稅清算時采取按《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》核定扣除額的方法。無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；提供的開發(fā)成本資料不實的；發(fā)現(xiàn)申報資料內(nèi)容有問題的；虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；清算項目中的“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費”這四項費用，每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由無法舉證的。據(jù)實扣除與核定扣除問題第五十三頁，共一百一十四頁。關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知為進一步做好我市土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，現(xiàn)將土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題通知如下，請依照執(zhí)行。

一、本通知適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的核定。

二、土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應按本通知規(guī)定的標準核定扣除：

（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；

（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；

（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；

（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；

（五）清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產(chǎn)單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的。第五十四頁，共一百一十四頁。

三、核定的四項成本金額按照《分類房產(chǎn)單位面積四項成本核定表》確定。

四、核定四項成本應按照房地產(chǎn)項目類型適用的核定標準，分別確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：

核定的四項成本=不同類型對應年代的核定單位成本×清算建筑面積

五、本通知中不同年代的核定單位成本參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂。北京市地方稅務局將根據(jù)情況不定期進行調(diào)整。未調(diào)整期間，2008年以后竣工的開發(fā)項目暫按2008年標準核定。

六、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務機關已受理的土地增值稅清算項目仍按照《北京市地方稅務局關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》（京地稅地〔2007〕138號）的規(guī)定執(zhí)行。本通知發(fā)布前主管稅務機關未受理的土地增值稅清算項目按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。第五十五頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)費用審核國稅發(fā)[2007]132號第三十六條規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。

（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應按下列方法進行審核：

1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

2.如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目；

3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規(guī)定；

4.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。第五十六頁，共一百一十四頁。對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核，重點是財務費用，應區(qū)分據(jù)實扣除和按率計算扣除兩種情況進行審核。對于據(jù)實扣除的，要審核利息支出按清算項目計算分攤情況，并要求納稅人提供金融機構(gòu)貸款證明；對于按率計算扣除的，要關注計算基數(shù)，只包括取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括開發(fā)費用。對于企業(yè)之間的借款等支付的利息不允許扣除。利息支出的扣除按照國家銀行公布的不同類別不同時期的利率，以金融機構(gòu)利息結(jié)算單分別計算為依據(jù)。超過上浮幅度的部分不允許扣除。對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。金融機構(gòu)，是指各類銀行、保險公司及經(jīng)中國人民銀行批準從事金融業(yè)務的非銀行金融機構(gòu)。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業(yè)、區(qū)域性保險企業(yè)，股份保險企業(yè)、中外合資保險企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務的專業(yè)和綜合性非銀行金融機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)費用審核第五十七頁，共一百一十四頁。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。對于印花稅扣除，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)財務制度的有關規(guī)定，在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)以外繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，在這里不再允許重復扣除。國稅發(fā)[2007]132號第三十七條規(guī)定

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金審核，應當確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。

對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金審核第五十八頁，共一百一十四頁。加計扣除項目的審核加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的20%進行計算扣除。在確定加計20%的扣除時，應注意代收費用金額是否包括在加計20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi)，在加計20%的扣除時，需減除代收費用的金額后，再作為加計20%的扣除的基數(shù)。如大市政費、四源費、用電權(quán)費、綠化費等代收費用。國稅發(fā)[2007]132號第三十八條規(guī)定

國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內(nèi)容：

（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。

（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。第五十九頁，共一百一十四頁。本次允許扣除項目金額的計算方法

計算本次允許扣除項目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。具體公式如下：可售面積百分比法本次允許扣除項目金額=允許扣除項目總金額×（已售建筑面積÷可售總建筑面積）單位成本法本次允許扣除項目金額=已售建筑面積×（允許扣除項目總金額÷可售總建筑面積）第六十頁，共一百一十四頁。取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)時所支付的地價款；國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；不能加計20%的扣除。第六十一頁，共一百一十四頁。取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得房地產(chǎn)時支付的價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；也不得加計20%的扣除。第六十二頁，共一百一十四頁。僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如進行“三通一平”等)，不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)時支付的金額；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關的稅金；取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和加計20%的扣除。第六十三頁，共一百一十四頁。進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的扣除項目

對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除：取得土地使用權(quán)時支付的地價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；取得土地使用權(quán)時支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和加計20%的扣除。第六十四頁，共一百一十四頁。成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目計算方法納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按實際轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總開發(fā)建筑面積的比例分別來計算分攤扣除項目金額。例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除項目分攤，地價款的扣除，需按全部建筑面積進行分攤，不允許按占地面積進行分攤。具體分攤公式：取得土地使用權(quán)所支付金額÷總建筑面積×清稅面積在計算土地增值稅時就需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤，為此《細則》規(guī)定了分攤方法，：一是按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分攤；二是按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；三是按稅務機關確認的其他方式計算分攤。國稅發(fā)[2007]132號第三十九條規(guī)定

對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。第六十五頁，共一百一十四頁。成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目計算方法案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積(包括周圍的道路及綠地等)4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積(包括周圍的道路及綠地等)6000平方米，建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。那么公寓應分攤的土地出讓金為：(1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分攤，公寓應分攤的土地出讓金為：6000㎡×（1000萬元÷10000㎡）＝600萬元(2)按建筑面積分攤，公寓應分攤的土地出讓金為：10000㎡×[1000萬元÷(15000㎡＋10000㎡)]＝400萬元可見，按不同的分攤辦法，其計算出的數(shù)額是不一樣的。對于房地產(chǎn)開發(fā)商建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分攤較為簡單，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤較為合理。第六十六頁，共一百一十四頁。綜合開發(fā)項目增值額確定方法綜合開發(fā)項目增值額確定方法根據(jù)《實施細則》第八條規(guī)定，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)應依照財務會計制度規(guī)定的基本核算項目或核算對象為計稅單位。但以開發(fā)小區(qū)為計稅單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對“開發(fā)小區(qū)”內(nèi)的既建普通標準住宅又搞其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)，應分別核算增值額。不能分別計算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受增值額未超過扣除項目金額20%的免稅優(yōu)惠政策。對于成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未全部清算之前，不得變動。第六十七頁，共一百一十四頁。未清稅面積的分攤

未清稅面積的分攤開發(fā)土地的成本、費用及配套設施的成本、費用、凡未100%全部銷售的或項目小區(qū)成片開發(fā)、分期立項、分期辦理清稅手續(xù)的項目，必須按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定扣除項目金額，對未銷售部分面積或自用的面積應承擔的開發(fā)成本等不得在清稅時予以核銷，對此類項目，在中介鑒證報告各類扣除項目中都應有分攤計算公式。第六十八頁，共一百一十四頁。土地取得情況對“四項成本”評價的影響對于發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費等與土地有關的兩項費用，是計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，還是計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，劃分的標準是上述兩項支出的發(fā)生環(huán)節(jié)。如果是發(fā)生在取得土地使用權(quán)之前，就已經(jīng)包括在取得土地使用權(quán)所支付的金額當中，不需要將上述兩項費用調(diào)整到開發(fā)成本；如果是發(fā)生在取得土地使用權(quán)之后，即在開發(fā)過程中發(fā)生的上述兩項費用，就應當計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。在確認上述兩項費用時，應考慮取得時所支付價款所包括的內(nèi)容。價款的內(nèi)容如果是在一級市場出讓環(huán)節(jié)取得，只有土地出讓金和有關稅金兩項；如果是在二級市場轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)取得，還會包括土地開發(fā)的有關支出。由于價款組成的不同，具體到某一個企業(yè)對“四項成本”的評價，具體方法有所不同。如果基礎設施費是在取得土地前發(fā)生的，已經(jīng)計入了土地成本，按照187號文件的規(guī)定，對“四項成本”的評價就變成了對“三項成本”的評價。如果基礎設施費，既有在取得土地時發(fā)生的，又有在取得土地后發(fā)生的，這時“四項成本”還是由四項構(gòu)成，但并不是全部金額。第六十九頁，共一百一十四頁?？鄢椖坑嬃康亩惙ㄒ罁?jù)（國稅發(fā)[2006]187號）國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號文件的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。第七十頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額?？鄢椖坑嬃康亩惙ㄒ罁?jù)（國稅發(fā)[2006]187號）第七十一頁，共一百一十四頁。扣除項目計量的稅法依據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額?！秾嵤┘殑t》規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用?！钡谄呤摚惨话僖皇捻?。扣除項目計量的稅法依據(jù)土地征用及拆遷補償費依據(jù)《細則》的規(guī)定，土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。包括土地征用費，耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?即扣除拆遷舊建筑等回收的殘值)、安置動遷用房支出等。這里要強調(diào)的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或者他人承擔的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中，應注意不要重復扣除。第七十三頁，共一百一十四頁?？鄢椖坑嬃康亩惙ㄒ罁?jù)前期工程費依據(jù)《細則》的規(guī)定，前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”(通水、通電、通道路、平整地面)或“七通一平”(通自來水或稱通上水，通路、通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面)等支出。這里要強調(diào)的是，如果納稅人取得的是已經(jīng)進行了土地開發(fā)的“熟地”，即已經(jīng)過“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分的前期工程費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。第七十四頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)成本建筑安裝工程費依據(jù)《細則》的規(guī)定，建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項目工程施工圖預算內(nèi)的各項建筑安裝工程費用?；A設施費依據(jù)《細則》的規(guī)定，基礎設施費是指房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍所需的各項基礎設施建設所發(fā)生的支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。第七十五頁，共一百一十四頁。房地產(chǎn)開發(fā)成本公共配套設施費依據(jù)《細則》的規(guī)定，公共配套設施費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施所發(fā)生的支出。如開發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會、派出所、幼兒園、學校、自行車棚、公共廁所等設施支出。開發(fā)間接費用依據(jù)《細則》的規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。第七十六頁，共一百一十四頁?？鄢椖坑嬃康亩惙ㄒ罁?jù)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。依據(jù)《實施細則》的規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的費用和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的費用和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。財稅字[1995]048號文件規(guī)定，利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。第七十七頁，共一百一十四頁。扣除項目計量的稅法依據(jù)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。實施細則規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除。根據(jù)《條例》第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計百分之二十的扣除。代收費用的具體扣除辦法。財稅字[1995]048號文件規(guī)定，縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第七十八頁，共一百一十四頁。成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目國稅函[1999]112號文件規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確認，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。上述“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施的費用是計算增值稅的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設施用地面積后的剩余面積。第七十九頁，共一百一十四頁。舊房及建筑物的評估實施細則規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。財稅[2006]21號文件規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定,實行核定征收。財稅字[1995]048號文件規(guī)定，對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。第八十頁，共一百一十四頁。核定扣除項目金額標準國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。第八十一頁，共一百一十四頁。應納稅額的審核國稅發(fā)[2007]132號第四十條規(guī)定

稅務師事務所應按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。

（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。第八十二頁，共一百一十四頁。應納稅額的審核稅款計算與繳納的證據(jù)資料土地增值稅納稅申報表記錄稅款計算過程的有關資料已繳稅款的繳款書復印件應交土地增值稅明細帳復印件第八十三頁，共一百一十四頁。普通標準住宅征免稅界線

普通標準住宅征免稅界線國家稅務總局《關于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》國稅函發(fā)[1995]110號規(guī)定：“（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20%），免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。這是考慮到我國人民居住條件仍然較差，對建造普通標準住宅而增值較低的予以免稅，而對增值較高的就全部增值額征稅，有利于控制普通標準住宅售價，促進和保證其健康發(fā)展。”第八十四頁，共一百一十四頁。將普通標準住宅與其他住宅分開核算將普通標準住宅與其他住宅分開核算對納稅人既從事普通標準住宅開發(fā)建造，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)建設的，在計算增值額時，如果能夠準確區(qū)分建造普通標準住宅與開發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額的，應分別計算，確定其征免土地增值稅；如果不能準確區(qū)分建造普通標準住宅與開發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額的，則不能按《條例》和《細則》的規(guī)定享受減稅免稅的政策優(yōu)惠。第八十五頁，共一百一十四頁。應補或應退稅款應補或應退稅款（1）核對已繳稅款。應對應交土地增值稅明細帳戶所記錄的已繳稅款，與土地增值稅繳款書進行核對，做到帳實相符。（2）計算應補退稅額。根據(jù)計算確認的應交土地增值稅稅額，減去核實后的已繳土地增值稅稅額，計算確認應補或應退的稅額。第八十六頁，共一百一十四頁。有多個清算單位的，應分別申報有多個清算單位的，應分別申報《土地增值稅納稅申報表（一）填表說明》國稅發(fā)[1995]090號文件規(guī)定，“土地增值稅納稅申報表（一）中各主要項目內(nèi)容，應根據(jù)土地增值稅的基本計稅單位作為填報對象。納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉(zhuǎn)讓二個或二個以上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。納稅人如果既從事普通標準住宅開發(fā)又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別填寫納稅申報表（一）。”第八十七頁，共一百一十四頁。土地增值稅稅款繳納的稅法依據(jù)納稅期限納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。（依據(jù)《條例》第十條）稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。（依據(jù)財稅字[1995]48號）納稅地點納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報。房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。第八十八頁，共一百一十四頁。納稅手續(xù)及申報方法根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù):納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。申報辦法從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務機關確定的時間，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預售）房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容；納稅人轉(zhuǎn)讓（預售）其開發(fā)的房地產(chǎn)并取得收入的，應根據(jù)稅務機關確定的時間，定期向主管稅務機關報送《土地增值稅納稅申報表（一）》。非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后的7日內(nèi)，向主管稅務機關填報《土地增值稅納稅申報表（二）》。（依據(jù)國稅發(fā)[1995]090號）第八十九頁，共一百一十四頁。征收機關征收機關土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅。納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權(quán)屬變更手續(xù)。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應當向稅務機關提供有關資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關提供有關房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。第九十頁，共一百一十四頁。清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定，“在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積”第九十一頁，共一百一十四頁。舉例1：成片開發(fā)，分塊銷售某房產(chǎn)開發(fā)公司建造小區(qū)出售，共建造十五棟商品樓用于居住，現(xiàn)已全部竣工，可售總建筑面積為60000平方米，總投資費用(扣除項目)如下。200×年9月份售出了3棟商品樓，建筑面積為12000平方米，售價為960萬元，銷售稅金53萬元。請計算該房產(chǎn)開發(fā)公司200×年9月份應繳納的土地增值稅稅額。投資費用：①購耕地90畝180萬元；②繳納耕地占用稅27萬元；③十五棟商品樓造價1,680萬元；④副食店、百貨店20萬元；⑤補償費85萬元；⑥幼兒園20萬元；⑦供水設施30萬元；⑧公共廁所(四個)15萬元；⑨公用自行車棚(四個)20萬元；⑩園林綠化20萬元。合計金額2097萬元。第九十二頁，共一百一十四頁。舉例1：成片開發(fā)，分塊銷售第一步，計算增值額因為此例題是某房產(chǎn)開發(fā)公司成片受讓土地使用權(quán)后，建造商品房，分塊出售，而不是全部一齊出售，所以要先計算出售出房產(chǎn)部分的扣除項目金額。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓，對允許扣除項目的金額，原則上按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積計算分攤允許扣除項目的金額?！贝死试S扣除項目的金額若按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，即難以計算又存在不合理，所以此例的允許扣除項目的金額按出售商品房部分的建筑面積占全部商品房建筑面積的比例進行分攤。允許扣除項目金額＝(出售商品房部分的建筑面積÷全部商品房的建筑面積)×全部扣除項目的金額＝(12000÷60000)×2097＝0.2×2097＝419.4(萬元)增值額＝960－419.4＝540.6(萬元)第九十三頁，共一百一十四頁。舉例1：成片開發(fā)，分塊銷售第二步，計算增值額占扣除項目金額的比例增值率＝540.6÷419.4×100%＝128.90%第三步，計算應納稅額該房產(chǎn)開發(fā)公司的增值額占扣除項目金額的百分比為128.90%，適用第三級次50%的稅率，速算扣除率為15%用第一個計算公式計算應納稅額為：419.4×(128.90%×50%－15%)＝419.4×(64.45%－15%)＝419.4×49.45%＝207.39(萬元)用第二個計算公式計算應納稅額為：540.6×50%－419.4×15%＝270.3－62.91＝207.39(萬元)該房產(chǎn)開發(fā)公司200×年9月應繳納的土地增值稅稅額為207.39萬元。第九十四頁，共一百一十四頁。舉例2：清算審核案例：項目已竣工，已售面積超過85%清算申請情況北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的“東園小區(qū)”項目，在2006年7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內(nèi)容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。第九十五頁，共一百一十四頁。納稅主體的確認

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是東園小區(qū)項目的開發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于東城區(qū)××號，規(guī)劃批準總占地面積80000平方米。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入?！皷|園小區(qū)”項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售。到2006年7月，已銷售商品房面積占可銷售總建筑面積的比例，已達到94%。第九十六頁，共一百一十四頁。清算單位的確認單位工程的構(gòu)成情況。根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復商品房銷售面積170000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30000平方米。另外還有配套設施面積12000平方米。普通標準住宅的確認情況。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的120000平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。清算單位的確認?！皷|園小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務所，是×××稅務所，該項目只有一個納稅地點。因此“東園小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標準住宅，；二是其他商品房。第九十七頁，共一百一十四頁。清算條件的確認取得預售許可證已滿三年?！皷|園小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進行預銷售，到申請清算之日，取得預售許可證已超過三年。項目全部竣工，已售面積超過可售總建筑面積的85%。（1）竣工驗收情況

“東園小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設工程質(zhì)量合格證書”。（2）銷售進度

該項目已銷售面積