35/至28。40,之間，屬中亞熱帶溫暖濕潤季風(fēng)氣候區(qū)；東部、北部與市的戈陽、鉛山、萬年、余干接壤，南面、西面分別與撫州市的金溪、資溪和東鄉(xiāng)毗鄰，東南一縣、月湖區(qū)和龍虎山風(fēng)景旅游區(qū)管委會(huì)。1(二)城幣交通交通十分便捷，是江南重要的交通樞紐。背靠腹地，面向長江三角洲和閩南金三角，是我國陸腹地通往東南沿海地區(qū)和西部地區(qū)的要沖，史稱“東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信江之門戶”,素為兵家必爭(zhēng)、商賈云集之地。320、206國道和浙贛線、皖贛線、鷹夏線三條鐵路把離市區(qū)18公里的貴溪市和離市區(qū)25公里的余江縣連成一個(gè)整體。沿滬瑞高速公路1個(gè)半小時(shí)即達(dá)省省會(huì)市和昌北機(jī)場(chǎng)。五大水系之一的信江蜿蜒穿城而過，向西流入鄱陽湖與長江水系(三)人口統(tǒng)計(jì)(1)、全市現(xiàn)有人口統(tǒng)計(jì)全市人口分布(萬人)2.65萬，比重18.71萬，比重1 □城市人I」□農(nóng)村人口巾八口甲，男性白3N%,女性占43%;唐任城鍥的八口占居住鄉(xiāng)村的人口占56.66%;漢族人口占99.71%,少數(shù)民族占(3八全市城鎮(zhèn)人口比例城市人I」,5萬人；全(四)經(jīng)濟(jì)概況(1)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。改革開放以來，尤其是1983年升格為直轄市以來，市在城市各個(gè)領(lǐng)域的建設(shè)取得了矚目的成就，開辟了該市國民經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的新時(shí)期。目前形成了一個(gè)以有色金屬冶煉為主體，電力、化工、機(jī)械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材、儀器儀表、工藝美術(shù)等行業(yè)競(jìng)相發(fā)展、特色鮮明、又門類齊全的工業(yè)體系。涌現(xiàn)出了一批如年產(chǎn)20萬噸、年銷售收入超200億元的全國最大的銅冶煉廠江銅集團(tuán)，華中電網(wǎng)主力電廠之一的貴溪火力發(fā)電廠，以及三川水表、南方照明、誠志生化、科華水泥、海利農(nóng)藥等一批省優(yōu)、國優(yōu)知名企業(yè)；另外，市還憑借其獨(dú)特的地理位置在物流業(yè)、商貿(mào)業(yè)、現(xiàn)代運(yùn)輸業(yè)和住宿餐飲業(yè)方面飛速發(fā)展。(2)、2005年1—12月份各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)億元)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)財(cái)政收入(億引進(jìn)外資(萬美社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資(億城鄉(xiāng)居民存款總額(億房地產(chǎn)投資總額(億2005年市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值118.62億元，同比增長16.4%;其中第一產(chǎn)業(yè)增長6.1%,第二產(chǎn)業(yè)增長21.9%,第三產(chǎn)業(yè)增長14.0%;人均生產(chǎn)總值突破1300美元。財(cái)政收入也大幅度增長，財(cái)政總收入達(dá)14.44億元，增長35.4%,人均財(cái)政收入達(dá)到1325元。金融運(yùn)行勢(shì)頭良好，實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)存款余額123.7億元，增長21.3%,其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額82.46億元，增長15.0%o居民的收入也大幅度提高，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8843元，增加1120元，增長14.5%。外資引進(jìn)迅速，05年市開展了"誠信優(yōu)質(zhì)服務(wù)年"活動(dòng)，依托銅、眼鏡等特色產(chǎn)業(yè)，全年共引進(jìn)外資6600萬美元，并被評(píng)為“2005浙商最佳投資城市”。(3)、2005年三大產(chǎn)業(yè)所占的比重三大產(chǎn)業(yè)所占的比車(億元)在工業(yè)化帶動(dòng)下，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2004年的16:46:38調(diào)整為14.5:49.7:35.8;工業(yè)占生產(chǎn)總值比值達(dá)到47.7%,提高了2.5個(gè)百分點(diǎn)。2005年全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值56.57億元，增長22.5%;其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值54.50億元，增長24.6%,實(shí)現(xiàn)利稅總額34.84億元。工業(yè)園區(qū)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，落戶企業(yè)161家，投資企業(yè)102家，弓謎資金15.15億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值36.05億元。目前主要有分為四大工業(yè)園區(qū)，即省銅工業(yè)園，貴溪市工業(yè)園，總投資20億元、總面積約30萬平方公里的市工業(yè)園，以眼鏡、銅材兩大“塊狀”為支柱產(chǎn)業(yè)板塊的余江縣工業(yè)園；形成了以銅材加工眼鏡加工、醫(yī)藥化工、微型元件、食品加工等為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)，并涌現(xiàn)出了一批如江銅集團(tuán)、貴電、三川水表、南方照明等大型工礦企業(yè)。(5)、旅游產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中所占的比重越來越大旅游業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中所占的比重11.8億，比重為30.67億，比重為□其它收入□旅游業(yè)旅游經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，2005年全市共接待國外游客510.5萬人次，旅游總收入11.8億元，創(chuàng)匯580萬美元，同比增長34%和13.7%;其中龍虎山景區(qū)恒心景點(diǎn)接待游客27萬人，實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)營收入3100萬元；旅游規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)了交通、通訊、服務(wù)、餐飲等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值42.48億元，占生產(chǎn)總值的比重達(dá)35.8%。(6)、投資情況02005年全市固定資產(chǎn)投資60.1億元，增長36.8%。房地產(chǎn)5.87億元，增長1.6%;農(nóng)業(yè)、教育、衛(wèi)生等行業(yè)投資增長較快，分別為(五)市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況(億城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)財(cái)政收(億引進(jìn)外資(萬美元)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資(億城鄉(xiāng)居民存款總額(億房地產(chǎn)投資總額(億年年1年年(六)周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(1)、2005年1—11月份周邊城市地方財(cái)政總收入(億元)1-1DJ份各市地方財(cái)政總收入(億元)1(2八2005年1—12月份周邊城市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況(億元)40038.430城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資(億元)九江市撫州市(3八2005年1—12月份周邊城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況(億社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)(5)、2005年1—12月份周邊城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)oL南昌市九江市撫州市上饒市景德鎮(zhèn)市鷹潭市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)小結(jié)：市是一個(gè)面積只有3554平方公里的小市，其人均可支配收入達(dá)到8843元，在全省位居第二（第一其居民的購買能力相對(duì)于省其它市來說二、市城市發(fā)展趨勢(shì)商貿(mào)活市、旅游旺市、科技興市、依法治市”的發(fā)展戰(zhàn)略。地方財(cái)政收入增長13.2%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長21%,居民消費(fèi)價(jià)格上漲幅打造旅游品牌。市現(xiàn)有的城市布局從地里區(qū)位上來看主要集中在月湖區(qū)，即浙贛線、皖贛線、鷹夏線三大路干線的交匯處，形成一個(gè)“凹”字形。（1）、工業(yè)布局。市的工業(yè)主要集中在月湖區(qū)，月湖區(qū)的白露工業(yè)小區(qū)濟(jì)跨世紀(jì)的戰(zhàn)略工程。白鷺小區(qū)作為市重點(diǎn)工程它具有其特殊優(yōu)勢(shì)：?緊鄰鐵路貨運(yùn)南站、鐵路客運(yùn)站、汽車站、信江聯(lián)運(yùn)港口碼頭，交通極其建材、化工、輕工等主要工業(yè)行業(yè)的新型工業(yè)城。貴溪市的工業(yè)企業(yè)主要分布在市冶金大道、柏里大道、西大街，以及320國道的兩側(cè)；如江銅集團(tuán)、南方照明、貴電等大企業(yè)都分布于此。余江縣則主要分布在余江火車站附近。(2)、商業(yè)布局。經(jīng)過近30年的發(fā)展，零售商業(yè)形態(tài)已經(jīng)初傳統(tǒng)的國營百貨、便利店、臨街散鋪向?qū)I(yè)市場(chǎng)、大賣場(chǎng)超市和現(xiàn)代流行百貨的道和信江周邊小城鎮(zhèn)建設(shè),推動(dòng)市地城市化進(jìn)程?；⑸酱蟮?、沿江大道、五洲路、污水處理廠、體油氣混氣工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實(shí)施好人行道硬化、車行道維修、行道數(shù)種植、路燈改造、臨街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一體”改造工程，拉開城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城區(qū)面貌有一個(gè)質(zhì)的鎮(zhèn)所在地人口達(dá)1.8—2萬人以上，二、三產(chǎn)業(yè)比重70—80%,農(nóng)民人均純收入達(dá)到3000以上.三、市房地產(chǎn)發(fā)展分析起，主要以三房?jī)蓮d、面積120—130平米的戶型為主。水平不高，小區(qū)無景觀，戶型以120——130平米的三房?jī)蓮d為主,且不同區(qū)域地段的樓盤售價(jià)差稍大，整體均價(jià)在2000—2300元/平米之間。規(guī)模和規(guī)劃理念，小區(qū)有一定的景觀，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要為別墅,戶型設(shè)計(jì)較合理，面積以200—230平米為主，價(jià)格在2300元/平米左右。此類產(chǎn)品的小區(qū)或樓盤檔次高、規(guī)模大而成為引導(dǎo)市市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。A、戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)單一，設(shè)計(jì)面積偏大，布局不合理；以三房的戶B、服務(wù)體系：專業(yè)物業(yè)管理公司少，大部分樓盤都由開發(fā)商自己成立物C、建筑風(fēng)格：大部分建筑都千篇一律，亳無個(gè)性可言。E、園林景觀：市現(xiàn)有物業(yè)規(guī)模一般較少，小區(qū)很少有園林景觀和綠化。100平米以上的三房?jī)蓮d一住宅，經(jīng)過專家的研究，舒適性住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是客廳面積在25-35平米左右,主臥室15—20平方米，兩間次臥分別為12—15平米、10—12平米，加上廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和公攤單套面積在120平3、宣傳推廣落后A、媒介宣傳：受本地開發(fā)商常規(guī)的土地開發(fā)觀念的影響，市的報(bào)刊、電視C、銷售資料：有一定規(guī)模和知名度的樓盤，售樓資料都很簡(jiǎn)單,很多都是一DM單，無樓書和基本的物業(yè)配置說明。D、推廣手段：從樓盤的推廣上來看，很多樓盤可能都沒有單獨(dú)的樓盤推廣費(fèi)用，大多是牽制于政府部門，推廣手段落后。B、優(yōu)惠措施：絕大部分樓盤從公開發(fā)售到尾盤銷售，很少采取一購房?jī)?yōu)惠措施，最多也是采取在價(jià)格上讓一利。（從和售樓員的交談中c、SP營銷活動(dòng)：在售樓盤很少舉行一聚斂人氣和促進(jìn)銷售的SP營銷活動(dòng)。（從售樓員口中得知）D、付款方式：付款方式單一，一般是由開發(fā)商指定的銀行，沒有選擇的余地，在一定程度上給客戶選擇太少；有的開發(fā)商甚至不提供按揭購房業(yè)(三)市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析(1)、2005年1—12月份市房地產(chǎn)投資情況銷售面積(萬平方房地產(chǎn)投資總額(億元)施工面積(萬平方米)竣工面積(萬平方人均住宅建筑面積(平方米)從2005年市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積、竣工面積、銷售面積的數(shù)據(jù)來看，市房屋消化的速度遠(yuǎn)低于房屋供應(yīng)的速度，市場(chǎng)供求關(guān)系比較緊(導(dǎo)致這一原因可能是因?yàn)榻?年來市房地產(chǎn)的大量開發(fā)，短期難以開發(fā))。再者，從現(xiàn)有人均住房建筑面積23.85平方米數(shù)據(jù)看。人均住宅住房建筑面積已達(dá)到中等偏上水平(2003年數(shù)據(jù)：全國人均住房使用面積為22平方米)。居住條件的改(2)、房地產(chǎn)區(qū)域分布。從市現(xiàn)有的房地產(chǎn)所在的地段來看，主要分為兩個(gè)部分。一是伴隨著原有的商業(yè)、工業(yè)集中地帶衍生出來的一批房地產(chǎn)項(xiàng)目，的嘉禾山莊等；二是隨著市政府提出的“舊城改造”和現(xiàn)有體育場(chǎng)的遷移新生出來的一批房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要集中在天潔東路兩側(cè)，即新長途汽車站附近，如越峰花園、雅典城、天潔.紫荊花園、世紀(jì)和正在建設(shè)的嘉鷹.湖畔居等。平均價(jià)位主力戶型主力面積物業(yè)管理費(fèi)平層復(fù)式別墅月湖區(qū)元/M2元/M2元/M2三房?jī)蓮d130平米0.35元貴溪市元/M2元/M2三房?jī)蓮d130平米0.2元余江縣元/M2元/M2元/M2三房?jī)蓮d130平米項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積主力戶型主力面積套數(shù)價(jià)位物業(yè)費(fèi)湖嘉苑23畝平方三房?jī)蓮d平米湖苑58畝3.7萬平方三房?jī)蓮d平米世紀(jì)42畝5.2萬平方三房?jī)蓮d平米0.35/M2色家園4.5畝2萬平方三房?jī)蓮d平米2300/M20.8/M2濱江明珠畝三房?jī)蓮d平米2000/M20.7/M2雅典城60多畝三房?jī)蓮d平米0.3/M2蓮花小區(qū)11畝三房?jī)蓮d平米2218/M20.3/M2荊苑3.7萬平方三房?jī)蓮d平米處于平地開發(fā)階段清波雅苑多畝處于平地開發(fā)階段嘉禾山莊畝9.2萬平方五房三廳平米2050/M20.37/M2畔居畝平米處于平地開發(fā)階段項(xiàng)目名占地建筑主力主力套數(shù)價(jià)位物業(yè)費(fèi)稱面積面積戶型面積余江-余冠城畝64萬平米三房?jī)蓮d平米0.16/M2廣場(chǎng)商住摟三房?jī)蓮d平米榮盛華寶嘉苑三房?jī)蓮d平米項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積主力戶型主力面積套數(shù)價(jià)位物業(yè)費(fèi)貴溪-富康家園50畝四房三廳平米貴溪-富康家園30畝4三房?jī)蓮d平米小結(jié)：從市現(xiàn)有商品住宅市場(chǎng)購買情況來看，當(dāng)?shù)厝俗钕矏鄣膽粜褪侨覂蓮d兩衛(wèi)，面積在120—130平米左右；最青睞的樓層是多層，即3-5層；而就目前而言，市當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)普通住宅為2000—2300元/平米之間，別墅1700—2200元/平米之間，物業(yè)借理費(fèi)在0.2JC—0.35元/平米不等。而旗下的貴溪市別墅價(jià)格為2200元/平米左右，余江縣的普通住宅價(jià)格為1200元/平米上下，別墅價(jià)格1700元/平米，物業(yè)管理費(fèi)在0.2元/平米左右。動(dòng)高橋區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，籌集資金，搞好龍虎山大道基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。即以新長途汽車站為中心，以天潔東路為軸線，以龍虎山大道為縱