畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）論文題目：房地產(chǎn)評定中三種評定方法比較研究目錄摘要…………………1引言…………………21房地產(chǎn)評定方法發(fā)展過程…………………….21.1國外房地產(chǎn)評定方法發(fā)展…………….21.2國內(nèi)房地產(chǎn)評定方法發(fā)展…………….32三種房地產(chǎn)評定方法概述…………………….42.1市場比較法……………….42.2收益法…………………….52.3成本法…………………….73三種房地產(chǎn)評定方法中原因分析…………….93.1市場比較法影響原因分析…………….93.2收益法影響原因分析………………….93.3成本法影響原因分析…………………104三種房地產(chǎn)評定方法評價(jià)……………………114.1市場比較法估價(jià)方法評價(jià)………………114.2收益法估價(jià)方法評價(jià)……………………114.3成本法估價(jià)方法評價(jià)……………………11總結(jié)………………….……………12參考文件…………….13致謝……………….14房地產(chǎn)評定中三種評定方法比較研究【摘要】因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備不可移動性、獨(dú)一無二性和價(jià)值高大性，房地產(chǎn)市場是經(jīng)典“不完全市場”，房地產(chǎn)價(jià)格既不能完全由政府決定，又不能完全由供求情況決定，所以，房地產(chǎn)評定應(yīng)用領(lǐng)域也越來越廣，從房地產(chǎn)交易、抵押、典當(dāng)、征用拆遷賠償、保險(xiǎn)和損害賠償?shù)狡髽I(yè)合并、合作、承包經(jīng)營、企業(yè)改制、破產(chǎn)清算，以及房地產(chǎn)投資決議、管理和房地產(chǎn)征稅等都需要房地產(chǎn)評定，房地產(chǎn)評定已成了人們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常碰到問題，也成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中一項(xiàng)必不可少基礎(chǔ)性工作。在房地產(chǎn)評定方法中，市場比較法、收益法和成本法是世界各國通用三大方法。盡管如此，這幾個(gè)方法在利用時(shí)還存著不明確或不準(zhǔn)確地方。本文試著對以上三種方法進(jìn)行介紹，分析了各方法影響原因并得總結(jié)出其各方法適用情況，希望能在以后房產(chǎn)評定過程中有一定實(shí)用性。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評定市場比較法收益法成本法

引言房地產(chǎn)業(yè)繁榮和房地產(chǎn)市場深入完善，迫切需要做好房地產(chǎn)估價(jià)工作。房地產(chǎn)評定是指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，依照待估房地產(chǎn)估價(jià)目標(biāo)，遵照房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和程序，在充分了解和掌握待估房地產(chǎn)基本情況、房地產(chǎn)市場資料和深入分析房地產(chǎn)價(jià)格影響原因基礎(chǔ)上，選擇科學(xué)而適宜估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)在一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)和一定時(shí)點(diǎn)市場價(jià)值所做出推測和判斷。慣用房地產(chǎn)評定方法有三種：市場比較法、成本法和收益法。不一樣評定方法有不一樣原理、估價(jià)方式和適用范圍，也有對應(yīng)限制條件，房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須依照估價(jià)方法特點(diǎn)、限制和適用范圍用范圍，選擇適宜方法。1房地產(chǎn)評定方法發(fā)展過程1.1國外房地產(chǎn)評定方法發(fā)展國外房地產(chǎn)估價(jià)研究自上世紀(jì)代以來其發(fā)展大致上能夠分為以下三個(gè)階段：第一階段是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派興起，奠定了土地價(jià)值論基礎(chǔ)。這一時(shí)期代表著作有費(fèi)希爾發(fā)表《房地產(chǎn)原理》（1923年）、埃利和穆爾豪斯發(fā)表《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)》(1925年)、巴比科克發(fā)表《房地產(chǎn)估價(jià)》（1924年）。第二階段是摩茨科在房地產(chǎn)評定界發(fā)表具備劃時(shí)代意義論著《房地產(chǎn)估價(jià)過程》（1927年），他在這本著作中發(fā)表了馬歇爾思想體系，將價(jià)值理論與評定理論緊密結(jié)合起來，指出在完全競爭均衡條件下，正常價(jià)值、長久成本和資本價(jià)值之間可互為等值，這一思想成為房地產(chǎn)價(jià)值評定中不一樣估價(jià)方法相互驗(yàn)證理論基礎(chǔ)。第三階段代表人物是海德、阿特金森和舒姆茨，他們分別推廣和發(fā)展了市場比較法、收益法和成本法中價(jià)值評定技術(shù)，尤其是舒姆茨在《估價(jià)過程》（1941年）一書中結(jié)構(gòu)估價(jià)模型被美國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會收入在首次發(fā)表《房地產(chǎn)估價(jià)》（1951年）一書中，該書到1996年為止再版11次，成為西方房地產(chǎn)界最有權(quán)威房地產(chǎn)估價(jià)專著?，F(xiàn)在房地產(chǎn)評定理論和方法，伴隨房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不停更新與完善。英國主要采取五種房地產(chǎn)估價(jià)方法，投資法（收益法）、剩下法（假設(shè)開發(fā)法）、利潤法和成本法。美國采取三種房地產(chǎn)估價(jià)方法：市場比較法、收益法、成本法。美國通常將房產(chǎn)和地產(chǎn)共同評定，尤其是早期對于課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格評定，各城市房地產(chǎn)局或課稅局，曾動員估價(jià)方面優(yōu)異研究人員搜集豐富實(shí)際資料，確定各種路線價(jià)法則。英國房地產(chǎn)估價(jià)重視經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù)，美國則重視技術(shù)（公式化）、計(jì)量。德國不動產(chǎn)評定方法主要有三種：比較法、收益法和成本法。德國房地產(chǎn)評定價(jià)格主要有市場流通值和課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格兩種，市場流通值是表現(xiàn)房地產(chǎn)在當(dāng)前市場條件下價(jià)格，它是由權(quán)益或供求關(guān)系決定；課稅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格實(shí)際上是房地產(chǎn)普通價(jià)值，主要是為財(cái)產(chǎn)稅、地稅、工商稅、地產(chǎn)購置稅和遺產(chǎn)稅征收提供依據(jù)。另外，加拿大與日本房地產(chǎn)評定方法也是直接比較法、成本法和收益法這三種方法?？偠灾?，因?yàn)楦鱾€(gè)國家或地域情況不一樣，房地產(chǎn)估價(jià)方法發(fā)展與應(yīng)用也不一樣。國際上房地產(chǎn)估價(jià)方法能夠分為兩大類，一是以英國為代表英聯(lián)邦國家，采取五種基本方法：市場比較法、收益法、成本法、利潤法、剩下法。二是以美國為代表北美、日本等國家，采取三種基本方法：市場比較法、收益法、成本法。這些國家在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，重視技術(shù)、計(jì)量，重視數(shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出來計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值。1.2國內(nèi)房地產(chǎn)評定方法發(fā)展我國房地產(chǎn)估價(jià)理論研究始于20世紀(jì)30年代。1930年，章植《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》出版；1935年，張輝出版了《上海市地價(jià)研究》，同年高信出版了《南京市之地價(jià)與地價(jià)稅》；1938年，王丙勛出版了《天津市地價(jià)概況》；1944年出版了伊利和魏萬爾合著《土地經(jīng)濟(jì)》中譯本以及張丕介《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》、王季深《上海之房地產(chǎn)》等一系列著作。1984年12月12日，原城鎮(zhèn)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部公布了新中國成立后公布第一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)部門規(guī)章——《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，要求房屋估價(jià)方法為：房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價(jià)值X新舊程度，或房屋現(xiàn)值=房屋重置完全價(jià)值-房屋折舊。1989年福建省石獅市土地定級估價(jià)中，提出了鋪面租金剝離法。1990年后，又提出了房屋契價(jià)測算法，以及聯(lián)合建房地價(jià)測算法，歷史地價(jià)趨勢評定法等多個(gè)地價(jià)測算法，并最終探索出適合我國國情基準(zhǔn)地價(jià)評定方法。日后，伴隨土地市場日趨健全和完善以及市場交易資料增加，地價(jià)評定逐步淡化土地定級而直接采取市場交易資料評定地價(jià)，即以市場比較法、收益法、路線價(jià)法為主，其余方法為鋪地價(jià)評定法。1991年，建設(shè)部政策研究中心、中國城市住宅問題研究會房地產(chǎn)評定委員會組織課題《房地產(chǎn)價(jià)格評定方法與應(yīng)用》完成，第一次比較全方面地介紹了國外房地產(chǎn)估價(jià)方法：市場比較法、收益還原法、成本法、剩下法、購置年法、路線價(jià)法、趨勢法，同時(shí)總結(jié)了當(dāng)初我國慣用房地產(chǎn)價(jià)格評定方法：計(jì)分計(jì)點(diǎn)法、重置評定法、土地成本加總法。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評定方面，介紹了剩下評定法、現(xiàn)金流量評定法和內(nèi)部收益率法；在房屋租賃價(jià)格評定方面，介紹了實(shí)例評定法、對照評定法、標(biāo)準(zhǔn)評定法、標(biāo)準(zhǔn)房租增減評定法，同時(shí)介紹了土地級差收益測算和高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡椒ā?995年，出版房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材之《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中，推介了市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長久趨勢法等六種估價(jià)方法，仍為傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)方法。我國香港房地產(chǎn)估價(jià)方法承襲自英國，主要采取五種方法：比較法、投資法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利潤法和剩下法。臺灣主要使用三種方法：比較法、收益還原法和成本法。在土地估價(jià)方面，臺灣制訂路線價(jià)法則也相當(dāng)完善。我國房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國體系影響較大，通常重視經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)，盡管不停有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如含糊數(shù)學(xué)、層析分析法（AHP法）、回歸分析法、灰色預(yù)測，但還未引發(fā)房地產(chǎn)評定界足夠重視，也未作全方面系統(tǒng)深入分析。不過總來說，市場比較法、收益法與成本法仍是各國通用方法。2三種房地產(chǎn)評定方法概述2.1市場比較法2.1.1市場比較法概念市場比較法，是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)已知價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。市場比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最主要、最慣用方法之一，也是一個(gè)技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際估價(jià)方法。2.1.2市場比較法適用條件與范圍市場比較法優(yōu)點(diǎn)是具備很強(qiáng)現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡單明了，易于采取。但利用市場比較法也有一定前提條件，詳細(xì)來說，有3個(gè)條件：（1）要有足夠數(shù)量、正常房地產(chǎn)交易比較案例市場比較法應(yīng)用必須以一個(gè)發(fā)育健全房地產(chǎn)市場為基礎(chǔ)條件，并確保獲取充分有效市場交易資料。這說起來簡單，但實(shí)際上有一定困難。即使房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)相當(dāng)多，不過因?yàn)榉康禺a(chǎn)地理位置特殊性，建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途等各不相同，要找到在位置、結(jié)構(gòu)、規(guī)模、質(zhì)量等指標(biāo)上都基本類似住宅絕非易事。在搜集數(shù)據(jù)過程中還要剔除那些非正常交易，比如債務(wù)清償、親友間交易、人為哄抬、隱瞞價(jià)格等案例。房地產(chǎn)交易時(shí)間越近越好，對于多年前房地產(chǎn)交易不但要考慮通貨膨脹影響，還要考慮當(dāng)初周圍環(huán)境、社會和經(jīng)濟(jì)情況。要花費(fèi)相當(dāng)長時(shí)間經(jīng)過各種渠道，比如政府資料、市場交易統(tǒng)計(jì)、納稅統(tǒng)計(jì)等搜集、掌握大量歷史數(shù)據(jù)、然后才有條件采取市場比較法。很顯然，諸如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品房、高檔公寓、寫字樓、商鋪及標(biāo)準(zhǔn)廠房等交易頻繁或交易案例很多房地產(chǎn)，適合采取市場比較法。而對于一些交易實(shí)例極少、類型特殊房地產(chǎn)，如園林、特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺院等，則不宜應(yīng)用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。另外，一些房地產(chǎn)市場尚不發(fā)達(dá)或交易規(guī)模很小地域，因?yàn)榻灰装咐狈驑O少，則也不宜采取市場比較法進(jìn)行估價(jià)。（2）交易實(shí)例與估價(jià)對象具備代替性，市場供給方面存在充分競爭經(jīng)過市場供求和競爭機(jī)制作用，效用均等商品之間將產(chǎn)生代替效應(yīng)，最終使得市場上具備同等效用商品取得相同市場價(jià)格。所以，交易實(shí)例必須與估價(jià)對象有代替關(guān)系，其市場價(jià)格才能成為估價(jià)對象價(jià)格評定依據(jù)。（3）搜集交易資料要可靠市場交易資料可靠性是市場比較法評定正確度根本確保。所以，要確保資料起源可靠和資料內(nèi)容真實(shí)，在詳細(xì)利用資料時(shí)還要對確定為交易實(shí)例關(guān)于原因進(jìn)行修正，以切實(shí)確保資料可靠和適用。市場比較法估價(jià)操作步驟市場調(diào)查時(shí)采取市場比較法估價(jià)基礎(chǔ)。經(jīng)過調(diào)查，尋找近期成交與估價(jià)對象具備類似特征房地產(chǎn)交易實(shí)例，選取可比實(shí)例。然后，依照對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格形成原因分析，對確定為比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以修正其與待估房地產(chǎn)存在差異，經(jīng)過詳細(xì)比較評定過程得出估價(jià)結(jié)果，步驟以下：（1）搜集交易實(shí)例；（2）選取比準(zhǔn)實(shí)例；（3）建立價(jià)格比較修正基礎(chǔ)；（4）交易情況修正；（5）交易日期修正；（6）房地產(chǎn)情況修正；（7）綜合求取比準(zhǔn)價(jià)格這7個(gè)步驟通常也能夠歸為4大步驟，即：選取可比實(shí)例搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例搜集交易實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格綜合估算與求取可比實(shí)例成交價(jià)格處理比準(zhǔn)價(jià)格綜合估算與求取可比實(shí)例成交價(jià)格處理圖2.1市場比較法估價(jià)操作步驟圖2.2收益法2.2.1收益法概念及類型收益法是預(yù)測估價(jià)對象未來收益，然后利用酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值方法。收益法從未來角度評定房地產(chǎn)價(jià)格，是房地產(chǎn)估價(jià)中最慣用方法之一，也是對房地產(chǎn)和其余具備收益性資產(chǎn)評定基本方法。因?yàn)槠渚邆涑浞掷碚撘罁?jù)，在國內(nèi)外得到了廣泛使用。采取收益法求出價(jià)格，通常稱為收益價(jià)格。收益法適適用于收益性房地產(chǎn)，通常在類似房地產(chǎn)有租金收入情況下采取，其中收益額為租金收入扣除對應(yīng)費(fèi)用，而費(fèi)用包含房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)稅費(fèi)（包含房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等）等。收益法公式：V=(a/r)×[1-1/(1+r)]其中，V——房地產(chǎn)價(jià)格，a——房地產(chǎn)年純收益r——折現(xiàn)率，n——剩下收益年限依照未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值方式不一樣，即資本化方式不一樣，收益法能夠分為直接資本化和酬勞資本化。（1）直接資本化直接資本化是將估價(jià)對象未來某一年某種預(yù)期收益除以適當(dāng)資本化率或者乘以適當(dāng)收益乘數(shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值方法。其中，將未來某一年某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)收益乘數(shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值方法，稱為收益乘數(shù)法。直接資本化法不需要預(yù)測未來許多年凈收益，通常只需要測算未來某一年收益，而且資本化率或收益乘數(shù)直接起源于市場上所顯示收益與價(jià)值關(guān)系，能很好地反應(yīng)市場情況，直接資本化法計(jì)算過程也相對比較簡單。但因?yàn)橹苯淤Y本化法利用是某一年收益來資本化，所以要求有較多與估價(jià)對象房地產(chǎn)凈收益流模式相同或類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例依賴性很強(qiáng)。一旦可比實(shí)例選取不妥，則估價(jià)結(jié)果會出現(xiàn)錯(cuò)誤，要么高估、要么低估房地產(chǎn)價(jià)值。所以，直接資本化法主要在相同預(yù)期收益在大量可比信息時(shí)使用。（2）酬勞資本化法酬勞資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是將房地產(chǎn)未來各期凈收益現(xiàn)值之和作為其價(jià)值方法。詳細(xì)來說，就是預(yù)測估價(jià)對象未來各期凈收益（凈現(xiàn)金流量），選取適當(dāng)酬勞率（折現(xiàn)率）將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值方法。酬勞資本化法明確指出了房地產(chǎn)價(jià)值是其未來各期凈收益現(xiàn)值之和，是預(yù)期原理形象表述，同時(shí)考慮了資金時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，理論基礎(chǔ)牢靠。因?yàn)槊科趦羰找婊颥F(xiàn)金流量都是明確，所以，該方法顯得直觀而且輕易了解。當(dāng)然，酬勞資本化法也有不足地方，這就是應(yīng)用該方法估價(jià)需要預(yù)測未來各期凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)人員專業(yè)經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷，而且各種簡化凈收益流模式不一定符合市場實(shí)際情況。所以，當(dāng)市場可比信息缺乏時(shí)，酬勞資本化法是一個(gè)不錯(cuò)選擇。2.2.2收益法適用范圍收益法適用范圍是有收益或潛在收益，且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能量化房地產(chǎn)，如寫字樓、公寓、餐館、游樂園、飯店、停車場、加油站、影劇院、農(nóng)地等。收益法使用并不限于估價(jià)對象房地產(chǎn)是否現(xiàn)在有收益，只要其具備獲取收益能力即可。如空閑住宅或自用住宅，即使并沒有實(shí)際收益，但具備出租獲取收益潛力，即潛在收益，故可將該住宅假設(shè)為在出租狀態(tài)下利用收益法估價(jià)。因?yàn)槲磥硎找嬉款A(yù)期，所以，假如房地產(chǎn)收益或潛在收益難以量化，則收益法不適用，如學(xué)校、公園、圖書館、政府辦公樓等公用或公益性房地產(chǎn)估價(jià)通常不用收益法。對未來收益預(yù)期要以廣泛和深入市場調(diào)研為基礎(chǔ)，并結(jié)合過去經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)實(shí)詳細(xì)情況做出判斷。收益法正確評定出房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)鍵是人們對未來預(yù)期客觀公正。另外，收益法還被廣泛地用于檢驗(yàn)市場比較法和成本法評定結(jié)果可靠性。2.2.3收益法估價(jià)操作步驟收益法估價(jià)操作步驟：（1）搜集關(guān)于收入和費(fèi)用資料；（2）估算潛在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算運(yùn)行費(fèi)用；（5）估算凈收益；（6）選取適當(dāng)酬勞率；（7）選取適宜計(jì)算公式求出收益價(jià)格考慮到收益法估價(jià)2種類型以及估價(jià)實(shí)務(wù)情況，收益法估價(jià)操作步驟能夠歸并為以下4個(gè)步驟進(jìn)行：（1）搜集并確認(rèn)與估價(jià)對象關(guān)于未來預(yù)期收入和費(fèi)用數(shù)據(jù)資料；（2）估算估價(jià)對象未來凈收益；（3）求取酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)；（4）選取適宜收益法計(jì)算公式計(jì)算收益價(jià)格；2.3成本法2.3.1成本法概念成本法是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以假設(shè)重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需要花費(fèi)各項(xiàng)必要費(fèi)用以及正常利潤、稅金為依據(jù)來評定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)估價(jià)方法。在房地產(chǎn)評定中，不論是重置還是重建，其價(jià)格都為重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本。更新重置成本是指以現(xiàn)時(shí)價(jià)格建造一個(gè)與待估房地產(chǎn)完全相同房地產(chǎn)所用成本。而在實(shí)際評定中，我們通用是更新重置成本。成本法適適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，可比交易實(shí)例不多，無法利用市場比較法和收益法情況。通慣用于對既無收益又極少有可比交易實(shí)例學(xué)校、博物館、公園等特殊性房地產(chǎn)評定中。2.3.2成本法估價(jià)基本公式成本法最基本公式可表示為：P=L+C–D式中：P——待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格，L——待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格，C——建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造成本，D——建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)減價(jià)修正額，又可稱為累計(jì)折舊對于不一樣情況下房地產(chǎn)，成本法基本公式有不一樣表示：（1）舊房地產(chǎn)估價(jià)成本法基本公式：舊房地產(chǎn)價(jià)格=房地重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊或：舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊上述公式中，必要時(shí)還要扣除因?yàn)榕f建筑物存在而造成土地價(jià)值減損。在舊有建筑物情況下，成本法估價(jià)基本公式為：舊建筑物價(jià)格=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊（2）新建房地產(chǎn)估價(jià)成本法基本公式：新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤在新建建筑物情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，即：新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)依照估價(jià)對象和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對上述公式進(jìn)行詳細(xì)化。（3）新開發(fā)土地成本法估價(jià)基本公式：新開發(fā)土地價(jià)格=土地費(fèi)用+開發(fā)費(fèi)用+正常利稅新開發(fā)土地包含填海造田、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)土地。在這些情況下，成本法更詳細(xì)公式可表示為：新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤所以，新開發(fā)區(qū)土地分宗估價(jià)，成本法是一個(gè)有效估價(jià)方法。成本法估價(jià)操作步驟依照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第5.2條，利用成本法估價(jià)應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：（1）搜集成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；（2）測算重新購建價(jià)格；（3）估算折舊；（4）求取積算價(jià)格；3三種房地產(chǎn)評定方法中原因分析3.1市場比較法影響原因分析在采取市場比較法對房地產(chǎn)進(jìn)行評定時(shí)，最主要也是最基本一點(diǎn)就是對比較案例選擇，比較案例選擇直接決定評定結(jié)果準(zhǔn)確度。其次為各比較原因分析，對比較原因分析準(zhǔn)確度也將直接影響評定結(jié)果。在實(shí)際評定中，通常原因中幾個(gè)因子所占比重是一樣，評定過程調(diào)整也只是給出因子調(diào)整系數(shù)然后連乘，不過實(shí)際上，各因子間所占比重應(yīng)該是不一樣。不一樣性質(zhì)房產(chǎn)，其因子權(quán)重也是不一樣。比如對住房來說，環(huán)境就占有比較大權(quán)重；對商業(yè)用房來講，繁榮度和交通便利度所占權(quán)重就比較大；而工業(yè)廠房中，交通便利度與勞動力供給等應(yīng)占較大比重。對不一樣因子所占百分比確實(shí)定，能夠采取德爾菲法單原因分析法，由幾個(gè)教授確定不一樣類型房地產(chǎn)中各因子應(yīng)占百分比。3.2收益法影響原因分析在利用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)評定時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等一些費(fèi)用都是有一定收取比率，在評定時(shí)只要依照所要求比率計(jì)算即可，收益法利用中最主要兩個(gè)方面為還原利率與收益額確實(shí)定。下面分別對還原利率也就是資本化率和收益額確實(shí)定進(jìn)行介紹。（1）還原利率收益法中還原利率確實(shí)定是一個(gè)重點(diǎn)，但同時(shí)也是一個(gè)難點(diǎn)，還原利率確實(shí)定直接影響到評定結(jié)果。通常所說還原利率可分為三種，分別為土地還原利率、建筑物還原利率和綜合還原利率，綜合還原利率也就是房地合一時(shí)所用還原利率，而通常在房地產(chǎn)評定中，所用到為土地還原利率和綜合還原利率。土地還原利率在評定土地時(shí)使用，綜合還原利率則在評定房地產(chǎn)時(shí)使用。（2）收益額收益法中另一個(gè)主要數(shù)據(jù)為收益額，收益額計(jì)算與通常收益計(jì)算相類似，為總收入扣除對應(yīng)費(fèi)用、稅費(fèi)等得出凈收入。1）在計(jì)算收益額時(shí)是否應(yīng)扣除折舊部分2）收益額選取3）費(fèi)用確實(shí)定3.3成本法影響原因分析在成本法中，通常土地取得費(fèi)用以及開發(fā)成本現(xiàn)值都能夠依攝影應(yīng)資料進(jìn)行查詢，管理費(fèi)用和物業(yè)管理基金也有對應(yīng)百分比，能夠依照土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本現(xiàn)值求得，而投資利息也能夠經(jīng)過查詢銀行貸款利率得出。在成本法中，比較困難兩個(gè)部分是開發(fā)利潤和投資利息測算。（1）開發(fā)利潤開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需直接費(fèi)用、稅金等，在理論上能夠?qū)⑵鋭澐譃橥恋亻_發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中主要包含以下幾項(xiàng)：1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包含可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生費(fèi)用。2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包含所需道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。3）建筑安裝工程費(fèi)，包含建造房屋及隸屬工程所發(fā)生土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包含所需非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。開發(fā)建設(shè)過程中稅費(fèi)。（2）投資利息因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資為一項(xiàng)較大投資，在整個(gè)投資過程中，投資人投入資金通常是由自有資金與貸款資金共同組成，有貸款所產(chǎn)生利息應(yīng)計(jì)入投資利息中；而自有資金即使是投資人自己擁有資金，無須向銀行支付利息，不過自有資金存在機(jī)會成本，自有資金投入能夠看作是投資人損失了存款利息，所以自有資金因投資所產(chǎn)生利息損失也應(yīng)計(jì)入投資利息。總來說，投資利息是由貸款資金所產(chǎn)生利息與自有資金所損失利息二者共同組成。4三種房地產(chǎn)評定方法進(jìn)行評價(jià)4.1市場比較法估價(jià)方法評價(jià)采取市場比較法進(jìn)行估價(jià)，首先要從現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場中搜集大量交易實(shí)例，并針對詳細(xì)估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及估價(jià)目標(biāo)，從中選取最少3個(gè)符合條件可比實(shí)例。然后對這些可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行依次換算、修正和調(diào)整?！皳Q算”即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，“修正”即交易情況修正，“調(diào)整”即交易日期和房地產(chǎn)情況調(diào)整。最終將這些經(jīng)過處理可比實(shí)例價(jià)格，采取平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)等方法，綜合得出一個(gè)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格就是估價(jià)對象房地產(chǎn)最終比準(zhǔn)價(jià)格。4.2收益法估價(jià)方法評價(jià)收益法估價(jià)關(guān)鍵是盡可能準(zhǔn)確、公平地求取凈收益和酬勞率、資本化率以及收益乘數(shù)。與市場比較法相比，收益法更依賴于估價(jià)人員依照市場實(shí)際情況做出正確判斷。在凈收益求取上，應(yīng)明確詳細(xì)哪些收益和費(fèi)用應(yīng)該被計(jì)算，哪些應(yīng)該被剔除。酬勞率求取有多個(gè)方法，詳細(xì)選取哪種方法應(yīng)依照實(shí)際情況判斷。在利用酬勞率資本化法求取估價(jià)對象凈收益時(shí)，應(yīng)依照估價(jià)對象凈收益在過去和現(xiàn)在變動情況以及未來能夠取得收益年限，確定估價(jià)對象未來各期凈收益，并經(jīng)過合理假設(shè)和簡化，判斷未來凈收益屬于以下哪種基本類型，如：（1）凈收益每年基本不變；（2）凈收益每年基本上按某個(gè)固定數(shù)額遞增或遞減；（3）凈收益每年基本上按某個(gè)固定比率遞增或遞減；（4）其余有規(guī)則變動凈收益情形。方便于選取對應(yīng)酬勞資本化法公式來求取待估房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值。成本法估價(jià)方法評價(jià)依照成本法估價(jià)思緒，以建造估價(jià)對象房地產(chǎn)所需各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和應(yīng)繳納稅金來求其積算價(jià)格。而對于舊有房地產(chǎn)，還需扣除建筑物折舊。在計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，土地重新購建價(jià)格、建筑物重新購建價(jià)格及建筑物折舊求取是計(jì)算重點(diǎn)。土地重新購建價(jià)格指是土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本。土地重新取得價(jià)格求取方法可用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法