第9章房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選各比選指標(biāo)的應(yīng)用9．1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述9．1．1房地產(chǎn)投資決策的含義

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，一般都會(huì)有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。9．1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述9．1．2房地產(chǎn)投資決策的程序一項(xiàng)投資決策大體要經(jīng)歷以下程序：1．確定擬建項(xiàng)目要達(dá)到的目標(biāo)；2．根據(jù)確定的目標(biāo)，提出若干個(gè)有價(jià)值的投資方案；3．通過(guò)方案的比選，選出最佳投資方案；4．最后對(duì)最佳方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，以判斷其可行程度。9．1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述9．1．3房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)則1．確定型決策準(zhǔn)則確定型決策問(wèn)題的決策準(zhǔn)則就是各類方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)。2．風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則這種方法要求決策者根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開(kāi)展決策工作。9．1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策概述3．不確定型決策準(zhǔn)則此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所持的態(tài)度。這些決策準(zhǔn)則包括：1）悲觀準(zhǔn)則2）樂(lè)觀準(zhǔn)則3）折衷準(zhǔn)則4）后悔值準(zhǔn)則5）機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則9．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選9．2．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選的含義

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案的必要手段。它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的各種可供選擇的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，進(jìn)行計(jì)算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案作出最后選擇的過(guò)程。9．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選9．2．2投資方案的類型1．互斥方案

互斥方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。2．獨(dú)立方案

獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。3．混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。9．凡2房厘地產(chǎn)齊投資糖項(xiàng)目探的方幟案比級(jí)選9．現(xiàn)2．由3比停選所仰用的幻玉指標(biāo)1．旅靜態(tài)蒸指標(biāo)這是每指沒(méi)蠶有考楚慮資煤金的膛時(shí)間羽價(jià)值尖因素夸的指虹標(biāo)。1）羊差額語(yǔ)投資股收益探率差額授投資予收益請(qǐng)率是撿單位閃追加習(xí)投資鐮所帶吊來(lái)的洞成本仍節(jié)約曲額，波有時(shí)朵也叫囑追加辱投資儀收益共率。其表捎達(dá)式偉為：式中冷：△R醉——差額店投資疫收益研率；C1，C2——兩個(gè)炊比較俯方案商的年荷成本蹦；I1，I2——兩個(gè)襖比較晃方案狠的總攤投資死。9．紐奉2房蘿地產(chǎn)瓜投資慶項(xiàng)目構(gòu)的方撇案比哥選2）得差額路投資紐奉回收負(fù)期差額銹投資摔回收服期是石指通倍過(guò)成竟本節(jié)狐約收虜回追浴加投蘋資所圓需的姿時(shí)間束，有委時(shí)也層叫追木加投率資回接收期懂。其表救達(dá)式怕為：式中挽：△P討——差額主投資疼回收油期；I1，I2——兩個(gè)鄰比較竭方案漆的總套投資袋；C1，C2——兩個(gè)窩比較酷方案騾的年齡成本仰。9．團(tuán)2房袍地產(chǎn)倆投資匯項(xiàng)目她的方雖案比候選2．餓動(dòng)態(tài)廈指標(biāo)這是轟指考傲慮了混資金飽時(shí)間宮價(jià)值鼻因素以的指睡標(biāo)。歐動(dòng)態(tài)替指標(biāo)寇主要繪有以窗下幾野種：1）逝凈現(xiàn)克值（NP李V）凈現(xiàn)嬌值是饒投資城項(xiàng)目紐奉凈現(xiàn)占金流俗量的眾現(xiàn)值賭累計(jì)吉之和偏。用凈?，F(xiàn)值裂進(jìn)行李方案趙比選伙的方那法叫筋凈現(xiàn)驗(yàn)值法踩，有逮時(shí)也償叫現(xiàn)撥值法爬。其表要達(dá)式浸為：如果烈判斷壓項(xiàng)目肌的可前行性規(guī)，則NP躲V≥0剝的擬哀建方駁案是拍可以娃考慮白接受卸的；太如果朱進(jìn)行監(jiān)方案貫比選趟，則白以凈糾現(xiàn)值匯大的換方案稅為優(yōu)雞選方經(jīng)案。9．雄2房懸地產(chǎn)叛投資層項(xiàng)目舅的方觸案比錯(cuò)選2）犧凈現(xiàn)缸值率凈現(xiàn)槍值率由是投嬌資方版案的禾凈現(xiàn)鋸值與疲投資驕現(xiàn)值豬的比雞率，輛它表屆明單枕位投休資的丑盈利巡壽能力頑和資聚金的毯使用猾效率撇。式中柿：NP覺(jué)VR播——凈現(xiàn)燭值率奪；NP勿V均——凈現(xiàn)撿值；Ip——投資性現(xiàn)值咱。在進(jìn)千行方綠案比港選時(shí)濱，凈岔現(xiàn)值敲率大矩的方魔案為年優(yōu)選雖方案顫。9．缺2房生地產(chǎn)凝投資仔項(xiàng)目室的方竊案比隙選3）糕差額驅(qū)投資嚷內(nèi)部俊收益詳率（翅△IR贈(zèng)R）差額仆投資參內(nèi)部威收益豈率是迎兩個(gè)返方案呼各期盤凈現(xiàn)俱金流竭量差絞額的辦現(xiàn)值關(guān)之和怖等于刃零時(shí)獵的折界現(xiàn)率繭。其表仇達(dá)式野為：式中：△IRR——差額投資內(nèi)部收益率；——投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量；——投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量；

n——開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。9．緩2房律地產(chǎn)鬼投資鏟項(xiàng)目韻的方裁案比麥選4）該等額油年值議（AW）將項(xiàng)飼目的孕凈現(xiàn)南值換臺(tái)算為肺項(xiàng)目由計(jì)算忍期內(nèi)廈各年燥的等基額年詢金就籌是等窩額年旋值。用等慈額年門值來(lái)免進(jìn)行勢(shì)多方虹案比短選的淺方法予就叫昂等額譜年值勢(shì)法。從其留表達(dá)及式可乳以看翠出，AW實(shí)際踏上是NP伏V的等樸價(jià)指野標(biāo)。黃也可艷以說(shuō)落，在乞進(jìn)行竟方案酬比選史時(shí)，艙等額竹年值刷大的礦方案舍應(yīng)為低優(yōu)選販方案易。9．覺(jué)2房虧地產(chǎn)銅投資查項(xiàng)目甚的方數(shù)案比童選5）加費(fèi)用偵現(xiàn)值傲（PC）把項(xiàng)絮目計(jì)絮算期議內(nèi)的尊各年謙投入晃（費(fèi)兄用）貍按基美準(zhǔn)收卸益率職折現(xiàn)融成的淋現(xiàn)值碼就是撲費(fèi)用跑現(xiàn)值半。用費(fèi)絕用現(xiàn)父值進(jìn)牛行方因案比努選的苗方法帽就叫農(nóng)費(fèi)用洋現(xiàn)值坊法。式中半：C——膝第t期投黎入總粘額；B——慮期末祥余值過(guò)回收糕。n造——項(xiàng)目氣的開(kāi)貢發(fā)經(jīng)界營(yíng)期遞。在進(jìn)男行方糠案比芽選時(shí)籍，以達(dá)費(fèi)用則現(xiàn)值罪小的嗚方案貴為優(yōu)溉選方周案。9．紙2房踏地產(chǎn)燭投資艱項(xiàng)目混的方長(zhǎng)案比騾選6）級(jí)等額毫年費(fèi)孝用（AC）。將項(xiàng)臺(tái)目計(jì)拆算期撫內(nèi)所勵(lì)有的嶼費(fèi)用挖現(xiàn)值檢，按總事先在選定蛋的基崗準(zhǔn)收骨益率卷，折狗算為量每年半等額限的費(fèi)喬用，邁叫做徹等額織年費(fèi)婚用。以此邀進(jìn)行周方案士比選乳的方依法，野叫等暢額年然費(fèi)用址比較拉法。其表良達(dá)式窗為:在進(jìn)耕行方虜案比恢選時(shí)條，以爺?shù)阮~度年費(fèi)荷用小傅的方圈案為好優(yōu)選孫方案密。9．僑2房繳地產(chǎn)覆投資囑項(xiàng)目孟的方眉案比去選9．鉤2．距4比柿選中伙應(yīng)注練意的豈問(wèn)題1．抖內(nèi)部信收益賀率與戰(zhàn)凈現(xiàn)辨值大多獵數(shù)情訪況下屑的獨(dú)覽立項(xiàng)觀目的呀財(cái)務(wù)篇分析題中，訂用凈懼現(xiàn)值陰和內(nèi)血部收攝益率挖指標(biāo)膨來(lái)判谷斷項(xiàng)違目的溜可行夢(mèng)性，草所得例出的灰結(jié)論導(dǎo)是一拳致的駕。因講此，從可選站擇任尋一指坊標(biāo)作學(xué)為項(xiàng)坦目財(cái)主務(wù)分福析指撤標(biāo)。紛但是墾在某比些情昆況下聲（如也多個(gè)艇方案云進(jìn)行括比較機(jī)和選腸擇時(shí)弓），幅相互送矛盾還的信反號(hào)出擊現(xiàn)了營(yíng)，這忙兩種襲方法頓可能嚷會(huì)對(duì)太現(xiàn)有化的備廣選方她案作拆出不繩同的濕排序構(gòu)。一般紛來(lái)說(shuō)渣，在單這樣任的方戶案比霧選中功，通之常不訊直接逃采用正內(nèi)部選收益財(cái)率指灑標(biāo)比寺較，蹦而采認(rèn)用凈披現(xiàn)值仿和差追額投抵資內(nèi)捧部收驢益率攪指標(biāo)已作為家比較驕指標(biāo)鴨。9．僅2房神地產(chǎn)罩投資關(guān)項(xiàng)目摩的方劃案比打選2．兵凈現(xiàn)敏值與臟凈現(xiàn)蒼值率凈現(xiàn)道值和師凈現(xiàn)簽值率扁兩個(gè)默指標(biāo)尤在方縫案比辰較和依項(xiàng)目顛排隊(duì)劣時(shí)，京有時(shí)筋也會(huì)蟲(chóng)得出裝相反敞的結(jié)典論。徐因此殘，在槍進(jìn)行撇方案孝比選非時(shí)，蠟若無(wú)兔資金餡限制輔條件黃，此烏時(shí)可去采用撲凈現(xiàn)囑值作急為比奧選指觀標(biāo)，鍋相反幟，當(dāng)旅事先冶明確勒了資售金限臂定范盼圍時(shí)抽，應(yīng)艇進(jìn)一練步用礎(chǔ)凈現(xiàn)謎值率句來(lái)衡誘量，奮這就減使用添了凈報(bào)現(xiàn)值蘆率排透序法雅。9．暢3各下比選切指標(biāo)卻的應(yīng)勁用9．理3．弟1互做斥方禿案的恨比較補(bǔ)與選豪擇1．汽對(duì)于光項(xiàng)目盲計(jì)算森期相綁同的嗚互斥穴方案初，可秋直接臟用凈償現(xiàn)值截、差吉額投癥資內(nèi)婆部收香益率膊或等側(cè)額年駛值指束標(biāo)進(jìn)蹦行比口選。2．住對(duì)于好項(xiàng)目這計(jì)算巖期不鉗同的取互斥巡壽方案換項(xiàng)目涌，一翼般采銷用等堤額年犬值指夠標(biāo)進(jìn)區(qū)行比馳選。衰如果虎要采詳用差蠢額投戚資內(nèi)咸部收似益率弊指標(biāo)哲或凈慌現(xiàn)值澤指標(biāo)冶進(jìn)行填方案鞏比選崇，須擾對(duì)各朱可供捕比較裳方案騰的項(xiàng)丟目計(jì)驚算期洽和計(jì)羊算方創(chuàng)法按休有關(guān)母規(guī)定游作適床當(dāng)處持理。9．戰(zhàn)3各勝比選璃指標(biāo)耗的應(yīng)鋪用3．擋對(duì)于沖計(jì)算現(xiàn)期較接短的況出售每型房遭地產(chǎn)鳳項(xiàng)目薄，可株直接訊用利繩潤(rùn)總博額、篇投資抹利潤(rùn)掙率等辱靜態(tài)幸指標(biāo)娛進(jìn)行拿比選公。4．幟對(duì)于銳效益蝦相同續(xù)或基禮本相秩同的憶互斥木房地機(jī)產(chǎn)項(xiàng)爭(zhēng)目，唉為簡(jiǎn)塵化計(jì)前算，不可采伏用費(fèi)汽用現(xiàn)開(kāi)值指盤標(biāo)和剝等額災(zāi)年費(fèi)提用指菜標(biāo)直物接進(jìn)率行項(xiàng)陶目方鑰案費(fèi)返用部骨分的熟比選找。9．子3各沃比選止指標(biāo)辱的應(yīng)疲用9．密3．送2獨(dú)聾立方住案的漠比較餅與選掉擇獨(dú)立戒方案冶的選粉擇可蕩能會(huì)味出現(xiàn)襲兩種追情況臭：一種姥是投妥資者織可利泳用的碗資金災(zāi)足夠標(biāo)多，希即通幣常所種說(shuō)的糖無(wú)資我金限幻玉制條苦件。另一址種是調(diào)投資已者可鍋利用牢的資皂金是釋有限反制的蛾。9．克3各保比選咸指標(biāo)塔的應(yīng)煉用獨(dú)立鄰方案辱的比貪較與茶選優(yōu)著指的賀是在仿資金暫約束笑條件這下，永如何較選擇祝一組該方案男組合饑，以玻便獲糞得最暖大的寧總體奶效益山，即語(yǔ)∑NP妹V(ic)最娘大。一般插來(lái)說(shuō)其，它狠有四關(guān)種基濃本選膊擇方在法：努一是己現(xiàn)值稻法，姓二是釀凈現(xiàn)津值率六排序易法，眉三是姑收益妹率分蒼配法止，四朋是互待斥組夫合法蛇。9．喘3各飼