②依托區(qū)域市政完善、三圣花香與幸福梅林等公共休閑場所，打造環(huán)境優(yōu)越、生活便利、交通便捷、配套設(shè)施齊備的精品住區(qū)。（3）風(fēng)格定位我們會采用市場主流的現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格，建筑的外立面大氣、時尚，立足“豪庭”，在建筑上與周圍的樓盤定位、內(nèi)部的景觀保持風(fēng)格一致，呈現(xiàn)溫馨典雅、現(xiàn)代大氣、簡潔流暢歐式庭院風(fēng)格。

第四部分項目投資與收益估算4.1投資估算概述龍城豪庭項目規(guī)劃總建筑面積61565.16平方米經(jīng)過測算，該項目的工程總投資是2億8355.1萬元，單位成本4605.71元/平方米。4.2投資估算說明1土地費(fèi)用項目土地以拍賣的方式取得，共9887.176萬元。土地費(fèi)用估算表單位:萬元序號項目金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計費(fèi)工程量單位單位指標(biāo)土地費(fèi)用9887.181土地價款9599.2016000.8元/平米5999,22土地契稅287.983土地交易手續(xù)費(fèi)2前期工程費(fèi)該項目前期工程費(fèi)用包括項目的設(shè)計、規(guī)劃、勘測、臨時設(shè)施等費(fèi)用，共合計350.92萬元，各項明細(xì)如下表所示：序號項目金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計費(fèi)工程量單位單位指標(biāo)前期工程費(fèi)用350.9261565.16元/平方米571總平設(shè)計、建筑工程設(shè)計110.8261565.16元/平方米182規(guī)劃可研費(fèi)、地勘、測量、打井降水費(fèi)123.1361565.16元/平方米203環(huán)境景觀設(shè)計費(fèi)67.7261565.16元/平方米114臨時設(shè)施費(fèi)49.2561565.16元/平方米83公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)該項目基礎(chǔ)及公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)主要包括項目的供氣、供電、配套設(shè)施、道路和景觀工程的費(fèi)用支出，共合計482.61萬元。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用表單位：萬元序號項目金額估算說明1供氣工程49.25計費(fèi)工程量為61565.16平方米，單位指標(biāo)82光纖電視46.79計費(fèi)工程量為61565.16平方米，單位指標(biāo)7.63小區(qū)配套設(shè)施61.57計費(fèi)工程量為61565.16平方米，單位指標(biāo)104小區(qū)道路655小區(qū)園林景觀工程260合計公用配套設(shè)施482.614報建費(fèi)房地產(chǎn)項目投資估算中項目所負(fù)擔(dān)的各種稅費(fèi)主要包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、文物勘探發(fā)掘費(fèi)、工程定額測定費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、新建房屋白蟻預(yù)防費(fèi)、異地綠化建設(shè)費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金等費(fèi)用。根據(jù)成都市的政策及龍城豪庭項目的具體情況，本項目的保健費(fèi)用是1105.09萬元，如下表所示：序號項目金額（萬元）工程量（平方米）標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）1城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)849.6061565.16138.002文物勘探發(fā)掘費(fèi)49.2561565.168.003工程定額測定費(fèi)38.1761565.166.204建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)17.2461565.162.805新建房屋白蟻防治費(fèi)21.5561565.163.506異地綠化建設(shè)費(fèi)49.2561565.168.007新型墻體材料專項基金61.5761565.1610.008散裝水泥專項基金18.4761565.163.00合計1105.0961565.16179.55建筑安裝工程費(fèi)：13526.31萬元建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。通過對本市高層電梯住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房土建成本并結(jié)合本項目特點(diǎn)進(jìn)行分析，本項目各建筑安裝工程費(fèi)各分項部分造價如下：建筑安裝工程費(fèi)用估算表序號項目投資額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位工程量單位指標(biāo)（元）一地下建筑工程4926.74平方米181132720二地上建筑工程8599.57平方米43432.1619801土建工程5429.02平方米43432.1612502裝飾工程1520.12平方米43432.163503給排水工程347.45平方米43432.16804強(qiáng)電工程173.72平方米43432.16405弱電工程173.72平方米43432.16406消防工程260.59平方米43432.16607外墻保溫347.45平方米43432.16808室外工程347.45平方米43432.1680三合計13526.31平方米61565.166其它費(fèi)用：233.94萬元其它費(fèi)用主要包括：臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。合計按成都市龍泉驛區(qū)行業(yè)數(shù)據(jù)為每平方米（建筑面積）38元估算。序號項目金額估算說明1臨時用地費(fèi)233.94按成都市龍泉驛區(qū)行業(yè)數(shù)據(jù)為每平方米（建筑面積）38元估算2臨時建設(shè)費(fèi)3工程造價咨詢費(fèi)4承包管理費(fèi)5合同公證費(fèi)6工程監(jiān)理費(fèi)7施工執(zhí)照費(fèi)8工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)9竣工圖編制費(fèi)10工程保險費(fèi)7不可預(yù)見費(fèi)：270.53萬元不可預(yù)見費(fèi)是指在投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用。本次測算按成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)業(yè)平均水平并結(jié)合項目實(shí)際情況，按建筑安裝工程費(fèi)的2%考慮。8管理費(fèi)用：270.53萬元管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。本次測算按建筑安裝工程費(fèi)的2%考慮。9財務(wù)費(fèi)用：1356.6萬元財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。企業(yè)計劃向銀行貸款10000萬元，按6.65%的年利率(1-3年期銀行貸款基準(zhǔn)利率)上浮20%計息，即年利率為7.98%。按銀行規(guī)定項目銷售額完成80%時需還清全部貸款，本項目預(yù)計2014年2季度初完成銷售額的80%，全部貸款持續(xù)期約2年左右。本次貸款經(jīng)測算約支付1356.6萬元的財務(wù)費(fèi)用。10銷售費(fèi)用：871.41萬元銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用、專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用、以及提取的專項維修基金。本次根據(jù)項目情況，按銷售收入的2%測算。4.3投資來源“龍城豪庭”總投資估算為28355.1萬元，其資金來源渠道主要有：企業(yè)自有資金、銀行借款和售房款轉(zhuǎn)投入。根據(jù)企業(yè)的資金籌措計劃，企業(yè)自有資金12000萬元，占總投資的42.32%；銀行借款10000萬元，占總投資的35.27%；售房款轉(zhuǎn)投入6355.1萬元，占總投資的22.41%。投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計占比(%)項目總投資28355.1100.001自有資金1200042.322借貸資金1000035.273售房款轉(zhuǎn)投入6355.122.41

4.4項目投資依據(jù)公司投資計劃，考慮房地產(chǎn)企業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和工程建設(shè)進(jìn)程，該項目建設(shè)周期為36個月，即2011年8月至2014年8月。項目總投資估算表序號項目名稱總投資(萬元)單方成本額(元/平方米)占比（%）1土地費(fèi)用9887.18/34.872前期工程費(fèi)用350.92/1.233建筑安裝工程費(fèi)13526.31/47.704公用配套設(shè)施費(fèi)482.61/1.705報建費(fèi)1105.09/3.906其他費(fèi)用233.94/0.837不可預(yù)見費(fèi)270.52/0.968管理費(fèi)用270.52/0.969財務(wù)費(fèi)用1356.6/4.7810銷售費(fèi)用871.41/3.07合計28355.1/本項目土地費(fèi)用共計9887.176萬元。開發(fā)管理費(fèi)以銷售收入的2%計，為270.52萬元；不可預(yù)見費(fèi)以房屋開發(fā)費(fèi)的2%計，為270.52萬元；另有財務(wù)費(fèi)用1356.6萬元。建設(shè)總投資共計28355.1萬元，按建筑面積分?jǐn)倿?605.7元/平方米。4.5項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算銷售價格參考周邊樓盤的定價，住宅一期銷售均價為7500元/平方米，商業(yè)銷售均價為1.55萬元/平方米，車位為12萬元/個，具體銷售收入測算表。

項目收入測算表序號項目名稱建筑面積(m2)售價(元/m2)銷售金額(萬元)1高層住宅36625.26750027468.952商業(yè)用房6462.91550010017.493地下車位507個12萬60844合計43570.44 項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計2012201220132013201320132014201420143季4季1季2季3季4季1季2季3季1銷售收入（萬元）43570.443052.134354.444354.444354.445866.445866.445866.445902.283953.43總銷售比例1.000.0030.140.091.1高層住宅（萬元）27468.953052.133052.133052.133052.133052.133052.133052.133052.133051.95可銷售面積(平方米)36625．264069．54069．54069．54069．54069．54069．54069．54069．54069．5單位售價(元/平方米)7500750075007500750075007500750075007500銷售比例1.0011.2商業(yè)用房（萬元）10017.5001302.311302.311302.311302.311302.311302.311302.155901.48可銷售面積(平方米)6462．90840．2840．2840．2840．2840．2840．2840．1581．6單位售價(元/平方米)15500155001550015500155001550015500155001550015500銷售比例1.000.0030.130.091.3地下車位（萬元）6084000015121512151215480可銷售車位數(shù)(個)50700001261261261290單位售價(萬元/個)12121212121212121212銷售比例1.000.000.000.000.0050.250.002經(jīng)營稅金及附加（萬元）6950.84486.91694.67694.67694.67935.88935.88935.88941.60630.692.1營業(yè)稅（萬元）2178.52152.61217.72217.72217.72293.32293.32293.32295.11197.672.2城市維護(hù)建設(shè)稅（萬元）152.5010.6815.2415.2415.2420.5320.5320.5320.6613.842.3教育費(fèi)附加（萬元）65.364.586.536.536.538.808.808.808.855.932.4所得稅（萬元）4532.68317.52453.00453.00453.00610.29610.29610.29614.02411.282.5地方教育費(fèi)附加（萬元）21.791.582.932.932.932.951.98第五部分財務(wù)評價5.1項目收益測算項目效益指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值1銷售收入萬元43570.442項目總投資萬元28355.13利潤總額萬元12797.184凈利潤萬元9597.895總投資利潤率%45.136總投資凈利潤率%33.857銷售利潤率%29.378銷售凈利潤率%22.039項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%21.5410項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（i=7%）萬元4567.2311項目靜態(tài)投資回收期年3.2312項目動態(tài)投資回收期年3.44整個項目按照7077.37元/平方米的銷售均價完成全部銷售后，在收取各項稅費(fèi)之后，項目開發(fā)的稅后收益總額為9597.89萬元。5.2現(xiàn)金流量表項目全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計2011年2012年2013年2014年1現(xiàn)金流入43570.4407406.5620441.7415722.141.1銷售收入43570.4407406.5620441.7415722.142現(xiàn)金流出35305.949887.1815058.835355.285004.652.1建設(shè)投資28355.109887.1813877.232092.162498.532.2銷售稅金及附加2418.160411.091136.54870.532.3所得稅4532.680770.512126.581635.593凈現(xiàn)金流量（1-2）8264.50-9887.18-7652.2715084.4619717.494累計凈現(xiàn)金流量-9881.18-17539.446-2452.9868264.5045計算指標(biāo)5.1財務(wù)內(nèi)部收益率：21.54%5.2凈現(xiàn)值：4567.23（折現(xiàn)率7.00%）5.3靜態(tài)投資回收期：3.23年5.4動態(tài)投資回收期：3.44年（折現(xiàn)率7.00%）5.3靜態(tài)財務(wù)評價靜態(tài)財務(wù)評價主要是計算投資回報率、投資利稅率、投資凈利潤率、銷售凈利潤率、靜態(tài)投資回收期等財務(wù)指標(biāo)如下：投資利潤率=利潤總額（包括現(xiàn)金利潤和保留資產(chǎn)）/總投資×100%=45.13%投資利稅率=利稅總額/總投資×100%=108.94%投資凈利潤率=稅后現(xiàn)金利潤/總投資×100%=33.85%銷售凈利潤率＝稅后現(xiàn)金利潤/銷售收入×100%＝22.03%靜態(tài)投資回收期＝累計現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份－當(dāng)年的流量值/（當(dāng)年的流量值－上年的流量值）＝3.23年5.4動態(tài)財務(wù)評價5.4.1財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR：∑(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0式中：CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量t第t年根據(jù)上式計算出內(nèi)部收益率為：FIRR（全部投資）=21.54%5.4.2動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期=累計現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份－當(dāng)年的流量折現(xiàn)值/（當(dāng)年的流量折現(xiàn)值－上年的流量折現(xiàn)值）＝3.44年5.4.3財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)FNPV=∑（CI-CO）t(1+ic)-t式中：FNPV財務(wù)凈現(xiàn)值CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量ic基準(zhǔn)收益率，此處ic=7%t第t年根據(jù)上式計算項目財務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV（全部投資）=4567.23萬元。分析上述財務(wù)指標(biāo)，項目靜態(tài)投資回收期為3.23年，動態(tài)投資回收期為3.44年，相對4年的開發(fā)周期而言投資回收期限較短、投資回收較快；項目財務(wù)內(nèi)部收益率為21.54%，高于基準(zhǔn)收益率7%，財務(wù)凈現(xiàn)值為4567.23萬元，大于零；上述分析說明項目的盈利能力較強(qiáng)，項目從財務(wù)上講是可行的。

第六部分不確定性分6.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析計算項目產(chǎn)品的保本銷售率。分析項目產(chǎn)品開發(fā)成本構(gòu)成，其中管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等為可變成本，其他為固定成本。項目的可變成本與產(chǎn)品銷售率及銷售收入相關(guān)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計資料分析計算，該項目產(chǎn)品開發(fā)總成本28355.1萬元，分解成固定成本25586.05萬元、可變成本2769.05萬元。項目可銷售商品房建筑面積為43088.16m2，銷售收入為43570.44萬元，經(jīng)營稅金及附加為6950.84萬元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點(diǎn)如下。BEP（銷售量）=32567.98m2BEP（銷售率）=75.58%從盈虧平衡分析可以看出，項目的各類商品房出售率只需達(dá)到可銷售面積的75.58%，即銷售面積達(dá)到32567.98m2時，項目就可以保本。說明項目具有良好的抗風(fēng)險能力。6.2敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有商品房銷售價格和建設(shè)投資，各單因素變化±5%，±10%時對項目財務(wù)內(nèi)部收益率、靜態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值影響的程度見表。表敏感性分析計算表自變量應(yīng)變量-10%-5%05%10%建設(shè)投資變化內(nèi)部收益率(%)31.5326.3121.5417.1513.09凈現(xiàn)值(萬元)7,064.745,815.984567.233,318.462,069.70靜態(tài)投資回收期(年)2.953.48銷售價格變化財務(wù)內(nèi)部收益率(%)10.4316.0421.5426.9332.23凈現(xiàn)值(萬元)1,052.222,809.724567.236,324.738,082.23靜態(tài)投資回收期(年)3.573.393.233.092.98上表中可以看出，項目盈利能力對售價的敏感性略高于對建設(shè)投資的敏感性?？捎嬎愠?，本項目售價變化的臨界點(diǎn)為-12.9%，即若售價下降幅度超過12.9%，項目的收益率將低于基準(zhǔn)收益率；投資變化的臨界點(diǎn)為18.2%，即若投資上漲幅度超過18.2%，項目的收益率將低于基準(zhǔn)收益率。第七部分項目社會效益評價7.1項目對社會的影響分析項目位于成都市龍泉驛區(qū)，位于東三環(huán)外。近些年來隨著四川師范法大學(xué)成龍校區(qū)的進(jìn)入及驛都大道的改造，整個龍泉驛區(qū)的發(fā)展都極為快速，而且發(fā)展?jié)摿O大。該項目的建設(shè)將會為龍泉驛區(qū)周邊的小型企、事業(yè)單位的職工提供高性價比的住宅和美好的生活居住環(huán)境。同時還為該地區(qū)的退休老人提供一個良好舒心的環(huán)境。7.2項目與與社會互適性分析1符合成都市發(fā)展風(fēng)格，促進(jìn)成都東區(qū)發(fā)展。成都未來的發(fā)展規(guī)劃是建設(shè)城鄉(xiāng)一體化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的世界生態(tài)田園城市。龍城豪庭位于成都東區(qū)4A級風(fēng)景區(qū)，毗鄰四川師范大學(xué)和規(guī)劃中的5000畝天鵝湖公園國際居住圈，將人文環(huán)境和自然環(huán)境完美結(jié)合。該項目符合成都市總體發(fā)展戰(zhàn)略，有利于促進(jìn)成都東區(qū)的城市發(fā)展。2帶動城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會效益。根據(jù)成都市城市發(fā)展規(guī)劃，城東將是未來主要的發(fā)展方向，龍城豪庭的落戶必然會帶動該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3項目屬于住宅建設(shè)，與當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)文化、宗教信仰、民族風(fēng)俗習(xí)慣等不存在矛盾，是互相適應(yīng)的。同時項目的建設(shè)對區(qū)域醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)建設(shè)、交通事業(yè)具有促進(jìn)作用。7.3社會風(fēng)險分析該項目土地屬于城市國有建設(shè)用地，不存在征地、拆遷安置和獲得群眾支持的問題，所以項目無社會風(fēng)險。7.4分析結(jié)論通過對項目的社會影響分析、社會互適性分析和社會風(fēng)險分析后，綜合各項分析結(jié)果，我們的出結(jié)論：該項目的建設(shè)具有較好的社會效益。第八部分結(jié)論與建議8.1結(jié)論盡管成都市現(xiàn)階段政策、法規(guī)和房地產(chǎn)市場不夠積極，但成都市目前城市化水平低于規(guī)劃要求，今后幾年成都市城市化建設(shè)進(jìn)度將進(jìn)一步加快，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。目前項目區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨成熟，區(qū)域價值日漸凸顯，項目價值提升的空間較大，項目具有很好的市場前景。財務(wù)分析表明項目具有較強(qiáng)的盈利能力、較好的清償能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。說明項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)投資是合理可行的。項目從財務(wù)上講是可以接受的。社會評價分析表明項目具有較好的社會效益和較小的社會風(fēng)險。綜上所述，項目的開發(fā)建設(shè)是切實(shí)可行的。本項目有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿土己玫耐顿Y價值和可觀的社會經(jīng)歷效益。8.2建議項目采取分期建設(shè)、滾動發(fā)展的模式開發(fā)建設(shè)。項目實(shí)施過程中應(yīng)精心策劃、安排各分期工程的建設(shè)，保證項目滾動模式有效運(yùn)行。從而保證項目高效、順利完成。應(yīng)協(xié)調(diào)好與政府各部門的關(guān)系，盡快與市政供水、供電、供氣、排污等部門簽訂相關(guān)協(xié)議，確保項目的立項、設(shè)計和后續(xù)工作順利進(jìn)行，從而保證項目的開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)展。本項目對售價的敏感程度較高，一方面價格過低將影響企業(yè)的開發(fā)利潤，另一方面價格過高將影響項目的銷售，因此應(yīng)重點(diǎn)注意區(qū)域內(nèi)競爭對手在價格方面的動態(tài)，制定自身合理的價格體系。

第九部分附表評估表1：項目總投資估算表序號項目名稱總投資(萬元)單方成本額(元/平方米)占比（%）1土地費(fèi)用9887.18/34.872前期工程費(fèi)用350.92/1.233建筑安裝工程費(fèi)13526.31/47.704公用配套設(shè)施費(fèi)482.61/1.705報建費(fèi)1105.09/3.906其他費(fèi)用233.94/0.837不可預(yù)見費(fèi)270.52/0.968管理費(fèi)用270.52/0.969財務(wù)費(fèi)用1356.6/4.7810銷售費(fèi)用871.41/3.07合計28355.1/評估表2：土地費(fèi)用估算表單位:萬元序號項目金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計費(fèi)工程量單位單位指標(biāo)土地費(fèi)用9887.181土地價款9599.2016000.8元/平米5999,22土地契稅287.983土地交易手續(xù)費(fèi)

評估表3：前期工程費(fèi)估算表序號項目金額(萬元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計費(fèi)工程量單位單位指標(biāo)前期工程費(fèi)用350.9261565.16元/平方米571總平設(shè)計、建筑工程設(shè)計110.8261565.16元/平方米182規(guī)劃可研費(fèi)、地勘、測量、打井降水費(fèi)123.1361565.16元/平方米203環(huán)境景觀設(shè)計費(fèi)67.7261565.16元/平方米114臨時設(shè)施費(fèi)49.2561565.16元/平方米8

評估表4：建筑安裝工程費(fèi)用估算表序號項目投資額（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位工程量單位指標(biāo)（元）一地下建筑工程4926.74平方米181132720二地上建筑工程8599.57平方米43432.1619801土建工程5429.02平方米43432.1612502裝飾工程1520.12平方米43432.163503給排水工程347.45平方米43432.16804強(qiáng)電工程173.72平方米43432.16405弱電工程173.72平方米43432.16406消防工程260.59平方米43432.16607外墻保溫347.45平方米43432.16808室外工程347.45平方米43432.1680三合計13526.31平方米61565.16

評估表5：公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1供氣工程49.25計費(fèi)工程量為61565.16平方米，單位指標(biāo)82光纖電視46.79計費(fèi)工程量為61565.16平方米，單位指標(biāo)7.63小區(qū)配套設(shè)施61.57計費(fèi)工程量為61565.16平方米，單位指標(biāo)104小區(qū)道路655小區(qū)園林景觀工程260合計公用配套設(shè)施482.61

評估表6：報建費(fèi)用估算表序號項目金額（萬元）工程量（平方米）標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）1城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)849.6061565.16138.002文物勘探發(fā)掘費(fèi)49.2561565.168.003工程定額測定費(fèi)38.1761565.166.204建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)17.2461565.162.805新建房屋白蟻防治費(fèi)21.5561565.163.506異地綠化建設(shè)費(fèi)49.2561565.168.007新型墻體材料專項基金61.5761565.1610.008散裝水泥專項基金18.4761565.163.00合計1105.0961565.16179.5評估表7：其他費(fèi)用估算表單位：萬元序號項目金額估算說明1臨時用地費(fèi)233.94按成都市龍泉驛區(qū)行業(yè)數(shù)據(jù)為每平方米（建筑面積）38元估算2臨時建設(shè)費(fèi)3工程造價咨詢費(fèi)4承包管理費(fèi)5合同公證費(fèi)6工程監(jiān)理費(fèi)7施工執(zhí)照費(fèi)8工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)9竣工圖編制費(fèi)10工程保險費(fèi)

評估表8：投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計占比(%)項目總投資28355.1100.001自有資金1200042.322借貸資金1000035.273售房款轉(zhuǎn)投入6355.122.41評估表9：項目效益指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)值1銷售收入萬元43570.442項目總投資萬元28355.13利潤總額萬元12797.184凈利潤萬元9597.895總投資利潤率%45.136總投資凈利潤率%33.857銷售利潤率%29.378銷售凈利潤率%22.039項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%21.5410項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（i=7%）萬元4567.2311項目靜態(tài)投資回收期年3.2312項目動態(tài)投資回收期年3.44

評估表10：項目全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計2011年2012年2013年2014年1現(xiàn)金流入43570.4407406.5620441.7415722.141.1銷售收入43570.4407406.5620441.7415722.142現(xiàn)金流出35305.949887.1815058.835355.285004.652.1建設(shè)投資28355.109887.1813877.232092.162498.532.2銷售稅金及附加2418.160411.091136.54870.532.3所得稅4532.680770.512126.581635.593凈現(xiàn)金流量（1-2）8264.50-9887.18-7652.2715084.4619717.494累計凈現(xiàn)金流量-9881.18-17539.446-2452.9868264.5045計算指標(biāo)5.1財務(wù)內(nèi)部收益率：21.54%5.2凈現(xiàn)值：4567.23（折現(xiàn)率7.00%）5.3靜態(tài)投資回收期：3.23年5.4動態(tài)投資回收期：3.44年（折現(xiàn)率7.00%）

評估表11：借款還本付息表單位：萬元序號年份項目合計開發(fā)建設(shè)期20112012201320141年初借款700000700002當(dāng)期借款20000070003000100003本年應(yīng)計利息(r=7.98％)1356.60279.3687.33994本年付息1356.60279.3687.33995本年還本10000000100006本年還本付息合計11356.60279.3687.3103997還本資金來源43570.4407406.5620441.7415722.14目錄第一部分項目概況 -1-1.1地塊面積及范圍 -1-1.2地形地貌 -2-1.3交通狀況 -2-1.4項目周邊情況 -3-第二部分市場研究 -6-2.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析 -6-2.1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境 -6-2.1.2政策環(huán)境 -8-2.2成都房地產(chǎn)市場分析 -9-2.2.1土地市場 -9-2.2.2商品房市場 -14-2.3區(qū)域市場分析 -19-2.3.1土地市場 -19-2.3.2商品房市場 -20-2.3.3區(qū)域市場分析小結(jié) -21-第三部分項目預(yù)定位 -22-3.1項目swot分析 -22-3.1.1項目優(yōu)勢（Strength） -22-3.1.2項目劣勢（Weakness） -23-3.1.3機(jī)會分析（Opportunity） -23-3.1.4威脅（Threats） -24-3.2項目初步定位 -24-3.2.1市場定位 -24-3.2.2主力客戶群定位 -24-3.2.3產(chǎn)品定位 -24-第四部分項目投資與收益估算 -26-4.1投資估算概述 -26-4.2投資估算說明 -26-4.3投資來源 -30-4.4項目投資 -31-4.5項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算 -31-HYPERLINK\