謹(jǐn)呈：深圳市香江臵業(yè)有限公司T本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國)有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項項目物業(yè)發(fā)展建議報告項目整體定位報告市場調(diào)研階段2，項目小組圍繞開發(fā)商目開了大量調(diào)查及研究工作研究分析北京深圳式公寓運(yùn)營商3展?fàn)顩r式公寓的主要運(yùn)營及盈利模式營及盈利模式建議業(yè)發(fā)展建議展?fàn)顩r式公寓的主要運(yùn)營及盈利模式營及盈利模式建議業(yè)發(fā)展建議1122334455667酒店服務(wù)式公寓管理公司推薦45前期共識回顧階段核心目標(biāo)項目運(yùn)營模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議期的溝通匯報9年7月：雙方首次接觸，世聯(lián)參與項目投標(biāo)觸，世聯(lián)針對項目自身的優(yōu)越條件，以國際化的視野審視項目價展使命。結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀、市場競爭及項目條件等因素，建議項目朝高端服務(wù)式公出的方向表示認(rèn)可，雙方達(dá)成階段共識。10年1月：項目物業(yè)發(fā)展建議階段研究內(nèi)容及工作溝通過項目前期定位階段完成后，香江繼續(xù)委托世聯(lián)開始關(guān)于項目服務(wù)式公6向進(jìn)行評估11商務(wù)公寓體商務(wù)公寓體現(xiàn)不出項目真正價值2式公寓2打造打造服務(wù)式公寓存在著巨大的市場風(fēng)險3條件3項目擁有得天獨厚項目擁有得天獨厚的條件4核心問題4體現(xiàn)項目城市高端核心價值和未來南山的地體現(xiàn)項目城市高端核心價值和未來南山的地標(biāo)形象體物業(yè)(甲級寫字樓+五星級酒店)7打造商務(wù)公寓的障礙徑三：片區(qū)辦公物業(yè)投資行為異?；钴S權(quán)年打造商務(wù)公寓的障礙徑三：片區(qū)辦公物業(yè)投資行為異?；钴S權(quán)年一定過處心目標(biāo)徑一：片區(qū)整體商務(wù)辦公物業(yè)價值提升徑二：區(qū)域市場辦公物業(yè)投資回報率提高對提性8一：提高產(chǎn)品配臵和設(shè)臵最低銷售面積而在于面向的終端客戶不同。提一：提高產(chǎn)品配臵和設(shè)臵最低銷售面積而在于面向的終端客戶不同。提銷售面積，可能造成在銷售階段項正使用階段，業(yè)主把物業(yè)劃小分使用階段，真正使用的企業(yè)客戶徑二：吸引大客戶或機(jī)構(gòu)購買可能性較小改變，從的中小成長的辦公物于核心商務(wù)區(qū)，具備象，基本要心目標(biāo)打造商務(wù)公寓的障礙徑三：提高終端使用企業(yè)檔次9快速回現(xiàn)的企業(yè)開發(fā)目標(biāo)√優(yōu)外圍競爭大但影響較小間接競爭強(qiáng)但有利片區(qū)打造核心競爭有但程度較弱√優(yōu)√區(qū)域客戶特征匹配終端使用客戶資源充足項目片區(qū)認(rèn)同感強(qiáng)√√寓能實現(xiàn)快速回現(xiàn)的目標(biāo)為企業(yè)提供良好的現(xiàn)金流利于√寓銷售價格相對較低整體銷售利潤相對較少無法實現(xiàn)項目價值的最大化整體項目開發(fā)成本小，風(fēng)險低降低項目其他物業(yè)的價值消化項目寫字樓的部分客戶資源標(biāo)差不利標(biāo)差面不利于項目地標(biāo)建筑的形象塑造無法享受片區(qū)未來的升值收益面10戰(zhàn)略功能1234512345成本，緩解資金壓力回現(xiàn)，為企業(yè)提供現(xiàn)金流利潤，完成企業(yè)財務(wù)目標(biāo)開發(fā)，為后續(xù)項目提供資金風(fēng)險，追求穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)對于本項目的核心戰(zhàn)略目標(biāo)1112特征總結(jié)特征總結(jié)湖目前商務(wù)公寓價格低于2萬元/平米；福田商務(wù)公價格目前普遍已經(jīng)在 項目下的商務(wù)公寓銷售價格普遍高于單一商務(wù)公寓辦公業(yè)態(tài)下的商務(wù)公寓銷售價格高于商住結(jié)合的商格2-2.5萬/㎡一手在售商務(wù)公寓項目名稱規(guī)模(㎡)開盤時間主力戶型(㎡)銷售均價卓越世紀(jì)中心3#福田373882009.053萬元/㎡綠景NEO企業(yè)大道福田666162009.062.5萬元/㎡盛唐商務(wù)大廈福田710582008.091.5萬元/㎡海岸卡夫諾南山681812007.12萬駿匯寶安400162008.10萬元/㎡內(nèi)在售商務(wù)公寓均價在1.4-3萬元/㎡之間二手商務(wù)公寓項目名稱規(guī)模(㎡)主力戶型(㎡)二手房均價世金漢宮羅湖15703935-65全復(fù)式2萬元/㎡城市天地廣場羅湖1887531房43-56/2房581.5萬元/㎡鳳凰大廈福田30000120/150/170/3002.4-2.5萬元/㎡金中環(huán)商務(wù)大廈福田061房20/2房802.4-2.8萬元/㎡星河世紀(jì)BC座福田560241房33-48/2房62-682.1-2.2萬元/㎡國際市長交流中心南山210901房38-76/2房70-1201.9萬元/㎡光彩新天地南山274661房45/2房93/3房1061.4萬元/㎡西海明珠商務(wù)公寓南山1766381房40/2房72/3房96/4房1481.2萬元/㎡關(guān)內(nèi)商務(wù)公寓的二手價格在1.2-2.8萬元/㎡之間13商務(wù)公寓甲級寫字樓鳳凰大廈商務(wù)公寓甲級寫字樓鳳凰大廈甲級寫字樓商務(wù)公寓金中環(huán)合項目，商務(wù)公寓的售價格天花板商商務(wù)公寓與寫字樓實現(xiàn)均價比較星河世紀(jì)鳳凰大廈金中環(huán)國際商務(wù)公寓寫字樓酒店式公寓商務(wù)大廈18000170001600015000(毛坯)(毛坯)1300011000(精裝修)(元/㎡)19000180001700016000150001400013000120001100010000甲級寫字樓星河世紀(jì)商務(wù)公寓17500項目名稱性質(zhì)實現(xiàn)均價星河世紀(jì)商務(wù)公寓001寫字樓00中國鳳凰大廈商務(wù)公寓001寫字樓00金中環(huán)國際商務(wù)大廈商務(wù)公寓001寫字樓00141)按市場經(jīng)驗，商務(wù)公寓及寫字樓的價格保1)按市場經(jīng)驗，商務(wù)公寓及寫字樓的價格保2)考慮到項目寫字樓的定位和檔次可能高于海岸城西座，所以建議項目在進(jìn)行測算時按照24000元/平米計算項目打造為商務(wù)公寓，則在2010年的銷售價格預(yù)計可達(dá)24000元/平米寫字樓項目(10年)均價(元/㎡)銷售率(%)中心區(qū)目前在售寫字樓項目均價(元/㎡)銷售率(%)樓220002200021983219852188417985 整體寫字樓均價(元/㎡)銷售率(%)15市場上的商務(wù)公寓都是賣期房、毛坯交房，只裝修公共空間；測算中假設(shè)商務(wù)公寓的銷售期從2010年開始，到2012年結(jié)束，銷售4.33萬平方米,會所及其他配套1000平米；如果從2010年開始銷售，假設(shè)商務(wù)公寓的入市均價是2.4萬元/平方米，超過南山片區(qū)商務(wù)公寓的最高價；土地增值稅按照國家規(guī)定的梯級征收計算方法；資金運(yùn)用方面，假設(shè)土地成本為自有資金外，其余的投資均為銀行貸款，利潤優(yōu)先償還銀行貸款本金；銀行利率和年折現(xiàn)率都按照7%計算；根據(jù)系統(tǒng)評分，本項目寫字樓在目前的市場價格可達(dá)2.94萬/平米，按5%年增長率保守計算，2015年銷售寫字樓，均價3.75萬/平米16方向，則整體綜合體序號10023773372177473953004830000800529296潤09091344570004400019812033949036490000000004600000000000909134453；1商務(wù)公寓的財務(wù)表現(xiàn)詳見《香江公寓項目測算表格(2010年銷售商務(wù)公寓)》。1718寓造服務(wù)式公寓的障礙品打造要求務(wù)式公寓產(chǎn)品客戶需求分析寓造服務(wù)式公寓的障礙品打造要求務(wù)式公寓產(chǎn)品客戶需求分析旺盛；許多外籍高端長通過對片區(qū)典型項目成交客戶的分析發(fā)現(xiàn)，城市資源、發(fā)展?jié)摿?、配套及服?wù)檔次等附加價值是高端客戶選擇城市核心高端物業(yè)的核心驅(qū)動要素解決的問題心目標(biāo)住宅市場競爭狀況的競爭狀況市供62套公寓，市場供應(yīng)量少公寓總供應(yīng)量將達(dá)828于上19寓造服務(wù)式公寓的障礙品打造要求寓造服務(wù)式公寓的障礙品打造要求公司對服務(wù)式公司。解決的問題心目標(biāo)身條件存在居住類產(chǎn)品的局限性和成熟度 南山文化中心 海岸城購物中心 海岸城/天利 凱賓斯基酒店 保利文化廣場展/華潤陽臺的需求及敏感度有限資升值為20寓寓現(xiàn)金牛瘦狗寓寓現(xiàn)金牛瘦狗低及強(qiáng)大的溢價能力未來的規(guī)劃前景好；主要供應(yīng)中高端住宅物業(yè)，服務(wù)式公寓缺乏；體形象價值。 ARAR務(wù)式公寓的產(chǎn)品特點 銷售價格溢價空間大產(chǎn)品形象相對高端物業(yè)銷售價格相對較高需待項目整體形象成熟后才可面市相對市場份額211修成本相對較高2度相對較慢，周期較長3格高，可產(chǎn)生溢價價值4建立市場影響5為城市高端的綜合體物業(yè)對于本項目的核心戰(zhàn)略目標(biāo)1修成本相對較高2度相對較慢，周期較長3格高，可產(chǎn)生溢價價值4建立市場影響5為城市高端的綜合體物業(yè)對于本項目的核心戰(zhàn)略目標(biāo)務(wù)式公寓的產(chǎn)品特征的資金較為充足，存在穩(wěn)定的現(xiàn)金流現(xiàn)的要求和目標(biāo)，但不要求快速回現(xiàn)售價格最大化及利潤價值最大化項目塑造企業(yè)在國內(nèi)的品牌及形象式的綜合體物業(yè)2223●●●●頂級服務(wù)式公寓豪宅●●●24前期共識回顧階段核心目標(biāo)項目運(yùn)營模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議塊營盈利專業(yè)運(yùn)營自建物業(yè)專業(yè)運(yùn)營自建物業(yè)運(yùn)營商酒酒店管理2526前期共識回顧階段核心目標(biāo)項目運(yùn)營模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議27物業(yè)管理公司建議建議物業(yè)管理公司建議建議型一：整售型Group金公司主要以相對較低價買整體物業(yè)，在持有一段時間一：整售型Group金公司主要以相對較低價買整體物業(yè)，在持有一段時間、揚(yáng)子基金邦魏理仕投資公寓專業(yè)運(yùn)營商依托自己的信托資金來整體購買合適的物業(yè)，xpressTowerD億ng集團(tuán)100%整體出售GrandrdLandDevelopmentGroupRainbowServicedApartmentiazuiCentralApartmentnnacle公寓rsetOlympicTower公寓產(chǎn)投資信托ilResidence集團(tuán)理公司閣公寓信托店/服務(wù)式公寓運(yùn)營商雅詩閣集團(tuán)、輝盛集團(tuán)28二：持有型寓公司四種物業(yè)管理公司公司二：持有型寓公司四種物業(yè)管理公司公司品規(guī)劃、裝修設(shè)計、配套設(shè)施期物業(yè)管理的所有流程，擁擇專業(yè)服務(wù)式公寓運(yùn)營商來管理有單一產(chǎn)權(quán)的持有型服務(wù)式公公司0%持有服務(wù)式公寓物業(yè)，并確定物業(yè)以只租不求不同檔次的物業(yè)管理公司進(jìn)行合作。運(yùn)營及盈》》》典型案例:泰格公寓(招商+輝盛)29三：散售型》》典型案例柏悅居(凱悅國際)理，而大部分酒店管三：散售型》》典型案例柏悅居(凱悅國際)理，而大部分酒店管公司理公司也不會對此類物業(yè)公司:統(tǒng)一提供酒店式物業(yè)物業(yè)不能稱為服務(wù)式公寓，他和普通住宅的區(qū)別在于他提供了有償或無償?shù)木频晔轿飿I(yè)管理服務(wù)及配套設(shè)施，并提供租賃等附加物業(yè)管理：無法吸引專業(yè)務(wù)式公寓運(yùn)營商及部分店管理公司進(jìn)行管理30開發(fā)商因為需要回現(xiàn)等因素，將項目的一部分單開發(fā)商因為需要回現(xiàn)等因素，將項目的一部分單位對外銷售，另外一部分引進(jìn)酒店管理公司以只租物業(yè)管理：租售混合的服務(wù)式公寓雖然在功能區(qū)間上相互獨立，但是由于他們共同享用公共空間，無法保證居住的純粹性，所以也無法吸引專業(yè)的服務(wù)北京財富中心的公寓單位整體上中低層單位作為開發(fā)，以只租不售的形式以自身千禧大酒店的。區(qū)間進(jìn)行分割，部》》》典型案例:北京財富中心(千禧)31式五：先租后售》》典型案例:北京棕櫚泉白金公寓(萬豪)式五：先租后售》》典型案例:北京棕櫚泉白金公寓(萬豪)一棟交給萬豪國際旗下的萬豪行政公寓進(jìn)行管理，整體按照，租價格約4萬/平米，比02年開盤化的理想手段，不僅可以借且可以享受土地增值所帶來業(yè)管理：可以引進(jìn)專業(yè)服務(wù)3233再進(jìn)行變現(xiàn)的先租后售模式 論證公寓豪宅的市場發(fā)展趨勢————全球及深圳的公寓類豪宅的市場發(fā)展趨勢如何？論證深圳未來高端住宅的市場競爭模式論證 論證國內(nèi)一線城市服務(wù)式公寓的市場發(fā)展?fàn)顩r————北京、上海及深圳的服務(wù)式公寓發(fā)展?fàn)顩r如何？ 論證深圳服務(wù)式公寓的客戶群體均價(港幣)2.99萬港元/英尺2均價(港幣)2.99萬港元/英尺285萬港元/英尺208萬港元/英尺2萬港元/英尺22300英鎊/英尺22190英鎊/英尺234””鎊(2.01億美元)的價格成為世界最貴豪宅。購買者卡特爾外交部長沙伊赫?哈馬德，也是這棟大樓的投資商。這棟公寓包括一個spa休閑中心、一個電影院、一座高爾夫模擬訓(xùn)練裝臵以及一個酒窖，還聚集了來自世界各地的繪畫、古董和家具。全全美十大豪宅(紐約)：美元美元第七位：曼哈頓區(qū)大廈頂層復(fù)式紐約“水晶樓”(在建)，分別位于深水座樓一號銀海天璽半山別墅半山別墅香凱旋凱旋門3738別墅豪宅——主要強(qiáng)調(diào)其對室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源優(yōu)越性與占有量，同時追求最大化的私密性。公寓豪宅——強(qiáng)調(diào)每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部空間的豪華尺度與體驗感的提升。公寓豪宅是區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑，公寓豪宅追求的是看得見的奢華。豪豪宅階段一(1999-支撐的打造豪宅階段二(2006-豪豪宅階段三(2008-)3940勢，深圳場競爭沙井組成萬崗鎮(zhèn)㎡萬場競爭沙井組成萬崗鎮(zhèn)㎡萬萬00萬萬0萬50萬應(yīng)后續(xù)有限，橫崗存在大量的舊0000元/㎡20萬600萬2000元/㎡鄉(xiāng)3000元/㎡41量約為142萬，主要供應(yīng)仍在南山3年南山仍將成為全市的臵業(yè)焦點，福田放量增大，大量高端住宅的福田142萬，以蓮塘尾景觀資源豪宅及中心南舊改為主；供應(yīng)量供應(yīng)特征羅湖區(qū)約60萬平米90-180平米大戶型為主福田區(qū)約142萬平米兩極分化，景觀資源型、城市平面豪宅、35-90平米小戶型公寓南山區(qū)約220萬平米以上前海、西麗40-120平米中小戶型為主、后海、紅樹灣以110-200平米景觀豪宅為主4242套，主力戶型15+高層 42套，主力戶型15+高層 6萬米以上云頂香格里拉，預(yù)計10年發(fā)售，約500套，主力戶型150平米 寶能南區(qū)，09年7月發(fā)售，約900套，主力戶型90平米以下 寶能北區(qū)，預(yù)計10年初發(fā)售，約1044套，主力戶型100-180 米 售，拼合后900套，主力戶型160-180平米平米高端住宅項目大于200萬 10年初發(fā)售，約85套，主力戶型230平米以上共分6期開發(fā) 2012年入市，主力戶型90-180㎡，總建面14萬新世界南水項目，預(yù)計2012年入市，主力160平3以上2010年底入市，中大戶型聯(lián)排220聯(lián)排220保密的地塊名稱5別墅(聯(lián)排、疊加)400平米左右450平米左右900平米左右-300平米8平米0平米左右墅,390-450平米獨棟0平米。展之勢未來福田中心區(qū)和羅湖中心將有大量的項目入市，這些項目體量不大但占據(jù)城市成熟的核心資源，大多以超高層建筑為主。009~2011年超高層項目心區(qū)項目項目5萬m2業(yè)水灣頭項目2萬m2————45區(qū)域項目名稱總建面主力戶型描述開盤時間新天灣畔軒泰地鐵口灣廈澳城地業(yè)澳新天灣畔軒泰地鐵口灣廈澳城地業(yè)澳達(dá)三三湘寶寶能寶能寶能卓越卓越卓越卓越招商地鐵口招商鴻鴻威澳澳達(dá)口岸區(qū)09年8月區(qū)09年10月區(qū)戶型09年8月9年下半年0009年下半年0年上半年灣——————4647為有效的策略小。公寓市場公寓市場ARSAHERTZ問主服務(wù)48地位城市物業(yè)臵2004．82004．3國際公寓2009．7深圳未來兩年內(nèi)高端服務(wù)式公寓總供應(yīng)量將達(dá)828套，其中南山區(qū)占80%、新黃浦、希爾福、新梅萬豪、馨樂庭深圳高端服務(wù)式公寓的市場發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海和北京49進(jìn)駐蛇口片區(qū)，片閣深圳盛捷花園城服務(wù)公寓閣從招商地產(chǎn)全資購買，獨立運(yùn)營詩閣深圳美倫服務(wù)公寓地產(chǎn)物業(yè)，雅詩閣提供物業(yè)管理寓營運(yùn)商進(jìn)駐深圳。雅詩閣集團(tuán)取得深圳招商房地產(chǎn)有限公司新服務(wù)公寓的一項管理合同。擁有219個單位的這個服務(wù)公寓將505140-50,.00%布40-50,.00%布30以內(nèi),50以上,30-40,58.00%歐美及日韓人為主，年齡外籍人士國籍分布其他,5%歐美,58%外籍人士在深家庭構(gòu)成一家三口單人,一家三夫婦倆13%42%夫婦倆,26.00%52離承受程度在20分鐘以內(nèi)，且調(diào)查顯示20分鐘是一個明顯的心理門檻，超過20分鐘的選擇的人數(shù)明顯減少。20-30分鐘,5%30分鐘以上30分鐘以上,8%福田21%外籍人士認(rèn)知的片區(qū)蛇口片區(qū)蛇口片區(qū)8%42%華42%29%10-20分鐘,%分布在蛇口鯨山、半山海景別墅區(qū)，福田中心區(qū)的東?；▓@、黃埔雅苑和華僑城的波托菲諾及錦繡花園等，分布相對集中，聚居現(xiàn)象明顯；墅社區(qū)或高端住宅中，以家庭客戶為53擁有世界500強(qiáng)投資企業(yè)102家，外資企業(yè)378家，設(shè)立區(qū)域性總部機(jī)構(gòu)55家。企業(yè)，設(shè)立辦事處或分支機(jī)構(gòu)的世界500強(qiáng)企中國總部或地區(qū)總部設(shè)在福田。商投資企業(yè)共本達(dá)162萬美元，其中注冊資本1000萬美元以上的企業(yè)達(dá)21家。54可能在寶安中心區(qū)建立區(qū)域性總部的世界500強(qiáng)企業(yè)A、寶安六大產(chǎn)業(yè)園內(nèi)世界500強(qiáng)管理層可能在寶安中心區(qū)建立區(qū)域性總部的世界500強(qiáng)企業(yè)A、寶安六大產(chǎn)業(yè)園內(nèi)世界500強(qiáng)管理層商貿(mào)、金融、服務(wù)等企業(yè)，商務(wù)辦公商務(wù)寶安CBD集中擁有世擁有世界500強(qiáng)投資企業(yè)30余家，外資企業(yè)8000余家。企業(yè)人員倉等30多家55麥德龍物業(yè)管理(深圳)有限公司麥德龍物業(yè)管理(深圳)有限公司TCL天一移動通信(深圳)有限公司迪卡儂體育用品(深圳)有限公司深圳市飛亞達(dá)(集團(tuán))股份有限公司金碟軟件(中國)有限公司擁有高新技術(shù)企業(yè)近600余家，世界500強(qiáng)投資企業(yè)40余家速發(fā)展。截至2006年底，南山區(qū)共有高新技術(shù)企業(yè)596家，占技術(shù)企業(yè)在這里展現(xiàn)出盎然生機(jī)。技術(shù)園區(qū)及大批高新技術(shù)企奧林巴斯(深圳)工業(yè)有限公司愛普生技術(shù)(深圳)有限公司環(huán)旭電子(深圳)有限公司三洋電機(jī)(蛇口)有限公司56此投資，120多家設(shè)立企業(yè)和辦事處。德龍德災(zāi)保險另有部分零售、餐飲服務(wù)、石油化工和電子、電氣研羅湖區(qū)的500強(qiáng)企業(yè)主要集中在地王、國貿(mào)等金融業(yè)較密集的區(qū)域。深圳常駐外籍人士主要是公司中、高層管理人員。從行業(yè)人員架構(gòu)特征來看，羅湖主要的金融投資及貿(mào)易企業(yè)的外籍人士主要擔(dān)任企業(yè)的高層管理者(地區(qū)總裁、總經(jīng)理、總監(jiān))，一般期限為2-3年，其中90%以上派駐深圳是以常駐深圳的方式，而非周期性或間歇性駐守，顯示外籍人士有穩(wěn)定長期的居住需求。57高檔服務(wù)式公寓以外籍高檔服務(wù)式公寓以外籍家庭居住的面積多以租金承受范圍多為50-米/月，最高可達(dá)南山高端服務(wù)式公寓的應(yīng)主要集中在蛇口海世界片區(qū)，客戶對服、景觀、片區(qū)環(huán)境及許多外籍高端長租客戶用帶有精裝修的住宅宅區(qū)月齊全月--人為主6齊全齊全，在蛇口工作齊全監(jiān)齊全-100齊全店服務(wù)式公寓市場調(diào)研5859居住需求沒區(qū)更具備天生優(yōu)勢601球及深圳的公寓類豪宅的市場發(fā)展趨勢如何？ 趨勢 力現(xiàn)、獲取高價值才是項目的最終目的21球及深圳的公寓類豪宅的市場發(fā)展趨勢如何？ 趨勢 力現(xiàn)、獲取高價值才是項目的最終目的2營運(yùn)模式將大量入市市場可能會出現(xiàn)豪宅斷檔期是保證物業(yè)價值的重要方式3的最有效策略求項目價值客戶群體？企業(yè)租金承受力的客戶市場需求44高端服務(wù)式公寓的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后端服務(wù)式存在機(jī)遇備打造成高端服務(wù)式公寓的市場機(jī)會61前期共識回顧階段核心目標(biāo)項目運(yùn)營模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議管理公司逸蘭精品酒店(LansonPlace)逸蘭精品酒店(Lanson逸蘭精品酒店(LansonPlace)逸蘭精品酒店(LansonPlace)萬豪國際(MarriottInternational)希爾頓逸林DoubletreebyHiltonKempinskiResidencesShangri-LaResidences嘉里中心萬豪行政公寓(MarriottExecutiveApartment)希爾頓酒店Hilton凱賓斯基酒店Kempinski香格里拉酒店集團(tuán)嘉里建設(shè)喜達(dá)屋酒店和度假村(StarwoodHotels&Resorts)StRegisResidencesWestinResidencesSheratonResidences北京逸蘭服務(wù)公寓香港太古廣場萬豪行政公寓希爾頓逸林公寓北京凱賓斯基公寓北京嘉里中心公寓香港W酒店公寓PanoramaHospitality莎莎瑪ShamaLuxe杭州莎瑪和達(dá)服務(wù)式公寓雅詩閣集團(tuán)(TheAscottGroup)雅詩閣(Ascott)盛捷(Somerset)馨樂庭(Citadines)北京雅詩閣來福士中心服務(wù)公寓上海鵬利輝盛公寓杭州Oakwood公寓輝盛國際(FrasersHospitality)輝盛坊(FraserPlace)輝盛閣(FraserSuites)輝盛庭(FraserResidence)奧克伍德國際(Oakwood)OakwoodOakwoodResidenceOakwoodApartment62cott股為主要方式，第三方管理輸出為輔cott股為主要方式，第三方管理輸出為輔閣服務(wù)式公寓旗下三大品牌最大的國際服務(wù)公寓營運(yùn)集團(tuán)部在新加坡，于1984年推出了布在亞太、歐洲及海灣地區(qū)德臵業(yè)的全資子公司，雅詩閣擁有自己的公寓信托基金和專門針對中國的德臵業(yè)的全資子公司，雅詩閣擁有自己的公寓信托基金和專門針對中國的基金，經(jīng)濟(jì)實力雄厚。目前在中國的70%00套。63ersers輝盛國際管理有限公司talityPte輝盛國際管理有限公司talityPteLtd是一家國際知名的式服務(wù)公寓管理企加坡星獅集團(tuán)旗下子公司星獅地產(chǎn)的輝盛國際成立于1998，至今已經(jīng)在全球擁942多套酒店式服務(wù)單位數(shù)額增加至,000套酒店式服務(wù)公產(chǎn)商合作的豐富經(jīng)驗國際的發(fā)展模式包括第三方和單獨收購深圳泰閣國際公寓(招商)上海鵬利輝盛公寓(中糧)上海外灘輝盛坊國際公寓(華潤)南京仁恒輝盛閣國際公寓(仁恒)服務(wù)式公寓旗下三大品牌64公寓第一名牌、世界500強(qiáng)企業(yè)跨國中國，奧克伍德正處于處于擴(kuò)張階段旗下物業(yè)遍布美國、英國和亞太地區(qū)奧克伍德目前在中國共有9處項目，包括州、杭州、成都，到2010年個城市增至2000套房間；球，奧克伍德與85%的世界1000強(qiáng)企業(yè)有著合作EAC?Oakwood華庭EAC?Oakwood華庭德華庭亞花園奧克伍德華庭軟，以及聯(lián)邦快遞等。寓旗下三大品牌，周邊擁有高檔商場和辦公區(qū)域，屬最高端品牌OakwoodPremier(奧克伍德豪景)靜的社區(qū)，給客戶家一般的感覺，屬中高端品牌OakwoodResidence(奧克伍德華庭)人市場，選在酒吧和餐廳的附近，屬中端經(jīng)濟(jì)型品牌partment65管理公司旗下高端服務(wù)式公寓品牌一般的五星級酒店不同，行政式公寓專為管理公司旗下高端服務(wù)式公寓品牌一般的五星級酒店不同，行政式公寓專為客戶層次相對更高，對客房等硬件要求和公寓管理等軟件要求也更高。式公寓品牌，檔次定酒店萬豪行政公寓(MarriottExecutiveApartments)豪行政公寓泉萬豪行政公寓公寓國家及地區(qū)擁有2600多個單位； 萬豪行政公寓是專門為迎合那些計劃在酒店內(nèi)停留更長66MA寓旗下兩大品牌莎瑪和達(dá)hangMA寓旗下兩大品牌莎瑪和達(dá)hangAnShamaLuxeatXintiandi(莎瑪新天地)級服務(wù)式公寓品牌公運(yùn)有7項內(nèi)地的上海、北京、杭州、大連及成都等城市經(jīng)營有約1000 摩根士丹利房地產(chǎn)基金和基匯資本為莎瑪?shù)脑谙愀蹞碛休^的影響較小莎瑪在香港有5棟物業(yè)是自有的，但在中國大陸，莎瑪不考慮購買物業(yè)，只是尋找物業(yè)業(yè)主或者開發(fā)商，與他們洽談，然后作為第三方的運(yùn)營商進(jìn)行管理。ShamaXujiahui(莎瑪徐家匯)Shamashijipark(莎瑪世紀(jì)公園)ShamaLuxeHuaShan(莎瑪華山)e67先持有：雅詩閣公寓 新加坡雅詩閣盛捷高級酒店式服務(wù)公寓先持有：雅詩閣公寓 新加坡雅詩閣盛捷高級酒店式服務(wù)公寓后售賣：濟(jì)南路8號雷集團(tuán)年凈賺13米／日ING以3270萬美元從新加坡雅詩閣集團(tuán)手中取得了該項目所有權(quán)月，荷蘭ING集團(tuán)將此項目以1億美元整體出售給印尼三林建設(shè)基金零出售68莎瑪?shù)诙蠊蓶|基匯資本在06年以6.6億收購翠湖天地一棟樓后，就是內(nèi)地莎瑪?shù)诙蠊蓶|基匯資本在06年以6.6億收購翠湖天地一棟樓后，就是內(nèi)地是摩根士丹利在上海的第一個投資項目。兩棟樓一為住宅，一為越來越多的房地產(chǎn)投資式公己購摩08年大摩在香港出售5瑪公寓，他的手法過莎瑪品牌來使物值，然后變現(xiàn)。上莎瑪公寓有好幾個大摩收購后，發(fā)現(xiàn)價格不理想，然后6970前期共識回顧階段核心目標(biāo)項目運(yùn)營模式物業(yè)管理公司物業(yè)發(fā)展建議71戶型建議施建議體系本都為高端長租人住氛圍更傾向于居究私密性，所以在的設(shè)計上也有別于宅物業(yè)或酒店的豪普通、不講究奢侈豪華以及對外的展示性。面的設(shè)計體式公寓萬豪行政公寓72到標(biāo)示是體現(xiàn)客戶的尊貴居住感示及展示面較為私密，所以在主入口前起到昭示以領(lǐng)作用，便于引導(dǎo)客戶進(jìn)入；、大方的設(shè)項目氣質(zhì)，整體顏色搭配主要73完善的交通題，服務(wù)式公寓在主入口前線系這一點更類似于酒店。74設(shè)計都采用了無障礙通設(shè)計，項目主入口通道的高度基本保持與路面平，而對于通道高于地面，基本設(shè)計有殘疾人通，便于入住客戶在搬運(yùn)重行李或者行動不便的人，殘疾人通行。體現(xiàn)障礙通道高端的通道設(shè)計75也可以防止外來人員隨意進(jìn)入，而且有利于建立項目不同于酒店的服務(wù)價值并提升居住的檔次76寓并不像酒店那樣每天并且還承擔(dān)會議、接待等其他功能，所以對大堂面積的要求不高，對于其使用面積的要求更接近于居家住宅項目對務(wù)式公寓大堂的面積在及層高等空77華風(fēng)，突出積，而更加注重便捷的功能實用，講究簡約完備和商務(wù)風(fēng)格，提供給客戶商務(wù)接待78大面積落地玻璃窗式來增加整體大堂的并能使客戶在大堂外部的景觀，增加堂的采光以及