《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》第二次作業(yè)答案歡迎你，你的得分：100.0

完成日期：2013年07月11日22點(diǎn)34分說明：每道小題括號(hào)里的答案是您最高分那次所選的答案，標(biāo)準(zhǔn)答案將在本次作業(yè)結(jié)束(即2013年09月12日)后顯示在題目旁邊。一、單項(xiàng)選擇題。本大題共15個(gè)小題，每小題2.0分，共30.0分。在每小題給出的選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)是符合題目要求的。獲取土地使用權(quán)，進(jìn)行征地、搬遷、安置、補(bǔ)償是（

）階段的主要工作。

(B)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

前期工作建設(shè)階段租售階段

影響市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目，投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)是（

）。

(B)未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

持有期風(fēng)險(xiǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

需求增長比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周

期的（

）。

(B)第一階段

第二階段

第三階段

第四階段下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場的是（

）。

(D)房屋出售

房地產(chǎn)抵押

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓收益性物業(yè)管理的對象為（

）。

(C)物業(yè)所有者物業(yè)使用者

建筑物及其附屬設(shè)施土地對于房地產(chǎn)市場來說，由于短期內(nèi)房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量不能得到充分的調(diào)整，所以短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的租金和售價(jià)是由（

）決定。

(B)建造技術(shù)需求

供求關(guān)系開發(fā)成本房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身的（

）。

(C)多樣性

固定性

稀缺性

體積大、消耗材料多

已知年利率為15％，按半年計(jì)息，則年實(shí)際利率為（

）。

(A)15．56％12．68％

15．86％

16．08％在商品住宅市場，多層住宅價(jià)格的迅速上升會(huì)使居民對高層住宅的需求（

）。

(A)增加

減少改變不變某投資者花費(fèi)80萬元購一商業(yè)店鋪，出租后，每月凈租金收入1．583萬元，考慮月投資收益

率0．8％，則（

）幾個(gè)月可收回投資。

(C)50．5

60

65

75土地使用權(quán)受讓人須持有《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及其附圖的土地出讓合同，方可辦理（

）及其土地使用權(quán)權(quán)屬證明。

(D)建設(shè)工程規(guī)劃許可證開工許可證

勘測設(shè)計(jì)許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證（

）屬于購買者導(dǎo)向定價(jià)方法。

(C)隨行就市定價(jià)法

目標(biāo)定價(jià)法價(jià)值定價(jià)法

商談定價(jià)法投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，項(xiàng)目年凈收益與（

）之比。

(C)總開發(fā)成本

項(xiàng)目投資的資本價(jià)值

總投資總開發(fā)價(jià)值房地產(chǎn)交易不包括（

）。

(C)房屋租賃房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)典當(dāng)

房地產(chǎn)抵押（

）無法對開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)做定量分析，它只能起定性說明的作用。

(B)風(fēng)險(xiǎn)分析

敏感性分析

盈虧平衡分析概率分析二、多項(xiàng)選擇題。本大題共10個(gè)小題，每小題4.0分，共40.0分。在每小題給出的選項(xiàng)中，有一項(xiàng)或多項(xiàng)是符合題目要求的。房地產(chǎn)開發(fā)投資較置業(yè)投資（

）。

(BD)投資回收期長風(fēng)險(xiǎn)較大

提高投資者資信等級(jí)

回報(bào)豐厚

能夠得到稅收方面的好處工程項(xiàng)目管理的基本職能是（

）。

(BCE)決策控制

協(xié)調(diào)

反饋

計(jì)劃、組織房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估中的不確定分析，主要是分析（

）等主要變動(dòng)因素，對開發(fā)項(xiàng)目評價(jià)

結(jié)果的影響。

(ABDE)建造成本

租金或售價(jià)

專業(yè)人員費(fèi)用地價(jià)容積率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在（

）。

(ABCE)選址定點(diǎn)審批核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”

核發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”核發(fā)開工許可證

參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有（

）特點(diǎn)。

(AD)土地費(fèi)用高投資風(fēng)險(xiǎn)減少

投資風(fēng)險(xiǎn)增加

開發(fā)周期縮短

投資收益較高房地產(chǎn)可以視為（

）的結(jié)合。

(BCD)土地

實(shí)物

權(quán)益

區(qū)位

附屬設(shè)施及設(shè)備房地產(chǎn)市場的特征有（

）。

(ABDE)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓市場

易于出現(xiàn)不均衡和壟斷

政府調(diào)控的市場

分散的地區(qū)性市場

專業(yè)化市場房地產(chǎn)市場狀況分析一般從（

）方面進(jìn)行。

(ACDE)競爭性物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)市場宏觀因素各類物業(yè)的供求關(guān)系

房地產(chǎn)售價(jià)和租金水平土地批租數(shù)量和分布

對于置業(yè)投資而言，投資的經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)為（

）。

(BCDE)銷售收入

物業(yè)增值減少納稅

股權(quán)增加

租金收入房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目管理涉及（

）。

(ABDE)開發(fā)建設(shè)用地

承包商的選擇

建設(shè)資金的籌措管理隊(duì)伍的管理

竣工驗(yàn)收三、判斷題。本大題共10個(gè)小題，每小題3.0分，共30.0分。房地產(chǎn)作為商品，其經(jīng)營規(guī)律與其它商品的經(jīng)營規(guī)律是一樣的。(錯(cuò)誤)對于固定利率房地產(chǎn)抵押貸款，若還款期間市場利率降低，則放款人受損。(正確)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)的結(jié)合。(正確)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表示項(xiàng)目接受投資貸款所能支付的最低利率。(錯(cuò)誤)房地產(chǎn)開發(fā)商出售的商品房屬于二級(jí)房產(chǎn)市場的商品。(錯(cuò)誤)開發(fā)商可以通過房屋預(yù)售的方式為項(xiàng)目籌集資金。(正確)

土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給使用者的行為。(錯(cuò)誤)名義