魯能安嘉青島太子港項目整體定位及規(guī)劃評價本期世聯所做的工作工作內容地塊考察客戶溝通收集基礎資料典型項目調研專業(yè)人士訪談客戶訪談4.17-4.204.21-5.125.25第一階段

市場調研第二階段報告撰寫第三階段終稿匯報確定研究思路撰寫報告建議修改工作內容工作內容匯報溝通我們的思維導圖項目背景核心問題界定客戶目標功能定位規(guī)劃方案評價價值實現體系構建項目位于嶗山區(qū)石老人旅游度假區(qū)的核心地帶，緊鄰香港東路、東海路等城市干道石老人旅游度假區(qū)為國家一級旅游度假區(qū)；香港（東）路為青島東西向城市干道，東海路為海濱大道；地塊距離海岸線約300m。香港東路海爾路東海路石老人浴場石老人旅游度假區(qū)占地面積：7779㎡容積率：約6.0用地性質：旅游用地，產權50年基本概況本次客戶提出3個規(guī)劃方案，要求世聯從市場角度給予論證開發(fā)背景2005年6月世聯介入，并完成“定位與物業(yè)發(fā)展建議”的研究。本次客戶提出3個設計概念方案，希望就此進行市場論證，確定可行的方案和發(fā)展方向。方案1：150m高點樓方案2：100m高點樓，與建行大樓對稱方案3：雙塔樓，與建行大樓成品字形建行大樓建行大樓建行大樓150m點樓100m點樓2座塔樓2座塔樓3個方案的共同點在于都是與北側規(guī)劃中的建行大樓共用底部基座設施——客戶目標：形象第一，兼顧經濟效益客戶目標高形象，樹立品牌保證收回投資，其他（包括裙樓）可以持有我們尋的思便維導裂圖項目把背景核心掛問題另界定客戶娘目標項目切功能班定位規(guī)劃利方案吉評價價值披實現奸體系膠構建核心弊問題船界定邀：以何由種規(guī)貞劃方蘿案、醫(yī)物業(yè)聞組合憑打造攪項目昨形象坐，實懸現價監(jiān)值最砍大化我們巖的一置切研演究都化以客因戶的搭目標罷為出禍發(fā)點貝，以趨市場習為導攔向。核心拌問題以什執(zhí)么樣就的物程業(yè)打頑造項粉目形泳象問題1以什唯么樣虜的產微品組上合，澆打造事競爭景優(yōu)勢局，實獸現價骨值問題2我們巷的思寶維導固圖項目嚼背景核心司問題枝界定客戶尺目標項目婆功能高定位規(guī)劃刑方案壓評價價值彩實現宏體系桂構建市場方向標功能定位項目誦功能擁定位市場喚方向概標功能糧定位青島疫（中洞）高幸端房抱地產延市場拜競爭蠅狀況雀、未裕來發(fā)竄展趨幅勢市場幅高端附物業(yè)欠賣點姑梳理區(qū)域閱市場船物業(yè)東供應后市怠展望市場冒方向范標：們我們掠需要享關注搖青島值中高茶端市宮場尤斃其是找高端引市場瓦的發(fā)繡展市場范環(huán)境客戶嚷分析城市張（中但）高插端客也戶的晌來源傭、構毫成與完特征城市啦（中約）高絮端客罰戶的涉價值單取向螺和置萄業(yè)核受心驅吐動因石素城市讀高端裳客戶但的置痰業(yè)需尺求市區(qū)南部板塊：青島城市高檔住宅區(qū)包括市南區(qū)和市北區(qū)依托城市核心資源和海景資源產品以高層住宅為主客戶包括青島和外地高端客戶單價區(qū)間在9000-13000元/㎡市區(qū)北部板塊：青島城市普通住宅包括李滄區(qū)和四方區(qū)依托城市資源和當地產業(yè)產品以多層住宅為主客戶為中低收入者單價區(qū)間4000-6000元/㎡西海岸板塊：相對獨立的住宅市場青島經濟技術開發(fā)區(qū)和膠南市依托海景資源和本地產業(yè)產品以多層為主；城市住宅客戶為本地人口，海景住宅有青島和外地客戶黃島單價區(qū)間：4000-6000元/㎡膠南單價區(qū)間：2500-3500元/㎡東海岸板塊：嶗山和即墨嶗山區(qū)和即墨市依托自然資源和城市資源產品包括高層、多層以及低密度類嶗山一線海景客戶為當地和外地高端客戶；即墨客戶群體多樣化嶗山一線海景單價：10000-20000元/㎡，非一線在8000-9000元/㎡左右，即墨單價3000-5000元/㎡嶗山：高檔景觀住宅市場即墨：中高檔低密度與普通城市住宅并存市場青島北部板塊：相對獨立的城市住宅市萊西市和平度市依托本地城市資源產品以多層住宅為主，少量低密度以本地客戶為主單價區(qū)間：1200-1400元/㎡膠州灣北部板塊：相對獨立的城市住宅市場城陽區(qū)和膠州市依托當地城市資源和青島核心城市資源產品包括高層、多層以及部分低密度物業(yè)城陽以青島和本地客戶為主；膠州以本地客戶為主城陽單價：3500-5000元/㎡，膠州：1500-3000元/㎡城陽：受到青島核心城市一定輻射影響的城市住宅市場大青霉島房宜地產對市場霞由六災大板敵塊組稠成，鼓不同黃的板晨塊資冰源決蠟定了營各個灰板塊毅內部油主要要的住駕宅產堂品類是型不臉同市場孔環(huán)境青島降中高大端住縣宅市路場依石據分瞎布板竄塊和戒所依塘托資養(yǎng)源的磚不同建整體尾上可票以分猴為兩媽類分布板塊特征代表樓盤城市核心住宅市區(qū)南部板塊東海岸板塊嶗山區(qū)浮山后地區(qū)以高層和多層為主價格在7000-9000之間市區(qū)南部規(guī)模較小，浮山后地區(qū)規(guī)模大，產品品質較高主要依托城市資源尚城、東城國際、魯信長春花園、湖光山色海景住宅市區(qū)南部板塊城市海景住宅以高層公寓為主，少量洋房和疊拼價格在11000以上規(guī)模小、產品品質較高依托海景資源和城市資源百通·還那尊坻、頤合國際、燕島國際公寓、碧?；▓@、璽景園、金光都市名家東海岸板塊嶗山城市海景住宅產品較為豐富，包括公寓、連排、別墅和洋房價格在9000-22000之間規(guī)模不大、產品品質較高主要依托海景資源領世華府、文園、山海天別墅、麗都國際、弄海園三期、恒基新天地黃島城市海景住宅一線海景以投資和度假為主，二線海景以居住為主；一線海景價格在4200-5500，二線海景3600左右產品品質較高依托海景資源千禧龍花園、星杰座、唐島·藍灣、風和日麗、天泰·陽光海岸、旺海山莊、東方家園、怡海世家膠南城市海景住宅產品單一，以多層為主價格在2700-3200之間規(guī)模不大、產品品質差主要依托海景資源碧海云都、瑞?；▓@、左岸大街、濱海新村市場復環(huán)境中高孝端城怒市住沒宅市先場出現慌細分泥，海敗景是甩絕對梨優(yōu)勢覺資源市場沾充分枯細分煩，板茫塊競嶼爭格御局鮮坐明市場焰充分產細分倉：根瓦據自渾住、良度假所兩大削功能限，針衰對不膨同支駐付能瞞力的犁客戶競形成頑具有悠價格古梯度因的細當分市售場；板塊橡競爭即格局筋鮮明糧：以皮自住封功能廟為主避的項宰目分輔別形婆成了騙城市朗中心塊海景憲住宅擦板塊絲式、城煌市中佳心板殃塊以貌及浮喪山后吩板塊河三個蹄資源治不同吃、產知品特銜色不經同、勞客戶洽群體銅不同障的三咸個板邪塊。貍而以寨度假堂為主溫的項眼目則鋪根據去其所收在區(qū)贏域的新區(qū)域畜認知偵形成渠了價雨格不勢同，耐針對腳不同赴承受蜘能力秘客戶丹的嶗沸山、弊膠南雪、黃究島三車大板低塊；產品罪素質自整體冶較高京，不躺同類貸型的筍代表原型項羊目均盾有分他布：蘆根據慶其所本在板支塊不岔同、袖資源袋不同弓，形委成了愈不同邊類型萍的代支表型搖項目糠，如東海景婦豪宅柴琴海志星、纏大規(guī)誰模中尚等密音度項火目海昆信慧朽園、貼海景傳公寓批燕島殖國際飲公寓原等。海景偵成為冷住宅狼開發(fā)懲壓倒蜓一切尤的絕攔對資訊源市南術區(qū)內掌，具盞備海貓景資棚源的免項目極的售爸價高廣于城進市核構心地躲段的柳項目霸；同一欣項目狡內部爐，一俗線海博景房信的銷罰售速品度遠暢快于麻非海柄景房悟；外地管客戶耍以擁降有海雀景作甲為購島買度賣假居謹所的輝關鍵推驅動鎮(zhèn)因素靠；本地膛客戶肯購買全海景禽住宅沾的目鐮的包田括彰簡顯財俘富身泉份和乞休閑而度假痰。外地夏客戶施的有對力支既撐以度假服功能為主摔的海揪景項睛目中執(zhí)，外該地客狼戶的賤比例德甚至超能夠只達到50疼%；非海隸景項托目中知，外慣地客畝戶的匪比例乳非常沈低。整體罩上看余青島藥中高尋端城縱市住膝宅市蜻場發(fā)炮展水錄平較逢高，恐屬于居充分斯競爭布市場市場印環(huán)境目前略，沿恩海及須項目厚片區(qū)膊內高靜端住慰宅物材業(yè)供才應有躬限，免消化時平穩(wěn)海信·燕島努國際臘公寓語是市桐場目蹲前唯滾一在族供應倆的海崖景高暑層物成業(yè)，云可售漂面積運約10萬㎡，05年初垮以來福銷售40覽%，1.議1-耍3萬元/㎡，均悲價1.派6萬，3月份污消化福較快稍，共24套，兵本地夾人占70鄭%，以太住為至主，額其中糟，小術戶型懶（70仁㎡）中筆投資垂較多蕩。香港迎東路跟的恒荷基·研新天誦地，核主力枕戶型練30紛0㎡遞以上掩，去歲年以鉤均價辱3萬要元/㎡開盤況，銷旗售不光暢；報經重褲新包億裝后古，4望月再呼次開陡盤，胞小高新層（族海景紅資源癥弱）淋1.5價8萬元/㎡起，務去除滅裝修無成本立，均鑼價約1.督4萬/㎡，近港期開青始走偶量。弄海夸園·琴島醋星銷扣售均囑價超屋過2萬元/㎡，目呈前剩帖余1套。3月份該，嶗懼山區(qū)久住宅燒銷售欠均價苗達1.菜3萬元/㎡，繼導續(xù)引散領高椒端住例宅消航費市棗場。高端消住宅慰物業(yè)洞供應蒼有限站，強雕勢海桌景資襯源單滴位銷喚售看粒好市場守環(huán)境除海旗景資老源外碗，市幅場高慣端物浴業(yè)專貿注于益豪華杯裝修音配套妹，以祖此彰拉顯尊維貴除海雨景資故源外劫，高膜端物萍業(yè)專完注于鞭豪華續(xù)裝修內配套市場高端賣點代表項目高檔公寓地段、建材、中央空調等海信·燕島國際、金光·都市名家

豪宅精質建材、設備裝修琴島星、恒基·新天地近郊別墅生活品質，低價100福國際山莊恒基·新天劫地景念觀設不計20濟00萬，織智能賽化設隙備19截00多萬較元；膊建材姜豪華烏，廚舌具50萬、凍浴缸10萬，腐號稱盟裝修80籍00元/㎡；戶咱型從21匠2-心15沙00蓋㎡，總碎價最免低50府0萬元健，除瞎別墅政外，蒙最高做總價16殖00多萬惕元，撒號稱擴山東咳第一潑豪宅家。弄海吊園·琴島驢星的巡壽建筑重外觀旋采用兩北京紗紫禁框城御晉用漢壞白玉芽，意涉大利訂進口很價值10萬元奇“裝攜甲保翠全門慨”，拼三面碗鋼板業(yè)，一磁面防慨彈玻雖璃，通會所SP棉A游泳氧池全戀部用釣漢白撞玉砌竟成。青島溫市場膀高端阻物業(yè)野基本廣配置——帶裝斜修住霜宅一戲般會江有幾錯項或敏全部截是進煙口名努牌建管材和具裝飾屈材料車庫充（位藝）比妖例1：1以上恒基·新天邊地內思部裝巴修琴島扒星市場悔環(huán)境未來2年，棍片區(qū)領內高廢檔住均宅類初物業(yè)什供應古較少漫，商推住辦擦公物留業(yè)供呈應量思大，無競爭奴激烈商務3區(qū)商務2區(qū)商務1區(qū)嶗山滅區(qū)會展牙中心數碼?？萍技行?0冤04年，嶗山芹區(qū)政刊府計揮劃5-欄10內打城造海爾巷路商章務區(qū)——市次丙級商奏務中案心。已通柜過規(guī)工劃審銀批的映商務1區(qū)和肢商務2區(qū)共殲有31個項乞目，戴總建羊面10咱2萬㎡，其衫中80渠%為辦芝公物重業(yè)。青島園數碼患科技臉中心助為商止務區(qū)悟第一慌個搶勸先入爽市的周項目梨，建源筑面似積8萬㎡，銷范售均時價90賄00元/㎡，而17個項銜目預艦計將丙在07順-0孔8年集詞中入辛市。市政顏府所鮮在的香港臥中路娘片區(qū)是青櫻島目辯前名緞副其百實的民中央迅商務臟區(qū)，預計爬未來2年，稻該區(qū)嗓域的冰寫字葛樓投卡放量支超過10窄0萬㎡。青島儀辦公轟物業(yè)溉的客著戶以佩中小飼企業(yè)訓為主民，商腔住是雨市場喚主流拿產品掌，即畝使在射成熟截的香柜港中改路，附純辦愚公物沿業(yè)也團較少倉，與國振內其好他城忍市形飽成較凳大區(qū)尿別。數碼腥科技蜘中心鴉以so嘴ho為主掉打概射念，戴客戶瞞多在木周邊堅，也費有部況分市古區(qū)來挑的。受客胖戶需纏求影嚴響，蠢商住炸是辦虜公市皆場主窗流海爾霜路商翼務區(qū)么與香阻港中招路CB渡D商務識區(qū)辦潮公物莫業(yè)2年內敵將大曲量上粉市市場勞環(huán)境新政娃后，盼由于拿供應爭日益箭稀缺繪，高斧端物鹿業(yè)價鵲格將只會繼浴續(xù)上致漲高端傳物業(yè)判一般準以大回戶型份為主撲要特挨點，胡由于城土地危供應恒中要都求70磁%的建劫筑面浮積，產必須資開發(fā)鍵小型便住宅西，未鏈來豪塞宅大糧面積羨的土紛地供始應將杏會很廉少，酒供需銳狀況嚇不足繡導致脅價格啄上漲鉗，沿鐮海一猾線規(guī)盜劃獲掩得批貼準項瘋目的迎高端恭屬性橋將進南一步解加強勸。由于減別墅頂用地敏被限址制，滲未來秋公寓友類高艱端物旋業(yè)將熱受市緣瑞場更套多關喪注。市場少環(huán)境“國六醋條”斜和“6.犯1新政級”重陪點針對憑住宅取市場牛，意撥欲遏養(yǎng)制過侍于活雕躍的煩投資妥活動發(fā)。高端般物業(yè)典尤其箏是大糊戶型棵產品潑成為槐稀缺葉產品棵，公綠寓類欲高端招物業(yè)款將受百更多劑關注在青毫島，籃高端鞭物業(yè)叢一般撫以自診住為鄙主，符投資僅比例醬很低廣，全咽額付辯款也懲較正主常，猶受新心政的庸負面膊影響奏不會牧太大找。高端姐物業(yè)即所受帝負面朱影響熊較小中低抱檔次事商業(yè)攪競爭袖激烈計，高檔騾商品殖消費狀潛力擱較大挽，有姻一定劉的市干場發(fā)列展空矮間海信勾廣場獄和陽兼光百戀貨是斬青島自市場半目前婆檔次卷最高沖的兩廳家百同貨企臥業(yè)，疼經營葵總面帶積超殖過4萬㎡，經婆營商棄品以Bo包ss、LV等一蛛線頂應級品驅牌為紫主；海信歡廣場朱經營徐最好蝕，單偶位面樹積營挺業(yè)額叛約2萬/㎡；在對腰島城若高檔鐮商業(yè)布市場命發(fā)展弄充滿觸信心閘的基醫(yī)礎上奔，海船信計優(yōu)劃建打設“隆二店省”，躍選址咐于東呆泰佳份世客籌對面匪，其渣南面弦即建客設中特的國洽際帆咬船中差心，援占地3萬㎡，地價1.戴62萬/㎡，擬祝建面5萬㎡，總投絮資約8億，20喘07年投廢入使秘用，推預計己年營觸業(yè)額7-袍10億，定位侍為“巴絕對格高端世”——青島襲地區(qū)耕最好姥。高檔網點開業(yè)時間營業(yè)面積業(yè)態(tài)海信廣場97年7月1日5層，2萬多㎡金銀飾品、化妝品、精品男女裝、鞋帽箱包等，多為一線品牌陽光百貨03年9月29日3層，2萬㎡青島們市市懷場高骨檔網齒點市場字環(huán)境后市攪展望點：多數走項目錘借勢08年奧鼠運利業(yè)好，侮競爭卸激烈20耕0620搞074月6月9月20獸08萬邦宜大廈魯（湛輩山賓駛館地攏塊）類，2棟，24務0m寫字秩樓/1遲10飲m公寓凱悅蟻大廈敢，2棟，17鏡0m，辦敗公、誼公寓東海盆路9號，2棟，19樹8m，公葵寓海天3期（津在規(guī)超劃）交，1棟，25反0m，公支寓青島綿市場注高端今項目低建設桶進度途、銷襖售預久期海天褲浪潮雙項目亂，1棟，18達0m，酒送店、甘辦公藥、商陵住乾豪枕國際雷廣場草（家騎樂福食西）薦，2棟，20仙0m，寫宇字樓奸、商與住公璃寓20旺09現有割市場教項目綢大部澇分將溜趕在20刮08年奧穿運會質前入桶市，營其中炒帆船駕比賽狠現場到周邊片的爭葵奪尤鮮為激類烈；萬邦帳大廈當、凱股悅大震廈、運東海固路9號、乾豪架國際那廣場圣等公雅寓等章均在曠借勢飾奧運關，其榆中東請海路9號資磁源最陽佳，份預計紀售價獸超過2萬元/㎡，而給目前膚片區(qū)考為1.概3萬元/㎡（頤和·國際保）?！袌龆h(huán)境青島較（中待）高封端房酷地產竟市場童競爭備狀況騰、未職來發(fā)雹展趨梢勢市場程高端巧物業(yè)心賣點前梳理區(qū)域錄市場痛物業(yè)輸供應后市堡展望市場爛方向作標：料我們愧需要那關注回青島弊中高員端市羅場尤載其是露高端奔市場掛的發(fā)讀展市場估環(huán)境客戶霸分析城市濁（中辣）高街端客毫戶的彼來源屯、構噸成與伙特征城市授（中贏）高瞎端客哄戶的夏價值夫取向鞋和置渡業(yè)核賣心驅嘴動因笛素城市稀高端袋客戶太的置營業(yè)需仇求民營鈔經濟匪的快裝速發(fā)肚展，陜?yōu)檎眢w經陶濟提番供了挖強大弦后盾唉，同嬌時使戴得城勻市人涌口結灘構發(fā)揪生變氏化，爭私企摸業(yè)主燦的快某速增撓加，施城市筆財富原階層暗形成20秧04年，遭青島拘市個按體私滲營企骨業(yè)達29哨.8萬戶晴，注趨冊資少本78菠9億元渴，分眨別增醉長18列.3吳%和35脖.6畢%。個疑體私則營經欲濟實令現增御加值63簡5億元惱，增馬長18哄%。全搖市年勒營業(yè)網收入宵過億早元的談民營鋒企業(yè)14晚8家，叢過10億元吉的13家，桂有12家企甜業(yè)進當入全歲省百電強民宿營企暈業(yè)行遣列。20壟05年上謝半年彎，個窮體私戶營實杠現增谷加值34語8億元號，同圓比增丑長17內%；注照冊資憤本金87帥5億元嘴，同艦比增撫長33災.4苗%；實為現稅鮮收收京入16濤.8億元疫，同柏比增鄰長30抵.7肚%；6月末卷全市掉個體居私營掌企業(yè)31突.9萬戶慕，同孤比增毀長15押.1肌%；民營鋤經濟魔開局視良好殺，二著產發(fā)但展迅贊猛，量三產購保持惠穩(wěn)步榴增長貝。預勉計上寧半年妹，青先島市同民營微經濟妥第一嬌、二岡、三陪產業(yè)欣完成計增加盈值同小比分刊別增灰長0.竄1%、25示.5語%和14胸%；上半款年各暢區(qū)市戶民營肯企業(yè)走實際隔利用堤外資蹲步伐裹較快荷，開正發(fā)區(qū)比、即鍵墨市起突破20論00萬美椒元，非膠南握、市魄南突貴破15依00萬美腰元。胡上半搖年，跡全市捧共引菊進民打營企西業(yè)投僚資項童目69飽8個，駁投資丟額10毫8億元嬸，同添比增途長34沉.4臥%。青島謙民營惕經濟顆快速父發(fā)展草，促佳進了散城市潔財富且階層然的形秩成，最帶來勢大量矛的高誰端物依業(yè)客梯戶客戶著分析外地黃客戶外地份中等辨收入叛客戶謊，支弓付能犁力有故限，纖但是午對大窮海情法有獨蕉鐘，竿多在升西海蘆岸的龜黃島沒和膠鄙南購熟買總醉價較擇低的智海景放住宅議，總涉價30些-6惡0萬，身如千另禧龍豎花園濾等擁有完青島偽核心永地段仍的一主線海購景住象宅作猴為身份益象征，總剖價在10觀0萬以虜上，指部分始承受50鉗0萬以挪上，膝如金州光都夫市名紫家、借海信召燕島足國際襲公寓閘等60坡-7建0萬10貞0萬50僑0萬本地叢中產本地州財富叫階層外地泛高端恰客戶受，很繞強的駛支付層能力表，對夫于青紀島最辦佳地謊理位晚置的銹海景額非常編敏感底，在法市南輕或者蜂東海庸岸板渣塊的栗嶗山掃一線咳海景炮處購啄買住蓬宅，弊總價12變0萬以犁上，巧如碧遺?；~園、毅金光技都市牢名家響、燕鉛島國冬際公禍寓等追求焰住房抹舒適故度，豆對于災城市包核心攻資源喘絕對當依賴字，在值不離們開城擔市生嚇活便孩利設的施的逆前提就下改寇善居訂住環(huán)鋤境和朋舒適時度；它在城優(yōu)市核械心地漢段或淺者城設市新磨興中堅高端蠶住宅棟區(qū)購俯買物嗽業(yè)，血總價70旗-1遭50萬之爐間如典尚城蔬、海貴信慧代園根據攝來源誰、支瓣付能暈力、遺置業(yè)降目的劃和目艱標的脹不同影，青指島住愉宅市牌場的鼠中高膏端客益戶可狀分為淘四類客戶辟分析高端廚客戶誕以本騙地自伸住為圓主，海景姿資源斃是置萍業(yè)首非要驅堡動因牛素，仰關注駛先進遍實用切的配盆套調查隔顯示渴，高吩端住手宅物弓業(yè)客解戶是廢以本地癢自住為主吵，或霉進行保值招性投氏資。主要作樓盤亮本地級客戶短比例虧：海屆信·燕島抵國際兔公寓瓜占70劉%，金齒光·都市適名家笛占80條%，10揚0福國偏際山雕莊占達到80涼%。本地私營牽企業(yè)主占羽到總模購買汁者的80瀉%以上倉，其滅他有遞外地禽的富見有人筆士、餐文體核明星劈燕及部慶分外驚籍人作士。高端酷客戶海信·燕島榜國際夫公寓修本地牙客戶找占70酷%金光·都市妄名家辜占80蚊%10嘆0福國可際山桌莊占80撈%本地特私營殖企業(yè)毒主約占80侮%，承掘受總弄價一謎般在50誘0萬元遇左右益，部織分能堂夠承拆受更賺高外地互客戶株甚至毅外籍俗華人串承受捕能力鄰較高雀，但今比例應較小韓國性人接攏受總蟻價10饅0-榮15錘0萬元海景蔥資源是高粥端客喜戶置拾業(yè)的白首要朝驅動剩因素訪談療顯示：高端延客戶澡對于違片面女的豪革華裝龜修并槐不認渾同，擴而關系注于先進警的配謀套設騰施，如代送風懂系統(tǒng)紫、地億暖、糧中央和空調響等，綢但市艇場可敏供選悠擇的芳很少妥?？蛻翡摲治鲰椖堪愎δ馨《ㄎ皇袌鲦@方向秧標功能顛定位功能臨定位浮的KP去I體系規(guī)劃領條件區(qū)域周屬性市場乖判斷功能雹定位由于便裙樓司為既迫定的眨商業(yè)錢網點奴設施土，我繭們解帝決的激是裙俯樓以廉上的跌物業(yè)謊類型胃和排旗布，悼從規(guī)謹劃條紋件、耗區(qū)域仙屬性史和市墓場判崖斷三蔬個方轟面進鐮行研胳究。受旅是游性患質用累地的孫限制吃，項仔目地鴉塊無惰法做島純住漫宅物門業(yè)，次辦公武方向研也較午為尷限尬項目概地塊獄為旅嚇游性冰質，50年產扒權——項目賊無法搏做純踢住宅悉，辦嘉公、嚇酒店邀式公庫寓為薯項目煩的可返能發(fā)討展方香向。如果帳發(fā)展涉辦公只物業(yè)夾，在裳與區(qū)裹域內限其他書項目懸尤其刷是商住棒辦公相項目的競錄爭中譜將處者于相繩對不尼利境悼地。旅游姻性質年利于女本項智目規(guī)此避新胃政的蜓影響崖，尤姑其是搬隨著汁高端唯物業(yè)盾的稀翅缺趨啟勢，為項暫目發(fā)阻展創(chuàng)橡造客額觀機飲會。功能祝定位從項興目青沃島富亦人區(qū)舅、海售爾路CB蠻D邊緣幣以及承旅游淹區(qū)的街屬性傻看，胞公寓拼和酒豎店為蛋發(fā)展韻方向城市搭層面：項早目所源在的斗片區(qū)梨為青遍島的觀富人承聚集亡區(qū)，猾居住研價值仙較大竭；區(qū)域知層面：項妨目位航于正理在建勻設中幕的海蛛爾路陽商務寫區(qū)的憐邊緣快，根菌據商控務區(qū)勉發(fā)展疑的“核-框”理刻論，適于睬發(fā)展趴居住舅類物篩業(yè)，儲為商殘務區(qū)填做配鼻套服魔務。地塊嫩層面：而夸項目授處于懇旅游掙區(qū)內伯，酒劍店類適物業(yè)歪是本荷項目古必選慣。功能蔑定位嶗山區(qū)海爾路商務區(qū)本案E區(qū)公共管理及辦公機構區(qū)F區(qū)居家、住宅區(qū)C區(qū)商務辦公區(qū)D區(qū)餐飲娛樂及臨時居住區(qū)B區(qū)零售區(qū)河流或海灣道路混合區(qū)功能延續(xù)區(qū)商務島區(qū)發(fā)勉展的核-框分析石老甚人旅液游區(qū)根據拔市場能進一構步判擋斷，繪居住溫性質嬸的酒店蘇式公聯寓為項扎目發(fā)莖展方趁向海爾執(zhí)商務肢區(qū)辦蛾公物母業(yè)目獨前銷塞售均娛價為90幕00元/㎡，今秘后兩落年區(qū)構域內管由于非市場鍛供應鍋量大庸，辦被公類民物業(yè)遣難于潮實現訪價值的。受規(guī)霸劃限狠制，能青島丹一線陰海景丑居住疏物業(yè)乳匱乏假，未綁來兩咳年內拼區(qū)域控內供襲應更渠少。本項犯目以紐奉居住感性質選的公釣寓入正市，伙可保懼證投提入回誼收，離在此電基礎稈上，愚持有位部分耕物業(yè)汪，獲生取穩(wěn)靈定的緞經營漠性收藍益。方向預期均價可售性投入回收性判斷純辦公1萬/㎡區(qū)域內辦公物業(yè)大量上市，銷售壓力大難于保證回收不發(fā)展公寓-商住<1.6萬/㎡受辦公物業(yè)大量入市影響，預計消化較慢回收慢以酒店式公寓入市，一部分物業(yè)作為酒店持有經營，其他銷售公寓-居住1.6萬/㎡市場缺乏同類物業(yè)，預計年消化3萬㎡保證快速回現酒店持有經營，或引入酒店管理公司，收益穩(wěn)定功能購定位辦公信價值組難于武實現打，酒狡店式醋公寓賣為發(fā)書展方不向純辦撕公均誦價以辮數碼基科技靈大廈嗽為參隊考依叛據，假并有急溢價曾。我們對的思肺維導帽圖項目鼓背景核心現問題或界定客戶陜目標項目衛(wèi)功能絕定位規(guī)劃霸方案張評價價值貨實現錫體系掠構建方案解析規(guī)劃評價規(guī)劃抹方案薯評價方案侍解析規(guī)劃亮評價金地公寓16層世紀大廈30層建行90陡m建行蔥大樓接近銷完工鉗的永襖盛蔚沖藍世日紀大挪廈高智度接呼近10災0m，爛味尾樓耕金地褲公寓妄也超生過50為m，對旅最佳逗面海搏景資棚源遮排擋嚴彎重；15污0m點樓漂能夠掀從周隱圍高棒層建第筑的君包圍酷中脫秀穎而撥出，改擴大騰海景含資源脈面，錦城市批空間趙更加嶄寬暢桂。金地隔公寓15狗0m點樓孝：標壓準層42雞m×仆33解.8展m42午×3阻3.叉8方案柄解析金地公寓16層世紀大廈30層建行90挨m在15柄0m方案閃基礎剩上，數為了呼最大崗可能納利用移容積蓮率，10縱0m方案棋需要布加大傘主結重構，騙與周授邊項逐目高決度相意當。10雅0m點樓噴：標技準層43圖.8家m×伍27央.2殺m建行大樓100m點樓方案棋解析43鮮.8艦×2傳7.臂2金地公寓16層世紀大廈30層建行90扮m本方刻案布匯局局旁促，匯部分蹈單元甲存在醉對視娃，城裹市空冷間被熔嚴重隆壓縮觀，采汗景單歪位較閑少。雙塔威樓：再標準嚇層35贈m×擁25師m35宣×2浩5建行大樓2座塔樓2座塔樓35蠅×2束5方案挺解析三個擾方案返指標果匯總方案建筑面積地上建筑高度標準層面積容積率150m746236306038層（150m）1419.68.1100m523384077526層（100m）1191.365.2雙塔651875362426層（100m）875+8756.9方案榆解析金地公寓16層世紀大廈30層建行90臉m地塊87己.8喬×8摔8.肢6容積顛率定法為6，15筑0m和雙箱塔方微案已榆突破卷。雖然潔地塊奶處于灰海岸笨線近刷距離開內，摘但由訪于既下有建截筑物施的遮法擋，實際列處境尾較為芝局促，只鞋有采扶用昭插示性凱強的位規(guī)劃電方案偵和品遷質塑必造才禁能使霜項目味脫穎些而出批。因目棚前尚姓無三谷個方筐案的帽具體英規(guī)劃拌，只剛能根縮慧據常斯規(guī)的票設計宮要求義假定南各指倍標規(guī)劃曲方案捧評價方案杠解析規(guī)劃慰評價我們美在客池戶目史標下男建立雄規(guī)劃京的三坑級評皆價體若系形象刊昭示投入微回收一級軌體系外部嗎資源伏利用內部宜布局極設計二級恨體系多功癢能協跨調……三級篇體系運營誕成本在規(guī)即劃評施價的予三級粒架構象中，一級賊體系是核菠心考顏慮點謀。規(guī)劃柄評價來源述：世既聯模襲型高度稿不是迎形象饅的核泊心支貍撐因臥素，狂以品廊質塑艘造形壘象應類成為疾項目幫發(fā)展雕方向臨近番的招開銀大鏟廈規(guī)扔劃高筑度達17蒙0m，盲糖目比沈拼高貢度無踢法豎倆立地屬標形友象。青島匠市場撇進入川樓宇廣高度席只在裳某階朗段構負成優(yōu)雪勢，脫如青屈島國仆際金限融中魂心主塘體19兇9m，在菌建的蘿萬邦應大廈愛等也縱正超鏟過該吉高度稱。品質昌、區(qū)插域環(huán)稍境是驚打造欲形象播的關感鍵因螞素高度搏只在鑼某階忍段形輕成優(yōu)鈴勢，梁不能綁單純自比拼邊高度項目開發(fā)區(qū)國貿中心萬邦大廈東海路9號海天3期乾豪國際廣場高度200m240m198m250m200m鞍山域一路88號的他黃金階歲月坦商住究公寓禁高15哄0m，為跳爛尾許樓改冰造，攝雖然烘為四舊方區(qū)齒第一煌高樓厭，但竟品質柱沒有曲提升陵，且怨周邊帶環(huán)境灶欠佳羨，并賞沒有煌因地晨標塑講造形姑象。上海休金茂跳大廈繭、深擊圳地歐王大苦廈、甘青島第國際紛金融雞中心禿的地衣標地板位還星在于煩日趨諷成熟拘的區(qū)企域，街本項疑目形層象提丸升還桌有待陸區(qū)域刃規(guī)劃并的進他一步宣落實干。高度馳、建鎮(zhèn)筑造鬼型是抵展示作形象凈的第此一要夾素，宜在此脆基礎紋上首經推方仗案15換0m點樓趙、次細優(yōu)為育雙塔畢方案畝，而亮項目潮形象犁需要蹤蝶結合良品質寫等綜爬合因辭素實默現。形象瘦昭示投入皺回收一級區(qū)體系規(guī)劃并評價初步孤測算半表明敲，三站個方該案都領能實寸現一剪定的預收益檢，其照中15疤0m方案姥收益百較好靜態(tài)酬測算布，預期滅價格漁參考矛市場掩項目隊并考咳慮溢白價，充克分考原慮建扣安、罪財務例、稅妥收等喂因素挪，假浩定塔需樓全思部銷到售，目商業(yè)昨網點吐和地孔下部麻分持扯有。形象污昭示投入善回收一級疫體系規(guī)劃范評價項目150m點樓100m點樓雙塔樓備注開發(fā)成本5.0億2.43億3.23億前期投入平均建安成本555741554087可售面積496862740140250塔樓部分16層以下受遮擋部分面積136281143718900均價1.0萬/㎡0.9萬/㎡0.9萬/㎡16層以上無海景面面積1305547979625均價1.3萬/㎡1.2萬/㎡1.1萬/㎡有海景面積230031116711725均價1.8萬/㎡1.7萬/㎡1.6萬/㎡銷售收入7.2億3.5億4.64億稅后利潤1.02億4711萬6185萬去所得稅成本利潤率20.58%19.38%19.18%本測許算基繁于3個方緣瑞案假季設的餃各項葉指標報，并萬參考話魯能恒提供鋤的成泊本依親據注：跟詳見Ex姥ce豪l測算邊表從外部歉資源讀和內競部布泊局設提計看，15駱0m方案孝比另橋外兩撕個更賠能實蒜現項齊目價東值外部賤資源內部鍬布局二級抵體系規(guī)劃心評價項目外部資源內部布局150m點樓地標形象利于打造能從外部資源限制中突破50%面積有海景與建行大樓間距適中，對視基本不存在標準層面積控制適中，有利于內部空間布局，體現海景最大價值不存在內部對視問題100m點樓與建行大樓相互呼應，形成塔樓對稱60%面積無法看海與建行間距小，對視情況明顯不利于天際線的突破標準層對于酒店式公寓與酒店內部戶型排布組織不利內部排布沒有最大化利用地塊價值點市場銷售上，不易形成競爭力，體現項目價值的價格標桿較難實現雙塔樓70%面積看不到海景與周邊建筑間距小，造成大面積對視，空間壓力大，并相互遮擋海景面戶型排布對視嚴重造成出現東西向房戶型三個往方案墳外部房誠資源邊和內荒部布御局設角計的占比較從三級航多功息能協將調和站運營械成本奧的角屯度看團，15扁0m點樓駕運營收成本陷較高多功嘩能協楚調運營綿成本三級慨體系規(guī)劃袋評價15慣0m方案即面臨情的運滋營成講本最浮高。項目多功能協調運營成本150m點樓在規(guī)劃中可以實現最高100m點樓可以在規(guī)劃中較好實現不高，利于操作雙塔樓有利于實現功能的協調運營成本低，利于操作綜合刺各方攏因素具，15鈴0m點樓炮為建刮議方繭案規(guī)劃方案形象昭示投入回收150m點樓最好，最大占有海景資源利潤最大，預計收益19.28%100m點樓難于從周邊建筑中脫穎而出利潤最小，預計收益17.56%雙塔樓建筑密度太大，對視嚴重，不利于展示預計收益19.26%，但銷售難度大15屋0m點樓威和雙葬塔樓墊為可垃能方碗案，匯為拔尚高形宇象，仁建議弦方案刊為15聚0m點樓障，并屑依靠常品質潛實現盒項目棕價值趁最大昨化規(guī)劃早評價3個規(guī)用劃方仙案的口比較在均病可以衡實現科預期惡收益哪的前苗提下木，能迅最大您體現翁項目歡形象貨的方急案將環(huán)是最多佳的鼠選擇我們韻的思汽維導鳥圖項目磨背景核心服問題爺界定客戶胳目標項目茂功能棒定位規(guī)劃客方案受評價價值濾實現巡壽體系葉構建在受驚一定雹限制胳的一封線海搜景資勵源前爺提下枕，產辛品發(fā)屋力是京本項松目打課造高藥形象軟的突延破之旋路高端瓶物業(yè)KP立I指標核心項地段優(yōu)質舉產品便利每指標人文故指標商務泥指標自然臉指標規(guī)劃太設計材料抹設備配套紀指標稀缺油資源來源姨：世秤聯模足型核心堡商務鍵區(qū)城市附資源吸極大粥豐富認知花高尚暫、歷礎史悠罷久的繭人文迎積淀鞭區(qū)域稀缺簡的山欣體、漏海景勤、湖躁泊、鵝公園墊等自很然資宣源發(fā)展朝商品譽牌實力男雄厚愛、一宣線品黎牌規(guī)劃惑氣勢蠶，建套筑形讓象與請品質高檔王齊全死的配吉套名牌銜、先嫂進的炕設備項設施知名將的旅淋游度勁假區(qū)吐內公認妨富人姿區(qū)和摔未來智城市擇副商遺務區(qū)齡邊緣稀有游的海盯景資登源本項守目對嫩位?需要宇我們免做的外部很條件自身金素質周邊后既有挨建筑寫物的懲存在粒，制掘約本紙項目禽的海早景利債用，婚無法昆單純有以資辜源勝彈出；本項茂目具滔有發(fā)楚展高奧端物肺業(yè)的俯一定嗽條件釘：地曠段和淡資源睛，產品屋發(fā)力是考志慮重販點。高端想物業(yè)KP蘆I價值側體系從客施戶感姻知的品角度墨看，慕打造怖“明博星”糧產品議是保爆證項安目在腰青島梅高端婚市場屯致勝識的關紀鍵客戶替感知燈價值身份齒標簽投資茫保值市場年明星視產品居住副舒適瞇性指烤標占有灘核心閉地段耽或稀曲缺資交源配套謊指標優(yōu)質計資產升值絨保值舌潛力居住攪功能安全叼與私啄密指見標致勝府因素加分左因素必要漫因素高端旬物業(yè)嗓客戶疏對價寄格敏占感度乖低，線從一積定意忌義上型講，退高價喘不是盜問題寶，關講鍵是雕通過柱什么帽來支卡撐高沿價？成為足市場歡的明星矛產品是本洽項目代在青高島高梢端市薄場致都勝的倡關鍵本項駛目對外位城市宴高端扒物業(yè)憤客戶劇感知框價值沈體系？外部魄居住輝環(huán)境每良好較為羨優(yōu)良抵、稀斥缺？？一定度的升排值潛挽力？牢牢脈抓住廳高端蜻客戶鴨彰顯哄身份音的精嫁神需碗求，蕉并通鏈過產造品表胃現出永來是瞞項目撕成功朵的關卸鍵居住祝功能戶型熱層面房間么數一燭般在構三房窗及以沫上尺度湯舒適軋（房將均面承積：孫四、叉五房45道-5恒0㎡，三群房55㎡左右詢）方正孟、通擴透；膜功能挺分區(qū)育明確配套豈層面高檔缺、便檢利的則生活敗配套身份叮標簽戶型先極致槽亮點（如棟挑空醒主臥廣、超疊大觀機景陽沫臺、然超大托衛(wèi)生罵間、鉗通透播主臥范套間披等）保證訓居住搏功能誰的所釘有指若標必墻須達業(yè)標，撇而在句身份賄感的提表現猴上往鎖往是泰多元歡的，寨不求運面面聲俱到坐，只堤需在兩療三個浸點上貞做到后極致，成杠為市周場上確的NO較.1。奢侈再配套鳳（如債大規(guī)端模超臂豪華倒會所祥、奢軍侈大優(yōu)堂、何貴族賀學校齡、五星穴級酒鎖店、高奏爾夫鏡等）精英谷團隊（如嚷一流錯設計震師、魔頂級瞇物業(yè)斗管理茶公司禽等）規(guī)劃這、園糊林（覺如宏銅偉的暖規(guī)劃兵氣勢突、超劑大規(guī)嘆模水逝景、娃移植元珍稀消樹種觸等）保證遼安全甜性和捏私密超性的悔安防設備泊設施（如快高科僵技系寨統(tǒng)、提頂級慘品牌戰(zhàn)材料舍等）其他昆（如約豪華抽售樓旗處）本項每目產犁品發(fā)抬力點負：以筋高科行智能盒為亮尤點，強打造識青島經濱?？s慧頂級勿高端釣物業(yè)奢侈配套案例：東莞世紀城1.5萬㎡豪華會所風險：研發(fā)成本高、需規(guī)?；?、存在試錯風險風險：成本高標桿產品案例：萬科系寬景HOUSE、情景洋房風險：成本高、后續(xù)運營難度大風險：成本高、投機性強高科智能案例：北京鋒尚國際、深圳紅樹西岸奢侈構造案例：深圳紅樹西岸超大體量無梁板式結構高端物業(yè)產品發(fā)力模式超高也層建恰筑本仁身就顧需要疊最大尊限度書運用忽現代棟科技獸，本鄰項目感擬構傅建智身能建她筑體殲系，個使高淘科智嬌能成哄為引悼領市拉場的核心筐亮點。高科衫智能赴將與茅區(qū)域劍資源年、形嶄象立傘勢、揚產品授細節(jié)宏等多統(tǒng)個因鮮素一伯起構豪成項療目取與勝的末共同孩支撐振，這漢也是簽高端腥案例拜成功倆的慣巧用方能式：炊如琴筑島星拆、海羅信·燕島痕國際納公寓駛、上戰(zhàn)海盛暢大金陸磐、債深圳遍中信左紅樹陳灣等耗。

以高縫科智記能樹款立青軌島高摧端物處業(yè)的懷標桿董項目泄，確儀立項閱目形非象青島渾市場西高端雁物業(yè)祥除了亦以海景廚資源位為支光撐點臨外，診一般亡把豪項華裝噸修、艷進口盜設備臭為主鎮(zhèn)要賣啄點，奢華舊但缺頃乏新煎意。以高疤科智率能為夾發(fā)力啟點，乏“與脆時俱幸進”怪，提抹升青丟島高歌端物臣業(yè)的克發(fā)展頭水平神。通過捎高科環(huán)智能扣體系乒，保炭證環(huán)保，使?jié)嵎辗€(wěn)更具人性糟化，形春成人嗚與環(huán)莫境的諷“和結諧”疤相處愚，即告與青掃島城筒市形紐奉象相鄰吻合每，也兼體現20近08年奧火運會短“綠色說奧運稻、科晉技奧悶運、溪人文弦奧運”的吵主題蹦，從獎而形奪成青珠島乃碌至國弄內的側頂級原標桿政項目辯。通過唐高科朗智能晝體系匪的運探用，形成鑒公司筑的產曬品研蜻發(fā)優(yōu)忙勢，好并可捆利用故強大稻的全過國網網絡，善推廣控普及居，帶魚來新送的利濫潤增哲長點兄。以高給科智雀能滿緩足潛億在客庸戶需滿求，芝細分織高端刺物業(yè)主消費同市場高科榴智能粒體系脾是對唱市場士的高行度前幼瞻，平客戶蝴外延令也在蠅拓寬鮮，除班了現端有市周場高座端客克戶群奸外，裁更針窯對2類客梯戶。

針對含客戶凡群1—論—國內妨高端壇客戶特征耍：在培對京誕、滬跑、深攀最新愧高科控智能淋物業(yè)莊有一朱定的辛了解越或體春驗，勇愿意記為新買技術藍買單趁，青收島本躍地大柱量知座識型垃、技術術型偉的企置業(yè)是籌產生白此類峽人士霜的重葛要土唱壤

針對這客戶慨群2—為—在國堆外生奧活經挽歷的滋人特征腿：包擔括海詳歸創(chuàng)墓業(yè)人叨員、就港澳證臺籍開、外蕩籍華厘人，淡在青妙工作罰的外孔國高亞管，部如用振友、桂朗訊藍等企輝業(yè)的服高管在對餃青島毯高端咬物業(yè)鬼的調功查中呀，存刷在一降定數搶量的濱此類煌客戶息，同戀時對房誠比沿凱海其耳他城確市，勤項目繭能夠汪挖掘怎到的戴客戶碎數量獅相當捏可觀父。價值帝實現框體系弟構建打造恩青島葛濱海亞頂級爬高端意物業(yè)設計宗空間頂級沖服務標桿麥價值配套膽設施布局束建議白：景耳觀資今源最乳大化占，保鴉證外遣部空鏟間闊藏暢設計貪空間金地公寓16層世紀大廈30層建行90m核心菜筒充分牲挖掘警海景赴面；規(guī)避瘦周邊躁項目枝的影信響。布局論原則海景朱面N“梭吊”形反平面堅布局到，主鑰景面沿正向頓海岸婦線。主景購面考擔慮戶型牽的朝床向。建議秒方案15伍0m高度猛是成靜本投淡入、否使用備率比刊較合述適的議方案原，建眼議不襲需要情超過設計歷空間15屈0m是消拳防規(guī)惱范、扭電梯神數量殲存在裂節(jié)點拜要求咳的高別度，透因此寺會產總生成椅本、陪使用毒率上幫的節(jié)點響突破；從香額港、駱新加塞坡超溉高層汽住宅涌的建裂設實燈例出涂發(fā)，本一般叔會控恰制在46絮-5胞0層、15雀0層以凍下，絕因為元各方底面指途標是榮均好塵的；成本冠而言干，高考度越餓高，做成本蓮增加吸趨勢肯是肯衰定的涂。結構別師意評見超高深層和蔬高層婦比較李，最筍關鍵到在于梳消防樣要求估的不毀同，串表現俱在消尺防審汁批要客經政湊府特怒殊的恐部門及，難辦度較滔大；每隔14層要零求設亭避難翠層，囑設備歷轉換蔬層可眉以和注避難毛層結客合設蛇置；由于痕避難闊層的錘分擔聞，較妻普通勻高層某減少輕使用錫率約6%，同軌時由隱于電吉梯、旦結構鞏的增歸加導蹄致使扭用率嫌減少曲約2%。但愛如果芒開發(fā)乒商不捎考慮取對避圾難層靈進行躲分攤菊，使舌用率獲不會捏因為貍避難讀層而雨降低狼。從建惹筑角皆度上摧看，15重0-蜂20嚇0m高度登并沒跑有特度殊的玻差異濱性。建筑祥師意攀見注：容以上鉛來自倚對柏召濤、At疊ki簽ns等建沖筑設竹計師騾的訪趟談相關唇指標財及功叢能劃肺分示移意：淋對15紹0m方案暈進行勵細化用地道面積77夾79院㎡，占地淘面積44皆58極㎡；面積恨劃分少：地殃下11牲56仆3㎡，地歐上66康97響4㎡，其貼中裙差房13午37敢4㎡（相災連接造的建策行裙樣樓面陜積為63喝44棵㎡），自塔樓53額60宰0㎡，總弓建筑爪面積78憐53雅7㎡；建筑浴密度57低.3沸%，容積享率8.哥6。0150m建筑速指標地下2層，況地上43層，外主體敏高度洋約15捕0m，頂駱端附手屬物30悄m，共所約18檔0m；1-籃3層為愁裙樓繳，4-調16層擬具做酒清店，17晶-4帆0層做親公寓僚，42、43自用甩；4-敏43層之絕間設2處避市難層法、1處設寺備層積，避陵難層電初步惠擬位肆于16層、31層，忠設備唐層擬迷位于41層。功能棋劃分設計委空間類別層高分布層數高度地下4.5-2、-12-9.0裙樓4.51-3313.5酒店3.64-151243.2避難2.916、3125.8設備4.54114.5公寓3.317-3032-402375.9自用3.642、4327.2合計43150自用層設備層避難層公寓層酒店層裙樓層地下層共45層，脹各層光分布技示意我們錄針對15溫0m方案耐做細執(zhí)化1-疑3層平休面示聚意：補商業(yè)估網點1層A地塊建行厲部分A地塊建行抖部分2-迫3層塔樓琴的電禾梯間塔樓劉的電臟梯間設計旗空間0150m自用層設備層避難層公寓層酒店層裙樓層地下層五星考級酒誘店標藝準層唇平面子示意102081512158151215核心筒ABCDE4-烘16層五星爹級酒截店標準伶層面冤積13哀40捎㎡，使墾用率60雖%；4-滑15層每牢平面縱切割苦為18間，心共19滾8間。樓層標準層AB、DC、E建筑面積1340334200300套內面積2001201804-15層五星級酒店一分為二套房一分為四標準間一分為四豪華間16層以上酒店式公寓4房3房4房標準味層戶唯型統(tǒng)殺計采景鈔面采景獎面設計喬空間N公寓湯標準材層平草面示塔意102081512158151215核心筒ABCDE17課-4虛0層酒店緊式公乓寓標準褲層面沈積13丟40讓㎡，使古用率60真%；17斯-3應0、32鉛-4躬0層每平業(yè)面切熊割為5套，攜共有11嫁5套；其中框，C、E可以懂考慮場分割貿成小抱戶型。樓層標準層AB、DC、E建筑面積1340334200300套內面積20012018016層以下五星級酒店一分為二套房一分為四標準間一分為四豪華間16層以上酒店式公寓4房3房4房標準洪層戶口型統(tǒng)蜻計N采景苦面采景迎面設計陣空間新政剝的實釣施有他助于夕奠定融大戶畏型在充稀缺卸市場折中的育競爭昨優(yōu)勢犧。戶型播設計繞：增弄加高臣端物蛾業(yè)相祝匹配質的戶譽型亮寫點采景振面采景繞面設計饑示意1：海景寺向設棕置觀喪景連剝體陽靠臺，孔最大愉化利水用景板觀價堤值。北京值珠江法綠洲主要欺部位筋對海仔景資季源的你充分弄占有摩；體貼論入微渴的人綠性化劇考慮月，如每個砌臥室賀設置麗衛(wèi)生佩間、的衣帽浪間等愁。設計遭原則設計擱示意2：主臥浪是豪您宅戶甲型的稻設計膛重點元，建攏議采高用弧季形或診八角勵形，恒增加朋主臥庫空間釀和觀將景。注：猴戶型融的設怖計需節(jié)考慮按平面佳層布紅局，框在最搭大利段用空昂間的肺基礎利上，桃有利滴于形衡成特賤點鮮波明的花外部潛造型煌。設計演空間海信·燕島驅國際擺公寓N車庫顆、酒望店配搬套、廢避難驕層、窩設備賣層的慣布置車庫華：利逢用地史下室中，具棄體面叉積需嘩要根咱據設遣計結累果而譯定；酒店廣配套劫：一卵般五育星級壇酒店伯的配悠套面迷積占知全部興的40派-5流0%，本沙項目票擬設霸的酒襯店屬蟲于中乏等規(guī)鑰模，蹄考慮穴到裙身樓的久配套謹商業(yè)癥，另園需要40化00㎡左右籍，大意部分澤（接靠待大物堂等享）可四以置謠于裙樓的3層，訪一些職配套細如洗蛾衣、觀儲藏余可利鈔用16層避待難層廉和地嫩下部值分。避難傍層、籃設備棟層可切結合大到其毛他配宗套設震施的衛(wèi)布置判。設計醫(yī)空間立面炸造型宰：三吩角弧部或“轉魚型殼”，紙充分違占有擴海景殘，并蝕形成挨視覺背沖擊紡效果在建跌的東息海路9號設計喂空間價值康實現獻體系濕構建打造塊青島蔑濱海向頂級拾高端學物業(yè)設計焦空間頂級荷服務標桿捆價值配套票設施標桿1：超錫前且乓實用頌的建蓬筑科稠技標桿榜價值國內廊最領量先的寧建筑皺科技箏為“脈恒溫呀恒濕旺系統(tǒng)歪”，選在無塞空調附、暖敢氣的辟情況碗下，踏能夠映使室贏內保秒持溫燒度20威-2讓6℃、相著對濕督度40邪-6貪0%、聲耳音35平-4誓5分貝運、空踩氣含鏡量為脆氮氣78困%、氧摟氣21概%；目前介國內扮最先她進的療恒溫袍恒濕哄系統(tǒng)累系統(tǒng)寸為北恩京鋒馬尚國咽際采荷用的“高舒蜜適度淚低能霜耗優(yōu)婆化設孝計系飼統(tǒng)”林，由外窗亞子系直統(tǒng)、訓屋面青和地亦下子掌系統(tǒng)丙、混肢凝土蠻采暖狐制冷貿子系頓統(tǒng)、犧健康頭新風灰子系匹統(tǒng)、撕防噪相音子早系統(tǒng)膛、垃般圾處溉理子捉系統(tǒng)準和水什處理裁子系寇統(tǒng)8大部煎分組丙成。該技其術由世界槽權威羨的瑞辣士聯涼邦高肌等工示科大能學建釣筑物集理研法究所嘉研究蜘設計給，在北榴京鋒穗尚國翁際項敲目中扔首次達應用；建筑倒成本險增加別不到18職00元/㎡，開盤帳后7個月元內完盛成銷祝售，象平均店每月50套，階價格捕高出匹區(qū)域功均價35商%（約30復00元）蹤蝶，成據為市籮場名胡副其展實的咽“明績星項睛目”柿，在頂南京蔥入市拉的鋒征尚國番際公扣寓均浙價1.揭26萬元/㎡。建議：引入吉鋒尚斥國際可的領螺先技義術，務爭取蹈國際暫相關州機構站援助喘。鋒尚姻國際舅采用陶的“高丸舒適稿度低段能耗賠優(yōu)化背設計陶系統(tǒng)匙”標桿員價值1.混凝厭土采數暖制糞冷子勵系統(tǒng)夏季井送20攝氏萄度、冬竟季送28攝氏高度循環(huán)儲水2.健康羨新風書子系書統(tǒng)經處漆理后符的室伶外空奔氣，粘通過丹風道皮送入榜室內般，24小時厘不間年斷地騰更新稅室內浮污濁屠空氣夫，在湯不開攜窗的周情況割下也紹可保第持室嚇內空玻氣新獎鮮3.外墻忠子系版統(tǒng)10嫩0m慕m厚高掘密度箭聚苯磨保溫睜隔熱仿板，秧流通劉空氣康層，寨具有右遮陽沫功能嗽的磚旺幕墻4.外窗創(chuàng)子系立統(tǒng)世界僑頂級甜德國SC冤Hü鋒CO斷橋郵鋁合錫金窗前框，培冬季咳能把邪陽光莖能量飽留在乖室內曬的低卵輻射格玻璃丙，德指國名捎牌AL族UL疊UX鋁合俯金夏刺季遮曬陽卷圖簾，駁窗框然與窗厚洞口撕連接面斷橋循節(jié)點殊處理漏技術鋒尚瘦國際湊采用慎的“高奏舒適追度低似能耗廊優(yōu)化郵設計充系統(tǒng)輕”標桿疼價值6.防噪辣音子腦系統(tǒng)42聞0m糞m厚外得墻系慣統(tǒng)和SC銹Hü否CO窗、AL賞UL踩UX卷簾單，防醒止室疊外噪騰音傳亭入；扇樓板族墊層過下加脅隔音茂墊，惑防止繪樓上曠傳入