第#頁(yè)第七章建設(shè)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與功能評(píng)價(jià)知識(shí)點(diǎn)一：建設(shè)工程財(cái)務(wù)分析.財(cái)務(wù)費(fèi)用建設(shè)投資、流動(dòng)資金、經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)、維持運(yùn)營(yíng)投資.財(cái)務(wù)報(bào)表分析區(qū)分現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出.財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系靜態(tài)、動(dòng)態(tài)、盈利、償債、財(cái)務(wù)生存能力評(píng)價(jià)指標(biāo).建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊 B.利息支出 C.燃料及動(dòng)力費(fèi)D.外購(gòu)材料費(fèi) E.工資及福利費(fèi)『正確答案』CDE『答案解析』經(jīng)營(yíng)成本是指總成本費(fèi)用中以現(xiàn)金形式支付的成本。參見(jiàn)教材P377。經(jīng)營(yíng)成本=總成本-折舊費(fèi)-攤銷費(fèi)-利息支出經(jīng)營(yíng)成本=外購(gòu)原材料、燃料和動(dòng)力費(fèi)+工資及福利費(fèi)+修理費(fèi)+其他費(fèi)用【結(jié)論】總成本=經(jīng)營(yíng)成本+折舊+攤銷+利息支出.下列各項(xiàng)中，可以反映企業(yè)財(cái)務(wù)盈利能力的指標(biāo)是（）A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 B.償債備付率C.累計(jì)盈余資金 D.資產(chǎn)負(fù)債率『正確答案』A『答案解析』償債備付率和資產(chǎn)負(fù)債率屬于償債能力評(píng)價(jià)指標(biāo)；累計(jì)盈余資金屬于財(cái)務(wù)生存能力評(píng)價(jià)指標(biāo)。參見(jiàn)教材P384、385。.下列各項(xiàng)中，可以反映企業(yè)財(cái)務(wù)盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)是（）A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 B.利息備付率C.累計(jì)盈余資金 D.總投資收益率『正確答案』A『答案解析』利息備付率屬于償債能力評(píng)價(jià)指標(biāo)；累計(jì)盈余資金屬于財(cái)務(wù)生存能力評(píng)價(jià)指標(biāo)；總投資收益率屬于盈利能力評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)。參見(jiàn)教材P384、385。.下列建設(shè)工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，反映盈利能力的指標(biāo)有（）。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 B.利息備付率C.資產(chǎn)負(fù)債率 D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率E.資本金凈利潤(rùn)率『正確答案』ADE『答案解析』BC屬于償債能力的分析指標(biāo)。參見(jiàn)教材P384-385。.下列評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的有（）。A.利息備付率 B.資產(chǎn)負(fù)債率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 D.資本金凈利潤(rùn)率E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率『正確答案』ABD『答案解析』根據(jù)是否考慮時(shí)間價(jià)值劃分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)只有兩個(gè)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。參見(jiàn)教材P384。.在“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出的有（）。A.折舊 B.建設(shè)投資C.經(jīng)營(yíng)成本 D.營(yíng)業(yè)稅金及附加E.利息支出『正確答案』BCD『答案解析』項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，部分投資資金來(lái)源，因而利息支出不作為現(xiàn)金流出。折舊不在現(xiàn)金流量表中體現(xiàn)。參見(jiàn)教材P380。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表含義不分資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，進(jìn)行盈利能力分析以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，進(jìn)行盈利能力分析、償債能力分析和財(cái)務(wù)生存能力分析現(xiàn)金流入營(yíng)業(yè)收入、補(bǔ)貼收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動(dòng)資金相同現(xiàn)金流出建設(shè)項(xiàng)目投資、流動(dòng)資金、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)稅金及附加、運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的維持運(yùn)營(yíng)的投資項(xiàng)目資本金、借款本金償還、利息支付、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)稅金及附加、運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的維持運(yùn)營(yíng)的投資其他計(jì)算調(diào)整所得稅計(jì)算所得稅。償還本金有兩部B分：借款還本付息表中的本年還本額；流動(dòng)資金借款本金償還；利息包括：流動(dòng)資金借款利息、長(zhǎng)期借款利息。.在“項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出的有（）。A.折舊 B.建設(shè)項(xiàng)目投資借款C.經(jīng)營(yíng)成本 0.項(xiàng)目資本金 E.利息支出『正確答案』CDE『答案解析』兩個(gè)現(xiàn)金流量表都與固定資產(chǎn)折舊、攤銷無(wú)關(guān)，不能重復(fù)計(jì)算。兩個(gè)現(xiàn)金流量表的區(qū)別：融資前，全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)。融資后，以資本金為計(jì)算基礎(chǔ)，包括借款本金償還和利息支付為流出。參見(jiàn)教材P380。.進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，判別其財(cái)務(wù)上可行的標(biāo)準(zhǔn)有（）。A.償債備付率應(yīng)當(dāng)大于1,并結(jié)合債權(quán)人的要求確定B.按行業(yè)基準(zhǔn)收益率計(jì)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不小于零口項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率0.項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期短于靜態(tài)投資回收期巳項(xiàng)目投資利潤(rùn)率不小于行業(yè)平均投資利潤(rùn)率『正確答案』ABE『答案解析』利息備付率、償債備付率都是應(yīng)當(dāng)大于1,并結(jié)合債權(quán)人的要求確定。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率一般采用基準(zhǔn)收益率進(jìn)行計(jì)算?？偼顿Y收益率和資本金凈利潤(rùn)率大于等于同行業(yè)的。參見(jiàn)教材P385-390.在利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表中,可供分配的利潤(rùn)應(yīng)首先（）。

A.支付優(yōu)先股股利B.提取任意盈余公積金C.支付普通股股利D.提取法定盈余公積金『正確答案』D『答案解析』凈利潤(rùn)按法定盈余公積金、優(yōu)先股股利、任意盈余公積金、普通股股利及未分配利潤(rùn)等進(jìn)行分配。參見(jiàn)教材P381。10.財(cái)務(wù)生存能力分析的理解錯(cuò)誤的是（）。A.財(cái)務(wù)生存能力旨在分析考察項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的資金充裕程度，分析財(cái)務(wù)可持續(xù)性B.判斷在財(cái)務(wù)上的生存能力，應(yīng)根據(jù)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表進(jìn)行C.財(cái)務(wù)生存能力分析亦可稱為資金平衡分析D.財(cái)務(wù)生存能力分析應(yīng)結(jié)合償債能力分析進(jìn)行『正確答案』B『答案解析』判斷在財(cái)務(wù)上的生存能力，應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表進(jìn)行。11.已知某項(xiàng)目現(xiàn)金流量表如下表所示，則該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為（）年。年份1234?20CI（萬(wàn)元）70100CO（萬(wàn)元）-150-40-40-50A.6.11 B.6.25C.6.20 D.7.00『正確答案』C年份1234567CI（萬(wàn)元）70100100100100CO（萬(wàn)元）-150-40-40-50-50-50-50凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元）-150-403050505050累計(jì)凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元）-150-190-160-110-60-104012.某新建項(xiàng)目總投資65597萬(wàn)元，兩年建設(shè)，投產(chǎn)后運(yùn)行10年，稅前利潤(rùn)為155340萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額為135860萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金總額為25000萬(wàn)元，其余為國(guó)內(nèi)外借款，借款利息為1500萬(wàn)元。試計(jì)算總投資收益率和資本金凈利潤(rùn)率?？偼顿Y收益率=1155340+15001-10總投資收益率=1155340+15001-1065597xlOO%有"綱潤(rùn)率=運(yùn)營(yíng)鼻靠普利潤(rùn)=喘嗎.=-知識(shí)點(diǎn)二：房屋建筑工程功能評(píng)價(jià).容積率的計(jì)算容積率=總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積.功能評(píng)價(jià)方法01、04、多比例評(píng)分法環(huán)比評(píng)分法、功能系統(tǒng)評(píng)分法.下列指標(biāo)中，屬于住宅小區(qū)功能評(píng)價(jià)指標(biāo)的是（）。A.建筑體積 B.土地利用系數(shù)C.使用面積 D.建筑面積密度『正確答案』D『答案解析』建筑體積、使用面積屬于公共建筑的評(píng)價(jià)指標(biāo)；土地利用系數(shù)屬于工業(yè)建筑的評(píng)價(jià)指標(biāo)。參見(jiàn)教材P406-409。.某住宅小區(qū)的居住建筑面積為120000m二規(guī)劃的容積率為1.5,公共建筑面積與居住建筑面積之比為1：8，則該居住小區(qū)用地總面積為（）。A.80000 B.90000C.95000 D.135000『正確答案』B『答案解析』居住建筑面積=120000m）則公共建筑面積=120000:8=15000m）小區(qū)總建筑面積=120000+15000=135000tf,居住小區(qū)用地總面積;建筑面積；容積率=135000:1.5=90000m:參見(jiàn)教材P409。.某住宅小區(qū)居住建筑面積為96000m）居住小區(qū)用地總面積為240000m二公共建筑面積與居住建筑面積之比為0.3：1,則該小區(qū)的容積率為（）。A.0.40 B.0.48 C.0.52 D.0.60『正確答案』C『答案解析』0.3：1=x：96000x=28800（96000+28800）：240000=124800：240000=0.52參見(jiàn)教材P409。4.某居住小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)5000人,人口毛密度為500人／公頃,容積率為2,則該小區(qū)總建筑面積為（）萬(wàn)平方米。A.5 B.10 C.20 D.25『正確答案』C『答案解析』人口毛密度=居住總?cè)藬?shù)/居住小區(qū)用地總面積居住小區(qū)用地總面積=居住總?cè)藬?shù)/人口毛密度=5000：500=10容積率=總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積總建筑面積=10X2=201公頃=1萬(wàn)平方米。參見(jiàn)教材P409。5.對(duì)某建筑工程的功能進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),采用多比例評(píng)分法對(duì)各評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)分的結(jié)果見(jiàn)下表。指標(biāo)甲乙丙丁甲/476乙6/87丙32/4

丁436/則指標(biāo)乙的權(quán)重值為（）。A.0.15 B.0.28 C.0.35 D.0.53『正確答案』C『答案解析』甲17分，乙21分，丙9分，丁13分?？偡?0分。21：60=0.35。參見(jiàn)教材P413。6.進(jìn)行建筑工程功能評(píng)價(jià)時(shí)，如果甲、乙、丙、丁四項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)間重要度比值分別為甲／乙=2；乙/丙=0.3；丙／丁=1.5，則采用環(huán)比評(píng)分法確定的指標(biāo)甲的權(quán)重為（）。A.0.12 B.0.18 C.0.23 D.0.35『正確答案』C『答案解析』給丁1分，丙得1.5分，乙得0.45分，甲得0.9分?？偡?.85。0.9：3.85=0.23。參見(jiàn)教材P414?！纠}?綜合】評(píng)估人員對(duì)某住宅建筑進(jìn)行功能評(píng)價(jià)，將住宅建筑功能分為“適用”、“安全”、“美觀”和“其他”四方面并以此作為上位指標(biāo)，其權(quán)重采用多比例評(píng)分法確定，如表1所示。表1上位指標(biāo)權(quán)重計(jì)算表指標(biāo)適用安全美觀其他適用/897安全/64美觀/4其他/下位指標(biāo)及相應(yīng)的重要性如表2所示?？紤]到交通狀況對(duì)建筑物功能的影響，擬在上位指標(biāo)“其他”項(xiàng)中增加一項(xiàng)“交通狀況”的指標(biāo)，“其他”項(xiàng)中各下位指標(biāo)的重要性需要采用環(huán)比評(píng)分法確定，其重要度比值如表3所示。表2指標(biāo)體系上位指標(biāo)適用安全美觀其他下位指標(biāo)平面空間采光層高牢固三防建筑室外室內(nèi)工程環(huán)境交通其他布置布置通風(fēng)層數(shù)耐用措施造型裝修裝修造價(jià)協(xié)調(diào)狀況配套重要性（%）352025206040202060（需要重新計(jì)算）表3重要度比值計(jì)算表指標(biāo)重要度比值工程造價(jià)環(huán)境協(xié)調(diào)1.60交通狀況0.83其他配套1評(píng)估人員采用百分制對(duì)各下位指標(biāo)進(jìn)行打分，打分結(jié)果如表4所示。表4指標(biāo)打分表

上位指標(biāo)適用安全美觀其他下位平面空間采光層高牢固三防建筑室外室內(nèi)工程環(huán)境交通其他指標(biāo)布置布置通風(fēng)層數(shù)耐用措施造型裝修裝修造價(jià)協(xié)調(diào)狀況配套打分值80807585757075657090808599問(wèn)題：.在答題紙的表1中補(bǔ)齊上位指標(biāo)的評(píng)分值，并確定得分值和權(quán)重。.在答題紙的表3中確定各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，并將計(jì)算結(jié)果填入答題紙的表2中相應(yīng)位置。.考慮各項(xiàng)下位指標(biāo)相對(duì)于上位指標(biāo)的重要性后，在答題紙的表2中計(jì)算各項(xiàng)下位指標(biāo)的權(quán)重和得分值。.計(jì)算該住宅建筑的綜合評(píng)價(jià)總得分值。（計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)，百分?jǐn)?shù)保留整數(shù)）『正確答案』上位指標(biāo)的評(píng)分值、得分值和權(quán)重：上位指標(biāo)權(quán)重計(jì)算表指標(biāo)適用安全美觀其他得分權(quán)重適用/897240.40安全/64120.20美觀/490.15其他/150.25合計(jì)601.O02.表3中各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算：表3重要度比值計(jì)算表指標(biāo)重要度比值修正重要度比值權(quán)重（％）工程造價(jià)1.3332環(huán)境協(xié)調(diào)1.600.8320交通狀況0.83124其他配套1124合計(jì)4.16100注：權(quán)重值弄成百分比形式，與其它下位指標(biāo)重要性用%統(tǒng)3.各項(xiàng)下位指標(biāo)的權(quán)重和得分值：表2指標(biāo)體系上位指標(biāo)適用（0.40）安全(0.20)美觀（0.15）其他（0.25）下位指平面空間采光層高牢固三防建筑室外室內(nèi)工程環(huán)境交通其他標(biāo)布置布置通風(fēng)層數(shù)耐用措施造型裝修裝修造價(jià)協(xié)調(diào)狀況配套重要性（%）35202520604020206032202424權(quán)重0.140.080.100.080.120.080.030.030.090.080.O50.060.O6打分值80807585757075657090808590得分11.26.47.56.895.62.251.956.37.245.15.44.綜合評(píng)價(jià)總得分=11.2+6.4+7.5+6.8+9+5.6+2.254+1.95+6.3+7.2+4+5.1+5.4=78.7（分）【例題?綜合】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，占地面積為8000平方米，規(guī)劃建筑面積為40000平方米（全部為可銷售面積）。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年，建成后開(kāi)始現(xiàn)房銷售，兩年內(nèi)銷售完畢。該項(xiàng)目的土地獲得費(fèi)用為每平方米7000元，建安工程費(fèi)用為1500元／建筑平方米，開(kāi)發(fā)中的其他費(fèi)用為500元／建筑平方米。建設(shè)期第一年年初需投入土地費(fèi)用的100%、建安工程費(fèi)用的35%和其他費(fèi)用的85%，剩余資金在第二年年初投入。該開(kāi)發(fā)商自有資金9600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)所需資金的不足部分需貸款，連續(xù)兩年每年年初借入同等數(shù)目的資金用于開(kāi)發(fā)，貸款年利率為10%，按年以復(fù)利計(jì)息。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后能以5000元／建筑平方米的均價(jià)售出，兩年銷售數(shù)量比率分別為60%和40%。經(jīng)營(yíng)成本和銷售稅金及附加分別為銷售收入的2%和5.5%。建設(shè)期貸款本利和在銷售期兩年內(nèi)每年各償還50%。假設(shè)銷售期現(xiàn)金流量均發(fā)生在年末，銷售期產(chǎn)生的利息在當(dāng)年末償還。問(wèn)題：.分別計(jì)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金總額和貸款總額。解：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金總額;土地費(fèi)用+建安費(fèi)用+其他費(fèi)用=7000X8000+1500X40000+500X40000=136000000（元）=13600（萬(wàn)元）貸款總額=13600－9600=4000（萬(wàn)元）.分別計(jì)算建設(shè)期每年借款額、建設(shè)期和銷售期各年應(yīng)計(jì)利息及銷售期各年應(yīng)償還的建設(shè)期貸款本利和。解：每年借款額=4000／2=2000（萬(wàn)元）第1年應(yīng)計(jì)利息=2000X10%=200（萬(wàn)元）第2年應(yīng)計(jì)利息:〔（2000+200）+2000〕X10%=420（萬(wàn)元）第3年：年初借款累計(jì)=2000+2200+420=4620（萬(wàn)元）應(yīng)計(jì)利息=4620X10%=462（萬(wàn)元）應(yīng)還利息=462（萬(wàn)元）應(yīng)還建設(shè)期貸款本利和=4620／2=2310（萬(wàn)元）第4年：年初借款累計(jì)=2310（萬(wàn)元）應(yīng)計(jì)利息=2310X10%=231（萬(wàn)元）應(yīng)還利息=231（萬(wàn)元）應(yīng)還建設(shè)期貸款本利和=2310（萬(wàn)元）.為了編寫自有資金現(xiàn)金流量表，需計(jì)算現(xiàn)金流量。試分別計(jì)算該項(xiàng)目建設(shè)期初（第1年年初）自有資金現(xiàn)金流出，以及建設(shè)期和銷售期各年年末的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量。01234現(xiàn)金流入00120008000現(xiàn)金流出74002200036723141凈現(xiàn)金流量-7400-2200083284859解：①第1年初自有資金流出：自有資金流出=（7000X8000+1500X40000X35%+500X40000X85%）/10000-2000=7400（萬(wàn)元）②現(xiàn)金流入第1、2年年末現(xiàn)金流入為零。第3年：40000X5000X60%=12000（萬(wàn)元）第4年：40000X5000X40%=8000（萬(wàn)元）③現(xiàn)金流出第1年年末（第2年初）：自有資金流出二（1500X40000X65%+500X40000X15%）/10000-2000=2200（萬(wàn)元）或9600－7400=2200（萬(wàn)元）第2年末：自有資金流出為零。第3年末：借款還本=2310（萬(wàn)元）借款付息為462萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本:銷售收入*2%=12000*2%=240（萬(wàn)元）銷售稅金及附加工銷售收入*5.5%=12000*5.5%=660（萬(wàn)元）現(xiàn)金流出=2310+462+240+660=3672（萬(wàn)元）第4年末：借款還本=2310借款付息為23