PAGEPAGE22長治壹號(hào)會(huì)館項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2010年8月8日目錄第一張：項(xiàng)目名稱：第二章：項(xiàng)目背景：項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析…………41.地區(qū)基本情況………42.區(qū)域市場(chǎng)分析…………63.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析…………7第三章：投資項(xiàng)目分析項(xiàng)目立項(xiàng)……………………111.項(xiàng)目初步規(guī)劃…………11第四章：項(xiàng)目運(yùn)作分析營銷計(jì)劃：2.酒店項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作……11團(tuán)隊(duì)管理（組織架構(gòu)、主要管理團(tuán)隊(duì)、管理報(bào)酬和所有制、管理模式）第四章：市場(chǎng)分析（目標(biāo)客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析、市場(chǎng)容量分析、預(yù)測(cè)市場(chǎng)份額和銷售額）3.整體可行性分析（SWOT）結(jié)論………16第五章：投資預(yù)算（投資預(yù)算、項(xiàng)目總投資及分年資金投入計(jì)劃）第六章：結(jié)論與建議（研究結(jié)論、建議）前言此分析報(bào)告主要針對(duì)長治整體市場(chǎng)環(huán)境、本項(xiàng)目可行性、項(xiàng)目定位展開，通過對(duì)目前長治酒店、餐飲市場(chǎng)的景氣現(xiàn)狀，發(fā)展趨勢(shì)，尤其是針對(duì)長治壹號(hào)會(huì)館（暫定）即本項(xiàng)目可行性的各個(gè)條件進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查對(duì)比，結(jié)合本人的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于該項(xiàng)目的可行性、定位做了分析，現(xiàn)立卷提供參考。第一章項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析一、地區(qū)基本情況長治市是國家園林城市、國家衛(wèi)生城市，于1945年10月建市。曾當(dāng)選2004年度中國十大魅力城市。地處北緯35°50'--37°08'，東經(jīng)113°01'--113°40'，東倚太行山，與河北、河南兩省為鄰，西屏太岳山，與臨汾市接壤，南部與晉城市毗鄰，北部與晉中市交界。為太行山，太岳山所環(huán)繞，構(gòu)成高原地形，通稱“沁潞高原”，又稱“上黨盆地”。境內(nèi)山地、丘陵、盆地縱橫交錯(cuò)，海拔大都在800--1500米之間，最高的太岳山北臺(tái)頂，海拔2453米。長治市現(xiàn)轄10個(gè)縣2個(gè)區(qū)1個(gè)縣級(jí)市1個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：長治縣、長子縣、屯留縣、壺關(guān)縣、黎城縣、平順縣、襄垣縣、武鄉(xiāng)縣、沁縣、沁源縣和城區(qū)、郊區(qū)、潞城市和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)。全市共有64鄉(xiāng)68鎮(zhèn)，15個(gè)街道辦事處，5個(gè)開發(fā)園區(qū)，128個(gè)社區(qū)（居委會(huì)），3454個(gè)村委會(huì)。總?cè)丝谶_(dá)329.9萬，其中長治城區(qū)人口41.6萬。根據(jù)《長治市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》相關(guān)數(shù)字顯示，全市生產(chǎn)總值775.3億元，比上年增長10.0%。第三產(chǎn)業(yè)比例由上年的4.8：63.4：31.8調(diào)整為4.5：62.8：32.7。人均生產(chǎn)總值23558元，增長9.5%。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值452.8億元,增長12.2%,其中輕工業(yè)增加值增長8.6%，重工業(yè)增長12.3%；全年工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為224.85，比上年提高20.16個(gè)點(diǎn)。城鎮(zhèn)能源工業(yè)投資中，煤炭工業(yè)投資56.6億元，增長54.6％；電力工業(yè)投資21.9億元，下降42.5％。全年共向省外運(yùn)輸煤炭2780.63萬噸，比上年增長3.68％；向省外運(yùn)輸焦炭821.09萬噸，增長6.86％。全市采區(qū)煤炭資源回采率達(dá)到79.4%。

全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲0.3%；全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額244.8億元，比上年增長21.7%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額210.5億元，增長22.0%，其中限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額61.4億元，增長9.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額27.4億元，增長20.9%；其他行業(yè)零售額6.9億元，增長16.2%。全年民航客運(yùn)量34萬人，比上年增長30.97%，旅客周轉(zhuǎn)量305697萬人公里；貨郵運(yùn)輸量1490噸，貨郵周轉(zhuǎn)量132.91萬噸公里，運(yùn)輸總周轉(zhuǎn)量350.79萬噸公里。公路客運(yùn)量3281.74萬人，比上年下降2.5%，旅客周轉(zhuǎn)量21.5億人公里；貨運(yùn)量5217.4萬噸，比上年下降22.5%，貨物周轉(zhuǎn)量72.4億噸公里。年末全市民用汽車保有量達(dá)到21.58萬輛（包括三輪汽車和低速貨車4.5萬輛），比上年末增長12.9%，其中年末私人汽車保有量16.41萬輛，增長17.5%。民用轎車保有量7.81萬輛，增長31.5%，其中私人轎車6.27萬輛，增長39%。全年共接待國內(nèi)外游客889.1萬人次，增長28.8%；國內(nèi)旅游總收入74.6億元，增長21.6%。全年入境人數(shù)7.20萬人次，比上年增長15.1%。其中，外國人4.12萬人次，增長20.3%；香港、澳門和臺(tái)灣同胞3.09萬人次，增長8.9%。在入境旅游者中，過夜人數(shù)7.20萬人次，增長15.1%。旅游外匯收入1368.7萬美元，增長27.1%。此外2010年1—5月，長治市消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定增長，全市消費(fèi)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售總額106.52億元，比上年同期增長17.6%。從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，1～5月全市批零行業(yè)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額94.52億元，占到全部消費(fèi)品零售總額的88.7%，增長18.9%，住宿餐飲業(yè)增長8%。城市規(guī)劃布局與規(guī)模：長治發(fā)展定位為綜合功能的區(qū)域性中心城市。在未來環(huán)漳澤湖鏈狀城市空間體系中，將老城區(qū)和新區(qū)作為一個(gè)整體的兩個(gè)部分，共同組成未來長治市的主城區(qū)。新區(qū)建設(shè)以“東山西水、南秀北美”為特色，重點(diǎn)在“特”字上下功夫，全面打造出一個(gè)外向型、多功能、現(xiàn)代化的新城區(qū)。

由以上數(shù)字和長治發(fā)展趨勢(shì)顯示，長治市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)平穩(wěn)，投資環(huán)境適宜。二、區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于城北東街，緊鄰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（該開發(fā)區(qū)是經(jīng)山西省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)高新區(qū)，規(guī)劃面積9.3平方公里。自1992年9月設(shè)立以來，經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)有入?yún)^(qū)企業(yè)290余家，產(chǎn)業(yè)主要分布在先進(jìn)制造、新材料、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域。近年來，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在山西省14個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)名列前茅）。本項(xiàng)目處于長治市中心北側(cè)，高新區(qū)內(nèi)南邊，東可達(dá)長邯公路，交通極為便捷，處于本商圈內(nèi)的教育（長治學(xué)院、山西機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院）、政府機(jī)構(gòu)（中級(jí)人民法院、郊區(qū)人民醫(yī)院、郊區(qū)國家稅務(wù)局等）較多，此外市區(qū)內(nèi)各類大中型商業(yè)、政府機(jī)構(gòu)通過城東路、長興路、英雄路5—15分鐘車程就可到達(dá)本項(xiàng)目，區(qū)域整體消費(fèi)能力很強(qiáng)。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析對(duì)項(xiàng)目周邊或目標(biāo)客戶群較為接近的具備一定競(jìng)爭(zhēng)力的高檔酒店、餐飲酒樓做一調(diào)查了解，情況如下表所示：酒店名稱簡(jiǎn)介客房餐飲會(huì)議室康樂設(shè)施晉峰皇家廚房生態(tài)園該酒店位于長興北路；2007年元月正式對(duì)外營業(yè)。占地16000平方米，營業(yè)面積10000平方米，可泊車位300個(gè)左右，可容1000人就餐，是以菜品養(yǎng)身、環(huán)境養(yǎng)心為經(jīng)營理念的生態(tài)園林式餐廳，經(jīng)營主體分為晉峰生態(tài)園和晉峰皇家廚房（2009年1月12日開始營業(yè)）。無一樓為散臺(tái)（不設(shè)最低消費(fèi)）；二樓為包間（皇家廚房），營業(yè)面積1300平方米，設(shè)最低消費(fèi)每人288元；特大豪華包廳1個(gè)，采用國宴牌遙控旋轉(zhuǎn)餐臺(tái)，25個(gè)餐位；3個(gè)VIP包廳，6個(gè)包廳，同時(shí)可供100余人就餐。每個(gè)包廳以中國五千年歷史文化背景命名：分別是夏、商、周、秦、漢、唐、宋、元、明、清御膳房三樓為宴會(huì)區(qū)，包飯最低消費(fèi)約為1500元/桌；以經(jīng)營湘菜、粵菜、川菜、晉菜為主；無無楠灣御膳房（預(yù)計(jì)8月底試營業(yè)）緊鄰金威大酒店旁邊，是一所高檔餐飲為主的官府菜餐廳。楠灣休閑酒店、楠灣神農(nóng)國際樂園隸屬于同一家企業(yè)。無以官府菜為主，兼營粵菜；包間有12間，每間風(fēng)格不一，現(xiàn)代和仿古家私為主。人均消費(fèi)500-1000元為目標(biāo)。酒店名稱簡(jiǎn)介客房餐飲會(huì)議室康樂設(shè)施東明國際大酒店位于紫金東街369號(hào)，長治首家五星級(jí)酒店，2008年9月投入運(yùn)營，占地面積45畝，總建筑面積130畝，主體建筑共13層；目前正在籌建建筑面積達(dá)2380平方米的東明綠色休閑旅游度假村，以各類高爾夫設(shè)施為主，可作為該酒店的高檔配套服務(wù)項(xiàng)目。共有319間；其中總統(tǒng)套1套（兩層，17888元）；豪華套1588元；豪華標(biāo)間498元；中餐廳176個(gè)餐位（其中4個(gè)12人臺(tái)，6個(gè)8人臺(tái)，10個(gè)6人臺(tái)，5個(gè)4人臺(tái)），28個(gè)包間364個(gè)餐位（其中13個(gè)16人包間，6個(gè)12人包間，6個(gè)10人包間，3個(gè)8人包間），主推粵菜、晉菜，中高檔消費(fèi)在5000元/桌，低檔消費(fèi)人均在100元左右；西餐廳（柏林餐廳）有66張臺(tái)177個(gè)座位，可提供24小時(shí)送餐服務(wù)，此外還有西餐扒房、茶藝室等；有5間，其中2間分別可容納24位，另外3間分別可容納52位、76位、440位（無柱式多功能宴會(huì)廳）。可使用的有棋牌室（9間）、水療館；暫未投入使用的有：健身房、游泳池、KTV、網(wǎng)球場(chǎng)。長治陽光酒店陽光酒店于2000年注冊(cè)開業(yè)，位于長治市城北東街65號(hào)風(fēng)景秀麗的原海軍海校大院內(nèi)，占地面積1.8萬余平方米，營業(yè)面積6000余平方米，并建有大型免費(fèi)為就餐賓客洗車的停車場(chǎng)?，F(xiàn)代中式裝修一新的陽光酒店，其建筑由前廳、主樓、貴賓樓組成呈“王”字型布局，寓意王者為尊，富貴吉祥，欣欣向榮之意境。內(nèi)外裝璜考究，格調(diào)雅致，無純餐飲，主要接待高檔商務(wù)客戶，經(jīng)營高檔粵菜、宮廷菜、兼營本地菜。豪華包間32間。是目前長治唯一的五鉆級(jí)餐廳。益東國際大酒店位于西一環(huán)北路，五星級(jí)酒店，2009年7月1日開業(yè)，主樓高9層，附樓高8層；2010年1月成為長治首家擁有金鑰匙（國際服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證）的高星級(jí)酒店?？头浚汗灿锌头靠倲?shù)201間（套）；其中總統(tǒng)套1套（28888元）；豪華套房14套，每套45平米左右，（原價(jià)1280元，現(xiàn)價(jià)690元）；普通套房，每套27平米左右，（原價(jià)1080元，現(xiàn)價(jià)590元）。另外還有豪華標(biāo)間、行政標(biāo)間等房型。住店客人贈(zèng)送早餐、夜宵；生意較好，截止到8月18日客房基本已被團(tuán)隊(duì)定完；會(huì)議廳、商務(wù)中心等均正常投入使用醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、健身房、棋牌室、桑拿、游泳池均投入使用，其中住店客人可免費(fèi)使用健身房、游泳池以及桑拿（贈(zèng)送洗浴、搓澡）酒店名稱簡(jiǎn)介客房餐飲會(huì)議室康樂設(shè)施長治金威大酒店位于長興北路與開發(fā)二路交匯處，由長治金威商貿(mào)集團(tuán)全額投資興建的一家集住宿、會(huì)議、餐飲、桑拿、娛樂為一體的五星級(jí)酒店；建筑面積19000平方米，地上6層，地下1層；定位為長治市最大、檔次最高、設(shè)施最完善、服務(wù)最齊全的豪華酒店。整體工程已接近尾聲，擬定于2010年10月正式開業(yè)共有客房260余間豪華飲餐包房30個(gè)、宴會(huì)廳2個(gè)。大小會(huì)議室9個(gè)鵬宇國際大酒店位于長興中路509號(hào)，

2003年12月18日開始營業(yè)的四星級(jí)商務(wù)酒店，總建筑面積27000平方米，基本構(gòu)建為22層，地下兩層，裙樓六層，主樓十四層。酒店共有107間（套）客房，位于主樓七層至十七層，其中有：總統(tǒng)套房（協(xié)議價(jià)6880元/間.天）、豪華套房（協(xié)議價(jià)780元/間.天）、普通套房、商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間（協(xié)議價(jià)388元/間.天）、普通標(biāo)準(zhǔn)間（協(xié)議價(jià)358元/間.天）、和單人間（協(xié)議價(jià)358元/間.天），另外酒店專門設(shè)立了女士專用客房和無煙客房，在12層以上客房安裝了商務(wù)電腦。二層海悅半島酒家宴會(huì)大廳(總面積510平方米，可容納200人用餐)及貴賓包房28間；以粵菜為主。江南人家（千味食街）位于一層，總面積370平方米，能同時(shí)接待180綠茵閣西餐廳也位于酒店一層，總面積130平方米，座位數(shù)44個(gè)，主營歐陸美式套餐和零點(diǎn)。有6個(gè)大中小會(huì)議室。分別可容納50人、100人、150人、400人(也可做宴會(huì)廳)，位于酒店三、四層，特別是有同聲傳譯會(huì)議室。曼哈頓夜總會(huì)、麗晶美容美發(fā)廳、萊茵湖城市溫泉（位于六層，有干蒸、濕蒸房和足療按摩、修腳、沖浪浴、木桶浴、菊花浴等多項(xiàng)服務(wù)）、信和醫(yī)道足堂（有30套豪華包間）、乒乓球、棋牌室、桌球室、商務(wù)中心、精品店等。第二章項(xiàng)目立項(xiàng)一、項(xiàng)目初步規(guī)劃通過對(duì)長治市整體環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況的了解發(fā)現(xiàn)：長治酒店餐飲業(yè)的現(xiàn)狀是：（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，市場(chǎng)細(xì)分不足；（2）整體趨于同質(zhì)化。酒店的功能設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容等趨于同質(zhì)；（3）頂級(jí)高端市場(chǎng)空白。鑒于此情況，本項(xiàng)目的初步定位為頂級(jí)高端市場(chǎng)，主要客戶群為政界要員、銀行家、企事業(yè)家和各界商界精英，通過提供各類高端品質(zhì)產(chǎn)品，占有長治市目前的高端奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，我們80%的利潤要來自20%的高消費(fèi)群，即本著“高投入、高產(chǎn)出、高回報(bào)”的原則打造長治綜合型酒店航母。二、酒店項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作1、案名：A、長治壹號(hào)會(huì)館：會(huì)館：指的是同鄉(xiāng)或同業(yè)的聚集的場(chǎng)所。如山西太原的山西會(huì)館、全晉會(huì)館，河北的保定會(huì)館、位于北京的湖廣會(huì)館等。“壹號(hào)”代表的是第一、無可替代的意義，比如廣州空中一號(hào)會(huì)所?！伴L治壹號(hào)會(huì)館”，凸顯酒店的區(qū)域特色，同時(shí)吸取廣州空中一號(hào)的無形品牌價(jià)值，比目前的其他酒店名稱易于區(qū)分、識(shí)別。B、大唐王朝公館公館：字面意思是高級(jí)的個(gè)人住宅，引申意義為個(gè)人領(lǐng)地。它的目標(biāo)消費(fèi)群體表現(xiàn)為有內(nèi)涵、氣質(zhì)、高雅，崇尚文化、品位生活。比如桂林公館就是上海灘頂級(jí)會(huì)員制會(huì)館。唐朝是令國人自豪的歷史巔峰，擁有永久和持續(xù)魅力的大唐王朝，是中國歷史上空前繁榮昌盛、輝煌壯麗的時(shí)代，借用此名來寓意本項(xiàng)目的繁榮昌盛。C、皇家禮苑“皇家”代表了至尊無上的地位以及所享受的禮遇?！岸Y”有三種含義，一種是儒家提倡的人們的生活方式和行為符合其身份和社會(huì)地位，禮具有鮮明的差異性；另一種含義就是尊重；再次體現(xiàn)的是招待、禮遇。苑：在古代多指帝王的花園?！盎始叶Y苑”有帝王、貴族氣質(zhì)，也能代表該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，但要考慮目前長治的整體人文環(huán)境是否能接受。D、豪門尊皇會(huì)所“豪門”一般是指位高權(quán)重的家族，“尊”、“皇”體現(xiàn)的是尊重、尊崇、貴族的意境，“會(huì)所”提供的是一種階層專屬的極品生活方式，一座卓越人際的交流平臺(tái)，目前在上海、北京較為盛行，比如北京的長安俱樂部、京城俱樂部等。“豪門尊皇會(huì)所”，整個(gè)名稱能體現(xiàn)財(cái)富權(quán)貴的象征，不過現(xiàn)在由于部分二、三線城市對(duì)“會(huì)所”的曲解濫用，導(dǎo)致消費(fèi)群不能正確認(rèn)識(shí)它所提倡的極品生活理念。2、產(chǎn)品組合：★特色產(chǎn)品高端市場(chǎng)往往是與奢侈品消費(fèi)相聯(lián)系的，作為酒店所提供給客戶的產(chǎn)品，我們項(xiàng)目所推崇的經(jīng)營理念是“品味經(jīng)典，享受極致”，帶給我們的目標(biāo)客戶的是全新的視覺、聽覺、味覺等多感官的奢華享受。英式管家（1）英式管家服務(wù)（高級(jí)會(huì)員專享）：“比紳士還紳士，比貴族更貴族?！边@就是對(duì)英式管家的真實(shí)寫照，在中世紀(jì)的時(shí)候，只有英國和法國的王室家庭或世襲的貴族和有爵位的名門才有資格正式雇傭，即便是再有錢的普通人也不被允許聘用英式管家。而我國也就是在2001年，在北京的某高檔公寓開始實(shí)行管家服務(wù)。如果項(xiàng)目能成功運(yùn)作英式管家服務(wù)，無疑會(huì)全面提升服務(wù)的品質(zhì)。從客戶成為我們的會(huì)員開始，所有的一切都交給管家，客戶要做的就是“體會(huì)華貴的生活，服務(wù)的藝術(shù)”。（2）私人廚房（高級(jí)會(huì)員專享）：專業(yè)的廚師、服務(wù)人員只對(duì)專屬客人服務(wù)。會(huì)員客戶可以在酒店中那個(gè)屬于自己的會(huì)客廳里用酒店推出的最新菜品、高檔菜品（如新加坡菜、高檔粵菜等）招待尊貴的客人。雪茄吧（3）雪茄吧：雪茄是男士奢華品的一種，國外以及香港等城市的很多政界、商界精英人士，都會(huì)在家中設(shè)立獨(dú)立的空間來享受屬于自己的“雪茄時(shí)間”。酒店雪茄吧的設(shè)立，除了提供雪茄之外，還有相應(yīng)的雪茄剪、保濕盒、保濕箱等配套產(chǎn)品，這是我們對(duì)極致生活的引入，也會(huì)讓我們的酒店再一次走在山西省內(nèi)酒店市場(chǎng)的前沿。（4）紅酒坊：紅酒（RedWine）是葡萄酒的通稱，并不特指紅葡萄酒。由于紅酒的養(yǎng)生功效，越來越多的受到高端消費(fèi)群的青睞。我們要有專業(yè)的品酒師，與客戶分享品酒經(jīng)驗(yàn)，感受雅致生活的開始。（5）葡萄酒SPA水療館：葡萄酒SPA是溫泉水療SPA的升級(jí)版，除了有葡萄汁護(hù)膚、紅酒泥敷身等項(xiàng)目,還包含有葡萄酒浴、葡萄酒敷體按摩及各種臉部療程等，建議此項(xiàng)目可考慮與專業(yè)SPA機(jī)構(gòu)合作，例如琉璃時(shí)光（中國十佳SPA會(huì)所，深圳喜來登酒店目前就與其合作，目前山西太原有奧林花園1家）、泰國SPA機(jī)構(gòu)聯(lián)合經(jīng)營，以突出該項(xiàng)目的專業(yè)性和高品質(zhì)。（6）3D立體電影院：品嘗著各式茶點(diǎn)，在只能容納20個(gè)人的愜意空間里去享受最新的震撼電影或者體味鄉(xiāng)間田園的流水，感受自然的美妙，緊張的神經(jīng)在這個(gè)時(shí)刻得到放松?！锍Ｒ?guī)產(chǎn)品特色產(chǎn)品要具有前瞻性，常規(guī)產(chǎn)品要具有專業(yè)性，這套產(chǎn)品的組合拳我們一定要打好。（1）菜品：建議主推新加坡菜、粵菜，加以部分精品晉菜、湘（川）菜等。（2）會(huì)議廳：可容納20人的小型會(huì)議室，功能設(shè)備齊全。（3）多功能餐飲區(qū)（散區(qū)）：亦考慮容納宴會(huì)在200人以內(nèi)。在設(shè)計(jì)上可考慮分區(qū)、合并組合。（4）餐飲包房、客房：滿足常規(guī)消費(fèi)需要的同時(shí)，設(shè)立：會(huì)員房和非會(huì)員房。（5）其他：室內(nèi)高爾夫、棋牌室、健身房、咖啡廳、精品店等。3、營銷方式：（1）品牌營銷★第一階段：品牌塑造期營銷定位——奢華是資本無論是采用媒介推廣、渠道推廣或者公關(guān)推廣等營銷形式，均應(yīng)以“奢華是資本的提升”、“品質(zhì)追求”的角度進(jìn)行各種渠道資源調(diào)配，提高本品牌的知名度。即：突出“以公關(guān)營銷為主攻，以基礎(chǔ)營銷為鋪墊，以品牌聯(lián)合營銷為促進(jìn)，以活動(dòng)營銷為點(diǎn)綴”的四大營銷模式?；A(chǔ)營銷——經(jīng)營理念“品味經(jīng)典，享受極致”；奢侈品、酒店宣傳冊(cè)；一部酒店風(fēng)采展示的宣傳片；主題產(chǎn)品包裝策劃。

公關(guān)營銷——成立專業(yè)公關(guān)營銷團(tuán)隊(duì)，對(duì)重點(diǎn)客戶進(jìn)行拜訪、宣傳，通過員工自身形象、風(fēng)貌展示讓客戶直觀感受我們的卓越品質(zhì)。

品牌聯(lián)合營銷——與區(qū)域內(nèi)的高端品牌互動(dòng)、與銀行成立聯(lián)名卡等；活動(dòng)營銷——比如奢侈品發(fā)布會(huì)及展示（高檔轎車、頂級(jí)香水等）。

★第二階段：品牌推廣期營銷定位——體驗(yàn)奢華對(duì)整體目標(biāo)市場(chǎng)受眾群體進(jìn)行細(xì)分，加大對(duì)口渠道營銷力度。采用“媒體營銷+活動(dòng)營銷+體驗(yàn)營銷”的多渠道、多領(lǐng)域的營銷融和。媒體營銷——重點(diǎn)與目標(biāo)市場(chǎng)媒體廣告為主的媒介（比如機(jī)場(chǎng)VIP候機(jī)廳里的各類雜志，《名仕》雜志等）營銷手段，以媒體新聞專題和新聞消息為輔助手段?；顒?dòng)營銷——以酒店品牌代言人活動(dòng)來掀起酒店影響力的高潮。體驗(yàn)營銷——對(duì)酒店的各類特色服務(wù)項(xiàng)目邀請(qǐng)目標(biāo)大客戶、潛在大客戶進(jìn)行體驗(yàn)。（2）會(huì)員制為了盡快回收投資，并結(jié)合北京、上海各類高檔會(huì)所的營運(yùn)模式，我們首推會(huì)員制。讓客人體會(huì)到擁有我們的會(huì)員卡是身份的象征，是企業(yè)實(shí)力的展現(xiàn)，擁有我們的卡也是企業(yè)發(fā)展機(jī)遇。可按照英國貴族制度的5種爵位設(shè)立我們的會(huì)員卡（如若采用“大唐”名稱，則需考慮卡的名稱要與時(shí)代、地域特色相吻合）。具體如下：會(huì)員卡會(huì)員資格會(huì)費(fèi)（元/人民幣）服務(wù)公爵卡Duke/Duchess各企業(yè)主、股東、政界要員、銀行家、公司CEO、CFO（計(jì)劃10人）年費(fèi)15-20萬（具體以市場(chǎng)調(diào)研、評(píng)估為準(zhǔn)）1、在酒店貴賓層有專屬管家、私人廚房、客房等各專享服務(wù)。2、可享受雪茄吧特供雪茄。3、餐飲、客房、雪茄吧等消費(fèi)場(chǎng)所按實(shí)際金額結(jié)算、簽單，可打9.0折（標(biāo)注特殊商品除外）。4、其他酒店康樂設(shè)施可免費(fèi)使用。5、參加酒店組織的各類公爵卡客戶的聯(lián)誼活動(dòng)?；蛘邞?yīng)客戶要求組織同行業(yè)、相關(guān)行業(yè)的聯(lián)誼。侯爵卡Marquis/Marchioness不限（計(jì)劃10-15人）年費(fèi)10—15萬（具體以市場(chǎng)調(diào)研、評(píng)估為準(zhǔn)）1、在酒店有專屬管家、專屬私人廚房，專屬健身教練。2、餐飲、客房、雪茄吧等消費(fèi)場(chǎng)所按實(shí)際金額結(jié)算可打9.5折（標(biāo)注特殊商品除外）。3、其他康樂設(shè)施可免費(fèi)使用。4、參加酒店組織的各類侯爵卡客戶的聯(lián)誼活動(dòng)。伯爵卡Count/Countess不限年費(fèi)5-8萬（其中2萬元可作為消費(fèi)使用）1、個(gè)人專享健身教練。2、餐飲、客房、雪茄吧等場(chǎng)所消費(fèi)按實(shí)際金額結(jié)算可打9.5折（標(biāo)注特殊商品除外）。3、酒店康樂設(shè)施均可免費(fèi)使用。4、參加酒店組織的各類伯爵卡客戶的聯(lián)誼活動(dòng)。子爵卡Viscount/Viscountess各企業(yè)主、股東、政界要員、公司CEO、CFO的子女，年齡需滿18歲年費(fèi)3-5萬（其中1-2萬元可作為消費(fèi)使用）1、個(gè)人專享健身教練2、酒店康樂設(shè)施均可免費(fèi)使用。3、參加酒店組織的各類子爵卡客戶的聯(lián)誼活動(dòng)。（比如全國名校巡游等）男爵卡Baron/Baroness不限年費(fèi)1萬1、酒店康樂設(shè)施均可免費(fèi)使用。2、參加酒店組織的各類男爵卡客戶的聯(lián)誼活動(dòng)。3、酒店消費(fèi)享受9.8折。以上會(huì)員卡的售價(jià)、可享受的服務(wù)內(nèi)容為初步定位，具體情況均需要進(jìn)行詳細(xì)的成本核算之后再確定。公爵卡、侯爵卡因人員、空間限制等因素，為保證服務(wù)品質(zhì)，卡的增值效應(yīng)，因而在發(fā)卡數(shù)量、客戶選擇上一定要有限制。各類會(huì)員卡客戶的聯(lián)誼活動(dòng)都將圍繞其所在交際圈、商圈展開，以搭建行業(yè)交流平臺(tái)，輔助客戶提升經(jīng)營業(yè)績(jī)?yōu)樽谥迹w現(xiàn)卡的潛在價(jià)值。同時(shí)與我們商圈內(nèi)的高端品牌合作，信息共享、客戶資源共享，亦旨在提升會(huì)員卡的附加值。三、整體可行性分析（SWOT）結(jié)論1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析★市場(chǎng)消費(fèi)優(yōu)勢(shì)：高端市場(chǎng)空白，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，消費(fèi)潛力巨大。★規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于長治腹地，交通便捷，建成后，與附近的中高檔商務(wù)酒店等休閑場(chǎng)所形成規(guī)模效應(yīng)?！锃h(huán)境優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目處于市中心邊緣，避免了過于嘈雜的環(huán)境，基本符合高端消費(fèi)群的“私密”要求。2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析★差異化競(jìng)爭(zhēng)，存在風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目定位以高檔奢華為主，而長治目前的休閑場(chǎng)所以中檔居多，本項(xiàng)目與他們的差異化明顯，只有打出自己的品牌方能在在競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之位；但是，如果本項(xiàng)目品牌沒有推廣運(yùn)作成功，就會(huì)受到中低消費(fèi)群的打壓?！锉卷?xiàng)目中提到的一些特色服務(wù)項(xiàng)目，目前在長治市場(chǎng)可以算是首次嘗試，規(guī)范管理以及品質(zhì)服務(wù)的引進(jìn)也是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。3、外部機(jī)遇分析★長治目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展繁榮，休閑市場(chǎng)發(fā)展前景看好，為本項(xiàng)目提供了良好的機(jī)遇。★政策導(dǎo)向：在長治《2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》中的涉及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整內(nèi)容中，服務(wù)業(yè)作為了重要的篇幅表述，特別強(qiáng)調(diào)在政策方面給予扶持，因此對(duì)于能帶動(dòng)長治服務(wù)業(yè)發(fā)展的本項(xiàng)目，在一定程度上會(huì)得到政府的支持。4、外部挑戰(zhàn)分析★經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定的因素依然存在，而處于高端消費(fèi)群的企業(yè)業(yè)主的消費(fèi)承受力都與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定繁榮有較大影響?！镯?xiàng)目的經(jīng)營管理，必須做到規(guī)范化領(lǐng)先；服務(wù)的品質(zhì)要圍繞“專業(yè)、穩(wěn)定、創(chuàng)新”，如果管理、服務(wù)不能得到保證，勢(shì)必造成客戶對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)信心不足，那么就會(huì)影響到經(jīng)營管理的整體成敗。目錄1總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2建設(shè)單位概況 21.3編制依據(jù)與范圍 21.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31.5結(jié)論與建議 42項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 62.1建設(shè)背景 62.2建設(shè)必要性 73市場(chǎng)分析 113.1目標(biāo)與定位 113.2國內(nèi)物流市場(chǎng) 123.3區(qū)域物流現(xiàn)狀 133.4SWOT分析 183.5目標(biāo)市場(chǎng) 204建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 234.1建設(shè)規(guī)模 234.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 24五、場(chǎng)址選擇 265.1選址原則 265.2場(chǎng)址條件 265.3自然條件 26六、工程技術(shù)方案 286.1工藝方案 286.2建筑工程技術(shù)方案 35七、電子商務(wù) 487.1規(guī)劃目標(biāo) 487.2規(guī)劃原則 487.3平臺(tái)系統(tǒng)規(guī)劃方案 487.4應(yīng)用系統(tǒng)規(guī)劃方案 557.5物流系統(tǒng)規(guī)劃方案 607.6系統(tǒng)安全 64八、節(jié)能 668.1概述 668.2節(jié)能措施及效果 66九、環(huán)境保護(hù) 679.1建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 679.2污染物情況 679.3治理方案 67十、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 7010.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生 7010.2消防 72十一、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 7411.1組織機(jī)構(gòu) 7411.2工作制度 7511.3公司定員 7511.4人力資源配置 7611.5人員培訓(xùn) 77十二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案 7812.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 7812.2項(xiàng)目招投標(biāo)方案 78十三、投資估算與資金籌措 8213.1投資估算 8213.2資金籌措 82HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\user+可研報(bào)告-20170308有問題%20禁止修改\\長沙大