謹(jǐn)呈：大屋地產(chǎn)、天泰地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)天泰-大屋珈南美地項(xiàng)目首期營銷策略報(bào)告2008-4-15?本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)序言報(bào)告主要解決項(xiàng)目整體的方向性、創(chuàng)意性、策略性問題以及銷售亟待解決的營銷問題。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)大勢解決問題

匯報(bào)內(nèi)容1 境境境：：：大大大勢勢勢之之之下下下，，，適適適者者者生生生存存存2 思思思路路路：：：大大大盤盤盤的的的意意意識識識態(tài)態(tài)態(tài)3 4 客客客群群群：：：新新新威威威海海海人人人5營營營銷銷銷：：：營營營銷銷銷執(zhí)執(zhí)執(zhí)行行行體體體系系系構(gòu)構(gòu)構(gòu)建建建6 總總總結(jié)結(jié)結(jié)///展展展望望望：：：相相相關(guān)關(guān)關(guān)建建建議議議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場大勢之下，適者生存本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場·去年連續(xù)6次調(diào)控加息已導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅下挫，對于短期貸款需求極大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑一次次增加了企業(yè)資金成本?！し康禺a(chǎn)和資本市場這兩個比翼齊飛的變量組合，被定性為一個超級造富公式，無疑房地產(chǎn)釋放出一種危險(xiǎn)的征兆，造成房地產(chǎn)市場“面粉比面包還貴”的扭曲現(xiàn)象的動因，被普遍認(rèn)定為上市房地產(chǎn)企業(yè)“買地融資，融資之后再買地”的對賭結(jié)局。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場·持續(xù)的樓市遇冷信號使得近月各地掛牌與之前盛況反差較大，受冷空氣影響，即使面對土地囤積，開發(fā)商也變得謹(jǐn)慎起來?！とf科做出對廣州項(xiàng)目全線降價(jià)，其它區(qū)域不同程度作調(diào)整的措施，這是一個優(yōu)秀房地產(chǎn)基于對2008年市場的判斷，無論王石“拐點(diǎn)論”能否自圓其說，樓市都到達(dá)了理性回歸的時(shí)刻。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場在售項(xiàng)目規(guī)模特征統(tǒng)計(jì)威海市各區(qū)域代表性的在售項(xiàng)目，占較大體量（25萬平米以上）的項(xiàng)目很少，一半項(xiàng)目為10萬平米以下的零散開發(fā)，在威海市場，15-20萬平米的中等偏大項(xiàng)目也不多，尤其位于經(jīng)區(qū)。本項(xiàng)目在體量上占有區(qū)域內(nèi)的絕對優(yōu)勢。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場在售項(xiàng)目物業(yè)類型威海市在售項(xiàng)目中以小高層建筑形式為主，約占總比例的37%，其他建筑形態(tài)比例均分，但由于目前在售的多層樓盤大多已進(jìn)入尾盤銷售階段，故高層和各種形態(tài)混合開發(fā)的項(xiàng)目相對多層比例高。近一年來，威海市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度逐漸走高。項(xiàng)目開發(fā)符合市場規(guī)律，洋房+高層入市，在滿足財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)上將品質(zhì)拔高。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)境：市場小結(jié)2008年樓市：政策逼近性回歸，機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)同行。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)大勢解決問題

匯報(bào)內(nèi)容1 境境境：：：大大大勢勢勢之之之下下下，，，適適適者者者生生生存存存2 思思思路路路：：：大大大盤盤盤的的的意意意識識識態(tài)態(tài)態(tài)3 4 客客客群群群：：：新新新威威威海海海人人人5營營營銷銷銷：：：營營營銷銷銷執(zhí)執(zhí)執(zhí)行行行體體體系系系構(gòu)構(gòu)構(gòu)建建建6 總總總結(jié)結(jié)結(jié)///展展展望望望：：：相相相關(guān)關(guān)關(guān)建建建議議議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷核心思路：大盤的意識態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)核心思路大盤的意識態(tài)?在前份定位報(bào)告中，我們已經(jīng)論證過了本案為中偏大型樓盤。?那么，在對待接下來的工作，應(yīng)該如何看待這種中偏大盤的開發(fā)？大盤開發(fā)，開發(fā)周期長，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及難度大，需要分期、可持續(xù)開發(fā)；大型項(xiàng)目的機(jī)會在于變化，大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也由于變化，如何適應(yīng)變化也是目前我們項(xiàng)目面臨的問題。項(xiàng)目的首期開發(fā)一定要“一炮打響”，樹立起品牌形象，為后期持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。在“地段、區(qū)域”時(shí)代的房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，大盤的開發(fā)除了要立足于項(xiàng)目區(qū)域，更要引導(dǎo)市場、引領(lǐng)消費(fèi)者。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)核心思路大盤的意識態(tài)相對低廉的地價(jià)，將隨城市的發(fā)展，有較大的上升空間；制約規(guī)劃和建筑的條件較少，可充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品爭奪市場；規(guī)模大，配套齊全，可營造出中小樓盤無法比擬的完整的生活空間和居住氛圍，全面提高購房者的生活質(zhì)素；大規(guī)模開發(fā)，可在建造成本和營銷成本上形成規(guī)模效益，降低單方成本，提高產(chǎn)品競爭力；品牌效應(yīng)+羊群效應(yīng)=區(qū)域壟斷=將規(guī)模較小的競爭者擠離市場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)核心思路大盤的意識態(tài)在前期工作對接中，關(guān)于對大盤（天泰城）的借鑒，我們對以下事宜，已初步達(dá)成一致。分別是：本項(xiàng)目擬采用高開高走的開發(fā)思路，以“怡景洋房和部分精英公寓”作為首發(fā)。與市場同質(zhì)產(chǎn)品有差異化，但保持建筑形態(tài)風(fēng)格的統(tǒng)一。小步快跑滾動開發(fā)，成本和市場靈活性較高。戶型比例。系統(tǒng)的營銷推廣策略能熏陶、積蓄目標(biāo)客戶，引爆銷售?！瘫緢?bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)大勢解決問題

匯報(bào)內(nèi)容1 境境境：：：大大大勢勢勢之之之下下下，，，適適適者者者生生生存存存2 思思思路路路：：：大大大盤盤盤的的的意意意識識識態(tài)態(tài)態(tài)3 4 客客客群群群：：：新新新威威威海海海人人人5營營營銷銷銷：：：營營營銷銷銷執(zhí)執(zhí)執(zhí)行行行體體體系系系構(gòu)構(gòu)構(gòu)建建建6 總總總結(jié)結(jié)結(jié)///展展展望望望：：：相相相關(guān)關(guān)關(guān)建建建議議議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)認(rèn)識自我?SWOT分析優(yōu)勢項(xiàng)目位于經(jīng)區(qū)核心位置，可以觀山景、海景交通方便，縮短與市中心距離出行方便用地具一定規(guī)模，且規(guī)則方正，不存在拆遷問題發(fā)展商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，具成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?zāi)壳皡^(qū)域可競爭項(xiàng)目相對較少機(jī)會經(jīng)區(qū)的市政配套設(shè)施將逐步完善，商業(yè)配套正在完善經(jīng)區(qū)將是未來威海發(fā)展的主要方向，潛力巨大國家宏觀調(diào)控的優(yōu)勝劣汰

劣勢距離市中心較遠(yuǎn)，對市區(qū)客源吸引有限區(qū)域成熟度低,居住氛圍較淡車庫問題對銷售速度的影響威脅宏觀調(diào)控會造成一部分人持幣觀望新入競爭者? 威海的市場容量較小，區(qū)域情節(jié)較濃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)認(rèn)識自我核心競爭力矩陣產(chǎn)品：首期洋房+公寓的品質(zhì)出擊，在區(qū)域內(nèi)避開產(chǎn)品的同品牌產(chǎn)品質(zhì)化，在后期的推廣打造中將凸顯競爭。品牌：天泰與大屋的雙品牌優(yōu)勢。服務(wù)：物業(yè)服務(wù)，尤其是專業(yè)31的銷售服務(wù)有助于品牌的提升。42文化：可以將商業(yè)街和周邊的教堂氛圍融進(jìn)小區(qū)內(nèi)，形成居住文化的附加。文化服務(wù)由此，需要對珈南美地的核心競爭力進(jìn)行重新梳理，并形成系列推廣思路。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷核心主題?CLD新城市生活中心u中小城市的城市規(guī)劃由于城市的CLD規(guī)模和城市化進(jìn)程的限制，不會像大城市、超大城市那樣有著明確的城市板塊和功能的劃分。u中小城市的CLD是在城市規(guī)劃發(fā)展和市政配套完善的基礎(chǔ)上，中央商務(wù)區(qū)、中央政務(wù)區(qū)以及中央休閑區(qū)的伴生物。u中小城市的CLD是以濃厚的商業(yè)氛圍、時(shí)尚、繁華的城市氣息以及高品質(zhì)的人居環(huán)境作為特點(diǎn)。

中央商業(yè)區(qū) 中央政務(wù)區(qū)中央休閑區(qū)我們占據(jù)的位置：新城市、交通便利的、中央政務(wù)區(qū)、國際化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷核心主題鏈接?CLD新城市生活中心萬科ＣＬＤ七大標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)ＣＬＤ１．選址于城市核心和郊區(qū)的中間地上風(fēng)上水的區(qū)位，未來城市ＣＬＤ未來之城帶，屬于未來的核心居住區(qū)所在２．適中密度，適宜規(guī)模，保證足夠50%的綠化率，大面積的園林開放空間，保證業(yè)主舒適的居住空間尺舒適之城的公共開放空間，保持宜人空間尺度度３．強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套的多樣性和可達(dá)佳世客、社區(qū)商業(yè)興廢和，便利可生活之城性，提高生活的便利度和生活質(zhì)量達(dá)，配套種類齊備４．多種住宅形式相結(jié)合，保證一個怡景洋房、國際公寓等多種產(chǎn)品鏈家庭在青年、中年、老年都不用從社生長之城豐富業(yè)主選擇區(qū)中搬走５．強(qiáng)調(diào)社區(qū)的公共活動空間，建立社區(qū)會所點(diǎn)綴社區(qū)，社區(qū)組團(tuán)公共居民的聯(lián)系，提高居民的參與性和歸開放之城園林，豐富的公共開放活動空間屬感６．強(qiáng)調(diào)對環(huán)境和人文傳統(tǒng)的保護(hù)和觀海、觀山的生態(tài)環(huán)境和小區(qū)的綠生態(tài)之城再造，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展化率，以及對景觀園林的打造７．強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化的營造，注重居住精英文化和成功文化的熏陶身份之城功能實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，更注重精神滿足本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷輔助主題時(shí)代先鋒/對話威海時(shí)時(shí)代代先先鋒鋒//對對話話威威海海至此，項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)略面的思路已經(jīng)基本清晰。項(xiàng)目主題訴求在主線上得到完美演繹，并且尋找到了符合企業(yè)和項(xiàng)目自身的市場定位和氣勢，在新威海的城市面，也為項(xiàng)目的區(qū)位發(fā)展尋找了適合項(xiàng)目自身氣質(zhì)的高度，與城市的發(fā)展緊密相連。余下工作便是搭建良好的執(zhí)行體系，并在執(zhí)行中進(jìn)行調(diào)整。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)主主時(shí)時(shí)題題代代語語演演演演繹繹繹繹時(shí)時(shí)代代，，就就是是未未來來核核心心2008-4-15?本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)時(shí)時(shí)代代，，就就是是主主流流生生活活本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)時(shí)時(shí)代代先先鋒鋒//對對話話威威海海希希拉拉克克總總統(tǒng)統(tǒng)說說自自己己的的工工作作是是一一名名營營銷銷員員，，要要把把法法國國成成功功地地營營銷銷給給世世界界。。而而于于我我們們項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，需需要要的的是是在在““新新威威海?！薄备窀窬志值牡某浅鞘惺懈吒叨榷龋?，以以一一個個品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商的的品品牌牌項(xiàng)項(xiàng)目目，，引引領(lǐng)領(lǐng)時(shí)時(shí)代代，，對對話話威威海海。。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷核心主題CLD新城市生活中心市場部分和關(guān)于CLD案例在此不再累贅…….本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)大勢解決問題

匯報(bào)內(nèi)容1 境境境：：：大大大勢勢勢之之之下下下，，，適適適者者者生生生存存存2 思思思路路路：：：大大大盤盤盤的的的意意意識識識態(tài)態(tài)態(tài)3 4 客客客群群群：：：新新新威威威海海海人人人5營營營銷銷銷：：：營營營銷銷銷執(zhí)執(zhí)執(zhí)行行行體體體系系系構(gòu)構(gòu)構(gòu)建建建6 總總總結(jié)結(jié)結(jié)///展展展望望望：：：相相相關(guān)關(guān)關(guān)建建建議議議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)客戶定位偶得客戶游離客戶游離客戶重要客戶核心客戶

其他投資客戶全市中/青年客戶、韓國客戶、全市中高端客戶區(qū)域內(nèi)中、高端客戶，異地威海置業(yè)居住客戶

2008年沖新刺威的海重要人組成部分本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)客戶定位什么是新威海人？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)客戶定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)客戶定位新威海人寫真他們背負(fù)重重的行囊，為了心中的理想來到這個城市，他們處在事業(yè)的上升期，生活相對富足。他們用智慧創(chuàng)造未來。他們努力在工作與生活之間尋找平衡。雖然有時(shí)候，為了工作他們會犧牲生活。他們希望在這個城市里有自己的根本，也許不在焦點(diǎn)中心。他們渴望有一處所在，用以釋放壓力，用以盛放愛。他們希望是這個城市的主人，成全自己想要的生活。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)客戶定位他們就是新威海人我們要去找的那一部分人。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)大勢解決問題

匯報(bào)內(nèi)容1 境境境：：：大大大勢勢勢之之之下下下，，，適適適者者者生生生存存存2 思思思路路路：：：大大大盤盤盤的的的意意意識識識態(tài)態(tài)態(tài)3 4 客客客群群群：：：新新新威威威海海海人人人5營營營銷銷銷：：：營營營銷銷銷執(zhí)執(zhí)執(zhí)行行行體體體系系系構(gòu)構(gòu)構(gòu)建建建6 總總總結(jié)結(jié)結(jié)///展展展望望望：：：相相相關(guān)關(guān)關(guān)建建建議議議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷執(zhí)行體系構(gòu)建6P1C1R系統(tǒng)是以客戶為中心，以客戶關(guān)系紐帶，以6P為策略的完整營銷執(zhí)行體系。為市場分析提供簡單易行的模式，在實(shí)際操作過程中以此為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目做出適時(shí)的銷售診斷。6P1C

6P指產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、渠道（Place）、促銷（Promotion）、配套（Parts）、政策（Police）1C指客戶（Customer）1R 1R指客戶關(guān)系（Relation）本體系涵蓋了傳統(tǒng)的4P、4C、4R理論，將競爭導(dǎo)向性與客戶導(dǎo)向性的營銷理念有機(jī)結(jié)合，現(xiàn)已在天泰溫泉項(xiàng)目實(shí)施，操作性強(qiáng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷執(zhí)行理論體系6P1C1R關(guān)系圖客戶關(guān)系（紐帶）政策（策產(chǎn)品（策略）略）客戶配套（策(中心)價(jià)格（策略）略）渠道（策 促銷（策略） 略）注：黃色已在定位報(bào)告闡述，藍(lán)色部分為本章重點(diǎn)分析，且關(guān)系著具體地執(zhí)行操作。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷執(zhí)行體系之客戶關(guān)系老客戶老社區(qū)客戶、老客戶朋友介紹登記客戶會員聯(lián)盟客戶后期宣傳客戶

實(shí)行5優(yōu)客戶渠道——圈層步步優(yōu)先◎老客戶最優(yōu)：一期簽約老客戶再次購買、優(yōu)先入會、優(yōu)先取號、優(yōu)先選房、積分可加倍抵房款（不超總價(jià)的2％）、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠。◎老社區(qū)客戶、老客戶朋友介紹次優(yōu)：可入會獲得積分（同心圓計(jì)劃）、優(yōu)先入會、次優(yōu)取號選房、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠?！虻怯浛蛻羧齼?yōu)。優(yōu)先入會、三優(yōu)取號選房、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠?！驎T聯(lián)盟客戶四優(yōu)。交換入會、四優(yōu)取號選房、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠?！蚝笃谛麄骺蛻粑鍍?yōu)。入會、次優(yōu)取號選房、獲得開盤當(dāng)日優(yōu)惠。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷執(zhí)行體系之配套☆、配套（parts）---資源整合以愛家會的形式整合項(xiàng)目各種資源（會所、幼兒園、學(xué)校、酒店式服務(wù)、大型商業(yè)等），最大限度體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)越性，進(jìn)一步提升項(xiàng)目產(chǎn)品形象，市場形象。通過愛家會形式舉辦系列公關(guān)活動，起到積累、鞏固客戶的作用，增加有效客戶數(shù)量。并通過愛家會的形式，與客戶建立有效的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶圈定。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷執(zhí)行體系之促銷☆、促銷（Promotion）◎廣告策略：突出項(xiàng)目獨(dú)特個性，強(qiáng)調(diào)視覺質(zhì)量、視覺沖擊和視覺力量，風(fēng)格連續(xù)統(tǒng)一，階段主題明確,配合豐富的項(xiàng)目促銷,小眾活動信息。◎媒介組合：戶外+平面媒體+短信+DM+網(wǎng)絡(luò)◎通過先期大量的小眾活動，積累客戶，為順利銷售創(chuàng)造基礎(chǔ)。開拓新客戶的活動II造勢的活動III針對意向客戶的活動IV針對老帶新的活動◎著重體驗(yàn)式營銷，對現(xiàn)場進(jìn)行細(xì)致的包裝，增強(qiáng)客戶的現(xiàn)場感受。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷執(zhí)行體系之價(jià)格☆、價(jià)格（Price）價(jià)格組成不是“成本+利潤”的簡單運(yùn)算，豪宅（洋房）價(jià)格除了資源與設(shè)備配置要物有所值，每戶所占用的土地資源、環(huán)境極大豐富外，如何提升客戶的“心錨”也都應(yīng)涵蓋其中。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷執(zhí)行體系之價(jià)格通過前期的市場調(diào)查和詳細(xì)比較法測得：本項(xiàng)目普通公寓銷售均價(jià)為5312.5元/㎡；建議本項(xiàng)目的普通公寓市場均價(jià)為5350元/㎡洋房銷售均價(jià)一般比普通住宅價(jià)格高20～25％左右，怡景洋房的銷售均價(jià)為：5350*（1+20%）≈6400元/㎡備注：?此方案考慮的是目前市場狀況下的銷售均價(jià)。未考慮項(xiàng)目開發(fā)期間由于市場因素造成的價(jià)格變化。?建議項(xiàng)目普通公寓的9.27開盤價(jià)格為5300～5400元/㎡，迅速去化，積累足夠的現(xiàn)金流，并為后期的增值預(yù)留足夠的空間。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷執(zhí)行體系之渠道☆、渠道（place）大眾傳媒：通過報(bào)廣、戶外媒體、廣播、網(wǎng)絡(luò)等手段對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，旨在造勢，且通過信息的傳遞，快速確定項(xiàng)目形象。小眾渠道：根據(jù)客群定位，有針對地組織客戶營銷活動，保證以最快的速度實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群體的對接，與大眾傳媒相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)既叫好又叫座的雙贏態(tài)勢。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷階段劃分第一階段 第二階段 第三階段品牌塑造期 區(qū)位強(qiáng)化期 項(xiàng)目品牌強(qiáng)化期08年5月 08年7月 08年8月天泰-大屋企業(yè)品牌，對話威海。利用企業(yè)品牌，樹立珈南美地項(xiàng)目的品牌，在此階段，將企業(yè)名稱和項(xiàng)目案名并提宣傳。

新城市生活中心與項(xiàng)目的定位呼應(yīng)，必須進(jìn)行相應(yīng)支撐的強(qiáng)化。打造新城市的生活中心，不僅是一種開發(fā)商行為，更是一個城市發(fā)展的必然，是一個時(shí)代的見證！

珈南美地項(xiàng)目在前面的鋪墊之下，因時(shí)代而生，充當(dāng)著威海新生活的領(lǐng)頭軍。項(xiàng)目與時(shí)代及威海城市之間進(jìn)行完美對話。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)營銷推廣執(zhí)行排期時(shí)間2008年52008年6月2008年72008年82008年92008年10月月月月月第一階段第二階段第三階段銷售階段品牌塑造期，積蓄客戶區(qū)位強(qiáng)化期，積蓄客戶項(xiàng)目品牌強(qiáng)化期，積蓄客戶，做開盤前的準(zhǔn)備工作目標(biāo)區(qū)域項(xiàng)目首期銷售以威海市區(qū)本地客群和外地定居城市客群為核心客戶群。階段廣告以造勢為主，開始為項(xiàng)目蓄以造勢為主，開始為項(xiàng)目蓄配合9.27開盤活動，以造勢為客，投放高品質(zhì)報(bào)紙廣告，客，投放高品質(zhì)報(bào)紙廣告，主，投放高品質(zhì)報(bào)紙廣告，營主題方向樹立高端形象。樹立高端形象。造熱銷勢頭。媒介媒介組合報(bào)紙+戶外+網(wǎng)絡(luò)+短信報(bào)紙+戶外+網(wǎng)絡(luò)+短信+DM報(bào)紙+戶外+網(wǎng)絡(luò)+短信+DM媒介計(jì)劃1、開盤前投放整版廣告；2、項(xiàng)目周邊及關(guān)鍵位置的戶外廣告到位；3、網(wǎng)絡(luò)首頁廣告、鏈接廣告、論壇營銷；4、項(xiàng)目周邊輻射至火車站投放短信廣告包括開拓新客戶的活動、造勢的活動、針對意向客戶的活動、針對老帶新的活動——1、在所活動策略有活動中要突出主題性、創(chuàng)新性、參與性、可操作性；2、做體驗(yàn)式營銷活動，提高曝光率，活動制造焦點(diǎn)，產(chǎn)生口碑傳播效應(yīng)；3、通過大量的小眾活動，積累客戶，為順利銷售奠定基礎(chǔ)?；顒又黝}天泰開啟CLD城市生活中心新城市中心，引領(lǐng)時(shí)代先鋒天泰領(lǐng)跑新時(shí)代包裝目的1、進(jìn)行可視覺化營銷，將項(xiàng)目賣點(diǎn)在銷售現(xiàn)場有效展示，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感；包裝包裝內(nèi)容售樓現(xiàn)場包裝、參觀路線包小區(qū)包裝、樣板間包裝裝、工地現(xiàn)場包裝、售樓處外圍、現(xiàn)場氛圍包裝本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之大眾傳媒T牌站牌本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之大眾傳媒報(bào)紙本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之大眾傳媒網(wǎng)絡(luò)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)?渠道構(gòu)建之大眾傳媒? 項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入前期階段，在推廣上各個方面尚未嶄露頭角，但在接下來的一個月應(yīng)進(jìn)入推廣工作，包括硬廣、軟文、戶外以及圍擋的包裝、活動營銷各個方面的宣傳。推廣主題圍繞項(xiàng)目案名“珈南美地”——先期注重形象的滲透宣傳，配合洋房銷售；后期對產(chǎn)品特色賣點(diǎn)逐一挖掘。? 選擇當(dāng)?shù)貓?bào)紙威海日報(bào)/晚報(bào)刊登廣告，首期硬廣在主題性選擇上要充分戰(zhàn)線分明，打開格局/注重實(shí)效，訴求獨(dú)特切入項(xiàng)目的目標(biāo)客群（主要是洋房的客群），走中高端路線，建立獨(dú)特和吻合布項(xiàng)局目的整視齊覺形，象氣。勢亮相/凸閃亮點(diǎn)，系統(tǒng)有序在硬廣的時(shí)間分布上，形成良好的系統(tǒng)性訴求點(diǎn)分布，投放具有節(jié)奏。軟文的炒作，在一定的階段應(yīng)該和硬廣相互配合呼應(yīng)。軟文在立意的新穎上要求具備足夠的磁力吸引眼球。在活動營銷上，既對企業(yè)價(jià)值重視，又要緊密圍繞項(xiàng)目銷售，重點(diǎn)為銷售服務(wù)?；顒訝I銷注重創(chuàng)新和參與性。但總體可以概括為：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動?活動營銷?關(guān)鍵詞：會員組織同萬科的萬客會、天泰的愛家會等很多地產(chǎn)企業(yè)的會員組織一樣，愛家會應(yīng)該是體現(xiàn)大屋實(shí)力、經(jīng)營觀念、服務(wù)精神的產(chǎn)品。愛家會應(yīng)是服務(wù)于天泰與大屋集團(tuán)項(xiàng)目銷售的一個資源整合平臺，通過實(shí)現(xiàn)最大限度的項(xiàng)目間、行業(yè)間的碰撞互動，得到共享與控資。渠道/方式：售樓現(xiàn)場加盟入會/網(wǎng)絡(luò)填表/報(bào)廣夾頁填表郵寄?關(guān)鍵詞：體驗(yàn)營銷?老帶新本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動（第一階段）﹡階段時(shí)間：2008年5月—6月﹡營銷主題：天泰開啟CLD城市生活中心﹡營銷目的：提升區(qū)域價(jià)值，樹立企業(yè)品牌﹡媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺、電視、車體、機(jī)場廣告。﹡準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動(一)：為生活而來﹡活動內(nèi)容：邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)人士、媒體、意向客戶等共同參與項(xiàng)目的奠基儀式，使本案在公眾前首次正式亮相，提高本案知名度，樹立集團(tuán)“實(shí)力、專業(yè)”的企業(yè)形象。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動（第一階段）﹡階段時(shí)間：2008年5月—6月﹡營銷目的：樹立企業(yè)品牌﹡媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺、電視、車體營銷活動(二)：“思君不見度青島”﹡活動內(nèi)容“思君不見度青島”——在先期的營銷活動中，連續(xù)組織”天泰·青威親情巴士”活動，聚集現(xiàn)居住威海且老家在青島的老青島人，以及有兩個以上青島親戚的威?？蛻?，以大規(guī)模探親團(tuán)的形式，用一天至一天半的時(shí)間讓威海人親自去發(fā)現(xiàn)、去觸摸感受青島天泰的輝煌與親切。通過情感交流和理性判斷兩方面對，使得客戶天泰地產(chǎn)有全新認(rèn)知，同時(shí)，啟動口碑傳播，從而提升集團(tuán)及產(chǎn)品的品牌價(jià)值。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動（第一階段）﹡階段時(shí)間：2008年5月—6月﹡營銷主題：天泰開啟CLD城市生活中心﹡營銷目的：提升區(qū)域價(jià)值，樹立企業(yè)品牌﹡媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺、電視、車體、﹡準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動(三)：美麗新生活照相館﹡活動內(nèi)容與旅游局合作，舉辦大眾參與性極強(qiáng)的“新城市生活”攝影比賽，留住美的瞬間，通過報(bào)刊、電視、ＤＭ發(fā)布獲獎作品，激發(fā)威海市民對“新城市生活中心”的關(guān)注，借此提升區(qū)域知名度和美譽(yù)度。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動（第二階段）﹡階段時(shí)間：2008年7月—8月中旬﹡營銷主題：新城市中心，引領(lǐng)時(shí)代先鋒﹡營銷目的：強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值﹡媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺、電視、車體、機(jī)場廣告。﹡準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動(一)：威海向東，生活向東﹡活動內(nèi)容：根據(jù)本案所在區(qū)域位置，組織當(dāng)?shù)亻_發(fā)商（同行）、媒體、意向客戶等參加“威海新城市生活與適宜人居的區(qū)域發(fā)展論壇”活動，研討城市高端地產(chǎn)發(fā)展方向和本案所在的區(qū)域價(jià)值。提升本案在區(qū)域內(nèi)的“領(lǐng)袖”形象！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動（第二階段）﹡階段時(shí)間：2008年7月—8月中旬﹡營銷主題：新城市中心，引領(lǐng)時(shí)代先鋒﹡營銷目的：強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值﹡媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺、電視、車體、機(jī)場廣告。﹡準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動（二）：“天泰大屋ＶＩＰ俱樂部”成立儀式﹡活動內(nèi)容：首先簽約名車、珠寶、名酒等商家，聯(lián)合成立消費(fèi)讓利的俱樂部，實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。通過發(fā)行ＶＩＰ卡的形式為忠實(shí)客戶保留房源，提前回款，擴(kuò)大目標(biāo)客戶圈層內(nèi)的口碑傳播。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動（第三階段）﹡階段時(shí)間：2008年8月下旬—10月﹡營銷主題：天泰領(lǐng)跑新時(shí)代﹡營銷目的：強(qiáng)化品牌價(jià)值﹡媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺、電視、車體、機(jī)場廣告。﹡準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動（一）：家在威海，選擇珈南美地。﹡活動內(nèi)容：邀請意向客戶參加本案的“戶型意見征詢會”、“精裝修方案意見征詢會”等小眾活動，通過讓客戶親身參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，加強(qiáng)客戶對本項(xiàng)目的關(guān)注和信息了解。同時(shí)，拉近項(xiàng)目與客戶間的距離，保持客戶對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注，為開盤積累客戶。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動（第三階段）營銷活動（二）高品位集客活動﹡活動內(nèi)容：針對高檔車行、銀行VIP客戶、電信VIP客戶、外地商會、高爾夫俱樂部等高端人群開展定向營銷，挖掘小眾客戶。在售樓處開展名車試駕、名表展示、紅酒品嘗等高端活動，提升項(xiàng)目品位，積累更多意向客戶。營銷活動（三）圈層營銷抓外籍客戶﹡活動內(nèi)容：充分利用“頭羊”效應(yīng)，首先抓住領(lǐng)事、外國商會領(lǐng)導(dǎo)人等“頭羊”，采取圈層營銷模式，抓住在威海的外籍（尤其是韓籍）客戶，展現(xiàn)項(xiàng)目的國際化形象。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動（第三階段）﹡階段時(shí)間：2008年8月下旬—10月﹡營銷主題：天泰領(lǐng)跑新時(shí)代﹡營銷目的：強(qiáng)化品牌價(jià)值﹡媒體選擇：戶外、報(bào)紙、電臺、電視、車體、機(jī)場廣告。﹡準(zhǔn)備物料：售樓處、形象樓書、海報(bào)、區(qū)域沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型模型等。營銷活動（四）：體驗(yàn)精裝臻品生活﹡活動內(nèi)容篩選出意向強(qiáng)烈的客戶，組織客戶去實(shí)樓樣板間體驗(yàn)珈南美地打造的精裝臻品生活——“百萬身價(jià)，試住一日”，讓好房子自己說話。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之營銷活動（第三階段）﹡從代言人形象證言包裝出發(fā)邀請?bào)w育名人、知名藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師、企業(yè)家…等從不同角度品位一品的價(jià)值﹡從專業(yè)人士證言包裝出發(fā)建筑師、結(jié)構(gòu)技師、景觀園藝設(shè)計(jì)師從各專業(yè)的設(shè)計(jì)理念呈現(xiàn)安全又高質(zhì)名宅的精致生活文化。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之現(xiàn)場策略◎工地的現(xiàn)場包裝除必須整潔外，還必須達(dá)到項(xiàng)目工地的管理標(biāo)準(zhǔn)絕對高出其他樓盤的差異性。建議工地通道加設(shè)頂棚、地毯及圍欄等，圍擋令客戶能在更好的環(huán)境下參觀工地現(xiàn)場。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)?渠道構(gòu)建之現(xiàn)場策略首期發(fā)布信息崗售樓處本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，版權(quán)歸天泰集團(tuán)所有。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)渠道構(gòu)建之現(xiàn)場策略信息崗參觀通道售樓處

輔助，引導(dǎo)，宣傳作用。借助好的地角優(yōu)勢，充分發(fā)揮引導(dǎo)客戶/宣傳項(xiàng)目的作用，成為客戶前往售樓處的最有利的輔助。安排