關于土地一級開發(fā)招投標問題一、情況介紹二、《北京市國土建設用地供應辦法》市政府2005年6號文件三、《北京市土地儲備中心和一級開發(fā)暫行辦法》市國土局[2005]540號文件四、《北京市土地一級開發(fā)項目招投標暫行辦法》市國土局[2006]290號文件五、房地產(chǎn)開發(fā)過程——圖1頁六、關于土地一級開發(fā)概念七、關于土地一級開發(fā)工作八、一級開發(fā)實施方案編制內(nèi)容構成九、赴某地土地一級開發(fā)評標工作分析十、編寫土地一級開發(fā)投標文件要點北京土地整理儲備中心網(wǎng)頁—————8.18（二）目前“熟地”入市交易的土地一級開發(fā)工作是誰做的（經(jīng)營性土地）一、情況介紹（一）上市交易情況介紹（一）上市交易情況介紹

①北京市市場交易“熟地”共283宗地上市

②上市土地面積2217公頃

③成交價604億元

2001年至2006年12月全市房地產(chǎn)開發(fā)總用地約1.67萬公頃，上市交易出讓面積占17.3%．其中：2005年全市招拍掛出讓國有土地使用權占有償出讓土地總面積35%．１、自2001年11月～2006年12月２、2006年北京市土地供應情況—指標項宗數(shù)面積(公頃)本年計劃供應(公頃)計劃完成情況(％)有償出讓劃撥有償出讓劃撥全市土地供應總量149799050765092513(38.6%)3996(64.3%)6500100%其中：土地市場公開交易土地87宗，土地面積約856公頃，占有償出讓面積34％１、直接申請入市交易——原土地使用權人，自己做土地一級開發(fā)把生地開發(fā)熟地入市。如：工業(yè)企業(yè)用地申請土地使用權收購土地入市交易（二）目前“熟地”入市交易的土地一級

開發(fā)工作是誰做的（經(jīng)營性土地）２、北京市土地整理中心分中心作為土地一級開發(fā)主體，進行土地一級開發(fā)市土地整理儲備中心運作土地１８宗——收購１２宗——277.4公頃收回４宗——110公頃一級開發(fā)２宗——270公頃其中７宗——63公頃已供應，３宗——43公頃具備上市條件，８宗地——906.4個公頃正開發(fā)３、“458項目”——授權土地一級開發(fā)458項目即［2004]458號文件

從2004年初至2006年11月30日通過聯(lián)席會，并由土地局批復的土地一級開發(fā)項目共238個土地總面積11484公頃＝1.15萬公頃上述項目預計投資總額693億元４、土地一級開發(fā)授權①土地一級開發(fā)招標——列入競爭機制2006年開始４宗地招標289公頃②土地一級開發(fā)項目直接委托

二、關于土地一級開發(fā)有關政策2005年6號文件《北京市國有建設用地供應辦法》中11條

本市有計劃地實施政府土地儲備工作收購征收收回等方式儲備國有建設用地土地儲備基構依法通過對儲備土地實施一級開發(fā)2個主體土地儲備機構組織實施公開招標選擇有資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)后按計劃供應市場土地[2005]540號文件三、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》2條土地儲備開發(fā)依法收購收回征收方式儲備國有用地組織拆遷市政建設達到土地供應要求4條土地儲備開發(fā)堅持政府指導市場化運作實施主體土地儲備機構招標選聘房地產(chǎn)開發(fā)公司5條開發(fā)之后供應市場土地開發(fā)實施方式11條土地開發(fā)實施方案的編制編制人1、市土地整理中心：重點項目區(qū)域2、區(qū)縣土地儲備中心：屬地項目編制內(nèi)容5大項（1）宗地范圍、土地面積（2）控制條件（4）開發(fā)成本概算、開發(fā)收益預測（5）開發(fā)計劃、實施方式（3）地上物狀況12條實施方案提交聯(lián)席會研究，定原則意見13~14條土地一級開發(fā)實施（1）辦理立項手續(xù)（2）辦理規(guī)劃手續(xù)市規(guī)委市發(fā)改委核準（3）辦理土地征收和農(nóng)轉非專用手續(xù)（4）辦理拆遷手續(xù)、完成地上物拆除市區(qū)縣建委、房管局（5）完成項目市政工程規(guī)劃方案綜合（6）完成各單項市政接用方案、簽協(xié)議（7）其他工作項目建議書項目可行性研究報告土地預審控規(guī)條件1、土地一級開發(fā)任務1書2證規(guī)劃意見書建設用地許可證建設用地規(guī)劃許可證+需申報市政委批準市國土局及各分局區(qū)縣政府及有關鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府市政委、市政管理委、道路、雨排水、排污水、供水、燃氣、共熱、供電、信息管道、有線電視接用客量、負荷、費用解決方案2、土地儲備機構作為實施主體自籌資（1）機構自己完成實施（2）機構委托開發(fā)公司完成實施付2%管理費3、招標選聘房地產(chǎn)開發(fā)公司作為實施主體自籌資利潤率<8%24條土地開發(fā)成本構成1、征地拆遷補償費及有關稅費；2、收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；3、市政基礎設施建設有關費用；4、招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；5、貸款利息；6、土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費以及同級財政和土地主管部門核準的其他支出；四、市國土[2006]290號《北京市土地一級開發(fā)項目招投標暫行辦法》2006年5月20日實施法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國招投標辦法》2000年1月1日實施2002年11月1日實施2005年5月1日實施《北京市招投標條例》《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》第一章總則土地一級開發(fā)項目招標人市、區(qū)縣土地整理儲備中心原則公開、公平、公正和誠實并接受社會監(jiān)督投標人具備條件有本市開發(fā)企業(yè)資質招標人及其主要成員沒有不良記錄擁有相應數(shù)量項目資本金招標文件要求的其他條件項目開發(fā)實施方案招標方案招標文件招標投標開標評標編制組織確定中標人土地一級開發(fā)項目承擔實施主體2條5條4條6條編制鑄實施遵方案組織墾實施裝招投巷標活壩動簽訂恥委托柱開發(fā)繪協(xié)議開發(fā)勻過程答監(jiān)督沙管理實施節(jié)方案招標蝕方案項目堤用地悲范圍事、控菌規(guī)條截件開發(fā)招工作號內(nèi)容完成籮開發(fā)杯時間酸和周芬期預計膽成本士限定努、收價益測殊算項目定技術體要求投標柱人資輛質報價獄、有筑無標沃底評標遵標準委托苗協(xié)議絹主要鍛條款自內(nèi)容7條9~船12賞條17同條土地幟儲備駝中心是招膽標人有四窯項職綢責第二紛章狀招迫標1、裁招標蚊前編肺制2、民實施廚方案籃內(nèi)容經(jīng)聯(lián)免席會唉審核3、爭編織粉招標柳方案訴、招忍標書捧內(nèi)容對投喂標人鴉實質營性要明求、吩條件招標狹書的耳編制招標抹方式刃、招版標公產(chǎn)告第三崖章叉投鑄標投標振人主俘體要役求有房細地產(chǎn)琴開發(fā)渣企業(yè)葛資質桌1個緊投標毯人2個飛以上臥房地君產(chǎn)開遠發(fā)企邁業(yè)組悠成的結聯(lián)合凱體倦1輔個投售標人21鞠~2園3條編制追投標承書評標必專家楚組招標肥人受繳到投丘標文貞件不勾足3到個招暑標人尊應重據(jù)新招愿標有下堪列情艙況之脊一，老為無杠效投芬標末8鈴種投標怕文件孫不響查應招鴿標文王件的株實質偏性要略求和拒條件弊的，識評標策委員緣瑞會應繁當作刻廢標巖處理中標咬人不巴得擅保自將料其承幣擔的歇土地年一級包開發(fā)嶺中標踩項目噸整體州向他剩人轉查讓，轟也不弦得將鑒其土投地一拿級開每發(fā)中烈標項頃目進任行直敬接后活轉包第四躲章丹開標糕、評餡標和鈴中標25鋸條27王條29放條30焰條36迷條五、匪房地壘產(chǎn)開籃發(fā)過繁程政府誓統(tǒng)一披供應喘建設檢用地土地希一級黨開發(fā)商品碗房開挎發(fā)熟地招標拍賣掛牌生地市、犯分中攪心實施腿方案招標烈確定叢開發(fā)椒實施撕主體市、黑分中粒心為肯主體土地翁使用攤權人樸為主獵體聯(lián)合嬸體成本佩價.鄙利潤值率.章周期嫂.通過確定克開發(fā)半主體底價標底起始幼價起叫銀價商品昂房銷杰售六、裕關于抱土地絞一級扭開發(fā)詢的概皇念（一壯）土滔地一慮級開豎發(fā)含慘義1、購定義指政茫府委躁托土地穴儲備葉機構依據(jù)土地腿利用普總體見規(guī)劃城市貢發(fā)展灰總體授規(guī)劃年度依土地報供應兄計劃控制欣性詳左細計施劃對確魂定的丈宗地存量鼓國有材土地擬征常用土睡地擬農(nóng)湯轉用曠土地統(tǒng)一慈辦理征地農(nóng)轉驢用拆遷市政謠基礎葬設施籮的建戴設行漏為（二陵）土五地一心級開憲發(fā)具志備條知件1、粘土地妻開發(fā)更主體慰資格有房眼地產(chǎn)傾開發(fā)襖資質資金柄充足甚——財務房誠狀況辟.融姐資能店力依法銀有效停存續(xù)解的企浸業(yè)2、宏待開季發(fā)土且地符翼合規(guī)守劃、未計劃稍條件能；3、銳土地兇一級辨開發(fā)可制度弄建立逢，資扶金監(jiān)沃控體絕系完喜善；4、絮社會拼資本臟長效吃吸納鎮(zhèn)機制彼、風刃險擔尊保機圓制建侍立，福完善撥。（三矮）土鏟地一攔級開砍發(fā)項筍目承數(shù)擔主吊體，疲有4吧種情僑況1、川北京亡市土乒地儲叮備中擊心各分喂中心作主趙體2、搬市中碌心分中暈心作為隸土地謝一級坦開發(fā)樣項目陳招標屠人，添中標房地際產(chǎn)開言發(fā)企宣業(yè)做消承擔截主體堵。3、勢房地紫產(chǎn)開捏發(fā)企機業(yè)和誰其他損單位底利用叫自有馳土地價使用澤權，可以冠實施延土地對一級凝開發(fā)咳。4、勉聯(lián)合驕開發(fā)——政府午部門土地歐儲備描機構房地攝產(chǎn)開導發(fā)企局業(yè)投資蹈部門聯(lián)合芽共同矮進行識項目圖開發(fā)七、頁關于淹土地雁一級壘開發(fā)妨工作（一輪）土椅地儲烘?zhèn)錂C處構編群制土地酸儲備干開發(fā)唯方案匠.實閣施方異案責任半分工市—逝—重愉點地咱塊區(qū)縣妙——叉屬地型地塊土地一級開發(fā)實施方案可行性研究報告六部門聯(lián)席會提原則條件1、淡宗地賭范圍2、截土地務條件3、建控制案條件4、經(jīng)地上遭物狀睜況5、闊儲備年開發(fā)芒成本6、源土地殲收益7、熊開發(fā)翻計劃8、收實施蜓方式各項離內(nèi)容要求范本實施共方案等8郵項內(nèi)顆容編制析依據(jù)土地發(fā)改烘委規(guī)劃建委交通疲委環(huán)保聯(lián)合咳對1、逃土地2、揪產(chǎn)業(yè)旗政策3、宅城市拾規(guī)劃4、胡建設尤資質5、墨交通6、亂環(huán)保依據(jù)條件提出原則意見（二磁）土滴地一匹級開麻發(fā)實傅施部減門土地堪一級磁開發(fā)德實施辟部門市中螺心、碧各區(qū)就縣分然中心招標遷委托叉房地打產(chǎn)開猴發(fā)企托業(yè)1、罵資金完籌措2%8%利潤科率管理闊費—漫—中孤心提蜓供資歪金利潤吹率—氣—自歪籌資告金2、智規(guī)劃卸手續(xù)昏——培市規(guī)們委3、刮項目掠審批已手續(xù)核準伐——昂市發(fā)汗改委4、使征地垃及補既償—據(jù)—市雀政府扎、市掌國土鞋局5、婦拆遷腫及補花償—歡—市虹建委辛、相紫關政棟府部哄門6、俊市政泉各手辰續(xù)各委線辦局市政校工程竹規(guī)劃方案檢結合稠設施7、導實施孝計劃土地貨部門摘與相關秘委辦歌局聯(lián)合條辦公并聯(lián)需審批獸方式局內(nèi)走部并聯(lián)胖合審汗制曾度通過發(fā)通鞠知8、艷市國弦土局妄向土燃地一蠶級開吐發(fā)實飛施主懲體下瓣發(fā)批隱準文暈件授權么一級欲開發(fā)巖批復尼或《促土地屠一級鐵開發(fā)霸委托變合同殿》。建設單用地裁批準臂書。道路雨水托排水污水頁排水供水燃氣供熱供電信息咐管道有線羞電視八、短土地腥一級緒開發(fā)于實施俊方案依土地黎一超級開粘發(fā)實價施方奧案編閑制內(nèi)龜容構原成一、藏項目碗基本訴情況洪二、繡土地沿一級蘭開發(fā)竄費用指構成淋—投臂資總紐奉額構施成糟三缺、開選發(fā)地沿塊與蹦周邊頓征地隔、拆蜓遷案輔例對千比表扯四、脆項目含成本惕分期坊估算騙表活五汗、項埋目進撲度表改六、濕其它怪需說蹄明的勸問題一、卷項目額基本連情況1、張地點取、四企至領2、蛋土地豪面積從、性蓋質、撈構成蠢3、射土地彼現(xiàn)狀研：企屋業(yè)、循居民荷、農(nóng)已民、應占地診4寫、規(guī)致劃現(xiàn)報狀：銜用地伍情況革、建千筑規(guī)雕模用罷途涼5艙、地守價水望平：勝土地綠級別戒、樓而面熱奴地價刺、樓樓面毛決地逃價襖或出如讓金二、巧土地挖一級私開發(fā)征費用廉構成偶—投叮資總些額構什成1、熔前期找費用價：1垂0項積（改1）愈編制染項目罷建議提書（伍代可炭研報軌告）歲（瘦2）灣土地伙一級既開發(fā)遍實施唉方案催編制賠費且（3柏）編覽制市站政規(guī)破劃方盈案費皇（己4）示用地歇普測艙及撥淘地定劣樁費劃（蜂5）劃編制哥環(huán)境向影響扛評價昨費肯（6悶）編誓制交嶼通影悶響評版估費癢（脫7）岔編制畜土地悔上市扇地價另評價頁費匠（8堂）編塑制地薯質災蛇害評枝估費中（配9）野委托忘入市勤交易備費巾（1噴0）踢其它2、次征地榜費用憂：6班大項狗土地份補償刮、安團置、翼青苗歪、地構上附逮著物雖補償副費、擦征地扣稅費足、其誘它嚇3座、拆爹遷費低用：刺農(nóng)民陡拆遷羨、居扛民拆粗遷、祥固定亞拆遷繩、集考體雨企業(yè)但拆遷姐、市賞政和欺公共魄設施斬拆遷疲、其勁它費罰用。望每勺個項化目中閘，有螞若干局小項牢費用壟構成4、無市政冰基礎隨設施袖建設況費索（念1）故道路慰工程往（項2）還雨水松工程餃（匪3）狂污水歷工程個（干4）汽中水覺工程蔬（物5）眾供水削工程眠（淡6）佳供電起工程刊（汗7）芬熱力絲式工程最（樹8）窯供氣專工程壇（弊9）喚電信勞工程摘（蔑10河）有棄線電客視工販程微（1怕1）籃臨時咐市政機接用具費哥（誰12左）其銹它四、袖項目碰成本篩分期賭估算褲表戀五富、項較目進廳度表滲六、集其它律需說潑明的天問題三、章開發(fā)陽地塊抵與周職邊征挪地、凡拆遷冬案例錦對比琴表互征地稻案例爽拆遷陜案例仇比較扛周邊隸房地夏產(chǎn)銷擇售案責例提開只發(fā)地孔塊與爪周邊摸土地排招拍填掛案護例對懇比九、必赴某滅地土昨地一笑級開層發(fā)評然標工序作分著析（一袍）投共標單附位開介標報三錯項成本襪總額圣—永—相治對要國低利火潤診率殘——閥相對母要低工鈔期應——區(qū)相對朝要短具有她虛擬套性，蹦按一熊般規(guī)道則、停正常謝情況夕組成枯成本涌報價她總額投標媽單位如報價拔缺乏開中1、姑市場府分析由——則依據(jù)⑴目霸前周列邊同饞類用增途房愁屋售議價的濕案例怒分析已發(fā)擾生交飲易房屋宮售價樓面傻熟地教價土地般熟地濾價⑵預置測現(xiàn)爽在和揪未來酒，市逆場趨舊勢⑶分額析本積宗地麻熟地風價水冒平2、倆對宗炒地特桃點分夕析如：毛難點哨、建為筑規(guī)蠶劃特洽點分咽析、運用申政策偶、開毒發(fā)產(chǎn)狗品分邁析應使仇成本魔總額則構成敵因素需更充沉實（二略）評漢標、壞實質敞性條吩件1、獻房地需產(chǎn)開憤發(fā)業(yè)宵績2、滴資金堡實力劇、融志資方遙案3、雹實施拴計劃伸方案到，公句司管饞理水霧平（三魂）土箱地一史級開孔發(fā)成戀本構欺成土地籠一級勾開發(fā)櫻利潤爺率8名%如何艇控制攝成本晃——盲土地厲儲備既機構每對各納環(huán)節(jié)街的費谷用進貼行審核途和審棍批，販積累廁到最突后，對只得海承認罪事實候。土地籮一級妻開發(fā)碧評標關分數(shù)岡表評分犯項目籌分值一、葬綜合禮實力彩、企洽業(yè)資累質、麻資格梢、經(jīng)鍛濟能沉力、強業(yè)績按（1猜0分炕）二、摘土地洪一級移開發(fā)結利潤短率。玩＜3貓%鋒，＞仁8%怖，0涉分；評8%落為基宿數(shù)；少1烏%加屆一分窯。（邊10勤分）三、睡資金曲籌措示方案韻。自烘有資腐金、冠貸款妖比例老、貸吵款來逗源。祖（1視0分輔）四、前項目寫擬定衣實施現(xiàn)。方葛案合派理性未、可英行性科措施墓（1長0分謙）五、冬一級痛開發(fā)羅進度常形象熄表。老時間戰(zhàn)進度異安排噸、周金期長首短，實施疏可行朱性、鉤可操悲作性那、合猶理性圣(1倉0分疊）六、炊財務路方案微。報尖價、業(yè)報價促匯總幫表、理分項榆方案題報價卡表（桶10郊分）七、傘綜合習印象傭（5稱分）總松計單位試點框土跡地一害級開認發(fā)招政投標評標堵體系權——徑10較0分１、景企業(yè)虜投標差報價步評分昏30斷分是客咽觀分嘗，按犯公式哄算以底牢價為朋基準低于震底價熟一定牲幅度新加分超出蜓底價陸一定脹幅度踢減分低于圖超出盒底價怠10同%以初上為邊無效景投標洞報價２、尊投標匪人綜善合實弓力旅2裳0分（１笑）投近標人吹資質閉；（２咬）財頂務方喉案；（３蒸）授放信額折度；（４斤）自競有資倘金證群明；（５隆）開屢發(fā)經(jīng)尾驗。３、誘投標嬸人投廳入項黑目監(jiān)