如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查正行合智策劃部培訓(xùn)課件20110815房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的整體概念

概念：就是以地產(chǎn)項(xiàng)目為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研個(gè)案區(qū)域宏觀由于調(diào)研的目的及服務(wù)的對(duì)象不同，調(diào)查的廣度和深度有所不同，側(cè)重點(diǎn)也有差異，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入點(diǎn)，習(xí)慣上依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤(pán))到線、面(區(qū)域市場(chǎng))，再由線、面(區(qū)域市場(chǎng))到體(宏觀環(huán)境)；然后再?gòu)捏w回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握。線和面——區(qū)域市場(chǎng)體——宏觀環(huán)境點(diǎn)——單個(gè)樓盤(pán)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的【知己知彼】

了解競(jìng)品：尋找區(qū)隔化、差異化、借鑒點(diǎn)對(duì)抗性的營(yíng)銷了解區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)、需求、趨勢(shì)、稀缺精確的定位了解宏觀市場(chǎng)：地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、國(guó)家政策變化行業(yè)生命周期及發(fā)展特征點(diǎn)——單個(gè)項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容中基礎(chǔ)的部分市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。單個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)：1、分析樓盤(pán)的地理位置2、分析產(chǎn)品3、剖析價(jià)格組合4、了解廣告策略5、銷售執(zhí)行點(diǎn)——單個(gè)項(xiàng)目1、分析樓盤(pán)的地理位置宏觀方面:分析樓盤(pán)的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等)；了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等)；公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。微觀方面:項(xiàng)目所處位置、區(qū)域，樓盤(pán)地塊的大小形狀，周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，它的進(jìn)出道路如何?是否臨街……等等。目的：和其他商品不一樣，樓盤(pán)的地理位置是樓盤(pán)不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤(pán)的大部分價(jià)值。調(diào)研方法：網(wǎng)上查詢、實(shí)地考察點(diǎn)——單個(gè)項(xiàng)目點(diǎn)——單個(gè)項(xiàng)目2、分析產(chǎn)品這是樓盤(pán)市調(diào)的主體部分，基本情況：重點(diǎn)在于了解樓盤(pán)的占地面積、建筑面積、容積率，開(kāi)發(fā)商、策劃公司、代理公司，土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色。產(chǎn)品力：產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，面積配比、戶型格局，建材標(biāo)準(zhǔn)，智能化系統(tǒng)（可視對(duì)講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、LED屏幕顯示系統(tǒng)），公共配套設(shè)施（衛(wèi)星電視、空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率），會(huì)所設(shè)施，施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤(pán)的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說(shuō)的公司組成，即知道樓盤(pán)的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰(shuí)?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的?從而評(píng)估樓盤(pán)的資信度。點(diǎn)——單個(gè)項(xiàng)目3、剖析價(jià)格組合即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)、折扣、付款方式和促銷活動(dòng)。市場(chǎng)中，往往有許多價(jià)格方面的促銷活動(dòng)，但萬(wàn)變不離其宗，其最終歸結(jié)于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并了解其運(yùn)用策略是市場(chǎng)調(diào)查最吸引人的地方。點(diǎn)——單個(gè)項(xiàng)目4、了解廣告策略廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)，媒體選擇，廣告密度和實(shí)施效果等等。點(diǎn)——單個(gè)項(xiàng)目5、銷售執(zhí)行這是最關(guān)鍵的地方一方面是指銷售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行……；另一方面則是指什么樣的房型最好賣！什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受！吸引客戶最主要的地方是什么！購(gòu)房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場(chǎng)調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤(pán)，也是整個(gè)市調(diào)工作的全部?jī)?nèi)涵。單個(gè)樓盤(pán)市調(diào)具體內(nèi)容：1）.樓盤(pán)地理位置

宏觀方面：

a.區(qū)域歷史沿革

b.區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等)

c.區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等)

d.公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套)

e.人文環(huán)境微觀方面：

a.所處位置、項(xiàng)目區(qū)域

b.樓盤(pán)地塊的大小形狀

c.進(jìn)出道路、是否臨街

d.周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2）.分析產(chǎn)品

基本情況：

樓盤(pán)的占地、建筑面積、容積率

開(kāi)發(fā)商、策劃公司、代理公司

土地使用年限、綠化率、外立面材質(zhì)及顏色

產(chǎn)品力情況：

a.產(chǎn)品類別與規(guī)劃

b.建筑設(shè)計(jì)與外觀

c.面積配比、戶型格局

d.建材標(biāo)準(zhǔn)

e.智能化系統(tǒng)（可視對(duì)講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、遠(yuǎn)程遙控家電系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)）

f.公共配套設(shè)施（衛(wèi)星電視、空調(diào)預(yù)留口、電話通訊分布、熱水系統(tǒng)、消防設(shè)施、電力額定功率）

g.會(huì)所設(shè)施

h.施工進(jìn)度·

單價(jià)、總價(jià)、折扣、付款方式和促銷活動(dòng)4）.廣告策略

a.媒體選擇

b.廣告密度

c.實(shí)施效果點(diǎn)——單個(gè)項(xiàng)目線和面——區(qū)域市場(chǎng)對(duì)單個(gè)樓盤(pán)的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析。區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面。線和面——區(qū)域市場(chǎng)1、區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤(pán)的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。

線和面——區(qū)域市場(chǎng)2、區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤(pán)的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場(chǎng)反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤(pán)，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。

線和面——區(qū)域市場(chǎng)3、需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購(gòu)買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好……，需求特征是從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。

區(qū)域修市場(chǎng)蝕的分麥析是紡建立壯在單制個(gè)樓郵盤(pán)的曬詳盡土市場(chǎng)條調(diào)查申基礎(chǔ)刃之上招的。要寫(xiě)好陳區(qū)域例市場(chǎng)猴分析才報(bào)告四，首磚先應(yīng)質(zhì)該詳谷細(xì)調(diào)托查該澇區(qū)域贈(zèng)某一抗單個(gè)泰樓盤(pán)禍，而艷后以屠這個(gè)典樓盤(pán)餓為延拜伸，腥將整莫個(gè)區(qū)誘域內(nèi)翅的所哄有樓益盤(pán)調(diào)沫查仔渠細(xì)。炊最后跳，則野以這憲一區(qū)使域?yàn)闉?zāi)基準(zhǔn)蜘，分帳別詳連細(xì)調(diào)棒查周籌邊的蜂各條烏街道與的樓李盤(pán)情叔況……，窗由此瘦從點(diǎn)贈(zèng)到線翻，從愛(ài)線到妹面，督不斷伴的比直較、畏分析欺，歸塊納和志總結(jié)殖，區(qū)域市搞場(chǎng)的狀須況便會(huì)伴了如指爛掌。線和稻面——區(qū)域饑市場(chǎng)域市場(chǎng)市疏調(diào)具體鐵內(nèi)容1）.區(qū)域慚分析（側(cè)重昆于整體覽的分析居和宏觀至評(píng)估）a.區(qū)域喘交通紐奉狀況b.區(qū)域艱特征c.區(qū)域倡發(fā)展遍規(guī)劃2）.區(qū)域趣產(chǎn)品（研究胡區(qū)域產(chǎn)得品共同減性特異啞點(diǎn)及市稈場(chǎng)反映強(qiáng)弱）a.樓盤(pán)錘的總儲(chǔ)量b.類別吵、位虛置、閑分布器、c.單價(jià)史分布億、總?cè)蕛r(jià)結(jié)蜂構(gòu)d.各類糕營(yíng)銷物手法懲的市機(jī)場(chǎng)反畜映e.市場(chǎng)龜空白州點(diǎn)的賤捕捉線和面——區(qū)域市立場(chǎng)3）.需求奸特征a.區(qū)域人蔥口數(shù)量梳和密度b.人口結(jié)厲構(gòu)和家林庭規(guī)模c.購(gòu)買呆力水剖平d.客戶的嶺需求結(jié)蹤蝶構(gòu)與特竊征e.人口素蒙質(zhì)和習(xí)秩慣嗜好對(duì)點(diǎn)、思線、面艙的把握忽是市場(chǎng)圣調(diào)查的番主體，擔(dān)但不是禮全部，蓋只有對(duì)佩體(宏觀翼環(huán)境)的深叛刻理沉解，鈔才可郵能將商房地圾產(chǎn)的功市場(chǎng)拌調(diào)查輔作得飯更活遙更深向入。湖房地廉產(chǎn)市蛋場(chǎng)的得體(宏觀錄環(huán)境)包括政稀治社會(huì)室、經(jīng)濟(jì)舉發(fā)展、衫行政法米規(guī)、國(guó)稼際狀況大等各方割面的因永素。。體——宏觀環(huán)慎境1、政隙治社畜會(huì)政治社晃會(huì)是指誤國(guó)家運(yùn)藝作體制耳、政治羊安定狀止況、社味會(huì)治安未程度，億房地產(chǎn)飛投資和殊城市化飄進(jìn)程等濁方方面全面的情料況。政禁治穩(wěn)定籌是社會(huì)里發(fā)展的可基石，脫剖析房精地產(chǎn)市代場(chǎng)，不芹能忽視聽(tīng)政治因顫素。體——宏觀環(huán)殲境2、經(jīng)濟(jì)湯因素經(jīng)濟(jì)修因素酷是所布有房切地產(chǎn)級(jí)宏觀摔因素久中，鴿對(duì)公成司和瞧個(gè)人拉最為割顯現(xiàn)必，最滿為直冰接的述因素針。它冒包括遮國(guó)家薄的經(jīng)言濟(jì)發(fā)傅展?fàn)钅袥r，邁財(cái)政愚收支炸與物宰價(jià)，冶人口釘數(shù)量笑與消挺費(fèi)，夾居民傘收入憂與儲(chǔ)瓣蓄…定…等靜各種怎因素蕩，如199姻7年存款獸利率的鏡幾次大茄幅下調(diào)散，對(duì)刺遲激個(gè)人火購(gòu)房愿杯意的作是用就是引顯而易帝見(jiàn)的，納房地產(chǎn)堵市場(chǎng)也瘦因此幾吹起波瀾免。3、行政判法規(guī)行政法犁規(guī)主要顯包含土古地制度有、住房睛制度、致稅收政襯策、城桐市發(fā)展猶戰(zhàn)略、火城市規(guī)崖劃和特?cái)呈庹咂薜雀黜?xiàng)村內(nèi)容。傍如取消裂實(shí)物分視房制度霉，對(duì)商趨品房銷竭售市場(chǎng)泉的影響撓就是顯顧而易見(jiàn)驗(yàn)的。還社有土地恢增值稅珍，它的槳貫徹實(shí)昨施也是職一把雙棕刃的劍細(xì)。限制兔過(guò)多，權(quán)投資資阿金就不磨太愿意岸進(jìn)來(lái)，奶經(jīng)濟(jì)發(fā)撫展速度宮就相對(duì)敏緩慢一揭點(diǎn)；限抹制過(guò)少攜，投機(jī)愚暴利的族行為就竊接踵而雁至，對(duì)耐國(guó)民經(jīng)躬濟(jì)的損繼害也不脖可低估刻。4、國(guó)屢際狀間況國(guó)際狀祝況是指悟國(guó)際間脊經(jīng)濟(jì)、北軍事、幕政治等圾環(huán)境如演何，對(duì)跪房地產(chǎn)靠的影響膚不容忽蹲視。如19傷97年末發(fā)撲生的東黨南亞金竭融危機(jī)存，它就服或多或荒少地影訊響我國(guó)云房地產(chǎn)敬市場(chǎng)。平單就投牛資成本莖這一點(diǎn)糖分析，鎮(zhèn)因?yàn)樵谡?qǐng)東南亞材金融危博機(jī)中，概中國(guó)周處邊國(guó)家飼的貨幣腔均貶值20%～50效%，而人擊民幣則閑巍然不殘動(dòng)。作裙為一個(gè)虛投資商塘人，他巾在作出閣決策之障前，肯鉗定就會(huì)報(bào)對(duì)人民催幣的未綁來(lái)穩(wěn)定位性和現(xiàn)翼階段的閉相對(duì)成講本作一監(jiān)評(píng)估。判在勢(shì)態(tài)翅尚未明惜朗的時(shí)儉候，他租必然裹夏足不前材。點(diǎn)、面(線)、體壩，三勺部分敏構(gòu)成端了房失地產(chǎn)赴市場(chǎng)撕調(diào)查掌基本移框架求，它比的融尚會(huì)貫政通則毀是房館地產(chǎn)嘉市場(chǎng)饑深入吼研究跑的有疏效途課徑，件只有莫認(rèn)真婆地進(jìn)球行市掃場(chǎng)調(diào)餐查，暴科學(xué)券的進(jìn)串行分千析整冤理，套我們槍才可放能成慌為真?zhèn)€正的貼市場(chǎng)呼專家帖。找對(duì)方弄法最重捉要！房地黑產(chǎn)市猶場(chǎng)調(diào)攜研的方法、輩技巧網(wǎng)絡(luò)雁數(shù)據(jù)凈搜集癥渠道：搜房攤網(wǎng)、床（新愧浪房舞產(chǎn)、識(shí)愛(ài)房境網(wǎng)、步搜房陷、樂(lè)妖居等煉地產(chǎn)米板塊水）筑臣房網(wǎng)黨、百織度。實(shí)地踩盤(pán)方式潑：明踩、季暗踩、愚半明半蝴暗電話訪問(wèn)其身份橡：買房齊、媒浩介、醫(yī)同行陰、熟惜人。房地產(chǎn)猾市場(chǎng)調(diào)臟研的方法事、技湖巧網(wǎng)絡(luò)數(shù)嗽據(jù)搜集房地產(chǎn)驢市場(chǎng)調(diào)弱研的方法弦、技箱巧網(wǎng)絡(luò)財(cái)數(shù)據(jù)啄搜集房地套產(chǎn)市耗場(chǎng)調(diào)膏研的方法、卡技巧電話皇訪問(wèn)身份