第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本理論(重點(diǎn)掌握)二、控規(guī)的編制方法及存在問題（清楚認(rèn)識(shí)）三、控規(guī)編制的新動(dòng)態(tài)與發(fā)展趨勢(shì)（簡(jiǎn)單了解）第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本理論(重點(diǎn)掌握一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本理論基本認(rèn)識(shí)（內(nèi)涵、地位與作用、基本特征、基本原則）發(fā)展歷程（起源、規(guī)范成熟、發(fā)展變化）一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本理論基本認(rèn)識(shí)（內(nèi)涵、地位與作用、基

基本涵義控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，以落實(shí)總體規(guī)劃意圖為目的，以土地使用控制為重點(diǎn)，詳細(xì)規(guī)定規(guī)劃范圍內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)用地的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和空間環(huán)境等控制性指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，為城市國有土地使用權(quán)出讓和規(guī)劃管理提供依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和市政工程設(shè)計(jì)的編制。

城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)

地位與作用1．連接總體規(guī)劃與修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要組成部分

承上啟下的作用。2．規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施銜接的重要環(huán)節(jié)

是規(guī)劃管理的依據(jù)。3．體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想

細(xì)化和落實(shí)區(qū)域規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)的宏觀藍(lán)圖4.城市政策的載體。

地位與作用1．連接總體規(guī)劃與修建性

地位與作用

（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。從規(guī)劃到管理——依法行政的依據(jù)；從規(guī)劃到實(shí)施——控制、引導(dǎo)、監(jiān)督。

控制性詳細(xì)規(guī)劃將城市建設(shè)的規(guī)劃控制要點(diǎn)，用簡(jiǎn)練、明確、適合操作的方式表達(dá)出來，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為。地位與作用（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃是

（2）控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次。從宏觀到微觀——上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設(shè)計(jì)）；從定性到定量——控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部——控制指標(biāo)細(xì)化、分解、落實(shí)；

控制性詳細(xì)規(guī)劃向上銜接總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，向下銜接修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計(jì)與開發(fā)建設(shè)行為。它以量化指標(biāo)和控制要求將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制轉(zhuǎn)化為對(duì)城市建設(shè)的微觀控制，并作為具體指導(dǎo)地段修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計(jì)、土地出讓的具體設(shè)計(jì)條件和控制要求。

地位與作用（2）控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)總體規(guī)劃總體規(guī)劃

（3）控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)控制與管理的重要手段。從二維到三維——平面控制與空間控制的結(jié)合；從規(guī)劃到設(shè)計(jì)——規(guī)劃要求與設(shè)計(jì)條件的結(jié)合；從消極到積極——控制與引導(dǎo)的結(jié)合。

控制性詳細(xì)規(guī)劃將宏觀城市設(shè)計(jì)、中觀城市設(shè)計(jì)到微觀城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容，通過具體的設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)導(dǎo)則以及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的方式體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和行政管理方面的權(quán)威地位使城市設(shè)計(jì)要求在實(shí)施建設(shè)中得以貫徹落實(shí)。在我國目前還沒有形成獨(dú)立的城市設(shè)計(jì)審議制度的情況下，在城市設(shè)計(jì)的發(fā)展與實(shí)施控制要求方面，控制性詳細(xì)規(guī)劃責(zé)無旁貸。

地位與作用（3）控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)控制與管理的重要手段。

（4）控制性詳細(xì)規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺(tái)。從個(gè)體到群體——利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)；從分歧到統(tǒng)一——公共政策的具體化。

控制性詳細(xì)規(guī)劃由于直接涉及到城市建設(shè)中各個(gè)方面的利益，是城市政府意圖、公眾利益和個(gè)體利益平衡協(xié)調(diào)的平臺(tái)，體現(xiàn)著在城市建設(shè)中各方角色的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，是實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃意圖、保證公共利益、保護(hù)個(gè)體權(quán)利的公共政策內(nèi)容的具體化。

地位與作用（4）控制性詳細(xì)規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺(tái)。

基本特征

——介乎于土地管理與建筑管理之間內(nèi)涵豐富。1）抽象的表達(dá)方式2）具有法律效應(yīng)和立法空間3）具有綜合性4）剛性與彈性相結(jié)合5）動(dòng)態(tài)特征基本特征

（1）通過抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)劃意圖。落實(shí)共性控制內(nèi)涵；提供個(gè)性設(shè)計(jì)空間。

控制性詳細(xì)規(guī)劃通過一系列抽象的指標(biāo)、圖表、圖則等表達(dá)方式將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制內(nèi)容、定性的內(nèi)容、粗略的三維控制和定量控制內(nèi)容，深化、細(xì)化、分解為微觀層面的具體控制內(nèi)容。該內(nèi)容是一種建設(shè)控制、設(shè)計(jì)控制和開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)，為具體的設(shè)計(jì)與實(shí)施提供深化、細(xì)化的個(gè)性空間，而非取代具體的個(gè)性設(shè)計(jì)內(nèi)容。（1）通過抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)劃意圖。

（2）具有法律效應(yīng)和立法空間。具有法律效力而不是法律；具有成為法律法規(guī)的可能?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應(yīng)是其基本特征。控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展。我國控制性詳細(xì)規(guī)劃不是法律也不可能變成完全意義上的法律，但控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有法律意義的部分應(yīng)該以積極的方式形成法律條文，提高其在規(guī)劃管理中的權(quán)威地位。（2）具有法律效應(yīng)和立法空間。（3）具有相當(dāng)?shù)木C合性各縱向系統(tǒng)的設(shè)計(jì)綜合；各專項(xiàng)內(nèi)容的橫向匯總。

控制性詳細(xì)規(guī)劃中包括城市建設(shè)或規(guī)劃管理中的各縱向系統(tǒng)和各專向規(guī)劃內(nèi)容，如土地利用規(guī)劃、公共設(shè)施與市政設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、保護(hù)規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)以及其它必要的非法定規(guī)劃等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容在控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制尺度上進(jìn)行橫向綜合，相互協(xié)調(diào)并分別落實(shí)相關(guān)規(guī)劃控制要求，具有小而全的綜合控制特征。（3）具有相當(dāng)?shù)木C合性（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式

規(guī)定性與引導(dǎo)性的結(jié)合；通則式與判例式的結(jié)合；動(dòng)態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能；強(qiáng)制性內(nèi)容的提出。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和引導(dǎo)性兩部分。規(guī)定性內(nèi)容一般為剛性內(nèi)容，主要規(guī)定“不許做什么”、“必須做什么”、“至少應(yīng)該做什么”等，引導(dǎo)性內(nèi)容一般為彈性內(nèi)容，主要規(guī)定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的適應(yīng)性與靈活性。剛性與彈性相結(jié)合的控制方式適應(yīng)我國的開發(fā)申請(qǐng)的審批方式為通則式與判例式相結(jié)合的特點(diǎn)。（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式

編制目標(biāo)------工作內(nèi)容

在城市總體規(guī)劃的直到下，制定涉及的城市局部地區(qū)、地塊的具體目標(biāo)，并提出各項(xiàng)規(guī)劃管理控制指標(biāo)，直接直到各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)。

1、明確所涉及地區(qū)的發(fā)展定及上位規(guī)劃

2、依發(fā)地區(qū)展定位，綜合考慮現(xiàn)有資源及現(xiàn)狀，制定具體的發(fā)展目及管控指標(biāo)。

3、詳細(xì)制定不同使用性質(zhì)的用地的規(guī)劃指標(biāo)，指導(dǎo)和控制地塊內(nèi)的各項(xiàng)開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)。編制目標(biāo)-----一控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景1、我國城市建設(shè)相關(guān)的方面的新問題。（一）．土地使用制度改革提出的新問題（二）．建設(shè)方式與投資渠道變化帶來的新（三）．城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、社會(huì)等結(jié)構(gòu)的調(diào)整所提出的新要求2、對(duì)規(guī)劃管理和設(shè)計(jì)工作的觀念、構(gòu)思與方法的“沖擊”：

（一）．對(duì)規(guī)劃管理工作的“沖擊”（二）．對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的“沖擊”

控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程一控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程1.最初的嘗試（80年代初）上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃

是領(lǐng)事館區(qū)，為了國際慣例與國際接軌，借鑒了美國的區(qū)劃技術(shù)而編制的詳細(xì)規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。確定了每塊地塊的用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、建筑后退、建筑高度限制、車輛出入口方位及小汽車停車庫位等8項(xiàng)控制指標(biāo).控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程1.最初的嘗試（80年代初）上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)2.有益的探索（80年代中后期）桂林中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（1987）控制性詳細(xì)規(guī)劃正式命名，提出綜合控制指標(biāo)體系（12項(xiàng)）。用綜合指標(biāo)體系控制城市建設(shè)，更能體現(xiàn)出規(guī)劃工作的本質(zhì)——對(duì)城市建設(shè)予以控制引導(dǎo)。綜合指標(biāo)體系的確定中引入城市設(shè)計(jì)研究以期控制建筑環(huán)境形成。區(qū)分了控制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)。沒有文本；附值缺乏科學(xué)依據(jù)；經(jīng)濟(jì)性研究不足；性質(zhì)缺乏彈性。2.有益的探索蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年）按現(xiàn)狀——規(guī)劃——管理進(jìn)行三次分區(qū)，區(qū)分對(duì)待可開發(fā)用地和公共設(shè)施。拓展了綜合指標(biāo)體系；區(qū)分了可開發(fā)用地和公共設(shè)施用地，對(duì)于配套用地的保證和可出讓土地的市場(chǎng)化進(jìn)行了初步探索；引入了地塊經(jīng)營的概念，同時(shí)對(duì)于地塊最小單元的劃分有了一定的認(rèn)識(shí)；沒有形成文本。

蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年）

3.步入成熟（80年代末90年代初）溫州舊城改造控制規(guī)劃

規(guī)劃文本與地方法規(guī)體系相配套，具有法律效力便于管理實(shí)施；規(guī)劃編制過程有設(shè)計(jì)人員、管理人員、市民代表等多方參與；分級(jí)管理區(qū)分控制等級(jí)，突出重點(diǎn)，解決主要矛盾；針對(duì)地方情況增加對(duì)私人建房和開設(shè)商店的控制及規(guī)定；對(duì)于土地性質(zhì)的相容性提出控制辦法和管理依據(jù)；土地使用分類方法和代碼使用了正在編制的國家規(guī)范。

3.步入成熟（80年代末90年代初）4.控制性詳細(xì)規(guī)劃地位確立，編制走向規(guī)范。《上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究》

（上海市規(guī)劃局）1986《控制性詳細(xì)規(guī)劃編制辦法（建議稿）》

（江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）1989《南京控制性詳細(xì)規(guī)劃理論方法研究》（東南大學(xué)與南京市規(guī)劃局）1991對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃作了較為系統(tǒng)的總結(jié)。

1991年建設(shè)部頒布實(shí)施了第12號(hào)部長令《城市規(guī)劃編制辦法》，明確了控規(guī)的編制內(nèi)容和要求。1992年建設(shè)部又下發(fā)了《關(guān)于搞好規(guī)劃，加強(qiáng)管理，正確引導(dǎo)城市土地出讓和開發(fā)活動(dòng)的通知》，對(duì)溫州市編制控規(guī)引導(dǎo)城市土地出讓轉(zhuǎn)讓的做法進(jìn)行推廣，1992年底又頒布實(shí)施了建設(shè)部令第22號(hào)《城市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》，進(jìn)一步明確，出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前應(yīng)當(dāng)制訂控規(guī)。確定的控規(guī)在土地市場(chǎng)化行為中的權(quán)威地位。1995年建設(shè)部又制訂了《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步明確了控規(guī)的編制內(nèi)容，這標(biāo)志這具有中國特色的控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)步入了成熟階段。從此，控制性詳細(xì)規(guī)劃逐步走上了規(guī)范化的軌道。

4.控制性詳細(xì)規(guī)劃地位確立，編制走向規(guī)范。1980年，美國建筑師協(xié)會(huì)來華進(jìn)行學(xué)術(shù)交流。1982年，上海虹橋開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，首先采用8項(xiàng)指標(biāo)對(duì)用地建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃控制---------借鑒區(qū)劃進(jìn)行嘗試。1986年8月城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究》課題1987年，清華大學(xué)在桂林中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃--------對(duì)用地建設(shè)進(jìn)行數(shù)據(jù)控制，與局部地段的城市設(shè)計(jì)相結(jié)合。控制性詳細(xì)規(guī)劃發(fā)展時(shí)間表控制性詳細(xì)規(guī)劃發(fā)展時(shí)間表1988溫州市舊城控制性詳細(xì)規(guī)劃----概念和方法基本定型。1989年8月，江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃院結(jié)合“蘇州市古城街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃研究”課題。1991年東南大學(xué)“南京控制性詳細(xì)規(guī)劃理論方法研究”課題，對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃作了較為系統(tǒng)的總結(jié)----立法準(zhǔn)備。1991年，建設(shè)部在《城市規(guī)劃編制辦法》中，列入了控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容。1995年，建設(shè)部制定了《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》，規(guī)范了控制性詳細(xì)規(guī)劃的具體編制內(nèi)容和要求-------走上了規(guī)范化的軌道。1988溫州市舊城控制性詳細(xì)規(guī)劃----概念和方法基本

控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系及控制要素第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件第一節(jié)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容第二節(jié)、控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制要素

一、土地使用控制二、環(huán)境容量控制三、建筑建造控制四、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)五、配套設(shè)施控制六、行為活動(dòng)控制第一節(jié)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容

（1）依法規(guī)劃的原則

控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制應(yīng)依據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，并符合國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。依法規(guī)劃是保證控制性詳細(xì)規(guī)劃法律嚴(yán)肅性的前提。

（2）公平、公正的原則

規(guī)劃整體上應(yīng)有一個(gè)通則式控制，即對(duì)于規(guī)劃城市中近似區(qū)位、類似性質(zhì)的的片區(qū)、街區(qū)、地塊應(yīng)提出一致性的控制要求作為基礎(chǔ)，再根據(jù)開發(fā)建設(shè)個(gè)體的個(gè)體差別，做出針對(duì)性的控制與引導(dǎo)，體現(xiàn)公平、公正性。控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)將公共利益保障作為首要任務(wù)，是制訂控制指標(biāo)與控制導(dǎo)則的基本依據(jù)?？匾?guī)編制原則（1）依法規(guī)劃的原則控規(guī)編制原則

（3）公開原則

控制性詳細(xì)規(guī)劃屬于《行政許可法》所規(guī)定的許可依據(jù)的范疇，應(yīng)遵循行政許可依據(jù)必須公開的要求。控制性詳細(xì)規(guī)劃在編制與審批過程中應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的公眾參與的程序設(shè)計(jì)，廣泛聽取意見并提出相應(yīng)的規(guī)劃應(yīng)對(duì)或解釋?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容、成果應(yīng)盡量簡(jiǎn)明、清晰，便于理解，以適應(yīng)不同層次的公眾參與需要。

（4）整體性原則

編制控制性詳細(xì)規(guī)劃遵循局部服從整體，內(nèi)部服從外部的原則。整體的控制往往是自上而下的控制要求，多為具體街坊地塊控制的依據(jù)。而外部條件一般是體現(xiàn)個(gè)體局部之間的相互關(guān)系，多包含公共利益的內(nèi)容。（5）可操作性原則

編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)充分結(jié)合地方實(shí)際情況和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的管理要求，編制工作應(yīng)在充分的調(diào)研與分析論證基礎(chǔ)上，控制成果應(yīng)有充分的依據(jù)和可行性，強(qiáng)化與規(guī)劃管理的銜接，提高規(guī)劃成果的科學(xué)性和可操作性。（3）公開原則一任務(wù)書的編制

(一)任務(wù)書的提出(二)任務(wù)書的編制

組織主體：城市人民政府或經(jīng)授權(quán)的城市規(guī)劃行政主管部門（規(guī)劃局）編制主體：規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、研究機(jī)構(gòu)控規(guī)的編制程序一任務(wù)書的編制控規(guī)的編制程序

任務(wù)書內(nèi)容：1、受托編制方的技術(shù)力量要求、資格審查要求。2、規(guī)劃項(xiàng)目相關(guān)背景情況，項(xiàng)目的規(guī)劃依據(jù)、規(guī)劃意圖要求、規(guī)劃時(shí)限要求3、評(píng)審方式及參與規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目單位所獲設(shè)計(jì)費(fèi)用。

任務(wù)書內(nèi)容：

二、編制過程與工作要點(diǎn)(一)工作階段劃分

1.項(xiàng)目準(zhǔn)備階段2.現(xiàn)場(chǎng)踏勘與資料收集階段3.方案設(shè)計(jì)階段4.成果編制階段5.上報(bào)審批階段

(二)各階段工作要求

1．項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（1）熟悉合同文本，了解項(xiàng)目委托方的情況。（2）了解進(jìn)行項(xiàng)目所具備的條件。（地形、上層次、前一輪、特殊要求）（3）編制項(xiàng)目工作計(jì)劃和技術(shù)工作方案。（4）安排項(xiàng)目所需專業(yè)技術(shù)人員（5）確定與委托方的關(guān)系第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件2．現(xiàn)場(chǎng)踏勘與資料收集階段

（1）自然條件，土地使用情況，土地權(quán)屬，繪制現(xiàn)狀圖。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施狀況、建筑狀況（3）周圍情況（4）文物保護(hù)單位和擬保留的重點(diǎn)地區(qū)、地段與構(gòu)作物的現(xiàn)狀及周圍情況（5）走訪有關(guān)部門第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件

3、方案設(shè)計(jì)階段（1）方案比較、（2）方案交流、（3）方案修改、（4）意見反饋4．成果編制階段

（1）內(nèi)容與深度（2）反復(fù)修改5．規(guī)劃審批

（1）成果審查：專家評(píng)審會(huì)（2）上報(bào)審批：重要-----一般-----規(guī)劃管理部門

控制性詳規(guī)的成果

一、成果表達(dá)模式：二、控制性詳細(xì)規(guī)劃的成果控制性詳

規(guī)劃圖紙成果內(nèi)容(一)規(guī)劃用地位置圖(區(qū)位圖)(比例不限)(二)規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖(比例1：2000)(三)土地使用規(guī)劃圖(比例1：2000)(四)道路交通及豎向規(guī)劃圖(比例1：2000)(五)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖(比例1：2000)(六)工程管線規(guī)劃圖(比例1：2000)(七)環(huán)衛(wèi)、環(huán)保規(guī)劃圖(比例1：2000)(八)空間形態(tài)示意圖(比例不限)(九)城市設(shè)計(jì)概念圖(空間景觀規(guī)劃、特色與保護(hù)規(guī)劃)(比例1：2000)(十)地塊劃分編號(hào)圖(比例1：5000)(十一)地塊控制圖則(比例1：1000～1：2000)規(guī)劃圖紙第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件

關(guān)于“五線”控制道路紅線：道路用地邊界，約定俗成，控制方法成熟。城市紫線：歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)界限。法規(guī)完善相對(duì)獨(dú)立。城市綠線：城市中各類綠地范圍的控制線?？匾?guī)階段很難劃到單位附屬綠地和居住小區(qū)或組團(tuán)綠地。城市藍(lán)線：城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線?？赡芘c綠線有重合部分。城市黃線：對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線?？赡芘c城市綠線、藍(lán)線有重合部分?？匾?guī)中應(yīng)標(biāo)明明確的用地界限，并標(biāo)注地理坐標(biāo)。關(guān)于“五線”控制道路紅線：道路用地邊界，約定俗成，控制方濟(jì)南控制性詳細(xì)規(guī)劃的六線控制規(guī)劃圖濟(jì)南控制性詳細(xì)規(guī)劃的六線控制規(guī)劃圖

控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)(一)、規(guī)定性指標(biāo)(指令性指標(biāo))1．用地性質(zhì)2．建筑密度（控制上限）3．建筑高度(上限)4．容積率5．綠地率（控制下限）6．基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定用地面積7．建筑后退紅線（下限控制）8．交通出入口方位

控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)(二)指導(dǎo)性指標(biāo)(引導(dǎo)性指標(biāo))

1．人口容量（上限控制）2．建筑形式、風(fēng)格、體量、色彩要求3．其他環(huán)境要求（環(huán)保、污染）第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件第二節(jié)、

控規(guī)的發(fā)展及存在的問題新發(fā)展------新編制辦法的變化存在的問題城市設(shè)計(jì)的興起第二節(jié)、控規(guī)的發(fā)展及存在的問題新舊《編制辦法》的控規(guī)編制內(nèi)容比較與變化新舊《編制辦法》的控規(guī)編制內(nèi)容比較與變化一、新舊《城市規(guī)劃編制辦法》的控規(guī)編制內(nèi)容比較與變化1.環(huán)境容量：增加了公共設(shè)施配套要求2.建筑建造控制：強(qiáng)調(diào)城市設(shè)計(jì)3.行為活動(dòng)控制：增加公共、步行及其他交通設(shè)施的要求，交叉口組織形式4.配套設(shè)施控制：增加管線綜合及地下空間要求

第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件（1）強(qiáng)調(diào)了公共設(shè)施的配套要求。

原編制辦法中沒有明確說明，但在實(shí)際工作過程中，這些設(shè)施多屬于公益性內(nèi)容，在實(shí)際建設(shè)中由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)往往被侵占或者被忽略，控制性詳細(xì)規(guī)劃出于對(duì)公共利益保障責(zé)任，需要更加明確公共設(shè)施的配套要求，包括大、中型公共設(shè)施的落位、小型公共設(shè)施設(shè)施的布點(diǎn)、以及公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模、附加建設(shè)條件、服務(wù)半徑等控制要求。新控規(guī)------新變化（1）強(qiáng)調(diào)了公共設(shè)施的配套要求。新控規(guī)------新變化設(shè)施控制圖則設(shè)施控制圖則（2）強(qiáng)調(diào)在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)提出城市設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則。

這就需要在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)做較為深入和具有針對(duì)性的城市設(shè)計(jì)系統(tǒng)研究，提出相應(yīng)的城市設(shè)計(jì)控制要求，其中包括對(duì)建筑體量、體型、色彩等要求。（2）強(qiáng)調(diào)在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)提出城市設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則。第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件（3）強(qiáng)調(diào)了交通需求分析的內(nèi)容。

其中明確提出了對(duì)公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、道路斷面、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加強(qiáng)交通的規(guī)劃研究與設(shè)計(jì)控制。在規(guī)劃實(shí)施實(shí)施過程中設(shè)計(jì)到地塊開發(fā)容量、人口容量等指標(biāo)都與交通系統(tǒng)的承載力密切相關(guān)，規(guī)劃調(diào)整時(shí)交通影響分析與評(píng)價(jià)也是重要課題之一。另外，在規(guī)劃用地布局和地塊邊界控制時(shí)如果不事先考慮好公共交通的場(chǎng)站布局、站點(diǎn)位置、交叉口形式與渠化措施將有可能在實(shí)施、改造與整治時(shí)缺乏足夠的城市空間，許多設(shè)施被忽略或無法落位。國內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)踐證明，這些方面的控制至關(guān)重要不可忽視。（3）強(qiáng)調(diào)了交通需求分析的內(nèi)容。第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件北京的控規(guī)地塊交叉口放寬的渠化處理方式北京的控規(guī)地塊交叉口放寬的渠化處理方式重慶適應(yīng)山地道路特點(diǎn)的局部展寬段渠化處理方式重慶適應(yīng)山地道路特點(diǎn)的局部展寬段渠化處理方式（4）對(duì)于市政設(shè)施規(guī)劃明確提出需要進(jìn)行管網(wǎng)綜合。主要是保證市政設(shè)施配套，并作為地塊開發(fā)條件的重要參考。（4）對(duì)于市政設(shè)施規(guī)劃明確提出需要進(jìn)行管網(wǎng)綜合。主要是保

（5）關(guān)于地下空間利用的具體要求。

隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、建設(shè)水平的提高和集約使用土地的需要，地下空間的綜合開發(fā)利用越來越成為城市開發(fā)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。但原有的控規(guī)編制要求普遍缺乏對(duì)這一方面的研究與控制手段?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)體系中也基本上未考慮地下空間綜合利用的可能性和影響。在規(guī)劃管理的實(shí)施操作中，會(huì)出現(xiàn)許多爭(zhēng)議問題和灰色空間，因此，急需對(duì)這方面的建設(shè)行為進(jìn)行規(guī)范，并提出科學(xué)的控制要求。（5）關(guān)于地下空間利用的具體要求。地下空間利用：

規(guī)劃充分利用自然地形進(jìn)行地下空間的開發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫、地下人行通道、地鐵車站、結(jié)合平臺(tái)廣場(chǎng)的地下服務(wù)設(shè)施等，并通過有機(jī)的組織將這些地下空間串聯(lián)起來，成為輔助服務(wù)系統(tǒng)。地下空間利用：第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件（1）《城市規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容暫行規(guī)定》

城市詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容包括：規(guī)劃地段各個(gè)地塊的土地主要用途；規(guī)劃地段各個(gè)地塊允許的建設(shè)總量；對(duì)特定地區(qū)地段規(guī)劃允許的建設(shè)高度；規(guī)劃地段各個(gè)地塊的綠化率、公共綠地面積規(guī)定；規(guī)劃地段基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)的規(guī)定；歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)保護(hù)地段的建設(shè)控制指標(biāo)和規(guī)定，建設(shè)控制地區(qū)的建設(shè)控制指標(biāo)。（2）2006年4月1日頒布實(shí)施的《城市規(guī)劃編制辦法》第四十二條條文中明確規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。新《編制辦法》的強(qiáng)制性內(nèi)容（1）《城市規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容暫行規(guī)定》新《編制辦法》的強(qiáng)制現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題及解決思路現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題及解決思路

（1）缺乏通盤考慮導(dǎo)致委托的隨意性和銜接困難。

（以中小城市為甚）

1）存在問題：委托隨意性問題，委托邊界隨時(shí)改變甚至有所重疊。是否應(yīng)該全覆蓋？覆蓋到什么程度？如何覆蓋？

2）解決思路：規(guī)劃編制的系統(tǒng)性和計(jì)劃性（年度編制計(jì)劃、專門的編制研究中心）。分區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的劃定與銜接，統(tǒng)一的用地編碼系統(tǒng)。3）覆蓋程度與編制深度的對(duì)應(yīng)，重視與近期規(guī)劃銜接。4）覆蓋深度的區(qū)分與轉(zhuǎn)換。

（1）缺乏通盤考慮導(dǎo)致委托的隨意性和銜接困難。（2）關(guān)于產(chǎn)權(quán)地塊在我國城市土地有償使用的條件下，城市中的土地都有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)單位，因此控規(guī)中必須引入產(chǎn)權(quán)地塊的概念，作為城市規(guī)劃管理依法行政的客體。否則控規(guī)的法律意義將永遠(yuǎn)是模糊的。要解決這一問題必須從管理入手在控制性詳細(xì)規(guī)劃的土地細(xì)分上深入的研究，在新區(qū)建設(shè)時(shí)通過核發(fā)選址意見書保證規(guī)劃地塊與土地產(chǎn)權(quán)界限一致，在建成區(qū)中需要通過采取一定的技術(shù)手段，抓住舊城改造的時(shí)機(jī)積極理順產(chǎn)權(quán)與控規(guī)地塊的關(guān)系。42、梁江、孫暉，城市土地使用控制的重要層面：產(chǎn)權(quán)地塊——美國分區(qū)規(guī)劃的啟示，城市規(guī)劃，2000年第6期（2）關(guān)于產(chǎn)權(quán)地塊42、梁江、孫暉，城市土地使用控制的重要層（3）關(guān)于規(guī)劃控制指標(biāo)體系——控規(guī)的靈魂1）存在問題指標(biāo)千篇一律，不能體現(xiàn)城市特色與控制內(nèi)涵。指標(biāo)選取缺乏針對(duì)性研究，規(guī)定性與指導(dǎo)性指標(biāo)需要針對(duì)性界定。指標(biāo)賦值缺乏科學(xué)依據(jù)，有主觀臆斷現(xiàn)象。不同的編制單位和區(qū)片導(dǎo)致不公平和銜接困難。2）解決問題的思路地方的統(tǒng)一技術(shù)措施提供參考。通過針對(duì)性的現(xiàn)狀調(diào)研、歸納總結(jié)提供具有通則式意義的賦值標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)公平性。個(gè)案賦值結(jié)合具體的編制要求浮動(dòng)變化，并需要提供有力的依據(jù)。（3）關(guān)于規(guī)劃控制指標(biāo)體系——控規(guī)的靈魂

（4）關(guān)于用地分類1）問題的產(chǎn)生目前普遍使用的是國家規(guī)范《城市用地與規(guī)劃建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90），為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，適用于城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)工作。該標(biāo)準(zhǔn)不適用于控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)有效的規(guī)劃控制和編制技術(shù)創(chuàng)新都是一個(gè)阻礙。2）解決問題的思路針對(duì)規(guī)劃管理與實(shí)施的利益集團(tuán)與開發(fā)建設(shè)方式制定新的用地分類。適用于新鮮事物、新類型或新的開發(fā)方式（公寓、高爾夫、物流等）。與國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的銜接，必要時(shí)可翻譯或者轉(zhuǎn)換。適應(yīng)城市自身的特色，符合管理需要。區(qū)劃管制中有一種表性分區(qū)的手段具有借鑒意義。目前國內(nèi)已經(jīng)開始了相關(guān)的嘗試。（南京的用地分類、北京的多功能用地與待研究用地等）（4）關(guān)于用地分類

用地兼容與混合用地

用地兼容：

是指用地對(duì)建筑類型的兼容，指在用地屬性確定的情況下可以或允許兼容其他類型的設(shè)施，由于比例很低，不會(huì)影響用地的主導(dǎo)性質(zhì)。

允許的含義指的是可以建設(shè)商業(yè)設(shè)施，也可以不建，建設(shè)與否同開發(fā)商的設(shè)想有關(guān)，但需要通過規(guī)劃管理部門的認(rèn)可。兼容類型的控制和兼容比例的控制。

兼容類型的控制現(xiàn)在一般采取《各類建設(shè)用地適建范圍表》，一般分為適建、不適建和有條件適建三種情況。關(guān)于兼容比例一般都沒有明確，目前國內(nèi)一些特大城市在制訂控規(guī)編制統(tǒng)一技術(shù)措施時(shí)，一般都規(guī)定兼容的建筑面積不得超過總建筑面積的20%。

注：√適建×不適建〇由城市管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。土地使用兼容控制表注：√適建×不適建〇由城市管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)1、用地關(guān)聯(lián)原則：優(yōu)先考慮用地關(guān)聯(lián)的類型的混合，這種混合能夠降低交通出行，增加社區(qū)活力。例如，根據(jù)相關(guān)研究，辦公設(shè)施由于能夠提供就業(yè)崗位，通常和其他用地有天然的關(guān)聯(lián)性，因而在混合用地中所見較多，辦公用地同住宅用地、商業(yè)用地、娛樂用地的混合是較為多見的混合類型。2、互不干擾原則：容易產(chǎn)生相互干擾的設(shè)施類型不宜混合在同一用地上。如娛樂設(shè)施由于其人流、噪音等原因，通常對(duì)住宅的私密有相當(dāng)負(fù)面影響，因而，也不宜混合，即使混合的話，也應(yīng)當(dāng)附加相應(yīng)條件，如要求保持一定的合理的間隔、提供不同的出入口等。3、合理比例混合原則：對(duì)于混合比例的控制，通常應(yīng)當(dāng)以用地上不同類型設(shè)施的規(guī)模來計(jì)量其混合比例。一般意義上，一種用途的建筑面積如果超過50%比例，就可認(rèn)為是主導(dǎo)用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件現(xiàn)象1——社會(huì)的熱點(diǎn)規(guī)劃變更——侵權(quán)——訴訟

法制、社會(huì)的進(jìn)步，公民對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的認(rèn)知及其權(quán)利的呼聲更高漲，房地產(chǎn)開發(fā)中屢屢有和規(guī)劃變更相關(guān)的糾紛、訴訟。規(guī)劃變更——重大購房風(fēng)險(xiǎn)?規(guī)劃變更也被認(rèn)為是房改后社會(huì)步入商品房購買階段后出現(xiàn)的重大購房風(fēng)險(xiǎn)之一；在《樓市〉雜志的2003購房人眼球關(guān)注的10大焦點(diǎn)中，規(guī)劃是否變更位列第三（排在前兩位的分別是房價(jià)是升是降、購房合同條款是否合理、完善）。規(guī)劃變更——不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象1——社會(huì)的熱點(diǎn)規(guī)劃變更——不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象2——行業(yè)的潛規(guī)則

規(guī)劃變更改變規(guī)劃建設(shè)條件，也改變了開發(fā)商的利潤預(yù)期，成為一種為開發(fā)商很快熟練的廉價(jià)工具，也是規(guī)劃管理部門最容易失守的城門，也一度是部分設(shè)計(jì)單位的搖錢樹。

后果——漸變地改變城市（居住改變北京）

北京CBD、望京新區(qū)是最明顯的例證，分散、零星的控規(guī)調(diào)整逐漸積累，最終爆發(fā)。由于房地產(chǎn)開發(fā)中住宅項(xiàng)目開發(fā)具有投資回收快、收益高的特點(diǎn)，大量的控規(guī)調(diào)整項(xiàng)目的用地性質(zhì)調(diào)整都指向了居住類。這種現(xiàn)象的普遍存在，導(dǎo)致這些局部地區(qū)的開發(fā)建設(shè)失去平衡，帶來居住環(huán)境質(zhì)量下降、交通堵塞等一系列的問題。現(xiàn)象2——行業(yè)的潛規(guī)則規(guī)劃變更改舊城原控規(guī)高度圖舊城現(xiàn)狀高度匯總圖北京的規(guī)劃變更——漸變的過程舊城原控規(guī)高度圖舊城現(xiàn)狀高度匯總圖北京的規(guī)劃變更——漸變的過起源直觀的原因在規(guī)劃實(shí)施前、實(shí)施過程中的建設(shè)變動(dòng)、修改是一個(gè)出現(xiàn)較為普遍的現(xiàn)象。表征原因?yàn)橐?guī)劃編制技術(shù)缺陷、市場(chǎng)作用力、個(gè)案特殊原因等。深層的原因

控規(guī)調(diào)整是規(guī)劃控制所應(yīng)當(dāng)具有的嚴(yán)肅性、科學(xué)性同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所代表的不確定性對(duì)規(guī)劃所期望的具有靈活性和應(yīng)變能力的矛盾協(xié)調(diào)的產(chǎn)物。起源

規(guī)劃變更的類型

1、按主導(dǎo)對(duì)象劃分——自上而下的政府主導(dǎo)和自下而上的市場(chǎng)主導(dǎo)。2、按變動(dòng)內(nèi)容劃分——技術(shù)指標(biāo)如用地或建筑的使用性質(zhì)、容積率、限高等。

3、按建設(shè)時(shí)序劃分——建設(shè)前的調(diào)整、建設(shè)當(dāng)中的變更，后者相對(duì)于前者常常由于對(duì)于先期建設(shè)的產(chǎn)權(quán)所有人的負(fù)面影響而引發(fā)了很多的法律訴訟。

規(guī)劃變更的類型控規(guī)調(diào)整——控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的嘗試在英國的規(guī)劃許可制度下的行政復(fù)議規(guī)劃許可制度，對(duì)具體規(guī)劃采取個(gè)案審定的方式；通過規(guī)劃行政救濟(jì)的有關(guān)行政復(fù)議的程序來改變開發(fā)許可的決定；復(fù)議的具體程序比較復(fù)雜，復(fù)議成功的機(jī)會(huì)主要依賴于方案的合理性及其與地方和國家政策相適應(yīng)的程度。美國的區(qū)劃修改(ZoningAmendments)和變動(dòng)（Variances）申請(qǐng)修改區(qū)劃實(shí)際就是要求修改法律；修改區(qū)劃的程序與最初通過區(qū)劃的程序相同；通常由于土地本身自然特點(diǎn)而無法滿足區(qū)劃法規(guī)的要求，而申請(qǐng)變動(dòng)。

控規(guī)調(diào)整——控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的嘗試

存在的問題與解決思路

（1）關(guān)于控規(guī)的前期研究（2）關(guān)于產(chǎn)權(quán)地塊（3）關(guān)于層次與深度（4）關(guān)于現(xiàn)狀處理（5）關(guān)于用地分類（6）關(guān)于控制指標(biāo)體系（7）其地實(shí)施管理中的問題

（8）控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的銜接

存在的問題與解決思路彌補(bǔ)不足------城市設(shè)計(jì)的興起彌補(bǔ)不足------城市設(shè)城市設(shè)計(jì)的興起城市設(shè)計(jì)概論城市空間、美學(xué)、人的活動(dòng)；城市未來、城市結(jié)構(gòu)、聯(lián)系組織；設(shè)計(jì)與法規(guī)的結(jié)合；社會(huì)活動(dòng)、連續(xù)決策的過程。城市設(shè)計(jì)與城市規(guī)劃相互影響，互為補(bǔ)充。不平行，不對(duì)應(yīng)。

國內(nèi)的城市設(shè)計(jì)更象一種快速反應(yīng)規(guī)劃，針對(duì)實(shí)際問題采用不同的形式與解決問題的方法，更加靈活而有針對(duì)性，對(duì)于彌補(bǔ)法定規(guī)劃的不足具有重要作用。城市設(shè)計(jì)的興起城市設(shè)計(jì)概論國內(nèi)的城市設(shè)計(jì)更象一種快速反應(yīng)規(guī)第七講：控制性詳細(xì)規(guī)劃教材ppt課件控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的區(qū)別——法律地位不同控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的區(qū)別——深度與層次不同控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的區(qū)別——關(guān)注的焦點(diǎn)不同控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的區(qū)別——關(guān)注的焦點(diǎn)不同

兩者的銜接方式——城市設(shè)計(jì)滲透控規(guī)