2023/9/51高容積率別墅的產(chǎn)品演繹百合田房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)

對(duì)于目前別墅用地禁批，別墅居住需求卻有增無(wú)減，別墅禁令成為別墅價(jià)格上漲令，而關(guān)于別墅的容積率及密度，對(duì)于目前的市場(chǎng)而言，高密度別墅似乎已占有市場(chǎng)大部分供應(yīng)份額，從容積率0.8的類獨(dú)棟至1.0容積率的純別墅項(xiàng)目，面對(duì)同等容積率下能產(chǎn)生高溢價(jià)的機(jī)會(huì)，高容積率別墅已成為目前開(kāi)發(fā)商著力探究的課題。一、容積率與產(chǎn)品演變

邊界產(chǎn)品涌現(xiàn)

高容積率別墅能帶來(lái)高容積率及覆蓋率地塊經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提升，盡可能多的實(shí)現(xiàn)多的別墅面積，方能使土地價(jià)值最大化，獨(dú)棟別墅目前報(bào)批已被禁止，結(jié)果更多的關(guān)注點(diǎn)則從雙拼、聯(lián)排、疊加中尋找平衡，創(chuàng)新型組合方式的邊界產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。1.聯(lián)排獨(dú)棟化——產(chǎn)品組合方式思考合院別墅

從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度看,中國(guó)自古以來(lái)都是最善于設(shè)計(jì)高密度高品質(zhì)居住產(chǎn)品的國(guó)家,從江南古鎮(zhèn)院落到北京的四合院,均有密度高,空間感遠(yuǎn)大于實(shí)際的特性,此類設(shè)計(jì)手法很顯然是值得今人借鑒的。院墅起源

傳統(tǒng)合院式住宅空間層次豐富，從街坊至里巷、至院落，再至居住空間，空間由開(kāi)放逐漸趨于封閉，傳統(tǒng)院落是中國(guó)傳統(tǒng)家居中的生活空間，是居住活動(dòng)的中心場(chǎng)所，有很強(qiáng)的歸屬感和聚合力。在北方地區(qū)多采用此建筑形式，如傳統(tǒng)的北京四合院等。

北京四合院

早在70年代的歐美國(guó)家，合院式住宅已經(jīng)成為當(dāng)時(shí)住宅建筑的典范，滿足了住戶不同的需求，敞開(kāi)的庭院、封閉的外觀在聯(lián)系緊密的鄰里組群中為住戶提供了必要的私密性，庭院的交流以及富有變化的室內(nèi)空間營(yíng)造出高品質(zhì)的居住環(huán)境。德國(guó)漢堡，克雷費(fèi)爾德住宅（1973年）——L型布局院墅精神的回歸而如今的院墅住宅，其產(chǎn)品屬性介于獨(dú)棟和聯(lián)排之間的物業(yè)形態(tài)，市場(chǎng)常見(jiàn)的院墅產(chǎn)品多以四聯(lián)、六聯(lián)戒多聯(lián)的形式為一體形成組團(tuán)，排布成全圍合戒半公共交流空間的院落。七合院的產(chǎn)品組合

七棟別墅合圍成一個(gè)庭院，各棟通過(guò)分戶墻、平臺(tái)連接的類獨(dú)棟合圍式別墅，有效增加了土地的使用效率。案例應(yīng)用：上海龍湖藍(lán)湖郡十二合院

龍湖的創(chuàng)新十二合院一經(jīng)推出，市場(chǎng)反應(yīng)良好，相對(duì)同區(qū)域產(chǎn)品，具有較高的溢價(jià)能力，其合院組團(tuán)利用了堆土抬高地勢(shì)，這樣其地下室的實(shí)際高度仍在地面之上，避免了傳統(tǒng)地下室潮濕、采光通風(fēng)差的問(wèn)題；并且，可由下沉式庭院直接入戶，從而實(shí)現(xiàn)雙首層、雙入戶。但在成交客戶的反饋中，我們也看到很疑慮：

院落之間整體建筑間距較?。?2米），私密性受到一定影響，并且由于建筑的圍合，導(dǎo)致部分戶型以東西朝向?yàn)橹鳎‵型），南面采光口較小，觀景面較小,在銷售過(guò)程中，客戶產(chǎn)生抗性較多。

利用合院別墅替代普通聯(lián)排，增加土地使用效率的同時(shí)避免同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，目前已成為很多開(kāi)發(fā)企業(yè)的考慮方向，并且也已獲得市場(chǎng)認(rèn)可。但在容積率相對(duì)較低的土地條件下，則給予我們產(chǎn)品設(shè)計(jì)更多的空間。

我們考慮通過(guò)各個(gè)模塊的靈活組合，可以避免朝向問(wèn)題以及私密性較弱的缺陷。如下圖：合院別墅模塊演示案例應(yīng)用：湖州景瑞西西那堤（院墅產(chǎn)品分析）別墅區(qū)容積率0.47

雙聯(lián)院+四聯(lián)院產(chǎn)品，別墅間靠室外景觀廊連接，四面通風(fēng)采光，具有獨(dú)棟產(chǎn)品的特點(diǎn)，建筑間隔8米以上案例應(yīng)用：美式獨(dú)棟四合院——納帕爾灣

容積率：0.7、產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟

占地19萬(wàn)平方米，總建筑面積13.7萬(wàn)平方米，綠化面積7萬(wàn)平方米，370幢南加州風(fēng)格獨(dú)棟別墅，且每四幢美式獨(dú)棟別墅圍合成一個(gè)四合院，同時(shí)解決人車分流。疊加聯(lián)排化——上層建筑的別墅超越

在聯(lián)排別墅尋求市場(chǎng)突破的同時(shí)，疊加別墅則也在尋求其高溢價(jià)的方式，在過(guò)去的疊加產(chǎn)品的普遍問(wèn)題中，上層別墅去化速度總是相對(duì)較慢，由于其沒(méi)有私家花園，也沒(méi)有地下室，無(wú)法體現(xiàn)其作為別墅的優(yōu)勢(shì)，而目前從07年的華潤(rùn)橡樹(shù)灣至08年的龍湖滟瀾山又到今日美蘭湖高爾夫別墅，我們看到了疊加別墅的也在不斷升級(jí)換代中努力。案例：美蘭湖高爾夫別墅

容積率0.8

以對(duì)疊加別墅的建筑形式進(jìn)行升級(jí)創(chuàng)新，將獨(dú)棟別墅獨(dú)有的入戶花園、陽(yáng)光庭院、露臺(tái)、多功能陽(yáng)光私家會(huì)所、閣樓等功能性空間融入其中，上層戶型也可享受有天有地的私家的庭院。

每戶除了擁有私家庭院、半公開(kāi)庭院，同時(shí)通過(guò)四戶之間的圍合也造就出了公共的戶外元素，大幅增加了公共區(qū)域的私家共享，所以在絲毫不減弱別墅居住感的情況下，有效地提高了土地利用率。上層戶型

建筑面積176平方米【三層、四層疊加閣樓】特色：

突破原始上層別墅要走過(guò)樊籠的電梯，其以私家入戶庭院中配置配置私家電梯，真正意義上上實(shí)現(xiàn)獨(dú)門獨(dú)戶的別墅效果，南北露臺(tái)附贈(zèng)較多，頂層贈(zèng)送閣樓，具有高性價(jià)比。少量非標(biāo)疊拼——介于洋房與別墅間的產(chǎn)品花園洋房、別墅之間難道就沒(méi)有中間形態(tài)嗎？捕捉再細(xì)分市場(chǎng)，需要再細(xì)分產(chǎn)品。購(gòu)買人群的需求方向

→對(duì)別墅總價(jià)有抗性→想擁有別墅空間尺度和垂直空間變化我們則發(fā)現(xiàn)此類介于洋房與別墅間的產(chǎn)品：花園洋房的建筑層數(shù)，疊加別墅的外觀，內(nèi)部空間更類似與疊加產(chǎn)品的上層成都郫縣新城（弗萊明戈）控制平層數(shù)量，利用錯(cuò)層及挑空構(gòu)成立體空間五層垂直4戶，3戶為復(fù)式，上下