房地產(chǎn)抵押估價匯報估價項(xiàng)目名稱：委托方：估價方：重慶市佳地資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評定有限企業(yè)估價人員：龍智海注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號：500038）何鎮(zhèn)林注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號：540002）估價作業(yè)日期：十一月二十日至十二月一日估價匯報編號：重佳地房估[]字第1099號目錄第一部分致委托方函第二部分估價師申明第三部分估價假設(shè)和限制條件第四部分房地產(chǎn)估價結(jié)果匯報第五部分附件（復(fù)印件）第一部分致委托方函熊鷹：受您委托，我企業(yè)對位大渡口區(qū)新山村街道鋼花路507號1棟14-3號住宅進(jìn)行了估價，其建筑面積為53.91平方米，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為5.40平方米。估價目標(biāo)為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評定房地產(chǎn)抵押價值，估價時點(diǎn)為11月20日。經(jīng)本企業(yè)估價人員實(shí)地查勘，遵照獨(dú)立、客觀、公正、正當(dāng)、慎重估價標(biāo)準(zhǔn)，按照估價程序，選取科學(xué)方法分析、測算，現(xiàn)將估價結(jié)果列示以下：1、公開市場價值：建筑面積單價：5830元/平方米評定總價：31.43萬元（大寫：人民幣=329400\*CHINESENUM2叁拾壹萬肆仟叁佰元整）2、法定優(yōu)先受償款：依照委托方提供資料，估價對象未設(shè)定抵押他項(xiàng)權(quán)利，故估價師知悉法定優(yōu)先受償款為0萬元。3、抵押價值：此次抵押價值=31.43-0=31.43萬元（大寫：人民幣=329400\*CHINESENUM2叁拾壹萬肆仟叁佰元整）特提交本估價匯報。重慶市佳地資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評定有限企業(yè)估價機(jī)構(gòu)法定代表人：致函日期：二○一Ｏ年十二月一日

第二部分估價師申明我們鄭重申明：一、我們在本估價匯報中陳說事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確。二、本估價匯報中分析、意見和結(jié)論是我們自己公正專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價匯報中已說明假設(shè)和限制條件限制。三、我們與本估價匯報中估價對象沒有利害關(guān)系，也與關(guān)于當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價匯報。五、本企業(yè)估價人員已對本估價匯報中估價對象建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外情況進(jìn)行了實(shí)地查勘，并拍攝了估價對象外觀、內(nèi)部情況和周圍環(huán)境、景觀照片。但我們對估價對象現(xiàn)場踏勘僅限于估價對象外觀和現(xiàn)在維護(hù)管理情況，對其建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量部分未作尤其判定，不能確定估價對象有沒有結(jié)構(gòu)性破壞。委托方有意或無意隱瞞重大隱蔽瑕疵行為而造成估價結(jié)果偏離市場價格后果，由委托方負(fù)責(zé)。除非另有協(xié)議，我們不負(fù)擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量進(jìn)行判定責(zé)任。六、本估價匯報由我們共同討論完成，沒有其余人對此提供主要專業(yè)幫助。七、本匯報書中估價對象范圍系由委托方限定，包含估價對象不動產(chǎn)部分價值（包含建筑物、土地、隸屬配套設(shè)施），不包含室內(nèi)裝飾裝修及動產(chǎn)部分價值。八、依照委托方提供產(chǎn)權(quán)證書（復(fù)印件），我們僅對其進(jìn)行了必要關(guān)注和通常查驗(yàn)，未向關(guān)于政府部門核實(shí)，估價對象產(chǎn)權(quán)正當(dāng)性和完整性由委托方自行負(fù)責(zé)。本估價結(jié)論是建立在委托方提供資料屬實(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人對估價對象擁有正當(dāng)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上；若因委托方提供資料不實(shí)或估價對象權(quán)屬不正當(dāng)或有爭議，本估價結(jié)論隨之失效，本機(jī)構(gòu)僅對估價結(jié)果符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》技術(shù)規(guī)范負(fù)責(zé)。九、本匯報所得出估價結(jié)果僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方依照市場風(fēng)險、變現(xiàn)難易，政府關(guān)于稅費(fèi)繳納等情況確定。十、本匯報未經(jīng)我企業(yè)書面同意，不得向委托方和估價匯報審核部門以外單位和個人提供，其全部或部分內(nèi)容也不得發(fā)表于任何公開媒體。十一、本匯報估價結(jié)果是估價人員在本估價匯報已列明估價假設(shè)和限制條件下做出結(jié)論，匯報使用方超出估價假設(shè)和限制條件而使用本匯報估價結(jié)論造成后果估價方不負(fù)任何法律責(zé)任。在估價時點(diǎn)特定目標(biāo)或匯報中所遵照估價標(biāo)準(zhǔn)、估價對象用途以及估價假設(shè)和限制條件發(fā)生改變時，估價結(jié)果對應(yīng)失效。十二、本匯報解釋權(quán)屬于本估價機(jī)構(gòu)。在匯報完成后，若估價師取得對估價匯報結(jié)論產(chǎn)生影響可信新資料，估價師保留對其估價匯報中觀點(diǎn)、分析或結(jié)論修正權(quán)；如發(fā)覺本匯報因校印或其余原因，匯報中文字或數(shù)字有誤時，請及時經(jīng)過本企業(yè)進(jìn)行更正。注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：第三部分估價假設(shè)和限制條件本匯報結(jié)論應(yīng)遵從于以下全部假設(shè)和限定條件，在使用本匯報書時也應(yīng)該遵從這些全部假設(shè)和限定條件：一、估價假設(shè)條件1、此次估價對象建筑面積、分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積、用途依據(jù)委托方提供《房地產(chǎn)權(quán)證》確定。估價人員未進(jìn)行實(shí)地面積測量和確認(rèn)。假設(shè)面積數(shù)據(jù)屬實(shí)，并符合國家測量標(biāo)準(zhǔn)，各功效分布及用途符正當(dāng)定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。2、估價時點(diǎn)房地產(chǎn)市場為公平、公開、自愿之市場，估價對象有足夠買方和賣方，且進(jìn)入市場無障礙；同時也未考慮特殊交易方式對估價結(jié)果影響。3、估價對象無質(zhì)量和結(jié)構(gòu)缺點(diǎn)、能獨(dú)立連續(xù)使用、獨(dú)立變現(xiàn)并能正當(dāng)享受及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)各項(xiàng)權(quán)益和服務(wù)配套設(shè)施。4、此次估價未考慮估價時點(diǎn)后國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大改變以及遇有自然力和其余不可抗力對估價結(jié)論影響。5、此次估價未考慮未來抵押期內(nèi)市場改變風(fēng)險、變現(xiàn)時短期強(qiáng)制處罰和抵押物在抵押期間耗損等抵押風(fēng)險原因，以及對抵押標(biāo)物處罰可能發(fā)生相關(guān)處置費(fèi)用和稅費(fèi)對抵押價值產(chǎn)生影響，估價師提議抵押權(quán)人在辦理抵押相關(guān)事宜時需全方面考慮以上重大原因影響。二、估價限制條件1、本報估價目標(biāo)下使用，告估價結(jié)果僅作為委托方在此次不得作其余用途，假如用于其余目標(biāo)，則估價結(jié)果應(yīng)進(jìn)行對應(yīng)調(diào)整直至重新評定，凡因委托方使用估價匯報不妥而引發(fā)后果，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不負(fù)擔(dān)對應(yīng)責(zé)任。2、此次估價結(jié)果自匯報完成之日起壹年內(nèi)有效，若在此期間內(nèi)因?yàn)閲艺摺⒔?jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場情況、估價時點(diǎn)以及估價對象本身物理情況等原因發(fā)生重大變動，且這些變動對估價結(jié)果產(chǎn)生顯著影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。3、房地產(chǎn)估價匯報在應(yīng)用時注意事項(xiàng)：①、伴隨社會、政治、經(jīng)濟(jì)情況改變、房地產(chǎn)市場情況改變、房地產(chǎn)使用年限增加、以及遇有自然力和其余不可抗力影響，委估房地產(chǎn)價值可能很大改變。②、在抵押期間可能產(chǎn)生信貸風(fēng)險：如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、遇有自然力和其余不可抗力影響等原因造成企業(yè)不能償還到期債務(wù)，造成對房地產(chǎn)進(jìn)行短期強(qiáng)制處罰，房地產(chǎn)處置價格可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常價值。③、合理使用評定價值。本估價結(jié)果為委估房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其余時點(diǎn)價格。④、定時或者在房地產(chǎn)市場價格改變較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評定。三、其余需要特殊說明事項(xiàng)1、此次評定委托方僅提供產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件，故本評定結(jié)果是建立在委托方所提供資料真實(shí)可靠基礎(chǔ)上而得出結(jié)論，若與原件不符，我企業(yè)保留修正權(quán)。2、此次評定委托方為熊鷹，產(chǎn)權(quán)方為陳利、官學(xué)倫，在辦理抵押登記時應(yīng)征得產(chǎn)權(quán)方同意，提請匯報使用者給予關(guān)注。（以下為空白）第四部分房地產(chǎn)估價結(jié)果匯報一、委托方及產(chǎn)權(quán)方1、委托方姓名：熊鷹住址：重慶市長壽區(qū)創(chuàng)業(yè)街1巷4號2幢1單元8-2身份證號碼：51022102、產(chǎn)權(quán)方姓名：官學(xué)倫住址：重慶市萬州區(qū)和平廣場18號身份證號碼：510姓名：陳利住址：重慶市巴南區(qū)跳石鎮(zhèn)沿灘村3組55號身份證號碼：5102866二、估價方估價機(jī)構(gòu)：重慶市佳地資產(chǎn)土地房地產(chǎn)評定有限企業(yè)機(jī)構(gòu)地址：重慶市渝北區(qū)新牌坊三路218號碧云花園A幢4-1資質(zhì)證書號：渝房評準(zhǔn)字（）第2-013號資質(zhì)等級：二級法人代表：翟偉郵政編碼：401147聯(lián)絡(luò)電話：（023）86868575傳真：（023）86868573三、估價對象估價范圍估價對象為位于大渡口區(qū)新山村街道鋼花路507號1棟14-3號住宅，其建筑面積為53.91平方米，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為5.40平方米。①、建筑物情況物業(yè)類型：住宅小區(qū)（御景龍庭）；結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；建成年代：約；戶型：2室1廳1衛(wèi)1廚；層高：約3米；樓層及功效分布：委估房地產(chǎn)所在建筑物共32層，第-1層為第1-3層為商業(yè)用房，第4層以上均為住宅，委估房地產(chǎn)位于第14層;設(shè)施設(shè)備：設(shè)有2條安全通道，2部電梯，通水、電、氣、訊、閉路、寬帶等；利用現(xiàn)實(shí)狀況：現(xiàn)自?。晃飿I(yè)管理：專業(yè)物管。裝飾裝修情況以下：外墻為瓷磚，室內(nèi)裝修情況為：入戶為防盜門，室內(nèi)套裝門,塑鋼窗；客廳：地磚地面，內(nèi)墻乳膠漆，簡單吊頂；臥室:地磚地面，內(nèi)墻乳膠漆，頂棚為白色乳膠漆；廚衛(wèi)：地磚地面，內(nèi)墻滿貼墻磚，扣板吊頂。②、土地情況：（以下表所表示）地理位置大渡口區(qū)新山村街道鋼花路507號1棟14-3號房地籍號DD1-10-11土地用途住宅用地土地使用權(quán)類型出讓終止日期2050-6-2土地使用權(quán)面積5.40平方米地形地勢地形呈不規(guī)則多邊形，地勢較平坦土地開發(fā)程度紅線內(nèi)五通一平(通水、通電、通氣、通訊、通路、場地平整)，紅線外五通（通水、通電、通氣、通訊、通路）③、權(quán)屬情況委估房地產(chǎn)《房地產(chǎn)權(quán)證》證號為[102房地證字第61976號]權(quán)利人：陳利、官學(xué)倫；據(jù)委托方提供資料顯示，委估房地產(chǎn)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。3、區(qū)位情況區(qū)域位置:委估房地產(chǎn)位于大渡口區(qū)新山村街道鋼花路507號1棟14-3號，即“御景龍庭”內(nèi)，距大渡口步行街約500米；交通條件:委估房地產(chǎn)緊臨鋼花路，距鋼花路公交車站約200米；有818、806、225、252、207、806路等多路公交車線路經(jīng)過和停靠；環(huán)境條件及公共配套：委估房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)有大渡口區(qū)法院、大渡口區(qū)國土資源局、鋼花中學(xué)、育才小學(xué)、九十五中、試驗(yàn)小學(xué)等，附近有云嶺天城、新寶龍易成等住宅樓，周圍有重百、國美、蘇寧等大型超市，有陶瓷市場，農(nóng)貿(mào)市場，大渡口公園等配套設(shè)施。四、市場背景1997年重慶成為直轄市，在1997年至五年間，重慶房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。重慶房地產(chǎn)投資規(guī)模連續(xù)快速增加，商品房產(chǎn)銷兩旺，為重慶房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。-是重慶房地產(chǎn)市場調(diào)整和快速發(fā)展期。與全國其余一些大城市相比，重慶房地產(chǎn)市場依然保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)價格一直保持在合理增加區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)已成為重慶國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

，伴隨金融危機(jī)快速蔓延，重慶市房地產(chǎn)市場受外部環(huán)境影響逐步顯現(xiàn)，開發(fā)投資增速放緩。需求方觀望情緒濃厚，商品房交易量下降，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期。

上六個月重慶房地產(chǎn)市場頻現(xiàn)回暖信號，市場開始復(fù)蘇。年初優(yōu)惠政策有效刺激市場需求得以快速釋放，銷售市場率先回暖，1-10月，重慶市商品房銷售面積2831.68萬平方米，增加38.7%，展現(xiàn)價量齊升發(fā)展態(tài)勢。銷售市場連續(xù)回暖使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金逐步寬裕，投資信心增強(qiáng)。三季度，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資330.71億元，月均完成投資110.24億元，較上六個月月均投入水平高52.3%，投資步伐顯著加緊。11月以來，政府出臺了一系列政策調(diào)控房地產(chǎn)市場：11月10日國土資源部要求，城市住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模最大地塊不得超出20萬平方米；12月9日國務(wù)院常務(wù)會議指出“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”；12月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出加緊保障性住房建設(shè)，遏制部分城市房價過快上漲勢頭；12月17日財政部、國土部等五部委明確開發(fā)商以后拿地時，首次繳款百分比不得低于全部土地出讓款50%；12月24日出臺“自1月1日起，個人將購置不足5年非普通住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅；個人將購置超出5年（含5年）非普通住房或者不足5年普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購置房屋價款后差額征收營業(yè)稅”；1月10日年國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知。經(jīng)過這一系列政策調(diào)控，主城區(qū)商品房供給、需求和價格均不一樣程度回落，政府調(diào)控初顯成效,房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期。五、估價目標(biāo)為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評定該房地產(chǎn)抵押價值。六、估價時點(diǎn)七、價值定義此次評定為房地產(chǎn)抵押價值，即抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)市場價值，等于假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉法定優(yōu)先受償款。八、估價依據(jù)（一）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、國家建設(shè)部、建標(biāo)[1999]48號）（二）國家和地方關(guān)于法律法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；2、《中華人民共和國土地管理法》；3、《中華人民共和國物權(quán)法》；4、《中華人民共和國協(xié)議法》；5、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理要求》；6、《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》；7、《中華人民共和國擔(dān)保法》；8、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)房地產(chǎn)抵押估價管理關(guān)于問題通知》（建住房［］8號）；9、國家及地方關(guān)于房地產(chǎn)估價及房地產(chǎn)抵押其它法律法規(guī)資料。（三）行為依據(jù)1、資產(chǎn)評定委托業(yè)務(wù)約定書。（四）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 1、委托方提供《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件；2、委托方提供《身份證》復(fù)印件。（五）取價依據(jù)1、《重慶市地價指南》；2、估價人員現(xiàn)場查勘取得資料；3、估價人員搜集近期房地產(chǎn)交易實(shí)例資料。九、估價標(biāo)準(zhǔn)在此次估價中，估價機(jī)構(gòu)嚴(yán)格恪守國家法律、法規(guī)和政策要求，在遵照客觀、公正、科學(xué)、合理基本標(biāo)準(zhǔn)下，結(jié)合估價目標(biāo)對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行估價。詳細(xì)依據(jù)以下估價標(biāo)準(zhǔn)：1、獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)要求房地產(chǎn)估價師站在中立立場上，評定出對各方人來說均是公平合理價值。2、正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑格調(diào)要求，即應(yīng)以估價對象正當(dāng)使用、正當(dāng)處罰為前提進(jìn)行。3、最高最好使用標(biāo)準(zhǔn)在正當(dāng)前提下最高最好使用是能使該房地產(chǎn)贏利最大使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)影響，二者配適宜當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)成最高最好使用狀態(tài)。我們認(rèn)為保持現(xiàn)實(shí)狀況用途最為有利，并以此為前提估價。4、代替性標(biāo)準(zhǔn)依照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場內(nèi)效用相同商品價格將趨于一致，這一原理一樣適適用于房地產(chǎn)市場。經(jīng)過調(diào)查取得估價對象附近地域與估價對象類似房地產(chǎn)作為參考實(shí)例，確定估價對象在評定時點(diǎn)價格取值依據(jù)。5、估價時點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是不停改變，所以在不一樣估價時點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具備不一樣價格水平。此次評定對房地產(chǎn)市場情況及其本身情況界定，均以其在估價時點(diǎn)情況為準(zhǔn)。6、慎重標(biāo)準(zhǔn)慎重標(biāo)準(zhǔn)要求在存在不確定性原因情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)該保持必要慎重，充分估量抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時可能受到限制、未來可能發(fā)生風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)置法定優(yōu)先受償權(quán)利下市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉法定優(yōu)先受償款。十、估價方法1、選取估價方法：市場比較法2、選取理由：此次估價選取了市場比較法，這是因?yàn)樵谕皇袌龉┬枞?nèi)，估價對象同類型用途房地產(chǎn)市場交易較活躍，類似房地產(chǎn)交易案例比較豐富且易搜集，可比實(shí)例易選取，故選取市場比較法進(jìn)行估價條件比較成熟。3、市場比較法基本原理——代替原理4、市場比較法定義：市場比較法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)已知價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象客觀合理價格或價值方法。5、市場比較法基本公式：評定價值=比準(zhǔn)單價×建筑面積其中：比準(zhǔn)單價=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域原因修正系數(shù)×個別原因修正系數(shù)十一、估價結(jié)果經(jīng)本企業(yè)估價人員實(shí)地查勘，遵照獨(dú)立、客觀、公正、正當(dāng)、慎重估價標(biāo)準(zhǔn)，按照估價程序，選取科學(xué)方法分析、測算，現(xiàn)將估價對象在估價時點(diǎn)估價結(jié)果列示以下：1、公開市場價值：建筑面積單價：5830元/平方米評定總價：31.43萬元（大寫：人民幣=329400\*CHINESENUM2叁拾壹萬肆仟叁佰元整）2、法定優(yōu)先受償款：依照委托方提供資料，估價對象未設(shè)定抵押他項(xiàng)權(quán)利，故估價師知悉法定優(yōu)先受償款為0萬元。3、抵押價值：此次抵押價值=31.43-0=31.43萬元（大寫：人民幣=329400\*CHINESENUM2叁拾壹萬肆仟叁佰元整）十二、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金可能性?，F(xiàn)將分析結(jié)果披露以下表：通用性分析通用性在這里指抵押房地產(chǎn)其用途、功效被市場接收程度，估價對象作為普通住宅受房地產(chǎn)購置者青睞易變現(xiàn)，通用性很好。獨(dú)立使用性分析估價對象使用中不受干擾，能夠單獨(dú)形成綜合使用效果和功效，故委估房地產(chǎn)獨(dú)立使用性強(qiáng)。可分割轉(zhuǎn)讓性分析估價對象為整套住宅，分割轉(zhuǎn)讓可能性不太變現(xiàn)時間分析①通常情況下，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時主要以拍賣方式處置，需要經(jīng)過訴訟、評定、公告、拍賣等階段，變現(xiàn)時間會較長。②估價對象本身情況優(yōu)劣、拍賣底價高低對變現(xiàn)時間影響較大。③估價對象作為普通住宅，價值量不是很大，對潛在購置者要求不