土地一級(jí)開發(fā)全流程德通投資集團(tuán)有限公司DETONGINVESTMENTGROUPLTD2008年03月27日土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施流程示意圖土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃城市專項(xiàng)規(guī)劃與一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案土地一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)土地一級(jí)開發(fā)主體土地一級(jí)開發(fā)行政審批土地一級(jí)開發(fā)操作性實(shí)施方案土地一級(jí)開發(fā)征地與補(bǔ)償土地一級(jí)開發(fā)拆遷與安置土地一級(jí)開發(fā)基本建設(shè)土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收與入市策劃階段前期準(zhǔn)備階段行政審批階段基本建設(shè)階段完工階段土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施流程圖第一部分土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃意義土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃是實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的依據(jù)，也是土地一級(jí)開發(fā)中起規(guī)劃、指導(dǎo)作用的綱領(lǐng)性文件。優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用價(jià)值。編制依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃包括經(jīng)濟(jì)總量與調(diào)控、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)發(fā)展、科技教育和人才、資源和生態(tài)環(huán)境、人口與人民生活與公共服務(wù)七大類。城市總體規(guī)劃綜合研究和確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市的建設(shè)用地，合理配置各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展，一般為20年規(guī)劃，具體包含以下內(nèi)容：土地利用規(guī)劃道路交通規(guī)劃城市景觀規(guī)劃城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃是在一定時(shí)期內(nèi)和一定地域范圍內(nèi)，根據(jù)土地資源現(xiàn)狀和潛力及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)各類用地進(jìn)行統(tǒng)籌安排和合理布局的規(guī)劃。城市近期建設(shè)規(guī)劃城市近期建設(shè)規(guī)劃，是城市近期建設(shè)項(xiàng)目安排的依據(jù)，是落實(shí)城市總體規(guī)劃的近期發(fā)展重點(diǎn)和建設(shè)時(shí)序，確定近期的發(fā)展方向、規(guī)模和布局。土地利用年度計(jì)劃根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，編制土地利用年度計(jì)劃的5項(xiàng)內(nèi)容：耕地總量平衡計(jì)劃；農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃；生態(tài)退耕計(jì)劃；土地開發(fā)與整理計(jì)劃；耕地占補(bǔ)掛鉤計(jì)劃。土地供應(yīng)年度計(jì)劃是土地利用年度計(jì)劃在供應(yīng)方面的計(jì)劃，包含：供應(yīng)總量；用途結(jié)構(gòu)；空間布局；指標(biāo)分配。土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃的內(nèi)容城市控制性詳細(xì)規(guī)劃：在城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)下，確定建設(shè)地區(qū)土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制性指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。城市修建性詳細(xì)規(guī)劃：市建筑設(shè)計(jì)和施工的主要依據(jù)。配套專項(xiàng)規(guī)劃：主要指城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的具體規(guī)劃，主要包括道路與交通規(guī)劃、景觀與環(huán)境規(guī)劃、給水與排水規(guī)劃、能源與通訊規(guī)劃等。編織流程土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃由國(guó)土局會(huì)同市發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、文物、園林、交通、市政等部門和各區(qū)縣政府進(jìn)行編制：提出計(jì)劃區(qū)縣政府，重點(diǎn)建設(shè)管委會(huì)及中央直屬企業(yè)集團(tuán)和駐地部隊(duì)提出計(jì)劃方案和具體意見，在每年１０月上旬上報(bào)國(guó)土局；經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)計(jì)劃由市經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)國(guó)土局。反饋計(jì)劃市國(guó)土局會(huì)同發(fā)改委、規(guī)劃、交通、建設(shè)、市政等部門在１１月上旬提出反饋意見。調(diào)整計(jì)劃申報(bào)部門根據(jù)反饋意見調(diào)整計(jì)劃方案，１１月下旬再次申請(qǐng)報(bào)批。下達(dá)計(jì)劃市政府批準(zhǔn)土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，由國(guó)土局下達(dá)給市和各區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃主要內(nèi)容土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃應(yīng)由市（區(qū)、縣）土地主管部門或其委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制，其主要內(nèi)容如下：項(xiàng)目區(qū)劃擬定一級(jí)開發(fā)土地所在的行政區(qū)劃，以區(qū)縣作為基本單位。項(xiàng)目名稱得到國(guó)土部門或其他部門名稱確認(rèn)批復(fù)的以原有名字定；未得到批復(fù)的應(yīng)確定名稱。項(xiàng)目位置確定項(xiàng)目地理位置和四至，附有項(xiàng)目詳細(xì)的地理位置圖。開發(fā)主體由主體的表明主體名稱，沒有主體的要注明未來主體確定的方式。一級(jí)開發(fā)的授權(quán)批復(fù)文號(hào)注明土地一級(jí)開發(fā)授權(quán)文號(hào)聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要文號(hào)各項(xiàng)批文號(hào)如控制性詳規(guī)編號(hào)，發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)或核準(zhǔn)編號(hào)，征地文件號(hào)，建設(shè)部門批準(zhǔn)拆遷文件號(hào)等。征地拆遷面積注明征地和拆遷房屋的面積、規(guī)模，附有詳細(xì)的《地塊情況說明書》。規(guī)劃建筑面積有控規(guī)的，應(yīng)在土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃中詳細(xì)說明建筑面積；沒有控規(guī)的，在項(xiàng)目可研報(bào)告中說明。１０、土地狀況（1）土地面積土地面積=國(guó)有土地+集體土地=居住+經(jīng)營(yíng)性用地+其它公建+代征地；土地面積按照規(guī)劃用途可以分為建設(shè)用地和代征地；建設(shè)用地分為居住用地、經(jīng)營(yíng)性公建（含商業(yè)、寫字樓、配套設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性用地）、其它公建（學(xué)校、醫(yī)院等經(jīng)營(yíng)性用地）（2）土地利用現(xiàn)狀描述土地利用現(xiàn)狀用途類別及其面積，地上房屋面積和單位占地情況。（3）土地產(chǎn)權(quán)狀況描述原所有權(quán)人、原使用權(quán)人、抵押狀況等內(nèi)容。（4）規(guī)劃用途及分類面積、規(guī)劃建筑面積按照控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行說明，沒有規(guī)劃的可按照可行性報(bào)告或投資開發(fā)意向。（5）拆遷情況（6）市政情況土地規(guī)劃內(nèi)、外的市政建設(shè)情況及未來基礎(chǔ)設(shè)施將達(dá)到的程度和深度。11、投資規(guī)模（1）總投資項(xiàng)目立項(xiàng)總投資或者規(guī)劃意見書中確定的投資總額；（2）資金計(jì)劃根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施的具體進(jìn)度，制定詳細(xì)的資金計(jì)劃；12、融資方案實(shí)施該項(xiàng)目的融資方式，包括自有資金、銀行貸款及其它投資途徑的安排；13、項(xiàng)目可行性分析（1）規(guī)劃深度要說明目前規(guī)劃部門出具的規(guī)劃文件情況；（2）產(chǎn)業(yè)政策要說明符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；（3）項(xiàng)目批復(fù)情況和當(dāng)前進(jìn)度要說明有關(guān)行政許可部門對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、有效期限、批準(zhǔn)文號(hào)、項(xiàng)目當(dāng)前的實(shí)施進(jìn)度等；（4）資金需求狀況：資金需求數(shù)量、來源和保證程度；（5）征地拆遷安置補(bǔ)償：說明土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，以及是否簽訂相關(guān)協(xié)議，并附上相關(guān)文件；（6）耕地占補(bǔ)平衡說明補(bǔ)充耕地的可能性；（7）其他說明事項(xiàng)。第二部分城市轉(zhuǎn)項(xiàng)規(guī)劃與土地一級(jí)開發(fā)第六部分土地一級(jí)開發(fā)行政審批規(guī)劃部門行政審批土地一級(jí)開發(fā)主體在取得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)后，需要道規(guī)劃部門辦理“規(guī)劃意見書”。1、申請(qǐng)所需資料建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書；建設(shè)單位填寫的完整并加蓋公章的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表”；國(guó)土局一級(jí)開發(fā)批復(fù)文件；建設(shè)單位新征用地申請(qǐng)一份（明確選址要求及擬建項(xiàng)目的性質(zhì)及有關(guān)情況，申請(qǐng)文件包括發(fā)文號(hào)、簽發(fā)人、單位印章等公文要素）；經(jīng)市測(cè)繪局主管部門審核確定1：500或1：2000地形圖一份，位于近郊區(qū)城鎮(zhèn)范圍之外的機(jī)要項(xiàng)目需提交地形圖5份，并用鉛筆劃出新征占用地范圍；其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的相關(guān)要求，其它需說明的問題。2、職責(zé)分工各地市規(guī)劃委員會(huì)下屬“建設(shè)用地管理部門”具體負(fù)責(zé)全市建筑工程項(xiàng)目用地的規(guī)劃管理，擬定《規(guī)劃意見書》。3、審核時(shí)間審核時(shí)間20天，一級(jí)開發(fā)主體可在規(guī)劃委網(wǎng)站查詢。圖例：查詢的證號(hào)為：200X規(guī)意選字00XX號(hào)查詢結(jié)果單位XXXX有限公司項(xiàng)目名稱XXXX地塊土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)位置XXXX區(qū)XXXX證照名稱規(guī)劃意見書（選址）發(fā)號(hào)文200X規(guī)意選字00XX號(hào)發(fā)文日期Xxxx年xx月xx日項(xiàng)目狀態(tài)項(xiàng)目已獲批準(zhǔn)，核發(fā)證照參見“證照名稱”和“發(fā)號(hào)文”國(guó)土部門行政審批土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)需要到國(guó)土部門辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審手續(xù)。1、許可事項(xiàng)名稱：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審；項(xiàng)目標(biāo)號(hào)：XX；許可責(zé)任部門：市國(guó)土資源局；承辦部門：土地市場(chǎng)處；許可依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》；申請(qǐng)方式：書面申請(qǐng)；許可證名稱：建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi)；許可時(shí)限：20個(gè)工作日。2、許可程序（1）受理申請(qǐng)1〉受理部門：市國(guó)土資源局業(yè)務(wù)受理中心2〉受理?xiàng)l件：a:國(guó)土資源不預(yù)審的建設(shè)項(xiàng)目、中央國(guó)家機(jī)關(guān)及其事業(yè)單位項(xiàng)目、駐京部隊(duì)項(xiàng)目和跨區(qū)現(xiàn)行政區(qū)域建設(shè)項(xiàng)目；b:建設(shè)項(xiàng)目已備案，但未審批、核準(zhǔn)；c：申請(qǐng)資料齊備；d:申請(qǐng)資料材料符合法定形式；e:申請(qǐng)人或代理人身份符合有關(guān)規(guī)定。3〉提交資料清單a:建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表（原件一式兩份）；b:建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告（原件一份）；c:審批類項(xiàng)目：項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告分開審批的，提供項(xiàng)目建議書批復(fù)、可研報(bào)告、發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目用地預(yù)審告知單（含規(guī)劃部門的規(guī)劃意見）或規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書；項(xiàng)目建議書和可研報(bào)告合并審批的，提交發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目用地預(yù)審告知單（含規(guī)劃部門的規(guī)劃意見）或規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書和項(xiàng)目建議書；d:核準(zhǔn)類項(xiàng)目，提交發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目用地預(yù)審告知單（含規(guī)劃部門的規(guī)劃意見）；4〉本崗位負(fù)責(zé)人：市國(guó)土資源局業(yè)務(wù)受理中心和市場(chǎng)處經(jīng)辦人員5〉崗位職責(zé)及權(quán)限市國(guó)土局業(yè)務(wù)受理中心，對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行初審，通過的給申請(qǐng)人一份書面《材料接收單》，然后0.5日內(nèi)轉(zhuǎn)交市場(chǎng)處；市場(chǎng)處做出是否受理的決定，對(duì)受理項(xiàng)目出具《行政許可申請(qǐng)受理決定書》，并于當(dāng)日獲4.5個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)果告知業(yè)務(wù)受理中心通知申請(qǐng)人；6〉時(shí)限：5個(gè)工作日（2）申請(qǐng)審查審查標(biāo)準(zhǔn)：資料齊全、規(guī)范、有效；建設(shè)項(xiàng)目選址符合土地利用總體規(guī)劃及法律法規(guī)等；符合土地供應(yīng)政策；占耕地的耕地補(bǔ)充可行，資金有保證；負(fù)責(zé)人：市場(chǎng)處經(jīng)辦人；崗位職責(zé)及權(quán)限：初步審核資料，出具《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見（代擬稿）》，6個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人；（3）申請(qǐng)審核審核標(biāo)準(zhǔn)：同審查標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)人：市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人職責(zé)權(quán)限：審定《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見（代擬稿）》，10個(gè)工作日