中國住房需求總量及結構趨勢研究-中期不悲觀短期有約束1.市場預期：市場過度擔憂需求總量，卻忽略需求結構力量1.1市場擔憂：多因素導致市場對于商品住宅中長期較悲觀2021年以來，由于我國經濟下行、疫情反復等宏觀因素的影響，居民對于商品住宅的購買意愿和購買力出現了雙雙下降，導致了房地產需求端出現了快速下行，而同時又由于2021年以來三道紅線、貸款集中度管理、預售資金監(jiān)管等一系列調控政策收緊的影響，大量房企陸續(xù)出險、拿地開工快速下行，導致了房地產供給端也出現了快速收縮。在供需雙弱的背景下，2022年房地產市場銷量出現了創(chuàng)歷史新高的降幅，同時房價也出現了全國性的持續(xù)下降，在如此悲觀環(huán)境下，市場主流機構在線性外推之下，對于中國住宅需求的預期也普遍更為悲觀，并且按照市場部分機構的悲觀預測*，市場對于未來5-10年商品住宅需求中樞的悲觀預期被進一步下調至約10億平米，較2021年商品住宅銷售面積15.7億平米下降36%。我們認為，市場對于商品住宅需求的悲觀預期來自于多方面因素，我們將其歸類為兩部分：1、過度悲觀因素包括：1）城鎮(zhèn)化率：2021年末，城鎮(zhèn)化率達64.7%，提升速度逐步放緩。2）人均住房面積：2020年末，我國城鎮(zhèn)（城市、鎮(zhèn)）人均住房建筑面積（家庭戶）達38.6平米，其中，城市人均住房建筑面積為36.5平米。3）購買力：疫情影響和經濟下行壓力背景下，居民對于收入預期不樂觀，居民購買力下降。2、相對客觀因素包括：

1）總人口：2022年末，我國總人口14.1億人，人口自然增長率為-0.60‰，人口出現負增長。2）人口老齡化：據國家衛(wèi)健委的測算，預計“十四五”時期，我國60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%。2035年，60歲及以上老年人口將增加到4.2億左右，占比將超過30%。3）三四線庫存：三四線城市庫存相對較高，并且由于上一輪周期中棚改透支了需求，購買力和需求相對較弱。不過，我們認為，上述市場擔心的悲觀因素值得進一步分類討論并分析，其中過度悲觀因素將是對于未來住宅需求悲觀預期修正的基礎，而相對客觀因素則是未來住宅需求結構分化趨勢的根源，而我們本次報告將針對需求總量和結構這兩方面進行深入討論和分析。1.2有別于市場的認識：三大預期差異，未來需求中樞不悲觀我們認為，未來5-10年商品住宅中期需求中樞較過去10年將有所下降，但不必過于悲觀，主要源于：1）預期差一：對城鎮(zhèn)化率提升空間的低估據統計局數據，2021年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達64.7%，同比+0.83pct，在即將進入納瑟姆曲線70%拐點前的減速階段，市場普遍認為，我國城鎮(zhèn)化率增速將顯著放緩，提升空間有限。從節(jié)奏來看，對比主流海外國家城鎮(zhèn)化率的發(fā)展歷程，主流海外國家的城鎮(zhèn)化過程均呈現出步入60%水平后的增速放緩，但城鎮(zhèn)化水平仍保持一定速率發(fā)展，在十年內均提升至70%以上。從空間來看，主流海外國家的城鎮(zhèn)化率終點普遍在80%以上，因此未來城鎮(zhèn)化率仍將有進一步提升空間。此外，和海外不同的是，我國有常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率兩個口徑，上述對比的僅是常住人口城鎮(zhèn)化率口徑，2021年我國戶籍城鎮(zhèn)化率僅46.7%，因此，我們認為，即使遠期我國城鎮(zhèn)化率達到80%水平，并且假設后續(xù)常住人口城鎮(zhèn)化率停止提升，在戶籍城鎮(zhèn)化率提升過程中，也會催生住房需求。2）預期差二：對人均住房面積的理解差異根據第七次人口普查數據，2020年末，我國城鎮(zhèn)（城市、鎮(zhèn)）人均住房建筑面積（家庭戶）達38.6平米，其中，城市人均住房建筑面積為36.5平米；市場普遍認為，我國人均住房面積相較海外對比，空間已經不大。但我們認為，我國人均住房面積存在口徑上的差異：1）家庭戶和集體戶的差異：目前我國人均住房面積均僅統計家庭戶，考慮集體戶影響后，我們估算2020年末城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積為35.6平米；2）建筑面積和使用面積的差異：我國統計口徑均為建筑面積，而對比海外國家口徑均為實際使用面積，因而謹慎按照85%得房率估算，目前我國實際人均居住使用面積僅為30.3平米，顯著低于海外的40-65平米。3）預期差三：對二手房分流需求的過多考慮根據七普數據，2020年，我國城鎮(zhèn)存量住房來源中，10.1%的存量住房來自購買二手房。市場普遍認為，目前我國存量房較多，二手房成交將在一定程度上分流新增商品住宅需求。但在我們后文的估算模型中，商品住宅需求對應住宅需求剔除保障房供應，其中住宅需求主要由剛性需求、改善需求、更新需求三部分組成，均為增量住房需求，而二手房成交是存量房交易，不構成增量供給，也就不分流增量需求。2.總量判斷：預計需求中樞13.4億平，總量規(guī)模依然可觀2.1需求構成：剛性需求、改善需求、更新需求為住宅需求三大支撐從我國住房市場來看，商品住宅長期增量需求主要由城鎮(zhèn)人口增加（自然人口增加和城鎮(zhèn)化率提升）、人均住房面積提升和舊房拆遷更新等三方面因素推動的需求組成。在我們的住宅需求測算模型中，商品房需求包括商品住宅需求和商辦等非住宅需求，商品住宅需求則對應住宅需求剔除保障房供應，其中住宅需求主要由剛性需求、改善需求、更新需求三部分組成，具體計算關系如下：

商品房需求=商品住宅需求+商辦等非住宅需求；

商品住宅需求=住宅需求-保障房供應；

住宅需求=剛性需求+改善需求+更新需求。其中，1）剛性需求（+）：主要由自然人口增加、城鎮(zhèn)化率提升推動的城鎮(zhèn)人口增長，帶來的剛性住房需求；

2）改善需求（+）：主要由人均住房面積提升，帶來的改善性住房需求；3）更新需求（+）：主要由老齡房屋拆遷，帶來的更新需求；

4）保障房供應（-）：主要由保障性租賃住房、公租房等非商品住房承接的需求。2.2住宅需求：三大需求支撐，預計22-30年住宅需求中樞13.5億平2.2.1剛性需求：城鎮(zhèn)化率提升，預計22-30年年均剛需4.5億平1）自然人口方面：預計自然人口增長率趨近0%左右據統計局數據，2022年，我國總人口14.1億人，出生率為6.77‰，同比-0.08pct；

死亡率為7.37‰，同比+0.02pct；對應人口自然增長率為-0.60‰，同比-0.09pct。對比海外來看，2005-2020年，美國平均人口增長率為7.4‰；1990-2010年，日本平均人口增長率為1.9‰。參考海外城鎮(zhèn)化步入趨緩階段，其人口增長趨勢相應逐步放緩，以及我國目前人口增長率現狀，預計未來我國人口自然增長率或逐漸趨近于0%。但另一方面，我國的生育政策持續(xù)放寬，隨著二孩、三孩政策放開，各地配套支持政策也不斷落地，有望逐步提振生育水平。綜合考慮出生率及死亡率趨勢，以及生育支持政策，預計人口自然增長率趨近0%左右，按照人口自然增長率為0%假設，預計2030年我國總人口為14.1億人，略低于衛(wèi)計委預測的2030年我國總人口14.5億人和聯合國貿易和發(fā)展會議預測的14.6億人。2）城鎮(zhèn)化率：預計2030年我國城鎮(zhèn)化率提升至72.4%據統計局數據，2021年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達64.7%，同比+0.83pct，在即將進入納瑟姆曲線70%拐點前的減速階段，城鎮(zhèn)化率增速有所放緩，進入緩慢提升階段。對比主流海外國家城鎮(zhèn)化率的發(fā)展歷程，包括美國、日本、韓國、俄羅斯、德國等在內的主流海外國家在城鎮(zhèn)化率步入60%階段后，城鎮(zhèn)化率提升速度均有所放緩。對比各國緩慢提升階段具體來看：

美國在1950-1960期間，城鎮(zhèn)化率由64.2%提升至70.0%，年均提升0.58pct；

日本在1961-1971期間，城鎮(zhèn)化率由64.2%提升至72.7%，年均提升0.85pct；

韓國在1985-1995期間，城鎮(zhèn)化率由64.9%提升至78.2%，年均提升1.34pct；

俄羅斯在1972-1982期間，城鎮(zhèn)化率由64.1%提升至70.6%，年均提升0.7pct。各主流海外國家的城鎮(zhèn)化過程均呈現出步入60%水平后的增速放緩，但城鎮(zhèn)化水平仍保持一定速率發(fā)展，在十年內均提升至70%以上。綜合來看，海外主流國家城鎮(zhèn)化率放緩階段的10年時間，年均城鎮(zhèn)化率提升0.86pct，按照國家統計局數據，2021年我國城鎮(zhèn)化率達64.7%，按照海外主流國家年均提升速率假設，對應2030年我國城鎮(zhèn)化率提升至72.4%，使用ETS模型基于2001-2021我國城鎮(zhèn)化率數據進行時間序列分析預測，對應2030年我國城鎮(zhèn)化率提升至73.0%，與海外主流國家城鎮(zhèn)化率放緩階段的10年內的增長情況接近，略高于聯合國預測的70.6%與《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016—2030年)》中要求的70%目標，謹慎假設下，我們選取72.4%作為我國2030年城鎮(zhèn)化水平的預測數，較2021年提升8.25pct。需要注意的是，我們目前僅測算到2030年的我國城鎮(zhèn)化率72.4%，對比海外來看，城鎮(zhèn)化率終點普遍在80%以上，因此未來城鎮(zhèn)化率仍將有進一步提升空間。此外，和海外不同的是，我國有常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率兩個口徑，上述對比的僅是常住人口城鎮(zhèn)化率口徑，2021年我國戶籍城鎮(zhèn)化率僅46.7%，因此，我們認為，即使遠期我國城鎮(zhèn)化率達到80%水平，并且假設后續(xù)常住人口城鎮(zhèn)化率停止提升，在戶籍城鎮(zhèn)化率提升過程中，也會催生住房需求。我們認為，住宅長期剛性需求主要由城鎮(zhèn)人口增加（自然人口增加和城鎮(zhèn)化率提升）推動。其中，由于出生率的持續(xù)下降，自然人口的增速已經逐步放緩，城鎮(zhèn)人口的增加則主要來自于城鎮(zhèn)化率的提升。根據假設，預計2030年我國總人口為14.1億人，城鎮(zhèn)化率72.4%，對應2030年城鎮(zhèn)人口達10.2億人；根據七普數據，2020年末，我國城鎮(zhèn)人均住房面積為38.6平米（家庭戶口徑），考慮集體戶影響后，估算2020、2021年末我國常住人口人均住房面積分別為35.6、37.1平米。因此，根據：中期剛性需求=（2030年城鎮(zhèn)人口-2021年城鎮(zhèn)人口）*人均住房面積，測算出，2022-2030年，我國由城鎮(zhèn)化率提升帶來的剛性需求合計為40.5億平米，對應22-30年9年年均需求4.5億平米。2.2.2改善需求：人居面積提升，預計22-30年年均改善需求6.0億平根據第七次人口普查數據，2020年末，我國城鎮(zhèn)（城市、鎮(zhèn)）人均住房建筑面積（家庭戶）達38.6平米，其中，城市人均住房建筑面積為36.5平米；值得注意的是，目前所用的人均住房面積均僅統計家庭戶，因此實際為家庭戶口徑（一定程度上可以理解為戶籍人口口徑人均住房面積，區(qū)別于常住人口口徑人均住房面積），考慮集體戶影響后，我們估算2020年末城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積為35.6平米*。橫向對比海外來看，目前我國人均住房面積和海外對比處于較低水平?？紤]到我國統計口徑均為建筑面積，而對比海外國家口徑均為實際使用面積，因而謹慎按照85%得房率

（按照浙江省七普數據和統計年鑒數據，估算目前存量得房率約84%*）估算，目前我國實際人均居住使用面積僅為30.3平米，顯著低于日本的39平米、德國的46平米、瑞士的46.6平米、美國的66.9平米。從人均住房建筑面積與人均GDP歷史數據的相關性分析來看，人均住房建筑面積與人均GDP存在顯著的線性正相關，經過模型擬合，人均GDP每增長1,000元，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積平均增長0.174平米。按照“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要的要求，2035年人均GDP達到中等發(fā)達國家水平，取現階段發(fā)達經濟體入門水平1.8萬美元作為目標，對應2022-30年年均增速將達到3.2%，2030年我國的人均GDP將達到10.76萬元，按照模型預測，估算2030年我國考慮集體戶調整后的人均住房建筑面積將達到42.4平米（對應還原為家庭戶后的人均住房建筑面積45.9平米，對應考慮得房率后的人均住房使用面積36.0平米）。值得注意的是，我們目前僅測算到2030年的人均住房面積，我們認為，隨著我國人均GDP、人均可支配收入的持續(xù)提升，未來人均住房面積仍將進一步提升，并且考慮到我國人均住房使用面積2020年僅為30平米以及估算2030年也僅為36平米，對比海外發(fā)達國家的39-67平米，仍有著非常大的提升空間?？紤]集體戶的影響，我們估算2021年我國城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積達37.1平米，并根據模型預測結果（考慮到人均住房面積與人均GDP相關性更為顯著，我們采用人均住房面積與人均GDP相關性模型），估算2030年我國城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積達42.4平米，并考慮前文預測2030年城鎮(zhèn)人口達10.2億人；因此，根據：中期改善需求=2030年城鎮(zhèn)人口*（2030年城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積-2021年城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積），測算出，2022-2030年，我國由人均住房面積提升帶來的改善性需求合計為53.6億平米，對應22-30年9年年均需求6.0億平米。2.2.3更新需求：舊房更新，預計22-30年年均更新需求3.0億平存量住房更新率方面，美國房屋更新率為0.3-0.5%；日本住宅類公寓法定耐用年數為47年（對應存量住房更新率為1/47=2.1%）；韓國鋼筋混凝土建造的建筑物，可以使用的法定年限平均為40年（對應存量住房更新率為1/40=2.5%）；

2016-2018年，全國棚改總套數分別為606、609和580萬套，按照平均50平米/套，估算2016-2018年拆遷面積分別為3.0、3.0和2.9億平米，估算分別對應當年拆遷率1.3%、1.2%、1.1%。根據清華大學恒隆房地產研究中心（黃禹，劉洪玉，徐躍進）2016年發(fā)布的《我國城鎮(zhèn)住房拆除率及其影響因素研究》，2002-2013年，我國城鎮(zhèn)存量住房平均拆除率為0.89%，而如果考慮到目前我國土地使用權期限為70年，按照1/70估算，對應未來每年城鎮(zhèn)存量住房更新率應為1.4%，因此，預計我國目前存量房更新率或維持在0.9-1.4%區(qū)間，對比海外國家來看處于相對合理水平。另一方面，由于存量住房內部因房齡結構的差異，導致不同房齡住宅的更新率差異較大，第六次人口普查披露的房屋建成年份處于1949-1959年、1960-1969年、1970-1979年、1980-1989年的四類住房面積，到第七次人口普查分別同比下降44.53%、42.70%、40.89%、29.88%，房齡越高的住房更新率更高。因此，我們基于第七次人口普查披露的每年各房齡住宅占比（以10年為一段劃分），假設2000年以前建成房屋按照70年的基礎建筑年限，2000年以后建成房屋按照100年的基礎建筑年限，不同房齡的住宅的期望建筑年限按年份依次遞減，對2021-2030年各房齡住宅更新情況進行預測。結果表明，2022-2030年城市住房更新需求合計27.1億平米，對應22-30年9年年均更新需求為3.0億平米。值得注意的是，從樓齡結構來看，根據七普數據，2000年以前建成的房屋占比約27.5%，2000-2009年建成的房屋占比約35.0%，而2009年之后建成的房屋占比約37.5%，而在我們的估算模型中，我們對2000年以后建成的房屋按100年折舊（對應拆遷率僅1%），并且假設2009年的房屋在未來10年均不拆除，因此測算結果更偏保守，實際更新需求預計將更多。綜合來看，我們估算2022-2030年的住宅需求合計為121.2億平米，對應22-30年9年年均住宅需求為13.5億平米，其中：1）剛性需求合計40.5億平米，未來9年年均4.5億平米；2）改善需求合計53.6億平米，未來9年年均6.0億平米；3）更新需求合計27.1億平米，未來9年年均3.0億平米。2011-2020年，我們估算，剛性需求、改善需求、更新需求分別占比38.5%、37.5%、24.0%；2022-2030年，我們預計，剛性需求、改善需求、更新需求分別占比33.4%、44.2%、22.4%，分別較2011-2020年-5.1、+6.7、-1.6pct，改善需求占比將逐步提升。因而，我們認為未來5-10年中，我國新增住房需求的主導構成將由剛性需求轉為改善需求。2.2.4保障房供應：預計22-30年保障房供給年均承接需求1.9億平據住建部表示，“十四五”期間全國計劃籌建保障性租賃住房870萬套，《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提到，“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主”，據此估算2021-2025年（十四五期間），全國計劃新增保障性租賃住房6.1億平米，對應2021-25年年均1.2億平米。此外，我們根據26個城市的住房發(fā)展十四五規(guī)劃，保障性租賃住房占保障房總體平均比例為65.7%，我們假設十四五保障性租賃住房規(guī)劃數占所有保障房的65.7%，估算十四五保障房總新增套數為1,325萬套，對應2021-25年年均1.9億平米?？紤]到保障性租賃住房支持政策密集出臺，中期保障性住房或將在供給端持續(xù)承擔非商品房承接角色，并且考慮到目前我國城鎮(zhèn)化率提升進程放緩，我們按照十四五規(guī)劃，假設2026-30年年均新增保障性租賃住房套數持平于2025年的180萬套，5年合計900萬套，并考慮到其占比維持在65.7%，再擴大至2026-30年保障房供應套數合計估算為1,370萬套，對應2022-30年保障房供應面積合計約17.1億平米，對應未來9年年均1.9億平米。2.3商品房需求：預計我國中期商品房需求中樞13.4億平，規(guī)模可觀綜合來看，我國房地產市場中期住宅需求仍有較強支撐，主要來自于三方面因素：

1）城鎮(zhèn)化率：我國目前城鎮(zhèn)化率為65%，顯著低于國際上主流發(fā)達國家約80%；

2）人均住房面積：我國目前可比口徑下，人均住房面積僅30平米（按85%得房率估算的使用面積），顯著低于國際上主流發(fā)達國家的39-67平米；

3）舊房更新率：舊房更新率約1%，較主流國家處于較合理水平。綜合來看，我們估算2022-2030年的住宅需求合計為121.2億平米，對應22-30年9年年均住宅需求為13.5億平米，其中：1）剛性需求合計40.5億平米，未來9年年均4.5億平米；2）改善需求合計53.6億平米，未來9年年均6.0億平米；3）更新需求合計27.1億平米，未來9年年均3.0億平米。并考慮到保障房供應承接需求17.1億平米，未來9年年均承接需求1.9億平米，并予以扣減之后，對應2022-2030年的商品住宅需求為104.1億平米，對應未來9年年均11.6億平米。再考慮到商辦等非住宅需求后，按照2015-21年商品房銷售面積中住宅平均占比為87%調整后，2022-2030年的商品房需求為120.2億平米，對應未來9年商品房需求中樞為13.4平米，依然規(guī)模可觀。3.結構判斷：一二線城市更具彈性，改善需求更具挖掘潛力正如上文所述，我國未來5-10年商品住宅需求確實將出現一定程度的下降，但剛性需求、改善需求、更新需求等三大需求決定了需求中樞仍有支撐，并且總量需求規(guī)模依然可觀。因而，我們認為，我國未來5-10年房地產需求總量下臺階后仍將保持穩(wěn)定而有支撐，但與此同時，房地產行業(yè)參與主體基本面的差異也將進一步拉大，也將導致房地產結構分化進一步加劇，由此結構的力量也將更顯著的顯現出來。3.1城市結構：一二線和三四線分化加劇，前者更具韌性和彈性從城市成交情況來看，近年來一二線城市與三四線城市之間的成交分化進一步加大。2022年，34城的銷售面積同比-30%，其中，一二線城市（19城）同比-27%，三四線城市（15城）同比-45%；其中，一二線城市（19城）銷售面積占比34城達85%，較2021年+4pct。2022年市場走弱背景下，一二線城市供需兩端相對更健康，較于三四線城市，一二線城市將呈現出更強的基本面韌性。并且進入2023年，城市間的分化進一步加劇，一二線城市進一步改善，而三四線城市依然處于走弱趨勢。展望未來，從購買力的角度來看，高能級城市相對低能級城市經濟更強（人均GDP更高）、收入更高（人均可支配收入更高）；從改善空間來看，高能級城市人均住房面積相比低能級城市更低，2021年城鎮(zhèn)人均住房面積*，一線城市中，北京、上海分別為33.4、37.4平米；二線城市中，成都、南京、蘇州分別為37.4、40.7、53.1平米；而三四線城市普遍為40-50平米；而從政策限制情況來看，過去幾年一二線城市調控政策更嚴，需求壓抑更久。因而，一二線城市在購買力、人均住房面積改善空間、以及政策放松空間等方面也相對三四線城市更有優(yōu)勢。綜合之下，我們認為后續(xù)一二線城市仍將呈現出更強的基本面彈性，并預計2023年一二線城市將享受基本面和政策面共振向上的發(fā)展機遇。此外，除了上述差異之外，一二線城市和三四線城市分化更為關鍵的差異在于產業(yè)發(fā)展。從靜態(tài)來看，人口的聚集決定了房地產市場的發(fā)展，在沒有產業(yè)參與的情況之下，進城人口的消耗、土地財政下地價上行、但購買力并沒有顯著提升，因而這種“人口-房地產”

的小循環(huán)發(fā)展模式持續(xù)性有限，而從動態(tài)來看，產業(yè)的升級推動了人口的聚集，從而決定了房地產市場的發(fā)展，產業(yè)發(fā)展拉動人口流入和購買力、土地財政融資補貼產業(yè)、房地市場持續(xù)健康發(fā)展，這種“產業(yè)-人口-房地產”的大循環(huán)發(fā)展模式將可持續(xù)發(fā)展。因而，產業(yè)發(fā)展的差異是房地產發(fā)展模式持續(xù)性的關鍵影響變量，預計后續(xù)擁有更好產業(yè)發(fā)展的城市將進一步獲得更好的房地產發(fā)展空間，尤其是一二線城市。3.2需求結構：改善需求處于壓抑狀態(tài)，料將成為后續(xù)需求主導部分從實際成交來看，從深圳、上海、無錫商品房住宅成交套數的結構占比來看，剛需占比逐步下降，剛改及改善需求占比逐步提升，尤其在2022年銷售總量大幅下降的背景下，剛改及改善需求占比呈現出更顯著的提升。目前，深圳、上海、無錫的商品房剛改+改善需求占比已經分別從2011-12年的15%、51%、80%逐步提升至目前的68%、66%、86%。從人口結構來看，我國人口年齡結構的上移也正意味著改善型需求將逐步迎來釋放期。2003-2009年，我國人口結構由下部肥胖型逐步向中部肥胖型過渡，人口結構集中區(qū)間段由20-35歲逐步向30-45歲變化；2016-2021年，我國人口結構由中部肥胖型逐步向上部肥胖型過渡，人口結構集中區(qū)間段由30-45歲逐步向40-60歲變化。一方面，40-60年齡段經濟狀況較好、購房能力較強；另一方面，由20-40歲過渡到40-60歲年齡段，期間經過20年時間，契合置換居住條件的正常周期，市場改善需求逐漸爆發(fā)。此外，從政策放松空間來看，改善需求也擁有更多的政策放松空間來釋放需求。從2016年以來，房地產政策一直傾向于支持剛性需求，剛性需求也一直處于持續(xù)釋放的狀態(tài)，而改善型需求政策（尤其高能級城市）一直相對從嚴，導致改善需求一直處于壓制狀態(tài)，這意味著其具有蓄水池效應，將是后續(xù)拉動總量需求比較好的方向。從長期來看，隨著后續(xù)我國人均GDP、人均可支配收入的提升、人均住房面積提升、人口結構變化等趨勢，改善型需求或將逐步成為需求的重要組成部分、甚至是主導部分。3.3房企結構：行業(yè)經歷供給出清，料優(yōu)質房企集中度將大幅提升前文我們重點分析了城市結構和需求結構的現狀以及對未來趨勢的判斷，而在企業(yè)端，我們認為，后續(xù)房企結構也將發(fā)生格局的顯著變化。從城市布局層面來看，以往國企布局更多聚焦在一二線，民企布局更為下沉至三四線，這輪周期中，布局聚焦一二線的企業(yè)將更為受益。從需求結構來看，由于改善需求的逐步釋放，布局高能級城市、針對中高端改善需求、產品力較強的房企將更為收益。從房企結構來看，在供給過度出清的背景下，房地產行業(yè)格局進一步優(yōu)化，國央企和優(yōu)質房企在這一輪融資收緊背景下獲得融資集中度提升紅利，加倉拿地的優(yōu)質房企將依靠更豐富的新增供給資源在一二線城市獲得銷售和盈利雙雙大幅提升，實現量質雙升，推動成長空間再次打開。因而，綜合而言，預計本輪周期中，在一二線城市積極布局、聚焦中高端改善需求、產品力強并溢價、逆市拿地積極擴張的優(yōu)質房企的市占率將大幅提升，并享受到銷售和盈利雙雙大幅提升、實現量質雙升。4.趨勢判斷：料成交短期修復有約束，中期需求將回歸中樞正如上文所述，從中期來看，我國未來5-10年剛性需求、改善需求、更新需求等三大需求決定了需求中樞仍有支撐，并且總量需求規(guī)模依然可觀，因而雖然目前銷售處于超跌狀態(tài)，但我們預計中期來看，未來5-10年需求將逐步回歸中樞。不過，從短期來看，疫情影響和經濟下行導致需求端購買力的走弱以及大量房企出險后供給端過度出清，這都將限制短期需求的修復，其中，我們認為供給是主要約束、而需求是次要約束。4.1新房成交趨勢：短期供給為主要約束，中期需求回歸中樞4.1.1短期趨勢：短期購買力下行待修復，供給短缺是關鍵制約2022年，全國商品房銷售面積13.6億平米，同比-24%。但考慮到：2022年34城銷售面積同比-30%、50家主流房企銷售面積同比-43%、居民戶中長期新增人民幣貸款同比-55%，同時以及考慮到2021年年末統計局商品房銷售面積口徑中開始新加入保障房的數據，綜合預計2022年還原后的全國商品房銷售面積*同比-30%、對應約12.5億平米，實際銷售已經低于需求中樞、處于超跌狀態(tài)，并且現階段房地產行業(yè)放松政策也在不斷推出，因而從中期需求角度來看，目前地產銷售已有支撐。而從短期需求的復蘇來看，三年疫情以及經濟走弱背景下，城鎮(zhèn)調查失業(yè)率上升、城鎮(zhèn)人均可支配收入同比增速下行，對于購買力的影響仍有一定長尾效應，尤其對于剛需的影響更為明顯，因此在疫后復蘇的短期需求集中釋放之后，剛需的購買意愿和購買力預計仍需要進一步的政策支持以及一定時間的修復。此外，從供給端的角度來看，1）新增供給：剔除城投拿地未開工項目后300城土地成交大幅下降；2）存量供給：中期庫存低位，同時大量出險房企庫存更為無效化，市場真實有效庫存也處于歷史底部。我們估算2023年行業(yè)調整后投銷比將降至0.37~0.53倍，較2015-2022年均值0.66倍大幅下降19%~44%。綜合來看，雖然目前銷售在2022年呈現超跌后、已開始逐步有需求中樞的支撐，但短期來看，需求方面，購房力和購買意愿仍需要進一步的政策支持以及一定時間的修復，這將成為短期銷售修復的次要約束，而供給方面，供給主體的過度出清及補庫存的困難，更是制約短期銷售修復的主要約束，我們判斷銷售或在短期維度仍處于中樞，總量仍偏弱，但結構強彈性，其中預計一二線城市及改善需求將更具彈性。4.1.2中期趨勢：供給修復、經濟復蘇，共同推動需求回歸中樞我們認為，中長期來看，需求仍是驅動商品住宅銷售的主導因素，國務院常務會議要求持續(xù)抓實當前經濟社會發(fā)展工作，推動經濟穩(wěn)步回升，并且隨著疫情等壓制因素的逐步弱化、房地產行業(yè)支持政策的持續(xù)推出，居民購買力和購買意向也將逐步修復。供給方面，在以往的地產周期中，補庫存周期通常需要1.5年左右完成；而在本輪周期中，多主體市場參與者的經營信心均需要重塑，后續(xù)修復路徑更為曲折，修復時間也需要更久。綜合之下，隨著供給的修復、經濟的復蘇，將共同推動商品房銷售在后續(xù)幾年中向著需求中樞逐步均值回歸。4.2一二手房結構：供給少+保交付，導致新房弱、二手房強今年以來，隨著疫后復蘇，市場成交呈現明顯回暖，從結構來看，二手房成交復蘇力度顯著大于新房。其中，新房方面，2023年1-2月，34城一手房成交面積2,816萬平米，同比下降16.3%；其中，2023年2月一手房成交同比+13.8%，環(huán)比+37.8%。二手房方面，2023年1-2月，13城二手房成交面積763萬平米，同比上升32.4%；其中，2023年2月二手房成交同比+126.9%，環(huán)比+79.5%。我們認為，本輪周期二手房的成交復蘇更早于、并更強于新房，主要源于：一方面，