復(fù)合房地產(chǎn)

產(chǎn)品規(guī)劃

主要內(nèi)容

第一節(jié)復(fù)合房地產(chǎn)概述

第二節(jié)教育房地產(chǎn)開發(fā)

第三節(jié)旅游房地產(chǎn)開發(fā)第四節(jié)體育房地產(chǎn)案例

——廣州奧林匹克花園介紹第五節(jié)音樂房地產(chǎn)案例

——北京樂瀾寶邸—音樂·家介紹

第一節(jié)復(fù)合房地產(chǎn)概述

一、復(fù)合房地產(chǎn)的涵義二、如何開發(fā)復(fù)合房地產(chǎn)三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型一、復(fù)合房地產(chǎn)的涵義

將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個流程之中，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)對消費(fèi)者的適用性功能價值，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的人居生活。

二、如何開發(fā)復(fù)合房地產(chǎn)

復(fù)合房地產(chǎn)是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)的一種更新。它屬于自選動作，難度系數(shù)很高。一個成功的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該在開發(fā)理念、功能價值、生活體現(xiàn)、開發(fā)模式、資源整合五方面體現(xiàn)出特色，否則復(fù)合地產(chǎn)就不是完整的復(fù)合，而是有缺陷的復(fù)合。例如，要開發(fā)體育房地產(chǎn)，就要把復(fù)合理念滲透到理念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等每一個角落、每一個毛孔，并把這些理念充分、完整地表達(dá)出來，具備權(quán)威性、排他性、唯一性，才能在市場里具有主動性和吸引力，才能在市場里站住腳。三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型

1.與教育產(chǎn)業(yè)相整合，一石三鳥一是用教育儲備金的方式籌集到一筆建設(shè)資金，減輕了住宅建設(shè)方面的負(fù)擔(dān)；二是聚集了人氣，許多家長不斷前來探望學(xué)校的孩子，帶動了房產(chǎn)銷售；三是打出名氣，數(shù)千名家長從全國各地來，也把項(xiàng)目的好名聲帶到了全國各地。三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型

2.與體育產(chǎn)業(yè)相整合，一箭雙雕住宅產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的整合，提升了房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌意識，有利于銷售業(yè)績的增長，為社區(qū)內(nèi)住戶提供了健康生活的保證。3.與旅游產(chǎn)業(yè)相整合，一枝獨(dú)秀使向往綠樹藍(lán)天和新鮮空氣的城里人到城外購樓置業(yè)成為現(xiàn)實(shí)。三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型

4.與IT產(chǎn)業(yè)相整合，走向雙贏智能住宅最大的受益者就是都市中的“SOHO”一族。這一原本弱小的群體正在發(fā)展壯大，越來越多的人從根本上改變了生活方式、工作方式。電信公司涉足住宅小區(qū)智能化建設(shè)，與開發(fā)商共同營造“網(wǎng)絡(luò)社區(qū)”，向人們展示了一個通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程購物、遠(yuǎn)程娛樂、遠(yuǎn)程教育等的嶄新生活模式，同時拓展了業(yè)務(wù)范圍。在知識經(jīng)濟(jì)時代，生命周期較長的房地產(chǎn)業(yè)與“IT產(chǎn)業(yè)”的整合將讓雙方走向共贏。三、復(fù)合房地產(chǎn)的主要類型

第二節(jié)教育房地產(chǎn)開發(fā)

在房地產(chǎn)開發(fā)中搞好教育規(guī)劃和學(xué)校設(shè)計(jì)意義重大。開發(fā)商要注意以下幾個問題。1.教育定位小區(qū)學(xué)校的教育定位非常重要。需要進(jìn)行教育市場調(diào)查。2.名校的選擇不少大的地產(chǎn)商在教育規(guī)劃中特別注重名校的引入，依靠名校的知名度和牌子來抬升樓盤的文化品質(zhì)。但需要注意慎重選擇。3.學(xué)校資源的綜合利用學(xué)校的各種資源應(yīng)納入小區(qū)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理之中。這些資源除了保證學(xué)校正常的教學(xué)需要外，可以對業(yè)主開放，把它作為整個小區(qū)建設(shè)的共同資源。可以學(xué)校為中心，把小區(qū)設(shè)計(jì)成一個學(xué)習(xí)型社區(qū)。第二節(jié)教育房地產(chǎn)開發(fā)

第三節(jié)旅游房地產(chǎn)開發(fā)旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。一、旅游房地產(chǎn)的類型

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。一般而言，旅游物業(yè)包括以下幾類：1）發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。如：景區(qū)住宅、海景住宅、風(fēng)景名勝度假村（風(fēng)格別墅）、民俗度假村等。2）高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村。指在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。3）旅游（休閑）培訓(xùn)基地、國際休閑度假中心。是指具有集旅游、觀光、休閑、度假、運(yùn)動健身、會議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。4）時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限（如20年每年1周）的使用權(quán)給消費(fèi)者。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間的居住權(quán)。5）產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，投資人一般不在酒店居住，而是委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。養(yǎng)老型酒店是產(chǎn)權(quán)酒店的一種特殊形式，它是指投資人（往往是最終消費(fèi)者）在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。產(chǎn)權(quán)酒店既是消費(fèi)又是存儲，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，既可自用又可贈送的特別商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的有效綜合。6）時值度假型酒店是指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施，消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。7）分時度假系統(tǒng)分時度假系統(tǒng)是在產(chǎn)權(quán)酒店和時權(quán)酒店的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，是當(dāng)今國際旅游業(yè)的時尚產(chǎn)品。分時度假系統(tǒng)是指擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，換取位于其他地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。二、旅游房地產(chǎn)在國內(nèi)外的發(fā)展情況

1.國外旅游房地產(chǎn)業(yè)早已發(fā)展旅游房地產(chǎn)發(fā)源于法國地中海沿岸。20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。2.我國旅游房地產(chǎn)正在起步北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過80家。第四節(jié)體育房地產(chǎn)案例——廣州奧林匹克花園介紹

一、三產(chǎn)品1.三奧三林匹三克大三廈奧林三匹克三大廈三這個三標(biāo)志三設(shè)施三及其三具高三科技三、高三技術(shù)三含量三的項(xiàng)三目設(shè)三置，三使其三成為三整個三奧園三的標(biāo)三志性三建筑三物和三體育三概念三的集三中體三現(xiàn)。2.三依托三于大三廈的三體能三檢測三中心三、健三身健三美中三心、三氧吧三（富三氧水三、養(yǎng)三生呼三吸器三）、三國際三乒乓三球、三羽毛三球?qū)W三校、三各類三培訓(xùn)三班、三集訓(xùn)三班、三聯(lián)誼三會、三比賽三、冬三夏令三營等三和園三區(qū)內(nèi)三各類三體育三設(shè)施三，不三但實(shí)三現(xiàn)了三自我三積累三、自三我發(fā)三展的三產(chǎn)業(yè)三化道三路，三對于三細(xì)化三體育三社區(qū)三概念三，營三造社三區(qū)文三化氛三圍，三起到三了不三可或三缺的三作用三；3.三奧園三還合三作或三聯(lián)辦三了航三空俱三樂部三、乒三乓球三俱樂三部等三體育三團(tuán)體三等。二、三服務(wù)奧園三并不三簡簡三單單三提供三體育三設(shè)施三，提三供運(yùn)三動場三地，三而是三緊緊三圍繞三“科三學(xué)運(yùn)三動，三健康三生活三”的三核心三理念三，為三每位三業(yè)主三量身三定做三科學(xué)三運(yùn)動三計(jì)劃三和健三康生三活方三式指三導(dǎo)，三提供三健康三管理三顧問三服務(wù)三體系三、運(yùn)三動處三方、三健康三生活三方式三指導(dǎo)三。三、三文化1.三首先“奧林三匹克”這四三個字三是奧三園享三受到三了其三帶來三的巨三大的三無形三資產(chǎn)三。2.三對接三點(diǎn)另三一個三突出三表現(xiàn)三就是三為奧三林匹三克花三園的三各類三平面三以及三影視三、電三臺甚三至互三聯(lián)網(wǎng)三廣告三賦予三了特三色，三在具三體表三現(xiàn)形三式上三和表三現(xiàn)載三體上三均與三運(yùn)動三和健三康有三關(guān)，三特別三是運(yùn)三用了三很多三象征三奧林三匹克三文化三和體三育文三化的三圖片三和形三象。3.三在“科學(xué)三運(yùn)動三、健三康生三活”核心三理念三的指三導(dǎo)下三，奧三園著三力突三出了三社區(qū)三文化三的建三設(shè)，三充分三利用三業(yè)主三期刊三、軟三性新三聞、三文化三長廊三、小三區(qū)海三報(bào)、三展板三等宣三傳形三式，三闡述三了他三們訴三求點(diǎn)三和核三心競?cè)隣幜θ?.三舉辦三了“業(yè)主三乒乓三球比三賽”、“廣州三中小三學(xué)乒三乓球三比賽”安排三了X——GA三ME和攀三巖、三航空三表演三（熱三氣球三、動三力傘三）等三活動三還贊三助了“99三年廣三州奧三林匹三克花三園杯三全民三健身三月活三動”。5.三在園三區(qū)內(nèi)三設(shè)置三多處三體現(xiàn)“運(yùn)動三、健三康”和奧三林匹三克文三化的三雕塑三小品三和藝三術(shù)品三，包三括金三手印三、金三腳印三、風(fēng)三水球三、雕三塑等三，提三升了三奧林三匹克三花園三的文三化品三位、三渲染三了整三個社三區(qū)的三文化三氛圍三。四、三環(huán)境奧園三精心三設(shè)計(jì)三了長三達(dá)1三60三0米三健身三步徑三（5三條步三徑）三，近三40三00三平方三米的三泳湖三，將三體育三設(shè)施三、園三景、三道路三巧妙三地融三和在三一起三，并三賦予三了相三應(yīng)的三主題三，不三但形三成了三特色三景觀三，還三蘊(yùn)涵三了濃三郁的三文化三氣息三，使三密布三于社三區(qū)內(nèi)三的體三育設(shè)三施和三從事三運(yùn)動三、健三身的三人群三共同三營造三出小三區(qū)健三康生三活的三主題三環(huán)境三。成都三奧林三匹克三花園——夢里三水鄉(xiāng)三，島三居生三活第五三節(jié)三音三樂房三地產(chǎn)三案例——三北京三樂瀾三寶邸三—音三樂·三家介三紹一、三樓盤三命名三：三樂瀾三寶邸——音樂·家起樂三瀾寶三邸——音樂·家這三個名三字，三就是三要將三音樂三融入三建筑三之中三，使三音樂三與建三筑完三美融三合，三為購三房者三提供三一個三與音三樂緊三密連三在一三起的三家，三一個三以音三樂為三主題三的家三。二、三建筑三風(fēng)格樓盤三樓頂三的設(shè)三計(jì)采三用簡三潔的三鋼琴三形狀三，樓三立面三采用三仿似三琴鍵三的設(shè)三計(jì)，三停車三場是三用大三理石三地面三鋪裝三出的三黑白三相同三的區(qū)三隔。三通過三仿鋼三琴這三種形三式，三從樓三頂?shù)饺龢橇⑷妫龔耐Ｈ囄蝗綀@三林景三觀，三全部三融進(jìn)三音樂三元素三，并三使它三們環(huán)三環(huán)相三扣，三處處三呼應(yīng)三，達(dá)三到了三音樂三與建三筑的三完美三結(jié)合三。三、三園林三景觀中心三綠化三廣場三占地三80三00三平方三米，三園林三中央三是一三組錯三落有三致的三布置三。居三于中三心位三置的三是鋼三琴形三舞臺三，其三后是三可隨三著音三樂節(jié)三拍噴三出高三低起三伏水三的音三樂噴三泉。四、三會所三功能在會三所功三能上三也充三分考三慮了三音樂三所給三人帶三來的三愉悅?cè)惺苋淙齻淞巳毲偃?、三舞蹈三室、三先進(jìn)三的DV三D音樂三視聽三室、三會員三轉(zhuǎn)屬三的音三樂教三室等三特別三設(shè)施三。五、三形象三代言三