杭政儲(chǔ)出[2008]1號(hào)、2號(hào)地塊整體定位及項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：浙江綠城集團(tuán)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容?！拔覀儾皇菫榱耸澜缟隙嘁惶幒勒?，而是在尋找一些生活替代它?！薄狵enGan報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒項(xiàng)目位與杭州城西蔣村商住區(qū)，與主城以及西溪濕地?zé)o縫連接，是城市新興的高端住宅區(qū)地理位置:位于杭州市主城區(qū)域文一西路北側(cè),距市區(qū)中心武林廣場(chǎng)7.6公里，距西湖6公里。交通情況：區(qū)域交通主要依賴道路交通，有文一西路、紫荊花路、繞城公路、留祥路。項(xiàng)目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側(cè)直線距離700米，西溪濕地的環(huán)境對(duì)項(xiàng)目影響深遠(yuǎn)。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性生活配套本案武林廣場(chǎng)西湖7.6公里6公里本案本案西溪濕地700米新興高檔居住區(qū)關(guān)鍵詞一：片區(qū)發(fā)展已進(jìn)入成熟臨界點(diǎn)，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，商業(yè)、旅游、教育等高品級(jí)生活配套即將成熟區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)完善，距蔣村公交總站僅數(shù)百米，與主城無(wú)縫連接。同時(shí)緊靠文一西路延伸段，具備高度的城市生活效率。教育資源豐富，項(xiàng)目地塊周邊有綠城育華學(xué)校、西溪試驗(yàn)學(xué)校、學(xué)軍中學(xué)、浙大紫金港校區(qū)等數(shù)家中高等教育機(jī)構(gòu)。商業(yè)：項(xiàng)目距西城廣場(chǎng)、城西商業(yè)中心近在咫尺。西溪天堂項(xiàng)目具有旅游集散換乘、旅游服務(wù)和商住休閑三大功能，涵蓋濕地博物館、國(guó)際品牌的五星級(jí)度假酒店、超五星級(jí)度假酒店、精品商業(yè)、頂級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓、旅游集散中心等多重復(fù)合功能。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項(xiàng)目屬性生活配套西溪天堂西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校綠城育華學(xué)校蔣村公交中心西城廣場(chǎng)西溪天堂綠城育華學(xué)校西城廣場(chǎng)浙大紫金港校區(qū)擁有成熟的高品級(jí)生活配套關(guān)鍵詞二：位于片區(qū)的核心地段，兩側(cè)臨路，通達(dá)性極佳，周邊樓盤檔次較高，無(wú)強(qiáng)勢(shì)的景觀資源，但與強(qiáng)勢(shì)景觀資源西溪濕地近在咫尺東至東至紫金港路西至規(guī)劃中蔣村東路南依規(guī)劃中蔣村一號(hào)路北北臨規(guī)劃中的雙龍路。區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊指標(biāo)無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源，但距強(qiáng)勢(shì)景觀資源較近關(guān)鍵詞三、四：區(qū)域核心地段東至西至南至北至項(xiàng)目地塊方正，地勢(shì)平坦，規(guī)模在片區(qū)屬于中等水平，內(nèi)部不存在拆遷問(wèn)題區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊指標(biāo)宗地1號(hào)地塊2號(hào)地塊占地面積44870平方米44664平方米容積率≦2.2≦2.2建筑密度≧30%≧30%綠化率≧30%≧30%限高50米50米規(guī)劃用途住宅住宅使用年限7070樓面地價(jià)10188.19元/平方米11142.29元/平方米項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊內(nèi)部為荒地，不存在拆遷問(wèn)題地勢(shì)平坦，無(wú)明顯高差2號(hào)地塊為不規(guī)則梯形，給規(guī)劃帶來(lái)難度1號(hào)地塊與2號(hào)地塊規(guī)劃又市政綠地，2號(hào)地塊規(guī)劃有幼兒園地塊內(nèi)部1地塊內(nèi)部2中等規(guī)模，地塊平整，易于規(guī)劃關(guān)鍵詞五：地塊解析小結(jié)——項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)豪宅的條件，但是存在一些不利的限制因素。優(yōu)勢(shì)因素1.地塊處于蔣村綜合綜合規(guī)劃區(qū)核心地段，由于未來(lái)土地供應(yīng)較，因此具有地段稀缺性2.該地塊雖不要占據(jù)西溪濕地核心區(qū)域，但距離較近，具備一定的借勢(shì)作用，且地塊方正，易于規(guī)劃3.項(xiàng)目周邊各種高品級(jí)生活配套齊全4.品牌優(yōu)勢(shì)：綠城在杭州開(kāi)發(fā)多年，積累了相當(dāng)?shù)母叨丝蛻糍Y源，品牌及產(chǎn)品成為杭州乃至浙江開(kāi)發(fā)商的代表弱勢(shì)因素1.地塊：1號(hào)、2號(hào)地塊分離，地塊開(kāi)發(fā)的聯(lián)動(dòng)空間存在i定障礙。2.資源：項(xiàng)目不占有西溪濕地的核心資源，對(duì)于地塊價(jià)值的提升有限3、公建：如何處理市政規(guī)劃綠地、幼兒園與1號(hào)、2號(hào)地塊的關(guān)系為兩地塊聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)屬性界定描述詮釋地段杭州蔣村綜合區(qū)核心居住區(qū)域未來(lái)發(fā)展位于蔣村綜合區(qū)規(guī)劃的住宅核心區(qū)域；將建設(shè)成為和諧杭州示范區(qū)核心區(qū)塊的配套服務(wù)中心和"新水鄉(xiāng)"式的高標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)。資源臨近西溪濕地一處規(guī)劃綠地項(xiàng)目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側(cè)直線距離700米，處于西溪濕地外圍保護(hù)帶范圍內(nèi)。政府規(guī)劃一處綠地，可融入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；本體地塊本身高價(jià)公建配套平均10000多元/平米的高地價(jià)，注定成為豪宅。公建幼兒園是項(xiàng)目的必須配套。區(qū)域核心區(qū)域項(xiàng)目屬性界定：鄰近景觀資源高端住宅項(xiàng)目＋＋項(xiàng)目屬性界定：杭州核心區(qū)域邊緣區(qū)域，具有一定景觀資源的、中等規(guī)模的、城市高端豪宅項(xiàng)目報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)：成為杭州、浙江乃至全國(guó)的豪宅價(jià)值地標(biāo)和品質(zhì)地標(biāo)超越區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平，成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者成為綠城集團(tuán)品牌跨越的主要驅(qū)動(dòng)力企業(yè)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)綠城集團(tuán)城西高端市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局※綠城的品牌決定了本項(xiàng)目與生俱來(lái)便是市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者而非跟隨者※區(qū)域的優(yōu)越條件決定了本項(xiàng)目的起平高度以及豪宅價(jià)值實(shí)現(xiàn)的必然性基于項(xiàng)目的目標(biāo)及本身?xiàng)l件決定了本項(xiàng)目必須跳躍區(qū)域價(jià)格水平，打造一個(gè)杭州頂級(jí)豪宅項(xiàng)目土地成本10000元/平米建安成本4000元/平米精裝修成本4000元/平米其他費(fèi)用6000元/平米毛利潤(rùn)率30％以上31200元/平方米1、東方潤(rùn)園：37000元/㎡。3、西湖8號(hào)公館：60000元/㎡4、白馬公寓：35000－40000元/㎡5、深藍(lán)廣場(chǎng)：35000－40000元/㎡7、九樹(shù)公寓：40000元/㎡杭州頂級(jí)豪宅項(xiàng)目項(xiàng)目品牌利潤(rùn)最大化打造杭州市場(chǎng)上的高端豪宅項(xiàng)目的一極報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒世聯(lián)常用的分析工具——S－C－Q模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2項(xiàng)目約束條件下客戶目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾1S：由于成本及企業(yè)目標(biāo)限制，項(xiàng)目必須以超越30000元/平方米的價(jià)格入市，價(jià)格遠(yuǎn)超區(qū)域價(jià)格水平。R1：項(xiàng)目不占據(jù)區(qū)域核心資源，難以實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿性。R2：成為杭州杭州高端豪宅項(xiàng)目的一極問(wèn)題1：在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且不具備派它性景觀資源的情況下，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值目標(biāo)？S：項(xiàng)目1號(hào)地塊與2號(hào)地塊分離，中間規(guī)劃有綠地。R1：兩地塊之間難以實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，最大程度兌現(xiàn)土地價(jià)值。R２：公建部分保證項(xiàng)目整體形象統(tǒng)一，成為本項(xiàng)目亮點(diǎn)，為項(xiàng)目重要價(jià)值支撐。問(wèn)題2：規(guī)劃綠地如何協(xié)調(diào)兩地塊聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，甚至成為項(xiàng)目亮點(diǎn)？問(wèn)題2：B1地塊如何協(xié)調(diào)A地塊，甚至成為整個(gè)項(xiàng)目亮點(diǎn)？問(wèn)題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問(wèn)題－正確的方向：把握豪宅發(fā)展方向，走在正確的趨勢(shì)上。策略層面問(wèn)題－突圍：面對(duì)區(qū)域價(jià)值瓶勁，如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值突圍？技術(shù)層面問(wèn)題：公建如何做？物業(yè)發(fā)展建議...報(bào)告結(jié)構(gòu)思路項(xiàng)目解析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及策略整體定位客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議城市背景杭州豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房產(chǎn)形勢(shì)與政策走向豪宅發(fā)展趨勢(shì)案例借鑒杭州經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)速度，連續(xù)15年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，投資環(huán)境的改善，吸引大量企業(yè)入駐，同時(shí)導(dǎo)入了大量的外來(lái)人口杭州居民人均可支配收入達(dá)到11899元，在紹興、上海、臺(tái)州后,列長(zhǎng)三角第四位房產(chǎn)的熱銷和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分，浙江尤其是杭州經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)資料來(lái)源：世聯(lián)分析杭州城三市經(jīng)濟(jì)三產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)正在三從“二三三一”三向“三三二一”三轉(zhuǎn)變，三第三產(chǎn)三業(yè)的迅三速發(fā)展三促成了三大量中三產(chǎn)階級(jí)三，甚至三富豪階三層的形三成第三產(chǎn)三業(yè)在杭三州市經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三中的作三用舉足三輕重，三也是未三來(lái)杭州三市經(jīng)濟(jì)三結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)三型與提三升的關(guān)三鍵所在三。第三產(chǎn)三業(yè)中貢三獻(xiàn)度較三大的行三業(yè)：金三融類、三貿(mào)易類三、旅游三類、會(huì)三展類、三咨詢類三（含會(huì)三計(jì)、法三律服務(wù)三）、物三流類杭州市三政府提三出要大三力發(fā)展三現(xiàn)代服三務(wù)業(yè)，三促成產(chǎn)三業(yè)結(jié)構(gòu)三由“一三二三”三向“三三二一三”轉(zhuǎn)變?nèi)?000年2001年2002年2003年2004年2005年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（單位：億元）569.28662.98765.37883.8610431277.1增長(zhǎng)率21.1%16.5%15.4%15.5%18.0%22.4％表1：三杭州產(chǎn)三業(yè)結(jié)構(gòu)三變化43.三8％表2：三00-三05年三杭州市三第三產(chǎn)三業(yè)生產(chǎn)三總值表資料來(lái)三源：杭三州統(tǒng)計(jì)三年鑒通過(guò)各三項(xiàng)指標(biāo)三對(duì)比，三杭州民三間的富三裕度及三消費(fèi)潛三力和意三識(shí)在各三城市中三名列前三茅資料來(lái)三源：世三聯(lián)分析杭州是三浙江的三杭州浙江省三內(nèi)“藏三富于民三”、“三家庭作三坊式產(chǎn)三業(yè)”的三經(jīng)濟(jì)特三點(diǎn)，培三育出了三大量的三財(cái)富階三層溫州：模具8三400三多家三（占國(guó)三內(nèi)市場(chǎng)三的70三％）、三鞋業(yè)5三000三多家（三占國(guó)內(nèi)三市場(chǎng)2三0％）三、打火三機(jī)80三00多三家（全三球市場(chǎng)三的70三％，國(guó)三內(nèi)市場(chǎng)三的95三％）、三低壓電三器90三0多家三（國(guó)內(nèi)三市場(chǎng)的三65%三)以及三塑料薄三膜、眼三鏡臺(tái)州：全國(guó)著三名泵類三生產(chǎn)基三地、塑三料、閥三門產(chǎn)業(yè)三集群寧波：塑料模三具、家三用電器三、服裝紹興：全國(guó)最三大的輕三紡生產(chǎn)三交易基三地永康：全國(guó)最三大的小三五金生三產(chǎn)交易三基地義烏：全國(guó)最三大的小三商品生三產(chǎn)交易三基地大唐：襪業(yè)8三500三多家占三國(guó)內(nèi)市三場(chǎng)的7三0％，三國(guó)際市三場(chǎng)的7三0％嵊州：領(lǐng)帶1三000三多家（三國(guó)內(nèi)市三場(chǎng)80三％，國(guó)三際市場(chǎng)三的30三％）慈溪：凈水器三、簾子三部件、三微小軸三承資料來(lái)三源：文三獻(xiàn)檢索嘉善：木業(yè)集三群，3三000三多家浙江全三省88個(gè)三縣市區(qū)三中，有三85個(gè)縣市區(qū)三形成了三以特色三產(chǎn)業(yè)為三標(biāo)志的三塊狀經(jīng)三濟(jì)據(jù)2三004三年統(tǒng)計(jì)三，目前三浙江有三中小企三業(yè)108三萬(wàn)家，稅收三占全省三的60%三，外貿(mào)出三口交貨三值占銷三售產(chǎn)值三比例達(dá)16％，涌現(xiàn)三了150三0多家年銷售三收入超三過(guò)億元三的中小三企業(yè)。三億元以三上商品三交易市三場(chǎng)463個(gè)，攤?cè)粩?shù)28萬(wàn)三個(gè)。中國(guó)已三經(jīng)形成三了三大三城市群三,長(zhǎng)三三角城市三群地區(qū)三的經(jīng)濟(jì)三最為發(fā)三達(dá)，城三市一體三化程度三最高，三逐漸形三成以上三海為核三心的世三界第六三大都市三圈環(huán)渤海三城市群三特征：三中心化三城市強(qiáng)三化階段三，即極三化階段三。北京三、天津三成為一三個(gè)磁石三核心，三強(qiáng)烈地三吸引著三周邊城三市的產(chǎn)三業(yè)功能三。珠江三三角城市三群特征三：中心三城市的三軸向擴(kuò)三散帶動(dòng)三中小城三市發(fā)展三，點(diǎn)—三—軸系三統(tǒng)形成三，即擴(kuò)三散階段三。以香三港為核三心，深三圳為代三言人，三周邊城三市形成三產(chǎn)業(yè)分三工，并三向特色三性方向三發(fā)展。2006年全國(guó)GDP分布41.3％長(zhǎng)三角三城市群三特征：三信息化三與產(chǎn)業(yè)三高技術(shù)三化高速三發(fā)展，三區(qū)域生三產(chǎn)力向三均衡化三發(fā)展，三空間結(jié)三構(gòu)網(wǎng)絡(luò)三化，形三成點(diǎn)—三—軸—三—網(wǎng)絡(luò)系三統(tǒng)，整個(gè)三區(qū)域成三為一個(gè)三高度發(fā)三達(dá)的城三市化區(qū)三域。環(huán)渤海京津翼地區(qū)長(zhǎng)江三角州地區(qū)珠江三角州地區(qū)杭州，三長(zhǎng)三角三“城市三副中心三”隨著區(qū)三域內(nèi)產(chǎn)三業(yè)分工三加強(qiáng)，三杭州已三經(jīng)不僅三是“上三海后花三園”，三更多地三承擔(dān)起三長(zhǎng)三角三“城市三副中心三”的功三能上海蘇州揚(yáng)州無(wú)錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺(tái)州泰州湖州紹興第一圈三層——次級(jí)輻三射中心第二圈三層——專業(yè)產(chǎn)三業(yè)基地三、專業(yè)三市場(chǎng)第三圈三層——原材料三基地上海將三重點(diǎn)發(fā)三展國(guó)際三經(jīng)濟(jì)、三金融、三貿(mào)易、三航運(yùn)、三信息服三務(wù)等服三務(wù)業(yè)，三成為長(zhǎng)三江三角三洲城市三群的綜三合服務(wù)三中心；三同時(shí)上三海國(guó)際三大都市三的地位三得到加三強(qiáng)，承三但了長(zhǎng)三三角對(duì)三外窗口三的功能三。次級(jí)中三心城市三一方面三接受核三心城市三轉(zhuǎn)移出三來(lái)的產(chǎn)三業(yè)，向三核心城三市提供三原材料三和市場(chǎng)三，同時(shí)三調(diào)整自三己在整三個(gè)城市三群內(nèi)的三產(chǎn)業(yè)，三向低一三等級(jí)的三區(qū)域轉(zhuǎn)三移產(chǎn)業(yè)三，帶動(dòng)三低一等三級(jí)區(qū)域三的經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三。集中發(fā)三展優(yōu)勢(shì)三產(chǎn)業(yè)，三形成專三業(yè)性的三產(chǎn)業(yè)基三地南京為產(chǎn)業(yè)三基地提三供原材三料，并三形成專三業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。核三心——對(duì)外窗三口世界的三西湖，三世界的三杭州“中國(guó)三最具幸三福感的三城市”“中國(guó)三最具經(jīng)三濟(jì)活力三的城市三”“中國(guó)三民營(yíng)經(jīng)三濟(jì)最具三活力城三市”“世界三休閑博三覽會(huì)”“西湖三博覽會(huì)三”“中國(guó)三國(guó)際動(dòng)三漫節(jié)”全球5三00強(qiáng)三企業(yè)已三有58三家進(jìn)駐三杭州阿里巴三巴、娃三哈哈、三UT斯三達(dá)康、三萬(wàn)向、三傳化···三···城市背三景結(jié)論杭州經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三、產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)、三消費(fèi)潛三力都處三于全國(guó)三領(lǐng)先地三位浙江高三度發(fā)展三的民營(yíng)三經(jīng)濟(jì)培三育出大三量的財(cái)三富階層杭州作三為省會(huì)三城市對(duì)三省內(nèi)客三戶具有三很強(qiáng)的三向心力杭州正三逐漸成三為國(guó)際三化都市浙江的三經(jīng)濟(jì)及三城市特三色，直三接決定三杭州豪三宅市場(chǎng)三擁有廣三泛的客三戶群，三本項(xiàng)目三的成功三有堅(jiān)實(shí)三的市場(chǎng)三基礎(chǔ)。報(bào)告結(jié)三構(gòu)思路項(xiàng)目解三析項(xiàng)目目三標(biāo)項(xiàng)目核三心問(wèn)題市場(chǎng)分三析發(fā)展戰(zhàn)三略及策三略整體定三位客戶定三位形象定三位產(chǎn)品定三位物業(yè)發(fā)三展建議城市背三景杭州豪三宅市場(chǎng)三現(xiàn)狀分三析房產(chǎn)形三勢(shì)與政三策走向豪宅發(fā)三展趨勢(shì)案例借三鑒在一系三列政策三調(diào)控下三，2三007三年末杭三州房地三產(chǎn)市場(chǎng)三發(fā)生重三大變化三，成交三量與成三交價(jià)逆三向發(fā)展200三7年杭三州房地三產(chǎn)市場(chǎng)三經(jīng)歷了三一波熱三潮，成三交量和三成交價(jià)三格都達(dá)三到了較三高水平三。200三7年末三，一系三列調(diào)控三政策的三出臺(tái)，三市場(chǎng)出三現(xiàn)轉(zhuǎn)折三，成交三量下滑三至15三00套三，成交三價(jià)卻始三終保持三高位約三140三00元三/平米三。08年三、09三年市場(chǎng)三走勢(shì)如三何？對(duì)于市三場(chǎng)的判三斷取決三于市場(chǎng)供三需和宏觀政三策的變化三、、、三、、200三7土地三市場(chǎng)急三劇放量三，國(guó)內(nèi)三房產(chǎn)大三鱷進(jìn)駐三，未來(lái)三兩年競(jìng)?cè)隣?zhēng)加劇200三7年杭三州市拱三出讓土三地約1三76萬(wàn)三平米，三總建筑三面積4三18萬(wàn)三平米，三由于統(tǒng)三計(jì)數(shù)據(jù)三限制，三部分出三讓住宅三用地沒(méi)三有計(jì)入三，20三07年三實(shí)際出三讓住宅三用地總?cè)ㄖ嫒e將在450三萬(wàn)平米以上，三預(yù)計(jì)2三008三年下半三年至2三009三年上半三年市場(chǎng)三將出現(xiàn)三集中供三應(yīng)的熱三潮。從土地三出讓情三況來(lái)看三，在萬(wàn)三科、凱三德置地三等大開(kāi)三發(fā)商進(jìn)三入杭州三之后，三200三7年又三有寧波三雅戈?duì)柸脴I(yè)、三遠(yuǎn)洋地三產(chǎn)、中三國(guó)海外三發(fā)展有三限公司三、南京三朗詩(shī)等三外地開(kāi)三發(fā)商紛三紛不惜三重金在三杭城拿三地。杭三州已成三為外地三開(kāi)發(fā)商三角逐的三又一戰(zhàn)三場(chǎng)。國(guó)內(nèi)房三產(chǎn)大鱷三紛紛進(jìn)三入200三8年下三半年－三200三9年上三半年市三場(chǎng)將出三現(xiàn)集中三供應(yīng)的三熱潮受市場(chǎng)三成交價(jià)三格急劇三上揚(yáng)的三刺激，三200三7年杭三州的土三地成交三價(jià)格也三屢屢創(chuàng)三出新高三。高地三價(jià)又反三過(guò)來(lái)影三響了市三場(chǎng)的高三樓價(jià)出讓證號(hào)位置公司占地面積（㎡）總建面（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)杭政儲(chǔ)出[2007]70號(hào)下城區(qū)（原東南面粉廠地塊）廣宇集團(tuán)股份有限公司、

杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司293718982217100019038杭政儲(chǔ)出[2007]59號(hào)拱墅區(qū)（杭一棉A、B地塊）遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司、

北京萊福建設(shè)有限公司8506914280122260015588杭政儲(chǔ)出[2007]53號(hào)西湖區(qū)（留下街B9、19、21、23地塊）寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司55224793168550010780杭政儲(chǔ)出[2007]43號(hào)西湖區(qū)（規(guī)劃轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)A20地塊）會(huì)盈投資管理（杭州）有限公司、

金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司5702711405411410010004杭政儲(chǔ)出[2007]23號(hào)西湖區(qū)（浙江工商大學(xué)地塊）寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司361319394114760015712杭政儲(chǔ)出[2007]20號(hào)拱墅區(qū)，上塘河旁浙江旅游西城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4085813074616010012245杭政儲(chǔ)出[2007]17號(hào)上城區(qū)（規(guī)劃錢江新城望江區(qū)塊C-06、08、17、18地塊）杭州葛洲壩實(shí)業(yè)投資管理有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、杭州康居投資管理有限公司8425526961634900012944杭政儲(chǔ)出[2006]20拱墅區(qū)湖墅南路杭州汽車發(fā)動(dòng)機(jī)廠地塊綠城、濱江1040693339533630001087032從未來(lái)三供應(yīng)來(lái)三看，預(yù)三計(jì)20三08-三201三0年，三杭州將三迎來(lái)一三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)三和供應(yīng)三的高峰三期可預(yù)計(jì)三的杭州三住宅后三期126三0萬(wàn)平三方米的供應(yīng)三量不可三小視。三隨著更三多住宅三用地的三出讓，三這樣的三供應(yīng)只三多不少三，供應(yīng)三無(wú)疑是三巨大的三，預(yù)計(jì)三這些供三應(yīng)量主三要集中三在20三08-三201三0年，三屆時(shí)，三杭州將三迎來(lái)一三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)三和供應(yīng)三的高峰三期。杭州(三不含蕭三山、余三杭)總?cè)w可預(yù)三計(jì)住宅三供應(yīng)量三一覽表三(單位三:萬(wàn)平三方米)從各城三區(qū)可預(yù)三計(jì)的住三宅供應(yīng)三的比例三上看，三西湖區(qū)三的比例三位居第三一，占三杭州主三城區(qū)總?cè)?yīng)量三的30三%；江三干區(qū)列三第二；三前幾年三的供應(yīng)三大戶濱三江區(qū)退三居第三三；之江三區(qū)、下三城區(qū)和三上城區(qū)三三個(gè)城三區(qū)的住三宅供量三在樓市三中占據(jù)三的比重三相對(duì)較三弱，總?cè)蜑?三2.5三%，與三拱墅區(qū)三的供應(yīng)三相持平三。第二套三房貸款三政策（三首付和三利率）三，對(duì)市三場(chǎng)影響三比較明三顯，杭三州市場(chǎng)三成交量三急劇下三降，買三賣雙方三進(jìn)入觀三望期200三7.0三8.2三2中國(guó)人三民銀行三決定，三自20三07年三8月2三2日起三上調(diào)金三融機(jī)構(gòu)三人民幣三存貸款三基準(zhǔn)利三率。金三融機(jī)構(gòu)三一年期三存款基三準(zhǔn)利率三上調(diào)0三.27三個(gè)百分三點(diǎn)，由三現(xiàn)行的三3.3三3%提三高到3三.60三%；一三年期貸三款基準(zhǔn)三利率上三調(diào)0.三18個(gè)三百分點(diǎn)三，由現(xiàn)三行的6三.84三%提高三到7.三02%三；其他三各檔次三存貸款三基準(zhǔn)利三率也相三應(yīng)調(diào)整三。個(gè)人三住房公三積金貸三款利率三相應(yīng)上三調(diào)0.三09個(gè)三百分點(diǎn)三。中國(guó)人三民銀行三宣布，三自20三07年三9月1三5日起三，金融三機(jī)構(gòu)一三年期存三款基準(zhǔn)三利率上三調(diào)0.三27個(gè)三百分點(diǎn)三，由現(xiàn)三行的3三.6％三提高到三3.8三7％；三一年期三貸款基三準(zhǔn)利率三上調(diào)0三.27三個(gè)百分三點(diǎn)，由三現(xiàn)行的三7.0三2％提三高到7三.29三％；其三他各檔三次存貸三款基準(zhǔn)三利率也三相應(yīng)調(diào)三整。個(gè)三人住房三公積金三貸款利三率相應(yīng)三上調(diào)0三.18三個(gè)百分三點(diǎn)。200三7.0三9.1三5中國(guó)人三民銀行三宣布，三從9月三25日三起，上三調(diào)存款三類金融三機(jī)構(gòu)人三民幣存三款準(zhǔn)備三金率0三.5個(gè)三百分點(diǎn)三，這是三央行今三年以來(lái)三第7次三上調(diào)存三款準(zhǔn)備三金率。央行此三舉將一三次性凍三結(jié)資金三約18三55億三元，存三款準(zhǔn)備三金率將三升至1三2.5三％，已三逼近1三0年來(lái)三13%三的歷史三高點(diǎn)。200三7.0三9.0三6200三7.三4.5中國(guó)人三民銀行三決定從200三7年4三月16三日起，上三調(diào)存款三類金融三機(jī)構(gòu)人三民幣存三款準(zhǔn)備三金率0三.5個(gè)三百分點(diǎn)三，調(diào)整三后普通三存款類三金融機(jī)三構(gòu)將執(zhí)三行10三.5％三的存款三準(zhǔn)備金三率。對(duì)個(gè)人三轉(zhuǎn)讓非三普通住三房，既三沒(méi)有評(píng)三估價(jià)格三、又不三能提供三購(gòu)房發(fā)三票的，三從20三07年三7月1三5日起三，稅務(wù)三機(jī)關(guān)可三實(shí)行核三定征收三土地增三值稅辦三法。凡三居住未三滿三年三的，按三轉(zhuǎn)讓收三入的0三.5%三征收，三居住滿三三年未三滿五年三的減半三征收。200三7.6三.14200三7.三7.2三1中國(guó)人三民銀行三決定，三自20三07年三7月2三1日起三上調(diào)金三融機(jī)構(gòu)三人民幣三存貸款三基準(zhǔn)利三率。金三融機(jī)構(gòu)三一年期三存款基三準(zhǔn)利率三上調(diào)0三.27三個(gè)百分三點(diǎn)，由三現(xiàn)行的三3.0三6%提三高到3三.33三%；一三年期貸三款基準(zhǔn)三利率上三調(diào)0.三27個(gè)三百分點(diǎn)三，由現(xiàn)三行的6三.57三%提高三到6.三84%三；其他三各檔次三存貸款三基準(zhǔn)利三率也相三應(yīng)調(diào)整三。個(gè)人三住房公三積金貸三款利率三相應(yīng)上三調(diào)0.三09個(gè)三百分點(diǎn)三。200三7.三7.3三1中國(guó)人三民銀行三決定從200三7年8三月15三日起，上三調(diào)存款三類金融三機(jī)構(gòu)人三民幣存三款準(zhǔn)備三金率0三.5個(gè)三百分點(diǎn)三，這是三央行在三年內(nèi)第三6次動(dòng)三用這一三貨幣工三具，調(diào)三整后普三通存款三類金融三機(jī)構(gòu)將三執(zhí)行1三2％的三存款準(zhǔn)三備金率三。200三7.0三3.2三2中國(guó)人三民銀行三決定，三自20三07年三3月1三8日起三上調(diào)金三融機(jī)構(gòu)三人民幣三存貸款三基準(zhǔn)利三率。金三融機(jī)構(gòu)三一年期三存款基三準(zhǔn)利率三上調(diào)0三.27三個(gè)百分三點(diǎn)，由三現(xiàn)行的三2.5三2％提三高到2三.79三％；一三年期貸三款基準(zhǔn)三利率由三現(xiàn)行的三6.1三2％提三高到6三.39三％。根三據(jù)建設(shè)三部《關(guān)三于調(diào)整三個(gè)人住三房公積三金存貸三款利率三的通知三》，同三時(shí)上調(diào)三個(gè)人住三房公積三金貸款三利率。三五年期三以下及三五年期三以上個(gè)三人住房三公積金三貸款利三率均上三調(diào)0.三18個(gè)三百分點(diǎn)三。200三7.三4.2三9央行決三定從200三7年5三月15三日起，上三調(diào)存款三類金融三機(jī)構(gòu)人三民幣存款準(zhǔn)三備金率0.5三個(gè)百分三點(diǎn)。這三是央行三年內(nèi)第三四次上三調(diào)存款準(zhǔn)三備金率，至此三商業(yè)銀三行存款準(zhǔn)三備金率已經(jīng)達(dá)三到11三％。200三7.5三.18中國(guó)人三民銀行三決定從200三7年6三月5日起，上三調(diào)存款三類金融三機(jī)構(gòu)人三民幣存三款準(zhǔn)備三金率0三.5個(gè)三百分點(diǎn)三，調(diào)整三后普通三存款類三金融機(jī)三構(gòu)將執(zhí)三行11三.5％三的存款三準(zhǔn)備金三率。200三7.三8.1三3《國(guó)務(wù)三院關(guān)于三解決城三市低收三入家庭三住房困三難的若三干意見(jiàn)三》（國(guó)三發(fā)〔2三007三〕24三號(hào)，以三下簡(jiǎn)稱三“24三號(hào)”文三）明確三表示，三加快建三立健全三以廉租三住房制三度為重三點(diǎn)、多三渠道解三決城市三低收入三家庭住三房困難三的政策三體系。三根據(jù)2三4號(hào)文三規(guī)定：三經(jīng)濟(jì)適三用房面三積將控三制在6三0平方三米左右三，購(gòu)房三人擁有三有限產(chǎn)三權(quán)，政三府優(yōu)先三回購(gòu)。200三7.三03.三16十屆全三國(guó)人大三五次會(huì)三議閉幕三式上，三中華人三民共和三國(guó)物權(quán)三法草案三獲得通三過(guò)。央行決三定從2三007三年2月三25日三起，上三調(diào)存款三類金融三機(jī)構(gòu)人三民幣存三款準(zhǔn)備三金率0三.5個(gè)三百分點(diǎn)三。這是三進(jìn)入2三007三年以來(lái)三，央行三第二次三使用這三一貨幣三政策工三具，也三是央行三自20三06年三以來(lái)，三第5次三上調(diào)存三款準(zhǔn)備三金率。三至此，三存款準(zhǔn)三備金率三達(dá)到1三0%。200三7.0三1.1三607年三政策主三要是針三對(duì)火爆三的房市三、股市三以及持三續(xù)高位三的CP三I指數(shù)三而出臺(tái)三的財(cái)政三和稅收三政策，三如加息三、提高三準(zhǔn)備金三率、發(fā)三行特別三國(guó)債、三降低利三息稅等三緊縮銀三根政策三，這給三房地產(chǎn)三企業(yè)直三接的影三響就是三財(cái)務(wù)費(fèi)三用提高三、融資三渠道變?nèi)?部三分開(kāi)發(fā)三商加快三了項(xiàng)目三進(jìn)程。央行提三高第二三套房首三付比率三和貸款三利率200三7.0三9.2三7前兩輪宏觀調(diào)控新一輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)基本政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)；首付加息、銀行緊縮銀根調(diào)控實(shí)質(zhì)調(diào)控市場(chǎng)心理調(diào)控購(gòu)買能力后市影響觀望期持續(xù)3－4個(gè)月后快速結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤調(diào)整本輪宏三觀調(diào)控三：可能三導(dǎo)致市三場(chǎng)進(jìn)入三較長(zhǎng)時(shí)三間的橫三盤調(diào)整三期十七大三代表、三建設(shè)部三副部長(zhǎng)三仇保興三18日三晚表示三，預(yù)計(jì)三在今年三、明年三、后年三這三年三內(nèi)，廉三租房和三經(jīng)濟(jì)適三用房的三投資將三呈翻番三的趨勢(shì)三。對(duì)于房三價(jià)趨高三的問(wèn)題三，中國(guó)三政府制三定了許三多措施三，我們?nèi)心芰θ鉀Q好三這個(gè)問(wèn)三題。仇保興三說(shuō)，最三近一段三時(shí)間，三中國(guó)的三房?jī)r(jià)上三漲得比三較快，三這是一三個(gè)事實(shí)三。要調(diào)三控房?jī)r(jià)三，應(yīng)該三分兩個(gè)三部分：三首先，三要保證有三效供給三，對(duì)低收三入人群三提供足三夠的房三源和采三取有效三的措施三。其次三，要利用各三種宏觀三調(diào)控工三具來(lái)調(diào)三控房?jī)r(jià)三。十七大三報(bào)告在三闡明未三來(lái)完善三宏觀調(diào)三控體系三的具體三任務(wù)時(shí)三強(qiáng)調(diào)，三要“綜合運(yùn)三用財(cái)政三、貨幣三政策，三提高宏三觀調(diào)控三水平”。專三家指出三，這意三味著我三國(guó)未來(lái)三將進(jìn)一三步強(qiáng)化三財(cái)政、三貨幣兩三大政策三“組合三拳”聯(lián)三動(dòng)發(fā)揮三宏觀調(diào)三控作用三。十七三大代表三、中國(guó)三人民銀三行行長(zhǎng)三周小川三在接受三中外記三者采訪三時(shí)也公三開(kāi)表示三，下一三步將綜三合運(yùn)用三包括利三率、三匯率、三存款準(zhǔn)三備金率三、公開(kāi)三市場(chǎng)操三作等多三種手段三加大貨三幣政策三力度。未來(lái)政三策預(yù)判三：基于三十七大三主題精三神研究三，我們?nèi)吹秸种迫績(jī)r(jià)上三漲決心三堅(jiān)定，三政策調(diào)三控短期三內(nèi)不會(huì)三松口從長(zhǎng)遠(yuǎn)三看，房三地產(chǎn)市三場(chǎng)將保三持穩(wěn)定三持續(xù)發(fā)三展期，三國(guó)民資三產(chǎn)受保三障。從短期三看，反三映政府三調(diào)控房三價(jià)決心三堅(jiān)定，三近期內(nèi)三市場(chǎng)仍三是調(diào)控三整固期三-恢復(fù)三期。十七大三提出：全面奔三小康擴(kuò)大就三業(yè)規(guī)模全國(guó)人三民分享三改革成三果保障居三民財(cái)產(chǎn)三性收入措施性質(zhì)可能出臺(tái)的具體舉措金融手段繼續(xù)加息嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)按加按房對(duì)多套置業(yè)者停止貸款稅收手段開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)：耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)提升；征收集體土地時(shí)的安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升流通環(huán)節(jié)：外資購(gòu)房細(xì)則在全國(guó)范圍的出臺(tái)；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓土地增值稅在全國(guó)范圍實(shí)施持有環(huán)節(jié)：保有環(huán)節(jié)的特別房產(chǎn)稅推出；物業(yè)稅試點(diǎn)1、從三市場(chǎng)效三果來(lái)看三，房貸三緊縮政三策已經(jīng)三是抑制三房?jī)r(jià)上三漲的有三效手段三，未來(lái)三將成為三政策主三力2、從三經(jīng)濟(jì)增三長(zhǎng)來(lái)看三，通貨三膨脹的三壓力也三將迫使三銀行采三取緊縮三的貨幣三與財(cái)政三政策資料來(lái)三源：世三聯(lián)顧問(wèn)三政策研三究組銀監(jiān)會(huì)三發(fā)出風(fēng)三險(xiǎn)提示三，要求三銀行不三能放松三借貸標(biāo)三準(zhǔn)，嚴(yán)三格"三三查"，三嚴(yán)防假三按揭和三虛假貸三款，同三時(shí)，在三房?jī)r(jià)不三斷上升三的環(huán)境三下，銀三監(jiān)會(huì)還三提示銀三行要高三度關(guān)注三貸款抵三押物的三價(jià)格風(fēng)三險(xiǎn)。未來(lái)政三策預(yù)判三：除堅(jiān)三持“土三地政策三、行政三管理以三及供應(yīng)三結(jié)構(gòu)”三的調(diào)整三手段外三，未來(lái)三將加大三以“金三融、稅三收政策三”為手三段的調(diào)三控措施未來(lái)政三策預(yù)判三：近期三內(nèi)可能三出臺(tái)的三稅收政三策將著三重針對(duì)三大戶型三的購(gòu)買三與持有三成本未來(lái)市三場(chǎng)預(yù)判三：長(zhǎng)期三看漲，三短期轉(zhuǎn)三淡政策調(diào)三控近期三仍將持三續(xù)，市三場(chǎng)進(jìn)入三整固期1.三05-三06年三政策調(diào)三控回顧三——調(diào)三控失效三，價(jià)格三飛漲，三直接激三發(fā)本輪三調(diào)控3.未三來(lái)政策三調(diào)控預(yù)三測(cè)——三政府決三心堅(jiān)決三，實(shí)際三效果/三通貨膨三脹壓力三下金融三政策可三能成為三調(diào)控主三力2.0三7年政三策調(diào)控三分析—三—行政三/金融三/稅收三多管齊三下，其三中金融三政策效三果明顯三，市場(chǎng)三轉(zhuǎn)淡市場(chǎng)大三勢(shì)：中國(guó)房三地產(chǎn)行三業(yè)將在三政治經(jīng)三濟(jì)、人三口紅利三等一系三列利好三因素的三作用下三繼續(xù)維三持上升三發(fā)展態(tài)三勢(shì)社會(huì)穩(wěn)三定經(jīng)濟(jì)增三長(zhǎng)城市化三率人口紅三利就業(yè)增三加未來(lái)中三國(guó)房地三產(chǎn)行業(yè)三總體將繼續(xù)三維持上三升發(fā)展三態(tài)勢(shì)1.三經(jīng)濟(jì)增三長(zhǎng)期持三續(xù)支撐三——年三均10三%以上三的GD三P增長(zhǎng)三率，經(jīng)三濟(jì)硬著三陸可能三性低3.三城市化三進(jìn)程加三快的剛?cè)灾稳巳诳焖偃鞘谢?，新增三居住持三續(xù)放大2.三人口紅三利剛性三需求支三撐——三人口自三然增長(zhǎng)三的首次三置業(yè)，三換房等三剛性居三住需求三居高不三下宏觀大三勢(shì)：房產(chǎn)形三勢(shì)與政三策總結(jié)受宏觀三政策影三響，2三007三下半年三開(kāi)始杭三州交易三量下跌三，但銷三售均價(jià)三持續(xù)上三漲，呈三現(xiàn)成交三價(jià)與成三交量逆三向發(fā)展三的局面08-三10年三，杭州三土地市三場(chǎng)將迎三來(lái)供應(yīng)三與競(jìng)爭(zhēng)三的高峰三，特別三是大量三高價(jià)地三塊的面三市將造三成豪宅三市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)加劇中國(guó)房三地產(chǎn)形三勢(shì)長(zhǎng)期三看好，三但短期三內(nèi)將進(jìn)三入整固三期項(xiàng)目入三市期市三場(chǎng)供應(yīng)三量放大三、競(jìng)爭(zhēng)三加劇，三加之國(guó)三家政策三調(diào)控的三影響，三項(xiàng)目必三須通過(guò)三標(biāo)桿性三產(chǎn)品打三造強(qiáng)大三的核心三競(jìng)爭(zhēng)力三，才能三實(shí)現(xiàn)項(xiàng)三目目標(biāo)三。報(bào)告結(jié)三構(gòu)思路項(xiàng)目解三析項(xiàng)目目三標(biāo)項(xiàng)目核三心問(wèn)題市場(chǎng)分三析發(fā)展戰(zhàn)三略及策三略整體定三位客戶定三位形象定三位產(chǎn)品定三位物業(yè)發(fā)三展建議城市背三景杭州豪三宅市場(chǎng)三現(xiàn)狀分三析房產(chǎn)形三勢(shì)與政三策走向豪宅發(fā)三展趨勢(shì)案例借三鑒臨平700三0元三墩900三0-1三.2萬(wàn)蕭山800三0元下沙700三0元錢江新三城2-3三萬(wàn)文教2-2三.5萬(wàn)城北橋三西1－1三.5萬(wàn)濱江1萬(wàn)閑林700三0元九堡喬三司800三0－1三.1萬(wàn)老余杭600三0元124市中心2-4三萬(wàn)53671、東三方潤(rùn)園370三00元三/㎡。2、金三色海岸280三00元三/㎡3、西三湖8號(hào)三公館600三00元三/㎡4、白三馬公寓350三00－三400三00元三/㎡5、深三藍(lán)廣場(chǎng)350三00－三400三00元三/㎡6、留三莊310三00元三/㎡7、九三樹(shù)公寓400三00元三/㎡8、公三元沐橋300三00元三/㎡杭州豪三宅集中三于武林三及錢江三新城C三BD，三西湖、三之江區(qū)三域有部三分資源三性豪宅8區(qū)域分三布售價(jià)3三萬(wàn)/㎡三以上的三豪宅項(xiàng)三目市場(chǎng)三反應(yīng)良三好，且三價(jià)格上三漲速度三快項(xiàng)目名開(kāi)盤時(shí)間及開(kāi)盤價(jià)目前售價(jià)銷售速度總建筑面積綠園2000年，7000元/㎡30000元/㎡以上二手房115600白馬公寓2000年，7500元/㎡35000－40000元/㎡二手房220000深藍(lán)廣場(chǎng)2004年，7000元/㎡35000－40000元/㎡二手房61000金色海岸2005年8月，21000元/㎡28000元/㎡基本售罄220000西湖8號(hào)2006年4月，40000元/㎡60000元/㎡去化60％13604九樹(shù)2006年4月，30000元/㎡40000/㎡去化90％30000東方潤(rùn)園2006年9月，15000元/㎡37000元/㎡去化85％226000留莊2007年10月，31000元/㎡34000元/㎡去化95％78000項(xiàng)目名稱KPI項(xiàng)目名稱KPI銀馬公寓地段：文教區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)：板式高層圍合，大面積中央景觀，厚板可分割戶型。留莊資源稀缺：西溪濕地規(guī)劃設(shè)計(jì)：新帕拉蒂奧風(fēng)格建筑品牌：綠城品牌精裝修深藍(lán)廣場(chǎng)地段：城市CBD，武林商圈核心地段，緊靠運(yùn)河。品牌：綠城品牌精裝修物業(yè)管理：五星級(jí)酒店物業(yè)顧問(wèn)西溪蝶園資源稀缺：西溪濕地規(guī)劃設(shè)計(jì)：高層TH品牌：萬(wàn)科品牌精裝修東方潤(rùn)園地段：錢江新城CBD核心資源稀缺：一線江景。規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型，三梯兩戶頂級(jí)會(huì)所：鴻藝會(huì)顧問(wèn)。智能化：Honeywell數(shù)字智能家居。物業(yè)管理：管家留學(xué)。西湖8號(hào)資源稀缺：西湖金色海岸地段：錢江新城資源稀缺：一線江景。規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型，園林景觀精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)和家園資源稀缺：山景自然資源。品牌：坤和品牌精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)九樹(shù)公寓資源稀缺：山景自然資源。規(guī)劃設(shè)計(jì)：非經(jīng)驗(yàn)住宅。精裝修：頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)杭州豪三宅客戶三關(guān)注點(diǎn)三依次為三：

資三源及地三段>開(kāi)三發(fā)商品三牌/產(chǎn)三品>會(huì)三所/配三套智能三化KPI項(xiàng)目名主力戶型主力面積（平米）房均面積（平米）總建筑面積（平米）深藍(lán)廣場(chǎng)三居室、四居室160-2005061000白馬公寓三房?jī)蓮d、四房160-20050220000綠園三房二廳、四房二廳160-19050115600銀馬公寓三居室、四居室160-21050150000西湖8號(hào)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)?三廳130-22040-6013604新綠園三房二廳、四房二溪蝶園四房?jī)蓮d三衛(wèi)19050420000和家園三房、四房、五房140-30040-501000000金色海岸三房二廳、四房三廳+工人房200-38065－90220000東方潤(rùn)園三房二廳+（家庭廳+書(shū)房）210-36065-90226000留莊三套房+書(shū)房280-42080-10078000九樹(shù)四房三廳四衛(wèi)1廚330-40090-10030000房均面三積50三－60三平米之三間占主三流，少三數(shù)資源三型公寓三及頂級(jí)三豪宅房三均面積三在65三－10三0平米三之間戶型面三積戶型設(shè)三計(jì)亮點(diǎn)滿足空三間奢侈三感：大客廳三、大主三臥仍然三是不變?nèi)闹髁魅?，且日三漸奢華三。重視三其他家三庭成員三的需求三，次臥三開(kāi)間較三普通住三宅增大三?？臻g的三舒適性三與功能三性要求三越來(lái)越三強(qiáng)：如獨(dú)立三工人房三，雙套三房（多三套房）三，中西三式廚房三，衛(wèi)生三間男女三賓衛(wèi)具三分離、三淋浴器三分離，三配置服三務(wù)陽(yáng)臺(tái)三、設(shè)備三陽(yáng)臺(tái)等三不同功三能陽(yáng)臺(tái)三。別墅空三間概念三引入公三寓；如復(fù)式三住宅前三庭后院三、入戶三花園、三空中花三園等。景觀價(jià)三值最大三化：除了一三般意義三上的全三明、南三北通透三等評(píng)價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)外三，高端三公寓力三求多明三，并通三過(guò)如2三70度三景觀陽(yáng)三臺(tái)、大三面積使三用落地三窗等增三加房間三通透性三及最大三限度實(shí)三現(xiàn)景觀三價(jià)值。小體量三特色產(chǎn)三品市場(chǎng)三反應(yīng)良三好：如九樹(shù)三公寓、三留莊等三個(gè)例產(chǎn)三品，戶三型設(shè)計(jì)三各具特三色，滿三足特定三人群的三價(jià)值需三求。大開(kāi)間三客廳、三保姆電三梯、家三庭廳、三雙套房三、中西三廚房東方潤(rùn)三園四三房三廳三三衛(wèi)267三平米7米開(kāi)三間的豪三華客廳首創(chuàng)保三姆服務(wù)三電梯，三工人房三與主人三活動(dòng)區(qū)三嚴(yán)格分三開(kāi)；將家庭三廳設(shè)計(jì)三由別墅三引入公三寓，形三成家庭三成員專三屬空間三。次臥帶三獨(dú)立衛(wèi)三生間，三滿足家三庭成員三需要。主臥帶三書(shū)房、三大面積三走入式三衣櫥形三成豪華三套間。主臥衛(wèi)三生間臺(tái)三盆與坐三便器均三男女分三離，淋三浴器與三浴缸分三離；中西式三廚房分三離，滿三足高端三用戶飲三食需求三。戶型設(shè)三計(jì)亮點(diǎn)五明設(shè)三計(jì)、入三戶花園三、奢華三主衛(wèi)、三270三度弧形三景觀窗“五明三設(shè)計(jì)”三，不但三滿足了三一般的三“三明三”，而三且電梯三廳和工三人房也三是直接三采光；入戶花三園；主臥擁三有大面三積豪華三獨(dú)立衛(wèi)三生間、三淋浴器三與景觀三按摩浴三缸分開(kāi)三，男女三坐便器三分離；主臥擁三有大面三積步入三式更衣三間；獨(dú)立的三保姆房三，與主三人生活三空間嚴(yán)三格區(qū)分三；大面積三的落地三玻璃，三甚至有三些房間三三面都三采用玻三璃墻體三，27三0度弧三形景觀三窗，保三證了景三觀視野三。金色海三岸三三房?jī)蓮d三兩衛(wèi)227三.31三平米戶型設(shè)三計(jì)亮點(diǎn)萬(wàn)科產(chǎn)三品創(chuàng)新三——高三層TH三設(shè)計(jì)西溪蝶三園三四房二三廳三衛(wèi)190三平米“高層三Tow三n—H三ous三e”,三前庭后三院，入三戶花園三。挑空餐三廳。客廳與三書(shū)房一三體，形三成大面三寬客廳三?？团P全三落地窗三。戶型設(shè)三計(jì)亮點(diǎn)新帕拉三蒂奧風(fēng)三格帕拉蒂三奧空間三美學(xué)，三十字內(nèi)三廊和園三廳，會(huì)三客廳、三起居室三、正餐三廳、書(shū)三房、臥三室等功三能空間三沿十字三分布，三形成禮三儀區(qū)、三社交區(qū)三、家庭三活動(dòng)區(qū)三、休息三區(qū)；超30三0平米三大戶型三空間僅三三房配三置，主三臥4.三8*8三.1米三，餐廳三3.9三*4.三8米，三極盡奢三華；獨(dú)立工三人房嚴(yán)三格分區(qū)三；五衛(wèi)配三置，每三間臥室三均配豪三華衛(wèi)生三間外，三與客衛(wèi)三嚴(yán)格分三開(kāi)。留莊三三房三三廳五三衛(wèi)350三平米戶型設(shè)三計(jì)亮點(diǎn)豪宅產(chǎn)三品具備三一定創(chuàng)三新點(diǎn)或三市場(chǎng)領(lǐng)三先點(diǎn)項(xiàng)目名稱創(chuàng)新銀馬公寓大開(kāi)間剪力墻厚板結(jié)構(gòu)、戶型全自由分割。東方潤(rùn)園三梯兩戶，保姆專用電梯。留莊帕拉蒂奧十字建筑風(fēng)格。西溪蝶園高層TH，前庭后院電梯大堂外置。平層連廊，多單元共用樓梯。西湖8號(hào)雙開(kāi)電梯直接入戶九樹(shù)公寓非經(jīng)驗(yàn)住宅，近400平米大平層，充分體現(xiàn)大空間通透性與流動(dòng)性。大面積通透的窗墻系統(tǒng)，360度圍廊，可移動(dòng)木格柵。產(chǎn)品創(chuàng)三新智能化三等項(xiàng)目名稱產(chǎn)品及智能化精裝修東方潤(rùn)園鋁板外墻。Honeywell數(shù)字智能家居。中央新風(fēng)系統(tǒng)、中央燃?xì)鉄崴到y(tǒng)、單元式中央吸塵系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)。毛坯，6套大師設(shè)計(jì)方案贈(zèng)業(yè)主金色海岸鋁板外墻。世界頂級(jí)品牌用材，6000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。西湖8號(hào)浮筑樓板。一卡識(shí)別系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)。九樹(shù)公寓墻體大面積玻璃，衛(wèi)室大塊天然石材使用。采暖:水地暖、vaillant燃?xì)獗趻鞝t和配套的儲(chǔ)水加熱罐。同層排水系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)。無(wú)機(jī)房電梯。世界頂級(jí)品牌，如德國(guó)Bulthaup廚房家具、德國(guó)Miele廚房電器，德國(guó)DornbrachtMEM系列龍頭、花灑、唯寶薩泊威系列浴缸等留莊中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、無(wú)機(jī)房電梯、同層排水···新帕拉蒂奧風(fēng)格精裝城市芯語(yǔ)外墻外保溫飾面干掛系統(tǒng)、冷熱橋阻斷系統(tǒng)、門窗系統(tǒng)、同層排水、浮筑樓板系統(tǒng)、無(wú)機(jī)房電梯、完整降噪系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、雨水回收及處理系統(tǒng)、陽(yáng)光導(dǎo)入系統(tǒng)、屋面系統(tǒng)、地下車庫(kù)燈光導(dǎo)航、生活熱水系統(tǒng)、有機(jī)垃圾生態(tài)處理系統(tǒng)等朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)地源熱泵技術(shù)、混凝土頂棚輻射制冷制熱、全置換新風(fēng)、絕緣外墻、“嚴(yán)密”外窗系統(tǒng)、同層排水多種產(chǎn)三品系統(tǒng)三已普遍三使用，三精裝修三水平達(dá)三國(guó)內(nèi)頂三級(jí)，出三現(xiàn)科技三主打項(xiàng)三目杭州豪三宅會(huì)所三配套及三物管檔三次一般三，即使三東方潤(rùn)三園在這三兩方面三也更多三作為營(yíng)三銷手段項(xiàng)目名稱物管服務(wù)會(huì)所深藍(lán)廣場(chǎng)雷迪森五星級(jí)酒店管理恒溫游泳池、健身中心等東方潤(rùn)園荷蘭國(guó)際管家學(xué)院留學(xué)5.1元/平米·月鴻藝會(huì)會(huì)所顧問(wèn)蓮花形會(huì)所：中西餐廳、SPA、游泳池、健身房、頂層燒烤金色海岸戴德梁行休閑養(yǎng)生會(huì)所。室內(nèi)外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿、健身美容、中西餐廳等留莊綠城物業(yè)。8元/平米·月二期有會(huì)所，規(guī)劃游泳池、影廳、超市等。西湖8號(hào)綠城物業(yè)，12元/平米·月下沉式小型會(huì)所，餐飲、SPA、休閑等物管、三會(huì)所浙江省三內(nèi)30三-50三歲頂尖三財(cái)富階三層，三三口之家三，偏好三250三-30三0平米三奢華四三房來(lái)源浙江省內(nèi)占90％身份特征大型企業(yè)老總、頂尖的私企老板（頂尖財(cái)富階層）以傳統(tǒng)制造業(yè)、外貿(mào)、地產(chǎn)、金融為主年齡30-50歲占90％以上其中以30－40歲占60％以上部分年輕新貴涌現(xiàn)，占10％家庭構(gòu)成基本以三口之家為主，大部分孩子在外讀書(shū)，日常居住以兩口為主。僅10％左右客戶與父母居住面積及戶型需求250-300四房最受歡迎，認(rèn)為空間感、舒適感最佳。300以上四房及200-250三房次之產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)大尺度豪華客廳、主臥、主衛(wèi)、廚房大陽(yáng)臺(tái)主仆分區(qū)豪宅客三戶看重豪三宅標(biāo)簽三，圈層三影響需求特征奢華空間舒適性功能分區(qū)置業(yè)驅(qū)動(dòng)力資源、地段升值潛力圈層影響置業(yè)目的多次置業(yè)第一居所+資產(chǎn)保值升值置業(yè)特征總價(jià)承受力強(qiáng)看重豪宅標(biāo)簽下單速度快，對(duì)產(chǎn)品本身關(guān)注度不高其他老帶新購(gòu)買在豪宅客戶中極其明顯，所占比例在70％以上入住后對(duì)會(huì)所的關(guān)注度有所提升豪宅客三戶頂級(jí)人三群代表三訪談—三—最關(guān)三注豪宅三標(biāo)簽，三強(qiáng)調(diào)稀三缺資源三的占有三，受圈三層影響三非常大個(gè)人特三征：第一代三創(chuàng)業(yè)者三，事業(yè)三型，也三注重生三活品質(zhì)事業(yè)處三在上升三期，對(duì)三事業(yè)有三進(jìn)一步三的追求三，交際三圈較大比較愛(ài)三顯富置業(yè)偏三好：首先關(guān)三注地段三和資源三，錢江三新城C三BD和三一線江三景身邊的三朋友也三都在說(shuō)三金色海三岸對(duì)房型三要求舒三適大氣三，對(duì)多三套房比三較看重對(duì)總價(jià)三不關(guān)注三，關(guān)鍵三要值得某皮革三外貿(mào)公三司老總?cè)龞|方三潤(rùn)園業(yè)三主占有稀三缺資源三、尊貴三感個(gè)人特三征：第一代三創(chuàng)業(yè)者三，非常三注重享三受財(cái)富積三累很快三，金錢三只是數(shù)三字符號(hào)比較低三調(diào)，不三愛(ài)張揚(yáng)置業(yè)偏三好：關(guān)注項(xiàng)三目的私三密性和三安全性置業(yè)主三要是享三受生活三，看重三江景資三源，不三關(guān)注保三值功能對(duì)產(chǎn)品三細(xì)節(jié)要三求較高三，認(rèn)為三這是生三活品質(zhì)三的體現(xiàn)行業(yè)關(guān)三系，對(duì)三相關(guān)配三套比較三關(guān)注朋友介三紹，第三一次到三售樓處三五分鐘三內(nèi)就下三單某娛樂(lè)三公司老三總?cè)龞|方三潤(rùn)園業(yè)三主私享、三安全、三配套、三資源的三占有豪宅客三戶個(gè)人特三征：溫州客三戶，比三較豪爽身邊一三群從事三建材生三意的朋三友，有三好幾個(gè)三都買了三金色海三岸，喜三歡大家三在一起很愛(ài)顯三富置業(yè)偏三好：喜歡金三色海岸三的精裝三修風(fēng)格三，覺(jué)得三金碧輝三煌看重江三景資源在九溪三玫瑰園三有一套三別墅，三住過(guò)半三年，覺(jué)三得不方三便。銀三馬公寓三也有房三子，完三全是為三了投資三。建材老三板三金色海三岸業(yè)主身份感三、占有三稀缺資三源、圈三層個(gè)人特三征：溫州人三，自己三打拼到三現(xiàn)在屬于艱三苦創(chuàng)業(yè)三型，以三前過(guò)的三艱苦，三現(xiàn)在就三都要用三最好的置業(yè)偏三好：身邊人三說(shuō)金色三海岸最三好，就三過(guò)來(lái)買三了在杭州三時(shí)間也三不多，三對(duì)產(chǎn)品三覺(jué)得還三可以，三自己并三沒(méi)有太三多要求豪宅就三是要有三豪宅的三樣子，三一看就三知道是三好東西里面住三的人也三要和自三己地位三差不多三的服裝外三貿(mào)公司三老總?cè)鹕Ｈ稑I(yè)主身份感三、圈層圈層、三資源、三豪宅標(biāo)三簽代表群體生活特征興趣置業(yè)特征置業(yè)觀念關(guān)鍵點(diǎn)A杭州大型企業(yè)高層杭州私營(yíng)企業(yè)主杭州貿(mào)易行老板龐大的財(cái)富支撐應(yīng)酬多，圈子大，關(guān)系復(fù)雜對(duì)生活質(zhì)量要求高頂級(jí)場(chǎng)所圈層朋友社交游艇俱樂(lè)部喝茶GOLF等多次置業(yè)資產(chǎn)保值低調(diào)，注重個(gè)人私密空間；稀缺資源占有私密性、安全老城區(qū)，車程距離不超過(guò)半小時(shí)占有、圈層、區(qū)域B總部在杭州的外地老板外地工程承包商外地大型貿(mào)易生意人圈子不大，關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單享受生活，尋求更高的生活品質(zhì)圈子朋友聚會(huì)家人、親戚親情活動(dòng)旅游多次置業(yè)資產(chǎn)保值標(biāo)志性注重尊貴感資源大于區(qū)域私密性、安全性豪宅標(biāo)簽、圈層、占有、資源C以杭州為平臺(tái)的企業(yè)主大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板圈子小，私人時(shí)間較多對(duì)生活品質(zhì)要求高喜歡跟原城市人扎堆圈子頂級(jí)社交場(chǎng)所多次置業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)值提升生活品質(zhì)精神層面大于物質(zhì)層面資源大于區(qū)域?qū)?nèi)外交通發(fā)達(dá)沒(méi)有區(qū)域情結(jié)，關(guān)鍵是資源的稀缺性豪宅標(biāo)簽、資源、占有豪宅客三戶杭州人新杭州三人省內(nèi)豪宅市三場(chǎng)總結(jié)杭州豪三宅項(xiàng)目三有強(qiáng)大三的市場(chǎng)三支撐，三對(duì)高價(jià)三格的接三受能力三很強(qiáng)。杭州豪三宅在產(chǎn)三品硬件三方面（三戶型、三智能化三、精裝三修等）三方面已三達(dá)全國(guó)三一流水三平，軟三性服務(wù)三（會(huì)所三、配套三、服務(wù)三）方面三仍有很三大提升三空間。杭州豪三宅市場(chǎng)三客戶基三本為省三內(nèi)頂級(jí)三財(cái)富階三層，對(duì)三豪宅標(biāo)三簽感、三資源占三有比較三看重。從市場(chǎng)三接受度三、產(chǎn)品三發(fā)展及三客戶需三求來(lái)看三，杭州三豪宅市三場(chǎng)仍有三很大的三上升空三間，可三以通過(guò)三全國(guó)及三國(guó)際化三豪宅視三野打造三更高層三次的豪三宅項(xiàng)目三。報(bào)告結(jié)三構(gòu)思路項(xiàng)目解三析項(xiàng)目目三標(biāo)項(xiàng)目核三心問(wèn)題市場(chǎng)分三析發(fā)展戰(zhàn)三略及策三略整體定三位客戶定三位形象定三位產(chǎn)品定三位城市背三景杭州豪三宅市場(chǎng)三現(xiàn)狀分三析區(qū)域競(jìng)?cè)隣?zhēng)下的三市場(chǎng)機(jī)三會(huì)房產(chǎn)形三勢(shì)與政三策走向物業(yè)發(fā)三展建議豪宅發(fā)三展趨勢(shì)案例借三鑒報(bào)告結(jié)三構(gòu)思路項(xiàng)目解三析項(xiàng)目目三標(biāo)項(xiàng)目核三心問(wèn)題市場(chǎng)分三析發(fā)展戰(zhàn)三略及策三略整體定三位客戶定三位形象定三位產(chǎn)品定三位物業(yè)發(fā)三展建議城市背三景杭州豪三宅市場(chǎng)三現(xiàn)狀分三析房產(chǎn)形三勢(shì)與政三策走向豪宅發(fā)三展趨勢(shì)案例借三鑒杭州目三前處于三豪宅發(fā)三展第二三階段，三產(chǎn)品仍三不成熟三，發(fā)展三空間巨三大第一階三段大第二階三段外豪第三階三段富人區(qū)第四階三段私享產(chǎn)品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號(hào)營(yíng)造；空間改變，空中別墅“體驗(yàn)點(diǎn)”打造立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；注重私密性；注重享受性；注重專屬化；產(chǎn)品價(jià)值訴求點(diǎn)大面子身份、體驗(yàn)、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級(jí)形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級(jí)形象；鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)富貴符號(hào)；強(qiáng)調(diào)生活方式低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營(yíng)銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚(yáng)某種高尚的生活帶來(lái)的身份低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影響市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)比較法定價(jià)價(jià)格與普通住宅價(jià)格比約為1.3：1前期市場(chǎng)比較法定價(jià)，后期稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比2-4：1代表項(xiàng)目銀湖別墅星海國(guó)寶金色海岸中信紅樹(shù)灣波托菲諾東方潤(rùn)園萬(wàn)科十七英里貝沙灣；凱旋門注：由三于第一三階段與三第二階三段產(chǎn)品三沒(méi)有太三大變革三，并為三初級(jí)階三段初級(jí)階三段高級(jí)階三段成熟階三段1、發(fā)三展階段高級(jí)發(fā)三展階段三在關(guān)鍵三點(diǎn)上將三豪宅價(jià)三值演繹三到極致三，軟硬三結(jié)合打三造成熟三富人生三活理念星海國(guó)三寶世貿(mào)濱三江湯臣壹三品香蜜湖三一號(hào)中信紅三樹(shù)灣紅樹(shù)西三岸波托菲三諾金色海三岸東方潤(rùn)三園貝沙灣凱旋門精神理三念層級(jí)硬件保三障水平高低高市場(chǎng)平均價(jià)值曲線豪宅價(jià)值曲線最高風(fēng)險(xiǎn)曲線12354671011備注：隨著硬件保三障水平的提高三，硬件三檔次提三高，在三理念的三統(tǒng)領(lǐng)下三，物質(zhì)保三障整體三系統(tǒng)性三增強(qiáng)隨著精神理三念層級(jí)的提高三，從簡(jiǎn)單三的資源三占有和三炫富，三到表達(dá)三成熟富三豪生活階段初級(jí)發(fā)展階段高級(jí)發(fā)展階段成熟發(fā)展階段特征產(chǎn)品缺乏系統(tǒng)性保障，多為簡(jiǎn)單堆砌，對(duì)資源的利用意識(shí)停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準(zhǔn)，但系統(tǒng)化程度不強(qiáng)，差異不大市場(chǎng)成熟階段，理念成熟，在具備強(qiáng)勢(shì)資源條件下，軟硬件保障全面系統(tǒng)要點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，做出豪華和高檔的感覺(jué)精神層面多數(shù)僅貼上身份和財(cái)富的簡(jiǎn)單標(biāo)簽依托資源，重點(diǎn)挖掘精神理念層面的高度具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具備成熟完備的硬件支撐體系，關(guān)鍵點(diǎn)放大將豪宅價(jià)值演繹到極致89頂級(jí)豪三宅硬件三具有8三大“頂三”級(jí)標(biāo)三準(zhǔn)設(shè)計(jì)：三大師之三作——三定制性三、藝術(shù)三性、地三標(biāo)性材質(zhì)：三國(guó)際品三牌——三貨真價(jià)三實(shí)、奢三華、王三室御用空間：三突破傳三統(tǒng)——三尺度放三大1.三2倍以三上、人三性化功能：三功能多三元——三室外功三能室內(nèi)三化、享三受性配套設(shè)三施：配三套私享三——會(huì)三所功能三放大、三圈層生三活、私三人俱樂(lè)三部物業(yè)管三理：5三星級(jí)服三務(wù)——三金鑰匙人文：三時(shí)間元三素——三古樹(shù)、三山石、三歷史科技：三高科技三元素—三—時(shí)尚三、精密三、安全目前國(guó)三內(nèi)頂級(jí)三豪宅在三硬件的三配套檔三次上已三經(jīng)趨向三完善，三但在軟三件的標(biāo)三準(zhǔn)上，三僅初步三做到三“圈層三生活”三，而在三私享、三影響力三、藝術(shù)三性上缺三乏深層三次的挖三掘。8大“三頂”級(jí)三標(biāo)準(zhǔn)2、硬三件標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)消三費(fèi)趨向三與頂級(jí)三豪宅發(fā)三展趨吻三合，注三重私享、三影響力三、藝術(shù)三性頂級(jí)豪三宅客戶三的需求三特征對(duì)圈層三乃至社三會(huì)的影三響力對(duì)資源三的私享對(duì)奢侈三娛樂(lè)方三式的熱三衷加入社三會(huì)頂層三頂級(jí)的三權(quán)貴圈對(duì)社會(huì)三的影響三：基金三、捐贈(zèng)對(duì)資源三的絕對(duì)三私享，三而不僅三是和別三人一起三觀賞游艇、三私人飛三機(jī)、馬三會(huì)、高三爾夫、三頂級(jí)s三pa等對(duì)奢侈三品的愛(ài)三好藝術(shù)品三、珠寶三、其它三奢侈享三受品頂級(jí)豪三宅客戶三構(gòu)成：上海華三府天地：5-1三5億身三價(jià)的全三球頂級(jí)三富豪波托菲三諾：市級(jí)及三其以上三的政界三要人就三有18三位、文三體明星三36位三、商界三名流1三90位三之多。香蜜湖三1號(hào)：深圳及三周邊城三市的企三業(yè)主、三高級(jí)公三務(wù)員和三金領(lǐng)香港凱三旋門：約一成三是內(nèi)地三客戶，三主要來(lái)三自北京三、上海三和深圳三；另外三四成是三中港商三人，其三它為海三外客戶三。來(lái)源的三多樣性身份的三頂級(jí)性3、頂三級(jí)客戶三需求客戶需三求的三三大核心三價(jià)值點(diǎn)三是稀缺三位置、三卓越硬三件、私三享生活三，進(jìn)入高三級(jí)發(fā)展三階段后三，客戶三對(duì)私享三生活敏三感點(diǎn)最三強(qiáng)私享生三活極至三要素項(xiàng)目具三有昭示三性、標(biāo)三志性，三私屬領(lǐng)三地界定三明確公共資三源私享三，通過(guò)三標(biāo)識(shí)、三規(guī)劃達(dá)三成私享三空間圈層生三活的社三交場(chǎng)通過(guò)會(huì)三籍、俱三樂(lè)部等三形式達(dá)三成專屬三私享頂級(jí)配三置設(shè)施三：游艇三碼頭、三紅酒雪三茄坊、三私屬學(xué)三校、頂三級(jí)購(gòu)物三中心等在圈層三中形成三影響力三，而非三需社會(huì)三影響力服務(wù)是三1對(duì)1三，是強(qiáng)三調(diào)身份三的對(duì)等私密享三受，是三具有內(nèi)三張力的三，是身三份的標(biāo)三簽配套私三享資源侵三占低調(diào)奢三華世聯(lián)對(duì)三全國(guó)乃三至世界三范圍內(nèi)三頂級(jí)豪三宅案例三進(jìn)行研三究，總?cè)Y(jié)出豪三宅的5三種核心三驅(qū)動(dòng)力三模式功能轉(zhuǎn)三換—東海三路9號(hào)精裝修—金色海三岸科技智三能化—紅樹(shù)三西岸附送價(jià)三值—蝴蝶谷頂級(jí)配三套私享歷史人三文生活模三式資源私三享/核心三地段產(chǎn)品創(chuàng)三新核心驅(qū)動(dòng)力上海華三府天地富人生三活示范—波托三菲諾灣區(qū)新三生活—中信三紅樹(shù)灣灣區(qū)＋三藝術(shù)—香港.三貝沙灣萬(wàn)科十三七英里吉寶灣凱旋門Bri三cke三ll三KeyWil三lia三mi三sla三nd代表案三例：青島東三海路9三號(hào)深圳星三河丹堤杭州金三色海岸深圳紅三樹(shù)西岸上海華三府天地杭州西三湖8號(hào)三公館深圳中三信紅樹(shù)三灣深圳波三托菲諾香港貝三沙灣深圳萬(wàn)三科十七三英里新加坡三吉寶灣香港凱三旋門美國(guó)B三ric三