章房地產(chǎn)項目管理本章重點掌握房地產(chǎn)項目的前期策劃；掌握房地產(chǎn)項目的可行性研究；掌握房地產(chǎn)項目的計劃和控制管理。第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述?房地產(chǎn)項目概述?房地產(chǎn)項目管理概述第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述一、房地產(chǎn)項目概述1、項目的概念和基本條件項目的定義為：對確定性對象按限定時間、費用和質(zhì)量標準完成的一次性任務(wù)。根據(jù)項目定義，要構(gòu)成一個項目，必須具備如下四個基本條件。第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述項目的四個基本條件完成需要資源條件保證項目實施要消耗或占用一定的資源，如人、材、機、土地、資金。一個系統(tǒng)的有機整體項目的若干部分、若干子項目因各種制約和聯(lián)系構(gòu)成一個整體。有明確的起點和終點任何項目都有明確的生命周期，從開始到結(jié)束的時間歷程。項目具有明確的目標成果性目標：項目的功能性要求；約束性目標：限制條件，如工期、費用等。第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述2、房地產(chǎn)項目的概念和特征房地產(chǎn)項目是指在一定的時間、費用和質(zhì)量要求下，以土地和房屋建設(shè)為對象，以達到特定的使用功能為目的，按照一定的步驟和程序所完成的一次性任務(wù)。房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的一種類型，與其他一般性項目比，具有以下四個特征。第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述房地產(chǎn)項目的時間要求限定性較強1房地產(chǎn)項目的質(zhì)量要求較高2房地產(chǎn)項目的資金占用量較大：資金來源于銀行等金融機構(gòu)，工期過程會導(dǎo)致利息等費用過高；市場需求相對變化較快：消費者對房地產(chǎn)的功能和質(zhì)量要求不斷提高，而供給存在滯后性；市場上同業(yè)競爭激烈：市場上對某一類型房地產(chǎn)需求旺盛時，大量開發(fā)商投資。一旦質(zhì)量不合格，會造成資源的大量浪費；房地產(chǎn)關(guān)乎人的生命和財產(chǎn)安全。第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述房地產(chǎn)項目的組織要求很高3房地產(chǎn)項目具有較強的系統(tǒng)性；房地產(chǎn)項目具有較強的程序性；房地產(chǎn)項目的組織協(xié)調(diào)管理要求較高：參與單位眾多。房地產(chǎn)項目的政策和法律規(guī)范嚴密4房地產(chǎn)項目要求有相關(guān)的政策法規(guī)和企業(yè)章程來確定各個參與人之間的權(quán)利和義務(wù)。第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述3、房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程（1）項目前期策劃和立項階段內(nèi)容：市場調(diào)查、項目構(gòu)思、可行性研究和立項報批（2）項目實施的前期階段時間：從立項到正式施工前內(nèi)容：土地征用和拆遷、勘察設(shè)計、招投標第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述（3）項目施工階段時間：從進廠開工到竣工驗收內(nèi)容：具體建造過程（4）項目銷售階段（預(yù)售、現(xiàn)售）（5）項目使用階段時間：從房地產(chǎn)項目交付使用到規(guī)定的責任期結(jié)束為止，實際上就是物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述項目策劃項目可行性研究等批準立項規(guī)劃設(shè)計、招投標和施工準備等進場施工項目實施（預(yù)售）竣工驗收項目銷售（開盤現(xiàn)售）交付使用項目使用（物業(yè)管理）責任結(jié)束第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述二、房地產(chǎn)項目管理概述1、房地產(chǎn)項目管理的概念房地產(chǎn)項目管理是指房地產(chǎn)項目的管理者運用管理學(xué)的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的計劃、控制和協(xié)調(diào)，從而保證項目達到預(yù)定的質(zhì)量標準、時間標準和費用標準，以實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述建設(shè)項目管理（業(yè)主單位）設(shè)計項目管理（設(shè)計單位）工程咨詢項目管理（監(jiān)理單位）施工項目管理（施工單位）物業(yè)管理（物業(yè)公司）房地產(chǎn)項目管理功能（質(zhì)量）進度（工期）費用（成本）房地產(chǎn)項目管理目標體系三大目標互相聯(lián)系、互相影響第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述2、房地產(chǎn)項目管理內(nèi)容3.計劃和控制管理1.前期策劃和可行性研究2.組織管理4.后期管理前期策劃：市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計；可行性研究：投資估算、財務(wù)評價。三大計劃：進度、成本、資源三大控制：進度、成本、質(zhì)量竣工驗收市場營銷物業(yè)管理選擇合適的項目組織形式第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述3、現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理的新特點（1）項目管理理論、技術(shù)和手段的科學(xué)化理論：系統(tǒng)論、信息論、控制論技術(shù)：預(yù)測決策技術(shù)、數(shù)學(xué)分析方法手段：計算機、互聯(lián)網(wǎng)（2）項目管理的社會化和專業(yè)化出現(xiàn)大量專門從事某一特定領(lǐng)域的專業(yè)化項目管理公司第一節(jié)房地產(chǎn)項目管理概述（3）項目管理的標準化和規(guī)范化規(guī)范化的項目管理工作流程、標準化的合同文本（4）項目管理國際化按照被各國廣泛接受的國際慣例進行項目管理，這種國際化趨勢在國外和國內(nèi)越來越明顯。國際咨詢工程師聯(lián)合會（FIDIC）合同條件、招投標程序等第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究?房地產(chǎn)項目的前期策劃?房地產(chǎn)項目可行性研究第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究一、房地產(chǎn)項目前期策劃1、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查市場調(diào)查的定義：是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)地收集、整理、記錄、分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究和預(yù)測的一種活動方式。市場調(diào)查的目的：為企業(yè)提供真實的市場背景資料，以正確判斷和把握市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，并尋找到合適的項目投資機會。第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究市場調(diào)查的內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)的中觀環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)的微觀環(huán)境政治法律經(jīng)濟環(huán)境人口環(huán)境文化環(huán)境項目所在城市的建設(shè)與規(guī)劃情況房地產(chǎn)供求總量房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)與實力房地產(chǎn)專業(yè)和中介機構(gòu)情況消費者分析：家庭收入、結(jié)構(gòu)、對住房的要求競爭對手分析：附近樓盤的房型、價格、促銷第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究市場調(diào)查的方法按獲得的調(diào)查資料類型按調(diào)查的對象間接調(diào)查：國家統(tǒng)計局、年鑒直接調(diào)查觀察法訪問法實驗法全面普查：大量的重點調(diào)查：有代表性的抽樣調(diào)查：少量的第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究市場調(diào)查的基本程序明確要解決的問題及調(diào)研目的初步調(diào)查調(diào)查設(shè)計實地調(diào)查調(diào)查資料整理分析調(diào)查報告第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究2、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位概念：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了有針對性地銷售和推廣自己的樓盤而采取的一系列的消費者界定和細分活動。目的：依據(jù)市場調(diào)查，研究項目開發(fā)的可行性，確定最終客戶，預(yù)測產(chǎn)品的市場占有率。銷售目標定位內(nèi)容產(chǎn)品定位價格定位第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究產(chǎn)品定位的原則內(nèi)外順序原則：先外后內(nèi)，即先決定外部整體規(guī)劃，再考慮內(nèi)部具體區(qū)域的細節(jié)設(shè)計；附加值創(chuàng)造原則：小區(qū)內(nèi)不同用途的建筑；專門化原則：易給消費者品質(zhì)優(yōu)良、值得信賴的感覺產(chǎn)品定位的程序確定產(chǎn)品定位的動機和目的房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)產(chǎn)品方案策劃第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究二、房地產(chǎn)項目的可行性研究1、房地產(chǎn)項目可行性研究的概念定義：指在投資決策前，分析、計算和評價投資項目的技術(shù)方案、開發(fā)方案和經(jīng)營方案的經(jīng)濟效果，進而研究項目開發(fā)的必要性和可能性，并作出開發(fā)方案選擇和方案決策的科學(xué)分析方法。目的：對項目策劃方案的優(yōu)選，確保投資決策的科學(xué)性、合理性和可行性。分類：投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究2、房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容建設(shè)地點和周邊環(huán)境市場需求和發(fā)展趨勢選擇合適的建筑方案建材供應(yīng)情況預(yù)測收益，選擇最優(yōu)方案選擇工程承包商容內(nèi)研可第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究3、房地產(chǎn)項目可行性研究報告項目總說明（項目背景、主辦方、評估目的）；項目概況（地理位置、擬建規(guī)模和標準、配套設(shè)施）；投資環(huán)境研究（當?shù)厣鐣?jīng)濟情況、金融稅收政策、土地使用制度）；市場研究（競爭項目的市場分布、售價、供求）；規(guī)劃方案（建筑物布局、道路交通、市政設(shè)施）；發(fā)包方式及進度安排；第二節(jié)房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究投資與成本和費用估算；投資計劃及籌資計劃；財務(wù)比率分析：流動、速動比率項目經(jīng)濟效益評價靜態(tài)分析：投資回報率、投資回收期動態(tài)分析：凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率不確定性分析與風險分析（盈虧平衡分析、敏感性分析）社會評價（社會效益、環(huán)境效益）可行性研究的結(jié)論（對項目投資在經(jīng)濟、技術(shù)上的可行性作出判斷）第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理?房地產(chǎn)項目計劃?房地產(chǎn)項目控制第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理一、房地產(chǎn)項目計劃1、房地產(chǎn)項目計劃的概念和要求定義：指項目管理者對項目目標實現(xiàn)的方法、措施和過程的實施安排的一種活動。符合項目總目標：目標是計劃的靈魂符合項目的實際情況：滿足項目客觀規(guī)律要求滿足客觀的經(jīng)濟性要求全面性要求：內(nèi)容完整、邏輯嚴密有一定的彈性：計劃實現(xiàn)受多方面干擾第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理2、房地產(chǎn)項目計劃的內(nèi)容進度（工期）計劃；成本計劃；資源計劃（勞動力招聘、設(shè)備采購等）；質(zhì)量計劃；其他計劃（現(xiàn)場平面布置計劃、后勤管理計劃）第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理3、房地產(chǎn)項目計劃的編制過程（施工進度計劃）收集編制依據(jù)劃分施工項目計算工程數(shù)量確定施工順序編制施工進度初步計劃調(diào)整和優(yōu)化進度計劃技術(shù)因素；組織因素；合同工期。資源均衡；工期條件；成本條件。第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理二、房地產(chǎn)項目控制1、房地產(chǎn)項目控制的概念定義：指為了房地產(chǎn)項目計劃的實現(xiàn)，對項目的進度、成本、技術(shù)和質(zhì)量、合同與現(xiàn)場安全等所采取的一系列控制措施與辦法。作用：貫徹計劃的意圖，根據(jù)實際發(fā)生情況補充計劃的不足，通過全過程的控制措施保證項目總目標的圓滿實現(xiàn)。控制手段：組織、技術(shù)、經(jīng)濟、協(xié)作以及信息管理等多方面、全方位的措施。第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理2、房地產(chǎn)項目控制的內(nèi)容（1）房地產(chǎn)項目進度控制（2）房地產(chǎn)項目成本控制（3）房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制（4）房地產(chǎn)項目合同控制（5）房地產(chǎn)項目安全控制第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理（1）房地產(chǎn)項目進度控制進度控制以實現(xiàn)施工合同約定的竣工日期為最終目標；進度控制總目標應(yīng)進行分解（年、季、月）；進度控制建立以項目經(jīng)理為責任主體，由子項目負責人、計劃人員、作業(yè)隊長、班組長參加的進度控制體系；進度控制過程中要關(guān)注：材料設(shè)備供應(yīng)情況、設(shè)計變更、勞動力安排情況、氣象條件；項目經(jīng)理工作程序：項目進度計劃向監(jiān)理工程師提出開工申請報告實施進度計劃并對比糾偏編寫進度控制報告第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理（2）房地產(chǎn)項目成本控制企業(yè)建立和完善作為成本控制中心的功能和機制；項目管理部門建立以項目經(jīng)理為中心的成本控制體系，進行成本目標分解；項目經(jīng)理成本控制的主要措施：審查施工組織設(shè)計和施工方案；按照項目成本計劃和成本控制目標施工，嚴格控制計劃外開支；控制工程款動態(tài)結(jié)算（按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算）；控制工程變更。第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理（3）房地產(chǎn)項目質(zhì)量施工質(zhì)量管理嚴格遵守《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《建設(shè)工程項目質(zhì)量管理規(guī)范》；質(zhì)量控制堅持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主”方針和“計劃—執(zhí)行—檢查—處理”的循環(huán)工作方法；質(zhì)量控制應(yīng)滿足工程施工技術(shù)標準和發(fā)包人的要求；質(zhì)量控制要素應(yīng)包括人、材、機、方法、環(huán)境等；質(zhì)量控制必須實行樣板制；建立質(zhì)量責任制和考核評價辦法，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量控制負責。第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理（4）房地產(chǎn)項目合同管理選擇合適的合同種類（總價合同、單價合同、成本加酬金合同）；選擇合適的招標方式（公開招標、邀請招標、議標）；確定合同的重要條款（付款方式、合同價格、激勵措施）加強項目各相關(guān)合同的協(xié)調(diào)。第三節(jié)房地產(chǎn)項目計劃和控制管理（5）房地產(chǎn)項目安全管理安全管理的原則是“安全第一、預(yù)防為主”；承包商在施工現(xiàn)場應(yīng)采取安全防護措施；承包商應(yīng)遵守環(huán)境保護和安全生產(chǎn)的法律法規(guī)，控制現(xiàn)場的粉塵、廢水、廢氣、噪音等；施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責（實行施工總承包的，由總包單位負責，分包單位向總包單位負責，服從總包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理）。第四節(jié)房地產(chǎn)項目后期管理?房地產(chǎn)項目竣工驗收?房地產(chǎn)項目營銷管理?房地產(chǎn)項目物業(yè)管理第四節(jié)房地產(chǎn)項目后期管理一、房地產(chǎn)項目竣工驗收概念：指房地產(chǎn)項目經(jīng)過承建單位的施工準備和全部施工活動，已經(jīng)完成了項目設(shè)計圖紙和承包合同規(guī)定的全部內(nèi)容，并達到了建設(shè)單位的使用要求，向使用單位移交工程的過程。項目竣工驗收是項目開發(fā)建設(shè)期的最后一個環(huán)節(jié)，只有經(jīng)過正式驗收的項目才可辦理移交手續(xù)。第四節(jié)房地產(chǎn)項目后期管理房地產(chǎn)項目竣工驗收的程序竣工準備階段竣工自驗（施工單位）竣工初驗（監(jiān)理單位）正式驗收（建設(shè)主管部門）工程交接補修、返修（施工單位）合格合格合格不合格不合格不合格第四節(jié)房地產(chǎn)項目后期管理房地產(chǎn)項目竣工驗收備案根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在組織有關(guān)單位進行竣工驗收后，應(yīng)當向備案機關(guān)及時辦理工程竣工驗收備案。第四節(jié)房地產(chǎn)項目后期管理二、房地產(chǎn)項目營銷管理房地產(chǎn)項目營銷是以房地產(chǎn)項目這種特定的特殊商品為對象，圍繞它所進行的一系列市場營銷行為和活動。房地產(chǎn)項目營銷管理，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)