PAGE=3160.2/1868.1\#"0.00"房地產(chǎn)估價報告估價報告編號：中資房評報字(2017)1018號估價項(xiàng)目名稱： 北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-1205、1206、1207、1208號房地產(chǎn)價值評估估價委托人：北京市朝陽區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價機(jī)：北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：張顯國(注冊號：1120130001)李健之(注冊號：1120000007)估價報告出具日期：二○一七年北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-1205、1206、1207、1208號房地產(chǎn)估價報告書北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司 第13頁致估價委托人函北京市朝陽區(qū)人民法院：受貴院委托，我們對位于北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-1205、1206、1207、1208號房地產(chǎn)(建筑面積分別為71.20、51.34、50.78、54.02平方米及其分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)，以下簡稱“估價對象”)，在現(xiàn)狀利用條件下的現(xiàn)時市場價值進(jìn)行了評估，為估價委托人估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，采用比較法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)因素，最后確定估價對象于價值時點(diǎn)2017年2月27日在現(xiàn)有狀態(tài)及利用條件下，假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償款和其他應(yīng)付款項(xiàng)前提下的評估價值為(幣種：人民幣)：評估價值估價對象位置建筑面積(㎡)市場價值(萬元)單價(元/㎡)估價對象1北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-120571.20358.8950405估價對象2北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-120651.34258.7850405估價對象3北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-120750.78255.9650405估價對象4北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-120854.02272.2950405合計227.341145.92估價的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，詳見附后的“估價師聲明”、“估價的假設(shè)和限制條件”和“估價結(jié)果報告”。北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司法定代表人：二○一七年目錄TOC\o"1-3"第一部分估價師聲明 3第二部分估價的假設(shè)和限制條件 4第三部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 7一、 估價委托人 7二、 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) 7三、 估價目的 7四、 估價對象 7五、 價值時點(diǎn) 9六、 價值類型 9七、 估價原則 10八、 估價依據(jù) 11九、 估價方法 11十、 估價結(jié)果 11十一、 注冊房地產(chǎn)估價師 12十二、 實(shí)地查勘期 12十三、 估價作業(yè)期 12第四部分附件 14一、 《北京市高級人民法院司法委托項(xiàng)目通知書》復(fù)印件；二、《北京市朝陽區(qū)人民法院委托司法鑒定函》復(fù)印件；三、 《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證豐私字第153853、153854、153855、153856號】復(fù)印件；四、 估價對象地理位置示意圖；五、 估價對象現(xiàn)狀照片；六、 估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；七、 估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；八、 估價人員資格證書復(fù)印件。

第一部分估價師聲明我們鄭重聲明：注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏；估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制；注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見；注冊房地產(chǎn)估價師依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）的規(guī)定進(jìn)行估價工作，撰寫估價報告。

第二部分估價的假設(shè)和限制條件本次估價是在目前及未來社會、經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境和房地產(chǎn)市場正常穩(wěn)定的前提下進(jìn)行的，估價過程中所涉及到的房地產(chǎn)價格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的，未考慮未來變動對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響；本估價報告中的房地產(chǎn)評估價值為估價對象在價值時點(diǎn)的公開市場價值和拍賣底價，僅為估價委托人以拍賣方式處分估價對象提供價值參考，未經(jīng)估價方同意，本報告不得用于其他用途；估價對象作為住宅用途為最有效利用方式，并按照目前用途持續(xù)使用；房地產(chǎn)拍賣是特殊的市場交易，由于快速變現(xiàn)等因素的影響，拍賣市場的成交價格與正常市場成交價格有一定的偏差，本次估價的評估價值只能應(yīng)用于房地產(chǎn)拍賣市場；本報告中的估價結(jié)果未考慮拍賣后交接帶來的額外支出和不可預(yù)見費(fèi)；估價對象的土地、房屋建筑物的權(quán)屬、面積及利用條件等均根據(jù)估價委托人提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證豐私字第153853、153854、153855、153856號】復(fù)印件，該資料的真實(shí)有效性由估價委托人負(fù)責(zé)，估價方不承擔(dān)對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任；對估價對象的現(xiàn)場勘查僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)估價委托人提供的資料進(jìn)行評估。我們不承擔(dān)對估價對象被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任；未考慮估價對象可能附帶的債項(xiàng)、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利情況等情況，除另有說明外，假設(shè)估價對象一切權(quán)益概不附帶足以影響評估價值的其他負(fù)擔(dān)、開銷；本報告書對估價對象公開評估價值的估算，特別是估價對象所在區(qū)域，相關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析和判斷，是基于截止到此次估價現(xiàn)場作業(yè)最后一天我們所獲取的反映價值時點(diǎn)國家及北京市經(jīng)濟(jì)、政策及市場條件的文字和訪談資料做出的，本報告書出具后如國家及北京市的經(jīng)濟(jì)、政策及市場條件發(fā)生較大變化，或出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可抗力影響，以及本報告書所設(shè)定的前提條件發(fā)生改變，估價委托人及估價目的相關(guān)各方應(yīng)重新審視本報告及其結(jié)論，同時，我們對本報告書出具后所發(fā)生的上述變化不承擔(dān)責(zé)任；本估價報告按中國有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過壹年，此次估價的取價標(biāo)準(zhǔn)均為價值時點(diǎn)有效的價格標(biāo)準(zhǔn)，在估價有效期內(nèi)，當(dāng)本報告所設(shè)定的條件及估價中遵循的估價原則發(fā)生變化時，估價結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，超過有效期，則需重新進(jìn)行估價；本估價報告的估價目的是為估價委托人處置估價對象提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)評估價值，本估價報告書，作為一個整體和由此得出的估價結(jié)論，僅提供給估價委托人，并為本報告書所列明的目的而使用，除此之外，不論是報告整體，還是其部分內(nèi)容，或是涉及我公司或報告簽署人的任何提示，在得到我公司事先書面認(rèn)可前，都不得在任何文件中引述，包括任何公告、登記證明、招股說明書、導(dǎo)購書、其他鑒定書、其他協(xié)議，也不作為送交房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)審查之用，如果估價委托人在將來的與委估房地產(chǎn)有關(guān)的文件中需涉及我公司，我們將保留對文中相關(guān)措辭進(jìn)行審閱和認(rèn)可的權(quán)利。

第三部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告估價委托人單位名稱：北京市朝陽區(qū)人民法院聯(lián)系人：胡金偉聯(lián)系電話地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)單位名稱：北京中資房地產(chǎn)土地評估有限公司單位地址：北京市海淀區(qū)首體南路22號國興大廈17層A2統(tǒng)一社會信用代碼：911101087263404262房地產(chǎn)資格證書號：建房估證字〔2015〕019號資質(zhì)等級：一級(有效期限2015年6月23日法定代表人：馮春雷聯(lián)系人：張顯國聯(lián)系電話803郵政編碼：100044估價目的為估價委托人提供估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行司法處置(拍賣)提供價值參考依據(jù)。估價對象估價對象位于北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-1205、1206、1207、1208號，建筑面積分別為71.20、51.34、50.78、54.02平方米1、個別因素(1)位置狀況估價對象位于北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-1205、1206、1207、1208號房地產(chǎn)，所在的住宅小區(qū)——珠江駿景北區(qū)位于豐臺區(qū)木樨園橋西南角，北側(cè)緊臨南三環(huán)中路，西側(cè)緊臨海戶路，交通比較便利。(2)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證豐私字第153853、153854、153855、153856號】復(fù)印件，本次估價對象所有權(quán)人為金阿玲，建筑面積為分別為71.20、51.34、50.78、54.02平方米，房屋用途為住宅，結(jié)構(gòu)為鋼混，總層數(shù)為24層，所在層數(shù)為第12層(3)建筑物情況根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料和估價師現(xiàn)場勘察，估價對象所在建筑物建成年份約為2004年，規(guī)劃用途為住宅，實(shí)際大部分用途為出租辦公，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為24層，所在層數(shù)為第12層，都為南朝向，四套房產(chǎn)已經(jīng)打通成為大開間。估價對象內(nèi)墻刷白，地面鋪地磚，頂棚造型吊頂；防盜門、塑鋼窗。經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象目前出租經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝公司，維護(hù)狀況較好。(4)宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況 估價對象所在的宗地開發(fā)程度目前已達(dá)到紅線外“七通”(通路、通電、通訊、通上水、通下水、通熱力、通天然氣)。2、區(qū)域因素估價對象位于北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)15號樓8層801號，所在的住宅小區(qū)——珠江駿景北區(qū)位于豐臺區(qū)木樨園橋西南角，北側(cè)緊臨南三環(huán)中路，西側(cè)緊臨海戶路，40路、51路、72路、300路等多條公交車輛在此設(shè)站，交通比較便利；周邊商業(yè)設(shè)施有百榮世貿(mào)商城、金佰源超市、世紀(jì)家家福超市等；餐飲設(shè)施有蜀味道巫山烤全魚

、鑫海匯海鮮烤肉自助、大董烤鴨店等；醫(yī)療設(shè)施有北京同仁京苑醫(yī)院

、西羅園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心；金融機(jī)構(gòu)有中國民生銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行等；教育設(shè)施有西羅園學(xué)校、西羅園第六小學(xué)、快樂寶貝幼兒園等；估價對象沿周邊交通比較便利，小區(qū)周邊生活、公建配套設(shè)施完備，區(qū)域商業(yè)繁華度較好，住宅集聚度較高，人文環(huán)境、自然環(huán)境一般。估價對象周邊同類型物業(yè)分布較多，小區(qū)內(nèi)綠化率及景觀環(huán)境一般。價值時點(diǎn)二○一七年二月二十七日，此次評估的取價標(biāo)準(zhǔn)均為價值時點(diǎn)價值類型根據(jù)房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評估的價值類型為位于北京市豐臺區(qū)駿景園北區(qū)2號樓12層1-1205、1206、1207、1208號房地產(chǎn)(建筑面積分別為71.20、51.34、50.78、54.02平方米及其分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán))，在2017年2月27日現(xiàn)狀條件下的房地產(chǎn)市場價值。估價原則在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)的工作原則的前提下，我們具體依據(jù)如下估價技術(shù)原則：1.

獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實(shí)事求是、公平正直地評價出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。2.

合法原則要求估計結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格原則。3.

價值時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格原則。4.替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。5.最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用條件下的價值或價格原則。最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。估價依據(jù)1、有關(guān)政策法規(guī)和文件(1)《中華人民共和國土地管理法》；(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；(3)《中華人民共和國物權(quán)法》；(4)《中華人民共和國房地產(chǎn)估價規(guī)范》【GB/T50291-2015】；(5)《中華人民共和國房地產(chǎn)估價基本術(shù)語規(guī)范》【GB/T50899-2013】；2、估價委托人提供的資料(1)《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證豐私字第153853、153854、153855、153856號】復(fù)印件。3、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)資料以及實(shí)地查勘所獲取的資料。估價方法根據(jù)通行的評估慣例，以及國家和北京市有關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，遵循估價原則，依據(jù)評估目的，并結(jié)合估價對象的特點(diǎn)和我們掌握的資料，經(jīng)過反復(fù)研究，確定對估價對象采用比較法進(jìn)行評估。估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作