1第一章緒論1、房地產(chǎn)的評估的對象

2、房地產(chǎn)價格3、房地產(chǎn)評估的特點

4、房地產(chǎn)評估的必要性2第一節(jié)房地產(chǎn)評估的對象1.1土地的內(nèi)涵與特點

房地產(chǎn)評估的對象是房屋和土地的價值。

1、其中：土地的內(nèi)涵

土地是地球表面自然要素-大氣、巖土、生物、水與人類在其上的經(jīng)濟活動共同組成的綜合體。2、土地的特征

根據(jù)土地的自然屬性，土地具有以下特征：（1）土地資源的有限性（2）土地資源的不可替代性

3第一節(jié)房地產(chǎn)評估的對象1.1土地的內(nèi)涵與特點。

（3）土地使用的可持續(xù)性（4）土地自然性狀的地域差異性。

根據(jù)土地的經(jīng)濟屬性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多樣性（2）土地區(qū)位的可變性（3）土地使用潛力的有限性。

4第一節(jié)房地產(chǎn)評估的對象1.1土地的內(nèi)涵與特點3、影響土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤等自然條件。（2）經(jīng)濟因素：包括市場需求、資金投入、稅收、勞動工資、地租等方面。（3）科學(xué)技術(shù)。（4）社會行政因素：包括土地使用制度、權(quán)益、政策、法規(guī)、土地利用管制等方面。

5第一節(jié)房地產(chǎn)評估的對象1.2建筑物的定義、房屋建筑的劃分

1、建筑物的定義建筑物是指人工建造的具有一定功能的物質(zhì)實體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

其中房屋建筑主要為居民的生產(chǎn)、生活和各種政治、經(jīng)濟、文化活動服務(wù)，如：住宅、廠房、辦公樓、影劇院等。

構(gòu)筑物是房屋以外的工程建筑，人們不直接在此進行生產(chǎn)和生活活動，如：道路、橋梁、塘壩、煙囪等。

6第一節(jié)房地產(chǎn)評估的對象1.2建筑物的定義、房屋建筑的劃分

2、房屋的分類按使用功能進行分類：（1）居住建筑：供人們生活起居的建筑。（2）公共建筑：專為人們進行各類公共活動的建筑。（3）工業(yè)建筑。按結(jié)構(gòu)劃分：（1）鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材作為主要的承重物（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（3）磚混結(jié)構(gòu)（4）磚木結(jié)構(gòu)（5）其他結(jié)構(gòu)

7第一節(jié)房地產(chǎn)評估的對象1.3房地產(chǎn)的定義以及特性

1、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱不動產(chǎn)。包括土地及房屋組成的物質(zhì)實體和由此派生出的權(quán)益。（1）土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價格。（2）房屋使用權(quán)的年限取決于土地使用權(quán)的年限。（3）城市土地是人類改造自然、經(jīng)過各種加工的產(chǎn)物，其上凝住了人類大量的物化勞動，投入了各種基礎(chǔ)設(shè)施或建筑物。綜上，在房地產(chǎn)估價中，通常評估的是房地產(chǎn)的整體價值。

8第一節(jié)房地產(chǎn)評估的對象1.3房地產(chǎn)的定義以及特性

2、房地產(chǎn)的特性（1）位置的固定性（2）長期使用性我國土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的最高年限：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年。（3）大量投資性（4）保值與增值性（5）投資的風險性

9第二節(jié)房地產(chǎn)價格2.1房地產(chǎn)價格概念

1、房地產(chǎn)價格概念及決定因素

房地產(chǎn)由土地和房屋構(gòu)成的，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上就是土地、房屋兩部分價值通過市場交易的貨幣表現(xiàn)。

決定房地產(chǎn)價格的三種因素：（1）房地產(chǎn)使用價值的大?。?）房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量（3）對房地產(chǎn)的有效需求

10第二節(jié)房地產(chǎn)價格2.1房地產(chǎn)價格概念

2、房地產(chǎn)價格的特征

房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成，價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性。（1）從評估的角度看，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是一種權(quán)益價格。（2）價格構(gòu)成的雙重性（3）可用租金的形式表示（4）沒有統(tǒng)一的市場，價格的個別性強（5）受折舊的影響小，增值性強

11第二節(jié)房地產(chǎn)價格2.2房地產(chǎn)價格的種類

1、市場價、評估價2、房地產(chǎn)總價、土地價格、建筑物價格3、生地價、熟地價4、抵押價格、租賃價格5、單位價格、樓面地價其中:單位價格=房地產(chǎn)總價/土地面積

樓面地價=土地總價/建筑總面積

12第三節(jié)房地產(chǎn)評估的特點

房地產(chǎn)評估的特點

1、科學(xué)性2、實踐性3、公正性其中:科學(xué)性和實踐性是正確判斷房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)，

公正性是房地產(chǎn)評估的靈魂。

13第四節(jié)房地產(chǎn)評估的必要性4、1房地產(chǎn)評估是發(fā)展市場經(jīng)濟的需要

在新形勢下，無論土地的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋的買賣、租賃，都涉及到房地產(chǎn)客觀的市場價值，目前我國的房地產(chǎn)市場剛剛起步，還很不完善，交易者難以掌握真實的市場信息，必須借助房地產(chǎn)估價師的科學(xué)判斷，提供評估對象的市場價格，才能達到預(yù)期的目標。

由此可見，在房地產(chǎn)市場不完善的情況下，房地產(chǎn)評估尤為重要。14第四節(jié)房地產(chǎn)評估的必要性4、2房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實意義

房地產(chǎn)估價主要在以下領(lǐng)域發(fā)揮重要的現(xiàn)實意義：（1）為土地使用制度改革和土地管理提供科學(xué)依據(jù)。（2）為各類房地產(chǎn)交易服務(wù)。（3）滿足房地產(chǎn)稅收的需要（4）為征地拆遷補償費提供依據(jù)（5）對城市舊房拆遷補償?shù)脑u估（6）處理房地產(chǎn)糾紛的作用（7）企業(yè)合資、重組和股份制的需要15對房地產(chǎn)相關(guān)用詞的補充說明

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關(guān)鍵詞，其含義分別下：

1．“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體。

2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。

3．“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。

4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。

16房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物權(quán)益區(qū)位實體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構(gòu)筑物房地產(chǎn)概念的總結(jié)17第二章房地產(chǎn)評估的理論基礎(chǔ)1、地租理論2、區(qū)位理論18第一節(jié)地租理論1.1地租的內(nèi)涵

1、地租的概念

地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲得的收入。因此，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，是地租產(chǎn)生的前提。2、地租理論的發(fā)展過程

（1）資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學(xué)家的地租地價理論農(nóng)業(yè)地租是為了使用土地而付給地主的部分，是勞動產(chǎn)品扣除生產(chǎn)投入、維持勞動者生活必需和當?shù)剞r(nóng)業(yè)資本的普通利潤后的余額。（2）馬克思地租理論:農(nóng)業(yè)工人勞動創(chuàng)造剩余價值的一部分。

19第一三節(jié)三地三租理三論1.三2級差三地租三和絕三對地三租地租三的兩三種基三本形三式：三級差三地租三和絕三對地三租。1、級三差地三租定義三：租三用較三優(yōu)土三地所三獲得三的歸三土地三所有三者占三有的三超額三利潤三。實質(zhì)三：等三量資三本投三在土三地上三產(chǎn)生三不同三生產(chǎn)三率的三結(jié)果三。形成三原因三：（1）土三地自三然條三件的三差別（2）土三地的三有限三性20第一三節(jié)三地三租理三論1.三2級差三地租三和絕三對地三租1、級三差地三租分類三：按三形成三基礎(chǔ)三的不三同分三成兩三種形三式：三級差三地租Ι和級三差地三租Π。級差三地租Ι是指三在肥三沃程三度和三位置三較好三的土三地上三創(chuàng)造三的超三額利三潤轉(zhuǎn)三化成三的地三租。級差三地租Π是在三同一三地塊三上連三續(xù)增三加投三資，三使各三次投三資的三生產(chǎn)三率不三同而三產(chǎn)生三的超三額利三潤轉(zhuǎn)三化成三的地三租。兩者三的區(qū)三別：三級差三地租Ι的產(chǎn)三生條三件是三土地三的肥三沃程三度和三位置三差別三；級三差地三租Π的產(chǎn)三生條三件是三對同三一塊三土地三連續(xù)三追加三投資三而產(chǎn)三生的三不同三的勞三動生三產(chǎn)率三。21第一三節(jié)三地三租理三論1.三2級差三地租三和絕三對地三租2、絕三對地三租定義三：土三地所三有者三憑借三土地三所有三權(quán)壟三斷所三取得三的地三租。形成三的根三本原三因：三土地三所有三權(quán)的三壟斷形成三的條三件：三農(nóng)業(yè)三資本三的有三機構(gòu)三成低三于工三業(yè)資三本的三有機三構(gòu)成22第一三節(jié)三地三租理三論1.三3壟斷三地租定義三：由三產(chǎn)品三的壟三斷價三格帶三來的三超額三利潤三轉(zhuǎn)化三成的三地租三。形成三的條三件：三土地三所有三權(quán)的三壟斷三；某三些土三地具三有特三殊條三件，三能夠三產(chǎn)生三某些三特別三名貴三而又三非常三稀缺三的產(chǎn)三品，三使得三產(chǎn)品三的生三產(chǎn)者三憑借三對這三一商三品的三壟斷三經(jīng)營三，使三其價三格不三僅遠三遠超三過生三產(chǎn)價三格，三而且三也超三過其三價值三，從三而形三成壟三斷價三格。23第一三節(jié)三地三租理三論1.三4城市三地租1、馬三克思三建筑三地段三地租定義三：建三筑地三段地三租是三工商三業(yè)資三本家三和房三地產(chǎn)三業(yè)資三本家三為了三獲得三建造三各種三建筑三物所三需土三地而三支付三給土三地所三有者三的地三租。特點三：（1）建三筑地三段地三租是三為了三獲得三生產(chǎn)三的場三所和三空間三而支三付的三，土三地只三作為三生產(chǎn)三條件三參加三生產(chǎn)三過程三；（2）建三筑地三段所三處的三位置三對建三筑地三段地三租有三著決三定性三影響三；（3）在三建筑三地段三地租三中，三壟斷三地租三占有三顯著三優(yōu)勢三。24第一三節(jié)三地三租理三論1.三4城市三地租2、西三方新三古典三主義三地租三理論代表三理論三：阿三隆索三的地三租模三型（1）模三型假三設(shè)條三件：A、一三個平三坦的三、沒三有任三何地三理差三異的三平原三，土三地質(zhì)三量處三處相三等，三均可三直接三用于三開發(fā)三，并三可在三市場三上進三行自由三貿(mào)易三。B、買三賣雙三方對三土地三市場三都有三充分三的了三解，三賣方三希望三其收三入最三大，三買方三希望三其愿三望能三最大三程度三地得三以滿三足。C、有三一座三單一三核心三的城三市，三城市三中任三何方三向的三交通三都極三為便三利。25第一三節(jié)三地三租理三論1.三4城市三地租（2）阿三隆索三公式三：Y=三Pz三Z+三P(三t)三q+三K(三t)式中三：Y—三—收入三；Pz三——其他三商品三的單三位價三格；Z—三—其他三商品三的數(shù)三量；P(三t)三——距市三中心t處的三地價三；q—三—土地三數(shù)量三；K(三t)三——距t處的三交通三費用三；t—三—距市三中心三距離三。26第一三節(jié)三地三租理三論1.三4城市三地租（3）分三析在對三公式三進行三分析三后，三阿蘭三索指三出，三在開三支總?cè)龜?shù)不三超出三收入三的前三提下三，對三于單三個家三庭來三說，三區(qū)位三平衡三的取三得取三決于三土地三數(shù)量q、其三他商三品的三數(shù)量Z和距三中心三距離t之間三比例三的確三定，三即通三過變?nèi)叩娜壤P(guān)系三，使三其滿三意程三度最三大。最終三家庭三會選三擇一三個滿三意程三度最三高而三又與三地價三曲線三相吻三合的三區(qū)位三。27第一三節(jié)三地三租理三論1.三5地租三理論三的應(yīng)三用1、地三租理三論是三地價三評估三的基三礎(chǔ)；2、級三差地三租理三論是三級差三收益三測算三的依三據(jù)；3、地三租理三論是三收取三土地三使用三稅、三費得三理論三依據(jù)三；4、可三通過三地租三理論三分析三推導(dǎo)三出地三價分三布。28第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三1區(qū)位三理論三概述1、區(qū)三位的三有關(guān)三概念（1）區(qū)三位：三區(qū)位三是自三然地三理區(qū)三位、三經(jīng)濟三地理三區(qū)位三和交三通地三理區(qū)三位在三空間三上有三機結(jié)三合的三綜合三表現(xiàn)三。除了三地理三坐標三位置三，還三包括三可及三性，三與其三他地三方往三來的三便捷三性，三與重三要場三所(如市三中心三、機三場、三港口三、車三站、三政府三機關(guān)三等)的距三離，三周圍三環(huán)境三、景三觀，三在城三市或三區(qū)域三中的三地位三等。（2）自三然地三理區(qū)三位；（3）經(jīng)三濟地三理區(qū)三位；（4）交三通地三理區(qū)三位。29第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三1區(qū)位三理論三概述2、區(qū)三位理三論的三發(fā)展三過程（1）成三本學(xué)三派-杜能三及其三農(nóng)業(yè)三區(qū)位三論、三韋勃三及其三工業(yè)三區(qū)位三論理論三核心三：根三據(jù)企三業(yè)的三生產(chǎn)三成本三最低三，確三定企三業(yè)的三最佳三區(qū)位三。（2）市三場學(xué)三派-克里三斯塔三勒及三其中三心地三理論三和廖三氏的三經(jīng)濟三景觀理論三核心三：以三市場-價格三分析三為主三。（3）行三為學(xué)三派：三考慮三與分三析人三的主三觀因三素，三從而三確定三工廠三區(qū)位三的學(xué)三派。30第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三2農(nóng)業(yè)三區(qū)位三理論-成本三學(xué)派1、農(nóng)三業(yè)區(qū)三位理三論的三主要三內(nèi)容（1）假三設(shè)條三件（2）結(jié)三論R+三T=三V-三C=三K(純收三入+生產(chǎn)三成本三運輸三費用三）=市場三售價-生產(chǎn)三成本產(chǎn)品三的純?nèi)杖肴齼H與三和城三市的三距離三相關(guān)三，該三純收三入稱三為區(qū)三位地三租。31第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三2農(nóng)業(yè)三區(qū)位三理論2、杜三能環(huán)三的內(nèi)三容1）第三一區(qū)三：自三由農(nóng)三作區(qū)2）第三二區(qū)三：林三業(yè)區(qū)3）第三三、三四、三五區(qū):作物三輪作三區(qū)4）第三六區(qū)三：放三牧區(qū)32第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三2農(nóng)業(yè)三區(qū)位三理論3、杜三能農(nóng)三業(yè)區(qū)三位論三的主三要貢三獻1）提三出在三假設(shè)三自然三條件三相同三時，三導(dǎo)致三農(nóng)業(yè)三生產(chǎn)三空間三差異三的主三要因三素是三產(chǎn)地三與市三場間三的距三離。2）杜三能理三論的三核心三是農(nóng)三業(yè)區(qū)三位地三租。三推廣三到城三市用三地，三區(qū)位三地租三存在三著從三市中三心向三外遞三減，三構(gòu)成三同心三圓分三布的三規(guī)律三，為三級差三地租三和城三市土三地利三用模三式提三供了三依據(jù)三，從三而促三進城三鄉(xiāng)土三地的三合理三利用三。33第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三3工業(yè)三業(yè)區(qū)三位理三論-成本三學(xué)派1、工三業(yè)區(qū)三位理三論的三基本三內(nèi)容1）假三設(shè)條三件。2）區(qū)三位因三素分三類。3）運三輸費三用對三工業(yè)三區(qū)位三的影三響4）勞三動成三本對三工業(yè)三區(qū)位三的影三響5）集三聚因三素對三工業(yè)三區(qū)位三的影三響2、韋三勃區(qū)三位理三論的三貢獻34第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三4中心三地理三論-市場三學(xué)派1、中三心地三理論三的主三要內(nèi)三容1）假三設(shè)條三件a.地域三是一三個人三口和三經(jīng)濟三密度三均一三的平三原，三地域三上的三經(jīng)濟三活動三各方三向阻三力相三等，三不受三關(guān)稅三和非三關(guān)稅三壁壘三的限三制；b.廠商三為謀三取最三大利三潤盡三可能三占有三大的三市場三；c.消費三者根三據(jù)最三短距三離的三原則三，盡三可能三減少三交通三費用三，自三覺到三最近三的商三服中三心購三買商三品或三取得三服務(wù)三；d.具有三統(tǒng)一三的交三通，三同一三等級三規(guī)模三的城三市交三通便三捷性三相同三，即三交通三費用三與距三離成三正比三。35第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三4中心三地理三論-市場三學(xué)派1、中三心地三理論三的主三要內(nèi)三容2）主三要內(nèi)三容a.相關(guān)三概念中心三地：中心三性：中心三地職三能：需求三門檻三：服務(wù)三半徑三和商三品銷三售范三圍：36第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三4中心三地理三論-市場三學(xué)派1、中三心地三理論三的主三要內(nèi)三容2）主三要內(nèi)三容a.六邊三形市三場區(qū)-形成三過程b.市場三等級三序列-特點中心三地商三品和三服務(wù)三的需三求門三檻、三利潤三和服三務(wù)范三圍，三與中三心地三規(guī)模三、人三口分三布密三度、三居民三收入三水平三、商三業(yè)與三服務(wù)三的種三類密三切相三關(guān)。c.市場三網(wǎng)絡(luò)三基本三類型三：市三場原三則、三交通三原則三以及三行政三原三則37第二三節(jié)三區(qū)三位理三論1.三5區(qū)位三理論三的應(yīng)三用1.區(qū)位三條件三成為三房地三產(chǎn)估三價最三首要三考慮三的因三素，三這是三因為三區(qū)位三的優(yōu)三劣是三衡量三地租三、地三價高三低的三尺度三；2.宏觀三區(qū)位三的差三異導(dǎo)三致城三市之三間房三地產(chǎn)三價格三的差三異；3.區(qū)位三論是三城鎮(zhèn)三土地三分等三定級三工作三的依三據(jù)；4.區(qū)位三論是三市場三比較三法的三理論三依據(jù)三；5.城鎮(zhèn)三土地三分等三定級三成果三進一三步充三實地三租、三地價三分布三模型三，完三善了三地租三與區(qū)三位理三論。38第三三章三房三地產(chǎn)三價格三影響三因素三與評三估三原則1、一三般因三素2、城三市區(qū)三域因三素3、個三別因三素4、房三地產(chǎn)三評估三原則39第一三節(jié)三一三般因三素1.三1一般三因素1.定義三：影響三一定三區(qū)域三范圍三內(nèi)所三有房三地產(chǎn)三價格三的共三同因三素。2.分類1）經(jīng)三濟因三素2）社三會因三素3）行三政因三素4）心三理因三素40第一三節(jié)三一三般因三素1.三1一般三因素-經(jīng)濟三因素1.經(jīng)濟三發(fā)展三狀況國民三經(jīng)濟三增長三速度三、國三民生三產(chǎn)總?cè)怠⑷用袢杖肴饺?、物三價指三數(shù)等三經(jīng)濟三因素三都會三對房三地產(chǎn)三價格三產(chǎn)生三影響三。2.財政三與金三融狀三況存款三利率三、貸三款利三率、三物價三指數(shù)三、稅三率、三貸款三比例三和還三原利三率等三財政三金融三因素三對房三屋土三地價三格的三高低三有著三密切三的關(guān)三系。3.產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)進入三高度三城市三化的三國家三和地三區(qū)，三第三三產(chǎn)業(yè)三的比三重超三過第三二產(chǎn)三業(yè)，三地價三會相三應(yīng)上三升。41第一三節(jié)三一三般因三素1.三1一般三因素-社會三因素1、人三口人口三因素三對房三地產(chǎn)三價格三的影三響表三現(xiàn)為三人口三數(shù)量三、人三口密三度和三人口三素質(zhì)三三個三方面三。2、家三庭規(guī)三模家庭三人口三數(shù)的三變化三影響三住房三數(shù)量三的變?nèi)?、治三安狀三況4、社三會福三利42第一三節(jié)三一三般因三素1.三1一般三因素-行政三因素1、土三地使三用制三度與三住房三制度三、地三價政三策2、城三市規(guī)三劃和三土地三利用三總體三規(guī)劃3、稅三收制三度、三投資三傾斜三、優(yōu)三惠政三策4、行三政隸三屬關(guān)三系變?nèi)姓`屬三變更三，一三是級三別上三升，三二是三級別三雖然三不變?nèi)?，但三管轄三?quán)由三原地三區(qū)劃三歸另三一地三區(qū)。三（如三原廣三東省三的寶三安縣三劃為三深圳三特區(qū)三的寶三安區(qū)三）5、交三通管三制43第二三節(jié)三城三市區(qū)三域因三素1.三2城市三區(qū)域三因素1、定三義城市三區(qū)域三因素三是指三城市三內(nèi)不三同區(qū)三段，三因用三地結(jié)三構(gòu)、三城市三設(shè)施三投入三、自三然條三件和三環(huán)境三條件三等方三面的三差異三，形三成不三同類三型的三均質(zhì)三區(qū)域三，并三且這三些因三素對三該區(qū)三域內(nèi)三的土三地的三價格三產(chǎn)生三不同三程度三的影三響。2、分三類1）商三服繁三華度2）交三通便三捷性3）城三市設(shè)三施完三備度三：基三礎(chǔ)設(shè)三施和三生活三服務(wù)三設(shè)施4）自三然條三件和三環(huán)境三質(zhì)量44第三三節(jié)三個三別因三素1.三3土地三的個三別因三素土地的個別因素區(qū)位：位置適中、商業(yè)集中、通達度好、城市設(shè)施齊備面積、寬度、深度：適宜形狀：規(guī)則地質(zhì)、地形：承載力、土地高低起伏狀況容積率：大小用途：商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地土地使用年期因素：45第三三節(jié)三個三別因三素1.三4建筑三物的三個別三因素建筑物的個別因素面積、結(jié)構(gòu)、材料設(shè)計水平、設(shè)備狀況施工質(zhì)量規(guī)劃限制建筑物與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)性46第四三節(jié)三房三地產(chǎn)三評估三原則1.三5房地三產(chǎn)評三估原三則1、供三求原三則2、替三