中梁與海成成本對(duì)標(biāo)分析匯報(bào)中梁與海成成本對(duì)標(biāo)分析匯報(bào)目錄公司簡(jiǎn)況及管控模式執(zhí)行成本對(duì)標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心投前成本對(duì)標(biāo)分析對(duì)標(biāo)結(jié)論分析目錄公司簡(jiǎn)況及管控模式執(zhí)行成本對(duì)標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心2一、海成地產(chǎn)簡(jiǎn)介I項(xiàng)目概況I管控模式I綜述2019年前，以萬(wàn)州為中心、布局萬(wàn)州周邊，計(jì)17個(gè)項(xiàng)目；2020年調(diào)整戰(zhàn)略布局、加強(qiáng)外拓，總部搬至重慶主城；2020年已獲取7宗土地，其中:首次進(jìn)入重慶主城、獲3宗地塊。1、項(xiàng)目概況：海成地產(chǎn)在大重慶共23個(gè)在售項(xiàng)目，7個(gè)待售項(xiàng)目，其中：一、海成地產(chǎn)簡(jiǎn)介I項(xiàng)目概況I管控模式I綜述Page3一、海成地產(chǎn)簡(jiǎn)介I項(xiàng)目概況I管控模式I綜述2.1、布局相同區(qū)域?yàn)椋耗掀?、開(kāi)州、銅梁；2.2、相同區(qū)域的項(xiàng)目狀況：南坪項(xiàng)目為中梁操盤(pán)，海成合作；開(kāi)州項(xiàng)目為金科操盤(pán)，中梁、海成合作。序號(hào)公司名稱(chēng)測(cè)算項(xiàng)目（新項(xiàng)目）在售項(xiàng)目備注相同區(qū)域不同區(qū)域相同區(qū)域不同區(qū)域

1海成南坪項(xiàng)目巫山、奉節(jié)、

云陽(yáng)、渝北、

北碚、開(kāi)州銅梁2個(gè)項(xiàng)目

開(kāi)州2個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)州8個(gè)、奉節(jié)5個(gè)、巫溪項(xiàng)目、巫山項(xiàng)目、梁平2個(gè)、彭水項(xiàng)目30個(gè)項(xiàng)目2中梁南坪項(xiàng)目人和、墊江銅梁項(xiàng)目

開(kāi)州項(xiàng)目德感、江津、永川、墊江、云陽(yáng)、六公里、李家沱12個(gè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目分布區(qū)域分析：一、海成地產(chǎn)簡(jiǎn)介I項(xiàng)目概況I管控模式I綜述451.1、海成成本組織架構(gòu)分二級(jí)半管控：總部、區(qū)域公司、項(xiàng)目部萬(wàn)州區(qū)域公司奉巫區(qū)域公司項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人集團(tuán)成本總部項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人四川項(xiàng)目成本彭水項(xiàng)目成本經(jīng)濟(jì)監(jiān)管部1.3、海成成本人員數(shù)量未設(shè)置區(qū)域公司的項(xiàng)目由總部直接管控1.2、海成另設(shè)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管部，管控架構(gòu)同成本主要職責(zé)：深入一線項(xiàng)目，負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所有收方工作，包括不限于隱蔽工程序號(hào)機(jī)構(gòu)人數(shù)項(xiàng)目數(shù)量自操盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量1集團(tuán)總部530個(gè)（約1人/項(xiàng)目）17個(gè)（約1.8人/項(xiàng)目）2奉巫區(qū)域63萬(wàn)州區(qū)域124經(jīng)濟(jì)監(jiān)管部85合計(jì)31一、海成地產(chǎn)簡(jiǎn)介I項(xiàng)目概況I管控模式I綜述1、組織架構(gòu)概況序號(hào)組織人數(shù)項(xiàng)目數(shù)量自操盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量1新渝區(qū)域929個(gè)

（約1.17人/項(xiàng)目）24個(gè)

（約1.42人/項(xiàng)目）2重慶區(qū)域63昆明區(qū)域74滇中區(qū)域85聯(lián)盟中心46合計(jì)34中梁成本人員數(shù)量51.1、海成成本組織架構(gòu)分二級(jí)半管控：總部、區(qū)域公司、項(xiàng)目Page5方案指導(dǎo)設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)前完成經(jīng)營(yíng)決策版6中梁目標(biāo)成本預(yù)備會(huì)為考核版目標(biāo)成本投前投后閉合關(guān)注點(diǎn)集團(tuán)副總裁審批成本調(diào)整成本、利潤(rùn)閉合材料、人工漲幅超過(guò)5%提高品質(zhì)（事情審批）政策變化、政府違約海成目標(biāo)成本經(jīng)營(yíng)決策版為考核版目標(biāo)成本經(jīng)營(yíng)指標(biāo)不下滑關(guān)注點(diǎn)集團(tuán)總裁審批成本調(diào)整一、海成地產(chǎn)簡(jiǎn)介I項(xiàng)目概況I管控模式I綜述2、目標(biāo)成本管控相同點(diǎn)：考核版目標(biāo)成本，成本跟進(jìn)方案，提供決策依據(jù)；不同點(diǎn)：中梁強(qiáng)調(diào)投前投后閉合，管控投資風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)；海成經(jīng)營(yíng)決策版時(shí)間快，更關(guān)注經(jīng)營(yíng)結(jié)果，強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)率。拿地版-方案版-經(jīng)營(yíng)決策版投前版-投后版-預(yù)備會(huì)版-預(yù)結(jié)版-結(jié)算版無(wú)調(diào)整制度方案指導(dǎo)設(shè)計(jì)6中梁目標(biāo)成本預(yù)備會(huì)為考核版目標(biāo)成本投前投后閉合中梁

1、動(dòng)態(tài)成本：每月回顧、30日前完成線上審批，線下通過(guò)動(dòng)態(tài)管5大臺(tái)賬進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，大區(qū)審核；2、經(jīng)濟(jì)拉網(wǎng)：大區(qū)每月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)拉網(wǎng)，排查成本風(fēng)險(xiǎn)；3、總包施工圖預(yù)算：圖紙內(nèi)審后6個(gè)月完成控股三審；4、簽證變更：一月一清，一月一結(jié)，簽證變更控制率為3%，具體按成本科目預(yù)留；5、成本策劃：關(guān)注成本優(yōu)化控制點(diǎn)：地下三大塊、精裝修策劃；6、結(jié)算管理：竣備前60天完成預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本編制，交付后一年完成所有的結(jié)算；土建總包、裝修總包以及合同結(jié)算金額>150萬(wàn)的合同的結(jié)算需集團(tuán)二審；海成1、動(dòng)態(tài)成本：線下編制，暫無(wú)系統(tǒng)的檢查和審核機(jī)制2、巡檢：不定時(shí)檢查，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通機(jī)制3、總包施工圖預(yù)算：圖紙內(nèi)審后4個(gè)月完成定案4、簽證變更：進(jìn)入總價(jià)包干預(yù)算，之后按實(shí)際發(fā)生計(jì)入，經(jīng)濟(jì)監(jiān)管部門(mén)專(zhuān)職收方，簽證變更管理比例3%；5、成本策劃：暫無(wú)成本策劃要求6、結(jié)算管理：按土增稅清算節(jié)點(diǎn)倒推7、總包方式：總包實(shí)行大總包模式（總包含公區(qū)裝飾、門(mén)窗、欄桿、外立面裝飾等），按建筑平方面積單方包干8、無(wú)全過(guò)程咨詢，結(jié)算要求第三方二審一、海成地產(chǎn)簡(jiǎn)介I項(xiàng)目概況I管控模式I綜述優(yōu)點(diǎn)：海成過(guò)程經(jīng)濟(jì)資料管控較嚴(yán)，專(zhuān)職團(tuán)隊(duì)進(jìn)行隱蔽過(guò)程收方管理，實(shí)行大總包模式；缺點(diǎn)：動(dòng)態(tài)成本管控體系進(jìn)一步搭建中，結(jié)算暫無(wú)時(shí)間要求。3、動(dòng)態(tài)成本管控中梁1、動(dòng)態(tài)成本：每月回顧、30日前完成線上審批，線下通過(guò)Page7海成成本管控特點(diǎn)01借鑒之處02區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)：成本水平、供方資源、配置標(biāo)準(zhǔn)重視項(xiàng)目過(guò)程經(jīng)濟(jì)管控成本管控體系正在完善中，2020年前處于結(jié)算成本階段，正在轉(zhuǎn)型階段；深耕優(yōu)勢(shì)，基準(zhǔn)成本符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平，規(guī)避投資成本風(fēng)險(xiǎn)；重視過(guò)程經(jīng)濟(jì)管控，成本問(wèn)題及時(shí)暴露；供方資源穩(wěn)定，大總包模式一定程度上能降低成本，提高招標(biāo)效率；合作項(xiàng)目多，13個(gè)（共計(jì)30個(gè)項(xiàng)目）均為合作方主責(zé)成本。一、海成地產(chǎn)簡(jiǎn)介I項(xiàng)目概況I管控模式I綜述海成成本管控特點(diǎn)01借鑒之處02區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)：成本水平、供方Page8目錄公司簡(jiǎn)況及管控模式執(zhí)行成本對(duì)標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心投前成本對(duì)標(biāo)分析對(duì)標(biāo)結(jié)論分析目錄公司簡(jiǎn)況及管控模式執(zhí)行成本對(duì)標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心9序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)南坪四公里項(xiàng)目1占地面積1035012總建筑面積2921223容積率2.004可售面積2029225可售比69.46%6地下室面積796207總車(chē)位數(shù)23388單車(chē)位面積35重慶工商大學(xué)

海峽路江南大道南湖路回龍路SITE第二師范學(xué)院學(xué)府大道江南立交內(nèi)環(huán)快速?gòu)V黔路江南殯儀館二、投前成本管理

I投前測(cè)算I差異分析I綜述1、南坪四公里項(xiàng)目概況

海成方案較我司總建面減少3954.6㎡，其中：洋房較我司減少14044㎡，高層較我司增加9385㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)南坪四公里項(xiàng)目1占地面積1035012總建筑面積10112、南坪項(xiàng)目投前測(cè)算二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I綜述序號(hào)項(xiàng)目整體中梁南坪A海成南坪B差異C=A-B1售價(jià)水平13500131643362工程成本307129301413樓面地價(jià)6430643004可售比69.40%70.30%-0.90%7.33%中梁利潤(rùn)率6.28%海成利潤(rùn)率主城項(xiàng)目?jī)衾什坏陀?%區(qū)縣項(xiàng)目?jī)衾什坏陀?%利潤(rùn)點(diǎn)管控較靈活海成投前測(cè)算要求：中梁投前測(cè)算要求：二線凈利潤(rùn)率不低于9%IRR≥35%三線凈利潤(rùn)率不低于10%IRR≥40%四線凈利潤(rùn)率不低于11%IRR≥50%112、南坪項(xiàng)目投前測(cè)算二、投前成本管理I投前測(cè)算I122930海成測(cè)算3071中梁測(cè)算3、南坪項(xiàng)目成本測(cè)算二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I綜述同口徑修正：按我司標(biāo)準(zhǔn)成本口徑剔除樁基、土方、擋墻等非標(biāo)成本后，標(biāo)準(zhǔn)成本相差26元/m2、非標(biāo)項(xiàng)相差149元/m2序號(hào)科目名稱(chēng)海成中梁A海成修正B差異A-B1標(biāo)準(zhǔn)成本270624972471262非標(biāo)成本2265754261493合計(jì)2930307128971752897海成測(cè)算122930海成測(cè)算3071中梁測(cè)算3、南坪項(xiàng)目成本測(cè)算二、13二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I綜述1、標(biāo)準(zhǔn)成本差異分析I業(yè)態(tài)單方項(xiàng)目高層洋房地庫(kù)中梁?jiǎn)畏胶３蓡畏街辛簡(jiǎn)畏胶３蓡畏街辛簡(jiǎn)畏胶３蓡畏街黧w結(jié)構(gòu)工程126011751227120016341598水電110491104911015消防40353020168220三網(wǎng)合一11711700外立面73668292019門(mén)窗1561721621792014公區(qū)裝修62111581173044智能化20102012200泛光亮化505000電梯42796010900外立面欄桿4242514602合計(jì)182017451816183119821912經(jīng)分業(yè)態(tài)產(chǎn)品對(duì)標(biāo)：業(yè)態(tài)單方差異為-15~75元/m2；主要差異項(xiàng)為水電、公區(qū)裝修、電梯。13二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I14二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I綜述序號(hào)科目名稱(chēng)中梁A海成B差異A-B一、標(biāo)準(zhǔn)成本1開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用10896122主體建安工程費(fèi)19591923363小區(qū)管網(wǎng)道路218231-134園林環(huán)境工程費(fèi)133137-45開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用7985-6

小計(jì)24972471261、標(biāo)準(zhǔn)成本差異分析I主要差異點(diǎn)固定性成本高98元/m2彈性成本（敏感+功能）低77元/m2標(biāo)準(zhǔn)成本中梁比海成高26元/m2，其中：14二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I15二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I綜述1、標(biāo)準(zhǔn)成本差異分析I固定性差異分析項(xiàng)目中梁A海成B差異A-B差異說(shuō)明固定性成本前期準(zhǔn)備1081044

主體建/p>

管網(wǎng)工程費(fèi)218245-27智能化及海綿城市間接費(fèi)及其他79763

小計(jì)1742168798

標(biāo)準(zhǔn)成本主體建安中梁比海成高117元/m2，其中：水電我司單方110元/m2，海成單方50元/m2，我司較海成高60元/m2模板工程單方我司單方167元/m2

（綜合單價(jià)66元/m2），海成單方117元/m2（綜合單價(jià)38元/m2），我司較海成高50元/m215二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I16二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I綜述1、標(biāo)準(zhǔn)成本差異分析I彈性成本差異分析項(xiàng)目中梁海成中梁?jiǎn)畏紸海成單方B單方差異A-B敏感性成本外立面基座（3層以下）仿石材涂料，基座以上真石漆全真石漆594613門(mén)窗斷橋鋁合金型材650元/㎡斷橋鋁合金型材550元/m29398-5地上大堂裝修170028005171-20地下大堂裝修不配置1400標(biāo)準(zhǔn)層裝修9001000園林景觀大區(qū)景觀面積單方460元/㎡大區(qū)景觀面積單方500元/㎡110137-27功能性成本電梯西繼迅達(dá)通力3562-27外立面欄桿景觀陽(yáng)臺(tái)：鋅鋼玻璃欄桿生活陽(yáng)臺(tái)：矩管焊接鐵藝欄桿景觀陽(yáng)臺(tái)：鋅鋼玻璃欄桿生活陽(yáng)臺(tái)：鋅鋼組合欄桿3151-20小計(jì)

379465-8616二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I17二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I綜述2、非標(biāo)成本差異分析：序號(hào)科目名稱(chēng)中梁A海成B差異A-B二、非標(biāo)成本1土石方200901302樁基154239-853擋墻177621154前期非標(biāo)費(fèi)用443410小計(jì)575

426

149非標(biāo)成本分析：土石方：海成外運(yùn)單價(jià)30元/m2（參考區(qū)縣），我司外運(yùn)單價(jià)100元/㎡，結(jié)合工程量的差異、單方影響130元/m2；2020年5月31日定標(biāo)單方為90元/m2樁基：海成測(cè)算樁基20米，我司測(cè)算樁基10米，此項(xiàng)約影響單方85元/m2邊坡、擋墻：中梁強(qiáng)排充分考慮地形復(fù)雜情況，分三臺(tái)設(shè)置，最大限度考慮場(chǎng)內(nèi)挖填平衡，臺(tái)地設(shè)置不規(guī)整，擋墻設(shè)置量較大，此項(xiàng)約增加115元/m217二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I18二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I綜述投前成本管理對(duì)標(biāo)綜述：中梁與海成目前投前測(cè)算以標(biāo)準(zhǔn)成本+非標(biāo)成本框架進(jìn)行測(cè)算1、固定性成本：水電安裝、模板工程均低于我司水平，影響單方約117元/m2;2、敏感性及功能性成本：公區(qū)裝修、園林景觀、電梯、外立面欄桿配置標(biāo)準(zhǔn)高于我司，影響單方約86元/m2;3、中梁與海成在主城區(qū)的項(xiàng)目較少，適配均通過(guò)產(chǎn)品對(duì)標(biāo)取得，高品質(zhì)項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)化需進(jìn)一步夯實(shí)。若剔除樁基、土方等非標(biāo)因素，海成標(biāo)準(zhǔn)成本同口徑低于我司約26元/m2，其中：因強(qiáng)排方案及測(cè)算單價(jià)差異，海成非標(biāo)成本約低于我司149元/m2，但與近期定標(biāo)合同相較，我司前期測(cè)算的準(zhǔn)備工作、單價(jià)的合理性優(yōu)于海成。18二、投前成本管理I投前測(cè)算I差異分析I目錄公司簡(jiǎn)況及管控模式執(zhí)行成本對(duì)標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心投前成本對(duì)標(biāo)分析對(duì)標(biāo)結(jié)論分析目錄公司簡(jiǎn)況及管控模式執(zhí)行成本對(duì)標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心19序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)海成星光上院1占地面積376532總建筑面積1041943容積率2.004可售面積74123.65可售比71.14%6單車(chē)位面積33.721、項(xiàng)目概況：海成星光上院&中梁長(zhǎng)安天越三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)中梁長(zhǎng)安天樾1占地面積1648162總建筑面積3964373容積率1.84可售面積2926045可售比73.81%6單車(chē)位面積32.17124KM項(xiàng)目定位均為C標(biāo)，項(xiàng)目進(jìn)度均為19年開(kāi)建項(xiàng)目；項(xiàng)目業(yè)態(tài)為：高層、洋房、別墅（長(zhǎng)安天越有少部分別墅）。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)海成星光上院1占地面積376532總建筑面積10202、項(xiàng)目成本匯總表分析序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)海城星光A墊江項(xiàng)目B差異A-B差異說(shuō)明1固定性成本18871954-67海城設(shè)計(jì)費(fèi)、室內(nèi)水電、地庫(kù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)優(yōu)勢(shì)明顯2敏感性成本325385-60我司項(xiàng)目的高層配置斷橋鋁合金、外立面全真石漆3功能性成本13610531主要差異為電梯和欄桿工程4非標(biāo)項(xiàng)29820395土石方、樁基、護(hù)坡、人防是否異地根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況無(wú)對(duì)比可行性5小計(jì)26462647-1標(biāo)準(zhǔn)成本范圍內(nèi)海城成本優(yōu)勢(shì)大約在95元/m26口徑差異3700370海城原始口徑包含土地款資本化利息189元/m2和大市政配套費(fèi)180元/m27

合計(jì)30162647369

三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述2、項(xiàng)目成本匯總表分析序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)海城星光A墊江項(xiàng)目B差異A21主要差異分析：1、固定性成本I前期準(zhǔn)備費(fèi)三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)海城星光A墊江項(xiàng)目B差異A-B1設(shè)計(jì)費(fèi)5056-61.1方案及概念2418-111.2施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)171.3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)7.57.40.11.4其他設(shè)計(jì)費(fèi)181352勘查、報(bào)建、臨設(shè)等302913合計(jì)：開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)8085-5星光上院平面效果圖設(shè)計(jì)單位資源：海成基本屬地化優(yōu)選設(shè)計(jì)院（源道），我司為戰(zhàn)略直委；設(shè)計(jì)單價(jià)：海成方案及施工圖設(shè)計(jì)為25-27元/m2，我司設(shè)計(jì)限額為34-37元/m2，該項(xiàng)差11元/m2。主要差異分析：1、固定性成本I前期準(zhǔn)備費(fèi)三、執(zhí)行成本221、固定性成本I總包工程三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)海城星光A墊江項(xiàng)目B差異A-B金科戰(zhàn)略總包1土建工程123412241012452措施費(fèi)165185-201503室內(nèi)水暖電57114-571034總包合計(jì)14561523-67

1498入圍條件：我司要求是30強(qiáng)合作范圍；海成是固定7個(gè)施工隊(duì)伍進(jìn)行施工，且這些承包人基本上不對(duì)外承接工程業(yè)務(wù)；價(jià)格差異：水電安裝固定單價(jià)57元/m2（老板直接定價(jià)），市場(chǎng)是虧損狀；承包模式：大總包，含樁基、門(mén)窗、公區(qū)裝修、保溫、欄桿、防水材料、配電箱等，通過(guò)范圍擴(kuò)大生產(chǎn)范圍來(lái)彌補(bǔ)水電安裝主要差異分析：長(zhǎng)安天樾項(xiàng)目長(zhǎng)安天樾平面效果圖注：金科戰(zhàn)略單方為使用金科戰(zhàn)略單業(yè)態(tài)單方帶入我司天樾項(xiàng)目得到的單方，三個(gè)總包單方均含保溫、防水；1、固定性成本I總包工程三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目23三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)海成星光A墊江項(xiàng)目B差異A-B1門(mén)窗81107-262外立面71105-343公區(qū)精裝修5357-44景觀12011645總包合計(jì)325385-60主要差異分析：門(mén)窗工程：洋房為鋁合金530、高層為塑鋼350，雙方配置基本一致，但由于業(yè)態(tài)組合差異（海成高層34.6%，洋房37%，我司別墅占比11.9%，洋房37.5%，高層23.9%），導(dǎo)致單方比海成高；外立面：海成高層外墻為質(zhì)感涂料42，我司真石漆53，洋房均為真石漆，以及別墅產(chǎn)品外墻系數(shù)較高導(dǎo)致外立面成本較高；景觀工程：海成大區(qū)景觀卡位400，我司大區(qū)景觀卡位330，海成項(xiàng)目容積率2，我司項(xiàng)目容積率1.8，折算同容積率2.0情況下我司項(xiàng)目景觀單方較低27元/m2。2、敏感性成本I成本差異三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述24海成景觀海成大區(qū)景觀成本卡位400元/m2折算到項(xiàng)目為120元/m2中梁景觀中梁大區(qū)景觀成本卡位330元/m2，折算到項(xiàng)目為116元/m2海成大堂海成挑空大堂+軟裝重點(diǎn)打造（1.2W-4W/個(gè)）折算大堂單方350-1200中梁大堂單層大堂+普通軟裝AB當(dāng)卡位200-400元三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述2、敏感性成本I現(xiàn)場(chǎng)照片（景觀、大堂）海成景觀海成大區(qū)景觀成本卡位400元/m2中梁景觀中梁大區(qū)景25三、執(zhí)行成本管理

I目標(biāo)成本I差異分析I綜述2、敏感性成本I現(xiàn)場(chǎng)照片（入戶門(mén)、架空層）海成入戶門(mén)海成采用1170*2050子母，單價(jià)2180元/樘中梁入戶門(mén)中梁配置970*2050單開(kāi)門(mén)配機(jī)械鎖，1070元/樘海成架空層海成軟裝打造費(fèi)200-400元折算單方11元/m2三、執(zhí)行成本管理I目標(biāo)成本I差異分析I綜述26三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述主要差異分析：欄桿工程：海成洋房和高層均配置鍍鋅玻璃欄板295元/m，我司項(xiàng)目配置鍍鋅焊接欄桿177元/m；電梯：海成采用奧的斯，我司為西繼迅達(dá)均為合資產(chǎn)品，品質(zhì)上奧的斯略優(yōu)于西繼迅達(dá)；泛光照明：海成注重小區(qū)氛圍打造，墻面設(shè)置輪廓燈帶，我司注重前期售樓部打造，大區(qū)滿足基本要求即可；智能化：中梁更注重小區(qū)后期維護(hù)管理，智能化配置項(xiàng)多于海成。3、功能性成本I成本差異序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)海成星光A墊江項(xiàng)目B差異A-B1外立面欄桿5731262電梯585353泛光照明10554智能化1116-55總包合計(jì)13610531三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述27

海成陽(yáng)臺(tái)欄桿以鍍鋅夾膠玻璃欄，每延米295元/m三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述3、功能性成本I現(xiàn)場(chǎng)照片（欄桿、電梯）

中梁陽(yáng)臺(tái)欄桿中梁配置鍍鋅組合欄桿集采價(jià)格177元/m海成電梯合資奧的斯品牌中梁電梯合資西繼迅達(dá)海成陽(yáng)臺(tái)欄桿以鍍鋅夾膠玻璃欄，每延米295元/m三、執(zhí)行成28三、執(zhí)行成本管理

I目標(biāo)成本I

差異分析I綜述地質(zhì)情況：項(xiàng)目處于江岸且存在大量回填土，根據(jù)地勘報(bào)告持力層深度在30-35m。方案特性：

重慶樁基形式基本為旋挖樁和人工挖孔樁，施工資源和價(jià)格穩(wěn)定，但本項(xiàng)目樁基深度較深，導(dǎo)致施工難度大和工期長(zhǎng)。項(xiàng)目名稱(chēng)單棟工程量單價(jià)合價(jià)（萬(wàn)元）樁基30檢測(cè)費(fèi)386002.28承臺(tái)209.180016.73合計(jì)

165.31原單棟方案測(cè)算：4、過(guò)程成本管理動(dòng)作剖析：奉節(jié)景江苑專(zhuān)項(xiàng)方案優(yōu)化三、執(zhí)行成本管理I目標(biāo)成本I差異分析I綜述29三、執(zhí)行成本管理

I目標(biāo)成本

I差異分析I綜述施工圖紙持力層較深、需降水處理，成本較高；沖積沙土成孔難度大，需鋼護(hù)筒跟進(jìn)；深度較大導(dǎo)致旋挖樁施工周期加長(zhǎng)。

4、過(guò)程成本管理動(dòng)作剖析：奉節(jié)景江苑專(zhuān)項(xiàng)方案優(yōu)化問(wèn)題剖析：可否將端承樁改為摩擦樁？施工照片旋挖樁特點(diǎn)：端承樁、數(shù)量少、施工慢、造價(jià)高適用范圍：適用于各種復(fù)雜地質(zhì)使用情況：重慶應(yīng)用廣泛管樁特點(diǎn)：摩擦樁、數(shù)量多、施工快、造價(jià)低適用范圍：深持力層、高回填使用情況：重慶極少應(yīng)用施工圖紙施工照片三、執(zhí)行成本管理I目標(biāo)成本I差異分析I綜述30三、執(zhí)行成本管理

I目標(biāo)成本I

差異分析I綜述成本牽引優(yōu)化要求設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，并根據(jù)地勘中間稿，驗(yàn)證管樁可行度，對(duì)比測(cè)算實(shí)際荷載和地址情況測(cè)算管樁和旋挖樁效益進(jìn)行對(duì)比，過(guò)程中進(jìn)行交圈溝通，提高方案推進(jìn)效率。方案二根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)算調(diào)整，單承臺(tái)樁基根數(shù)調(diào)整2-3根500管樁，共計(jì)76根。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位工程量單價(jià)（元）合價(jià)（元）1500AB管樁m3405.54001362200根據(jù)管樁數(shù)量計(jì)算=3405m/400m/天=8.5天，對(duì)邊旋挖樁12天，單樓棟結(jié)余3.5天4、過(guò)程成本管理動(dòng)作剖析：奉節(jié)景江苑專(zhuān)項(xiàng)方案優(yōu)化三、執(zhí)行成本管理I目標(biāo)成本I差異分析I綜述31三、執(zhí)行成本管理

I目標(biāo)成本

I差異分析I綜述制度卡位：公司不受快開(kāi)盤(pán)要求，在重慶地區(qū)大膽嘗試管樁基礎(chǔ)形式，在項(xiàng)目進(jìn)行試樁檢測(cè)后，管樁方案完全可落地。工程成本：最終比選管樁方案較旋挖樁方案單樓棟降低成本約30.9萬(wàn)元，共計(jì)12棟高層，合計(jì)結(jié)余成本370.8萬(wàn)元；最終方案經(jīng)濟(jì)效益4、過(guò)程成本管理動(dòng)作剖析：奉節(jié)景江苑專(zhuān)項(xiàng)方案優(yōu)化三、執(zhí)行成本管理I目標(biāo)成本I差異分析I綜述32南坪項(xiàng)目概念方案報(bào)規(guī)方案施工圖施工階段序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目進(jìn)度拿地時(shí)間第三方介入時(shí)間定樁型建造做法落實(shí)地庫(kù)優(yōu)化土方平衡方案支護(hù)方案地下三大塊專(zhuān)項(xiàng)決策會(huì)設(shè)計(jì)優(yōu)化過(guò)程匯報(bào)（重點(diǎn)地庫(kù)、結(jié)構(gòu)指標(biāo)）實(shí)施版施工圖施工圖階段

設(shè)計(jì)優(yōu)化匯報(bào)門(mén)窗、裝修、消防等專(zhuān)項(xiàng)優(yōu)化卡位指標(biāo)拿地后3天拿地后18天拿地后30天拿地后30天拿地后45天拿地后45天拿地后60天拿地后60天拿地后110天拿地后125天拿地后150天1南坪項(xiàng)目報(bào)規(guī)方案階段2020/4/242020/4/272020/5/122020/5/242020/5/242020/6/82020/6/82020/6/232020/6/232020/8/122020/8/272020/9/21334、過(guò)程成本管理動(dòng)作剖析：海成和我司對(duì)比相同點(diǎn)：固定成本優(yōu)化動(dòng)作，成本跟進(jìn)方案，提供決策依據(jù)；不同點(diǎn)：

中梁節(jié)點(diǎn)更加細(xì)致；海成參加的決策人員級(jí)別較高，重大方案比選，董事長(zhǎng)親自參加決策。三、執(zhí)行成本管理

I目標(biāo)成本I

差異分析I綜述南坪項(xiàng)目概念方案報(bào)規(guī)方案序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目進(jìn)度拿地時(shí)間第三方介三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I

綜述執(zhí)行成本管理對(duì)標(biāo)綜述：海成特點(diǎn)：郊縣項(xiàng)目：海成成本水平競(jìng)爭(zhēng)力大于中梁，主要體現(xiàn)在其大總包發(fā)包模式，通過(guò)擴(kuò)大總包范圍攤薄利潤(rùn)訴求降低成本。敏感性成本：通過(guò)多年深耕了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶訴求，彈性成本投入略高于中梁（景觀、欄桿、入戶門(mén)等），形成溢價(jià)。由于公司定位和發(fā)展模式的差異，不追求高周轉(zhuǎn)、方案比選更精細(xì)化。由于規(guī)模較小，管理更加扁平化，高管決策事項(xiàng)推進(jìn)質(zhì)量和效率更高。中梁特點(diǎn)：規(guī)模復(fù)制更注重產(chǎn)品性價(jià)比。各條線體系化完善降低了人為主觀判斷風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)集采規(guī)模優(yōu)勢(shì)得以體現(xiàn)，大部分集采項(xiàng)單價(jià)優(yōu)于海成。借鑒之處：提升產(chǎn)品力，區(qū)域深耕樹(shù)立品牌部分集采項(xiàng)進(jìn)一步屬地化，降低集采價(jià)格水平（如欄桿、設(shè)計(jì)費(fèi)海成采購(gòu)價(jià)均低于我司集采價(jià)）。三、執(zhí)行成本管理I項(xiàng)目概況I差異分析I綜述34目錄公司簡(jiǎn)況及管控模式執(zhí)行成本對(duì)標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心投前成本對(duì)標(biāo)分析對(duì)標(biāo)結(jié)論分析目錄公司簡(jiǎn)況及管控模式執(zhí)行成本對(duì)標(biāo)分析聯(lián)盟管理二中心3536四、對(duì)標(biāo)結(jié)論分析I業(yè)務(wù)提升地上結(jié)構(gòu)：洋房基本一致，但高層含量?jī)?yōu)于我司；地下結(jié)構(gòu)：海成關(guān)注車(chē)位的使用效果，以大柱網(wǎng)布置、層高3.9-4.2m為主；我司以小柱網(wǎng)、層高3.6m為主；成本優(yōu)于海。成本差異：整體結(jié)構(gòu)限額對(duì)比海成經(jīng)濟(jì)性更高，(2*6+0.03*640)*0.75*0.6+(-5*6)*0.25=6.5產(chǎn)品分類(lèi)類(lèi)別指標(biāo)項(xiàng)海成中梁別墅/鋼筋（kg/㎡）3636混凝土（m3/㎡）0.290.28洋房≤24m鋼筋（kg/㎡）3836混凝土（m3/㎡）0.30.28高層80-100m鋼筋（kg/㎡）4143混凝土（m3/㎡）0.320.35非人防地庫(kù)/鋼筋（kg/㎡）85110（80）混凝土（m3/㎡）0.751（0.75）注：重慶地區(qū)基本不做地下室結(jié)構(gòu)底板，故標(biāo)紅修正為已建項(xiàng)目平均值牽引管控、對(duì)標(biāo)超越，強(qiáng)抓剛性成本落地結(jié)構(gòu)限額整體較接近，海成地上高層含量?jī)?yōu)于我司，后期聯(lián)合設(shè)計(jì)挖掘限額空間，強(qiáng)夯剛性成本。36四、對(duì)標(biāo)結(jié)論分析I業(yè)務(wù)提升地上結(jié)構(gòu)：洋房基本一致37中梁敏感項(xiàng)T檔新A檔新B檔新C檔新D檔門(mén)窗未明確鋁合金≤600鋁合金≤500塑鋼≤400塑鋼≤350塑鋼≤350公區(qū)大堂2700＜Z1≦35002000＜Z1≦24001200＜Z1≦1500Z1≦550公區(qū)電梯廳1600＜Z1≦2000900＜Z1≦1200500＜Z1≦700400景觀530410330260海城敏感項(xiàng)

A檔B檔C檔D檔門(mén)窗

鋁合金≤630鋁合金≤530塑鋼≤350塑鋼≤350公區(qū)大堂

2000元/m21800元/m2硬裝1500元1200元/m2公區(qū)電梯廳

11501050900850景觀

600500400330金科敏感項(xiàng)T檔B檔C檔C-檔D檔

門(mén)窗一事一議鋁合金580鋁合金480-580塑鋼450

塑鋼420公區(qū)大堂3000200019001900公區(qū)電梯廳13001000900800景觀650500400350雅居樂(lè)敏感項(xiàng)特級(jí)B級(jí)C級(jí)D級(jí)E級(jí)門(mén)窗一事一議鋁合金≤620鋁合金≤540鋁合金≤540鋁合金≤480公區(qū)大堂3500250025002500公區(qū)電梯廳150010001000800景觀1200670