福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告福州項(xiàng)目工作組2013年9月目錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析四、核心商業(yè)條件五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議1.1項(xiàng)目背景2012年3月16日，姚軍副總裁率戰(zhàn)略發(fā)展部、產(chǎn)品策劃中心、歡樂(lè)谷事業(yè)部赴福州就福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目拓展事宜與福州市主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)接。2012年7月12日，福建省委常委、福州市委書(shū)記楊岳專程到訪華僑城，任總、劉總等公司領(lǐng)導(dǎo)熱情接待了楊書(shū)記一行。雙方就項(xiàng)目相關(guān)事宜進(jìn)行了深入溝通，并就力爭(zhēng)項(xiàng)目盡快落地福州達(dá)成一致。2012年7月27日，福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目在公司正式立項(xiàng)，明確選址于帝封江區(qū)域并適量搭配福峽路地鐵沿線成熟地塊。2012年10月18日，鄭總、劉總等公司領(lǐng)導(dǎo)率隊(duì)赴福州，與福州市政府簽署《項(xiàng)目框架協(xié)議》。2012年10月起，項(xiàng)目工作組組織完成了地質(zhì)勘探、概念規(guī)劃、用地方案設(shè)計(jì)、旅游市場(chǎng)調(diào)研、地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研等工作，并形成了系統(tǒng)報(bào)告。截至2013年9月，經(jīng)過(guò)與福州市政府的反復(fù)溝通與磋商，雙方已就項(xiàng)目核心商業(yè)條件形成基本共識(shí)，并就《項(xiàng)目合作協(xié)議》相關(guān)條款達(dá)成一致，項(xiàng)目具備簽約落地條件。永泰縣閩清縣閩侯縣羅源縣連江縣長(zhǎng)樂(lè)市平潭縣福清市1.晉安區(qū)2.馬尾區(qū)3.倉(cāng)山區(qū)4.臺(tái)江區(qū)5.鼓樓區(qū)福州下轄鼓樓、臺(tái)江、倉(cāng)山、晉安、馬尾5個(gè)區(qū)，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個(gè)縣，福清、長(zhǎng)樂(lè)2個(gè)縣級(jí)市，總面積11,968平方公里，其中市區(qū)面積1,043平方公里。截至2012年末，福州戶籍人口655.27萬(wàn)人，其中市區(qū)戶籍人口192.06萬(wàn)人。1.2基本情況1.2基本情況帝封江地塊福州市政府福峽路地塊9.6KM8.2KM倉(cāng)山區(qū)政府福州南站4.4KM1.2基本情況項(xiàng)目選址兩塊用地均位于倉(cāng)山區(qū)：帝封江地塊：東至螺洲大橋，南至烏龍江北岸，北至南三環(huán)路。福峽路地塊：福峽路地鐵沿線西側(cè)、海西百悅城南側(cè)地塊。用地指標(biāo)：帝封江地塊：規(guī)劃控制范圍3,758畝，可出讓凈用地1,962畝；對(duì)應(yīng)旅游建面15萬(wàn)平米，居住及商業(yè)混合建面112萬(wàn)平米。福峽路地塊：可出讓凈用地252畝；對(duì)應(yīng)居住及商業(yè)混合建面43萬(wàn)平米。1.2基本情況帝封江地塊福州傳統(tǒng)城市核心區(qū)金山核心區(qū)奧體片區(qū)地鐵沿線核心區(qū)倉(cāng)山老城區(qū)會(huì)展中心核心區(qū)福峽路地塊1.3項(xiàng)目初步構(gòu)想目錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析四、核心商業(yè)條件五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議2.1戰(zhàn)略可行性分析福建省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城鄉(xiāng)消費(fèi)潛力巨大，是華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目的重要備選區(qū)域。排名省市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1上海40,1882北京36,4693浙江34,5504廣東30,2265江蘇29,6776天津29,6267福建28,0558山東25,7559遼寧23,22310內(nèi)蒙古23,15011重慶22,96812寧夏22,21113湖南21,31914廣西21,24315云南21,07516安徽21,02417海南20,91818湖北20,83919河北20,54320河南20,442排名省市農(nóng)村居民人均可支配收入（元）1上海17,4012北京16,4763浙江14,5524天津13,5375江蘇12,2026廣東10,5427福建9,9678山東9,4469遼寧9,38410黑龍江8,60411吉林8,59812河北8,08113湖北7,85114江西7,82815內(nèi)蒙古7,61116河南7,52417湖南7,44018海南7,40819重慶7,38320安徽7,160福建省戰(zhàn)略地位2.1戰(zhàn)略可行性分析華僑城現(xiàn)有布局及發(fā)展機(jī)遇華僑城已在長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三個(gè)一級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略布點(diǎn)。華僑城已完成成渝城市群、武漢城市群等二級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的初步布點(diǎn)工作。華僑城在同屬于二級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的海峽西岸城市群尚未布點(diǎn)，該區(qū)域有理由成為華僑城未來(lái)大型文化旅游綜合項(xiàng)目的重點(diǎn)發(fā)展方向。2.1戰(zhàn)略可行性分析福州市是重要的區(qū)域中心城市2012年福州地區(qū)生產(chǎn)總值占福建省21.41%，比廈門高近50%。2012年福州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武漢及重慶。福州是福建省的省會(huì)城市，也是海峽西岸城市群重要的中心城市，具有廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地和良好的發(fā)展前景。2.2環(huán)境可行性分析福州環(huán)境分析福州全年平均氣溫在10℃-29℃，高溫在6-9月份。近年來(lái)，福州平均氣溫逐年升高，被部分媒體評(píng)為中國(guó)最熱的城市，室外旅游項(xiàng)目的可運(yùn)營(yíng)時(shí)間均較長(zhǎng)（預(yù)計(jì)水公園可運(yùn)營(yíng)時(shí)間基本與深圳相同）。項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目帝封江地塊位于倉(cāng)山區(qū)烏龍江沿線北岸，直面南岸五虎山，江景遼闊。項(xiàng)目帝封江地塊內(nèi)水系、植被豐富，且擁有數(shù)百畝優(yōu)質(zhì)茉莉花田景觀資源。2.3資源可行性分析用地規(guī)模項(xiàng)目旅游可出讓凈用地675畝，對(duì)應(yīng)建面15萬(wàn)平米；另有防洪堤外托管濕地425畝及部分托管茉莉花田。上述資源為大型旅游項(xiàng)目發(fā)展留有足夠空間。項(xiàng)目居住與商業(yè)建面合計(jì)155萬(wàn)平米，為項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡提供了足夠保障。交通條件帝封江地塊北鄰三環(huán)主干路，東臨螺州大橋，無(wú)論至福州老城區(qū)、金山核心區(qū)還是福州高鐵南站，均交通非常便捷。福峽路地塊緊鄰福峽路（連通倉(cāng)山區(qū)東部與福州老城區(qū)的主干路）和地鐵1號(hào)線（距最近地鐵口約200米，地鐵1號(hào)線預(yù)計(jì)2015年投入使用），是福州未來(lái)公共交通最方便的區(qū)域。2.3資源可行性分析稀缺程度帝封江地塊是福州市區(qū)僅存的少量可供成片開(kāi)發(fā)區(qū)域之一。帝封江地塊植被水系豐富、自然資源優(yōu)越，在有江景偏好傳統(tǒng)的福州市場(chǎng)更顯珍貴。區(qū)域發(fā)展帝封江及福峽路地塊分別位于福州市區(qū)南部和東南部，是福州“向東向南”發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)先受益區(qū)域和潛在增值區(qū)域。據(jù)了解，地塊北側(cè)義序軍用機(jī)場(chǎng)搬遷工作很可能近期啟動(dòng)，政府規(guī)劃將其打造為核心辦公及商貿(mào)區(qū)。該規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步拉動(dòng)帝封江地塊增值。目錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析四、核心商業(yè)條件五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議3.1旅游市場(chǎng)分析2012年，福州共有星級(jí)酒店60家，客房10,082間；全年共接待境內(nèi)外游客3,192.55萬(wàn)人次，增長(zhǎng)15.8%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入550.12億元，增長(zhǎng)21.3%。以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在相同票價(jià)下，福州“門票/人均月可支配收入”低于成都、武漢及重慶，具有承擔(dān)更高票價(jià)的潛力。福州寧德，莆田，南平，三明和郊區(qū)八縣寧德：G1501+G15

2小時(shí)

動(dòng)車，40分鐘莆田：G15

1小時(shí)50分鐘動(dòng)車，40分鐘南平：G70

3小時(shí)10分鐘

火車，2小時(shí)30分鐘三明：G70

3小時(shí)50分鐘火車，5小時(shí)40分鐘羅源縣：G1501+G15

1小時(shí)40分鐘

動(dòng)車40分鐘平潭縣：G15+G1551

2小時(shí)30分鐘無(wú)火車永泰縣：S203

2小時(shí)無(wú)火車連江縣：G104

1小時(shí)10分鐘，動(dòng)車25分鐘閩清縣：G3061小時(shí)30分鐘火車，1小時(shí)10分鐘閩侯縣：X1151小時(shí)無(wú)火車

福清市：G70+X177

1小時(shí)20分鐘

動(dòng)車35分鐘長(zhǎng)樂(lè)市：G3161小時(shí)無(wú)火車3.1旅游市場(chǎng)分析福州市區(qū)至各郊縣以及省內(nèi)周邊城市交通方便，可選交通方式眾多。汽車軌道地區(qū)現(xiàn)狀前景

在建項(xiàng)目杭州宋城投資在三江口建立以?shī)蕵?lè)、購(gòu)物、餐飲為一體的演藝綜合體，包含大型演藝游樂(lè)場(chǎng)，已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年完工福州地處省會(huì)，聚客能力較強(qiáng)品牌項(xiàng)目少，發(fā)展空間大，填補(bǔ)福建省沒(méi)有大型游樂(lè)公園的空白

缺乏大型游樂(lè)園，達(dá)不到市民需求福州市目前沒(méi)有建成的大型主題游樂(lè)公園，市內(nèi)左海公園與西湖公園屬于公園加部分小型游樂(lè)設(shè)施的布置，已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足福州市民休閑娛樂(lè)的需要；福州旅游資源豐富，游樂(lè)產(chǎn)業(yè)與周邊業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充，豐富與完善福州的旅游品牌前期調(diào)研顯示，福州地區(qū)游樂(lè)公園發(fā)展空間巨大：專業(yè)機(jī)構(gòu)及人士認(rèn)為福州市游樂(lè)公園發(fā)展前景良好，現(xiàn)狀遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求。酒店與旅行社期待福州建立一座大型的游樂(lè)公園。3.1旅游市場(chǎng)分析3.1旅游市場(chǎng)分析福州市2小時(shí)車程圈內(nèi)覆蓋福州、廈門、泉州、寧德和莆田5市，家庭游群體約合207萬(wàn)戶，青年游群體約合666.9萬(wàn)人；其中福州市場(chǎng)家庭游目標(biāo)群體約合60.5萬(wàn)戶，青年游群體約合195萬(wàn)人。據(jù)前期調(diào)研粗略計(jì)算，在距離福州兩小時(shí)車程圈內(nèi)，家庭游市場(chǎng)年均出游總額約合32.4億元，青年游市場(chǎng)年均出游總花費(fèi)約合44.8億元。福建省游客在旅游地的平均逗留天數(shù)約為2天。綜上，福州市擁有歡樂(lè)谷大型旅游綜合項(xiàng)目發(fā)展所需的潛在市場(chǎng)和消費(fèi)力。3.2地產(chǎn)市場(chǎng)分析2006-2012年，除2008年受金融危機(jī)影響外，福州市商品住宅年成交面積維持在500萬(wàn)平方米以上，且銷售面積一直大于竣工面積。2012年，福州商品住宅成交超過(guò)700萬(wàn)平米，2013年截至6月底累計(jì)成交超540萬(wàn)平米，創(chuàng)同期新高。2006-2012年，福州市商品住宅成交均價(jià)飛速上漲，由不足4,000元/平米升至超10,600元/平米。2006-2012年，除2008年受金融危機(jī)影響外，福州市房地產(chǎn)投資完成額穩(wěn)步上升，至2012年投資完成額超過(guò)972億元，年化增長(zhǎng)率近22%。3.2地產(chǎn)市場(chǎng)分析2006-2012年，福州市土地出讓增速放緩，其中：2012年，福州市商品住宅銷售面積增長(zhǎng)37.96%，同期土地出讓面積僅增長(zhǎng)3.82%。2010-2012年，受市區(qū)未開(kāi)發(fā)土地資源迅速減少、拆遷成本及難度愈發(fā)增大等因素影響，福州市區(qū)土地出讓面積急劇下降，至2012年已降至90萬(wàn)平米左右（占地面積口徑）。預(yù)期福州核心五城區(qū)土地出讓面積將延續(xù)當(dāng)前逐年下降的態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目地塊的資源珍惜性將愈發(fā)凸顯。三盛托斯卡納龍旺康橋丹堤融信大衛(wèi)城泰禾紅裕華潤(rùn)橡樹(shù)灣東方威尼斯3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品融信大衛(wèi)城金山核心片區(qū)、近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；高層、聯(lián)排、雙拼混搭社區(qū)。目前在售低密度全部為聯(lián)排，以四聯(lián)排為主，搭配少量三聯(lián)排。主力戶型產(chǎn)權(quán)面積約220平米，使用面積約421平米（含地下室、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)及閣樓）。標(biāo)配木鋁門窗及LOW-E中空玻璃，起價(jià)約30,000元/平米。園林品質(zhì)非常一般，戶型設(shè)計(jì)及配套設(shè)備基本沒(méi)有出彩之處，主要賣點(diǎn)在于其優(yōu)越的區(qū)位及周邊配套。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品泰禾紅裕金山核心片區(qū)、近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；高層及疊拼混搭社區(qū)。產(chǎn)品以四排雙疊拼為主，搭配少量三排雙疊拼。主力戶型產(chǎn)權(quán)面積176-243平米，上疊送閣樓，下疊送地下室，閣樓使用率較高，地下室采光良好；均價(jià)約30,000元/平米。園林品質(zhì)一般，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，主要賣點(diǎn)在于其優(yōu)越的區(qū)位及周邊配套。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品三盛托斯卡納位于閩侯縣近烏龍江地段，高層、聯(lián)排、雙拼混搭社區(qū)，其中別墅區(qū)與普通高層住宅區(qū)有明顯區(qū)隔，且不同物業(yè)管理、地下車庫(kù)不相聯(lián)通。二期以四聯(lián)排為主，搭配少量三聯(lián)排和十棟左右的獨(dú)棟。聯(lián)排主力戶型產(chǎn)權(quán)面積185-214平米，起價(jià)17,000元/平米；獨(dú)棟按套賣，起價(jià)750萬(wàn)元/套。園林品質(zhì)明顯優(yōu)于融信大衛(wèi)城及泰禾紅裕，基本代表福州低密度產(chǎn)品小區(qū)設(shè)計(jì)的較高水平。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品龍旺康橋丹堤位于閩侯縣近烏龍江地段，聯(lián)排、獨(dú)棟混搭純別墅社區(qū)。目前在售低密度產(chǎn)品包含聯(lián)排及小獨(dú)棟，其中聯(lián)排為合圍式聯(lián)排結(jié)構(gòu)。聯(lián)排主力戶型產(chǎn)權(quán)面積約187平米，起價(jià)約17,000元/平米；小獨(dú)棟主力戶型產(chǎn)權(quán)面積約336平米，起價(jià)約21,000元/平米。園林品質(zhì)不次于三盛托斯卡納；合圍式聯(lián)排結(jié)構(gòu)確保了小區(qū)域的私密性；別墅區(qū)地面在施工時(shí)整體抬高，沉降式地下室采光優(yōu)良。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品華潤(rùn)橡樹(shù)灣-疊拼位于金山板塊邊緣，三環(huán)內(nèi)毗鄰三環(huán)位置，高層、疊拼混搭社區(qū)。疊拼產(chǎn)品全部為四排三疊拼，戶戶獨(dú)立入戶，戶戶有地面院落。產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常前衛(wèi)：面寬15.4米，進(jìn)深17.4米，進(jìn)深/面寬比例小于福州幾乎所有在售別墅盤（甚至包括絕大部分獨(dú)棟項(xiàng)目）。下疊、中疊、上疊產(chǎn)權(quán)面積分別約為160平米、224平米、234平米，起價(jià)約400萬(wàn)元/套。2011年及2012年第三季度之前，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)于超前及定價(jià)過(guò)高（起價(jià)超過(guò)500萬(wàn)元/套）等問(wèn)題其疊拼產(chǎn)品去化率非常低；進(jìn)入2012年第四季度后，隨著市場(chǎng)回暖及定價(jià)下調(diào)，去化率明顯提高，目前已推的疊拼基本售罄。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品東方威尼斯位于城門鎮(zhèn)，近帝封江地塊，獨(dú)棟為主，搭配極少量雙拼，是項(xiàng)目低密度產(chǎn)品未來(lái)最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。獨(dú)棟主力戶型約350平米，均價(jià)約1,000-1,100萬(wàn)元/套；雙拼主力戶型約290平米，均價(jià)約600萬(wàn)元/套。僅就項(xiàng)目本身而言其瑕疵頗多（外立面比較低端、小區(qū)人車不分流、地下室采光條件相當(dāng)惡劣，閣樓利用率低，等等）。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于其是福州市區(qū)僅有的兩個(gè)在售江景別墅盤之一，產(chǎn)品戶戶有水景，大部分都有獨(dú)立碼頭。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-低密度產(chǎn)品海西佰悅城中茵上城國(guó)際華潤(rùn)橡樹(shù)灣-高層帝封江地塊3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品福峽路地塊華潤(rùn)橡樹(shù)灣-高層位于金山板塊邊緣，三環(huán)內(nèi)毗鄰三環(huán)位置，較高單元有二線江景。在推160、180、230、290平層戶型，均價(jià)約15,000元/平米。本項(xiàng)目代表了福州市區(qū)高層產(chǎn)品的較高水平；受市場(chǎng)回暖影響，項(xiàng)目當(dāng)前可以保持較高的去化率，預(yù)計(jì)在推的四期年內(nèi)可售罄；項(xiàng)目相對(duì)靠近金山核心區(qū)，就當(dāng)前區(qū)位條件而言優(yōu)于帝封江地塊，除一線江景房外，帝封江高層售價(jià)應(yīng)較華潤(rùn)橡樹(shù)灣高層有一定折讓。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品海西佰悅城位于地鐵1號(hào)南部沿線，主打地鐵物業(yè)概念，無(wú)江景，含商業(yè)、SOHO辦公、傳統(tǒng)寫字樓及住宅業(yè)態(tài)。高層毛坯住宅均價(jià)約12,500元/平米。基本沒(méi)有小區(qū)園林，戶型設(shè)計(jì)很一般，賣點(diǎn)在于地鐵及周邊成熟商業(yè)配套。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品中茵上城國(guó)際位于地鐵1號(hào)南部沿線，主打地鐵物業(yè)概念，無(wú)江景，純住宅。高層毛坯住宅均價(jià)約14,000元/平米（剩余尾盤兩套一口價(jià)12,000元/平米）；底商25,000-30,000元/平米。小區(qū)品質(zhì)及戶型設(shè)計(jì)一般，與保利香檳國(guó)際、華潤(rùn)橡樹(shù)灣等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品相距甚遠(yuǎn)，但總體依然優(yōu)于海西佰悅城。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析-普通產(chǎn)品3.4目標(biāo)市場(chǎng)分析依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目地產(chǎn)部分所有產(chǎn)品均完全具備定位于城市第一居所的客觀條件，目前暫定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)目標(biāo)市場(chǎng)人群如下：帝封江地塊低密度產(chǎn)品：聯(lián)排為主搭配少量雙拼；主要客群以福州市下屬各縣、市企業(yè)主為主，搭配部分福州周邊城市企業(yè)主人群。帝封江地塊普通產(chǎn)品：高層、小高層；主要客群以福州市下屬各縣、市企業(yè)主（滿足投資需求）、機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員為主，搭配部分高級(jí)白領(lǐng)及福州周邊城市企業(yè)主人群。福峽路地塊普通產(chǎn)品：高層；以福州市機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員、中高級(jí)白領(lǐng)為主。3.4目標(biāo)市場(chǎng)分析依據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研及相對(duì)穩(wěn)健的原則，暫定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)售價(jià)如下：帝封江地塊低密度產(chǎn)品：基期（2013年）均價(jià)約26,000元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。帝封江地塊普通產(chǎn)品：基期（2013年）均價(jià)約11,500元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。茉莉花田商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟：基期（2013年）均價(jià)約26,000元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。福峽路地塊普通產(chǎn)品：基期（2013年）均價(jià)約12,500元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。福峽路地塊商鋪：基期（2013年）均價(jià)約25,000元/平米，以后每年增長(zhǎng)5%，5年后保持穩(wěn)定。目錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析四、核心商業(yè)條件五、核心與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議4.核心商業(yè)條件用地指標(biāo)帝封江地塊：旅游用地675畝，對(duì)應(yīng)建面15萬(wàn)平米；居住與商業(yè)混合用地1,160畝，對(duì)應(yīng)建面112萬(wàn)平米。福峽路地塊：居住與商業(yè)混合用地252畝，對(duì)應(yīng)建面43萬(wàn)平米。總地價(jià)旅游用地地價(jià)30萬(wàn)元/畝（合計(jì)2.025億元），即征即返；我方受讓旅游用地后，同時(shí)獲取其他項(xiàng)目用地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。其他項(xiàng)目用地掛牌起價(jià)53億元，若存在成交溢價(jià)（成交價(jià)款扣除掛牌起價(jià)的金額），我方以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者的名義，按不同區(qū)間累進(jìn)分成比例參與土地溢價(jià)分成：成交溢價(jià)在掛牌起價(jià)的40%（含）以內(nèi)部分，我方與政府的分成比例為9：1，政府負(fù)責(zé)免除所有相應(yīng)規(guī)費(fèi)；成交溢價(jià)在掛牌起價(jià)的40%-80%（含）部分，我方與政府的分成比例為7：3；成交溢價(jià)大于掛牌起價(jià)80%的部分，我方與政府的分成比例為6：4。4.核心商業(yè)條件土地出讓進(jìn)度2014年1月31日前完成項(xiàng)目第一宗用地出讓公告發(fā)布，并于2014年2月28日前完成項(xiàng)目第一宗用地出讓工作。其余用地在2014年3月31日前完成出讓工作。土地交付進(jìn)度文化旅游用地（不含義序水廠）交付工作應(yīng)于2014年6月30日前完成。住宅及商業(yè)配套用地應(yīng)于2014年6月30日前交付不少于400畝；帝封江其余項(xiàng)目用地交付工作應(yīng)于2014年12月30日前完成；福峽路項(xiàng)目用地交付工作應(yīng)于2014年12月30日前完成50%，其余用地交付工作應(yīng)于2015年3月30日前完成。4.核心商業(yè)條件政府承諾允許我方將土地成交價(jià)款作為后續(xù)計(jì)量土地增值稅時(shí)“納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款”的分項(xiàng)金額。政府承諾允許我方將下列支出（我方其他項(xiàng)目均基本承擔(dān)了下列建設(shè)義務(wù)）納入地產(chǎn)部分的計(jì)稅基礎(chǔ)：帝封江地塊土地填方及平整帝封江地塊河道建設(shè)帝封江地塊市政道路及其配套設(shè)施（項(xiàng)目用地內(nèi)連接三環(huán)路至環(huán)島路的南北向市政路除外）福峽路地塊內(nèi)西北側(cè)市政路1條托管用地綠化及步行系統(tǒng)4.核心商業(yè)條件基礎(chǔ)設(shè)施支持政府負(fù)責(zé)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的拆遷、安置及收儲(chǔ)用地紅線外市政配套。政府保障項(xiàng)目的道路、電力、給排水、天然氣、通訊、郵政、有線電視、交通系統(tǒng)等滿足項(xiàng)目施工及后續(xù)運(yùn)營(yíng)要求。政府負(fù)責(zé)在項(xiàng)目游樂(lè)設(shè)備調(diào)試前投資建設(shè)完成單回路110KV變電站一座，并從附近其它變電站引入一條10KV電源作為備用電源。政府負(fù)責(zé)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前根據(jù)雙方認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案投資建設(shè)一處公交首末站。政府負(fù)責(zé)免費(fèi)調(diào)集建筑棄土予以填方支持滿足項(xiàng)目需求。政府負(fù)責(zé)綠化帶內(nèi)2萬(wàn)平米停車場(chǎng)的建設(shè)、管理與維護(hù)，并確保該停車場(chǎng)于項(xiàng)目一期運(yùn)營(yíng)前投入使用。政府負(fù)責(zé)于帝封江項(xiàng)目用地內(nèi)的在建防洪堤西側(cè)增設(shè)一處水閘，并保證在項(xiàng)目首期開(kāi)工建設(shè)前，完成本項(xiàng)目三環(huán)路以北水域的河道整治及截污工作。政府同意按我方提出的方案調(diào)整環(huán)島路規(guī)劃路線。政府承諾于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前在我方建設(shè)的幼兒園、小學(xué)（倉(cāng)山小學(xué)）、初中（福州市屬第十六中學(xué)對(duì)該倉(cāng)山區(qū)屬中學(xué)進(jìn)行教學(xué)教研活動(dòng)對(duì)口支持）配置優(yōu)質(zhì)教育資源。4.核心商業(yè)條件地產(chǎn)政策支持政府承諾90/70、限價(jià)政策均在全市范圍內(nèi)平衡，不對(duì)我方項(xiàng)目做要求。政府承諾項(xiàng)目地產(chǎn)部分滿足正負(fù)零標(biāo)準(zhǔn)即可預(yù)售。稅費(fèi)優(yōu)惠支持營(yíng)業(yè)稅或增值稅：項(xiàng)目旅游景區(qū)門票收入按文化體育產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取營(yíng)業(yè)稅或增值稅；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的前3年內(nèi)，對(duì)營(yíng)業(yè)稅或增值稅地方本級(jí)財(cái)政留存部分給予50%返還。城鎮(zhèn)土地使用稅：項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅地方本級(jí)財(cái)政留存部分即征即獎(jiǎng)。企業(yè)所得稅：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后前3年地方本級(jí)財(cái)政留存部分給予50%返還。水電氣價(jià)格：為支持項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目文化旅游部分水、電、氣按照福州市除生活類別之外的最優(yōu)惠價(jià)格給予支持。目錄一、項(xiàng)目概況二、戰(zhàn)略、環(huán)境及資源分析三、市場(chǎng)分析四、核心商業(yè)條件五、經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)分析六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、結(jié)論與建議5.1地產(chǎn)測(cè)算前提稅費(fèi)及利率契稅：3%。營(yíng)業(yè)稅：5%。城市維護(hù)建設(shè)稅：7%。教育費(fèi)附加：3%。房產(chǎn)稅率：按原值70%的1.2%計(jì)。土地增值稅：依據(jù)福州現(xiàn)行規(guī)定征收上限，假設(shè)別墅及銷售商業(yè)預(yù)征率5%，小高層預(yù)征率3%，車庫(kù)預(yù)征率2%，銷售完畢后清算土地增值稅。企業(yè)所得稅：25%；假設(shè)不考慮地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)繳情況。利率：取五年以上金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率6.80%。營(yíng)銷費(fèi)用占比：3%。管理費(fèi)用占比：前兩年3,000萬(wàn)元/年，從第三年起為MIN（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的3%，5,000萬(wàn)元）。5.1地產(chǎn)測(cè)算前提成交地價(jià)：暫按74.2億元（即掛牌起價(jià)上浮40%，不含契稅）測(cè)算。建安成本：項(xiàng)目高層總體平均成本約5,000元/平米（折合可售面積口徑，下同）。項(xiàng)目別墅總體平均成本約7,000元/平米。為審慎起見(jiàn)該成本預(yù)估相對(duì)較高，項(xiàng)目公司應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況嚴(yán)把成本關(guān)、提高銷售毛利率；后續(xù)測(cè)算中也列出了在成本適當(dāng)控制下的項(xiàng)目綜合投資收益情況，以作對(duì)比和參考。5.1地產(chǎn)測(cè)算前提開(kāi)工進(jìn)度（單位：萬(wàn)平米）

20142015201620172018201920202021合計(jì)帝封江-小高層6.07.08.09.010.013.016.018.087.0帝封江-別墅1.51.52.02.02.02.02.02.015.0帝封江-車庫(kù)2.12.42.83.13.43.94.54.526.6福峽路-高層7.08.08.09.09.0

41.0福峽路-車庫(kù)2.02.22.52.83.9

13.4福峽路-商鋪2.0

2.0持有型商業(yè)-超市1.5

1.5持有型商業(yè)-餐飲4.5

4.5持有型商業(yè)-酒店2.0

2.0茉莉花田-會(huì)所0.5

0.5茉莉花田-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟

1.5

1.55.1地產(chǎn)測(cè)算前提預(yù)售進(jìn)度（單位：萬(wàn)平米）

201520162017201820192020202120222023合計(jì)帝封江-小高層4.86.87.88.89.812.415.417.63.687.0帝封江-別墅1.21.51.92.02.02.02.02.00.415.0帝封江-車庫(kù)0.81.21.41.51.72.02.42.70.613.6福峽路-高層5.67.88.08.89.01.80.00.00.041.0福峽路-車庫(kù)0.81.11.11.21.30.30.00.00.06.4福峽路-商鋪1.60.4

2.0茉莉花田-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟

1.20.3

1.55.1地產(chǎn)測(cè)算前提建安支付進(jìn)度：其中：

建安結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度：假設(shè)t年預(yù)售金額于t+1年結(jié)轉(zhuǎn)。5.1地產(chǎn)測(cè)算前提可售部分售價(jià)預(yù)測(cè)（單位：元/平米）持有部分租金等相關(guān)指標(biāo)預(yù)測(cè)（除特別標(biāo)注外，單位：元/平米?年）

20142015201620172018201920202021202220232024帝封江-小高層12,07512,67913,31313,97814,67714,67714,67714,67714,67714,67714,677帝封江-別墅27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,183帝封江-車庫(kù)4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峽路-高層13,12513,78114,47015,19415,95415,95415,95415,95415,95415,95415,954福峽路-車庫(kù)4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峽路-商鋪26,25027,56328,94130,38831,90731,90731,90731,90731,90731,90731,907茉莉花田-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,183

20142015201620172018201920202021202220232024持有型商業(yè)-超市504529556583613613613613613613613持有型商業(yè)-餐飲504529556583613613613613613613613茉莉花田會(huì)籍銷售進(jìn)度（個(gè)）

1005050

茉莉花田會(huì)籍價(jià)格（萬(wàn)元/個(gè)）303030出租率

70%75%80%85%90%95%95%95%95%5.2地產(chǎn)測(cè)算指標(biāo)利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)元）：截至2024年累計(jì)凈利潤(rùn)約47.23億元（本測(cè)算假設(shè)地價(jià)分成引致的營(yíng)業(yè)外收入在2014-2015年分?jǐn)偼戤叄瑢?shí)際其有可能在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分?jǐn)?；如在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分?jǐn)倓t結(jié)果要比本測(cè)算更理想，下同。）。項(xiàng)目20142015201620172018201920202021202220232024合計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5192,551,218租金結(jié)轉(zhuǎn)005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,300營(yíng)業(yè)外收入95,40095,400

190,800建安成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,80420,760762,320土地成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房產(chǎn)稅

1,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,460折舊

4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值稅-帝封江小高層

2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值稅-帝封江別墅

6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值稅-帝封江車庫(kù)

00000000000土地增值稅-福峽路高層

2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值稅-福峽路車庫(kù)

00000000000土地增值稅-福峽路商鋪

6,6001,650000000008,251土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟

006,1221,5300000007,652營(yíng)銷費(fèi)用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160財(cái)務(wù)費(fèi)用26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,875利潤(rùn)總額65,66038,9103,19610,71561,48580,42194,64273,73077,274105,11218,577629,722所得稅16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431凈利潤(rùn)49,24529,1832,3978,03646,11460,31670,98155,29757,95578,83413,933472,2925.2地產(chǎn)測(cè)算指標(biāo)現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）：截至2024年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約29.06億元，內(nèi)部收益率約16.76%。項(xiàng)目20142015201620172018201920202021202220232024合計(jì)1.1預(yù)售收入0223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,51902,551,2181.2租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,3001.3優(yōu)惠返還95,40095,400

190,8001.4借款393,230215,790

609,020一、現(xiàn)金流入合計(jì)488,630534,704275,144343,332362,112369,431290,141306,363339,97772,0113,4923,385,3382.1地價(jià)支出（含契稅）382,130382,130

764,2602.2建安支出（地產(chǎn)、商業(yè)及基建）60,33890,864106,581110,769112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,8902.3營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,2042.4房產(chǎn)稅001,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,4602.5土地增值稅-帝封江小高層01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,8632.6土地增值稅-帝封江別墅01,7202,2573,0023,3183,3183,3183,3183,31866462,90187,1362.7土地增值稅-帝封江車庫(kù)07210011713014217320923648-1,22802.8土地增值稅-福峽路高層02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,0142.9土地增值稅-福峽路車庫(kù)067949610610822000-49402.10土地增值稅-福峽路商鋪02,20557900000005,4678,2512.11土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟0006,1221,5300000007,6522.12營(yíng)銷費(fèi)用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110,1992,16010577,5662.13管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,1602.14償還本金

089,770146,350158,980178,15035,77000

609,0202.15償還利息26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,8752.16所得稅16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431二、現(xiàn)金流出合計(jì)488,623534,709275,143343,334362,113369,429211,073163,147137,770100,385109,0533,094,780三、盈余資金7-51-2-1279,068143,216202,207-28,373-105,561290,5595.2地產(chǎn)測(cè)算指標(biāo)各產(chǎn)品單位盈利指標(biāo)（除特別標(biāo)注外，單位：元/平米）

銷售收入三項(xiàng)費(fèi)用外總成本毛利總額毛利率帝封江小高層14,39810,2904,10828.53%帝封江別墅32,31318,46513,84842.86%福峽路高層15,22611,1044,12227.07%福峽路商鋪27,83816,46111,37740.87%茉莉花田商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟31,91918,61113,30841.69%可售部分加權(quán)平均16,45910,5955,86535.63%5.3旅游測(cè)算前提歡樂(lè)谷一期總投資額：10億元?dú)g樂(lè)谷入園人數(shù)（單位：萬(wàn)人）與購(gòu)票入園比歡樂(lè)谷門票價(jià)（元）與折扣率歡樂(lè)谷人均園內(nèi)消費(fèi)（元）

201620172018201920202021202220232024入園人數(shù)181.50196.02205.00210.00210.00210.00210.00210.00210.00購(gòu)票比75%75%75%75%75%75%75%75%75%

201620172018201920202021202220232024門票價(jià)180.00180.00190.00190.00200.00200.00200.00210.00210.00折扣率75%78%75%78%75%78%78%78%78%

201620172018201920202021202220232024

園內(nèi)消費(fèi)27.0028.3529.20

30.08

30.98

31.91

32.87

33.85

34.875.3旅游測(cè)算前提水公園一期投資3億元，后續(xù)三期改造9,000萬(wàn)元，合計(jì)3.9億元。水公園入園人數(shù)與購(gòu)票入園人數(shù)（單位：萬(wàn)人）水公園門票價(jià)（元）與折扣率水公園人均園內(nèi)消費(fèi)（元）

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年入園人數(shù)

30.00

40.00

44.00

48.40

50.00

50.00

50.00

50.00購(gòu)票人數(shù)

27.00

36.00

39.60

43.56

45.00

45.00

45.00

45.00

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年門票價(jià)

140.00

140.00

150.00

150.00

150.00

160.00

160.00

160.00折扣率80.00%80.00%80.00%82.00%82.00%85.00%85.00%85.00%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年園內(nèi)消費(fèi)

35.00

36.05

37.13

38.25

39.39

40.57

41.79

43.055.4旅游測(cè)算指標(biāo)利潤(rùn)及現(xiàn)金流量情況歡樂(lè)谷：截至2030年累計(jì)利潤(rùn)總額約7.52億元。截至2030年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約8.17億元，內(nèi)部收益率約6.83%。水公園：截至2031年累計(jì)利潤(rùn)總額約2.94億元。截至2031年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約1.76億元，內(nèi)部收益率約5.71%。5.5項(xiàng)目綜合指標(biāo)利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)元）：截至2024年累計(jì)凈利潤(rùn)約46.25億元。項(xiàng)目20142015201620172018201920202021202220232024合計(jì)預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5192,551,218租金結(jié)轉(zhuǎn)005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,300營(yíng)業(yè)外收入95,40095,400

190,800旅游貢獻(xiàn)稅前利潤(rùn)

-2,6969402,9593,3915,1815,8206,3076,5437,3807,13742,962建安成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,80420,760762,320土地成本結(jié)轉(zhuǎn)0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房產(chǎn)稅

1,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,460折舊

4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值稅-帝封江小高層

2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值稅-帝封江別墅

6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值稅-帝封江車庫(kù)

00000000000土地增值稅-福峽路高層

2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值稅-福峽路車庫(kù)

00000000000土地增值稅-福峽路商鋪

6,6001,650000000008,251土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟

006,1221,5300000007,652營(yíng)銷費(fèi)用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160財(cái)務(wù)費(fèi)用31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000235,878利潤(rùn)總額61,36130,431-3,1324,32955,73276,74291,98377,21283,817112,49225,714616,680所得稅15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,429154,170凈利潤(rùn)46,02122,823-3,1324,03041,79957,55768,98857,90962,86284,36919,286462,5105.5項(xiàng)目綜合指標(biāo)現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）：截至2024年累計(jì)凈現(xiàn)金流入約22.63億元，內(nèi)部收益率約13.56%，投資回收期約7.27年。項(xiàng)目20142015201620172018201920202021202220232024合計(jì)1.1預(yù)售收入0223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,51902,551,2181.2租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,3001.3優(yōu)惠返還95,40095,400000000000190,8001.3旅游收入

5,9249,92411,89913,54814,87915,92016,39717,83018,167124,4881.4借款456,450259,460

715,910一、現(xiàn)金流入合計(jì)551,850578,374281,068353,257374,011382,979305,020322,283356,37489,84121,6593,616,7162.1地價(jià)支出（含契稅）382,130382,130

764,2602.2建安支出（地產(chǎn)、商業(yè)及基建）60,33890,864106,581110,769112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,8902.3旅游投入60,00040,00030,000

3,000

3,000136,0002.4營(yíng)業(yè)稅金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,2042.5房產(chǎn)稅001,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,4602.6土地增值稅-帝封江小高層01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,8632.7土地增值稅-帝封江別墅01,7202,2573,0023,3183,3183,3183,3183,31866462,90187,1362.8土地增值稅-帝封江車庫(kù)07210011713014217320923648-1,22802.9土地增值稅-福峽路高層02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,0142.10土地增值稅-福峽路車庫(kù)067949610610822000-49402.11土地增值稅-福峽路商鋪02,20557900000005,4678,2512.12土地增值稅-商業(yè)立項(xiàng)獨(dú)棟0006,1221,5300000007,6522.13營(yíng)銷費(fèi)用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110,1992,16010577,5662.14管理費(fèi)用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,1602.15償還本金

059,230149,300163,170183,760118,91041,540

715,9102.16償還利息31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000235,8782.17所得稅15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,429154,170二、現(xiàn)金流出合計(jì)551,847578,373281,072353,250374,010382,980305,027208,382139,406102,230113,8373,390,413三、盈余資金31-471-1-7113,901216,968-12,388-92,178226,3035.5項(xiàng)目綜合指標(biāo)資金運(yùn)用表（單位：萬(wàn)元）：借款峰值出現(xiàn)在2016年，約71.59億元。地產(chǎn)可售部分全部結(jié)轉(zhuǎn)之后的2025年：項(xiàng)目旅游部分年利潤(rùn)總額逾7,200萬(wàn)元。項(xiàng)目留存商業(yè)約8.5萬(wàn)平米，僅以純租賃計(jì)算，年貢獻(xiàn)收入約3,500萬(wàn)元。項(xiàng)目20142015201620172018201920202021合計(jì)年初借款累計(jì)456,450456,450715,910656,680507,380344,210160,45041,540

本年借款0259,460000000259,460本年應(yīng)計(jì)應(yīng)付利息31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825235,878本年還本0059,230149,300163,170183,760118,91041,540715,9105.6敏感性分析項(xiàng)目敏感因素排序：銷售價(jià)格、成交地價(jià)、建安成本。我們預(yù)估的地產(chǎn)銷售價(jià)格較為保守，且隨著福州市區(qū)向東向南發(fā)展及義序機(jī)場(chǎng)搬遷，地塊區(qū)域日趨成熟，我們認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生較大惡化、不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策情況下，地產(chǎn)銷售價(jià)格顯著下降的可能性不大。地價(jià)分成模式可以在較大程度上對(duì)沖地價(jià)敏感因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。建安成本是我們可以控制的敏感因素，預(yù)計(jì)在做好成本管理的情況下可以將其控制在預(yù)期范圍內(nèi)。項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)凈現(xiàn)金流入IRR預(yù)計(jì)市場(chǎng)情況462,510萬(wàn)元226,303萬(wàn)元13.56%成交地價(jià)提高10%（剔除分成因素）396,504萬(wàn)元155,358萬(wàn)元11.43%銷售價(jià)格降低10%309,575萬(wàn)元73,368萬(wàn)元9.80%建安成本提高10%411,625萬(wàn)元165,493萬(wàn)元11.96%5.7地價(jià)支付凈現(xiàn)金流分析單位：億元上浮比值成交價(jià)溢價(jià)稅前分成稅后分成地價(jià)支付凈現(xiàn)金流平均等效樓面地價(jià)（元/平米）1.0053.000.000.000.0053.003,4191.0555.652.652.391.7953.863,4751.1058.305.304.773.5854.723,5301.1560.957.957.165.3755.583,5861.2063.6010.609.547.1656.453,6421.2566.2513.2511.938.9457.313,6971.3068.9015.9014.3110.7358.173,7531.3571.5518.5516.7012.5259.033,8081.4074.2021.2019.0814.3159.893,8641.4576.8523.8520.5615.4261.433,9631.5079.5026.5022.0516.5462.964,0621.5582.1529.1523.5317.6564.504,1611.6084.8031.8025.0218.7666.044,2611.6587.4534.4526.5019.8867.584,3601.7090.1037.1027.9820.9969.114,4591.7592.7539.7529.4722.1070.654,5581.8095.4042.4030.9523.2172.194,6571.8598.0545.0532.2224.1773.884,7671.8698.5845.5832.4824.3674.224,7881.8799.1146.1132.7324.5574.564,8101.8899.6446.6432.9924.7474.904,8321.89100.1747.1733.2424.9375.244,8541.90100.7047.7033.5025.1275.584,8761.95103.3550.3534.7726.0877.274,9852.00106.0053.0036.0427.0378.975,0952.05108.6555.6537.3127.9880.675,2042.10111.3058.3038.5828.9482.365,3142.15113.9560.9539.8629.8984.065,4232.20116.6063.6041.1330.8585.755,5335.8最優(yōu)拿地區(qū)間分析拿地或不拿地是兩個(gè)互斥方案，應(yīng)以NPV進(jìn)行決策。鑒于無(wú)論拿地與否旅游項(xiàng)目均為我方需承擔(dān)的義務(wù)，故將旅游項(xiàng)目相關(guān)現(xiàn)金流剔除出上述互斥方案決策過(guò)程。采取7%作為互斥方案決