濱江集團(tuán)投資開發(fā)模式研究2018年5月濱江集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介濱江集團(tuán)產(chǎn)品策略濱江集團(tuán)投資開發(fā)策略濱江集團(tuán)面臨的風(fēng)險(xiǎn)研究結(jié)論與啟示PART1濱江集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介股權(quán)結(jié)構(gòu)杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”或者“濱江集團(tuán)”或者“濱江”）成立于1992年，2008年在深交所成功掛牌上市，為該年度唯一一家國(guó)內(nèi)A股IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)，具有建設(shè)部一級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2018位列中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜第25位，其中盈利性指標(biāo)位列全國(guó)TOP10。公司實(shí)際控制人為戚金興，控股股東為杭州濱江投資控股有限公司圖：截至2018年一季報(bào)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖戚金興朱慧明18%莫建華64%18%其他股東39.55%杭州濱江投資控股有限公司3.22%42.95%3.22%11.06%杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司?

杭州濱江投資控股有限公司的持有人只有三個(gè)：戚金興、朱慧明、莫建華，其中戚金興為公司董事長(zhǎng)，朱慧明為公司董事、總經(jīng)理，莫建華為公司董事。截至2018年一季報(bào)，戚金興通過直接和間接持有公司11.9億股，占總股本的比例達(dá)38.55%，具有絕對(duì)控股權(quán)數(shù)據(jù)來源：公司2018年一季報(bào)、同策研究院歷史沿革舊改起家（1992-2001）深耕浙江

（2001-2010）深耕浙江，放眼全國(guó)

2010-至（今）1992年8月，杭州市江干區(qū)成立杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司，公司借款8萬元作為啟動(dòng)資金，以戚金興為首的7位員工開始了最初的創(chuàng)業(yè)，首個(gè)項(xiàng)目為代建項(xiàng)目“近江苑”，之后積極參與城東區(qū)域的舊城改造。1996年，杭州市江干區(qū)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)出資1200萬元成立杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司，1999年11月，經(jīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，江干區(qū)計(jì)經(jīng)委出資中的480萬元轉(zhuǎn)由江干區(qū)國(guó)資局持有，占注冊(cè)資本的40%；其余出資720萬元，由戚金興為代表的經(jīng)營(yíng)層集體認(rèn)購(gòu)，占注冊(cè)資本的60%。2001年，公司開發(fā)建設(shè)萬家花園，開啟了品質(zhì)建設(shè)的探索之路2002年以后，濱江集團(tuán)逐漸走出城東，之后的5年間，秉承著“下次沒有的土地，堅(jiān)決要拿；下次還有少量的土地，選擇性地拿；下次還有很多的土地，堅(jiān)決不拿”的原則，在杭州市區(qū)內(nèi)獲取了一些極其優(yōu)質(zhì)的土地資源。2005年，“國(guó)內(nèi)一流精裝修豪宅”——

金色海岸問世，之后又陸續(xù)推出陽(yáng)光海岸、城市之星等高端精裝修項(xiàng)目，為公司獲得了良好的聲譽(yù)，集團(tuán)品牌戰(zhàn)略化道路正式開啟。2007年，紹興金色家園項(xiàng)目落地，正式踏出了異地發(fā)展的第一步。2008年5月29日，濱江集團(tuán)在深交所成功上市2010年，集團(tuán)商品房銷售總額首次突破百億大關(guān)。2011年，杭州普特股權(quán)投資管理有限公司正式成立，旗下首只基金——普特濱江一號(hào)完成6個(gè)億的募集資金并成功落地，集團(tuán)未來將重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金，并致力把普特資本打造成國(guó)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的投資管理公司。多年以來，濱江集團(tuán)交付的房地產(chǎn)項(xiàng)目，投訴率基本上接近于零。濱江品質(zhì)，已經(jīng)成為杭州區(qū)域高端，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的代名詞。2017年公司成立25周年，商品房銷售額為615億，較

2016年增長(zhǎng)。力爭(zhēng)在年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)戰(zhàn)略布局在區(qū)域布局方面，公司近年來一直聚焦大本營(yíng)杭州的發(fā)展，力圖在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)有較高的占有率，最新的區(qū)域布局戰(zhàn)略為：聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關(guān)注珠三角、京津冀、中西部重點(diǎn)城市三個(gè)“游擊區(qū)。在產(chǎn)業(yè)布局方面，未來五到十年的產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略為：長(zhǎng)租公寓+房地產(chǎn)+金融圖：2015-2017年濱江集團(tuán)戰(zhàn)略布局?

未來五年公司目標(biāo)是保持250億左右銷售，不低于200億。2015年年報(bào)2016年年報(bào)?

要加大在上海投資?

繼續(xù)保持杭州前三的市場(chǎng)地位?

加快三四線城市的庫(kù)存去化?

公司在未來的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)控制上，堅(jiān)持“4-4-2”戰(zhàn)略，即自有業(yè)務(wù)占40%、合作業(yè)務(wù)占40%、

商業(yè)代建業(yè)務(wù)控制在20%以內(nèi)?

房地產(chǎn)開發(fā)方面：長(zhǎng)期保持大本營(yíng)杭州行業(yè)前三的市場(chǎng)地位，重點(diǎn)加強(qiáng)在金融中心上海、創(chuàng)新中心深圳的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，同時(shí)在政治中心北京找機(jī)會(huì)突破?

服務(wù)方面：增加和擴(kuò)大股權(quán)類合作；加大兼并、收購(gòu)力度，2017年確保新增12個(gè)項(xiàng)目，爭(zhēng)取20個(gè)，新增項(xiàng)目一半以上通過兼并購(gòu)取得?

金融方面：2017年公司計(jì)劃以40億元的資金投資于一級(jí)、一級(jí)半、二級(jí)市場(chǎng)。爭(zhēng)取在2018年，投資總額達(dá)到100億元。不動(dòng)產(chǎn)配置方面，公司計(jì)劃在澳洲、日本、英國(guó)、香港等目標(biāo)區(qū)域購(gòu)買資產(chǎn)，包括酒店和寫字樓，實(shí)現(xiàn)公司20%的海外配置?

區(qū)域布局戰(zhàn)略：聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關(guān)注珠三角、京津冀、中西部重點(diǎn)城市三個(gè)2017年年報(bào)“游擊區(qū)”?

產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略：長(zhǎng)租公寓+房地產(chǎn)+金融數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院銷售業(yè)績(jī)?yōu)I江集團(tuán)2017年銷售金額615億元，同比增長(zhǎng)67.67%，是2013年以來增長(zhǎng)幅度最高的一年，銷售金額排名34位，是排名最高的一年。從2012年以來，濱江銷售業(yè)績(jī)連年增長(zhǎng)，穩(wěn)居杭州前三甲，是能與綠城平分市場(chǎng)秋色的唯一本土房企圖：濱江集團(tuán)2008-2017年銷售金額及同比增長(zhǎng)率表：濱江集團(tuán)2011年—2017年銷售金額排名7006005004003002001000200%150%100%50%時(shí)間銷售金額排名615.0067.67%年＞50144.66%201120122013140.49%年年4864.48%366.8071.60%42.04%15.44%＞5023.64%2014年＞50223.000%-60.57%157.00136.00年39116.0020152016年110.00-50%-100%67.6045.7427.6342342017年2008200920102011201220132014201520162017銷售金額(億元)同比增長(zhǎng)備注：濱江集團(tuán)2011年銷售低迷，是由于受到政策性調(diào)控影響較大數(shù)據(jù)來源：wind、網(wǎng)絡(luò)整理、同策研究院企業(yè)文化濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興把社會(huì)認(rèn)可度、客戶美譽(yù)度、員工滿意度，作為濱江集團(tuán)做大的價(jià)值，“最大的營(yíng)銷是做好品質(zhì)，做好品牌，做好服務(wù)?！边@是戚金興掛在口頭的信條，也是企業(yè)成立至今堅(jiān)持的價(jià)值觀“精裝修、景觀和物業(yè)”是濱江集團(tuán)的三張金名片，也為社會(huì)所廣泛接受和認(rèn)可。金色海岸、金色家園等小區(qū)新后榮獲“浙江省建設(shè)工程錢江杯獎(jiǎng)”、“杭州市人居經(jīng)典”等專業(yè)領(lǐng)域殊榮。金色家園、新城時(shí)代廣場(chǎng)、慶春發(fā)展大廈等也先后被評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”社會(huì)認(rèn)可度客戶美譽(yù)度員工滿意度質(zhì)量是濱江引以為榮的優(yōu)勢(shì)，并把它落實(shí)到所有細(xì)微的環(huán)節(jié)中。設(shè)計(jì)要盡可能的優(yōu)化和人性化，不僅可以避免返工、節(jié)約成本，還能給業(yè)主帶去真正舒適的感受；產(chǎn)品的打造則要精益求精、苛求細(xì)節(jié)，把品質(zhì)視為項(xiàng)目的生命。濱江物業(yè)秉承“業(yè)主第一、服務(wù)第一、質(zhì)量第一”的理念，真誠(chéng)專業(yè)對(duì)待每一位客戶，贏得普遍贊譽(yù)始終保持二級(jí)管理的扁平化組織架構(gòu)，內(nèi)部的事情盡可能事不過夜，企業(yè)沒有繁復(fù)的人事關(guān)系，員工具有高度的主人翁意識(shí)，激情、務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)深入人心，多年榮獲“浙江省最佳雇主企業(yè)”核心競(jìng)爭(zhēng)力從濱江集團(tuán)的歷史沿革和戰(zhàn)略布局可以看出，公司的主要優(yōu)勢(shì)集中六個(gè)方面，即團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、合作優(yōu)勢(shì)和資本優(yōu)勢(shì)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)管理優(yōu)勢(shì)資本優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力合作優(yōu)勢(shì)服務(wù)優(yōu)勢(shì)數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院核心競(jìng)爭(zhēng)力——團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)濱江集團(tuán)擁有穩(wěn)定、專業(yè)、務(wù)實(shí)、激情、高效的管理團(tuán)隊(duì)。公司董事長(zhǎng)戚金興先生自參加工作開始就一直從事房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作，具有20多年的房地產(chǎn)行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。團(tuán)隊(duì)年富力強(qiáng)，中高管平均年齡40歲，員工平均年齡34歲。團(tuán)隊(duì)人員穩(wěn)定，離職率低。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，一個(gè)人做兩個(gè)人的事情，發(fā)1.2倍的工資，保持待遇相對(duì)優(yōu)厚表：濱江集團(tuán)公司高管團(tuán)隊(duì)高管姓名職位加入時(shí)間年齡介紹高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、工程師，杭州市第九屆、第十屆、第十一屆、第十二屆人大代表，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。榮獲2017年十大風(fēng)云浙商，曾獲中國(guó)經(jīng)營(yíng)大師，中國(guó)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)家，全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)?，浙江省勞?dòng)模范，中國(guó)推進(jìn)城市化進(jìn)程十大突出貢獻(xiàn)者，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人物等戚金興董事長(zhǎng)、黨委書記199256歲研究生學(xué)歷，工程師，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，杭州市勞動(dòng)模范，中國(guó)地產(chǎn)百杰。2003至今任公司董事，總經(jīng)理；曾任杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理；1988年-1992年任職于杭州市江干區(qū)第四建筑工程公司朱慧明董事、總經(jīng)理199255歲曾任杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理；1988年－1992年任職于杭州市江干區(qū)第四建筑工程公司莫建華李淵董事1992200348歲39歲研究生學(xué)歷。2009年起蟬聯(lián)五屆新財(cái)富金牌董秘，2014年起成為新財(cái)富董秘名人堂成員。2001年-2003年就職于上海中姿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事、副總經(jīng)理、董事會(huì)秘書余忠祥張洪力常務(wù)副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理2003199748歲45歲研究生學(xué)歷，高級(jí)工程師。1993年－2003年就職于杭州廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司本科學(xué)歷。2005年至2011年7月任公司副總經(jīng)理；1997年至今就職于公司，曾任企劃部經(jīng)理研究生學(xué)歷，高級(jí)會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師。現(xiàn)任公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)。2004年－2007年就職于立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司杭州分所，曾任業(yè)務(wù)部門經(jīng)理；2000年－2003年就職于浙江東方會(huì)計(jì)師事務(wù)所；1995年－2000年就職于浙江省計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)委員會(huì)沈偉東郭清副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)2007200145歲46歲副總經(jīng)理，兼任投資發(fā)展部總監(jiān)，公司總工程師本科學(xué)歷，高級(jí)工程師。曾獲“2006年中國(guó)浙江地產(chǎn)經(jīng)理人”稱號(hào)數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院核心競(jìng)爭(zhēng)力——管理優(yōu)勢(shì)濱江集團(tuán)的管理優(yōu)勢(shì)集中四個(gè)方面：團(tuán)隊(duì)精干，同時(shí)個(gè)人素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)；標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)置，一個(gè)10-20萬方的項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)配置15人；把成本控制作為一個(gè)系列而不是單項(xiàng)進(jìn)行控制，堅(jiān)持在保證產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行工程成本控制；加快周轉(zhuǎn)速度，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所有項(xiàng)目實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理截至2017年12月31日公司房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人員425人，相比同規(guī)模企業(yè)人員都在濱江三倍以上，差距明顯一個(gè)10-20萬方的項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)配置15人。標(biāo)準(zhǔn)化的人員結(jié)構(gòu)管理、人數(shù)的管理是濱江比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也是一個(gè)可長(zhǎng)期運(yùn)作、復(fù)制的管理模式團(tuán)隊(duì)精

標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)置干管理成

周轉(zhuǎn)速本控制堅(jiān)持在保證產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行工程成本控制，首先從設(shè)計(jì)入手，從設(shè)計(jì)出品質(zhì)，從設(shè)計(jì)抓效益，把設(shè)計(jì)前期作為降低成本的突破口，其次是材料采購(gòu)，公司材料采購(gòu)的成本優(yōu)勢(shì)已經(jīng)成為全行業(yè)中最具代表性和突顯的，最后還有職業(yè)經(jīng)理人的道德約束2016年提出濱江速度，在時(shí)間上達(dá)到全國(guó)領(lǐng)先，加快周轉(zhuǎn)速度，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所有項(xiàng)目實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，不斷強(qiáng)化工程管理能力和優(yōu)勢(shì)度核心競(jìng)爭(zhēng)力——品牌優(yōu)勢(shì)濱江集團(tuán)為杭州知名開發(fā)商，常年位居杭州市銷售前三，在杭州品牌知名度極高，以精雕細(xì)琢的產(chǎn)品品質(zhì)、美輪美奐的園林景觀和至臻一流的物業(yè)服務(wù)在業(yè)內(nèi)備受追捧，旗下武林壹號(hào)、湘湖壹號(hào)都是杭州市高端住宅品質(zhì)的代表零投訴率科技創(chuàng)新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化?

歷年來公司交付的住宅，基本接近零投訴?

標(biāo)準(zhǔn)化住宅產(chǎn)品和公建類產(chǎn)品體系，滿足客戶的多樣性需求?

2016年公司打造的第四代精裝修在前三代精裝住宅的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新，涵蓋“地源熱泵毛細(xì)血管空調(diào)系統(tǒng)”等8大科技系統(tǒng)，輔以智能化系統(tǒng)模擬檢測(cè)，全面提升住宅舒適性核心競(jìng)爭(zhēng)力——服務(wù)優(yōu)勢(shì)樓盤小區(qū)配套服務(wù)在同業(yè)中已經(jīng)處于比較完善的階段，例如目前每個(gè)樓盤標(biāo)準(zhǔn)配置的室內(nèi)和室外泳池和健身會(huì)所兒童游樂設(shè)施等，將會(huì)繼續(xù)保持并且延伸濱江物業(yè)服務(wù)居于行業(yè)領(lǐng)先，秉承“業(yè)主第一、服務(wù)第一、質(zhì)量第一”的企業(yè)宗旨高檔樓盤窗口服務(wù)已經(jīng)形成了區(qū)域行業(yè)的標(biāo)桿，已處于領(lǐng)先地位核心競(jìng)爭(zhēng)力——合作優(yōu)勢(shì)濱江集團(tuán)無論是與政府、工程合作伙伴、金融部門、專業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)內(nèi)合作伙伴和媒體都有順暢的合作。2017年公司新增土地儲(chǔ)備16宗，其中有13宗地塊涉及到合作開發(fā)圖：與濱江建立合作關(guān)系的部分企業(yè)?

與濱江建立合作關(guān)系的單位有中央企業(yè)、首部級(jí)企業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)和非地產(chǎn)企業(yè)，不僅提升了公司全面合作的業(yè)務(wù)能力，而且拓展了行業(yè)知名度。公司通過項(xiàng)目合作開發(fā)中的管理輸出和品牌輸出，為公司獲得穩(wěn)定的項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)?

與濱江合作的供應(yīng)商，總包方等都是長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，以團(tuán)隊(duì)的形式開發(fā)每一個(gè)項(xiàng)目。合作模式非常穩(wěn)定，材料供應(yīng)單位也相對(duì)固定，環(huán)境單位包括設(shè)施設(shè)備單位相當(dāng)穩(wěn)定，這是濱江做好品質(zhì)的關(guān)鍵核心競(jìng)爭(zhēng)力——資本優(yōu)勢(shì)濱江集團(tuán)的信譽(yù)等級(jí)高。目前，公司主體信用及債項(xiàng)信用等級(jí)均為

AA+，在房產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)中占領(lǐng)先地位。公司融資成本低，融資渠道多元，近些年始終保持獲取銀行貸款方面的資金優(yōu)勢(shì)，基本沒有采用融資成本較高的房地產(chǎn)信托融資表：2015-2017年濱江集團(tuán)融資詳情表：截至2017年底，濱江集團(tuán)融資情況時(shí)間項(xiàng)目募集資金（億元）利率項(xiàng)目期末余額（億元）

融資成本區(qū)間期限結(jié)構(gòu)獲取銀行貸款30未披露2015年發(fā)行中期票據(jù)獲取銀行貸款非公開發(fā)行股份發(fā)行公司債927.227.2215.1%一年內(nèi)到期：4.97億元平均基準(zhǔn)利率上銀行貸款中期票據(jù)債券24.4738.227未披露浮5%-8%長(zhǎng)期借款：19.5億元2016年2017年一年內(nèi)到期：9億元長(zhǎng)期票據(jù)：29.2億元3.46%5.1%4.99%-6.5%3.46%-5.8%發(fā)行中期票據(jù)獲取銀行貸款發(fā)行中期票據(jù)發(fā)行公司債926.721未披露4.99%5.8%5年6數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院發(fā)展目標(biāo)2018年，濱江集團(tuán)將堅(jiān)持“一個(gè)中心，三個(gè)標(biāo)桿”。一個(gè)中心即“以濱江品牌為中心，爭(zhēng)取1000億銷售額”，三個(gè)標(biāo)桿即“做行業(yè)標(biāo)桿，做區(qū)域標(biāo)桿，做房產(chǎn)人的標(biāo)桿”，努力成為“行業(yè)品牌領(lǐng)跑者，高端品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制定者”一個(gè)中心：以濱江品牌為中心，爭(zhēng)取1000億銷售額三個(gè)標(biāo)桿：做行業(yè)標(biāo)桿三個(gè)標(biāo)桿：做區(qū)域標(biāo)桿三個(gè)標(biāo)桿：做房產(chǎn)人的標(biāo)桿數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院財(cái)務(wù)分析——成長(zhǎng)能力分析2017年，濱江集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入為137.74億元，同比下滑29.19%，歸母扣非凈利潤(rùn)為12.73億元，同比下滑5.07%。這主要是由于

2017年交付項(xiàng)目減少及合作項(xiàng)目增多，部分項(xiàng)目不并表的影響下，收入結(jié)算在2017年有所下滑，但公司歸母扣非凈利潤(rùn)下滑幅度遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)收入的下滑幅度，

主要因?yàn)槲淞忠继?hào)等高毛利率項(xiàng)目結(jié)算，使得毛利率上升所致圖：2008-2017年濱江集團(tuán)營(yíng)業(yè)總收入與同比增長(zhǎng)率圖：2008-2017年濱江集團(tuán)歸母扣非凈利潤(rùn)與同比增長(zhǎng)率250200150100501401201008016141210880604020012.73137.7460402060-5.074-20-40-60-20-40-29.1920020082009201020112012201320142015201620172008200920102011201220132014201520162017扣非后歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)（億元）

同比增長(zhǎng)率(%)營(yíng)業(yè)總收入（億元）同比增長(zhǎng)率(%)數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院財(cái)務(wù)分析——償債能力分析從短期償債能力指標(biāo)來看，濱江集團(tuán)流動(dòng)比率在1.5左右徘徊，低于行業(yè)平均水平，且呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)；其速動(dòng)比率波動(dòng)較大，2017年速動(dòng)比率為0.81，高于行業(yè)平均的0.54。從長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)來看，濱江集團(tuán)的凈負(fù)債率近年維持在低位，2016年和2017年的凈負(fù)債率更是為負(fù)數(shù)圖：2008-2017年濱江集團(tuán)與行業(yè)平均流動(dòng)比率、速動(dòng)比率圖：2013-2017年濱江集團(tuán)凈負(fù)債率（單位：%）2.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.0100%80%60%40%20%0%1.721.591.6283.40%54.80%25.80%1.560.831.551.501.511.481.480.811.450.900.710.650.330.300.200.290.13-3.10%20172013201420152016-11%2008200920102011201220132014201520162017流動(dòng)比率

行業(yè)平均流動(dòng)比率

速動(dòng)比率

行業(yè)平均速動(dòng)比率-20%數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院財(cái)務(wù)分析——運(yùn)營(yíng)能力分析濱江集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是2017年有所下滑，2017年，濱江集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率為0.38次，高于行業(yè)平均的0.3次，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.25次，高于行業(yè)平均的0.24次。濱江集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，2017年其應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為4,29，行業(yè)平均為17.29，說明其應(yīng)收賬款回收較慢圖：2008-2017年濱江集團(tuán)與行業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（單位：次）圖：2008-2017年濱江集團(tuán)與行業(yè)平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（單位：次）0.6302520151050.510.50.40.30.20.100.420.380.250.310.270.30.290.280.260.270.230.230.210.20.170.180.128.527.180.110.085.425.685.084.444.293.603.152.12020082009201020112012201320142015201620172008200920102011201220132014201520162017濱江集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率濱江總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率行業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率濱江集團(tuán)應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率行業(yè)平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院財(cái)務(wù)分析——盈利能力分析濱江集團(tuán)從2014年開始，ROE大幅度下滑，從20%以上下滑到10%左右，近三年ROE一直在10%左右徘徊，和行業(yè)平均ROE不相上下；ROA波動(dòng)幅度不大，和行業(yè)平均ROA持平，均在5%左右。近十年來，銷售毛利率從2011年的最高位55.36%下滑到2017年的30.4%，銷售凈利率從2008年的25.89%下滑到2017年的16.67%，2017年兩者稍高于行業(yè)平均圖：2008-2017年濱江集團(tuán)與行業(yè)平均ROE、ROA（單位：%）圖：2008-2017年濱江集團(tuán)與行業(yè)平均銷售毛利率、凈利率（單位：%）35302520151056055.3630.215045.2825.8945.0819.3944.8323.0325.0823.2021.2341.8122.1740302010020.4732.2711.9230.4514.0330.4025.0517.0212.984.3022.506.8512.644.2121.9611.993.7410.882.0716.7710.135.885.453.813.743.402.4302008200920102011201220132014201520162017濱江集團(tuán)ROE行業(yè)平均ROE濱江集團(tuán)ROA行業(yè)平均ROA2008200920102011201220132014201520162017濱江集團(tuán)銷售毛利率濱江集團(tuán)銷售凈利率行業(yè)平均銷售毛利率行業(yè)平均銷售凈利率數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院財(cái)務(wù)分析——未來業(yè)績(jī)可期濱江集團(tuán)近三年預(yù)收賬款持續(xù)高增長(zhǎng)，2017年預(yù)收賬款255.79億元，同比增長(zhǎng)28.78%，在預(yù)收賬款中，基本為杭州市內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，

這些高溢價(jià)項(xiàng)目都接近預(yù)售完畢進(jìn)入結(jié)算期，將會(huì)顯著增厚公司的利潤(rùn)水平圖：2008-2017年濱江集團(tuán)預(yù)收賬款與同比增長(zhǎng)表：2017年濱江集團(tuán)預(yù)收賬款前五的項(xiàng)目收款信息期初余額（億元）期末余額（億元）3002502001501005080%60%40%20%0%序號(hào)項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)竣工時(shí)間

預(yù)售比例255.791錦繡之城項(xiàng)目15.5753.3424.2933.6518.5951.7446.6039.9439.0430.342018/12/312017/12/312018/10/312015/1/312016/11/3098.57%99.41%96.61%99.23%77.45%2345華家池項(xiàng)目東方星城項(xiàng)目28.78%武林壹號(hào)項(xiàng)目-20%-40%平湖萬家花城項(xiàng)目0?

上面這幾個(gè)項(xiàng)目中除了錦繡之城及東方星城拿地較晚，為2016年新項(xiàng)目，武林壹號(hào)、華家池及平湖萬家花城，都是在2014年以前獲得，

這些高溢價(jià)項(xiàng)目都接近預(yù)售完畢進(jìn)入結(jié)算期，將帶動(dòng)結(jié)算毛利率的提升2008200920102011201220132014201520162017預(yù)收款項(xiàng)（億元）同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院PART2濱江集團(tuán)產(chǎn)品策略目前產(chǎn)業(yè)布局策略濱江集團(tuán)目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)業(yè)、酒店服務(wù)、物業(yè)服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)板塊。2017年，房地產(chǎn)業(yè)、酒店服務(wù)、物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入分別為135.69億元、1.57億元、0.42億元，占營(yíng)業(yè)收入的比重分別為98.52%、1.14%、0.3%，可以看出，商品住宅的開發(fā)和銷售是公司目前最主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)圖：濱江集團(tuán)各產(chǎn)業(yè)板塊營(yíng)業(yè)收入（單位：億元）圖：濱江集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入占比（單位：%）190.44200180160140120100800.040.021.2410098969492900.300.831.301.160.951.681.140.84135.691.361.36120.621.591.37113.4799.9898.5297.9096.5096.306095.60401.570.420.050.991.530.981.611.721.711.632.41201.201.652.120.05020132014房地產(chǎn)業(yè)2015酒店服務(wù)2016201720132014201520162017其他業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)其他業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)酒店服務(wù)物業(yè)服務(wù)數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院房產(chǎn)開發(fā)——產(chǎn)品系列2008年以后，濱江集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系逐漸建立，涵蓋”A+、A、B+、B、C“等五大產(chǎn)品類型，能夠覆蓋各層次消費(fèi)者，后又在實(shí)踐中將標(biāo)準(zhǔn)化體系逐漸延伸到物業(yè)服務(wù)、小區(qū)配套和專業(yè)服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域圖：濱江集團(tuán)五大產(chǎn)品類型產(chǎn)品系列產(chǎn)品特點(diǎn)代表產(chǎn)品“A+”系列產(chǎn)品“A”系列產(chǎn)品“B+”系列產(chǎn)品國(guó)際一流精裝修住宅武林壹號(hào)、湘湖壹號(hào)、上海湘府三期華家池公寓、錦繡之城、上海公園壹號(hào)金色黎明、凱旋門、金色江南國(guó)內(nèi)一流精裝修住宅高品質(zhì)毛坯為主的住宅（幕墻立面）“B”系列產(chǎn)品“C”系列產(chǎn)品高品質(zhì)毛坯為主的住宅（面磚或真石漆立面）公建類產(chǎn)品江南之星、東方星城、平湖萬家花城臨安天目山小鎮(zhèn)、千島湖濱江希爾頓酒店、武林壹號(hào)寫字樓數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、同策研究院房產(chǎn)開發(fā)——標(biāo)準(zhǔn)化提高周轉(zhuǎn)率濱江集團(tuán)建立起來的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，有利于縮短每個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周期，縮短開發(fā)周期，大幅度降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目開發(fā)效率，進(jìn)而提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率圖：2015-2017年濱江及標(biāo)桿房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較圖：2015-2017年濱江及標(biāo)桿房企存貨周轉(zhuǎn)率比較

圖：2015-2017年濱江及標(biāo)桿房企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（單位：次）（單位：次）比較（單位：次）0.70.60.50.40.30.20.10200150100500.50.40.30.20.1002015濱江集團(tuán)碧桂園2016萬科融創(chuàng)中國(guó)2017中國(guó)恒大201520162017201520162017濱江集團(tuán)碧桂園萬科中國(guó)恒大濱江集團(tuán)碧桂園萬科中國(guó)恒大融創(chuàng)中國(guó)融創(chuàng)中國(guó)從濱江與標(biāo)桿企業(yè)的對(duì)比來看????總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：2016年濱江位居第一，2015年和2017年位居第三，排在碧桂園、萬科的后面，恒大、融創(chuàng)前面存貨周轉(zhuǎn)率：2015年濱江位居末位，2016年和2017年位居第二，榜首為碧桂園應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：2015年和2016年濱江均位居榜首，2017年位居第二，僅次于萬科整體來看，碧桂園的周轉(zhuǎn)率較快，強(qiáng)于恒大和融創(chuàng)數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院房產(chǎn)開發(fā)——產(chǎn)品定位濱江集團(tuán)定位于一二線城市高品質(zhì)樓盤，從銷售均價(jià)來看，濱江集團(tuán)主要布局的杭州、上海、深圳三個(gè)城市，其商品房銷售均價(jià)均稍低于該城市整體商品房銷售均價(jià)。從銷售面積段占比來看，90-140㎡的占比最高，其次為200㎡以上和0-90㎡的產(chǎn)品。可以看出，盡管公司精于品質(zhì)，但產(chǎn)品售價(jià)并不高，產(chǎn)品戶型分布合理，可以滿足各層次購(gòu)房者的需求表：濱江集團(tuán)商品房銷售均價(jià)及該市商品房均價(jià)對(duì)比（單位：元/平米）圖：2016年濱江集團(tuán)產(chǎn)品面積段占比濱江集團(tuán)商品房銷售均價(jià)

(元/

)㎡2015年1599823167--2016年1575324747451462017年203542380447936杭州上海深圳27.39%27.19%該城市商品房銷售均價(jià)（元/

）㎡9.22%2015年2207123224350872016年2344325228527772017年28617244235442436.19%杭州上海深圳200㎡以上0-90㎡90-140㎡140-200㎡數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、中指數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院房產(chǎn)開發(fā)——精裝修體系濱江集團(tuán)擅長(zhǎng)做精裝修項(xiàng)目。從金色海岸到翡翠海岸，精裝修體系正在逐漸進(jìn)步與完善。從最初的“開創(chuàng)豪宅樣本”到最新的“豪宅也環(huán)?！?，濱江集團(tuán)的精裝修體系已經(jīng)經(jīng)歷了四代更迭，已經(jīng)確立了“省內(nèi)標(biāo)桿，全國(guó)領(lǐng)先”的地位圖：濱江集團(tuán)精裝修體系第一代第二代第三代第四代至今年代2006-20092010-20142015-20162017-城市之星、武林壹號(hào)、湘湖壹號(hào)代表項(xiàng)目時(shí)代特點(diǎn)金色海岸、陽(yáng)光海岸華家池、錦繡之城公園壹號(hào)

翡翠海岸、依托品牌建立品牌，豪宅體系搭建完成品牌號(hào)召力強(qiáng)，市占率高，溢

做行業(yè)品質(zhì)引導(dǎo)者，區(qū)域品牌建立豪宅標(biāo)準(zhǔn)化奢華、頂級(jí)價(jià)率在10%以上領(lǐng)跑者產(chǎn)品理念

導(dǎo)入國(guó)際一流的精裝生活方式精致、舒服、實(shí)用科技、智能、綠色、環(huán)保全國(guó)首創(chuàng)量化10%收納空間、產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)值資源整合、品牌堆砌開創(chuàng)豪宅樣本戶型、工藝工法、品牌的極致演繹頂級(jí)豪宅十大科技系統(tǒng)、室內(nèi)智能化豪宅也環(huán)保豐富裝修風(fēng)格、人性化設(shè)計(jì)豪宅回歸生活備注：2013年，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興表示：從2013年下半年開始，濱江集團(tuán)在杭州的項(xiàng)目都將以精裝形式銷售數(shù)據(jù)來源：濱江集團(tuán)2017年白皮書、同策研究院房產(chǎn)開發(fā)——海外地產(chǎn)濱江集團(tuán)還積極落子布局海外市場(chǎng)，從美國(guó)市場(chǎng)起步，優(yōu)化資產(chǎn)配置，2015年合計(jì)投資6000萬美元參與位于西雅圖的3處物業(yè)的開發(fā)。公司以安全為準(zhǔn)繩，以一個(gè)戰(zhàn)略投資的角色與當(dāng)?shù)佚堫^開發(fā)商合作，進(jìn)行國(guó)際化資產(chǎn)配置，以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流POTALATOWERSEATTLE,LLC：該公司從事位于西雅圖市第4大道2116號(hào)的多用途物業(yè)項(xiàng)2015年2月，濱江集團(tuán)與DARGEY目開發(fā)。該41層建筑將包括一家擁有142間房間的精品酒店和339套住宅公寓。該處物業(yè)預(yù)計(jì)總投資1.88億美元，公司投入3000萬美元的股權(quán)投資，享受20%的初始投資人股權(quán)權(quán)益DEVELOPMENT,LLC簽訂投資意向協(xié)議。根據(jù)意向協(xié)議的約定，公司合計(jì)投資6000萬美元參與位于美國(guó)西雅圖的3處物業(yè)的開發(fā)，該3處物業(yè)目前由DARGEYPATHOTHELLO,LLC：該公司從事位于西雅圖市奧賽羅南街和馬丁路德金南大道西南角的多用途公寓物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括490套公寓單元。該處物業(yè)預(yù)計(jì)總投資

1.1億美元。公司投入1500萬美元的股權(quán)投資，享受

27.5%的初始投資人股權(quán)權(quán)益DEVELOPMENT,LLC及其關(guān)聯(lián)方投資開發(fā)。2015年5月，公司全資子公司上海濱順公司與

POTALATOWERSEATTLE,LLC、PATHOTHELLO,LLC、POTALAPOTALASHORELINE,LLC：該公司從

事位于西雅圖市第155大道北900-904號(hào)和奧羅拉大道北15555-15565號(hào)的多用途公寓物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括309套公寓單元。該處物業(yè)預(yù)計(jì)總投資7000萬美元。公司投入1500萬美元的股權(quán)投資，享受40%的初始投資人股權(quán)權(quán)益SHORELINE,LLC正式簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議。并完成了全部的承諾投資上述三個(gè)公司因?yàn)槊绹?guó)項(xiàng)目公司及項(xiàng)目公司的合資股東涉及美國(guó)SEC訴訟案而被法院凍結(jié)，目前公司正在進(jìn)行關(guān)于Tower項(xiàng)目的重組事宜以及其他兩個(gè)項(xiàng)目投資撤銷事宜的商討數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院置業(yè)招商濱江集團(tuán)成立了杭州濱江房屋資產(chǎn)管理有限公司，專門從事社區(qū)底商、商場(chǎng)及寫字樓的招商租賃業(yè)務(wù)。公司采取只租不售的原則，通過獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)，在保證公司穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，也增強(qiáng)抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的平衡器表：2017年濱江集團(tuán)自持商辦房地產(chǎn)出租情況業(yè)態(tài)項(xiàng)目名稱權(quán)益占比樓面面積（平方米）出租率慶春發(fā)展大廈寫字樓新城時(shí)代廣場(chǎng)

A座星城大廈寫字樓凱旋發(fā)展大廈慶春發(fā)展大廈商場(chǎng)文景苑商場(chǎng)100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%138962794220606173464029676814927120381720493519938791170435607544563698270.2%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%寫字樓商業(yè)裙房社區(qū)底商新城市廣場(chǎng)新城時(shí)代廣場(chǎng)

B座新城時(shí)代廣場(chǎng)

D座星城大廈商鋪萬家星城一期底商萬家星城二期底商萬家星城三期底商金色黎明一期底商曙光之城底商凱旋門商鋪金色海岸商鋪御景苑底商萬家花園底商2602183數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院酒店服務(wù)濱江集團(tuán)主要在杭州兩江兩湖邊對(duì)酒店業(yè)進(jìn)行了全面布局，通過借鑒國(guó)際酒店管理品牌，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)揮“1+1>2”的效果，努力將酒店旅業(yè)變成企業(yè)利潤(rùn)的另一增長(zhǎng)點(diǎn)，目前擁有項(xiàng)目有千島湖濱江希爾頓度假酒店和友好飯店圖：杭州千島湖濱江希爾頓度假酒店實(shí)景圖圖：杭州友好飯店實(shí)景圖杭州千島湖濱江希爾頓度假酒店杭州友好飯店地理位置優(yōu)越，地處繁華市中心平海路，距離西湖僅500米，飯店內(nèi)被譽(yù)為“頂上明珠”的西湖旋轉(zhuǎn)餐廳可360度旋轉(zhuǎn)欣賞西湖全景和城市景觀，擁有各式客房，特設(shè)西湖全景客房，設(shè)有中西日港等各色餐廳，涵蓋高中低等各種消費(fèi)層次，先后入選“杭州TOP50餐廳”位于千島湖輝照山，由濱江集團(tuán)投資建設(shè)，由希爾頓酒店管理集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理。酒店總投資額7億人民幣，總建筑面積5.6萬平方米，客房數(shù)360間，集住宿、餐飲、會(huì)議、康體、娛樂、休閑等于一體，是目前千島湖地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、檔次最高的國(guó)際五星級(jí)酒店數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、同策研究院物業(yè)服務(wù)濱江集團(tuán)的全資子公司濱江物業(yè)管理有限公司成立于1997年，服務(wù)的物業(yè)類型綜合多樣，涉及公寓、別墅、排屋、寫字樓、住宅、商場(chǎng)等，總建筑面積逾600萬平方米，2017年2月10日，公司將持有的濱江物業(yè)

100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東濱江控股，對(duì)價(jià)3.06億元，2017年報(bào)顯示公司當(dāng)期確認(rèn)投資收益約2.58億元，不再并表濱江物業(yè)，本次交易有利于公司專注于房地產(chǎn)主業(yè)基于樓盤特色而提供的公共性服務(wù)“三大價(jià)值服務(wù)體系”為核心內(nèi)容的服務(wù)模式基于物業(yè)作為投資產(chǎn)品而提供的物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)基于業(yè)戶需求而提供的個(gè)性化服務(wù)數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、同策研究院未來產(chǎn)業(yè)布局策略在房地產(chǎn)新常態(tài)下，濱江集團(tuán)積極轉(zhuǎn)型升級(jí)，公司未來五到十年的產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略是：長(zhǎng)租公寓+房地產(chǎn)+金融長(zhǎng)租公寓未來產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院長(zhǎng)租公寓濱江集團(tuán)從2017年開始積極推進(jìn)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，2018年目標(biāo)是在杭州將1000套長(zhǎng)租公寓投入運(yùn)營(yíng)，未來計(jì)劃用10年時(shí)間自持10萬套高品質(zhì)長(zhǎng)租公寓不同于傳統(tǒng)現(xiàn)有市場(chǎng)上以酒店和二手房為主在的租賃公寓模式的企業(yè)，公司在拿地、建造、出租、物業(yè)和管理端的各個(gè)環(huán)節(jié)均有豐富經(jīng)驗(yàn)，資源獲取可以通過自持物業(yè)直接轉(zhuǎn)化以及對(duì)操盤項(xiàng)目物業(yè)承接兩種模式資源獲取方式濱江集團(tuán)乘杭州城中村改造東風(fēng)，積極獲取資源，公司目前已獲取了4宗杭州的村級(jí)留用地項(xiàng)目的部分股權(quán)，此外還與杭州市中心個(gè)村達(dá)成城中村改造意向，目前正在積極推進(jìn)中，預(yù)計(jì)總建設(shè)借力杭州城中村改造14體量接近300萬平方米，其中計(jì)劃布局150萬平方米進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，力爭(zhēng)成為杭州長(zhǎng)租公寓龍頭金融2011年，杭州普特股權(quán)投資管理有限公司正式成立，旗下首只基金——普特濱江一號(hào)完成6個(gè)億的募集資金并成功落地，集團(tuán)未來將重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金，并致力把普特資本打造成國(guó)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的投資管理公司。公司積極探索一級(jí)、一級(jí)半、二級(jí)市場(chǎng)的股權(quán)投資機(jī)會(huì)，目前投資領(lǐng)域涉及影視、醫(yī)藥、新能源汽車等多個(gè)行業(yè)圖：濱江集團(tuán)2016年至今投資項(xiàng)目情況時(shí)間公司/項(xiàng)目投資金額（億元）行業(yè)影視杭州佳平影業(yè)有限公司0.260.152.120.555.250.82016.032016.062016.082016.102016.112017.032017.052017.062017.10杭州品茗安控信息技術(shù)股份有限公司格力地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)房地產(chǎn)智能停車信息技術(shù)醫(yī)藥浙江創(chuàng)泰科技有限公司上海崇寶信息科技中心（有限合伙）湖北長(zhǎng)江星醫(yī)藥股份有限公司浙江東亞藥業(yè)有限公司0.382.6醫(yī)藥微宏動(dòng)力系統(tǒng)（湖州）有限公司寧波奉化諾德安達(dá)國(guó)際學(xué)校新能源汽車教育5.4數(shù)據(jù)來源：公司公告、同策研究院PART3濱江集團(tuán)投資開發(fā)策略區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略濱江集團(tuán)早期參與杭州城東區(qū)多個(gè)舊改項(xiàng)目，多年來一直深耕杭州和浙江富裕市縣，公司于2015年進(jìn)駐上海、2017年進(jìn)駐深圳。目前形成聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，關(guān)注珠三角、京津冀、中西部重點(diǎn)城市三個(gè)“游擊區(qū)”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略表：濱江集團(tuán)城市布局進(jìn)程2017年，通過合作+舊城改2015年，在上海市寶山區(qū)拿地，進(jìn)駐上造，進(jìn)駐深圳海，2016年，通過合作加舊改，繼續(xù)在上海拿地1992年-2014年深耕杭州及浙江富裕市縣數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院合作+舊改切入上海、深圳濱江集團(tuán)主要通過合作+舊城作為切入上海、深圳市場(chǎng)的重要手段。憑借在杭州舊改方面多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，成功獲取上海和深圳的舊改項(xiàng)目表：濱江集團(tuán)上海、深圳舊改項(xiàng)目概況時(shí)間項(xiàng)目名稱權(quán)益占比建筑面積

(萬平方米)總價(jià)（億元）合作方式參股子公司中崇濱江以23.1億元收購(gòu)上海金心置業(yè)49%股權(quán)，其為上海琴海苑舊改項(xiàng)目的開發(fā)主體上海琴海苑舊改項(xiàng)目（大興街）2016.1216.81%12.9697.2濱江集團(tuán)最初只是負(fù)責(zé)上海虹橋鎮(zhèn)舊改項(xiàng)目代建，委托開發(fā)管理費(fèi)為3.3億元，后又以8億元收購(gòu)項(xiàng)目公司（上海中崇持有的上海湘上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)舊改項(xiàng)目（湘府花園）2016.1210%1284府房地產(chǎn)）10%股權(quán)濱江集團(tuán)以4.9億元收購(gòu)深圳愛義房地產(chǎn)48%股權(quán)，操盤深圳龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目，同時(shí)按項(xiàng)目總銷售額5%收取管理費(fèi)深圳龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目2017.062017.0648%36%29.44.8未披露未披露深圳福田區(qū)南方報(bào)業(yè)大廈城市更新項(xiàng)目未披露數(shù)據(jù)來源：公司公告、同策研究院穩(wěn)居杭州銷售金額前三甲近年來濱江集團(tuán)一直穩(wěn)居杭州銷售金額前三，2017年濱江集團(tuán)以233.90億元的銷售金額，位居杭州銷售金額第三名，僅次于綠城和萬科表：2017年杭州房企銷售金額排行表：2013-2017年濱江在杭銷售金額排行年份銷售金額排名排名企業(yè)名稱項(xiàng)目數(shù)量銷售套數(shù)銷售面積(

)

銷售金額（億元）㎡2013年2014年23212綠城中國(guó)萬科3532201714131197213950452858473557252235146575649315564934348986987656242812466654863592181547549559033480637509970296.82258.17233.90233.26197.09171.52134.67124.74116.46110.372015年2016年2017年233濱江集團(tuán)龍湖地產(chǎn)融創(chuàng)中國(guó)融信中國(guó)新城發(fā)展控股中國(guó)鐵建陽(yáng)光城集團(tuán)旭輝集團(tuán)4圖：2013-2017年濱江在杭銷售金額和同比增速525020015010050233.90100%80%60%40%20%221.84186.6584.63%67101.1033.05%75.982013818.85%995.43%0%01.20%2014銷售金額20152016同比增速20171011數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院浙江地區(qū)貢獻(xiàn)全部營(yíng)收近五年來，濱江集團(tuán)所有營(yíng)業(yè)收入都來自于浙江地區(qū)，其中杭州地區(qū)貢獻(xiàn)90%以上的營(yíng)業(yè)收入。2017年，杭州地區(qū)營(yíng)業(yè)收入128.41億元，占比93.23%，其次為嘉興地區(qū)、衢州地區(qū)，營(yíng)業(yè)收入分別為2.59億元、2.15億元，占比分別為3.03%、1.88%圖：2013-2017年濱江集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入按照地區(qū)構(gòu)成（單位：億元）圖：2017年濱江集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入按照地區(qū)占比25020015010050紹興地區(qū),衢州地區(qū),1.56%1.88%7.043.0216.81金華地區(qū),嘉興地區(qū),0.30%3.03%4.180.4116.246.059.501.927.822.152.5914.911.669.004.894.90151.41128.41101.25103.5580.91杭州地區(qū),93.23%02013年2014年2015年2016年2017年杭州地區(qū)衢州地區(qū)紹興地區(qū)金華地區(qū)嘉興地區(qū)上虞地區(qū)數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院新增土地儲(chǔ)備情況近年來，濱江集團(tuán)通過招拍掛新增土地儲(chǔ)備面積呈現(xiàn)逐年增加趨勢(shì)，除了2014年以外，總成交金額占銷售金額的比重維持在33%-63%之間圖：2013-2017年濱江集團(tuán)通過招拍掛新增土地圖：2013-2017年濱江集團(tuán)通過招拍掛成交金儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積（萬平米）額、銷售金額及其占比25020015010050700600500400300200100070%60%50%40%30%20%10%0%61562.52%196.6749.74%48.13%366.833.07%223296.03116.2694.04229.3115713667.6552.9873.7450.437.50%11.772013總成交金額(億元)20142015銷售金額（億元）201620170成交金額占銷售金額的比重20132014201520162017數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)、同策研究院2017年新增土儲(chǔ)情況2017年，濱江集團(tuán)以招拍掛和兼并收購(gòu)的方式獲得杭州、深圳及浙江富裕地區(qū)的土地項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備建面220.45萬平方米，其中杭州占到102.69萬平方米，占比高達(dá)46.58%，浙江其他區(qū)域占到83.53萬平方米，占比37.9%，深圳占到34.2萬平方米，占比15.51%表：2017年濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備情況城市項(xiàng)目名稱宗地編號(hào)權(quán)益比例

（%）土地面積

(萬平方米)建筑面積

(萬平方米)深圳龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目深圳南方報(bào)業(yè)大廈城市更新待定深圳龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目深圳南方報(bào)業(yè)大廈城市更新蕭政儲(chǔ)出【2017】20號(hào)蕭政儲(chǔ)出【2017】17號(hào)蕭政儲(chǔ)出【2017】16號(hào)杭政儲(chǔ)出【2017】59號(hào)蕭政儲(chǔ)出【2017】12號(hào)蕭政儲(chǔ)出【2017】13號(hào)48364.80.629.44.8深圳24.95012.462.224.644.735.052.727.795.9911.5913.488.596.486.7翡翠之星翡翠江南待定5050.510050杭州御江南臥城印象大江名筑同協(xié)金座江南名府杭大江東儲(chǔ)出【2016】9號(hào)地塊杭政儲(chǔ)出【2017】28號(hào)313.734.723.1617.1510014.177.9蕭政儲(chǔ)出【2017】7號(hào)溫州市仰雙片區(qū)林里單元（0577-WZ-待定瓏悅待定51105013.943.615.5512.616.9YS-08）B-28地塊溫公共資源中心土告字【2016】29號(hào)濱江商務(wù)區(qū)T01-06A地塊浙江省其他區(qū)域溫嶺市石塘鎮(zhèn)ST050205地塊、10.15ST050206地塊待定義烏新光壹品義土掛【2017】43號(hào)義土掛【2017】17號(hào)100496.145.2216.5721.94數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院主要通過合作拿地濱江集團(tuán)拿地策略較為保守，通常通過合作拿地，不要求控股。公司近三年來新增加的32個(gè)項(xiàng)目中，只有4個(gè)項(xiàng)目是100%權(quán)益占比，其他28個(gè)項(xiàng)目都涉及到合作開發(fā)，這28個(gè)項(xiàng)目中，濱江權(quán)益占比在50%及以上的項(xiàng)目只有8個(gè)表：2015-2017年濱江集團(tuán)新增項(xiàng)目權(quán)益占比詳情時(shí)間城市項(xiàng)目名稱權(quán)益占比時(shí)間城市項(xiàng)目名稱權(quán)益占比48深圳龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目深圳南方報(bào)業(yè)大廈城市更新待定上海公園之星30深圳東方星城江南之星3033362015年杭州平湖24.950翡翠之星萬家花園35.1翡翠江南50大興街相府花園義烏后宅項(xiàng)目奧體項(xiàng)目天目山小鎮(zhèn)萬家之星東方名府壹品16.8110331010035上海義烏待定御江南臥城印象大江名筑同協(xié)金座江南名府待定50.510050杭州2017年31172620杭州定安府75335132瓏悅待定待定105010049翡翠海岸錦繡之城東方悅府浙江省其他區(qū)域義烏新光壹品數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院品牌輸出項(xiàng)目濱江集團(tuán)還通過不占股權(quán)、只收取管理服務(wù)費(fèi)的輕資產(chǎn)管理和品牌輸出項(xiàng)目，從2017年來，公司代建業(yè)務(wù)戰(zhàn)略有所調(diào)整，目前在負(fù)責(zé)代建、按項(xiàng)目銷售收入的一定比例收取管理服務(wù)費(fèi)的同時(shí)，通常也會(huì)獲取一部分項(xiàng)目公司股權(quán)表：濱江集團(tuán)早期部分代建項(xiàng)目不占項(xiàng)目公司股權(quán)表：濱江集團(tuán)近期部分合作項(xiàng)目在收取管理費(fèi)的同時(shí)，通常也會(huì)占有部分項(xiàng)目公司股權(quán)權(quán)益比例（%）建筑面積(萬平方米)項(xiàng)目名稱股權(quán)協(xié)議內(nèi)容城市項(xiàng)目合作方公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開發(fā)管理，包括項(xiàng)目整體定位、項(xiàng)目前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、項(xiàng)目銷售、竣工交付、前期物業(yè)咨詢等全過程的項(xiàng)目開發(fā)管理，委托開發(fā)管理費(fèi)為3.3億元4.80湘府花園10%上海悅景莊0上海盈谷西湖天地二期西溪之星00西湖天地普特基金4.1112.4按項(xiàng)目總銷售額的2.5%向公司支付項(xiàng)目管理費(fèi)萬家之星江南之星35%33%按項(xiàng)目銷售收入的4%向公司支付項(xiàng)目管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用翡翠海岸33%20%48%按項(xiàng)目總銷售回款的3.5%向公司支付項(xiàng)目管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用濱江華成大江之星000亞飛置業(yè)亞飛置業(yè)天名房產(chǎn)8.831.928.32杭州信達(dá)濱江壹品按項(xiàng)目總銷售回款的3.7%向公司支付項(xiàng)目管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目操盤，并按項(xiàng)目總銷售額5%收取管理費(fèi)象牙海岸鉑金海岸深圳龍華區(qū)城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)、同策研究院PART4濱江集團(tuán)面臨的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)一：銷售表現(xiàn)受杭州市場(chǎng)影響很大近五年來，濱江集團(tuán)所有營(yíng)業(yè)收入都來自于浙江地區(qū)，其中90%都來自于杭州，2017年新增土地儲(chǔ)備