第五章成本法第一節(jié)成本法的基本原理第二節(jié)重新購建價格的確定第三節(jié)建筑物折舊的估算第四節(jié)成本法總結與應用舉例

成本法成本法的基本原理重新購建價格課件1

第一節(jié)成本法的基本原理一、成本法的概念和理論依據（一）概念——指求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（積算價格）注意：1、成本并非通常意義上的“成本”，而是“價格”；2、成本并非歷史成本，而是估價時點的重新購建成本。

第一節(jié)成本法的基本原理2（二）理論依據

從買方的角度看——替代原理從賣方的角度看——生產費用價值論

（二）理論依據3二、成本法的適用范圍（一）市場不完善或市場因狹小而無法運用比較法進行估價的房地產；（二）無收益的房地產（三）很少發(fā)生交易的房地產（四）房地產保險及其他損害賠償注意：1、區(qū)分實際成本和客觀成本2、當市場供大于求時，價格應向下調整，當求大于供時，價格應向上調整

二、成本法的適用范圍4三、成本法的操作步驟（一）搜集有關房地產開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；（二）估算重新購建價格；（三）估算折舊；（四）求取積算價格。

三、成本法的操作步驟5四、房地產價格構成P88（一）土地取得成本（二）開發(fā)成本（三）管理費用（四）投資利息（五）銷售費用（六）銷售稅費（七）開發(fā)利潤

四、房地產價格構成P886（一）土地取得成本1、通過征用農地取得的農地征用費+土地使用權出讓金農地征用費包括：（1）征地補償安置費用土地補償費安置補償費地上附著物補償費青苗補償費（2）征地管理費（3）耕地開墾費（一）土地取得成本7（4）新菜地開發(fā)建設基金（5）相關稅費：如防洪費、南水北調費、耕地占用稅等2、通過在城市中進行房屋拆遷取得的房屋拆遷費用+土地使用權出讓金房屋拆遷費用包括：（1）房屋拆遷補償安置費用被拆遷房屋的房地產市場價格被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償搬遷、臨時安置補助費、停產停業(yè)補償費（4）新菜地開發(fā)建設基金8（2）房屋拆遷估價服務費（3）房屋拆遷服務費（4）房屋拆遷管理費（5）相關稅費

見《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見（試行）》3、通過在市場上購買取得的

購買土地的價款+買方繳納的稅費

（2）房屋拆遷估價服務費9（二）開發(fā)成本1．勘察設計和前期工程費：可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及“三通一平”等費用；2．基礎設施建設費：道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設費用；3．建筑安裝工程費：4．公共配套設施建設費：代建市政道路、代市政綠化、人行天橋及地下通道等5．開發(fā)過程中的稅費作為買方應承擔的稅費:耕地占用稅、契稅、印花稅等（二）開發(fā)成本10（三）管理費用

包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等=（土地取得成本+開發(fā)成本）×A%經濟適用房管理費：≤2%（四）投資利息

不同于會計上的財務費用，借貸資金和自有資金都要計息；所有在開發(fā)完成前投入的資金都要計算利息計息基數：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用（三）管理費用11（五）銷售費用廣告宣傳費、銷售代理費等

注：最新版的房地產估價師考試教材要求銷售費用若在開發(fā)期投入，也要計算投資利息；若在開發(fā)完成后投入，則不須計算投資利息（六）銷售稅費1、銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加；2、其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的印花稅、交易手續(xù)費等。如廣州市二手房交易買賣雙方的交易手續(xù)費為3元/m2

（五）銷售費用12（七）開發(fā)利潤1、開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產價值—土地取得成本—開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷售稅費—銷售費用2、開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤3、開發(fā)利潤可按一定基數乘以同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來估算（七）開發(fā)利潤13開發(fā)利潤的計算方法：（1）計算基數=土地取得成本+開發(fā)成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：

經濟適用房直接成本利潤率≤3%開發(fā)利潤的計算方法：14（2）計算基數=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：

（2）計算基數=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+15（3）計算基數=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：

注：最新版的房地產估價師考試教材中分母增加了“銷售費用”一項為統(tǒng)一起見：本課程授課內容及考試中銷售費用均不計算投資利息，投資利潤率分母亦不考慮銷售費用（3）計算基數=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用，相應的利潤16（4）計算基數=開發(fā)完成后的房地產價值（售價），相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：

（4）計算基數=開發(fā)完成后的房地產價值（售價），相應的利潤率17例1、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。A、180B、300C、309D、313.22、已知某房地產的土地取得成本為1500萬元，土地開發(fā)成本3000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產價值為10000萬元，則該房地產的直接成本利潤率為（）A、80%B、78.14%C、62.90%D、60%例1、18五、成本法的基本公式（一）最基本的公式積算價格=重新購建價格—折舊（二）適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

注意：無須扣減折舊

五、成本法的基本公式19案例：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的2%、5.5％和10%，開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價（假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入）。答案：436元/m2案例：20（三）適用于新建房地產估價的公式1、新建房地的估價公式為：

新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤2、新建建筑物的估價公式

新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

（三）適用于新建房地產估價的公式21（四）適用于舊房地產的基本公式1、舊房地估價公式為：舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊2、舊建筑物估價公式為：

舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊（四）適用于舊房地產的基本公式22

第二節(jié)重新購建價格的確定一、重新購建價格的概念

——指假設在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的各項必要成本費用、稅金和正常利潤之和。注意：重新購建價格是客觀的價格建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地要考慮使用年限限制。

第二節(jié)重新購建價格的確定23二、建筑物重新購建價格的兩種類型：（一）重建價格（二）重置價格重建價格——指采用與估價對象建筑物原有的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的全新建筑物的正常價格。（reproductioncost）二、建筑物重新購建價格的兩種類型：24重置價格——指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的正常價格。

（replacementcost）重建價格與重置價格孰低？對有特殊保護價值的建筑物運用成本法進行估價時，應采用何種價格為宜？

重置價格——指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建25三、重新購建價格的求取思路（一）土地的重新購建價格求取方法市場法、基準地價修正法、成本法等（二）建筑物重新購建價格的求取方法1、成本法2、市場法3、通過政府確定公布的基準房屋重置價格、房地產市場價格扣除其中包含的土地價格后比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。

三、重新購建價格的求取思路264、工程造價估算方法（1）單位比較法

指以估價對象建筑物為整體，選取某種與該建筑物造價密切相關的計量單位為比較單位，通過調查、了解類似建筑物的這種單位造價，并對其做適當得調整修正來估算建筑物重新購建價格的方法。

1）單位面積法2）單位體積法

4、工程造價估算方法271）單位面積法某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元／㎡，則該建筑物的重新購建價格可估計為多少？300×1200=36(萬元)

2）單位體積法某建筑物的體積為500m3，該類建筑結構和用途的建筑物的單位體積造價為600元／m3，則該建筑物的重新購建價格為多少？

500×600=30(萬元)1）單位面積法28（2）分部分項法

——指先將估價對象建筑物分解成若干分部或分項工程，然后利用建筑工程概預算定額查出各分部或分項工程的單位成本，分別乘以各分部分項工程的工程量，得到各分部分項工程的成本，累加求得建筑物的總成本，再加上稅費、利潤等求得建筑物的重新購建價格。舉例見下表：

（2）分部分項法

——指先將估價對象建筑物分解成若29成本法成本法的基本原理重新購建價格課件30舉例：某建筑物建筑面積為430m2，基礎工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為200m3、300m3、400m2、400m2，單位直接成本分別為240元、500元、200元、300元，管線工程直接成本為160000元，稅費、利息、管理費為全部直接成本的25%，求該建筑物的重新購建價格。697500元舉例：31（3）工料測量法

——指先估算建筑物所需各種材料、設備的數量和人工時數，然后逐一乘以估價時點時相應的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。舉例見下表：

（3）工料測量法

——指先估算建筑物所需各種材料、設備的數32成本法成本法的基本原理重新購建價格課件33（4）指數調整法——指運用建筑成本(造價)指數或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價時點時的現行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。（4）指數調整法34

第三節(jié)

建筑物折舊的估算

一、建筑物折舊的概念和原因（一）概念

——指由各種原因所造成的建筑物價值損失，是建筑物在估價時點時的重新購建價格與其市場價值之間的差額。建筑物折舊=重新購建價格-市場價值

第三節(jié)

建筑物折舊的估算35（二）建筑物折舊原因1、物質折舊；2、功能折舊；3、經濟折舊

（二）建筑物折舊原因361、物質折舊(physicaldepreciation)

指建筑物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。進一步可以歸納為下列4個方面：(1)自然經過的老朽由于自然力的作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎沉降等，與建筑物的實際經過年數正相關。(2)正常使用的磨損由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質、使用強度和使用年數正相關。

1、物質折舊(physicaldepreciation)37(3)意外的破壞損毀

指因突發(fā)性的天災人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災、風災；人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。

(4)延遲維修的損壞殘存由于沒有適時地采取預防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時，造成不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。

(3)意外的破壞損毀382、功能折舊(functionaldepreciation)

指由于消費觀念變更、設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對缺乏、落后或過剩所造成的其價值損失。

（1）功能缺乏——指建筑物沒有其應該有的某些部件、設備、設施或系統(tǒng)等。（2）功能落后——指建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統(tǒng)等的正常運營。如房間布局“一大三小”2、功能折舊(functionaldepreciatio39一大三?。号P室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小三大一小一多：客廳大、廚房大、衛(wèi)生間大、臥室小、壁櫥多一大三?。号P室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小40（3）功能過剩指建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準而對房地產價值的貢獻小于其成本。3、經濟折舊(economicdepreciation)又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。

（3）功能過剩41物質折舊：有形損耗功能折舊：無形損耗經濟折舊：無形損耗例1：某舊建筑物，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經濟折舊為7萬元。則該建筑物總的折舊為（）萬元，其現值為（）萬元。

物質折舊：有形損耗42例2：李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價轉售，則引起減價的折舊因素有（

）

A、物質折舊

B、經濟折舊

C、功能折舊

D、區(qū)位折舊

例2：李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后43二、建筑物折舊的估算方法（一）年限法1、直線法2、成新折扣法（二）市場提取法（三）分解法

二、建筑物折舊的估算方法44（一）年限法1、年限法和有關年限的概念年限法——指根據建筑物的經濟壽命、有效經過年數或剩余經濟壽命之間來求取建筑物折舊的方法。（1）建筑物的壽命（2）建筑物的經過年數（3）建筑物的剩余壽命（一）年限法45（1）建筑物的壽命自然壽命經濟壽命1）自然壽命——指從建筑物竣工之日起到建筑物主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的年數。2）經濟壽命——指從建筑物竣工之日起到預期產生的收入大于運營費用的持續(xù)年數。各類房屋的經濟壽命參考值見P91～92

試比較建筑物的經濟壽命與自然壽命的大??？（1）建筑物的壽命46（2）建筑物的經過年數實際經過年數有效經過年數實際經過年數：建筑物從竣工之日起到估價時點時的日歷年數有效經過年數：指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的經過年數。試比較實際經過年數與有效經過年數的長短？

（2）建筑物的經過年數47有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數1）建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經過年數與實際經過年數相當；2）建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經過更新改造的，有效經過年數短于實際經過年數；3）建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經過年數長于實際經過年數。

有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數48（3）建筑物的剩余壽命剩余自然壽命剩余經濟壽命剩余自然壽命=自然壽命-實際經過年數剩余經濟壽命=經濟壽命-有效經過年數

（3）建筑物的剩余壽命49在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。

在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為502、直線法——最簡單的和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假定在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。其年折舊額的計算公式為：C——重新購建價格S——建筑物的凈殘值N——建筑物的經濟壽命R——建筑物的凈殘值率2、直線法51有效經過年數為t年的建筑物折舊總額的計算公式：建筑物現值的計算公式：有效經過年數為t年的建筑物折舊總額的計算公式：52例：某建筑物的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，判定其有效經過年數為10年，經濟壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現值。D=1583元Et=15833元P=34167元例：某建筑物的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為53求取建筑物折舊應注意的問題（1）與會計折舊的區(qū)別

其中C含義不同（2）土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響1）建筑物的經濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應計入

求取建筑物折舊應注意的問題542）建筑物的經濟壽命早于土地使用權年限而結束的，應按建筑物的經濟壽命計算折舊

3）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其經濟壽命早于土地使用權年限而結束時，按建筑物經濟壽命計算折舊2）建筑物的經濟壽命早于土地使用權年限而結束的，應按建筑物的55圖中建筑物折舊的經濟壽命為__年

4）建筑物經濟壽命長于土地使用權年限時，按土地使用權年限計算折舊（考慮建設期影響時，應減去建設期）

土地使用年限70年建設期2年經濟壽命50年18年10年后出讓土地使用年限50年經濟壽命45年15年建設期3年經濟壽命60年土地使用年限40年23年土地使用年限70年建設期2年經濟壽命50年18年10年后出讓565）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其經濟壽命晚于土地使用權年限而結束的，應按建筑物的實際經過年數加上土地使用權的剩余年限計算折舊

經濟壽命50年土地使用年限40年6年后出讓4年5）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其經濟壽命晚于土57注意：根據2007年修正的《城市房地產管理法》和2008年國家統(tǒng)一制定的《國有建設用地使用權出讓合同》：當建筑物壽命晚于土地使用期限而結束的，按以下辦法處理：（1）出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，按收回土地使用權時的建筑物殘余價值給予補償；（2）出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，建筑物也無償收回；（3）出讓合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期的情形另行處理注意：根據2007年修正的《城市房地產管理法》和2008年國58例題：1、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）A、甲大于乙B、甲小于乙C、甲等于乙D、難以判斷例題：592、一廠房建成8年后被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（）年A、40B、42C、48D、503、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限為（）年A、35B、45C、48D、502、一廠房建成8年后被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓604、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產貶值屬于（）。A、物質折舊B、功能折舊C、經濟折舊D、會計折舊5、某商業(yè)房地產，在取得40年土地使用權的當年建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業(yè)房地產的折舊年限是（）年。A、37B、40C、60D、634、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地616、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算建筑物折舊的經濟壽命為（）年。A、35B、45C、48D、597、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）A、10.2萬元B、11萬元C、11.3萬元D、11.5萬元6、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了622、成新折扣法

指根據建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，確定建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經過年數計算出建筑物的成新率，直接求取建筑物現值的方法。其計算公式為：

V＝Ｃ×ｑ

式中

C——重新購建價格

q——建筑物的成新率(％)

2、成新折扣法63確定成新率的方法：（1）根據建筑物的新舊、完損程度判斷完好房：十、九、八成基本完好房：七、六成一般損壞房：五、四成嚴重損壞房及危險房：三成以下確定成新率的方法：64案例：某宗房地產，土地總面積2500㎡，是6年前通過征用農地取得的，當時費用800元/㎡，現時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/㎡，現時建造同類建筑物每平方米為1100元，該建筑物為完好房，估計有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產的現時總價和單價。

案例：65解：（1）求土地價格VL：

VL=2500×1000=250（萬元）

（2）求建筑物價格VB：

①求建筑物重置價格C=6000×1100=660（萬元）

②求VB=C×q=660×80%=528（萬元）

（3）計算房地產總價V=VL+VB=250+528=778（萬元）

（4）計算房地產單價P=V/S=778÷6000=1296.67（元/㎡）

（不須用到殘值率）解：（1）求土地價格VL：

VL=2500×1000=2566（2）根據建筑物的經濟壽命、有效經過年數或剩余經濟壽命求取1）當建筑物無殘值時

q=剩余經濟壽命/經濟壽命2）當建筑物有殘值時

（2）根據建筑物的經濟壽命、有效經過年數或剩余經濟壽命求取67舉例：1、某10年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判定其剩余經濟壽命為30年，殘值率為零，求該建筑物的成新率。

q=30/40=75%

舉例：682、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2%，則該建筑物的成新率為多少？

q=92.16%2、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物69成新折扣法評價：方法較粗略，主要用于初步估價，或者用于開展大范圍的建筑物現值摸底調查。成新折扣法評價：70（二）市場提取法——指利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。（三）分解法——指將建筑物區(qū)分為可修復項目和不可修復項目，分別求取可修復項目和不可修復項目各自的折舊額，然后加總來求取建筑物折舊的方法。是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的方法。（二）市場提取法711、可修復項目和不可修復項目的含義可修復項目指預計修復所必需的費用小于或等于修復所能帶來的房地產價值增加額的項目，反之為不可修復項目。2、可修復項目的折舊額求取以修復費用作為折舊額

3、不可修復項目的折舊額求取不可修復項目類型：短壽命項目長壽命項目1、可修復項目和不可修復項目的含義72短壽命項目：剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等。

長壽命項目：剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等。

短壽命項目：剩余使用壽命短于整體建73（1）短壽命項目折舊的求取根據短壽命項目的重新購建價格、壽命、經過年數或剩余使用壽命，采用年限法計算折舊額。如：某教學樓的課桌椅使用壽命為10年，已投入使用3年，現重置價格為100萬元，則折舊額為多少？（1）短壽命項目折舊的求取74（2）長壽命項目折舊的求取根據建筑物重新購建價格減去可修復項目的修復費和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經濟壽命、有效經過年數或剩余經濟壽命，采用年限法計算折舊額。某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年，殘值率假設均為零，求該建筑物的折舊總額。

（2）長壽命項目折舊的求取75門窗等損壞的折舊額＝2(萬元)裝修的折舊額＝30×1/5×3＝18(萬元）設備的折舊額＝60×1/15×10

＝40(萬元)

長壽命項目的折舊額＝(180-2-30-60)×1/50×10

＝17.6(萬元)該建筑物的折舊總額＝2+18+40+17.6

＝77.6(萬元)

門窗等損壞的折舊額＝2(萬元)76第四節(jié)

成本法運用舉例舉例1：P94—96

第四節(jié)

成本法運用舉例77舉例2：某宗房地產的土地總面積為1000㎡，是10年前通過征用農地取得的，當時平均每畝花費18萬元，現時重新取得該類土地每平方米需要620元；地上建筑物的總建筑面積為2000㎡，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計該建筑物有八成新。試選用所給資料估算該宗房地產的現時總價和單價。舉例2：78土地現值＝620×1000＝620000(元)建筑物現值＝1200×2000×80％＝1920000(元)估價對象的現時總價＝620000＋1920000＝2540000(元)估價對象的現時單價＝2540000÷2000＝1270(元／㎡)

土地現值＝620×1000＝620000(元)79舉例3：某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，有效經過年數為8年。經調查測算，現在重新建造全新狀態(tài)下的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入60%，第二年投入40%，均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售費用和銷售稅費為50萬元（銷售費用開發(fā)完畢投入），開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。301.34萬元舉例3：80本章練習：1、某建筑物總價值100萬元，其中主體、設備、裝修的價值分別占60%、25%、15%，經濟耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率均