xx地產(chǎn)學(xué)府路項目

市場調(diào)研及項目定位報告昆明xx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2008年2月1報告目錄PART1昆明宏觀經(jīng)濟分析PART2昆明房地產(chǎn)市場整體分析PART3西市區(qū)房地產(chǎn)市場分析PART4項目細分市場分析PART5區(qū)域樓盤詳細情況及主要競爭對手研究PART6項目定位建議PART7項目規(guī)劃建筑及戶型建議2PART1昆明宏觀經(jīng)濟分析31.1昆明概況綜述（面積人口宏觀區(qū)位等）昆明是云南省的省會，全省的政治、經(jīng)濟、文化中心和交通通信樞紐，西南地區(qū)的中心城市之一，國家歷史文化名城，我國重要的旅游商貿(mào)城市。據(jù)2005年《中國城市發(fā)展報告》評估，在中國50個重點城市中，昆明城市綜合實力排第28位，在西部地區(qū)列第4位；城市發(fā)展?jié)摿ε诺?5位，在西部地區(qū)列第二位。

截止2007年底數(shù)據(jù)顯示，昆明市轄5區(qū)1市8縣，全市面積2.1萬平方公里，常住人口619.33萬人，主城面積180平方公里，人口366萬人。

數(shù)據(jù)來源：昆明市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報41.2經(jīng)濟增長情況（GDP）昆明市國民經(jīng)濟近幾年快速增長，連續(xù)4年兩位數(shù)增長，綜合實力繼續(xù)增強。數(shù)據(jù)來源：昆明市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報51.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)比例較大，商業(yè)發(fā)展活躍。數(shù)據(jù)來源：昆明市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報61.4固定資產(chǎn)投資

在加快發(fā)展的大環(huán)境下，昆明市緊緊抓住擴大內(nèi)需，實施西部大開發(fā)，建設(shè)現(xiàn)代新昆明等重大發(fā)展機遇，加大發(fā)展力度，加快建設(shè)速度，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，但是昆明市相對于其他省會城市來說，城市化率仍然較低，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。數(shù)據(jù)來源：昆明市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報71.5人均可支配收入昆明市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)增長，2007年人均可支配收入達12083元，比上年增長12.2%，排在云南省各大城市之首，居民具有很強的消費能力。數(shù)據(jù)來源：國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報81.6城市規(guī)劃以滇池為中心的“一湖四環(huán)”和“一湖四片”的城市發(fā)展思路整體促進城市快速發(fā)展。91.6.1

新昆明的城市建設(shè)對房地產(chǎn)的拉動

按新昆明城市建設(shè)規(guī)劃，到2020年，昆明城市總?cè)丝趯默F(xiàn)在的619.33萬發(fā)展到800萬人，城鎮(zhèn)人口由366萬發(fā)展到650萬人，城鎮(zhèn)化率由59％提高到81％。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的180平方公里發(fā)展到“一湖四環(huán)現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的460平方公里，城市空間較大擴展，生態(tài)環(huán)境明顯改善；同時由于城市經(jīng)濟的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)得到充分發(fā)揮，以及昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆明滇池國家旅游渡假區(qū)的加速發(fā)展和非公有制經(jīng)濟的發(fā)展壯大，經(jīng)計量經(jīng)濟學(xué)專家預(yù)測，昆明主城區(qū)GDP將達到4034億元，全市GDP將達到4860億元，比2007年翻3.49番，人均GDP達55050元。隨著新昆明建設(shè)與居民生活提高，房地產(chǎn)市場也將得到很大的發(fā)展數(shù)據(jù)來源：昆明市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報101.7政策環(huán)境2007年國家頒布的房地產(chǎn)政策大盤點111.7.1加息及貨幣收緊對房地產(chǎn)的影響2007年以來，央行實施了六次加息的同時10次提高存款準(zhǔn)備金率，收縮房地產(chǎn)貸款。這極大地增加了房地產(chǎn)的融資成本及融資難度，對那些對房地產(chǎn)貸款依賴程度較大的中小開發(fā)企業(yè)而言，將逐步被淘汰出房地產(chǎn)市場，縱向或橫向聯(lián)合或?qū)で笊鲜袑⑹欠康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然發(fā)展方向。長期來看，提高利率增加的開發(fā)成本最終還是將會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，同時使開發(fā)商行為趨于穩(wěn)定或保守，因而導(dǎo)致供應(yīng)量的減少，進一步推高房價的增長。對于消費者而言，利率提高對房貸壓力的增加并不明顯，對購房行為的影響相對較小。121.7.2第二套房貸的影響9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。12月11日發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確第二套房貸政策應(yīng)以“戶”為單位進行執(zhí)行。第二套房貸政策極大抑制房地產(chǎn)的投資需求，同時也一定程度上延長了自住性需求的換房周期，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求市場空間的增長，但對于中低端市場需求和高端物業(yè)市場需求的影響不是很大。131.7.3物權(quán)法2007年3月16日，歷時14載、8次審議的《物權(quán)法》在今年十屆全國人大五次會議閉幕會上高票通過，于10月1日起正式實施?！段餀?quán)法》關(guān)于“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期70年滿后自動續(xù)期”、“車庫歸屬由當(dāng)事人用出售出租等方式約定”、“征收單位、個人房屋等不動產(chǎn)應(yīng)給予補償?shù)扔嘘P(guān)規(guī)定”，踐行了“有恒產(chǎn)者有恒心”的理念，邁出了保護私有財產(chǎn)里程碑的一步。對于消費者來說，物權(quán)法的實施，是一個重大的利好，其擁有的物業(yè)必然就有了真正意義上的產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法的出臺堅信了消費者和投資者的信心，從長遠來看，會促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。141.7.4土地政策《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》2007年1月16日，國稅總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為30%至60%不等。土地增值稅政策有可能壓縮房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間，但對房價不會有直接影響。對于長期經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，這部分成本的增加在可以承受的范圍之內(nèi)，同時也有可能將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，最終推高房價的增長。

15《昆明市閑置土地處置辦法》2007年昆明發(fā)布《昆明市閑置土地處置辦法》，該《辦法》指出，土地閑置連續(xù)滿2年，經(jīng)原批準(zhǔn)用地人民政府批準(zhǔn)將無償收回土地使用權(quán)；有閑置土地的不能獲批新項目；土地閑置一年按地價的15%收閑置費，超過1年不滿2年的，以該劃撥土地價款的20%的額度全年均攤后，按月計收閑置費，閑置不足一月按一月計算?！掇k法》的出臺是加大力度對土地閑置的處理，也是禁止開發(fā)商囤地較為有效的途徑。加大閑置土地的處理會讓開發(fā)商加快開發(fā)速度，使推向市場的樓盤增多，2008年市場將會大放量。16《關(guān)于辦理“完善手續(xù)用地”后續(xù)規(guī)劃、土地等相關(guān)行政審批手續(xù)的意見》171.7.5廉租房與經(jīng)濟適用房2007年經(jīng)濟適用房計劃建設(shè)11000套，廉租房2078套，面積達78萬平方米。按照《昆明市2008年住房建設(shè)計劃》，2008年昆明市將計劃新建廉租房2165套，經(jīng)濟適用住房27700套，商品住房490萬平方米，預(yù)計建設(shè)住宅總面積為680萬平方米。2008年廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)是2007年的兩倍多，廉租房和經(jīng)濟適用房的大量建設(shè)，會流失一部分的商品房消費者，但由于廉租房和經(jīng)濟適用房的購買條件有著嚴格限制，這部分人不是商品房的主要購買人群，所以對商品房不會產(chǎn)生太大的影響。18《昆明市人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》2008年2月份，昆明政府通過的《昆明市人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》提出，在新開發(fā)商品房項目中，經(jīng)濟適用房的配建比例不低于15%；昆明土地市場清理整頓期間，依法取得《國有土地使用證》但尚未開工建設(shè)的土地，原登記用途為住宅用地的，必須配建不低于該項目總建筑面積20%的經(jīng)濟適用房；原不屬于住宅用地的，在符合規(guī)劃的前提下，配建不低于50%的經(jīng)濟適用房，可以辦理土地變更手續(xù)，使用性質(zhì)變成住宅用地。此《意見》提出，對于市民來說是一個利好消息，但對于開發(fā)商特別拿到地尚在規(guī)劃的開發(fā)商來說，不但對于項目的利潤率影響，而且會打亂原先的規(guī)劃與設(shè)計，從而也影響了項目的市場定位。191.感7.槍6隊?wèi)艏氄呃ッ鲬羰姓偢?集00小8年淚1號盜文件漏正式腹出臺困了《嗽關(guān)于慶戶籍糧管理柿制度濕改革螞的實種施意箏見》尊，細郵化了副戶口矮遷移泊落戶演條件丸、親沉戚投撐靠落暮戶等圓政策合。其冷中，澤對許門多人搏關(guān)心卷的住選宅面危積做蛋了明槽確規(guī)要定：鴨在主動城區(qū)倒及呈旦貢縣農(nóng)，購侮買面犧積1換20跟平方態(tài)米以多上住黎宅的礦房屋劫所有殊權(quán)人郵，可烤一次壇性申銷請本第人、樹配偶街、未柜成年斜子女糊落戶狠。該血意見仍自2尺00奔8年驅(qū)1月癢20概日起例施行拳。該政貝策出菌臺會燙近一耍步拉曬大昆圈明房拋地產(chǎn)缺市場饑的需變求。201.皇7.順7歷20班08孤年房禮地產(chǎn)穿走勢徹預(yù)判07賣年下耕半年意，廣賊州、嚷深圳鵝等沿坦海部辛分城誼市房窩價有冤不同勝程度仰的下費跌，望萬科惡已經(jīng)危進行葡降價肉樓盤芹銷售抖。通過岸分析菜，全群國房決價下筍跌的脂原因省主要活是0濤7年炒房價貍增長榴過快寨，沿哈海地已區(qū)的秤房價嚷漲幅皆超過異了4瘦0%急，房鳥價下曠跌只授是把將價格嶺調(diào)整罪到正陸常范取圍之俱內(nèi)，滿對國莫家其澤他地睡區(qū)房蠢價不稼會形辮成多繳米諾鴉骨牌摘效應(yīng)慶。對于塔昆明抽來說走，雖行然供勺應(yīng)量酸短缺籍導(dǎo)致工07蒜年房悶價大賢幅上丘漲，斗但整胞體上笛昆明幣房價臟水平何仍然暴在昆那明主距要購揮房人漆群（紙地州城高端薄人群千和省光外人拳群的念需求民占一恨半左淡右）舉的承搬受范夢圍之惠內(nèi)，臺雖然梁08背年供可應(yīng)將商大量蔑放量拾，但辱由于抖其需師求存基在，旨房價筒下跌毛的可夾能性損不大穿，昆鏈明房拖價將舍進入濱平穩(wěn)悉運行毛階段截。211.壟8置小結(jié)目前厲的昆膜明經(jīng)添濟運謙轉(zhuǎn)正弊常，挑社會守各項刻經(jīng)濟痛保持網(wǎng)平穩(wěn)狡增長員，但雪昆明宴相對連于其合他城工市而武言，功城市我化率妨還較填低，顏房地虜產(chǎn)開矮發(fā)空稈間十床分廣剝闊；20膀07庭年出穩(wěn)臺的狹政策芽至少埋在0競8年霉、0菌9年危才逐錯步得構(gòu)到消來化，帥估計麗20拘08獅年不扶會有美太密紫集太擇頻繁揀的政芝策出款臺，膏加上烏08級年年盲初南鋪方雪運災(zāi)，珠經(jīng)濟返發(fā)展壁過熱費趨勢廁在自協(xié)然災(zāi)扛害的何情況辰下自吐然降藍溫、菌調(diào)控鹽，為終此，朽08錯年國斜家調(diào)青控會悉有所杠緩慢浸與松紗動，戀房地粗產(chǎn)調(diào)緩控力秧度將備有所份緩和換；08碧年昆峰明廉抽租房叢和經(jīng)悄濟適雷用房樸的大姜量開宏發(fā)對縱商品文房市既場影嗎響不磁大；同時托昆明違市戶裝籍改店革將籍促進怠昆明眾房地姿產(chǎn)的扎發(fā)展棒；20趨08紐奉年商竿品房豬市場騾需求購依然浴強大抄，房化價有份所上漲漲。22PA鐘RT遼2超昆明吩房地仁產(chǎn)市充場整謀體分莊析232.趣1傲房地觀產(chǎn)投莊資情勒況從20邀03梳-2鑰00霉5年的唱房地北產(chǎn)開杜發(fā)投言資高襖速增羅長，菠到20骨06球-2婦00翻7年的喊平穩(wěn)蒙增長睬，昆叢明市禿房地船產(chǎn)市芹場已齊經(jīng)明癥顯趨忽于成把熟。數(shù)據(jù)晌來源閘：昆敬明市肉國民版經(jīng)濟薦和社嫂會發(fā)阻展統(tǒng)忘計公沸報242.蛾2拼房地墊產(chǎn)銷揭售面且積近幾撐年昆磁明市始商品生房成慌交面鉗積一英直穩(wěn)飼步上兇升，斗但增誘長率腎有所蕩下降斃，20褲07年全液年，緞昆明陶市房讀地產(chǎn)電開發(fā)關(guān)企業(yè)錢商品墳房銷皺售面榨積81倉5.濃36萬平糊方米荷，僅垮比去屢年同麗期增部長5.臥5%。雖幼然今少年全料國房魔地產(chǎn)脾市場蠅受到血國家灣宏觀展調(diào)控在影響共巨大籠，但府昆明統(tǒng)商品暗房市借場還竊是比擊較熱秘，加美之中束國—東盟貴自由猴貿(mào)易風(fēng)區(qū)的滿建立置，現(xiàn)糞代新熄昆明量的建蓋設(shè)，滲使昆腸明的愁發(fā)展樂步伐聽加快鈔，房呈地產(chǎn)渣商對陵昆明俯房地收產(chǎn)開蒼發(fā)預(yù)順期看銅好，蔽信心繞增強兔。數(shù)據(jù)略來源竟：昆跡明x喊x市池場研飲究部252.劈燕3怎價格尊增長娃情況20講07靠年昆墓明商厚品房妥價格除漲幅趨巨大率，主魯要由泡四方屈面構(gòu)病成：躺一、旁20模06姓年土悲地成后本增餅長在疤20溜07仙年得鑼到體傭現(xiàn)；腫二、大建筑快成本鑰提高側(cè)（如倍鋼材庸等）??；三偷、市筋場的趙短缺架性需給求；蠻四、堂人力熔成本末的提等高。數(shù)據(jù)垮來源娘：昆棋明x挪x市冤場研塊究部262.蓄4鍵昆明塞房地址產(chǎn)發(fā)專展格濾局昆明棟市格脹局:一個平中心尾多個窮板塊譜綜合在地域殖特征摟、產(chǎn)枕業(yè)特擇點、辣交通返配套賭等因父素，塑可把熟昆明泡房地扎產(chǎn)市逮場劃蔥分成4大板視塊。形內(nèi)部渣呈組貞團式剩聚集贊發(fā)展脹，各熱組團真特征蝕明顯她，而旦環(huán)狀廈特征亮意義沾不大居。整翻體上鋪形成購一個火中心蛋多個企板塊計的格般局。東市區(qū)市中心北市區(qū)南市區(qū)西市區(qū)東市區(qū)272.就4.給1桑房地域產(chǎn)發(fā)肯展特諷征綜伏述從房術(shù)地產(chǎn)陸開發(fā)劍區(qū)域孟分布立來看，主際要集傍中在診，南竭、北朝市區(qū)吸，占寧到了蔬昆明叛市房構(gòu)地產(chǎn)群開發(fā)燙的6敬0%其以上非，東生市區(qū)議和西鋼市區(qū)蹄受到丘城市曬發(fā)展察格局搜的影緣瑞響（序城市自的貨早運出言口和辛工業(yè)扁集中彎區(qū)，光居住仇環(huán)境熊較差陰），飽房地啟產(chǎn)開癥發(fā)一田直處術(shù)在較膝緩慢虜?shù)臓钐菓B(tài)。禾西市盡區(qū)的庫房地峽產(chǎn)開躺發(fā)主嫂要集窩中高裳新區(qū)跌和興仔苑路幼一帶乘。這詠也是倉西市掙區(qū)，潤居住值環(huán)境丈最好就的兩談個地辯區(qū)。循其它綿區(qū)域筍整體滑環(huán)境壓較差影，特紫別是削虹山法片區(qū)譽和馬鞏街片困區(qū)一稿帶，授尤為漲突出工。在價辟位方思面，昆搏明房脆地產(chǎn)鍵平均任價格學(xué)一直緊保持嗚在1臺0%押左右伯的增勝長，和特別稠是2鋪00財7年判受到進供應(yīng)碑急劇庭下降酷的影朵響，虧昆明升房地侮產(chǎn)平之均價俱格已騎經(jīng)突碎破4鉗00枯0元側(cè)每平鑒米，戒市中租心（培一環(huán)涉路以殼內(nèi)）幅平均仁價位滲已經(jīng)婚突破排10寺00掀0元憶每平騾米，天但價弱格區(qū)筆域分結(jié)布極辨不均榨衡。在樓業(yè)盤品階質(zhì)區(qū)液域分協(xié)布來威看，大搖盤、棒高品青質(zhì)樓艙盤，賀如別廳墅、汽洋房隙、高洲綠化否和水屋景盤煌也主圖要分避布在堵南、佩北市蓄區(qū)?；魇屑Z整體惡盤量乏較小舟，產(chǎn)困品品鏟質(zhì)較碌低，物產(chǎn)品招類型霞也主欲要是希以小界高層迎和多普層為盆主。堂而隨滔著明驕日城轉(zhuǎn)市、理中晟摔·溪雄城的非以及技西市腿區(qū)土墻地供缸應(yīng)的正增加記，將糾給西烘市區(qū)限特別崇是高擇新區(qū)向至學(xué)濃府路黃一側(cè)濟的房晌地產(chǎn)謎開發(fā)宅帶來聾了新尿的活鞏力，腸帶動嬸區(qū)域言房地世產(chǎn)整勤體發(fā)辛展。282.擔(dān)5驕土地蠅用途與2煎00喝6年皇相比最，2臉00記7年蛋居住燥用地芳出讓械下降略了3鳳2%岡，下還降的懷原因律主要叫有兩蓬方面漏：一惹方面痛昆明鐵頒發(fā)近“土滴地調(diào)憂控實專施意投見”續(xù)明確壘提出芹，建煉設(shè)用遇地報筐批管疼理要向堅持舍“區(qū)及別對雨待、耽有保碧有壓結(jié)、突載出重梯點、燦嚴控這增量鵲、盤客活存渡量”甲的原赤則。暖另一揪方面胃，土門地結(jié)徹構(gòu)供憂應(yīng)不津均和繪區(qū)域盆性限瞇制，躲也導(dǎo)耀致了駐居住虧用地舟出讓墻下降殲。與以稈往不順同，沙工業(yè)屋用地隨納入兼了公饒開掛員牌范乏圍，倉意味蛇著昆董明響羊應(yīng)著亞國務(wù)泰院土討地公捧開透塊明化叮；同毒時工畢業(yè)用錘地所自占面檢積之氧大，含也看痰出新舅昆明幅建設(shè)是將加駕速發(fā)尖展。數(shù)據(jù)拐來源演：昆湊明x鎖x市壤場研冠究部292.論6申各慘區(qū)土賺地出碑讓情侮況20便07夸年土戀地供怖應(yīng)主紋要集本中在喜昆明雞南市某區(qū)，囑昆明煙加快綠對新踩城方?jīng)鱿虻膿?dān)發(fā)展敬力度劍。除了生南市訪區(qū)以兄外，寫其他肉區(qū)域夠07佛年土掉地出叛讓面丸積漲淹幅不焦大，殘西市贏區(qū)相蠅對于晃06垂年略鞭有增搬長。數(shù)據(jù)影來源那：昆嘉明市字國土掛資源逃局30數(shù)據(jù)態(tài)來源孕：昆穩(wěn)明x笛x市定場研點究部2.繳7悶各溜區(qū)域塞地價廳增長惠情況20慣07年，皂與其廁他區(qū)窩域相世比，妹西市嘆區(qū)的岸地價糞增長木較快稍，西魚市區(qū)掩的區(qū)仇域土掩地價恢值逐減漸顯猛現(xiàn)。312.司8暴土地租一級丹市場閑小結(jié)由于商政策耀影響盈和土杯地結(jié)大構(gòu)分鋤布不濕均，也區(qū)域稀限制學(xué)，使簡居住嘩面積巧批出叛量少慣。西市助區(qū)區(qū)某域價召值在溉地價傅增長與中充擺分體愿現(xiàn)，疾同時澆地價栗的增虛長會密導(dǎo)致北房價麻的上黨漲，拔估計賄20喜08動年昆津明西炊市區(qū)豈房價紋漲幅并將增融大。322.妻9麻7少0/糠90隨政策鞭逐步席體現(xiàn)20臉06值年“喪國六專條”氣的實鴿施，廉在2涼00盆7年耗隨著蠟宏觀假調(diào)控泰加大個得到悲落實淹，城目市房紅地產(chǎn)改產(chǎn)品鉆結(jié)構(gòu)刻將更結(jié)科學(xué)牢化、匯合理設(shè)化，母９０知平米病以上使房型絹將繼哲續(xù)向語節(jié)約廉面積賠發(fā)展妨，版“７該０／潛９０緊”新猶政的尿影響稱將逐葛步體純現(xiàn)。預(yù)計聰“7抽0/笑90落”將溝在2到00供8年謝集中環(huán)爆發(fā)元。332.棋10艘小結(jié)：一級狀土地高市場萬在舊喘城區(qū)棒將不嚼會有常大面雨積地印塊批霸出，腸舊城妙區(qū)土盈地稀驗缺會漿導(dǎo)致括地價古上漲葉。由于花新昆設(shè)明的木建設(shè)隸和舊巷城區(qū)逮的加硬速改桶造，素開發(fā)著商對伐于昆演明房混地產(chǎn)隙市場艘信心坡繼續(xù)倒增強你。由于蔑受到方土地在價格孝的影網(wǎng)響，內(nèi)其房枕價在渡08測年很鈴難下另降。34PA桶RT蕩3跟西市法區(qū)房部地產(chǎn)濁市場摧分析353.腐1鋼區(qū)域千發(fā)展襯特征濤綜述昆明騾西市喝區(qū)一濕直以賽來在糠昆明佛居民病心中儉是昆主明的舒老工旱業(yè)區(qū)殲，發(fā)造展對摩比昆尚明其頸他區(qū)哨域相與對滯蜜后，盜主要蹲表現(xiàn)濟為這世一區(qū)匙域集蟲中了溜大量投的破蝕產(chǎn)企滿業(yè)、們城中述村。慰城市純環(huán)境熊差，替城市澤配套主建設(shè)襖不完女善，丟嚴重亡制約蠻了區(qū)迫域的霜發(fā)展首速度桶。居住總?cè)丝诤榷酁轳v西市校區(qū)企紫業(yè)職所工、懂城中義村原記居民吼、流濤動人震口?？暇幼∷巳和吹慕M擦成決趣定了喜區(qū)域餃居住孔人群呼普遍嚼收入謙較低伴，置蘿業(yè)能縱力較引差。區(qū)域肌置業(yè)柳能力節(jié)的限貝制以談及區(qū)好域自怪身配畝套條蛾件的拉影響顆，一箏直制喘約著型西市蓋區(qū)的豆房地通產(chǎn)開截發(fā)，勝早期券一直疑以多浸層為階主，轎近幾您年來刪逐漸燭出現(xiàn)柱小高津?qū)?、負高層僵、洋肝房等醉多種往物業(yè)兔形態(tài)兼，但蝴相對糖南北腳市區(qū)肯，發(fā)酬展仍拿然滯炊后，狂檔次打品質(zhì)爸較低峰。由于擴受區(qū)悔域環(huán)美境、膚開發(fā)漲水平腎及物察業(yè)形作態(tài)的枝影響凳，西默市區(qū)獵的商警品房銀均價夾一直慣處于毅昆明奸四個晶城區(qū)良的末創(chuàng)位，懸20悲07尤年均攜價在典42般00視元/柔㎡左子右，動遠低儲于東鈔南北狹城區(qū)寺均價譜。363.業(yè)2膏區(qū)域雖房地侮產(chǎn)供蹈貨量從0抱5年琴至今秧區(qū)域伐總體刪才有淡30譯01搖37禾3平圍方米釀貨量丑推出拳，特騙別是腹07刑年整周個區(qū)品域僅溜有5匆0萬城方的脊貨量模推出宣，相喂對與溪區(qū)域桿近7饞0萬皮的常鐮住人仙口以印及區(qū)要域外策的補駁充人歉群而砌言，揉整個進區(qū)域惕市場著需求鍋空間蠻巨大牲，相紫對于蝦北市蛇區(qū)及削其他唱區(qū)域型的競極爭而律言，縫區(qū)域穿競爭奇程度培相對疏較弱石，但明是由佳于區(qū)度域破削產(chǎn)企清業(yè)多印，可偉整合腔作為監(jiān)房地糞產(chǎn)開憲發(fā)的霉地塊浮土地秩儲備刪量極則大，沾特別貍是在銳價格妹進入婆相對攔理想設(shè)狀態(tài)隱后，母眾多難潛在嬸開發(fā)校地塊污將提榴前進削入市息場。們項目忽在0誕8年渡后期更及以墳后，打有可毫能進析入白糊熱化嗓競爭跟狀態(tài)鼻。西市區(qū)2005年——2007年樓盤供貨量2005年1173081.8㎡2006年1327422.3㎡2007年500869.3㎡合計3001373.4㎡資料筆來源刃：x券x市愛場研恐究部373.槍3撒區(qū)域錫房地澡產(chǎn)發(fā)攪展格心局虹山學(xué)府路片區(qū)高新區(qū)片區(qū)人民西路南側(cè)片區(qū)西市鑰區(qū)樓村盤供鍬貨量租主要惰集中畜在二鉗環(huán)西水路以勉西的決高新湖片區(qū)酒、興嚴苑路謎片區(qū)店以及州高校共集中深的學(xué)望府路使片區(qū)矛。興拾苑路想片區(qū)醉居住爐氛圍施逐漸男成熟退，高釘新區(qū)草依托匆區(qū)域圈產(chǎn)業(yè)率的發(fā)鍵展居嫂住氛犁圍也瞎逐漸和成熟竭，學(xué)治府路便及虹敘山片娘區(qū)屬藝于昆歡明西創(chuàng)區(qū)傳禮統(tǒng)老弱舊區(qū)打域。383.都4平區(qū)域蠅規(guī)劃未來網(wǎng)西市煌區(qū)將剝成為鏡主城涉城市鍋西部包次中變心，哲是昆襲明市查對外痰交通慢樞紐剃中心傅之一綠，是江以發(fā)籠展行論政辦楚公、煩對外萄交通軟、物命流倉盤儲、美文化朗、體勾育、厲和居僻住功緊能為涉主，今配套畝設(shè)施掃為輔胳，功既能完魔善，嗚環(huán)境已優(yōu)美昨，安捧全衛(wèi)叔生的腹城市里發(fā)展疼區(qū)。項目留所在行區(qū)域其為5徹5個扭片區(qū)丸中的凳西北興部城猶區(qū)，糾主要印功能年以居企住、濫商業(yè)烏、教狠育、豬高新認產(chǎn)業(yè)糕為主條，區(qū)彼域環(huán)愛境將斷得到訊極大暴改善赴，這態(tài)為項阻目未稻來開犧發(fā)帶啊來良襪好的爽規(guī)劃評前景轎。20隙03想年—揚20咳10從年昆澡明西磁北部搞城區(qū)派控制錘性祥配規(guī)資料光來源蘇：昆句明規(guī)威劃局歌主城竊55伏片分問區(qū)控球制性原詳規(guī)本案393.陣5帥區(qū)域初基礎(chǔ)寒設(shè)施椒建設(shè)隨著榆昆沙弦路的免改造妻完成孤，黃饞土坡客客運灑站的槽搬遷會、二林環(huán)高籠架在格今年柱年底挪的通之車略，學(xué)邁府路蔽不再亦允許性貨車責(zé)過境啟以及幻玉蓮花級池公圖園的宏落成睛，將頑使學(xué)宜府路芒至高侵新區(qū)稀這一范帶的齡交通懷狀況鍬與城餡市環(huán)霧境得義到極呈大改默善，廚整體必提升勻區(qū)域味居住賽價值銹。403.座6為區(qū)域司未來笨的價森格發(fā)美展受高痕新區(qū)傭自身注發(fā)展馬的影扒響以莊及配服套建窩設(shè)的宋滯后君，西折市區(qū)親房地詞產(chǎn)開負發(fā)三承大板威塊中識，西臨市區(qū)穿成為罪了一福個價逆格洼踢地，先價格攤相對即其他罩區(qū)域掩要低由上飼表可幼以看炕出，龜西市臟區(qū)雖婚然基眠礎(chǔ)價驚格在導(dǎo)昆明膊各城纖區(qū)中燙屬于糠最低季，但山二手遠房價較格上域漲十曠分迅郵速。蓮花繞池片盛區(qū)改五造啟揮動以課后，峰其土吃地成拿本達士到了哲82貞0萬表元/擊畝，喝這也光預(yù)示接著隨訪著后雪續(xù)樓捏盤開凝發(fā)成卵本的姿增加耽，學(xué)紡府路冬、虹笨山板微塊的想價格胞還要加再一吊次得莊到提綁升，金將與兔高新虜區(qū)板投塊進耕一步沉拉大筐價格園級差禮。蓮花池改造項目基本情況占地面積：28.4公頃拆遷面積：443298.21m2（其中一期項目拆遷面積為153336m2）用地性質(zhì)：以蓮花池主題公園為核心，圍繞支持“智力中心”概念需求布局地塊功能容積率：3.6建筑限高：90米建筑密度：25.18%綠地率：37.24%土地成本（含拆遷費用）：約為820萬元/畝（一期項目）資料松來源冬：新稻華網(wǎng)05年～07年西市區(qū)各板塊價格漲幅板塊名稱原始均價現(xiàn)在均價漲幅西市區(qū)平均漲幅高新區(qū)板塊2141458775％82％虹山學(xué)府路板塊3528610086.5％興苑路板塊3335593387％資料雜來源梨：昆馳明x鞠x市腦場研田究部41價格念分析產(chǎn)品開分析競爭六環(huán)境鳴分析PA垃RT含4項目拾細分疾市場冒分析424.柔1.鴨1笑市浪場特奮征綜好述—楚—價捏格受到室區(qū)域豈環(huán)境熔的影膏響，友西市升區(qū)歷月來是糧昆明燙房地舉產(chǎn)價怨格最徒低的降區(qū)域蛾；資料癥來源梁：昆湊明x碰x市硬場研役究部434.偏1.北2倚0杏7年舊價格蹦增長翻情況由于唯相對嫁其他牽區(qū)域兇而言猶，西謠市區(qū)僑的基劫礎(chǔ)價墻格較喉低，報導(dǎo)致核在0崖7年叨，西輸市區(qū)價格睬出現(xiàn)庫三次剝較大工幅度挽跳躍恰式增紹長。甲7辰-8脈月份領(lǐng)上漲飛較快絕，8撫月份林以后漫價格趨辱于平耐穩(wěn)狀類態(tài)，決但基理礎(chǔ)均盆價仍觸然處孫于最銅低水倦平。資料亞來源蒙：昆技明x關(guān)x市加場研丸究部444.蹈1.英3狂價括格調(diào)根整過婚快導(dǎo)窩致區(qū)侄域主是要樓訊盤銷風(fēng)售處地于停抄頓狀我態(tài)在0視7年隱初開遇盤的酒西市賴區(qū)項龜目如優(yōu)：四銳季陽瘋光、男城市爸領(lǐng)地唉、甲役殼城易市都解創(chuàng)造福開盤外既清賀盤的水記錄屆，由胞于西茄市區(qū)愿本身派住房騙需求旅缺口杏巨大扇以及斯昆明愚整體拉市場啦出現(xiàn)做爆發(fā)李式增鳥長的慕影響虛，西篩市區(qū)然其余描存量懼樓盤霉紛紛礎(chǔ)漲價誕，但褲當(dāng)區(qū)股域整面體價鑼格跳既躍式物增長朱后，林區(qū)域獄樓盤映銷售革率一另直處憤于停佛滯增蛛長的殼狀態(tài)升。特香別是少傲云閱峰和顆云安娛尚品籌。云安傻尚品諒小高斷層價概格從預(yù)原來統(tǒng)公布醉的4錫50訴0元云調(diào)整艷到7著10鵲0元并、花爬園洋剝房從育55暈00咽元調(diào)指整到周85身00退元后若，開文盤銷側(cè)售僅啟銷售篇30普余套金，與左08祖年年政前西婦市區(qū)鳴樓盤換銷售伐的火滿爆局礎(chǔ)面形給成鮮隆明對澆比。傲云沈峰從究開盤趨調(diào)整罵價格建（開傍盤均屈價2檔80指0元剪）調(diào)語整到帖49壟00旱以后螺，銷縫售率陽一直副處于廁停滯美狀態(tài)烈。資料見來源奶：x志x市秋場研亂究部454.信1.字4陡項臉目周殃邊樓耗盤價火格一辰覽受到騾微觀協(xié)區(qū)域謝環(huán)境彩的影伙響，津項目分微觀迅區(qū)域代內(nèi)價稠格分緣瑞布特軌征明規(guī)顯，甜以黃牧土坡鴨立交鎮(zhèn)橋為文界，么項目烏西側(cè)咳50背0米痛以內(nèi)鴿的高矛新區(qū)疾價格儉主要青分布聲在4駕50侵0到膊50卸00毒之間音，項經(jīng)目東違側(cè)5獅00斧以內(nèi)乳的學(xué)錄府路掉區(qū)域春價格寫在5秘00有0到它80清00前之間湊。而慕隨項趣目旁男邊學(xué)夕府路鍋沿線虹樓盤張的開吉發(fā)，犧特別美是云氣安陽湊光城劈燕（客家車廠貪地塊愿）的燒開發(fā)蛾將大訪大帶膏動項備目價巷格拉剝升，脆將學(xué)胳府路遺的價止格特得征延民伸到戴項目洗區(qū)域謎。這惑給項牲目帶急來良嬌好的推價格虹預(yù)期脆。本案464.湊1.浸5輔市怖場價鏡格分鋼析小歲結(jié)西市擊區(qū)由姨于受削到區(qū)貍域整膏體購賢買力狂相對叔較低抓的限劈燕制，痕是昆項明四該區(qū)住僚房需劃求缺狂口最鹿大的亞區(qū)域琴，同兩時從進07橡年價訓(xùn)格調(diào)綠整后娘，雖暴然各鞠區(qū)銷題售成搞交情即況都拜受到局一定候影響宗，但座西市蒜區(qū)是劍成交擺率影攻響最善大的犁區(qū)域站。區(qū)培域市姨場價鉛格敏粥感性筒極高視。同時收由于喚區(qū)域答開發(fā)易商對臨區(qū)域謙整體痰市場眉信心過的不滋足，跑以及石區(qū)域疊環(huán)境救整體膽較弱鋸，缺東乏打臭造高替品質(zhì)雷項目摩的地激塊，陶區(qū)域眨項目托整體宜品質(zhì)保較低罵和價辯格突踐破力苦弱。政區(qū)域稀項目占檔次云基本侍都處痕于低脹價競截爭狀捧態(tài)。亭這給串項目博帶來鬧巨大宰的市披場機旱遇。中端中高端高端中低端低端較弱供貨量多、競爭激烈、市場空間減小47價格洽分析產(chǎn)品賴分析競爭脖環(huán)境超分析PA累RT戴4治項目唉細分暑市場瞎分析484.格2允區(qū)域墻產(chǎn)品溜分析近三緩年來牙，西忘市區(qū)田樓盤敲物小捐高層脈所占裝比例壤最高跳，達閥到40％，何其次創(chuàng)是高計層，能達到27％.資料艱來源存：昆杯明x宏x市瓣場研尖究部494.苗2.玩1輝產(chǎn)品跟特征綁綜述由于勝西市消區(qū)價律格在患07誼年7怎、8母月份煮以前乞，一賠直處躲于低猜價位作徘徊叫，受俱到利消潤空讓間的積限制論以及坑低端難市場憲需求帳旺盛鋸的影咬響，友導(dǎo)致另區(qū)域氏產(chǎn)品現(xiàn)品質(zhì)等，不運管是芹在園舞林景國觀還造是戶曉型、饞建筑哨造型擴都處服于較趙低水境平。唯市場黃總體蜂呈陷合入：低價亭——甩品質(zhì)抓低—販—價詢低（焦無法艦實現(xiàn)頑價格溜支撐壯）的惡造性循就環(huán)之懲中。而對董于區(qū)昆域的敘價格稈發(fā)展浩階段多而言攀，價獄格一咐定程礎(chǔ)度上磚已經(jīng)祖出現(xiàn)季超出啄區(qū)域磁購買猜力的仍跡象他，區(qū)殼域原銹有產(chǎn)燥品也帽已經(jīng)播無法援支撐殺整體擊價格叮水平鐮。504.農(nóng)2.陵2賣戶酸型面它積—睜—產(chǎn)積品定采位的錢核心求因素資料粉來源軌：昆撲明x占x市昨場研沃究部區(qū)域熟整體慈購買跨力有商限，徑二次熱置業(yè)倉能力感較弱流，“歉一次邪到位遙置業(yè)劍特征稻明顯匆”，錘導(dǎo)致計小戶隨型產(chǎn)稠品（非1房況或兩泛房）裳和享鞠受型福產(chǎn)品自市場坊需求兆空間掛有限皺。不濫管是富第一澇次置膛業(yè)還捧是第堅二次字置業(yè)枕，“句緊湊累型”住3房塔成為糞區(qū)域著主力忠市場叨需求巡壽，。同時逃由于厘近3鵲年來屬區(qū)域請市場戀的主掃流供把應(yīng)產(chǎn)清品都役是“丸緊湊估型”振3房平（包吸括即艘將面旁世的補中晟綱.溪遠城）這，在原如此底多的壞市場棋供應(yīng)循情況瞇之下旨，在粉區(qū)域恭市場艷內(nèi)此餐類需良求的留剩余遲空間傍值得防深入誤研究枕。51從區(qū)婦域價明格發(fā)范展階查段和悟區(qū)域隔產(chǎn)品染對比獻來看舊，區(qū)誓域正剩在處美于區(qū)柱域價使格和窩區(qū)域雀產(chǎn)品裹品質(zhì)粱脫節(jié)黑的調(diào)濁整階潛段（握房地頓產(chǎn)發(fā)灘展的暈必然臣短暫齊階段股），逝這為扮項目秧帶來威極佳粉的市粒場競阿爭機犁會，切因為伸在這侵個階字段的獻產(chǎn)品吉相對悉處于潤產(chǎn)品霜價格摧虛高欣的狀股態(tài)，語區(qū)域烏產(chǎn)品倚較容荷易超萌越，溫品質(zhì)憂提高孤及戶緒型創(chuàng)姓新空攜間巨炮大，談只要吸新進沒者在幕產(chǎn)品遲品質(zhì)齒上有路所提符高、世戶型朽有所誼創(chuàng)新陵，便卷很容筍易贏談得市嫂場和風(fēng)樹立漫區(qū)域榨高尚基樓盤驚形象雄。從區(qū)賄域產(chǎn)怕品供稠給和詢主要財需求接特征幣來看慰，區(qū)少域產(chǎn)求品需相求和襖供給播都處晉于單便一的芳“基掏本居檢住型奔層面并”，痛細分糖市場穴需求第仍然型有較栗大挖紐奉掘空醬間。4.扭2.門3儉產(chǎn)桐品分奧析小引結(jié)52價格火分析產(chǎn)品玻分析競爭杏環(huán)境泳分析PA時RT口4晶項目數(shù)細分扣市場成分析534.執(zhí)3.帖1若西棚市區(qū)正供應(yīng)序量一嗽覽表14珍03督7864繡17槍5.沙5明日羞城市麗陽承星城月半勢灣高美卻云安傲云凡峰19撓25嶺1戛納計小鎮(zhèn)硅谷洋公寓2005年2006年2007年城市等領(lǐng)地甲克恩城市水逸劍康橋12邁60師11本案德尚行國際也村云安沖尚品盛世苦豪庭花香釣十里12埋08肝3922沈27兆83舞.530仇37巖16茫.110餅28御34毫.544器85核85紀(jì).8U族巷部落12從35廉1383鞋83逃2.歪345啞98徐5828喇68柏17較.219講42蔬86棗.516擦50協(xié)08掏.2四季階陽光10蚊11檢43最.831赤68津0光華佩花園544.裙3.腎3洪項處目潛粉在競喂?fàn)帉o手一憐覽金家充山片責(zé)區(qū)云安尿陽光失城本案廣基昆沙路片區(qū)和成羽地塊馬街片區(qū)中晟妥.溪甲城森林碧湖恒通萬通擱地塊554.害3.軟3.魄1找項寬目競圍爭環(huán)豎境分夏析——在競腹?fàn)巺^(qū)竄域內(nèi)務(wù)08共年將貿(mào)推出福50規(guī)萬方低以上稀的供陜貨量濃，而纏這些榴貨量刺由于丹規(guī)劃降條件您趨同畫，將請有大圾量同粉類型廣產(chǎn)品饒出現(xiàn)菌，項鋼目將枯面臨元巨大半競爭闖壓力屋。對增于外晌部競極爭而店言，尚08頌?zāi)?適00賞0多垂宗8政31巷地塊拔的集滾中解輛凍更殿加劇脖整個述市場巾的競擾爭程葡度。資料宋來源博：昆亮明市射國土蛾資源漂局564.梳3.蛛3.便2講競罰爭環(huán)常境分棋析小研結(jié)規(guī)模及區(qū)位優(yōu)勢由于盈區(qū)域炒競爭潑項目植規(guī)模和企招業(yè)實駐力趨景同，必項目在同毀等競脖爭力政象限掏內(nèi)面臨巨鑼大競糊爭壓恭力。驗另一方面陰，由占于項潤目在探云安陽光子城旁牧邊，槐其規(guī)蘆模及區(qū)脅位優(yōu)鋼勢以杜及云福安地產(chǎn)的映品牌填優(yōu)勢隔，必營將給項目疲將面霞臨巨惕大沖江擊的同時謙也將很帶動生項目敬區(qū)域的發(fā)救展。企業(yè)品牌號召力云安陽光城中等競爭力象限中等競爭力象限弱競爭力象限強競爭力象限（引領(lǐng)性項目）和成地塊廣基地塊本項目恒通地塊萬通地塊574.頑4偽通挑過項群目市吊場S御WO掌T矩擇陣模柄型引帝出項稱目核怠心問邀題58S優(yōu)勢W劣勢O威脅T機會打造摔區(qū)域排競爭狹力的略項目準(zhǔn)確馬把握奏市場先發(fā)展泊規(guī)律最大旱化利末用項稍目交嗓通優(yōu)格勢強化雁優(yōu)勢蒙，把藝握機秋會——瞧遠期劃環(huán)境奏價值羅最大峽化——赤利用起交通臺優(yōu)勢昆擴大辰輻射挎區(qū)域——打造鏡高品夏質(zhì)產(chǎn)仿品規(guī)避應(yīng)劣勢焦，化詞解威債脅——屈內(nèi)部諷景觀砍營造——貞搶先壇樹立貝區(qū)域什領(lǐng)先遙形象——呢以區(qū)小域改造殃者亮相交通考通達促性好公共獻交通需配套骨完善地形卸條件區(qū)域崖產(chǎn)業(yè)主潛在叛客群管優(yōu)勢相對更其它短二環(huán)保沿線藏樓盤踐的價閑格優(yōu)共勢企業(yè)嗽具有諸樹立稼品牌與的理咳念近期沖周邊蓬居住建環(huán)境籍不佳原有滋區(qū)域況映像道路需噪音叢污染產(chǎn)品脹空白念機會市場噸需求寬機會區(qū)域壞發(fā)展厲階段潛在株競爭弟威脅競爭漆對手朋規(guī)模主流往市場賭空間黨在減衛(wèi)小項目蘆SW素OT敬分析59如何褲打造陰差異畜化產(chǎn)庫品，盼形成愛項目桑比較挪競爭斃優(yōu)勢廣？本項呀目的糖核心冤：抓液住市超場發(fā)紫展機縣會，突借助戚區(qū)域崗領(lǐng)先馬項目蛋（云代安陽客光城是）對醋區(qū)域潤的帶較動，窗打造偷差異饑化產(chǎn)菌品突筐破區(qū)裳域競蹈爭，療中后匆期最漏大化油利用西項目含優(yōu)勢塞，擴劃大項酸目輻齒射范切圍。什么腥是項偉目制擴勝的癥因素悅？60本項炊目致椅勝因底素—括—產(chǎn)屢品+擺人文我們叼用常房誠規(guī)地銅產(chǎn)項蛙目的樹“核價心競罪爭力銳矩陣靜”來舒判斷衣項目曠的戰(zhàn)迷略發(fā)們展方門向交通夢是項蠅目本述身具蘭有優(yōu)訊勢；產(chǎn)品肢、人妨文是帖初級返市場毛中引餓領(lǐng)市殃場必騙須占彎據(jù)的購競爭揪優(yōu)勢拳；周邊瞇競爭每項目電核心莖競爭悔力體尾現(xiàn)不點足本項賺目具歲備引止領(lǐng)同侄等競晌爭力迅項目姨的市較場機速會

3142（社會資源）『客觀性』主動式被動式『主觀性』產(chǎn)品品牌人文環(huán)境（新進者）（品牌）（區(qū)位、交通）61項目航要形穩(wěn)成的碑比較甚競爭著優(yōu)勢痕突破懲點—約—高砌品質(zhì)吳產(chǎn)品項目真要提綿供的虜是一滲種高靜性價少比、捷高舒怎適度志、高賀前瞻勝性和則創(chuàng)新盡的居少住產(chǎn)蘭品，垮從而保響持在廚市場渾上的打比較喘競爭怒優(yōu)勢待，從籮市場抱競爭父、機理會、振趨勢填等因榨素分濾析，宣本項目懂該類葵產(chǎn)品斧的供防應(yīng)將蠢主要理集中胖在創(chuàng)糕新戶熄型和蠶景觀滿營造場等方擺面進閘行突冊破。保持歉對同作類產(chǎn)雜品的掠優(yōu)勢臘：對社務(wù)區(qū)環(huán)芳境的卡營造對產(chǎn)串品細煉節(jié)的充把握對產(chǎn)掃品創(chuàng)歲新的密應(yīng)用比較逼優(yōu)勢垃突破革點在產(chǎn)丑品品遙質(zhì)上懲的突習(xí)破：從產(chǎn)膚品發(fā)怎展的哄趨勢葵角度從產(chǎn)語品類父型的孔升級璃角度從產(chǎn)門品細闊節(jié)的豆創(chuàng)新嘆角度在價盼值屬過性上譜的提帽升：不降忌低單銅價，叔品質(zhì)呆提升類似繞總價垮的對斤手，端保持戚產(chǎn)品企優(yōu)勢類似泡產(chǎn)品省性能著的對膛手，誦保持行總價務(wù)優(yōu)勢上升減為新膚文化咸和高極品質(zhì)分的生歌活方種式624.爽5甜項山目細晉分市禾場分敲析小方結(jié)區(qū)域纏整體路市場鹿現(xiàn)階品段價期格與誘產(chǎn)品搖出現(xiàn)寄錯位天式發(fā)鉆展，呆產(chǎn)品茫無法亂對價訴格實昏現(xiàn)有末效支本撐；區(qū)域顏人群范整體辟購買椒力水膜平與愈價格脅的跳眨躍式會增長襖出現(xiàn)淡脫節(jié)鎖，主芒要在縮慧售樓索盤銷四售已扁經(jīng)處單于停俗滯狀橫態(tài)（膨云安諒尚品她、傲摸云峰己），奸區(qū)域掠二手嶄房成借交呈受直線慰下降影趨勢鏈。購款買人膝群及牌職業(yè)鈔需求按出現(xiàn)攻較大皆變化憐。區(qū)域駝先期桑樓盤炭對市伴場空章間的籠搶占螺以及蜻價格勸的跳織躍式敵增長葬導(dǎo)致瓣市場搭需求槳空間債將進酬一步例縮小餓。區(qū)域哪潛在子競爭眉對手諷眾多姜，競瓜爭環(huán)鄰境日估趨激命烈。在的拜新的遞價格出環(huán)境水及市催場需芝求空聯(lián)間進執(zhí)一步幼減小攜的情宣況下蓮，項憲目的反目標(biāo)魯消費棚人群貌是誰得？他椅們需紫要什蓮么樣心的產(chǎn)伴品？在競駝爭激服烈的促市場找環(huán)境嗚之下拴，項竟目打殲造什表么樣拋的產(chǎn)墊品才途能規(guī)飼避競徹爭手投對目將標(biāo)客星戶的腦搶奪賺？63通過棉區(qū)域陶樓盤成的產(chǎn)倉品分閉、購椒買人企群分喇析以援及目宵標(biāo)客茫戶人鐵群需歌求分露析找添到問村題的殖答案勉。64PA壩RT艙5訪區(qū)域關(guān)樓盤舅詳細舊情況戚及主廢要競仗爭對簡手研徹究20瘡07銳年在占售樓習(xí)盤：銹傲云謹峰、顆云安福尚品伍、甲久殼城汗市、濟四季棒陽光話、城壯市領(lǐng)憤地。20儀08幼年預(yù)非計面左市樓望盤：蛇云安金陽光記城、簡中晟驢溪城蔽、一忍紅鉑桑金元礦素、蔽廣基王馨悅廢尚居旦、合陷成地獄塊、專恒通添中基撕都市總春天丈、萬熱通地夕塊、劇匯通矩地塊揀、華簽飛地冠塊借鑒吹樓盤修研究極：明皆日城乏市、稿花香再十里初、戛桂納小寒鎮(zhèn)、脾水逸那康橋655.對1碑20掌07貨年在樸售樓撇盤研陣究66項目恩概況傲云沒峰區(qū)位高新區(qū)海原北路云南瑞生煙草科技大樓對面占地面積105086建筑面積222783開發(fā)商昆明置富投資

開盤時間2007-1-20容積率2.12建筑密度25％價格開盤價：2380元/㎡現(xiàn)價：高層4900元/㎡，公寓5500元/㎡交房日期2008－2－28裝修標(biāo)準(zhǔn)高層毛坯，公寓精裝修綠化率47.03％物業(yè)組成6棟15層高層，2棟17層高層，公寓樓15層公交線路臨1路，85路戶型面積23種戶型，41㎡－227㎡，滯銷戶型60－80㎡周邊配套省交通醫(yī)院、師大附中、西一中、十四中、高新體育館主力戶型115－148㎡，公寓主力戶型40－60㎡銷售情況高層已銷售85％，公寓共240套，只售出3套，銷售率1％工程進度已竣工，即將交房5.姑1忌20始07計年在將售樓覺盤研沃究67規(guī)劃袍布局由于恭地塊敗呈矩蠟形，持采用級了圍券合式棉布局纖，全菌部高拉層建特筑設(shè)梅計，響減少腐了建言筑密趙度，著提高脾了土醒地利坦用率于的同洪時，燦增加派了綠配化空蠅間。整個化規(guī)劃竄布局甲功能濱分區(qū)地明確育，生遇活配吊套設(shè)鉤施完惕善傲云距峰5.耐1蘆20郵07再年在陶售樓誰盤研箭究68立面襖風(fēng)格立面恥風(fēng)格慮現(xiàn)代服、挺碑拔。筆利用恨飄窗稍外凸闊造成井墻面撞上凹狂凸光射影，白外凸循玻璃輕窗及驗白色隱線條哥的運尸用與壇樓體餅青灰割色的姥墻面牧形成昆鮮明誕對比撿，質(zhì)妥感強億烈，排線條萄感豐華富主入圓口處練兩幢頑17恨層高凳的高令層建嶄筑結(jié)紋構(gòu)為育圓形額，外松立面獲形象脈時尚難大氣互。傲云算峰5.滾1嚇20都07亦年在搏售樓傷盤研迅究69園林破景觀以水胞景為嚼主題軍，營港造了轉(zhuǎn)一種傾清新巡壽舒適頑的居層家環(huán)席境。配合盯了建歸筑的繁圍合僵式布狂局，洞形成絲式了共冠享的屋集中派式景反觀傲云灑峰5.弊1混20缸07鳴年在減售樓桑盤研穴究70戶型掉比例主力清戶型壇為1癥15彼-1姨48酸㎡，亡這一洲區(qū)間敏所占絞比重天最大傲云般峰5.筑1臟20宵07礦年在途售樓布盤研姐究71戶型款設(shè)計塔（主拆力戶保型）傲云富峰D戶型名：13跑8㎡3室2廳1廚2衛(wèi)D戶船型空撲中花冠園與跟餐廳盛連通原的設(shè)載計極大找的提驢升戶閘型的應(yīng)居住耍品質(zhì)客廳糾與陽乳臺、咳空中戚花園潤連通摧，使叫整個廳保堂更借加通森透明絞亮。雙明所衛(wèi)設(shè)臣計，老杜絕五黑房黃的出眠現(xiàn)臥室欺均采月用凸駛窗設(shè)桃計，賺采光傘視野育極佳5.氧1伸20比07尿年在姿售樓影盤研顏究主臥鴿室的額布局氧位置第不是窮很合齊理，擊在廚房殘一側(cè)撤，朝逐向?qū)攀苡案珥?2傲云隔峰戶型梢設(shè)計悶（主訴力戶辛型）K戶型狡：13搭8㎡4室2廳1廚2衛(wèi)客廳撇與雙葵景觀密陽臺耐連通宣，使奪整個華廳堂更證加通目透明趙亮，岡視野響也更錦寬廣錯層翻設(shè)計繼，更勿加豪胞華氣貧派動靜獻分區(qū)網(wǎng)合理沙，功絞能齊頓全，許廚房例與生活警陽臺餅聯(lián)通歲，使愧用方帖便5.覆1呈20錘07草年在朵售樓帽盤研棍究雙明松衛(wèi)設(shè)粘計，礎(chǔ)杜絕梢黑房責(zé)的出原現(xiàn)73傲云工峰戶型越設(shè)計?。ㄖ鱾z力戶枝型）K1戶型圍：13盲5㎡4室2廳1廚2衛(wèi)超大伍面寬蜓客廳標(biāo)設(shè)計貞，采割光充足，立明亮鋤通透動靜亞分區(qū)蚊合理摧，功逗能齊睡全，塵廚房醬與生活述陽臺驕聯(lián)通憑，使掘用方罰便主臥胖采用商大面填積落哲地窗雜，采協(xié)光充足，廊視野獎開闊錯層罩設(shè)計哈，更炭加豪霜華氣紅派5.喉1斗20擱07殼年在趕售樓機盤研告究74傲云仇峰戶型煤設(shè)計朱（滯報銷戶隨型）H戶型竿：79慶㎡2室2廳1廚1衛(wèi)動靜崗分區(qū)及合理主臥散采用川大面圍積凸孩窗，太采光五充足，砌視野法開闊5.信1書20震07槍年在良售樓濱盤研宿究布局呢較為舍方正崖緊湊整個搞結(jié)構(gòu)對只能父單面杠采光薯，廚融房與器餐廳的輛采光善較差75傲云筋峰戶型健設(shè)計廁（滯鬧銷戶齒型）F戶型爛：66允㎡2室2廳1廚1衛(wèi)動靜望分區(qū)渣不合留理，聾客廳脖將兩爺間臥區(qū)室分開幫，都才將受棒到客舞廳的第影響整個論結(jié)構(gòu)系只能垂單面摟采光墳，廚煮房與其餐廳的夏采光數(shù)較差5.世1蘆20統(tǒng)07舌年在昏售樓未盤研團究布局給較為燥方正飾緊湊76項目寸概況云安自尚品區(qū)位虹山東路中段占地面積36211㎡建筑面積92517㎡開發(fā)商云安地產(chǎn)開盤時間2007－12－22容積率2.1建筑密度26％價格開盤價：6300元/㎡現(xiàn)價：洋房8300元/㎡、高層7100元/㎡交房日期2009－10裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯綠化率40％物業(yè)組成4幢18層高層、5幢洋房、1幢18層高公寓樓公交線路121、104、98、133、55戶型面積22種戶型，26㎡－229㎡，滯銷戶型120㎡以上的大戶型周邊配套虹山公園、虹山醫(yī)院、昆醫(yī)附二院、昆明一中、虹山小學(xué)主力戶型高層為85㎡－90㎡，洋房為130—156㎡銷售情況總的銷售率為16％，高層為21％，洋房為7％工程進度主體已完工5.爭1科20啟07勝年在排售樓譽盤研夕究77規(guī)劃砌布局本項暑目在違空間益布局弱理念澇上，衛(wèi)以突咳出天世井特爸色和振鄰里揭和諧艘為重尺點每個敏單元凍形成邊一個勢共享少天井擇，每嫁戶形淡成一累個私萄密小辰天井云安確尚品花園摩洋房高層高層漲公寓會所5.孕1南20稿07理年在蕩售樓丹盤研寬究78立面抬風(fēng)格運用差了中漂式建估筑元逝素與腫現(xiàn)代銀建筑不風(fēng)格賊相結(jié)筍合，忽使整錘體外才觀極遞具中萌國古寸典韻勝味。外立奮面黑騰、白晶、灰掙顏色夜的運拌用，狠其間面不時倉穿插染少許嶺亮色鐮，使瓶整個賊社區(qū)排給人睜感覺辰古樸歡、典簽雅又縣不失瞞現(xiàn)代羽感云安美尚品5.香1棉20荷07劑年在訊售樓癢盤研妥究79園林朽景觀中式凳園林盯風(fēng)格窮，利靈用地巧形高鄉(xiāng)豐差，凍營造別了高點山跌合瀑、稍情景惱院落諸、坡榆地園菌林等逼10窯個主貨要景咐觀區(qū)褲。走趴在其勞間能肺充分坊體驗寨中式殲園林洽的怡墓然之并感。云安裝尚品5.塞1壺20借07陜年在管售樓亦盤研例究80洋房追戶型觀比例主力頌戶型崗為1報30嚷—1秘56功㎡，交這一墾區(qū)間液所占王比重葡最大云安雷尚品5.謊1問20朋07賺年在股售樓搞盤研某究81高層偽戶型景比例主力液戶型捏為8盤0—贈90殺㎡，斯這一京區(qū)間始所占歲比重膨最大云安果尚品5.出1列20之07奧年在雀售樓丘盤研抓究82云安屠尚品戶型籍設(shè)計壇（主賢力戶創(chuàng)型）客廳掘采用拆大面恰積轉(zhuǎn)揚角飄路窗設(shè)計，譽房間紛采光眼與視諸野極權(quán)佳生活扣陽臺掩與次粗臥相筍連，丙使用不方沸便臥室由采用匪凸窗陳設(shè)計生，采石光充粱足B3戶型未：85配.2打3㎡2室2廳1廚1衛(wèi)5.禾1跨20炕07問年在遙售樓揪盤研咬究83云安洗尚品B2戶型揭：88拘.7滋3㎡3室2廳1廚1衛(wèi)戶型品設(shè)計外（主堆力戶揪型）整體彩布局宋緊湊隊，方弊正實沸用，虎客廳柿面寬較鏡大，個寬敞闊舒適廚房節(jié)－餐漁廳－劫生活槍陽臺址相連辱，生杯活更方央便，得餐廳墓采光雄更加糠充足所有良房間雨采用煙大面閘積轉(zhuǎn)膝角飄淘窗設(shè)計，形房間到更加辱通透講明亮5.痰1父20演07興年在點售樓燃盤研仍究84戶型距設(shè)計（主物力戶誦型）云安銳尚品屋頂氏贈送他超大取露臺狗，極打大的熱提高典了產(chǎn)品覆附加枝值運用貼花池壇與星憑光露共臺的油設(shè)計吹，并援與主臥簡相連你接，書讓起攔居生業(yè)活更凡有情垮趣一層嬌為客扎廳、桐餐廳泰，二頭層為轟生活蜻起居區(qū)校，整跡個設(shè)司計動直靜分哭區(qū)合然理DS憑2－5－2戶型盲：13擾0.慚44干㎡3室2廳1廚1衛(wèi)5.怒1器20懼07鵝年在寶售樓胳盤研盜究85云安聾尚品戶型虧設(shè)計數(shù)（滯偶銷戶網(wǎng)型）DS曠2－1戶型孕：14螺9.鬧88偶㎡4室2廳1廚2衛(wèi)獨立滋的下福沉式坦入戶席庭院騎設(shè)計救，提井升產(chǎn)品妨附加麗值廚房耳沒窗蠢戶，浮對空氣嶼流通推有影響，劃采光救度不齡夠客廳園為4洽.5m大容面寬稠，寬耗敞舒加適娛樂膽室方原正實用，倘可自薯行改苗造為書倡房或掃臥房搬，并可殖外接費入戶撒庭院5.鏡1跳20府07仔年在遣售樓毫盤研仙究86云安忠尚品戶型段設(shè)計充（滯睛銷戶叛型）DS扮2－2戶型顏：14遼2.培42午㎡4室2廳1廚2衛(wèi)廚房盆沒窗劈燕戶，季對空氣霸流通呼有影響，上采光得度不絡(luò)夠露臺稻可作誕入戶段花園的蟲功能腹，同葵時具備悠休息收娛樂菜功能。花池瘋的使島用意喪義不濁大，表但如賠能與冶客廳打蹄通，張可單恢獨形鞏成一呼個休不息區(qū)整個惡戶型管功能炮分區(qū)雄較為篇合理怨，實現(xiàn)炒動靜括分離5.變1側(cè)20個07英年在底售樓蝕盤研綠究87項目翼概況城市納領(lǐng)地區(qū)位興苑路西山區(qū)政府旁占地面積36000㎡建筑面積110000㎡開發(fā)商云南騰輝地產(chǎn)開盤時間2007－3－18容積率2.49建筑密度35％價格開盤價：3750元/㎡現(xiàn)價：5500元/㎡交房日期2009－7裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯綠化率34.8％物業(yè)組成4幢18層高層建筑，1梯2戶公交線路62、82、101、130、148、153戶型面積12種戶型、34－175㎡，開盤當(dāng)天即基本售罄，基本無滯銷戶型，最暢銷戶型為A1：147㎡與A2：124㎡周邊配套昆醫(yī)附三院、沃爾瑪、西一中主力戶型90—120㎡銷售情況項目總銷售率為96％，現(xiàn)在在進行商鋪銷售工程進度主體已完工5.含1抄20催07櫻年在羊售樓撇盤研淡究88規(guī)劃價布局小區(qū)攀規(guī)劃塊采用唐圍合戒式布如局，隆以高秩層為恩主，貌最大紀(jì)限度餓提高趕了土葉地利芒用率嶄，減召低建箭筑密啊度。臨主挪干道默一側(cè)臟為大兵型集堂中商弄業(yè)，凡在最它大限泛