GJ2007—43號地塊新建商居樓項目可行性報告編制單位：XXX置業(yè)有限公司編制時間： 二〇一O年十月報告編制人員名單項目負責(zé)人：技術(shù)管理負責(zé)人：編制人：校核人：審核人：審定人：2目 錄一、項目的基本情況 61、項目背景 62、項目概況 63、編制依據(jù) 74、研究范圍 75、研究結(jié)論及建議 86、項目方案的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 8二、項目投資環(huán)境和市場研究 101、如皋市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況 102、如皋市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況 11A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 11B．房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 13C．商品房的銷售概況 14D．對如皋市房地產(chǎn)市場的展望 19三、如皋市如城一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 201、供應(yīng)情況 202、需求情況 22A．區(qū)域內(nèi)購房者細分及需求分析 22B．消費者需求分析 233、物業(yè)出租情況 244、對如城房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價 25A.住宅開發(fā)總體評述 25B.商業(yè)開發(fā)總體評述 265、本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準及營銷的開發(fā) 29A、功能開發(fā) 29B規(guī)模標(biāo)準 29C住房標(biāo)準 30D、營銷開發(fā)計劃 31四、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 321、地理位置及道路交通 322、附近商業(yè)及生活配套 33五、地塊撤遷安置情況 33六、場地三通一平的安排 33七、項目規(guī)劃設(shè)計 341、總平面設(shè)計 341、設(shè)計原則： 342、規(guī)劃布局： 343、交通流線： 354、停車系統(tǒng)： 355、綠化系統(tǒng)： 356、建筑退讓： 352、建筑單體設(shè)計 363設(shè)計原則：.....................................................................................................................36（一）立面設(shè)計構(gòu)思.....................................................................................................36（二）房型設(shè)計.............................................................................................................37（三）人防設(shè)計.............................................................................................................383、結(jié)構(gòu)設(shè)計...........................................................................................................................38A、設(shè)計標(biāo)準..................................................................................................................38B、主要結(jié)構(gòu)材料的選擇...............................................................................................39C、結(jié)構(gòu)體系...................................................................................................................404、給排水設(shè)計.......................................................................................................................40A、給水設(shè)計..................................................................................................................40B、消防系統(tǒng)設(shè)計...........................................................................................................42C、排水系統(tǒng)...................................................................................................................425、電氣設(shè)計...........................................................................................................................43A、設(shè)計范圍..................................................................................................................43B、負荷估算...................................................................................................................43C、負荷等級及供電電源...............................................................................................44D、照明設(shè)計..................................................................................................................44E、防雷與接地...............................................................................................................446、弱電設(shè)計...........................................................................................................................45A、火災(zāi)報警設(shè)計..........................................................................................................45B、安保系統(tǒng)...................................................................................................................46C、訪客對講系統(tǒng)...........................................................................................................46D、通信系統(tǒng)..................................................................................................................47E、有線電視系統(tǒng)...........................................................................................................487、暖通空調(diào)設(shè)計...................................................................................................................48A、設(shè)計范圍..................................................................................................................48B、空調(diào)設(shè)計...................................................................................................................49C、通風(fēng)設(shè)計...................................................................................................................49D、防排煙設(shè)計..............................................................................................................49E、節(jié)能及環(huán)保設(shè)計...................................................................................................498、消防設(shè)計專篇...................................................................................................................50A、建筑分類、耐火等級..............................................................................................50B、總平面......................................................................................................................50C、單體...........................................................................................................................51D、消防給排水設(shè)計......................................................................................................51E、消防電氣設(shè)計...........................................................................................................529、節(jié)能設(shè)計專篇...................................................................................................................54A、建筑..........................................................................................................................54B、給排水......................................................................................................................54C、電氣...........................................................................................................................5410、環(huán)保設(shè)計專篇.............................................................................................................551、項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策...........................................................錯誤！未定義書簽。2、符合用地規(guī)劃要求,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,.543、項目污染物經(jīng)處理后能夠穩(wěn)定達標(biāo)排放。,,,,,,,,,,,,,..5544、總量控制。 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ..565、項目符合清潔生產(chǎn)的要求 ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, .,, .576、環(huán)評建議, ..,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ..57八、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 591、開發(fā)計劃 58九、項目總投資估算、資金籌措計劃 591．總投資估算 592．資金籌措計劃 61十、財務(wù)數(shù)據(jù)測定 611、售樓收入的測定 61A．建議銷售價 61B．實際銷售總收入 62十一、項目經(jīng)濟效益分析 62十二、項目的不確定性分析 631、項目敏感性分析 63十三、項目資金流量表 63十四、附件 651、規(guī)劃總平面圖 652、營業(yè)執(zhí)照 653、規(guī)劃要點 654、國有土地使用權(quán)出讓合同（節(jié)選） 655、開發(fā)資質(zhì) 655一、項目的基本情況、項目背景根據(jù)如皋市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及舊城改造規(guī)劃要求， XXX置業(yè)有限公司已通過拍賣取得 GJ2007—43號地塊，共28252平方米。開發(fā)建設(shè)用地手續(xù)由如皋市國土資源局和如皋市規(guī)劃建設(shè)局辦理。該項目各項前期工作和規(guī)劃報批工作已相繼開展。、項目概況1）項目名稱：GJ2007—43號地塊2）總建筑規(guī)模：89940平方米由五棟十八層住宅+一棟九層綜合樓+一棟兩層臨街商業(yè)樓組成其中計容積率面積73456㎡，不計容積率面積16484㎡（地上一層層高≤2.5米車庫及公廁面積3074㎡，地下車庫及人防面積13410㎡）3）建設(shè)地點：中山東路北側(cè)、萬壽路西側(cè)、如泰運河南側(cè)4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)5）建設(shè)單位：XXX置業(yè)有限公司6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營7）企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司8）資質(zhì)等級：暫二級9）企業(yè)概況：XXX置業(yè)有限公司于2010年5月12日成立。公司現(xiàn)有員工22人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟管理人員20人，注冊資金5000萬元，資質(zhì)等級為暫二級。公司資金技術(shù)實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔(dān)6各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅持科學(xué)管理，以“開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。10）工程概況：GJ2007—43號地塊項目占地28252平方米，約42.37畝，總建筑面積89940平方米。其中計容積率面積73456㎡：住宅61444平方米，公寓4377平方米，商業(yè)7181平方米，配套公建面積454平方米；不計容積率面積16484㎡：地上一層層高≤2.5米車庫及公廁面積3074㎡，地下車庫及人防面積13410㎡。容積率為2.6，建筑密度為23%，綠地率為35%。11）資金來源：本項目建設(shè)資金由XXX置業(yè)有限公司自籌、銀行貸款及通過預(yù)銷售回籠解決。、編制依據(jù)1）XXX置業(yè)有限公司簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》；2）深圳市城市空間規(guī)劃設(shè)計有限公司《江蘇省如皋市城市總體規(guī)劃2020》；3）如皋市建設(shè)局GJ2007—43號地《建設(shè)工程項目設(shè)計要點》；4）如皋市國土資源局《土地使用條件》；5）國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；6）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；7）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》。、研究范圍根據(jù)GJ2007—43號地塊項目土地使用條件和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅及商業(yè)房產(chǎn)市場分析及營銷戰(zhàn)略、 建設(shè)規(guī)模7及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。、研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地已通過招掛牌摘牌取得國有土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)出讓合同已簽訂，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)正在在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，土地條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低層次走向中高層次的發(fā)展趨勢和如皋市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為舒適型住宅，根據(jù)對如皋市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)市場前景良好。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可接受。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出， 建議在下一步方案設(shè)計時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準再進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化做出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。、項目方案的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目數(shù)量用地面積28252㎡建筑占地面積6498㎡23％總建筑面積89940㎡住宅建筑面積65821㎡其 公寓住宅建筑面積 4377㎡8中高層住宅建筑面積0中高層住宅建筑面積61444㎡住宅居住戶數(shù)481戶公寓居住戶數(shù)107人商業(yè)建筑面積7181㎡容積率2.6建筑密度23%地下車庫及人防建筑面積13410㎡汽車車位253個地上一層車庫建筑面積3074㎡層高≤2.5米綠地面積9888綠地率35%公建建筑面積454㎡注:項目方案技術(shù)指標(biāo)根據(jù)方案的進一步優(yōu)化將會有所調(diào)整。最總指標(biāo)以工程驗收面積核算為準。總建筑面積=住宅建筑面積+配套商業(yè)建筑面積+公建建筑面積+地上一層車庫建筑面積+地下車庫及人防建筑面積89940㎡=65821㎡+7181㎡+454㎡+3074㎡+13410㎡9二、項目投資環(huán)境和市場研究、如皋市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況如皋市地處東部沿海與長江T型交匯處北岸，面積1477平方公里，人口145萬人，現(xiàn)轄20個鎮(zhèn)、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。如皋歷史文化積淀深厚，資源豐富獨特，是江蘇省最具活力的核心區(qū)域和長三角最具投資價值縣（市），素有港口城市、生態(tài)城市、長壽城市、人文城市、愛心城市之稱。如皋交通區(qū)位優(yōu)勢顯著。距上海僅90分鐘車程，與滬寧高速、寧通高速、沿海高速、沿江一級公路、新長鐵路、江陰大橋及蘇通大橋等相連成網(wǎng)。如皋港處于長江下游河口段，通江達海，是連接長江沿線、承接蘇南蘇北、實現(xiàn)江海河聯(lián)運的水陸交通樞紐。如皋民風(fēng)淳樸，社會發(fā)展環(huán)境良好，教育如皋、平安如皋、和諧如皋有口皆碑。各類教育質(zhì)量指標(biāo)居江蘇省前列，普通高考成績?nèi)☆I(lǐng)先，職業(yè)學(xué)校發(fā)展迅速，職業(yè)培訓(xùn)及“訂單式”培訓(xùn)為企業(yè)提供了大量急需的勞動力資源。市民對社會治安滿意程度居全省前列，是全國刑事案件發(fā)案率最低的城市。2008年全市經(jīng)濟社會實現(xiàn)GDP280億元，增長14.8%，地區(qū)生產(chǎn)總值總量在全省52個縣（市）中首次躋身前10名；人均GDP達到21060元，增長24.3%；工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元，同比增長超過50%；規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值810億元，增長64.8%；連續(xù)60個月增幅超過40%；財政收入39.11億元，同口徑相比增長44.5%；全社會固定資產(chǎn)投入180.85億元，增長18%，其中工業(yè)項目投入完成147.54億元，增長16.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15923元，增長17.9%；農(nóng)民人均純收入達到6695元，增長16.6%。2009年經(jīng)濟社會實現(xiàn)：地區(qū)生產(chǎn)總值 355億元，增長14.2%；人均GDP24482元，增長16.2%；規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)稅銷售收入406億元，增長9.6%；財政總收入51.75億元，增長32.3%；人口自然增長率保持零增長,人口出生率控制在6.92?以內(nèi)，計劃生育率98%以上；城市化水平46%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17706元，增長12.9%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入8012元，增長14.1%。2010年上半年經(jīng)濟社會實現(xiàn)：地區(qū)生產(chǎn)總值 198.43億元，增長20%；規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)稅銷售收入 259.49億元，增長27.27%；財政總收入33.94億元，增長35.5%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 318.22億元，增長19.6%，凈增79.2億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10324元，增長12.8%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入8243元，增長19.9%。、如皋市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況2007年如皋市完成城市建設(shè)投入28.5億元，其中市政建設(shè)直接投入3.5億元，完成房地產(chǎn)開發(fā)140萬平方米。共完成拆遷面積60萬平方米，拆遷 2374戶。新開工面積 126.97萬平方米（荷蘭小鎮(zhèn)、淺水灣、世紀光華苑、金九華府、龍游御境、藍灣景天、大潤發(fā)購物11中心等），施工面積206.86萬平方米（含06年結(jié)轉(zhuǎn)的79.89萬平方米），竣工面積62.8萬平方米（盛世華庭二期、金鷹花園一期、申港豪園、水韻華庭、億豐商貿(mào)城、西歐國際廣場等） 。07年是如皋房產(chǎn)快速發(fā)展的一年， 08年延續(xù)07年的發(fā)展勢頭，全市開發(fā)商品房面積 140萬平方米，竣工面積 63萬平方米。城區(qū)價格突破3000元/平方米，最高突破 4000元/平方米。2008年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13.09億元，比上年增長10%；房屋施工面積204.76萬平方米，比上年增長39.62%，其中，施工住宅168.57萬平方米，增長33.23%；商品房屋銷售面積27.59萬平方米，減少24.33%，商品房屋銷售額 7.72億元，減少21.06%。2009年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 14.85億元，比上年增長 13.45%；房屋施工面積 256.06萬平方米，比上年增長 25.05%，其中，施工住宅207.98萬平方米，增長23.38%；商品房屋銷售面積60.78萬平方米，增長120.30%，商品房屋銷售額20.17億元，增長161.27加%。伴隨著如皋城市化進程的加速，新一輪房產(chǎn)開發(fā)的大幕悄然掀啟。城北、城南、城中三大板塊樓盤建設(shè)風(fēng)起云涌，尤其是城中、城南，成為目前如皋房地產(chǎn)開發(fā)的主要地帶。同時城中板塊，東西組團各自獨立發(fā)展，東組團借城市中心以及教育資源的支撐快速發(fā)展著；西組團作為城市舊城改造的后起之秀，發(fā)展前景廣闊。2010年上半年如皋主城區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)新開工面積 90萬平方米，竣工 51萬平方米，預(yù)計全年主城區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開工面積 160萬平方米，竣工110萬平方米，顯現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭，市場前景也12比較樂觀。B．房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況如皋房地產(chǎn)行業(yè)從 2003年起表現(xiàn)出投資額逐年遞增的趨勢，2007年如皋房地產(chǎn)行業(yè)的投資達 28.5億元。從下表可見如皋市房地產(chǎn)投資逐年遞增。其中經(jīng)過 2005年宏觀調(diào)控，如皋房地產(chǎn)行業(yè)投資有放緩趨勢，房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸趨于穩(wěn)定。如皋的房地產(chǎn)行業(yè)在2006年、2007年開始呈現(xiàn)理性一面。2008年，在蘇通大橋全線通車的背景下，大上海經(jīng)濟的輻射，必將給如皋房地產(chǎn)行業(yè)帶來新一輪的高速發(fā)展。2003年，如皋房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展的階段，土地供應(yīng)量隨著市場的發(fā)展快速上升。 2004年，如皋城區(qū)土地供應(yīng)量達到 48.7萬平方米，同比上升48％，成交總價達到2.3億，到2005年，如皋城區(qū)土地供應(yīng)量達到51.5萬平方米，成交總價達到4.03億。其中，從04年到05年的土地供應(yīng)量沒有大的增長，同比上升6％，這與政府的宏觀調(diào)控及土地價格的上漲有關(guān)。 2006年土地供應(yīng)量大幅增加，從掛牌出讓土地量來看， 2005年土地出讓量為 51.5萬平方米，2006年達到80萬平方米。2007年達到了118萬平方米。2008年因國家宏觀調(diào)控出讓土地面積有所減緩。13如皋市歷年土地供應(yīng)量名稱200320042005200620072009供應(yīng)量（萬）3348.751.580118180同比增長48％6％55％47.552.5%（％）表3. 如皋市歷年土地供應(yīng)量200如皋市歷年土地供應(yīng)量 180180160140118120100808060 48.7 51.53302003 2004 2005 2006 2007 2008C．商品房的銷售概況目前如皋市房地產(chǎn)開發(fā)屬典型的集群式開發(fā)， 目前項目主要集結(jié)于城北、城南、城西三大區(qū)域，而城東樓盤較少；戶型設(shè)計以三、四房兩廳為主，主力面積在 130－150平方米，總價在 70--90萬之間；市區(qū)樓盤價格大約在 4800--5500元／平方米之間，局部已突破 6000元／平方米。小高層與高層，是市場今后主要的發(fā)展方向。14以下為如皋市目前正在銷售的部分樓盤概況：1.藍灣景天位置：如泰運河與通揚運河交匯處占地面積：約7.2萬㎡建筑面積：13萬㎡目前均價：3800元/㎡開發(fā)商：實力地產(chǎn)建筑形態(tài)：14棟高層、小高層及6棟多層、疊拼別墅開盤時間：一期2007年5月共4幢小高層廣告推廣：報刊、短信綠化率：38%主力戶型：160平方米四房兩廳兩衛(wèi)雙陽臺130平方米三房兩廳兩衛(wèi)雙陽臺銷售率： 100%左右2.上海新城位 置：如泰運河與通揚運河交匯（東北）處占地面積：約 9萬㎡ 建筑面積：13萬㎡目前均價：3580元/㎡ 綠化率：40%建筑形態(tài)：多層、聯(lián)體別墅、獨棟別墅開發(fā)商：上海西部企業(yè)如皋地產(chǎn)置業(yè)有限公司銷售率：80%左右營銷企劃：上海今日房地產(chǎn)企劃營銷中心主力戶型：144平方米 四房兩廳兩衛(wèi)雙陽臺110平方米 三房兩廳兩衛(wèi)雙陽臺15麗澤華庭位 置：中山路與萬壽路交匯處占地面積：約 8萬㎡ 建筑面積：12萬㎡(一期：4萬㎡，二期：8萬㎡)綠化率：37%開發(fā)商：南通正達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前均價：一期 4300元/㎡ 綠化率：37%建筑形態(tài)：一期4棟小高層、1棟多層、1棟綜合樓主力戶型：140平方米占70%115平方米 占30%得房率：85%銷售率：一期98%左右二期未開盤4.龍游御境銷售中心：海陽路與福壽路大轉(zhuǎn)盤向南 100米占地面積：約 10萬平方米建筑面積：約 18萬平方米總戶數(shù)：1200戶當(dāng)前均價：5000元/平方米銷售率：100%開發(fā)商：南通佳弘置業(yè)有限公司5.紫竹園16地址：海陽路78號占地面積：59432平方米綠化率：36％戶數(shù)：320戶建筑形態(tài)：10棟小高層5棟多層價格：2800—3500銷售率：100%開盤時間：2007年3月5日，09年已銷售完畢世紀光華苑位 置：益壽路(原市政府西大門對面)開發(fā)商：南通光華房地產(chǎn)如皋分公司建筑面積：16萬平方米建筑形態(tài)：21棟小高層價 格：4000元/平方米 層次費：50—70元主力戶型：150平方米 130平方米銷售率：因原地理因素銷售率 40%金茂置業(yè)位 置：福壽西路建筑形態(tài)：小高層、高層綠化率：35%容積率：2.2均 價：4800元/㎡ 商鋪：12000元/㎡物 費：小高層1.35元/㎡ 別墅0.8元/㎡17銷售率：100%荷蘭小鎮(zhèn)位 置：如泰運河與大司馬路交匯處建筑面積：50萬㎡開發(fā)商：江蘇凌云置業(yè)全程策劃：寅源地產(chǎn)顧問機構(gòu)建筑形態(tài)：多層、小高層綠化率：40%開盤時間：尚未開盤淺水灣位 置：中山路與外城河交匯處建筑面積：16萬㎡開發(fā)商：江蘇凌云置業(yè)全程策劃：寅源地產(chǎn)顧問機構(gòu)建筑形態(tài)：多層、小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：40%開盤時間：2007年10月開盤銷售率：100金九華府地址：海陽路與寧海路交匯處總用地面積：108595㎡18總建筑面積：185400㎡，一期：建筑面積：95000㎡（多層住宅面積:49700㎡、小高層住宅面積:36113㎡、商業(yè)建筑面積：7457㎡、配套及其他：1730㎡）開發(fā)商：南通金威置業(yè)有限公司、如皋市九天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑形態(tài)：12棟小高層、20棟多層 綠地率：35.1%住 戶：高層424戶 多層250戶均價：3800--4500元/平方米銷售率：90D．對如皋市房地產(chǎn)市場的展望從如皋市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，如皋市房價總體將繼續(xù)穩(wěn)中看漲，實際漲幅至少在 10％以上，如皋市區(qū)（如城鎮(zhèn)）的住房由于“華府御庭”“金鼎名城”兩個小區(qū)開盤價均突破 5000元/平方米，某些市區(qū)地段好的高檔住宅，如“新天地”、“水繪曦園”最高價格可能會突破6000元/平方米。從住宅結(jié)構(gòu)來看，多層住宅將逐漸被擠出市區(qū)中心地段，小高層與高層，是人們今后主要的居住之所，如果建筑、園林、外立面品質(zhì)上乘，物管優(yōu)異，其價格會提高。隨著如皋市近幾年經(jīng)濟實力的強勁提升，配套完善的純粹高檔高層公寓、 別墅的消費市場將存在巨大潛力，這一部分產(chǎn)品的價格會上揚。19三、如皋市如城一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況、供應(yīng)情況圖1：如皋市如城區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)樓盤區(qū)位圖萬豪家園麗景園上海新城藍灣景天淺水灣 東景豪庭頤園荷蘭小鎮(zhèn) 麗澤華庭名人城金九華府世紀光華苑 紫竹園城建嘉園 龍游御境表4：如皋市樓盤供應(yīng)情況區(qū)域項目總建面已售面積（萬平方（萬平方米）米）淺水灣15.3415.34東部284麗澤華庭20東景豪庭3.23．2龍游御境1818金九華府1918.5南部2.72.7紫竹園城建嘉園6.86.8世紀光華苑166.5西部金茂置業(yè)3212荷蘭小鎮(zhèn)50未開盤藍灣景天1313上海新城1310北部頤園9.49.4麗景園1.91.9萬豪家園15.81.3合計214.14112.64表5：各區(qū)域建面對比21各區(qū)域建面對比8000007000006000005000004000003000002000001000000東部南部西部北部總建面（平方米）453400415000570000703000已開盤建面（平方米）7000014500020000192000據(jù)不完全統(tǒng)計，如皋市場目前規(guī)劃總建筑面積 214.14萬平方米，這還不包括政府已批未動工和待拆遷面積。 其中已經(jīng)開盤銷售的面積為112.64萬平方米，也就是說在未來 1到2年內(nèi)，如皋市場還將有101.5萬平方米面積體量上市，近兩年市場競爭將相當(dāng)激烈。但從各區(qū)域總建面積對比情況看，目前南部和北部開發(fā)量較大， 競爭相對激烈，而東部則相對緩和一些，因此本項目在未來如皋市房地產(chǎn)市場相對激烈的競爭中具有優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢。、需求情況A．區(qū)域內(nèi)購房者細分及需求分析高端產(chǎn)品目標(biāo)客戶群：私營企業(yè)主，國家公務(wù)員，企業(yè)管理層等家庭收入較高的購房者。此類購房者對住房的要求較高，無論產(chǎn)品，地段，配套，環(huán)境，還是其他，價格往往不是他們首先考慮的因素。中端產(chǎn)品目標(biāo)客戶群：私營企業(yè)主，國家公務(wù)員，企業(yè)管理層，工薪階層，私營小店主等。中端產(chǎn)品的購房者中既包括小部分高端產(chǎn)品客22戶，也包括一些工薪竭誠之類的中等收入家庭， 此類購房者會綜合考慮各方面因素，包括價格，位置，環(huán)境配套等，性價比是這類購房者最看重的。低端產(chǎn)品目標(biāo)客戶群：動遷戶，農(nóng)村進城安家者，中低收入水平家庭。此類客戶購房的目的非常明確，一處安家之所是目前他們的唯一需求，對產(chǎn)品本身的要求不多，價格低是這類客戶唯一條件。B．消費者需求分析主要目標(biāo)消費群的基本特點年齡：25-40歲職業(yè)：私營業(yè)主、公務(wù)員、學(xué)院教師、公司中層干部收入：家庭年收入為5-10萬元以上家庭構(gòu)成：以三口之家或四口之家為主形態(tài)、心態(tài)：實在、勤勞、重視積累、注重自身利益購房目的用途描述自?。阂猿醮沃脴I(yè)、二次置業(yè)為主，購買的房型基本以實用為主要要求?？梢约毞譃楦纳凭幼l件住房，結(jié)婚住房等。投資：多為二、三次購房，本身已有不錯的居住環(huán)境，再次購房主要看中區(qū)域未來發(fā)展，保留物業(yè)以求未來增值。可承受面積總價范圍主力面積 主力總價項 目 銷售率（平方米） （萬元）23麗澤華庭140-16060-6898%龍游御境126-13058-65100%金九華府100-15042-6090%金茂置業(yè)116-13356-6435%藍灣景天120-14037-44100%上海新城111-12130-3398%頤園142-15045-48100%麗景園139-14636-3790%如皋民營經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、 私營企業(yè)眾多、規(guī)模企業(yè)效益大多看好，藏富于民，資產(chǎn)在百萬以上的家庭數(shù)量已相當(dāng)可觀。通過對如皋市幾個主要項目的主力面積、 主力總價和銷售率情況對比分析， 如皋目前市場對大面積、高總價的產(chǎn)品存在一定的抗性， 普遍能接受的面積段為90-130平方米，總價區(qū)間在 55萬-60萬之間，這類的產(chǎn)品是銷售情況最好的，但考慮到多數(shù)購房需求者還屬于中等收入家庭，甚至中低收入家庭，因此總價低于 40萬的產(chǎn)品需求，從目前來看是被壓抑的。、物業(yè)出租情況市區(qū)集中式購物中心平均租金 /物業(yè)管理費約為 3元/平方米餐飲、住宿、娛樂業(yè)態(tài)平均租金為 1.75元/平方米其他零售式商業(yè)平均租金 1.55元/平方米24、對如城房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價A.住宅開發(fā)總體評述觀如皋房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，總體處于初級與中級不穩(wěn)定階段。目前或多或少存在一些盲目追求檔次的現(xiàn)象。① 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)兩極分化大部分項目的產(chǎn)品構(gòu)成多為多層與小高層相結(jié)合， 但銷售情況出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，多層住宅銷售情況比高層住宅要好的多， 而高層住宅卻出現(xiàn)了小城市中比較普遍的銷售瓶頸。 合理的定價是如皋市場上高層產(chǎn)品銷售轉(zhuǎn)好的唯一途徑。② 產(chǎn)品缺乏認知部分項目是來自外地開發(fā)商所開發(fā)的，如：上海、福建。大部分產(chǎn)品雖然照搬了一些大城市的房型， 在外立面的修飾和規(guī)劃設(shè)計上也有明顯的特色，但沒有達到購買認知度。但中高檔次的高層、別墅項25目，由于當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力較強，去化力度較大。③ 產(chǎn)品供應(yīng)大于需求由于政府對城市的大力開發(fā)， 土地開發(fā)量逐年增長，同期開發(fā)的樓盤也比較多，大或較大的項目大約有近 20個（其中包括最近即將開盤的項目），其中有部分自開盤至今約兩年的項目，市場空置率較高。④中、大型項目增多目前如皋市場上有不少占地較大的項目出現(xiàn)，一般是以外地開發(fā)商為主。都在努力的對本項目大力包裝，追求品牌效應(yīng)，以求在小城市，項目卻很多的大環(huán)境中搶的更多關(guān)注的眼球。⑤社區(qū)配套關(guān)鍵因素由于目前如皋市場上在建或在售的項目大多分散在新城區(qū)周邊，項目周邊相對成熟的生活配套比較完善， 所以在小區(qū)規(guī)劃中，社區(qū)配套是發(fā)展商相對重要也是大力追求的主要工作， 已逐步成為開發(fā)商吸引客戶的買點之一。在環(huán)境布局，會所設(shè)置，景點營造等方面均在追求特色和創(chuàng)新。B.商業(yè)開發(fā)總體評述以如皋市商業(yè)格局的輪廓為主線， 結(jié)合整體商業(yè)環(huán)境狀況和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)作以下重點分析：1．商業(yè)氣氛和投資環(huán)境處于基礎(chǔ)消費階段目前如皋以“向南和向東拓展”為城市發(fā)展格局，以長壽之鄉(xiāng)和26花卉苗木而聞名全國，但經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支柱薄弱，外來人口少。因此，在如皋消費的多是本地人，如皋的投資環(huán)境和氛圍尚可，區(qū)內(nèi)市政設(shè)施也趨于完善階段，街區(qū)環(huán)境和質(zhì)量一般?？傮w評價：如皋市商業(yè)氣氛一般，受其地理位置、人文習(xí)慣、支柱產(chǎn)業(yè)的影響，有濃重的小城鎮(zhèn)特點，尤其是人口老年化嚴重，導(dǎo)致市民消費傾向低、儲蓄傾向高，造成如皋商業(yè)消費大部分是解決生活基本需求，屬于中低檔層次消費，市民也傾向在外區(qū)域，如南通、上海進行大件和品牌消費。2．目前商業(yè)以連鎖超市和商鋪為主如皋市主要商業(yè)街是街鋪經(jīng)營的天下。市民日常消費由連鎖超市搶占主流。大潤發(fā)、華聯(lián)超市、時代超市、農(nóng)工商超市、蘇果超市和文峰超市人流量較大，經(jīng)營環(huán)境比較好。商廈主要是招商城、友誼商城、商業(yè)大廈等，但不能擺脫規(guī)模小、設(shè)備陳舊、服務(wù)質(zhì)量不高、品種不齊全、人流量有限的困境。3．商鋪消費具有潛力市場本項目所在口岸屬于城市核心商圈的邊緣，目前有“文峰大世界”“五星電器”“萬家?！钡壬虉龅娜肆髦?，商鋪理論上應(yīng)是供不應(yīng)求，關(guān)鍵是看價格和房型。在如皋人流量稀少的區(qū)域商鋪空置率很高，如蘇浙大市場和億豐商貿(mào)城；但是像百花苑、城建家園、麗澤華庭這樣市區(qū)位置較好、人流量教多的地段沒有空置，說明如皋市商業(yè)地段性的特點突出，在調(diào)研中也有所感悟，比如商鋪面南的位置要比面北的位置租金高上20%，有的甚至高出30%。27目前在中山路商業(yè)中心地段商鋪根本無產(chǎn)品供應(yīng)，連轉(zhuǎn)手的都極少，租金屬全市最高。傳統(tǒng)的商廈經(jīng)營環(huán)境和方式尚屬于百貨業(yè)態(tài)模式，如招商市場、友誼商城已經(jīng)淪落到小商品交易和廉價服裝街鋪模式了。隨著近年來地產(chǎn)的升溫，商鋪投資理念為大多數(shù)置業(yè)投資者接受，商鋪穩(wěn)定的租金收益大大吸引了眾多投資者的眼光，同時對商鋪本身的因素要求也在逐步提高。4．購物中心有待市場的認可如皋市購物中心缺乏具有影響力的核心主力客戶，除了肯德基這樣的品牌餐飲連鎖店進駐就是三家家電巨頭了。由于購物中心和購物廣場業(yè)態(tài)大多定位在服裝上，其經(jīng)營品牌與普通街鋪或者精品店無異，一些服裝品牌在市區(qū)有4家甚至更多在經(jīng)營，從而導(dǎo)致購物中心業(yè)態(tài)難以形成氣候；缺乏統(tǒng)一定位和管理，難以保證商品檔次，業(yè)態(tài)組合和布局單一，有的購物中心進場商戶檔次和素質(zhì)參差不齊，招租經(jīng)營不統(tǒng)一，沒有持久企劃宣傳難以形成興旺局面。5．餐飲、休閑娛樂業(yè)沒有很好的開發(fā)有很大的市場空間如皋市餐飲、休閑娛樂業(yè)主要集中在核心商圈，沒有所謂的美食一條街或休閑娛樂一條街。餐飲檔次普遍落入低檔層次，特色餐飲幾乎沒有，火鍋城、中西式快餐極少。休閑洗浴中心沒有“綠色”理念，缺乏適合大眾家庭式的消費模式。酒吧、演藝吧管理混亂，普通消費者沒有安全時尚的休閑娛樂去處，致使如皋市娛樂休閑業(yè)無法興起。建議本項目立足于娛樂、休閑、餐飲、住宿進而引進品牌商家，達到28引領(lǐng)整個城市休閑娛樂潮流的目標(biāo)， 最終實現(xiàn)經(jīng)濟利潤、社會價值的最大化。如何突出本項目在業(yè)態(tài)設(shè)計、商業(yè)價值上獨一無二的稀缺性和差異性優(yōu)勢，是本項目營銷策劃的主要內(nèi)容；在本項目操盤前期，盡可能的與核心主力商家達成意向， 借助核心主力商戶的影響， 火爆啟動項目運作，借助地段和城市拆遷建設(shè)的利好機會，以填補餐飲、休閑娛樂當(dāng)?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)頭羊的市場空白。、本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準及營銷的開發(fā)A、功能開發(fā)本項目主要為住宅和商業(yè)物業(yè)組成。商業(yè)物業(yè)依托中山東路、萬壽路的地位，可以規(guī)劃如皋已進入、或計劃進入的趨同類業(yè)態(tài)：休閑餐飲類（類似德克士、名典咖啡、迪歐等） ；超市（類似華聯(lián)、文峰等）住宅物業(yè)本案的住宅物業(yè)主要在做足容積率的前提下， 著力打造高品質(zhì)產(chǎn)品、多樣化特色戶型，提升價值。規(guī)模標(biāo)準住宅高層(18層)5棟，建筑面積：61444㎡公寓一棟，建筑面積：4377㎡29商業(yè)一棟，建筑面積：7181㎡住房標(biāo)準建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求， 提出小康住房的十條新標(biāo)準如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間；2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地；3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準基礎(chǔ)上提高 1~2個等級；4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機專用線路；7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設(shè)計過度空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面積；8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務(wù)設(shè)備配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到0.8㎡~1.0㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài)原則；30住宅裝修標(biāo)準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。1）、外墻：高級外墻涂料；2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門；6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器；8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息、活動、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。D、營銷開發(fā)計劃建議在領(lǐng)取預(yù)銷售許可證后一次性開盤。31四、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件1、地理位置及道路交通本案43號本地塊位于如皋市中山路以北，萬壽路以西，供電局東隔壁。地塊所處的位置是原如皋市鋼球廠，中山東路為如皋市的交通要道，道路狀況良好。本地塊距離市中心約 5鐘車程，區(qū)域優(yōu)勢明顯，交通非常便捷。352、附近商業(yè)及生活配套周邊配套路程時代超市,,,,,,,,,,,,,,5分鐘如皋中學(xué),,,,,,,,,,,,,4分鐘麗澤華庭酒店,,,,,,,,,,,2分鐘東皋菜市場,,,,,,,,,,,,,,,5分鐘五、地塊撤遷安置情況根據(jù)如皋市國土資源局掛牌時的《土地使用條件》 ，本案為凈地。該地塊為凈地，已基本具備開工條件 。六、場地三通一平的安排根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》，出讓宗地應(yīng)達到“三通一平”條件：場地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施三通，即通路、通電、通水。水、電現(xiàn)場均已到位。33七、項目規(guī)劃設(shè)計1、總平面設(shè)計1、設(shè)計原則：a、創(chuàng)造自然生態(tài)的環(huán)境，實現(xiàn)建筑與自然環(huán)境高度融洽，樹立自身極具個性的特征和形象。b、建立有層次的便捷的交通道路系統(tǒng)， 合理組織車流人流并形成清晰的交通流線。c、簡練的布局與合理的功能分區(qū)相結(jié)合。d、重視防火、防震、安全、節(jié)能、環(huán)境保護。2、規(guī)劃布局：小區(qū)設(shè)計從環(huán)境均好性原則出發(fā)， 使小區(qū)內(nèi)成為純步行空間 ,小區(qū)實行人車適當(dāng)分流。在小區(qū)用地東側(cè)及北側(cè)分別設(shè)置兩個汽車出入口 ,擁有機動車的住戶進入小區(qū)直接下地下車庫 ,通過地下車庫內(nèi)的電梯直接到達住處。因此小區(qū)內(nèi)住宅每個單體都設(shè)置電梯下地下車庫。綠化形態(tài)風(fēng)格各異，各具特色。依據(jù)道路走向及地形特征，建筑依地形成布置，而在用地內(nèi)部，建筑結(jié)合道路布局，以最大限度地面向組團綠化， “活而不亂”，形成小區(qū)豐富的整體空間效果。既能充分提高土地使用效益，又能適當(dāng)提高開發(fā)效益。整個小區(qū)脈絡(luò)清晰，布局合理。具有親切、宜人的組團圍合空間及合34理的小區(qū)建筑布局。3、交通流線：本設(shè)計在萬壽路上設(shè)置一個主出入口及地塊北側(cè)濱河路設(shè)置一個次出入口，整個場地道路通暢，系統(tǒng)便捷、清晰、明確，滿足緊急疏散要求。為保證住區(qū)內(nèi)人車的分流，中山東路設(shè)一人行入口。4、停車系統(tǒng)：充分利用萬壽路 12米的退界要求，在此設(shè)置商業(yè)的臨時機動車停車位。其余機動車停車均考慮地下停車。地下停車系統(tǒng)： 停車面積為13410平方米，機動車停車253輛。同時在住宅地面一層及地下設(shè)計自行車停車，停車數(shù)量滿足規(guī)范要求。5、綠化系統(tǒng)：景觀環(huán)境設(shè)計考慮功能使用， 綠化多方面內(nèi)容，為人們提供一個休息、交往的場所，營造綠意蔥蔥、錯落有致、步移景異的花園式空間，使人感受高尚、優(yōu)雅的情趣是環(huán)境設(shè)計的最終目的，設(shè)計中巧妙安排，盡量增加綠化面積及景觀綠帶。6、建筑退讓：根據(jù)規(guī)劃要點和總平面布置方案建筑退讓中山東路、萬壽路紅線 1235米；退讓北側(cè)濱河路 8米, 所有退讓均能滿足規(guī)范及消防要求。高層住宅退讓滿足日照間距要求。2、建筑單體設(shè)計設(shè)計原則：本著源于自然高于自然的原則充分利用本地塊的自然資源,組織空間和景觀,創(chuàng)造宜人的居住環(huán)境.少既是多,簡練的布局更顯環(huán)境設(shè)計的大氣交通流線便捷明確.重視防火,防震,安全性方面的設(shè)計與原有城市結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)本工程地上建筑總面積平方米。為由五棟十八層住宅+一棟九層綜合樓+一棟兩層臨街商業(yè)樓組成，同時建設(shè)地上一層≤2.5米車庫和地下車庫。地下車庫為一層。高層住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)。（一）立面設(shè)計構(gòu)思1、全視角設(shè)計鑒于小區(qū)區(qū)位的重要性，設(shè)計中考慮了全方位的視覺效果，尤其是加強了屋頂?shù)奶幚?。屋頂穿插四坡面造型結(jié)合陽臺的構(gòu)圖，照顧到每戶每間朝向景觀的均好性，使得各種角度均有上佳的視覺效果。 構(gòu)成了蓬勃向上，富有時代感與活力的特征性的景觀，尺度也更為宜人。36、高雅精致的風(fēng)格取向本方案延續(xù)城市文脈，以現(xiàn)代高雅、精致為風(fēng)格取向。單體處理融入現(xiàn)代式格局，在陽臺及開窗上結(jié)合屋頂及有高技派特征的金屬構(gòu)件強調(diào)豎向感及精致細膩的光影感。在各部分結(jié)合處利用簡潔大方的線腳增加視覺整體上的連續(xù)性。整個單體以高雅、精致的風(fēng)格突出了小區(qū)的品牌特征。3、典雅、溫馨的色彩及材料整個立面由金屬、玻璃、石材有機配置，落地窗、彩鋁窗、金屬玻璃欄桿為主要材料，表達典雅、溫馨的基調(diào)。底部以沉穩(wěn)的基座，中部線腳、板帶、陽臺勾勒出挺拔的身姿。頂部的細部構(gòu)件飾以亞光不銹鋼。屋頂面材飾以銀灰色，使建筑立面既整體又細膩，具備精品形象。（二）房型設(shè)計堅持主力房型概念，即適應(yīng)住宅市場發(fā)展要求，以經(jīng)濟實用的三室二廳（面積約130平方米）為主力房，同時輔以適量約 100多平方米的兩室兩廳房型。住宅套內(nèi)設(shè)計以起居室為中心，家庭內(nèi)部公私分離：居寢分離；潔污分離。室內(nèi)布置緊湊，設(shè)計盡可能減少開向起居廳門洞的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和居住的合適程度。住宅單體設(shè)計適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，并以經(jīng)濟實用為原則，強調(diào)大廳活動空間，基本做到明廳、明廚、明衛(wèi)。主臥室與起居室均朝南。每套住宅37除設(shè)有生活陽臺外，小部分住宅單元在廚房外布置服務(wù)陽臺，一部分戶型設(shè)二個衛(wèi)生間。另外，每套均設(shè)計安排貯藏間，并在臥室內(nèi)留有壁柜的空間。廚房設(shè)計考慮整體櫥柜與冰箱機位，結(jié)合立面設(shè)計預(yù)留空調(diào)機位。建筑裝修一覽表1、墻體：按節(jié)能要求設(shè)計，擬采用建筑外保溫系統(tǒng)。2、樓面：普通水泥地面（及防潮）3、內(nèi)墻：毛坯4、外墻：仿石面磚及外墻高級乳膠漆5、屋面：保溫防水卷材屋面，按節(jié)能要求設(shè)計6、門窗：彩鋁門窗，防盜門，按節(jié)能要求。（三）人防設(shè)計本項目人防設(shè)計根據(jù)要求配置在小區(qū)中心 3、4、5號樓地下，人防面積約6500平方米，由如皋人防辦審核后交南通人防設(shè)計院二次設(shè)計。3、結(jié)構(gòu)設(shè)計A、設(shè)計標(biāo)準本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為 50年。建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，建筑抗震分類為丙類建筑，地震作用及抗震措施均按本地區(qū)抗震設(shè)防烈度考慮。38擬建場地抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計地震分組為第一組，設(shè)計基本地震加速度為0.1g。本工程砌體施工質(zhì)量控制等級為B級?；撅L(fēng)壓：0.40按50年一遇風(fēng)壓），地面粗糙度為 B類?；狙海?（按50年一遇雪壓）。荷載取值以《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 年版）》（ ）為基本依據(jù)，設(shè)備用房按實計算，根據(jù)本工程實際情況，樓屋面使用活荷載取值如下：住宅、公寓：（住宅、公寓）走廊、門廳、樓梯：（住宅、公寓）浴室、廁所、盥洗室：商場、商鋪：（商業(yè)建筑）走廊、門廳、樓梯：（商業(yè)建筑）浴室、廁所、盥洗室：配電間等設(shè)備用房：通風(fēng)機房、電梯機房：上人屋面（屋面上的設(shè)備按實計算）：不上人屋面：B、主要結(jié)構(gòu)材料的選擇1.混凝土：采用商品混凝土，混凝土強度等級待計算后確定。392.鋼筋Ⅰ級鋼筋采用 ＝ 用于樓板鋼筋及梁柱箍筋。Ⅱ級鋼筋采用 ＝ 用于樓板鋼筋、梁柱箍筋及梁柱縱筋。Ⅲ級鋼筋采用 、 、 ， ＝用于梁柱縱筋（直徑 ）。3.鋼板及型鋼采用 或 。吊鉤及吊環(huán)采用 鋼筋，不得采用冷加工鋼筋。4.內(nèi)外填充隔墻采用 MU10長江淤泥利廢燒結(jié)多孔磚， M5水泥砂漿砌筑。C、結(jié)構(gòu)體系高層住宅：地上 18層，上部結(jié)構(gòu)型式采用框架異形柱結(jié)構(gòu)，墻厚200mm，建筑物總高度不超過 61.5m，剪力墻抗震等級為三級。本工程設(shè)置整體地下室，地下室頂板作為上部結(jié)構(gòu)抗震計算的嵌固端?；A(chǔ)擬采用筏板基礎(chǔ)或樁筏基礎(chǔ)，樁型待定。本工程采用全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。商業(yè)：高層住宅底下三層設(shè)計為商業(yè)店房， 結(jié)構(gòu)型式擬采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級三級。樓屋面均為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。404、給排水設(shè)計A、給水設(shè)計1、水源：住宅、商業(yè)及地下車庫等的生活用水和消防用水分別通過室外生活管網(wǎng)接自市政給水管網(wǎng)。2、用水量計算：本工程用水主要為住宅、商業(yè)及地下車庫用水和消防用水等。住宅最高日用水量為： 393.84m3/d。3、給水系統(tǒng)：住宅四層以上采用變頻水泵無負壓供水系統(tǒng)供水。商鋪一、二、三層由市政管網(wǎng)直接供水。B、消防系統(tǒng)設(shè)計1、室內(nèi)消防給水系統(tǒng)：根據(jù)消防規(guī)范，該工程住宅、商鋪及地下車庫均需設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，室內(nèi)消防用水量為 。消火栓的間距保證同層的兩個消火栓充實水柱可同時到達室內(nèi)任何部位，消火栓的充實水柱不小于 。消防給水由地下車庫集中泵房內(nèi)的消防泵供給，消防泵直接從市政給水管網(wǎng)吸水。2、自動噴水滅火系統(tǒng)：該工程商鋪及地下車庫設(shè)置濕式系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)的設(shè)計水量按中危險41級取值，為小于 。自動噴淋系統(tǒng)用水均由地下車庫集中泵房內(nèi)的噴淋泵供給，噴淋泵直接從市政給水管網(wǎng)吸水。3、滅火器設(shè)置：按規(guī)范在每個消火栓箱的附近和建筑內(nèi)適檔位置設(shè) 5公斤裝磷酸銨鹽干粉手提式滅火器 2具。4、室外消防室外消防供水由室外給水管供給，本工程室外消防用水量 ，在建筑物附近布置室外消火栓，其間距小于 。消火栓系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)均在室外設(shè)置水泵接合器 兩組，在其～ 范圍內(nèi)設(shè)置室外消火栓。C、排水系統(tǒng)1、生活污水：為簡化系統(tǒng)，節(jié)約管材，本工程室內(nèi)污、廢水?dāng)M合流，但需征得衛(wèi)生防疫站的書面批準；室外污水經(jīng)匯集后排入市政排水管網(wǎng)。2、雨水部分：重現(xiàn)期取為 5年，雨水為單獨系統(tǒng)，屋面雨水在頂層匯集入數(shù)根雨水立管后排出。雨水管為單獨系統(tǒng)，屋面雨水，陽臺雨水，空調(diào)冷凝水等潔凈廢水直接排入室外雨水井，室外道路雨水經(jīng)道路雨水口匯集后排入室外42雨水井。室外雨水經(jīng)匯集后排入市政雨水管道。5、電氣設(shè)計A、設(shè)計范圍單體建筑的照明及配電系統(tǒng)防雷與接地火災(zāi)報警系統(tǒng)單體住宅樓對講系統(tǒng)管路設(shè)計地下車庫、商鋪、住宅公共部分消防報警系統(tǒng)設(shè)計B、負荷估算各單體建筑初步估算負荷：住宅部分：約 平米，共計 戶，按每戶 計算，安裝功率約為:１）住宅用戶用電：２）住宅公共部分：３）電梯： 4×公建部分：1）商業(yè)：約 平米，按每平米 計算，安裝功率約為2）地下車庫： 平米，按每平米 計算，安裝功率約為43C、負荷等級及供電電源1、住宅樓的消防電梯及用電設(shè)備及應(yīng)急照明、商鋪的消防設(shè)備、應(yīng)急照明、電梯、水泵、地下室及公共照明為二級負荷；其他各設(shè)備及住戶用電均按三級負荷供電。二級負荷采用雙電源供電。2、供電電源：具體由供電公司設(shè)計部門選定。3、低壓配電線路敷設(shè)方式對每單元在地下一層設(shè)置配電間， 電梯、公共照明在配電間設(shè)表計量；住戶采用一戶一表制量電，表計分層集中設(shè)置。D、照明設(shè)計地下車庫及公建內(nèi)原則上均選用高效節(jié)能型熒光燈，局部根據(jù)需要適量設(shè)置白熾燈具；住宅樓道、電梯廳等公共部位采用緊湊型節(jié)能燈具；住戶內(nèi)由戶主自定；商鋪等日后需二次裝修處由裝飾設(shè)計選擇。商鋪、公建、地下車庫的配電間、電梯機房、電梯廳、疏散樓梯出口均設(shè)置自帶電池的應(yīng)急照明燈，應(yīng)急放電時間不小于 1小時。44E、防雷與接地建筑防雷接地系統(tǒng)說明：本建筑物按三類防雷建筑物進行防雷設(shè)計。本工程接地型式采用 制系統(tǒng)。插座回路均設(shè)置漏電保護開關(guān)。所有正常情況下不帶電的電氣設(shè)備的金屬外殼均需接 線。在每層電氣豎井設(shè)置弱電設(shè)備接地端子，各層在正常情況下不帶電的非電氣設(shè)備的金屬器件（包括風(fēng)管、水管等）均須與等電位聯(lián)結(jié)線可靠相連。電源進線處作總等電位聯(lián)結(jié)。各層總配電箱均設(shè)計防浪涌裝置。本工程采用聯(lián)合接地方式，利用大樓基礎(chǔ)樁基及承臺內(nèi)主鋼筋作接地極，要求接地電阻不大于 1歐姆。變壓器中性點工作接地、防雷接地，電氣設(shè)備保護接地，電梯控制系統(tǒng)的功能接地，計算機功能接地，等電位聯(lián)結(jié)接地，及其他電子設(shè)備的功能接地合用同一接地體。6、弱電設(shè)計A、火災(zāi)報警設(shè)計根據(jù)消防規(guī)范要求，本工程商鋪、地下車庫、住宅公共部位均按二級保護對象設(shè)防，消防控制中心設(shè)在商場一層。在地下車庫考慮設(shè)置溫感探測器，在商鋪、及住宅樓的公共部位設(shè)感煙探測器，另外在樓梯口及交通要道口設(shè)置手動報警按鈕及火災(zāi)警鈴。消防中心里的聯(lián)動系統(tǒng)當(dāng)收到火災(zāi)報警信號后并經(jīng)過確認，將發(fā)出以下控制指令：451、切斷火災(zāi)層本層以及相鄰兩層的非消防電源，并反饋信號。2、開啟火災(zāi)層及相應(yīng)上下兩層的疏散廣播系統(tǒng)，關(guān)閉背景音樂廣播。3、開啟排煙風(fēng)機，并反饋信號。4、向電梯控制器發(fā)出信號，使電梯都迫降到底層，并停止運行，僅留消防電梯仍處于運行狀態(tài)。5、用于防火分區(qū)的電動防火卷簾門在火災(zāi)探測器動作后， 卷簾下降到底，并反饋信號。6、啟動消防泵并反饋信號。7、啟動噴淋泵并反饋信號。8、接通市消防電話并報警。消防中心的 設(shè)備包括：中央處理機（ ）、顯示控制屏（ ）、打印機（ ）、消防緊急電話（ ）、 不間斷電源（ ）、電腦數(shù)據(jù)圖像顯示器（ ），采用二總線制智能報警系統(tǒng)。管線敷設(shè)全部采用穿管沿樓板暗敷設(shè)，線纜采用耐火導(dǎo)線和電纜。B、安保系統(tǒng)在小區(qū)管理室設(shè)置電視監(jiān)控室 （可與消防中心合用），具體可設(shè)置電視監(jiān)控設(shè)備，使其集防盜與報警于一體。在小區(qū)主要出入口、商場、地下車庫，室外小區(qū)主要公共場所及電梯轎箱內(nèi)考慮設(shè)置電視攝像進行監(jiān)控。系統(tǒng)管線采用穿 管沿頂板暗敷。46監(jiān)控系統(tǒng)的管線設(shè)計、調(diào)試由承包商設(shè)計負責(zé)。C、訪客對講系統(tǒng)本系統(tǒng)主要針對住宅小區(qū)建筑單體而設(shè)計的，它對于提高小區(qū)文明程度，增強小區(qū)物業(yè)管理能力，樹立小區(qū)現(xiàn)代化形象起著重要的作用，同時又是安全防范系統(tǒng)的重要組成部分。系統(tǒng)構(gòu)成為：每個單元設(shè)置門口機、電控鎖和電源箱，系統(tǒng)采用總線本系統(tǒng)商品住宅考慮采用可視住戶機，該住戶機安裝在每戶的客廳內(nèi)，門口機安裝在單元入口處。小區(qū)入口處設(shè)有小區(qū)管理室，各住宅入口的門口機與小區(qū)管理室聯(lián)網(wǎng)。對于具體設(shè)備及系統(tǒng)調(diào)試由承包商負責(zé)。D、通信系統(tǒng)、電話系統(tǒng)市電話局電纜由小區(qū)外市話局人井埋地引至小區(qū)交接間，爾后配線電纜分別采用 埋地引至各幢建筑單元電話分線箱， 每個單元設(shè)一個進戶點。各單元每層設(shè)一個電話分線箱，每戶設(shè)兩對電話線進入家庭信息接入箱，由家庭信息接入箱穿 管暗敷至電話終端，每戶設(shè)三、四個電話終端；商場每層設(shè)一個電話分線箱，每層設(shè)若干只電話終端。由電話分線47箱穿 管暗敷至電話終端。2、數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)市電信部門采用光纜或銅纜由小區(qū)電纜井埋地引至小區(qū)總配線柜， 爾后光纜或銅纜分別采用 埋地引至各單元電信間。3、小區(qū)電信機房在商場設(shè)一間 平方米左右。E、有線電視系統(tǒng)1、小區(qū)內(nèi)電視系統(tǒng)由市有線電視網(wǎng)引來，系統(tǒng)用戶終端接收電平控制在，載噪比 ，圖像等級 級。本工程考慮每單元設(shè)一個進戶點，采用 埋地引至各單元 箱，每戶設(shè)一根電視電纜，該電纜先沿豎井內(nèi)的線槽敷設(shè)， 爾后穿 管暗敷至每戶的家庭信息接入箱，然后由家庭信息接入箱穿 管暗敷，引至各用戶電視終端。系統(tǒng)考慮住宅每戶設(shè)三、四個電視終端，商鋪各戶各預(yù)留一只 箱，以備需要。2、小區(qū)電視機房在地下一層設(shè)一間 20平方米左右。小區(qū)內(nèi)電視系統(tǒng)的設(shè)計、調(diào)試由承包商設(shè)計負責(zé) 。487、暖通空調(diào)設(shè)計A、設(shè)計范圍1、住宅分體式空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計。2、住宅及公建的衛(wèi)生間、地下汽車庫、人防地下室的通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計；3、地下汽車庫的排煙系統(tǒng)設(shè)計；4、防煙樓梯間及其前室（或合用前室）的防煙系統(tǒng)設(shè)計。B、空調(diào)設(shè)計住宅按分體式空調(diào)設(shè)計。分體式空調(diào)器由住戶（用戶）自理，設(shè)計僅由電氣專業(yè)預(yù)留電量及插座，由建筑專業(yè)預(yù)留空調(diào)室外機擱板、管道穿墻孔洞及空調(diào)凝結(jié)水集中排放豎管，本設(shè)計在此不再詳述。C、通風(fēng)設(shè)計1、衛(wèi)生間：公建衛(wèi)生間設(shè)置機械排風(fēng)系統(tǒng)，住宅暗衛(wèi)生間預(yù)留垂直排風(fēng)豎井。2、地下汽車庫：設(shè)置機械排風(fēng)系統(tǒng)。3、人防地下室：平時滿足換氣次數(shù)的要求，設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)；結(jié)合平時通風(fēng)系統(tǒng)，戰(zhàn)時按防護通風(fēng)標(biāo)準，滿足清潔式、過濾式和隔絕式三種通風(fēng)方式的轉(zhuǎn)換要求，設(shè)置機械進風(fēng)、超壓排風(fēng)的通風(fēng)系統(tǒng)。49D、防排煙設(shè)計1、地下汽車庫：按有關(guān)規(guī)范設(shè)置自然或機械的排煙系統(tǒng)。2、防煙樓梯間及其前室（或合用前室） ：按有關(guān)規(guī)范優(yōu)先采用自然通風(fēng)或如必要設(shè)置機械的防煙系統(tǒng)。E、節(jié)能及環(huán)保設(shè)計12、采用樓宇自動控制系統(tǒng)來保證空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能運行。3、產(chǎn)生振動和噪音的設(shè)備設(shè)于專用機房內(nèi)并設(shè)置減振支吊架； 設(shè)備與管道采用柔性連接；系統(tǒng)設(shè)置消聲器或采取其它消聲措施。4、空調(diào)機房、通風(fēng)機房等產(chǎn)生噪聲的房間墻面、頂板粘貼礦棉吸音材料，以達到衰減二次反射噪聲的目的，機房門采用隔聲門。8、消防設(shè)計專篇A、建筑分類、耐火等級本工程建筑為 18層住宅。根據(jù)國家規(guī)范，本工程為二類建筑，耐火等級為二級。B、總平面本小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)行通道，消防車道寬度不小于 4米，高層建筑有足夠50的臨空面和登高場地供消防撲救使用。建筑物室內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，室外按規(guī)定設(shè)置室外消火栓系統(tǒng)。C、單體主要承重構(gòu)件的耐火性能和耐火等級滿足國標(biāo) （ 年版）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》表 建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限的要求。每棟高層住宅設(shè)一臺消防電梯。 速度為 米/秒，消防電梯從首層到頂層的運行時間小于 秒。消防電梯的井底設(shè)排水設(shè)施， 排水井容量大于，排水泵的排水量大于 秒。按規(guī)范設(shè)封閉樓梯間和防煙樓梯間。高層住宅消防電梯與防煙樓梯合用前室面積大于 平方米。樓梯間和各戶的分戶門、前室的門及樓梯間首層與地下室的入口處設(shè)置乙級防火門。管道井每隔兩層用鋼筋混凝土樓板作防火分隔。在地下室設(shè)消防水池、消防泵房等。在底層設(shè)消防監(jiān)控中心。樓梯間和前室的門及樓梯間首層與地下室的入口處設(shè)置乙級防火門。D、消防給排水設(shè)計1、本工程為市政二路供水。2、住宅、商場和地下車庫均設(shè)置消火栓系統(tǒng)，在地下車庫內(nèi)集中的消防泵房內(nèi)設(shè)有消防泵，消防泵除在泵房直接起動外， 可由消火栓按鈕遙控起動。3、地下車庫和商鋪及其地下室除設(shè)有消火栓系統(tǒng)外， 還設(shè)有自動噴水滅火51系統(tǒng)。在地下車庫內(nèi)集中的消防泵房內(nèi)設(shè)有噴淋泵。4、室外消火栓由市政管網(wǎng)直接供水，在基地內(nèi)形成消防環(huán)網(wǎng)。E、消防電氣設(shè)計1、供電電源：本工程主要為二類民用建筑。建筑內(nèi)所有消防用電，包括消防電梯、防火卷簾門、消防泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機、火災(zāi)事故照明、疏散指示照明、火災(zāi)自動報警設(shè)備等，均由低壓配電間專用回路供電，并在用電點末端設(shè)置雙電源自動切換裝置，所有消防設(shè)備的配電線路均采用不延燃材料護套耐火電纜沿金屬橋架或采用絕緣耐火導(dǎo)線穿金屬管暗敷設(shè)。2、疏散標(biāo)志與事故照明在大樓通道消防前室、樓梯等處裝設(shè)帶浮充電源的疏散誘導(dǎo)照明及燈光疏散指示標(biāo)志疏散指示燈。在低壓配電間、水泵房、消防控制中心，電話機房等重要機房設(shè)置應(yīng)急備用照明采用浮充電源的日光燈。疏散指示燈連續(xù)供電時間不少于，疏散照明及應(yīng)急備用照明供電均采用雙電源末端切換裝置，保證人員的安全疏散和重要場所能繼續(xù)工作。3、消防報警系統(tǒng)依據(jù)消防規(guī)范本工程需設(shè)置火災(zāi)自動報警控制系統(tǒng)，為此在小區(qū)物業(yè)管理中心設(shè)置一間消防控制中心，監(jiān)控整個小區(qū)的火災(zāi)發(fā)生報警和消防設(shè)52施運轉(zhuǎn)情況。消防設(shè)備既能自動控制也能在消防控制中心手動控制，包括自動報警聯(lián)動控制消防水噴淋及緊急廣播。當(dāng)報警控制器收到（煙感，溫感或手動報警按鈕）的報警信號并經(jīng)確認后，由消防中心發(fā)出指令發(fā)出聲光報警，此時的消防控制中心顯示報警部位，同時打印記錄，啟動消防泵噴淋泵，防火卷簾門，防排煙機及相應(yīng)閥門，發(fā)出聲光報警，著火層及其上下層防火分區(qū)的消防廣播投入正式報警廣播，切斷火災(zāi)層及相關(guān)層的非消防電源。同時，將電梯全部迫降到底層后消防梯備用，非消防梯鎖住。消防控制中心主要設(shè)有自動火災(zāi)報警控制器，自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制裝置，通風(fēng)防排煙控制裝置，電梯迫降控制裝置，火災(zāi)警報裝置，應(yīng)急照明控制微機等。本地塊各號樓設(shè)置消火栓報警按鈕，通過該消火栓報警按鈕，可以直接啟泵并向消防監(jiān)控中心報警，消防監(jiān)控中心能顯示啟泵按鈕的位置及消防水泵的工作、故障狀態(tài)。在地下車庫設(shè)置感溫探測器。4、消防配電系統(tǒng)：所有消防用電負荷，如消防電梯、消防水泵、消防控制中心、防排煙設(shè)施、消防應(yīng)急照明等均由變電所兩段低壓母線引出兩回路線路到各末端雙電源自動切換箱，配電線路均采用耐火型電纜或電線。利用背景廣播設(shè)備作消防廣播。火災(zāi)時由消防控制中心強切。539、節(jié)能設(shè)計專篇A、建筑本小區(qū)屬夏熱冬冷地區(qū)，建筑物朝向根據(jù)地形采用南北向（南偏東約）主要房間避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向西北風(fēng)。圍護結(jié)構(gòu)外墻為 孔磚雙面抹灰和鋼筋混凝土剪力墻 （厚度根據(jù)結(jié)構(gòu)計算確定），外墻做外保溫粉刷或保溫板貼面，以達到傳熱系數(shù)不大于的規(guī)定，外墻門窗擬采用中空玻璃斷橋隔熱彩鋁窗， 滿足江蘇省的規(guī)范要求。屋面做 厚擠塑聚苯乙烯保溫隔熱板，傳熱系數(shù)不大于的規(guī)定。B、給排水充分利用市政給水水壓，住宅 1-4層、商鋪直接利用市政給水管網(wǎng)的水壓供水，住宅樓垂直分區(qū)供水。合理選用水泵的揚程節(jié)省能源。大便器采用節(jié)水型設(shè)備。C、電氣本工程照明燈具以高效節(jié)能熒光燈為主，采用低溫低消耗鎮(zhèn)流器，既提高了功率因數(shù)，又降低了能耗。各種配電柜和配電箱均選用高效率、低能耗產(chǎn)品。54樓梯間采用紅外線感應(yīng)或其它節(jié)能照明開關(guān)。、環(huán)保設(shè)計專篇1、項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策本項目為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)查詢，項目不屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（發(fā)改委[2005]40號）中鼓勵類、限制類和淘汰類，屬于一般允許類。因此，項目在產(chǎn)業(yè)政策方面可行。2、項目符合用地規(guī)劃要求項目選址于如皋市，項目所在地為規(guī)劃中的商業(yè)、居住用地，符合如皋市總體規(guī)劃。因此項目的選址是合理可行的。3、項目污染物經(jīng)處理后能夠穩(wěn)定達標(biāo)排放1）施工期廢氣施工期的施工揚塵通過采取定期噴淋、設(shè)置圍擋、加強管理等措施，可以使施工揚塵得到較好的控制，能夠滿足《大氣污染物綜合排放標(biāo)準》GB16297-1996）表2中無組織監(jiān)控濃度的要求。廢水施工人員的生活污水依托當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的生活設(shè)施，納入到當(dāng)?shù)氐某鞘形鬯芫W(wǎng)之中。③噪聲項目施工時，土石方階段施工場界的噪聲可以滿足 《建筑施工場界噪聲標(biāo)準限值》（GB12523—90）的要求，而在灌樁、結(jié)構(gòu)和裝修階段，施工場界均存在一定的超標(biāo)現(xiàn)象。評價建議，項目施工期間應(yīng)注意加強管理，55在午間和夜間避免施工，防止影響周邊居民的午間和夜間休息。④固廢施工期的建筑垃圾經(jīng)分類收集后外售作為建材原料，棄土運往當(dāng)?shù)刂付ㄔ炼逊艌龆逊拧?）運營期①廢氣營運期的廢氣為油煙廢氣、燃料燃燒廢氣、地下車庫廢氣和垃圾收集點廢氣。油煙廢氣產(chǎn)生量較少，在通過油煙凈化裝置處理后經(jīng)集中煙氣通道排出；燃燒廢氣來自居民做飯燃料的燃燒，由于采用了清潔能源——天然氣，各部分污染物產(chǎn)生量較少，廢氣產(chǎn)生后通過集中煙道排出；地下車庫廢氣中污染物產(chǎn)生量較少，通過加強通風(fēng)（10次/h），可使地下車庫中污染物及時排出，在外界得到較快的擴散；備用發(fā)電機廢氣由于使用頻次較低，廢氣產(chǎn)生量少，廢氣產(chǎn)生后通過通風(fēng)系統(tǒng)排出迅速擴散。預(yù)計各部分廢氣的排放