金域藍(lán)灣別墅項目定價方案一、定價方法：目前市場上比較普遍采用，也較易操作的定價方法，為市場比較法，鑒于本項目為高端別墅項目，衡陽市內(nèi)可比較樓盤不多，且開發(fā)開發(fā)成本相對偏高，故我公司建議用市場比較法法計算本樓盤均價，再用成本法來修正價格，這樣確定下來的價格，既能保證發(fā)展商的收益，也不至于偏離市場太遠(yuǎn)。二、定價影響因素：1、市場比較法用市場比較法評估項目均價時，我司會考慮如下一些因素，分別為：推售時機(jī)區(qū)位因素環(huán)境自然環(huán)境生活環(huán)境配套環(huán)境升值潛力交通通達(dá)程度道路狀況配套文化設(shè)施學(xué)校生活配套物業(yè)因素規(guī)劃戶型項目規(guī)模且小區(qū)規(guī)劃（垂包括園林設(shè)蠻計）外觀設(shè)計呈樓間距（包案括獨(dú)立花園裹）容積率戶型合理性景觀開闊性山景水景人文景觀設(shè)備智能化其它小區(qū)配套車位活動場所會所設(shè)施設(shè)施檔次建筑指標(biāo)戶內(nèi)使用率建材裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度營銷因素包括：念管理公司品撞牌圖物業(yè)收費(fèi)標(biāo)訴準(zhǔn)范物管服務(wù)內(nèi)馳容發(fā)展商品牌逮代理商品牌眾及操盤執(zhí)行睬力度貓物業(yè)管理公停司品牌地盤包裝宣傳效果放2、稿成本法影響柴因素地價走建筑安裝成替本所繳稅費(fèi)營銷成本開發(fā)周期融資成本管理費(fèi)用其它費(fèi)用睡不可預(yù)見費(fèi)磚用全三、雜定價步驟：比較法找選擇比較樓院盤及制定比籠較權(quán)重緊選擇一批檔拾次及開售時戀間較為類似迫的物業(yè)，收朱集各項資料覽，然后人為友比較，并根映據(jù)它們與本喉項目的可比期性，分別制牛定出與本項右目比較的權(quán)澡重。誠擬定比較因起素，并制定狐權(quán)重雨本項目與比條較樓盤，將堤會在如上所托述的影響因黃素之間進(jìn)行車比較，且根榆據(jù)項目的特孔性，制定不販同的影響權(quán)串重。壽對比較樓盤謹(jǐn)和評估樓盤租進(jìn)行評估享對其評估數(shù)送進(jìn)行處理，段得出本項目婚均價成本法合根據(jù)上述影災(zāi)響因素，分武別計算其成肌本。領(lǐng)將計算之成夢本的10%節(jié)作為不可預(yù)盈見費(fèi)。南根據(jù)湖南地腿產(chǎn)界所制定臘的最低利潤行率25%，暴擬定金域藍(lán)坡灣之利潤率拋40%，計熱算本項目之吧均價。訓(xùn)注：但成本錫法的計價方京式由于本公位司接觸金域掃藍(lán)灣項目時楚間不長，沒欄有相關(guān)具體鬼開發(fā)數(shù)據(jù)，含暫時未能提橫供詳細(xì)的成牢本法價格計闖算數(shù)據(jù)，一勒下價格主要浸以市場比較喘法計算得出蠟。北四、限具體定價操欠作：廣目前衡陽在殖售的項目中色，我們選擇擔(dān)產(chǎn)品品質(zhì)較政好的項目，粱并制作圖表召。敬通過對項目列的梳理來探敗討，他們的評定價方式和菜依據(jù)，以及員我們該如何畝定價。雹1、衡陽市營部分高檔樓滋盤情況匯總慣：芳物業(yè)名稱剃總建筑面積季物業(yè)類型狐所在區(qū)域材容積率野樓盤地址艙別墅銷售報筆價塔建筑總棟數(shù)指衡府閘11625趨1季住宅+別墅伸+高檔公寓混高新區(qū)烏1.524棕唐衡陽市高新棵技術(shù)產(chǎn)業(yè)開螞發(fā)區(qū)63號紫街區(qū)距一期剩2棟攀別墅堡均價6甜3早00元/平消米敬一期15棟污二期3棟煉香江水岸新鏈城二期C區(qū)課44620煩平方米減別墅高檔公疲寓栽蒸湘區(qū)喇1.5壩蒸水區(qū)蒸水鑄大道48號什別墅聯(lián)排5棄000元-由6000/燃元平方米職獨(dú)棟鹿8000元廢—盼15000騎元/平方米焰56棟征祝融路壹號虧12337西4平方米律別墅級坡地衣洋房蓋高新區(qū)求1.3像衡陽華新開跡發(fā)區(qū)蒸水大噸道與祝融路做交匯處東行禽200米榴洋房：29黎00-33封00元/平游方米候珠江棕櫚園減【帕薩迪納式】別墅組團(tuán)沖31936癥7平方米紙電梯房、洋袋房；別挽墅（雙拼、足聯(lián)排、獨(dú)棟辮）吳高新區(qū)估0.5播衡陽市高新散開發(fā)區(qū)華新駛大道56號勸（市一中斜懇對面，所屬叉高新區(qū)）前獨(dú)棟：70陪00-75銹00；順雙拼：均價源6500-伙6800）戰(zhàn)救獨(dú)棟只剩一壘棟，目前主且推雙拼別墅淘。鄙湘水明珠席50萬平米墨高層住宅揉珠暉區(qū)煮2.44叔珠暉區(qū)荷花想坪昏均價320潤0元單/宴㎡愁中凌景帝諷10000歪0承㎡倆高層鏡江東賭2.9燈湘江東路1兇69號汽均價33膠00躲元遼/另㎡石從上表中，判我們可以看羊出越是高尚蠻住宅，消費(fèi)倉者更看中產(chǎn)劉品的地段和炕項目的整體除品質(zhì)、園林牢配套等。也食就是說，購桿買高尚住宅馳的客戶，不秘再是簡單的深購買一處居蓋所，會更實福際的從交通均配套、小區(qū)杰綠化環(huán)境、閉產(chǎn)品品質(zhì)、穗人文景觀等暈各個方面全港面考量。消犧費(fèi)者更重中憶也更信任的源將是產(chǎn)品所雨能帶來的附無加值以及住繁宅的舒適性瞇。奇2、價格否類比，進(jìn)行湯同類產(chǎn)品比怠較獨(dú)（市場比較遼法）：脅項目名稱遞所占權(quán)重捕衡府邁香江水岸新停城二期C區(qū)職珠江棕櫚園璃【帕薩迪納線】別墅組團(tuán)嗓本案屢地理位置咳1悶8娘%郵8銳7崖7揪5偵規(guī)模牢3%襯6殖8蘭8口5劈工程進(jìn)度炒3%音10譜10互9版7續(xù)交通方便程乘度婆5%撥7鋼6采7擾5葵外部環(huán)境慢5%你6把7雖6孫8襖小區(qū)配套筍5%度6找8秒7賀6否人文景觀青12啞%族6桌8找8順9沙產(chǎn)品品質(zhì)旁8%黨7拔7倒8鉤9跟戶內(nèi)智能化谷4青%央7鼻7瞎6爆8樓市場形象斃8%膊7尊7出8撲6漆建筑風(fēng)格盈5逐%兔6茫7宅8歷8肺戶型掌5%漠7識8元7回8發(fā)開發(fā)商品牌句12燥%栽6問7臭6旅4章升值潛力錫7哨%畝7澆7翅6每5貸綜合萄100%剖68.6語74.3哪72.1航66.4爛均價飯

塞6300帳7豬500蟲7000朽

端從上表中，方我們可以得封出雅比較系數(shù)=染所濁有可比權(quán)重授得分總和/座所有可比權(quán)到重個數(shù)仇比較系數(shù)=幫（68.6性+74.3護(hù)+72.1耗）/3=7饅1.67謙參考權(quán)重均橋價網(wǎng)=壺所有同類產(chǎn)江品價格平均峰值神=凈6933租參考均價衛(wèi)=婚（本案權(quán)重釋/比較系數(shù)顧）搖×球參考權(quán)重均菠價遲×繞(同期房糖地產(chǎn)形勢豈+同類產(chǎn)徐品銷售狀況貴+片區(qū)拜價格+銷隱售策略的綜幸合比值鑒)厲啟計算得宵參考均價于=醋66.4德/甜71.67牙*絮6933揭*1.罷02哪=男6552資3、遠(yuǎn)均價塌定價農(nóng)結(jié)論：昂從上面的計款算我們得知狀：努目前衡陽在玩售別墅項目從的整體價格摟趨勢?；匚覀兘?jīng)過仔劇細(xì)的推敲，貿(mào)認(rèn)真的類比聯(lián)，根據(jù)別墅脫市場在衡陽蝦未來1-2立年的整體發(fā)鴉展趨勢，我剩們相信，柴金域藍(lán)灣的薄別墅價格完夸全可以在6焦500凱—凡7000元黃之間，償首批推出均輪價可暫時按匠6500元填/平米盯均價進(jìn)行操怖作。幟根據(jù)別墅定術(shù)價法則，察結(jié)合衡陽別靈墅市場的產(chǎn)薯品價格區(qū)間藏，金域藍(lán)灣砍的闊聯(lián)排別墅和耽獨(dú)立別墅按毛1:1.炭155挖的比例進(jìn)行牧分別定價抽。秤其中錘聯(lián)排別墅均認(rèn)價為：裕6180準(zhǔn)元蜜/平米島獨(dú)立別墅均蹲價為：捷7140銅元榴/平米住推槳想喝：鄰從定價上來從看，我們在置后期項目請營銷推廣方毯面是否重點(diǎn)尊考慮：濾（閉1出）描、開發(fā)商的概品牌塑造掘及項目高端罰形象的整體裳塑造；燈（頭2著）潤、項目的延陵展，如何提自煉附加價值港。棋4、項目銷從售總額計算搭：泰金域藍(lán)灣一紙期推出67界棟別墅總銷饒售面積為：獵23106否.8平米組其中獨(dú)棟別赴墅總銷售面鋒積為：76努90.8平修米，銷售總虛額為:5慢4橋,9血23堤,形320睡元懸聯(lián)排別墅總儀銷售面積踢：1541遠(yuǎn)6平米，銷觸售總金額為勺：9章5嬸,仰270奉,集88云0元鞏項目一期各總銷售額為括：2310情6.8平米謹(jǐn)*6500絕元/平米鐘=150,三194,2召00蟻元雨5、別墅分哄棟定價原則覆：芬（1）剪景觀優(yōu)先原窯則：窄依據(jù)小區(qū)景饅觀優(yōu)勢（人軟文景觀、自爭然景觀、小研區(qū)規(guī)劃小品觸水系景觀等責(zé)），作為定也價依據(jù)；端（2）走戶型面積大漏小分類原則削：培依據(jù)獨(dú)棟均玉價高于聯(lián)排臺均價、同類蔑型別墅面積國與價格成反視比、皆有架空層的葬別墅單價要劈偏低等，作軋為定價依據(jù)背；少（3）朝向線原則：糾依據(jù)西向別建墅價格低于獸東向別墅、御南北方向遵富循南北高中猴間低、聯(lián)排滔別墅價格由每西至東逐步魔走高，作為隊定價依據(jù)券。、侍（注：具體悉分棟別墅定斤價表我司另件外專項提供鉗。）薯6、項目整辣體廣告推廣鐘費(fèi)用與銷售習(xí)總額的比例裁建議：竄項目一期總便銷售額為：案150,睛194,2播00.00連，我司根據(jù)郵別墅項目的醉廣告推廣特謠點(diǎn)（在前期蘋提供的營銷庫策劃報告