以目標成本為導向的成本約束體系云南中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013年4月7日2023/5/291以目標成本為導向的成本約束體系目標成本的組成環(huán)節(jié)目標成本的定義n

目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。應體現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨n

目標成本又是一項系統(tǒng)工程，包括成本策劃、目標測算、目標下達和分解、過程核算、成本分析、成本核查、效益評估和考核等環(huán)節(jié)目標成本的幾個基本概念n

目標成本管理是貫穿于項目開發(fā)全過程，包括拿地階段、產(chǎn)品定位階段、研發(fā)設計階段、招標采購階段、施工階段、竣工驗收階段等n

目標成本管理不僅僅是成本部的事，是一項全部門、全員參與的工作，涉及到部門有成本、拓展、工程、設計、營銷、財務、人事、行政等所有的部門目標成本的全過程管理目標成本的全員參與2023/5/292以目標成本為導向的成本約束體系第一部分第二部分目標成本的基礎工作目標成本的編制第三部分第四部分目標成本的審批目標成本的責任分解第五部分第六部分第七部分目標成本的動態(tài)管理目標成本的調整目標成本的考核2023/5/293以目標成本為導向的成本約束體系目標成本的基礎工作第一部分2023/5/294目標成本的基礎工作序號主要工作工作內(nèi)容責任部門

參與部門財務部及支持文件結合有關規(guī)范、行業(yè)習慣和公司經(jīng)驗做法，形成項目開發(fā)成本標準科目表，界定清楚各科目內(nèi)容，作為公司各開發(fā)項目成本控制與分析對比的基礎建立標準成本核算科目1成本部其他相關

《成本科目》部門明確成本管理工作職責，保證目標責任的落實；明確影響成本的主要環(huán)節(jié)完善各項

的操作流程，保證實際成本不會出現(xiàn)規(guī)章制度

大的偏差；建立有效溝通方式，明確溝通節(jié)點與內(nèi)容，保證成本信息的通暢和控制力的發(fā)揮2008年下發(fā)的各類制度和流程制度編制部門2/設計部、項目部、

《成本數(shù)據(jù)》工程部建立成本

通過充分市場調研和經(jīng)驗總結，整理34成本部指標庫出各類成本數(shù)據(jù)庫，指導成本測算。通過充分的市場調研和經(jīng)驗總結，建立產(chǎn)品標準庫（包括主要材料設備品牌參數(shù)及主要技術經(jīng)濟指標）建立產(chǎn)品標準庫設計部工程部《標準產(chǎn)品》為提高工作效率，實現(xiàn)信息共享與知識積累，應采用專業(yè)工具軟件，明確利用軟件完成的基本功能與處理的信息，軟件操作和使用人員的分工、培訓與授權成本管理信息系統(tǒng)軟件財務部及其他相關部門5成本部相關軟件2023/5/295以目標成本為導向的成本約束體系目標成本的編制第二部分2023/5/296目標成本的基礎工作拿地階段成本預測≥產(chǎn)品定位階施工圖階段段目標成本≥方案設計階段目標成本≥擴初設計階段目標成本≥施工圖階段目標成本擴初設計階段方案設計階段產(chǎn)品定位階段拿地階段2023/5/297目標成本的編制編制要求成本計算由拓展部牽頭，營銷部、成本部、設計部及其他相關部門參與編制編制部門目標地塊信息、產(chǎn)品初步定位、規(guī)劃設計草案、擬開發(fā)項目特征、同類項目成本指標、市場價格編制依據(jù)數(shù)據(jù)組成拿地階段成本預測項目開發(fā)成本僅編制到二級科目即可，銷售費用、管理費用和財務費用編制到一級科目即可與實際總成本比較誤差控制在±3％以內(nèi)準確性要求形成目標完成時間拿地前15個工作日內(nèi)此階段不界定為“目標成本”小結：此階段“成本測算”指導項目拿地，并約束“產(chǎn)品定位階段”目標成本測算2023/5/298目標成本的編制編制要求成本計算由成本部牽頭，設計部、營銷部、財務部及其他相關部門參與編制編制部門拿地階段成本預測、土地實際成交價格、營銷定位報告、產(chǎn)品建議書（包括規(guī)劃指標和建造標準）、概率設計文件、當?shù)厥召M標準、類似項目指標產(chǎn)品定位階段編制依據(jù)數(shù)據(jù)組成成本策劃建安工程費科目編制到四級，開發(fā)間接費科目編制到二級，其他的科目僅編制到三級

銷

費，

售

用、管理費用和財務費用編制到一級科目準確性要求總成本±3％以內(nèi)

，單項±5％以內(nèi)產(chǎn)品建議書批復后15個工作日內(nèi)形成目標完成時間一級目標成本小結：此階段“一級目標成本”指導方案設計，并約束“方案設計階段”目標成本測算2023/5/299目標成本的編制編制要求成本計算由成本部牽頭，設計部、營銷部、財務部及其他相關部門參與編制編制部門定位階段一級目標成本、方案設計文件（包括方案設計任務書和詳細建筑方案）、類似項目指標

、人才機市場價格方案設計階段編制依據(jù)數(shù)據(jù)組成成本估算建安工程費科目編制到五級，開發(fā)間接費科目編制到二級，其他的科目僅編制到四級

銷

費，

售

用、管理費用和財務費用編制到一級科目準確性要求總成本±3％以內(nèi)

，單項±3％以內(nèi)方案設計批復后15個工作日內(nèi)形成目標完成時間二級目標成本小結：此階段“二級目標成本”指導擴初設計，并約束“擴初設計階段”目標成本測算2023/5/2910目標成本的編制編制要求成本計算由成本部牽頭，設計部、營銷部、財務部及其他相關部門參與編制編制部門方案設計階段的二級目標成本、擴初設計文件、類似項目指標

、人才機市場價格擴初設計階段編制依據(jù)數(shù)據(jù)組成成本概算建安工程費科目編制到六級，開發(fā)間接費科目編制到二級，其他的科目僅編制到四級

銷

費，

售

用、管理費用和財務費用編制到二級科目準確性要求總成本±2％以內(nèi)

，單項±3％以內(nèi)擴初設計批復后15個工作日內(nèi)形成目標完成時間三級目標成本小結：此階段“三級目標成本”指導施工圖設計，并約束“施工圖設計階段”目標成本測算2023/5/2911目標成本的編制編制要求成本計算由成本部牽頭，設計部、營銷部、財務部及其他相關部門參與編制編制部門施工圖設計階段擴初設計階段的三級目標成本、施工圖紙、人才機市場價格編制依據(jù)成本預算所有的成本科目都編制到最末級，并根據(jù)需要可以擴充到更下一級數(shù)據(jù)組成準確性要求總成本±1％以內(nèi)

，單項±3％以內(nèi)施工圖完成后15個工作日內(nèi)形成目標完成時間四級目標成本小結：此階段“四級目標成本”指導專業(yè)設計，并約束采購招投標的定標。2023/5/2912目標成本的編制目標成本編制說明：1、編制目標成本過程中，各部門之間要密切配合、深入溝通，例如成本部與前期配套部、設計部互動溝通，設計部與營銷部之間互動溝通等，在目標制定之前對項目的方案、檔次定位、選材用料標準等方面進行溝通非常重要

；2、為確定合理的目標成本，應運營價值工程方法，進行全方位、多方案的技術和經(jīng)濟合理性比較；3、拿地階段成本預測≥一級目標成本≥二級目標成本≥三級目標成本≥四級目標成本；4、測算目標成本采用的經(jīng)驗數(shù)據(jù)、含量一定要參考最新、產(chǎn)品類型最相近的數(shù)據(jù)，材料價格一定要參考最新的招標數(shù)據(jù)；5、實事求是，防止高估冒算；6、要考慮預留一定的不可預見費用，以消化將來的設計變更和現(xiàn)場簽證費用。2023/5/2913以目標成本為導向的成本約束體系目標成本的審批第三部分2023/5/2914目標成本的審批一級審核成本部下屬公司總經(jīng)理下屬公司各職能部門下屬公司分管副總審批流程集團成本管理部集團對口各職能部門集團分管副二級審核目標成本的審批總裁集團財務總監(jiān)集團總裁批準總經(jīng)理召集成本部及相關部門，組織各階段目標成本評審會（如：方案設計階段目標成本評核會），會后形成相應階段的目標成本及控制要點說明和責任人、責任部門評審會議審批要求評審過程中有一人持否定意見，則該目標成本評審不通過，需重新調整后再提交評審會。一票否決制審批后5天內(nèi)錄入成本信息系統(tǒng)。系統(tǒng)錄入2023/5/2915以目標成本為導向的成本約束體系目標成本的責任分解第四部分2023/5/2916目標成本的分解總目標成本分解支持文件目標成本的分解各子項目標配分各相關職能部門營銷部設計部配套部成本部工程部定位階段目標成本作業(yè)指導書定位階段各實施階段根據(jù)控制指標制定措施，進行產(chǎn)品定位及各階段銷售費用控制根據(jù)控制指標制定措施，進行限額設計，控制設計費用及變更根據(jù)控制指標制定措根據(jù)控制指標制定措制定措施，控制現(xiàn)場方案階段目標成本作業(yè)指導書控方案階段施，進施，進簽證費用制措施擴初階段目行限額設計及各階段設計費用控制行限額招投標標成本作業(yè)指導書擴初階段施工圖階段目標成本作業(yè)指導書施工圖階段2023/5/2917目標成本的責任分配目標成本責任控制書土地費…報建費財務費設計費管理費建安工程費間接銷售費費財務部拓展部項目部工程部成本部營銷部設計部2023/5/2918重點關注目標成本的責任分配責任要素二級科目

三級及以下科目責任內(nèi)容責任部門配合部門一級科目以合理低價及時取得土地土地成本拓展部工程部銷售部項目部合理低價完成高質量的調研評估調研評估費按計劃完成報批報建報批報建費項目部設計部工程部工程部項目開發(fā)成本及時提交高質設計費量設計成果前期費用勘察檢測費及監(jiān)理費確定合適的合作單位工程部項目部項目部項目部工程部工程部及時完成相關工作三通及臨時設施竣工辦理費及時辦妥竣工手續(xù)2023/5/2919重點關注目標成本的責任分配責任要素二級科目

三級及以下科目責任內(nèi)容責任部門設計部配合部門一級科目規(guī)劃設計銷售部結構、安裝設計設計部\工程部成本部工程部\成本部招標采購項目部建安工程費設計變更現(xiàn)場簽證工程結算設計部項目部成本部項目部工程部工程部項目開發(fā)成本協(xié)調與政府四大部門的關系，降低成本基礎設施費項目部工程部公建配套設施開發(fā)間接費同“建安工程費”項目部/工程部2023/5/2920重點關注目標成本的責任分配責任要素責任內(nèi)容責任部門配合部門一級科目二級科目三級科目在目標范圍內(nèi)進行銷售方面的招投標銷售費用管理費用營銷部各部門客戶事務部嚴格控制管理費/合理安排資金的有效使用財務費用項目部財務部財務部稅金做好報稅工作/2023/5/2921目標成本的責任分配《目標成本控制責任書》的相關說明：1、《目標成本控制責任書》是目標成本管理的配套實施文件，通過成本責任的劃分和過程管理，確保成本目標得以控制?！赌繕顺杀究刂曝熑螘钒▋刹糠謨?nèi)容：①總體文件：編制依據(jù)及說明、項目開發(fā)總目標(項目概況(總體規(guī)劃指標、當期規(guī)劃指標)、經(jīng)營目標、銷售目標、開發(fā)計劃、成本目標、成本分攤計劃、資金計劃)、各部門的作業(yè)目標。②各部門的責任書：主要作業(yè)目標、作業(yè)時間目標、成本目標(作業(yè)成本與牽頭控制成本)、控制要點、資金計劃；2、作業(yè)成本是指業(yè)務部門為完成本部門與項目有關的作業(yè)活動，而獨自花費的成本支出，這部分成本不構成產(chǎn)品的實體性成本。作業(yè)時間成本是為控制各責任部門占用的關鍵線路時間，而將作業(yè)時間成本化，可體現(xiàn)為資本化利息的分配，衡量標準為該部門占用關鍵線路的作業(yè)時間占總作業(yè)時間的比例。3、牽頭控制成本為各責任部門組織其他部門共同控制的產(chǎn)品實體性成本，如地價、主體建安、基礎配套工程等。確定牽頭控制成本的原則：對哪些項目成本具有控制性的影響力。2023/5/2922目標成本的責任分配4、營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設施建造費”和期間費用中的“銷售費用”，分期開發(fā)的項目應分期確定總體和分期目標，并嚴格控制?！盃I銷設施建造費”額度的確定及實施過程，均需要設計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設計部負主要控制責任，并將樣板間裝修費用的銷售收回率作為成本控制的考核指標之一。“銷售費用”應結合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃；5、《目標成本控制責任書》由成本部負責編寫，初稿完成后反饋到設計、工程、營銷、項目部、總經(jīng)理、集團各部門等各責任部門討論、修改，達成一致并經(jīng)總裁審批后，作為公司綱領性文件下發(fā)到相關責任部門執(zhí)行。2023/5/2923以目標成本為導向的成本約束體系目標成本的動態(tài)管理第五部分2023/5/2924目標成本的動態(tài)管理成本動態(tài)管理的兩種態(tài)度精細型粗放型優(yōu)選答案？？?反復論證并批準的設計修改?現(xiàn)場不可避免的零星簽證與政府四大部門相關的招標采購?經(jīng)優(yōu)化的設計方案?設計變更頻繁?大量現(xiàn)場簽證?無設計優(yōu)化?招標價格偏高?無效成本?合理的產(chǎn)品定位2023/5/2925目標成本的動態(tài)管理目標成本的動態(tài)管理管理重點管理措施支持文件1、材料的選型；1、《招標采購管理流程》1、制定管理制度和流程；2、召開成本分析會；招投標階段2、投標單位的選擇；2、《成本月報》《數(shù)據(jù)庫月報》；3、招標文件與合同文件的編制與審核；3、定期成本和工程檢查；4、二次優(yōu)化設計；5、兩階段招標法；6、多方案比較和論證；7、事前估價；3、《成本動態(tài)控制表》；4、《成本季度檢查制度》；5、《設計變更管理辦法》；6、《現(xiàn)場簽證管理辦法》；7、《設計變更臺帳》；4、評標分析與合理定標；1、設計變更的控制；2、現(xiàn)場簽證的控制；施工階段3、現(xiàn)場有效的管理（包括合理安排施工工序、施工計劃等；8、一單一估、月結月清，提前預警；8、《現(xiàn)場簽證臺帳》；9、《標準化招標文件》及《標準化合同文件》1、結算價格的合理性；2、竣工驗收的及時性；3、結算資料的完整性；4、后評估工作；9、推行標準化（包括招標文件及合理文件）；10、《后評估報告》10、加強結算審計；竣工階段11、加強信息化管理，采用ERP管理系統(tǒng)。2023/5/2926以目標成本為導向的成本約束體系目標成本動態(tài)管理的相關說明：1、設計部應從方案階段開始材料策劃工作，并逐步深入，在施工圖完成時，完成材料選定，必要時確定樣板，供招標工作參考。2、過程中可借助外部資源（如咨詢公司）協(xié)助進行動態(tài)管理；3、限額招標，限額采購，投標報價和合同價應與目標成本作及時的對比，對超出目標成本的推行一票否決制，強化約束。4、各責任部門負責建立臺帳，統(tǒng)計匯總本部門的成本費用情況。如采購部負責開發(fā)報建費用、設計部負責設計費、營銷部負責營銷費用、成本部負責合同價和合同變更、工程（項目)部負責現(xiàn)場變更簽證費用；5、每月定期報告和產(chǎn)生重大變化時的不定期報告，對成本變化加強預警要加強信息化管理，在條件具備時采用成本管理信息系統(tǒng)實現(xiàn)成本動態(tài)監(jiān)控。各部門將所負責的成本相關信息錄入系統(tǒng)，成本管理部審核匯總，形成每月成本動態(tài)報表。2023/5/2927以目標成本為導向的成本約束體系目標成本的調整第六部分2023/5/2928目標成本的調整目標成本的調整n

1、除重大原因外，盡可能避免目標成本的調整；2、先審批再實施；3、重大事件及時上報；4、價值優(yōu)先的原則；5、依據(jù)充分，資料齊全；調整的原則調整的權限n

1、變動總額≤總目標成本的1%或單項變動額≤100萬時，由下屬公司總經(jīng)理審批；2、變動總額＞總目標成本的1%或單項變動額＞

100萬時，報集團總裁審批；1、下屬公司審批流程：申請部門總經(jīng)理；2、集團審批流程：集團成本管理部各職能部門評審分管副總審批流程集團對口各職能部門總裁集團分管副總裁集團財務總監(jiān)n

1、審批通過后立即錄入ERP系統(tǒng)；2、審批結果應立即通知相關部門按審批的內(nèi)容實施；3、所有審批資料均報集團備案。其他2023/5/2929目標成本的調整目標成本調整的相關說明：1、成本管理部負責監(jiān)控成本動態(tài)，如發(fā)現(xiàn)項目成本可能超出成本控制目標，應及時分析超目標原因，提出降低成本的措施，確保項目目標成本的實現(xiàn)。2、因設計變更

、營銷要求、政府因素、建筑市場價格波動等原因造成目標成本需調整時，成本管理部須收集有關依據(jù)，按要求編制調整后的成本測算。同時要分析對比調整后的成本測算與上一版的差異，在測算說明中列出主要變化、對測算表中變化的內(nèi)容、數(shù)量和單價做出標識；必要時需進行某項目內(nèi)容的價值分析，作為成本測算的支持材料。3、調整后的目標以及相關的調整（如交樓標準、售價、利潤目標等）

申請經(jīng)各級審批，最終報總經(jīng)理或總裁批準。4、目標調整如獲批準，必須及時錄入信息系統(tǒng)；若規(guī)劃指標有所調整，同時錄入信息系統(tǒng)中項目概況部分，保證最新版成本目標與規(guī)劃指標的對應。2023/5/2930以目標成本為導向的成本約束體系目標成本的考核第七部分2023/5/2931目標成本的考核目標成本相對變動率目標成本考核的兩個指標目標成本絕對變動率公式一：公式二：2023/5/2932重點關注目標成本的考核考核要素責任部門配合部門考核部門考核指標一級科目二級科目三級科目土地成本拓展部工程部銷售部項目部財務部財務部每平米地價調研評估費每平米費用比率報批報建費項目部設計部工程部工程部工程部項目部財務部成本部成本部報建費用節(jié)減率每平米設計費項目開發(fā)成本設計費前期費用勘察檢測費及監(jiān)理費每平米費用比率三通及臨時設施竣工辦理費項目部項目部工程部工程部成本部成本部每平米費用比率每平米費用比率2023/5/2933重點關注目標成本的考核