小產(chǎn)權(quán)房目錄一、小產(chǎn)權(quán)房的定義及屬性二、它的分類三、現(xiàn)狀如何四、產(chǎn)生的原因五、它的利弊六、案例分析七、國家政策八、如何解決一、小產(chǎn)權(quán)房的定義及屬性1.定義：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫”小產(chǎn)權(quán)房“。2.屬性：（1）狹義概念：所謂小產(chǎn)權(quán)房屋（又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋），是指在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，未繳納土地出讓金等費用，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。

(2)廣義概念：即不完全產(chǎn)權(quán)房屋，是指未辦理統(tǒng)一規(guī)劃、征收和出讓手續(xù)，直接在國有或集體所有性質(zhì)土地上，違法違規(guī)建設(shè)或超標準建設(shè)所產(chǎn)生的房屋即違建房。由于購買者僅與房屋籌建者簽訂了交易合同，只有房產(chǎn)部分的使用權(quán)和收益權(quán)，但無法獲得國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，無法進行抵押、贈予和拆遷補償。一旦房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更或糾紛時，購買者各項權(quán)益均得不到法律的保護。（3）大產(chǎn)權(quán)房：即市場商品房，擁有完全產(chǎn)權(quán)，得到國家承認并合法登記的私人財產(chǎn)，其權(quán)益部分包含了房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。享有房地產(chǎn)應(yīng)有的各項權(quán)益，在進行市場交易過程時，無需繳納土地出讓金，符合交易時限規(guī)定的也無需繳納房產(chǎn)增值部分的稅費。二、它的分類第一種是在集體用地上或者占用耕地違法建設(shè)的。將農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二種是在政府劃撥或者出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上進行銷售，有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。第三種是在軍隊享有使用權(quán)的土地上，進行房地產(chǎn)開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民而產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房，俗稱”軍產(chǎn)房“。三、現(xiàn)狀如何

據(jù)非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達60多億平方米，相當于中國房地產(chǎn)業(yè)近10年來的開發(fā)總量。四、產(chǎn)生的原因

小產(chǎn)權(quán)房是城市房地產(chǎn)市場需求膨脹與房地產(chǎn)政策滯后之間矛盾的產(chǎn)物。原因一：建國以來，中國工業(yè)化高速發(fā)展，人口向城鎮(zhèn)快速集中，造成城市住宅市場需求膨脹。但由于利益原因，一線城市的商品房開發(fā)量巨大，而滿足中低端收入人群的社會保障性住房長期供應(yīng)不足，使小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)并不斷膨脹。原因二：改革開放以來，沒有依據(jù)憲法規(guī)定落實農(nóng)村集體土地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)原則，土地開發(fā)與管理使用方面的法律法規(guī)空缺，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)無法進入市場資源體系產(chǎn)生經(jīng)濟效益。導(dǎo)致村集體、村民、投資人在經(jīng)濟利益驅(qū)動下大量違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。原因三：近年以來，沒按照1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中的承諾，落實城市房改制度。也沒有探索在商品房開發(fā)領(lǐng)域之外，利用社會資源多渠道合作建房，滿足城市居民多層次不同需求住房保障方式和辦法。導(dǎo)致城市商品房價格快速上漲，小產(chǎn)權(quán)房套利空間加大，促使其發(fā)展。小產(chǎn)權(quán)房不是偶然產(chǎn)生的，住房需求大，住房保障體系滯后、高房價等因素促使大量小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。五、它的利弊利：

1.價格：小產(chǎn)權(quán)房的價格只有同樣位置商品房價格的30%——60%2.形態(tài)：一樣是普通住房3.交易：沒有繳納商品房買賣的交易稅、契稅等4.成本：物業(yè)費便宜、采暖費便宜、水電費便宜弊：

1.小產(chǎn)權(quán)房無產(chǎn)權(quán)保障、不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利2.沒有國家產(chǎn)權(quán)證書、只有鄉(xiāng)委會或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)一樣進行抵押和流轉(zhuǎn)3.購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或者分期付款，加大了購房者的資金壓力，同時增加了購房風(fēng)險4.由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立的物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，服務(wù)管理水平低，質(zhì)量也難以保證5.如果和國家規(guī)劃相沖突，還很有可能會被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償六、案例分析小產(chǎn)權(quán)房案例1：因為開發(fā)商承諾某小產(chǎn)權(quán)房項目很快就可以辦理房產(chǎn)證，小李考慮到價格便宜便簽下內(nèi)部協(xié)議。孰料相關(guān)手續(xù)辦理一拖再拖、辦證時間遙遙無期，辦不了按揭的小李只有借錢交了房款。另外小李的妻子已懷孕，由于落不了戶，孩子將來的上學(xué)問題等等均受到影響。解析：小產(chǎn)權(quán)房面臨的政策風(fēng)險很大，目前國家對小產(chǎn)權(quán)房的禁令不斷，而南京亦早在2003年8月就在全市范圍內(nèi)開展了全面清理處置小產(chǎn)權(quán)房的專項行動，目前辦證的兩個重要環(huán)節(jié)，即政府批復(fù)和開發(fā)商繳齊土地出讓金，符合這兩個條件者少之又少，開發(fā)商的宣傳不能輕信。同時購買小產(chǎn)權(quán)房只能一次性付款、不能獲得銀行按揭，且小產(chǎn)權(quán)房無法落戶，這些風(fēng)險購房者必須清楚認識。小產(chǎn)權(quán)房案例2：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房過戶。趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。一個月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購房款時,趙某卻反悔了,準備收回房子,把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。解析：法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。本案中法院認定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。小產(chǎn)權(quán)房案例3：獨生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關(guān)負責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒有權(quán)利出賣該房屋。解析：根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權(quán)。但是在繼承后的實際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。七、國家政策

國務(wù)院日前針對2013年小產(chǎn)權(quán)房最新政策問題，已作出部署，責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國務(wù)院要求：意識所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建或停售;二是將以地方為主體組織摸底，對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進行普查;三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確了相關(guān)工作的重大政策問題，制定出小產(chǎn)權(quán)房最新政策，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過村改居等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記薄規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關(guān)人員責(zé)任?！卑?、如何解決1.承認現(xiàn)實，平衡利益

許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的。這事實上是對集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試。這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問題。很多城市居民都已經(jīng)購買了這類房產(chǎn)，這也證明了小產(chǎn)權(quán)房的確存在一定的市場。因此，除非嚴重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補辦相關(guān)手續(xù)補交相關(guān)費用之后應(yīng)當給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)。為了防止不納入規(guī)劃建設(shè)房屋現(xiàn)象的進一步蔓延，對于正在建設(shè)和新建的小產(chǎn)權(quán)房則要抓緊納入城市統(tǒng)一規(guī)劃當中，經(jīng)過合理的審批程序予以確認或者制止。

2.有效配置土地資源

現(xiàn)在國家頒布的各項政策，都是全國一刀切的行政命令，而對于集體建設(shè)用地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該努力運用經(jīng)濟手段進行調(diào)控，而不是單純運用行政手段甚至進行大面積的拆毀。這樣可能會激化社會矛盾，把好事變成壞事。

首先，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)無疑會導(dǎo)致地方政府土地出讓金收入的縮減，建議加緊改革現(xiàn)行稅收體制，縮小中央財政收入的比例以緩解地方財政過渡依賴土地收入的狀況。如果能夠有效壓制住土地財政日益泛濫的勢頭，再加強對開發(fā)商的規(guī)范和監(jiān)管，商品房的價格就會趨于合理的空間。

其次，在我國稅收收入逐年穩(wěn)步遞增的情況下，中央和地方都應(yīng)加大財政轉(zhuǎn)移支付力度，尤其應(yīng)當主導(dǎo)建設(shè)更多的廉租房。如果政府能夠提供足夠數(shù)量、價格合理、區(qū)位適宜的此類保障性住房，并且形成合理有效的分配機制，那么小產(chǎn)權(quán)房就不會具有如此的規(guī)模和吸引力。

3.深化土地產(chǎn)權(quán)變革

農(nóng)村的集體建設(shè)用地(包括宅基地，如果還繼續(xù)實行集體所有的話)，應(yīng)該和城市的國有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利，并按照同樣的市場原則定價。城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權(quán)可以出租、抵押、繼承和轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村居民的宅基地(使用權(quán))卻既不能出租、抵押，又不能繼承轉(zhuǎn)讓，城市居民的住宅可以