演示文稿資產(chǎn)評估的基本方法當前第1頁\共有147頁\編于星期日\7點第二章資產(chǎn)評估的基本方法當前第2頁\共有147頁\編于星期日\7點第二章資產(chǎn)評估的基本方法

市場法：可比性的理解、直接比較法的運用等（難點和重點）

收益法：折現(xiàn)方法的理解和運用（難點和重點）

成本法：各個參數(shù)的計算方法和成本法的基本原理（難點和重點）

資產(chǎn)評估方法的選擇（難點和重點）

當前第3頁\共有147頁\編于星期日\7點資產(chǎn)評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法。第二章資產(chǎn)評估的基本方法當前第4頁\共有147頁\編于星期日\7點第一節(jié)市場法一、市場法含義1.定義

利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。

2.市場法的理論依據(jù)

根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術規(guī)程。

3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。替代原則當前第5頁\共有147頁\編于星期日\7點批量生產(chǎn)的設備、汽車等可按同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設備、汽車等的現(xiàn)行市場價格作為評估價值第一節(jié)市場法完全相同可上市流通的股票和債券可按照其在資產(chǎn)評估基準日的收盤價作為評估價值當前第6頁\共有147頁\編于星期日\7點評估對象為某一快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估時點與其完全相同的資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價格為30萬元，評估時確定的快速變現(xiàn)的折扣率為25%，計算評估對象的價值。第一節(jié)市場法交易條件當前第7頁\共有147頁\編于星期日\7點（1）被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為120萬噸，參照物資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為150萬噸，評估時點參照物資產(chǎn)的市場價格為20萬，計算評估資產(chǎn)價值。（2）被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為120萬噸，參照物資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為150萬噸，評估時點參照物資產(chǎn)的市場價格為60萬，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.6，計算評估資產(chǎn)的價值。第一節(jié)市場法功能條件當前第8頁\共有147頁\編于星期日\7點與評估相同的參照物資產(chǎn)在2011年的交易價格為20萬，已知2011年和2012年的該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100%和120%，計算評估對象2012年的評估值。某資產(chǎn)在2008年1月份的交易價格為600萬，該類資產(chǎn)的價格變化如下：2008年1-6月份的環(huán)比物價指數(shù)分別為105.2%、105.6%、106.3%、105.5%、106.1%、105.2%，計算評估對象與2008年7月份的評估值。第一節(jié)市場法當前第9頁\共有147頁\編于星期日\7點與評估相同的參照物資產(chǎn)在5個月前的交易價格為20萬，5個月來該資類資產(chǎn)的價格上漲了6%，計算評估對象的評估值。第一節(jié)市場法時間條件當前第10頁\共有147頁\編于星期日\7點評估某機器設備，其生產(chǎn)時間為1996年，評估基準日為2009年12月，被評估設備的尚可使用年限為17年，收集到某參照物交易案例，該機器設備和待評估設備型號相同，屬于同一家生產(chǎn)，交易時間為2009年12月，交易價格為150000元，該機器設備的生產(chǎn)時間為2001年12月，參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，計算被評估設備的評估值。第一節(jié)市場法成新率

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）當前第11頁\共有147頁\編于星期日\7點二、市場法的基本前提第一節(jié)市場法當前第12頁\共有147頁\編于星期日\7點三、市場法的基本程序及有關指標（一）通過市場法進行評估大體要經(jīng)歷以下程序第一節(jié)市場法當前第13頁\共有147頁\編于星期日\7點第一節(jié)市場法當前第14頁\共有147頁\編于星期日\7點⑤分析評定結(jié)果第一節(jié)市場法當前第15頁\共有147頁\編于星期日\7點差異因素：（1）時間因素：交易時間和評估基準日的差異（2）區(qū)域因素：地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響（3）功能因素：功能過?；虿蛔銓r格的影響（4）交易情況：市場條件和交易條件（5）個別因素：資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量第一節(jié)市場法當前第16頁\共有147頁\編于星期日\7點待估不動產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價待估610554605800所處位置12街111號北大街南段北大街南段西大街尾段交通條件通達便捷通達便捷通達便捷通達便捷繁華程度中央商務區(qū)中央商務區(qū)中央商務區(qū)中央商務區(qū)公設狀況完善完善完善完善個別因素結(jié)構(gòu)形式框架框架剪力墻框架框架外裝狀況進口光面磁盤鋁合金玻璃幕墻陶瓷飾面磚鋁合金玻璃幕墻內(nèi)裝狀況三星級標準普通裝修普通裝修普通裝修設備設施完善完善完善完善層高2.85米3.6米3.9米3米投用時間1991年1999年2000年1998年物業(yè)水平自備供熱城市供熱城市供熱城市供熱剩余年限3364746容積率3.98.84.56.1當前第17頁\共有147頁\編于星期日\7點待估不動產(chǎn)案例A案例B案例C功能用途商辦商辦商辦商辦交易狀況正常正常正常正常交易日期待估基準日近期近期近期當前第18頁\共有147頁\編于星期日\7點四、市場法的具體評估方法第一節(jié)市場法當前第19頁\共有147頁\編于星期日\7點（一）直接比較法①方法一第一節(jié)市場法當前第20頁\共有147頁\編于星期日\7點②方法二

評估對象價值

＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n第一節(jié)市場法當前第21頁\共有147頁\編于星期日\7點第一節(jié)市場法當前第22頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某商業(yè)用房位于某市繁華地段，面積為1000平方米，建筑時間為1998年，評估基準日為2008年6月1日。評估人員在待評估房屋附近，找到與評估對象的面積、建造時間、交易的市場條件等方面基本相同的三個交易實例，具體情況如表所示：第一節(jié)市場法

參照物比較因素ABC被評估對象交易日期2008年2月2008年5月2008年6月2008年6月交易單價（元/平方米）110001250011500區(qū)域因素很好很好很好較好交易情況正常高于市價2%正常當前第23頁\共有147頁\編于星期日\7點2008年商業(yè)用房所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價格平均每月上漲率為2%被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，A、B、C三個參照物區(qū)域因素綜合評分分別為106、105、106。被評估商業(yè)用房與三個參照物結(jié)構(gòu)相似、新舊程度基本相同、剩余使用年限也基本相同，不需要對這些因素進行調(diào)整第一節(jié)市場法當前第24頁\共有147頁\編于星期日\7點第一節(jié)市場法100/100100/106評估值=（11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2當前第25頁\共有147頁\編于星期日\7點（1）市場售價類比法----一個以上可比因素不一致

資產(chǎn)評估價值＝參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值

＝參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù)第一節(jié)市場法當前第26頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】企業(yè)2011年5月1日購入挖掘機一臺，評估人員準備對該挖掘機2016年6月1日的價值進行評估。通過對該設備考察，以及對市場同類設備交易情況的了解，選擇了兩個與被評估設備相類似的近期成交的設備作為參照物，參照物與被評估設備的有關資料如下表所示：另據(jù)調(diào)查：評估基準日前一年來，每個月同類設備價格變化情況是每月平均上升1%左右；設備的生產(chǎn)能力與其市場售價呈正比例關系。試用市場途徑評估該挖掘機在2016年6月1日的價值。當前第27頁\共有147頁\編于星期日\7點序號經(jīng)濟技術參數(shù)計量單位參照物A參照物B被評估對象1交易價格元6000007000002銷售條件公開市場公開市場公開市場3交易時間2015年12月1日2016年3月1日4生產(chǎn)能力立方米/年5000070000600005成新率%607070當前第28頁\共有147頁\編于星期日\7點（1）交易時間因素分析與量化：（2）功能因素的分析與量化：（3）成新率因素差異量化：（4）調(diào)整差異：

參照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元），參照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）（5）采用算術平均法求取評估值：

（892944＋617897）/2＝755420.5（元）參照物A：106/100＝1.06，參照物B：103/100＝1.03參照物A：60000/50000＝1.2，參照物B：60000/70000＝0.857參照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，參照物B：70%/70%＝1當前第29頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某商業(yè)用房，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2010年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如表所示。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件綜合評分分別為104、94和106,。當時房產(chǎn)價格5-10月份環(huán)比上漲率分別為2%、3%、1%、3%、2%、4%。求該商業(yè)用房的評估值。對比情況如表所示。參照物ABC交易單價470058005900成交日期2010.52010.72010.10區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)差比被評估資產(chǎn)好交易情況低于市價5%高于市價3%低于市價1%當前第30頁\共有147頁\編于星期日\7點1、（1）A的交易時間的調(diào)整系數(shù)

B的交易時間的調(diào)整系數(shù)為

C的交易時間系數(shù)不需要調(diào)整當前第31頁\共有147頁\編于星期日\7點（2）對各個參照物進行調(diào)整（3）被評估資產(chǎn)的價值=（5423.08+6529.64+5622.26）/3=5858.83（元/m2）當前第32頁\共有147頁\編于星期日\7點（2）價值比率法第一節(jié)市場法當前第33頁\共有147頁\編于星期日\7點第一節(jié)市場法當前第34頁\共有147頁\編于星期日\7點①成本市價法第一節(jié)市場法當前第35頁\共有147頁\編于星期日\7點評估時縣城商品住宅的成本市價率為120%，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬，其市價接近于30萬，則資產(chǎn)評估值是多少？第一節(jié)市場法當前第36頁\共有147頁\編于星期日\7點②市盈率倍數(shù)法主要適用對象：企業(yè)價值評估第一節(jié)市場法當前第37頁\共有147頁\編于星期日\7點某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為18倍，則該企業(yè)的評估值為多少？第一節(jié)市場法當前第38頁\共有147頁\編于星期日\7點（二）間接比較法

利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值適用條件：

不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。第一節(jié)市場法當前第39頁\共有147頁\編于星期日\7點第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

從理論上講，收益法是資產(chǎn)評估中較為科學合理的評估方法之一。當前第40頁\共有147頁\編于星期日\7點第二節(jié)收益法當前第41頁\共有147頁\編于星期日\7點二、收益法原理（1）單利與復利（2）現(xiàn)值與終值（3）年金第二節(jié)收益法當前第42頁\共有147頁\編于星期日\7點

【例題】某人每年12月31日存入保險公司2000元，連續(xù)10年，其中第三年的年末多存款5000元，設保險公司年回報率為6%，每年復利計息一次，問這些錢在第一筆存款的年初的現(xiàn)值總和為多少?第二節(jié)收益法P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F，6%，3）

＝18918.2（元）當前第43頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】李某在成了知名的民營企業(yè)家以后，為了感謝學校的培養(yǎng)，決定在母校設立以其名字命名的獎學基金，在設立之初就發(fā)放獎金總額20萬元，該基金將長期持續(xù)下去，當前的市場利率5%。請問需要在基金設立之初，為基金投資多少錢?

P＝20﹢20/5%＝420（萬元）第二節(jié)收益法當前第44頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某人每年年初存入銀行2500元，連續(xù)10年，第11年的年末存款6000元，設銀行存款利率為8%，問這些錢的現(xiàn)值總和為多少?

第二節(jié)收益法

P＝2500×（P／A，8%，10）×（1﹢8%）﹢6000×（P／F，8%，11）＝2500×6.7101×1.08﹢6000×0.4289

＝18117.27﹢2573.4＝20690.67（元）當前第45頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某公司準備購買一套辦公用房，有兩個付款方案可供選擇：甲方案，從現(xiàn)在起每年年初付款200萬元，連續(xù)支付10年，共計2000萬元；乙方案，從第五年起每年年初付款250萬元，連續(xù)支付10年，共計2500萬元。假定該公司的資金成本率10%，通過計算說明應選擇哪個方案。第二節(jié)收益法當前第46頁\共有147頁\編于星期日\7點P甲=200*（P/A，10%，10）*（1+10%）=1351.81（萬元）第二節(jié)收益法當前第47頁\共有147頁\編于星期日\7點P乙＝250×（P/A,10%,10）×（1﹢10%）×（P/F,10%,4）

＝1154.11（萬元）第二節(jié)收益法當前第48頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某系列現(xiàn)金流量如下表所示，貼現(xiàn)率為9%，求這一系列現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。期數(shù)12345678910現(xiàn)金流量1000100010001000200020002000200020003000現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

=1000×（P/A，9%，4）﹢2000×（P/A，9%，5）×（P/F，9%，4）﹢3000×（P/F，9%，10）第二節(jié)收益法當前第49頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某公司發(fā)行15年期的長期債券，面值1000萬元，規(guī)定票面利率5%，單利計息，每5年支付一次利息，到期還本。假設市場利率是10%。第二節(jié)收益法本利和的現(xiàn)值

=250×（P/F，10%，5）﹢250×（P/F，10%，10）﹢250×（P/F，10%，15）﹢1000×（P/F，10%，15）

=250×0.6209﹢250×0.3855﹢1250×0.2394

=550.85（萬元）當前第50頁\共有147頁\編于星期日\7點三、收益法的基本前提

1.收益法涉及到三個基本因素：第二節(jié)收益法當前第51頁\共有147頁\編于星期日\7點2.應用收益法必須具備的前提條件

（1）被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量（Ri或A）

影響預期收益的主要因素包含主觀因素和客觀因素，應該比較明確，評估人員可以據(jù)此分析和測算出被評估資產(chǎn)的預期收益第二節(jié)收益法當前第52頁\共有147頁\編于星期日\7點（2）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量（r）（3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測（n）第二節(jié)收益法當前第53頁\共有147頁\編于星期日\7點四、收益法的基本參數(shù)

1.收益額

（1）收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額；

第二節(jié)收益法當前第54頁\共有147頁\編于星期日\7點（2）資產(chǎn)評估中收益額的特點

①收益額是資產(chǎn)未來預期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；

②用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。

（3）資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類。（凈利潤、凈現(xiàn)金流量、利潤總額）第二節(jié)收益法當前第55頁\共有147頁\編于星期日\7點2、折現(xiàn)率

（1）從本質(zhì)上講

折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。

第二節(jié)收益法當前第56頁\共有147頁\編于星期日\7點第二節(jié)收益法無風險報酬率+同期國庫券或銀行利率風險報酬率當前第57頁\共有147頁\編于星期日\7點資本成本加權(quán)法折現(xiàn)率=長期負債占資產(chǎn)總額比重×長期負債的利息率×（1-所得稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比值×投資報酬率市場法第二節(jié)收益法當前第58頁\共有147頁\編于星期日\7點資本化率與折現(xiàn)率的關系

①在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

②二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。第二節(jié)收益法折現(xiàn)率n有限資本化率n無限當前第59頁\共有147頁\編于星期日\7點3、收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預期收益

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。

通常以年表示。第二節(jié)收益法當前第60頁\共有147頁\編于星期日\7點五、收益法中的主要技術方法（重點）（一）純收益不變即（Ri不變，令Ri=A）第二節(jié)收益法當前第61頁\共有147頁\編于星期日\7點（二）純收入按等差級數(shù)變化

1.在純收益等差級數(shù)遞增B，收益年期無限的條件下第二節(jié)收益法當前第62頁\共有147頁\編于星期日\7點（二）純收入按等差級數(shù)變化2、在純收益等差級數(shù)遞增B，收益年期有限的條件下第二節(jié)收益法當前第63頁\共有147頁\編于星期日\7點（二）純收入按等差級數(shù)變化3.在純收益按等差級數(shù)遞減B，收益年期無限的條件下第二節(jié)收益法當前第64頁\共有147頁\編于星期日\7點（二）純收入按等差級數(shù)變化4、純收益每年成等差級數(shù)遞減，且逐年遞減額為B，收益期有限第二節(jié)收益法當前第65頁\共有147頁\編于星期日\7點第二節(jié)收益法當前第66頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為100萬元，以后每年遞增10萬元，假設折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（1400）萬元。本題中A=100萬元，B=10萬元，r=10%，n=20第二節(jié)收益法當前第67頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某收益性資產(chǎn)，經(jīng)專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為100萬元，以后每年遞減10萬元，假設折現(xiàn)率為5%，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（446）萬元。本題中A應該是評估基準日后的第一期收益100萬元，B應該是等差級數(shù)遞增額10萬元，r=5%，n=10第二節(jié)收益法當前第68頁\共有147頁\編于星期日\7點（三）按等比級數(shù)變化1、每年成等比級數(shù)遞增，遞增率為s，收益期無限第二節(jié)收益法當前第69頁\共有147頁\編于星期日\7點（三）按等比級數(shù)變化2、每年成等比級數(shù)遞增，遞增率為s，收益期有限第二節(jié)收益法當前第70頁\共有147頁\編于星期日\7點（三）按等比級數(shù)變化3、每年成等比級數(shù)遞減，遞減率為s，收益期無限第二節(jié)收益法當前第71頁\共有147頁\編于星期日\7點（三）按等比級數(shù)變化4、每年成等比級數(shù)遞減，遞減率為s，收益期有限第二節(jié)收益法當前第72頁\共有147頁\編于星期日\7點第二節(jié)收益法當前第73頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】已知被評估資產(chǎn)評估基準日后第一年的預期收益為100萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，收益期為20年，期滿后無殘余價值，折現(xiàn)率為10%。據(jù)此，該資產(chǎn)的評估價值為（1126）萬元。

第二節(jié)收益法當前第74頁\共有147頁\編于星期日\7點對收益法的評價優(yōu)點：（1）考慮了未來的收益和時間價值（2）資產(chǎn)折現(xiàn)過程與投資過程相吻合，雙方容易接受缺點：（1）受到很多條件的限制，通常用于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值評估和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估（2）未來收益額和折現(xiàn)率等的預測難度大，且容易收到主觀判斷和未來不可見的因素影響。第二節(jié)收益法當前第75頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某收益性資產(chǎn)預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%?！疽蟆看_定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。第二節(jié)收益法當前第76頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某企業(yè)進行股份制改造，根據(jù)企業(yè)過去的經(jīng)營情況和未來的市場形勢，預測其未來5年的收益率分別為13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元。根據(jù)銀行利率及經(jīng)營風險情況，確定其折現(xiàn)率和資本化率分別為10%和11%，試確定該企業(yè)的評估價值。第二節(jié)收益法當前第77頁\共有147頁\編于星期日\7點2、前五年的折現(xiàn)率=8%+2%=10%資本化率=9%未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值=當前第78頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法一、成本法的含義

1.定義

成本法是指在評估資產(chǎn)時首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的評估方法的總稱。

2.基本思路

重新建造或購置被評估資產(chǎn)的成本，作為被評估資產(chǎn)的價值，如果該資產(chǎn)是舊的，按照該重置成本扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評估價值。

當前第79頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法當前第80頁\共有147頁\編于星期日\7點二、成本法的基本前提

采用成本法評估資產(chǎn)具備的前提條件是：

1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

2、被評估資產(chǎn)的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。第三節(jié)成本法當前第81頁\共有147頁\編于星期日\7點三、成本法的基本要素

成本法的運用涉及到四項指標。（一）資產(chǎn)的重置成本

1.重置成本定義

指按現(xiàn)行市場條件下重新構(gòu)建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。

2.重置成本分類

一般可分為復原重置成本和更新重置成本兩種第三節(jié)成本法當前第82頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法當前第83頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等重置成本當前市價被估資產(chǎn)建筑當時價格更新構(gòu)建資產(chǎn)與被評估對象功能完全一樣以現(xiàn)行價格水平構(gòu)建與被估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)當前第84頁\共有147頁\編于星期日\7點三、成本法的基本要素3.兩種重置成本運用中注意事項

（1）在實踐工作中，選擇重置成本時,在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本。在無法獲得更新重置成本時也可采用復原重置成本。

第三節(jié)成本法當前第85頁\共有147頁\編于星期日\7點（2）無論哪種重置成本，資產(chǎn)本身的功能相同，采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術、設計、標準方面的差異。

（3）一般而言，復原重置成本大于更新重置成本

（4）如果選用了復原重置成本，則復原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。

第三節(jié)成本法當前第86頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法與用“更新重置成本”等效情形1：更新重置成本小情形2：復原重置成本大復原重置成本-更新重置成本超額投資成本當前第87頁\共有147頁\編于星期日\7點（二）實體性貶值

1、含義

資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。

2、資產(chǎn)的實體性貶值通常用相對數(shù)計量，即實體性貶值率，用公式表示為

第三節(jié)成本法當前第88頁\共有147頁\編于星期日\7點（三）功能性貶值

1、定義

指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。

2、功能性貶值一般包括

（1）由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使得原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額（復原重置成本和更新重置成本的差額，即超額投資成本）

（2）原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術進步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。第三節(jié)成本法當前第89頁\共有147頁\編于星期日\7點（四）經(jīng)濟性貶值

1.含義

指由于外部條件的變化引起的資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。

經(jīng)濟性貶值主要體現(xiàn)為運營中的資產(chǎn)使用率下降，甚至閑置，并引起資產(chǎn)的運營收益下降。第三節(jié)成本法當前第90頁\共有147頁\編于星期日\7點例如：

在評估一家化肥廠或化學制品廠時，就要考慮到政府是否新近實施了一些禁止污染的環(huán)保法令法規(guī)，使得這一廠家的生產(chǎn)經(jīng)營受到限制，因而其資產(chǎn)的價值會下降。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱為經(jīng)濟性貶值。

第三節(jié)成本法當前第91頁\共有147頁\編于星期日\7點四、成本法運中各個參數(shù)的計算方法

（一）重置成本估算

單項資產(chǎn)重置成本的估算一般可以采用下列方法

1、重置核算法

（1）概念

利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

（2）分類

根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為：購買型和自建型

第三節(jié)成本法當前第92頁\共有147頁\編于星期日\7點（3）資產(chǎn)的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益

（4）重置核算法考慮了價格因素，費用項目的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。第三節(jié)成本法（5）形成資產(chǎn)價值的耗費是合理的

采用成本法評估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費是必須的，而且應體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。當前第93頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元。該機器設備重置成本為：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）

間接成本＝500*0.8=400（元）

重置成本合計52200元。第三節(jié)成本法當前第94頁\共有147頁\編于星期日\7點2、價格指數(shù)法

原理和市場法中的直接比較法中的“價格指數(shù)法”一樣。

【特點】利用與資產(chǎn)有關的價格變動指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本（賬面成本）調(diào)整為重置成本

第三節(jié)成本法當前第95頁\共有147頁\編于星期日\7點注意：

①資產(chǎn)歷史成本要求真實、準確并符合社會平均的、合理成本的要求。

②資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準日（或能夠代表評估基準日）的物價指數(shù)，而且應是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。（越是分類具體的物價指數(shù)越準確）。

第三節(jié)成本法當前第96頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法③一項科學技術進步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法的重置成本往往會偏高。④物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本。當前第97頁\共有147頁\編于星期日\7點（4）物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別

①物價指數(shù)法確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素可以估算復原重置成本和更新重置成本。

②物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。

③一般情況下，價格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準確度沒有后者的高。第三節(jié)成本法當前第98頁\共有147頁\編于星期日\7點（5）物價指數(shù)法和重置核算法相同點

都是建立在利用歷史資料基礎上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料（如財務資料）的口徑差異。第三節(jié)成本法當前第99頁\共有147頁\編于星期日\7點3、功能價值類比法

與市場法中的直接比較法中的“功能價值類比法”完全一樣。

上述三種方法均可用于確定在成本法運用中的重置成本。至于選用哪種方法，應根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。

【注意】以上3類方法都是適用于單項資產(chǎn)的重置成本的計算第三節(jié)成本法當前第100頁\共有147頁\編于星期日\7點4.統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本第三節(jié)成本法核數(shù)分類某類適量用3種方法估算各資產(chǎn)重置成本當前第101頁\共有147頁\編于星期日\7點當前第102頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】復原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為（）。

A.技術水平相同

B.制造標準相同

C.價格水平相同

D.材料消耗相同當前第103頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】運用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復原重置成本和更新重置成本，則應當考慮不同重置成本情況下，具有不同的（）。

A.功能性貶值

B.經(jīng)濟性貶值

C.收益性貶值

D.實體性貶值當前第104頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】下列計算重置成本的方法中，計算結(jié)果必然屬于復原重置成本的是（）

A.重置核算法

B.物價指數(shù)法

C.功能價值法

D.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法當前第105頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】運用重置核算法確定的重置成本可以是（）。

A.復原重置成本

B.更新重置成本

C.復原重置成本或更新重置成本

D.兩者都不是當前第106頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】一般來說，科學技術進步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法估算的重置成本往往會（）。

A.偏低

B.正常反映其重置成本水平

C.偏高

D.不確定當前第107頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化導致資產(chǎn)價值的降低稱為（）。

A.實體性貶值

B.功能性貶值

C.經(jīng)濟性貶值

D.無形損耗當前第108頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有（）

A.該技術落后了

B.該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少了

C.社會勞動生產(chǎn)率提高

D.自然力作用加劇

E.政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表當前第109頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】下列關于功能性貶值的各種說法中，正確的有（）。

A.如果可以直接確定設備的更新重置成本，超額投資成本引起的功能性貶值則不需要單獨計算

B.超額投資成本是由于技術進步，新技術、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能新設備的制造成本低于評估對象而造成評估對象的貶值

C.超額運營成本帶來的貶值一般表現(xiàn)為被評估設備與參照設備相比，生產(chǎn)效率低、材料消耗大、操作人數(shù)增加等

D.超額投資成本等于更新重置成本減去復原重置成本

E.機器設備的功能性貶值是由于設備的使用而引起的資產(chǎn)價值的損失當前第110頁\共有147頁\編于星期日\7點（二）實體性貶值估算

1、觀察法

（1）特點

（2）計算公式

資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）

＝重置成本×實體性貶值率

2、使用年限法

（1）原理

認為資產(chǎn)的貶值和其實際使用年限成正比例

（2）名義已使用年限與實際已使用年限

第三節(jié)成本法當前第111頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法當前第112頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法當前第113頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某資產(chǎn)于2005年2月購進，2015年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術指標，在正常使用情況下，每天應工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。由此可以計算該資產(chǎn)利用率。

第三節(jié)成本法當前第114頁\共有147頁\編于星期日\7點（3）計算公式（殘值沒有貶值，所以式中扣除了預計殘值）

第三節(jié)成本法當前第115頁\共有147頁\編于星期日\7點【舉例】某機器設備購建于1994年10月30日,根據(jù)其技術經(jīng)濟指標,規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自1999年初恢復正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評估基準日，則該設備的名義已使用年限為6年。【要求】計算資產(chǎn)利用率和實際使用年限

第三節(jié)成本法當前第116頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法當前第117頁\共有147頁\編于星期日\7點3、修復費用法

利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。

如果資產(chǎn)可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復費用。第三節(jié)成本法當前第118頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】一臺大型設備的復原重置成本為300萬元，按照采用新型材料的要求評估，更新重置成本為復原重置成本的80%。現(xiàn)在該設備的某些零部件需要更換，整個維修費大約為30萬元。該設備2000年1月投入使用，評估基準日是2010年1月，設備的名義使用年限為10年，預計修復后該設備至少還可以使用10年。試確定其有形損耗。

第三節(jié)成本法當前第119頁\共有147頁\編于星期日\7點（1）分析該設備的零件更換屬于可補償?shù)挠行螕p耗：扣減有形損耗后的復原重置成本=復原重置成本-可補償?shù)挠行螕p耗=300-30=270（萬元）（2）利用使用年限法估算設備的不可補償?shù)挠行螕p耗有形損耗率=（已經(jīng)使用年限/總使用年限）*100%=10/（10+10）=50%不可補償?shù)挠行螕p耗=270*50%=135（萬元）總的有形損耗為：135+30=165（萬元）（3）計算綜合損耗率=165/300*100%=55%（4）計算綜合有形損耗綜合有形損耗=300*80%*55%=132（萬元）第三節(jié)成本法當前第120頁\共有147頁\編于星期日\7點（三）功能性貶值估算

1、分類

【注意】如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。第三節(jié)成本法當前第121頁\共有147頁\編于星期日\7點2、超額投資成本超額投資成本=復原重置成本-更新重置成本3、超額運營成本

（1）含義

被評估資產(chǎn)與全新狀態(tài)的資產(chǎn)相比，由于資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低；

第三節(jié)成本法當前第122頁\共有147頁\編于星期日\7點3、超額運營成本

（2）功能性貶值的估算可以通過計算超額營運成本獲得

①將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較確定超額運營成本。

②確定凈超額運營成本

＝超額運營成本*（1-所得稅稅率）第三節(jié)成本法當前第123頁\共有147頁\編于星期日\7點③估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命（年限n）

④以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：第三節(jié)成本法當前第124頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法當前第125頁\共有147頁\編于星期日\7點第三節(jié)成本法94500收益率10%，3年年金系數(shù)235012.05件當前第126頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。

第三節(jié)成本法當前第127頁\共有147頁\編于星期日\7點（四）經(jīng)濟性貶值的估算

1、間接計算法（生產(chǎn)能力相對過剩引起的經(jīng)濟性貶值）

資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值率

＝1－

資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值

＝資產(chǎn)的重置成本×資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值率

第三節(jié)成本法當前第128頁\共有147頁\編于星期日\7點當前第129頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某工廠生產(chǎn)木糖醇，設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)15000噸產(chǎn)品，因開工不足，該生產(chǎn)線年生產(chǎn)量估計要減少5000噸左右。凈評估該工廠的重置成本為300000元，x取0.6，計算經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值。第三節(jié)成本法當前第130頁\共有147頁\編于星期日\7點2、直接計算法（根據(jù)收益的減少來進行計算貶值）

計算方法和由于超額營運成本引起的功能性貶值的計算方法一樣。第三節(jié)成本法當前第131頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】某被評估空調(diào)生產(chǎn)線年產(chǎn)空調(diào)2萬臺產(chǎn)品，由于空調(diào)市場競爭激烈，導致平均每臺空調(diào)降價300元，該生產(chǎn)線尚可使用5年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為8%，所得稅稅率為25%，計算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。（折現(xiàn)率為8%，年限為5年的年金現(xiàn)值系數(shù)為3.9927）第三節(jié)成本法當前第132頁\共有147頁\編于星期日\7點【例題】2009年12月擬對某企業(yè)的一條生產(chǎn)線進行評估，根據(jù)資料得到該生產(chǎn)線歷史總成產(chǎn)為600元，有關數(shù)據(jù)如下：（1）通過細節(jié)分析，如重置該生產(chǎn)線，需人工費3萬，材料費15萬，零部件費2萬，機器設備購置費675萬，間接費用3萬，措施費2萬。（2）該生產(chǎn)線10年前購置，預計還可以使用15年，自動化程度較低，與普通使用的同類設備相比，多使用10名工人，每人每月工資為3000元，所得稅稅率為25%，折現(xiàn)率為1