3323-通盈首都花園(巴黎城)物業(yè)管理方案一、世邦魏理仕公司將對(duì)通盈首都花園(巴黎城)項(xiàng)目進(jìn)行分區(qū)管理，共分為寫字樓、公寓、商場(chǎng)、車庫(kù)及外圍公共區(qū)域五個(gè)部分。二、人員架構(gòu):工作日考慮為每周七天，管理人員工作時(shí)間為早8:00--晚6:00，周六及周日有管理人員輪流值班。做到365天24小時(shí)不間斷服務(wù)。在非辦公時(shí)間由值班經(jīng)理負(fù)責(zé)全面管理工作。三、空調(diào)供應(yīng)時(shí)間：供應(yīng)部位供應(yīng)日期供應(yīng)時(shí)間備注寫字樓部分周一至周六08:00--18:00商場(chǎng)部分周一至周日10:00--22:00公寓部分周一至周日24小時(shí)提供四、保安：保安人員24小時(shí)不間斷巡邏，并嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，原則上寫字樓、商場(chǎng)、公寓內(nèi)部為內(nèi)保人員負(fù)責(zé)，外圍及地下車庫(kù)巡視由外聘保安公司負(fù)責(zé)。五、保潔：原則上以外聘外潔為主，為配合治安管理部門的相關(guān)規(guī)定，公寓內(nèi)部的保潔工作由公司正式員工負(fù)責(zé)。六、客戶服務(wù)：項(xiàng)目24小時(shí)設(shè)有總值負(fù)責(zé)全面的管理工作，正常辦公時(shí)間由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。七、停車場(chǎng)管理：建議停車場(chǎng)24小時(shí)開放，為滿足公寓、寫字樓、商場(chǎng)、訪客及運(yùn)貨的不同需要，大致可分為以下幾種租金方式：時(shí)租車位：不固定停放時(shí)間；月租車位：(固定車位)；月租車位：(車位不固定)；月租車位：(每天12小時(shí))；卸貨車位：第一小時(shí)免費(fèi)提供車位，以后每小時(shí)收取10元人民幣；建議月租車位的租金為100美元/月；時(shí)租車位3--5元人民幣/小時(shí)。八、財(cái)務(wù)管理：財(cái)務(wù)收費(fèi)及管理采用分別記帳的方式，共分為寫字樓、公寓、商場(chǎng)、車庫(kù)及外圍公共區(qū)域五個(gè)部分記帳。九、預(yù)算：本項(xiàng)目的預(yù)算以年為結(jié)算周期，每年的1月1日至12月31日為一個(gè)預(yù)算年度，我司會(huì)于每年9月底之前提交下一年度的預(yù)算。以我司的管理經(jīng)驗(yàn)參考市場(chǎng)同等水平的物業(yè)的價(jià)格，我司建議通盈首都花園(巴黎城)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：現(xiàn)將各分項(xiàng)工作的管理方案詳述如下：物業(yè)管理事務(wù)：物業(yè)管理處對(duì)首都花園的日常物業(yè)管理事務(wù)，按照《物管工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作內(nèi)容處理用戶申報(bào)、投訴；巡視、檢查、解決處理、走訪、回訪、跟蹤監(jiān)督、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、檔案管理。工作標(biāo)準(zhǔn)跟蹤監(jiān)督日常：2遍/天；巡視日常：2遍/天；走訪2--3次/月；回訪處理率：100%；回訪記錄100%；檢查內(nèi)容檢查項(xiàng)目1.裝修巡視2.投訴接待3.違章檢查4.外觀檢查處理方法1、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，收集業(yè)主的反饋意見；2、對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類進(jìn)行處理：1)填寫意見轉(zhuǎn)呈表；2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫巡視記錄，聯(lián)系工程部維修；3)即時(shí)解決輕微不合格項(xiàng)目；4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5)發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報(bào)告；考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按國(guó)際化考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)：公用設(shè)施和機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)按照《機(jī)電設(shè)備工作管理規(guī)定》規(guī)范運(yùn)行。如下表：1運(yùn)行組值班：保障供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄；巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好記錄；秩序：搞好設(shè)備房物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。2維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。3檢查項(xiàng)目低壓配電柜；變壓器；水泵；水池；防盜監(jiān)控系統(tǒng)；火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)；消防栓；疏散出口指示燈；煙、溫感系統(tǒng)；干粉滅火器。4處理方法按照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)工程部經(jīng)理并提出糾正措施。5考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，年終考核按國(guó)家“優(yōu)秀示范物業(yè)管理園區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核日常維修養(yǎng)護(hù)：公用設(shè)施維修、保養(yǎng)運(yùn)作均按照《維修工作管理規(guī)定》規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排處理用戶申報(bào)、投訴；巡視；跟蹤監(jiān)督；學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、檔案管理、走訪、回訪、24小時(shí)機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行主要工作房屋主體室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時(shí)，較難故障不超過(guò)8小時(shí)，特殊情況3天內(nèi)；48小時(shí)跟蹤檢查；墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3--4年全面修補(bǔ)刷漆一次；天臺(tái)：每年全面檢查一次，每年雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)；公共設(shè)施污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)；道路車場(chǎng)：每天檢查一遍，隨壞隨修；供水、電、氣：每月細(xì)檢一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)；公共照明：每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)；檢查內(nèi)容處理方法檢查項(xiàng)目地基基礎(chǔ)、墻體、防水層、水池、消防設(shè)施、標(biāo)示牌、上下水管、設(shè)備房、清潔設(shè)備；處理方法對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)工程部經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按國(guó)際化考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)治安、消防、車輛管理：按照《保安工作手冊(cè)》、規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排定崗檢查園區(qū)進(jìn)出門崗、大堂崗、消防控制中心24小時(shí)值班；流動(dòng)巡查消防設(shè)施、內(nèi)保巡視：1遍/2小時(shí)；安檢及路面車輛運(yùn)行：24小時(shí)值班；車輛保管：24小時(shí)值班；突發(fā)事件：3分鐘內(nèi)保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；訓(xùn)練：前期2次/周、正常期間1次/周；演示培訓(xùn)：1次/周；檢查內(nèi)容及處理方法檢查項(xiàng)目查可疑人員和外來(lái)人員；查違章停車、違章裝修；查室外施工、搭建情況；查高空拋物，亂扔垃圾現(xiàn)象；查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；協(xié)查漏水、漏電現(xiàn)象；協(xié)查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)保安部經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按國(guó)際化考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)清潔保潔管理：按照《物業(yè)清潔工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)行。如下表：工作安排地面清掃；垃圾清運(yùn)；噴藥；工作內(nèi)容道路清潔2次/天；每周用水沖刷一次；保潔10小時(shí)/天；消殺1遍/季度；垃圾清運(yùn)清運(yùn)2遍/天；園區(qū)清潔2次/天；檢查內(nèi)容處理方法檢查項(xiàng)目馬路、人行道、綠化地；崗?fù)?；垃圾箱、站；園區(qū)路燈；宣傳欄、標(biāo)示。處理方法對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)清潔部經(jīng)理并提出糾正措施。考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按國(guó)際化考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按照國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋維修管理方案： 房屋外立面完好、整潔、無(wú)臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象，外裝修色彩、材料協(xié)調(diào)一致，風(fēng)格統(tǒng)一。提供全面物業(yè)保養(yǎng)管理，進(jìn)行預(yù)防性維修，有效維護(hù)及提高物業(yè)及其配套設(shè)施的使用年限，降低管理成本。房屋維修若涉及建筑主體結(jié)構(gòu)、管線主系統(tǒng)、園區(qū)整體形象或涉及公共安全，必須有完整的開工報(bào)告、計(jì)劃工程時(shí)限、工程預(yù)算書和工作記錄，履行安全技術(shù)交底手續(xù)和工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，決算書經(jīng)過(guò)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)符合審計(jì)要求，有完整的竣工報(bào)告和完善的保修制度，有工程資料存檔備查。房屋緊急維修當(dāng)時(shí)通知當(dāng)時(shí)維修，其它維修2小時(shí)內(nèi)維修，有詳細(xì)維修記錄。標(biāo)牌號(hào)碼清楚并公示于明顯位置，設(shè)有引路方向平面圖及標(biāo)志。房屋檔案、資料管理完善，有清晰的目錄可供查閱并有專人負(fù)責(zé)管理。公有設(shè)備管理方案：公用設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰明確，管理完善，可以保證隨時(shí)查閱。各工種技術(shù)及操作人員經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)后持證上崗，有嚴(yán)格的工作操作規(guī)程。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有詳盡的設(shè)備運(yùn)行記錄和保養(yǎng)檢修制度，有短期和長(zhǎng)期的維修計(jì)劃，無(wú)事故隱患。電力供應(yīng)無(wú)特別情況，24小時(shí)保障足夠供應(yīng)，電壓波動(dòng)在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。生活用水（高壓水泵及其它相關(guān)設(shè)施、設(shè)備）有嚴(yán)密的管理措施及相應(yīng)的水消毒措施，有衛(wèi)生許可證，操作人員有健康許可證，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。所有公共設(shè)備定期養(yǎng)護(hù)、清潔，做到外觀整潔、內(nèi)部完好。公共設(shè)施管理方案：公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原計(jì)劃用途充分使用、維護(hù)、定期清潔。園區(qū)內(nèi)公共標(biāo)牌、水牌統(tǒng)一配置完善，設(shè)計(jì)、制作符合園區(qū)的整體形象。配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有明顯指示，指示牌美觀整齊、布置有序。公共照明設(shè)備設(shè)施齊全，運(yùn)行正常，損壞后更換及時(shí)。道路暢通，無(wú)占用或做他它用，地面平整，無(wú)損壞、崩缺。污水排放暢通，排水溝道無(wú)積水、無(wú)異味。危險(xiǎn)部位有明顯警告標(biāo)志，有完善的防范措施。公用設(shè)施維護(hù)做到提前通知、現(xiàn)場(chǎng)警示，并提供足夠防范措施。綠化服務(wù)管理方案：綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無(wú)損壞、踐踏現(xiàn)象，無(wú)病蟲害及枯死現(xiàn)象。對(duì)綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪。盡可能保證盆栽外觀整潔，無(wú)泥塵、無(wú)異味及有害物質(zhì)及害蟲、盆栽底部有接水盤。環(huán)境衛(wèi)生管理方案：園區(qū)內(nèi)公共地方有明顯標(biāo)志及配套設(shè)施。環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有垃圾箱等保潔設(shè)施。保潔設(shè)施外觀整潔，標(biāo)志統(tǒng)一。垃圾袋裝處理，一天清理兩次至三次，所有垃圾有指定丟棄位置。道路、綠地、公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭、塑料袋及其它廢棄物。雪后及時(shí)掃凈道路和樓間積雪，雨后及時(shí)清理積水及污染、淤積。無(wú)違法、違章臨時(shí)建筑及搭建物。無(wú)亂堆、亂放、亂貼、亂畫、和亂掛現(xiàn)象。所有公共地面、墻面提供有針對(duì)性處理保養(yǎng)、清潔服務(wù)，保持整潔、美觀。處理、保養(yǎng)程序完善，步驟清晰，符合相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)地面或其它位置進(jìn)行定期打蠟或定期結(jié)晶、拋光等處理，保證表面平整、均勻，無(wú)明顯殘留。保潔設(shè)備整潔無(wú)破損，按用途及保潔部位不同有明確分類。保安秩序管理方案：管理范圍內(nèi)實(shí)行24小時(shí)保安值班巡邏制度，對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施不間斷監(jiān)控保護(hù)，對(duì)所有人員進(jìn)出進(jìn)行有效管理，對(duì)區(qū)域內(nèi)安全重要部位及重點(diǎn)防護(hù)部分進(jìn)行定時(shí)巡視及定崗保護(hù)。高度危險(xiǎn)品禁止進(jìn)入管理范圍內(nèi)，日常工作中需使用的易燃、易爆品在區(qū)域內(nèi)存量不應(yīng)超過(guò)一個(gè)工作日的消耗量，且進(jìn)出有嚴(yán)格申請(qǐng)審批程序，進(jìn)出時(shí)間、路線均有詳細(xì)管理規(guī)定及記錄，并有相應(yīng)應(yīng)急措施。管理人員值勤均著易識(shí)別之制服及工作證，熟悉轄區(qū)內(nèi)情況，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、禮貌、周到，有值班巡視記錄，各項(xiàng)保安措施落實(shí)。消防配套管理方案：消防系統(tǒng)標(biāo)志明顯，設(shè)備完好，消防設(shè)施使用方便，保證可隨時(shí)啟用。配備專職或兼職消防管理人員，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和演習(xí)，確保所有人員的消防安全。消防通道暢通無(wú)阻，并有明顯導(dǎo)向指示及足夠照明。所有消防設(shè)施、設(shè)備、輔件必須符合北京市之消防規(guī)范。停車場(chǎng)及車輛停放管理方案：園區(qū)地面及地下車庫(kù)車輛管理制度完善，對(duì)停車地帶及車庫(kù)定時(shí)巡視，確保停放車輛的安全，保障行車道路的暢通，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。廣州【萬(wàn)菱匯】ONELINGK物業(yè)管理方案(第一稿)北京仲量聯(lián)行物業(yè)服務(wù)有限公司廣州分公司謹(jǐn)呈

目錄TOC\o"1-1"\h\z\u1.0萬(wàn)菱匯簡(jiǎn)介 -2-2.0物業(yè)管理基本模式 -3-3.0物業(yè)管理與服務(wù) -7-4.0項(xiàng)目開放時(shí)間 -15-5.0空調(diào)計(jì)量及收費(fèi)方案 -16-6.0人事架構(gòu)及入職要求 -18-7.0前臺(tái)服務(wù)需求及內(nèi)容 -23-8.0綜合管理費(fèi)的支出預(yù)算與收取 -25-9.0財(cái)務(wù)管理 -31-10.0大堂入口閘機(jī)管理 -32-11.0停車場(chǎng)管理 -36-12.0公共區(qū)域的確定 4313.0辦公室裝修指南 4414.0租賃工作人員須知 44

1.0萬(wàn)菱匯簡(jiǎn)介

2.0物業(yè)管理基本模式2.1建立特色物業(yè)管理針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，建立并推出以“隱蔽主動(dòng)式管理服務(wù)”為口號(hào)的特色

物業(yè)管理，力求更好地服務(wù)于廣大客戶。（一）“隱蔽式”的兩層含義：1、以不干擾客戶的正常辦公、經(jīng)營(yíng)及活動(dòng)為首要條件，例如：電梯、消防、空調(diào)等的維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)盡量安排在周末、節(jié)假日或深夜等時(shí)間段進(jìn)行，力爭(zhēng)將可能由于日常管理而對(duì)客戶造成的各類不良影響及干擾降低至最低水平，突出高素質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)特色。2、保安形象將不應(yīng)再只是單純的“治安維護(hù)”，取而代之的應(yīng)是以服務(wù)導(dǎo)向?yàn)橹鞯姆?wù)型保安（裝著西裝革履）和形象型保安（可根據(jù)實(shí)際崗位特點(diǎn)穿著特色服裝），既可達(dá)到親切服務(wù)以及服務(wù)展示的效果，又可達(dá)到對(duì)“破壞分子”的保安震懾作用。保安人員區(qū)分為三種：形象保安、服務(wù)保安、隱式保安，他們是與客戶接觸最多的管理人員。同時(shí)，我們?cè)趰徫辉O(shè)置的時(shí)候稱呼為“管理員”。（二）“主動(dòng)式”的兩層含義：1、對(duì)設(shè)備設(shè)施的主動(dòng)式管理對(duì)于公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)及管理，例如：中央空調(diào)、電梯等的維修保養(yǎng)工作，不應(yīng)再只是采取被動(dòng)式的思維操作方式，而應(yīng)具備主動(dòng)良好的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，樹立以預(yù)防為主的管理思想方針，提前制定詳盡的每年、每季、每月、每周、每日的維修保養(yǎng)計(jì)劃，主動(dòng)防止問(wèn)題的發(fā)生，進(jìn)而有效延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命。2、對(duì)客戶的主動(dòng)式服務(wù)：樹立并培養(yǎng)主動(dòng)關(guān)心、傾聽客戶聲音的良好工作作風(fēng)，多方面地主動(dòng)了解客戶的需求，針對(duì)性地制定具有個(gè)性化的有償服務(wù)、無(wú)償服務(wù)菜單，力爭(zhēng)滿足客戶多樣化的需求，做客戶的好幫手。2.2建立五大優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系（一）微笑服務(wù)/用心服務(wù)微笑，是體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的最基本、也是最重要的一種服務(wù)形式。我們提出在項(xiàng)目全面實(shí)行“微笑服務(wù)”，使“親切的微笑”貫穿于管理服務(wù)的全過(guò)程，無(wú)論是保安人員、清潔綠化人員、工程人員、客服人員還是其他各級(jí)管理人員均應(yīng)以得體的微笑迎接客戶、服務(wù)客戶，以體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。企業(yè)應(yīng)提供好工作氛圍和個(gè)人發(fā)展機(jī)制，為員工提供良好的培訓(xùn)、晉升機(jī)會(huì)，更為員工制定科學(xué)的個(gè)人發(fā)展計(jì)劃、加上合理的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和難得的專業(yè)平臺(tái)，才能使得員工更加敬業(yè)樂(lè)業(yè)、充滿榮譽(yù)感和工作熱情，員工才能真正發(fā)自內(nèi)心向客戶真誠(chéng)的微笑，用心服務(wù)，處處以客戶為尊，從而體現(xiàn)出管理人員的高素質(zhì)、高水平及管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)。（二）標(biāo)準(zhǔn)化管理優(yōu)質(zhì)的管理不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事，必須具有標(biāo)準(zhǔn)化的管理要求。再好的物業(yè)管理服務(wù)模式也需要由大眾認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)其進(jìn)行鑒定，在項(xiàng)目成立之初便應(yīng)導(dǎo)入由以下三大管理體系，即國(guó)際質(zhì)量管理體系（ISO9001:2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T28001-2001）相結(jié)合的一體化管理體系。在項(xiàng)目成立之初便用質(zhì)量管理來(lái)保證服務(wù)產(chǎn)品的完美性，無(wú)疑是最佳的選擇，透過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理與服務(wù)，使其管理與服務(wù)更具科學(xué)化、制度化、規(guī)范化；最終力爭(zhēng)通過(guò)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，配以高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求達(dá)到好的最好的管理效果。（三）緊急預(yù)案制度由于項(xiàng)目的規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，同時(shí)高層建筑承受風(fēng)力大且易受雷擊，故火災(zāi)隱患因素相對(duì)較多，各種緊急情況亦均可能突發(fā)出現(xiàn)。預(yù)先制定一整套緊急預(yù)案制度，即《應(yīng)急處理程序》。對(duì)于各項(xiàng)預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行模擬演練、檢討及評(píng)估，同時(shí)通過(guò)評(píng)估可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買有關(guān)保險(xiǎn)，以備在處理突發(fā)緊急情況時(shí)可以做到有條不紊，力爭(zhēng)使各方面的損失降至低。（四）零干擾服務(wù)“零干擾服務(wù)”推崇最大限度地保護(hù)客戶的辦公時(shí)間及活動(dòng)空間，無(wú)論是工程維修保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔綠化服務(wù)，還是其它配套服務(wù)，都應(yīng)以不干擾客戶正常辦公及活動(dòng)為首要條件，例如：電梯、消防、空調(diào)等共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)盡量安排在周末、節(jié)假日、深夜進(jìn)行，力爭(zhēng)將可能由于日常管理而對(duì)客戶造成的各類不良影響及干擾降低至最低水平，突出高素質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)特色。（五）全方位菜單式服務(wù)（注：具體服務(wù)內(nèi)容待定）以人性化的服務(wù)理念，整合的服務(wù)資源，設(shè)計(jì)個(gè)性化的服務(wù)內(nèi)容，列出所有的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。客戶可以依據(jù)自己的實(shí)際需要，進(jìn)行選擇。2.3現(xiàn)代綜合商業(yè)項(xiàng)目的要求在世界上許多商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)人性化，信息化，高效率和一個(gè)優(yōu)雅的辦公環(huán)境。因此，中華國(guó)際寫字樓標(biāo)榜為甲級(jí)寫字樓在管理上便必須遵循前述的基本管理理念。仲量聯(lián)行故將嚴(yán)格按此要求為中華國(guó)際中心寫字樓設(shè)置相關(guān)的管理模式。

3.0物業(yè)管理與服務(wù)3.1質(zhì)量經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理服務(wù)為什么要引入“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”的概念？“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”是近年來(lái)管理學(xué)界推崇的一種新的經(jīng)營(yíng)管理模式，它與目前大多數(shù)企業(yè)普遍采用的“質(zhì)量管理”模式是截然不同的。（一）“質(zhì)量管理”側(cè)重提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量；“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”則注重從質(zhì)量意識(shí)和質(zhì)量教育入手，改革企業(yè)的風(fēng)尚，促使全員樹立正確的質(zhì)量道德觀念，建設(shè)質(zhì)量文化，樹立質(zhì)量精神，提高企業(yè)的質(zhì)量形象。（二）“質(zhì)量管理”在技術(shù)管理方式上，偏重與產(chǎn)品的符合性質(zhì)量，即內(nèi)在質(zhì)量特性和外部質(zhì)量特征；“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”則強(qiáng)調(diào)質(zhì)量特性、特征（內(nèi)在質(zhì)量）與精神質(zhì)量（外顯質(zhì)量）的融合統(tǒng)一，注重產(chǎn)品的文化含量和審美質(zhì)量，是與之相得益彰。通過(guò)體現(xiàn)產(chǎn)品的文化內(nèi)涵和美的形式而增值。（三）“質(zhì)量管理”在管理對(duì)象上，以產(chǎn)品質(zhì)量、工序質(zhì)量和工作質(zhì)量為中心；“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”強(qiáng)調(diào)以人為中心，通過(guò)對(duì)人的行為管理和激勵(lì)，促使全員正確地工作來(lái)保證質(zhì)量的改進(jìn)和提高。（四）“質(zhì)量管理”從管理重點(diǎn)看，側(cè)重產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量本身；“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”則側(cè)重質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)性、效益性、注重在保證質(zhì)量的前提下，降低質(zhì)量的成本，提高效益。方法是通過(guò)將質(zhì)量成本“數(shù)值化”引起經(jīng)營(yíng)者的關(guān)注，從而加強(qiáng)質(zhì)量成本管理，以質(zhì)量效益為中心來(lái)持續(xù)改善產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。（五）“質(zhì)量管理”在管理方法上，側(cè)重維持性質(zhì)量保證的檢測(cè)和控制，全面“質(zhì)量管理”側(cè)重于質(zhì)量改進(jìn)；“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”則著眼持續(xù)性質(zhì)量突破，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量領(lǐng)先，從而提高質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是全員質(zhì)量管理與服務(wù)效益相結(jié)合的綜合考核。（六）“質(zhì)量管理”在市場(chǎng)營(yíng)銷和顧客滿足上，側(cè)重產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量本身的滿足和推銷；“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”則從經(jīng)營(yíng)的角度，以質(zhì)量營(yíng)銷為出發(fā)點(diǎn)，著眼品牌、形象等無(wú)形資產(chǎn)的建立，以顧客滿意為目標(biāo)，開展全方位的質(zhì)量營(yíng)銷?？傊?，“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”就是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)其任務(wù)目標(biāo)，在整個(gè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)向顧客提供滿意的、以質(zhì)量為核心所展開的一系列相關(guān)的系統(tǒng)策劃及其管理的理論和方式。直觀地說(shuō)，質(zhì)量經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)上就是把質(zhì)量管理與企業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)兩者有機(jī)地融合在一起，即把質(zhì)量管理滲透到服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面。例如“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”。從“質(zhì)量管理”的角度，只是以工序質(zhì)量和工作質(zhì)量為中心。只要第一個(gè)接待客戶的員工，把客戶需要解決的問(wèn)題的信息傳遞出去，并把處理的結(jié)果反饋給客戶，就算很好地處理完了。而從“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”的角度，注重從質(zhì)量意識(shí)和質(zhì)量教育入手，促使全員樹立正確的質(zhì)量道德觀念，建設(shè)質(zhì)量文化，樹立質(zhì)量精神，提高企業(yè)的質(zhì)量形象。進(jìn)行“質(zhì)量是企業(yè)生命線”的教育和培訓(xùn)，用大量案例說(shuō)明質(zhì)量與企業(yè)生死存亡有密切關(guān)系。把質(zhì)量同效益掛鉤，施行質(zhì)量一票否決制。以對(duì)客戶跟蹤回訪的滿意度作為“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”的考核標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)對(duì)“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”考核，找出服務(wù)的盲區(qū)；通過(guò)對(duì)“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”的信息處理，找出服務(wù)中存在的共性問(wèn)題，通過(guò)改進(jìn)服務(wù)流程、創(chuàng)新服務(wù)模式完善服務(wù)工作。同時(shí)，對(duì)個(gè)性問(wèn)題進(jìn)行分析，找出解決辦法和提供相應(yīng)個(gè)性化服務(wù)。促進(jìn)和保持客戶對(duì)服務(wù)的滿意度和忠誠(chéng)度。又如“社區(qū)文化”，由于本項(xiàng)目具備國(guó)際性的特點(diǎn)，更需加強(qiáng)社區(qū)文化活動(dòng)的開展。從“質(zhì)量管理”的角度，只要有社區(qū)文化實(shí)施計(jì)劃、實(shí)施過(guò)程、工作總結(jié)，相關(guān)資料存檔就合格了。而從“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”的角度，除上述過(guò)程外，更注重在保證質(zhì)量前提下的經(jīng)濟(jì)性、效益性，更重視開展社區(qū)文化活動(dòng)加強(qiáng)與客戶的聯(lián)絡(luò)和情感溝通，建立信息流通渠道。將開展社區(qū)文化活動(dòng)作為回報(bào)客戶支持的一種手段，用多種經(jīng)營(yíng)的收入豐富社區(qū)文化活動(dòng)，提升服務(wù)，增強(qiáng)客戶滿意度和對(duì)品牌的認(rèn)知度。又如“年終工作總結(jié)”。從“質(zhì)量管理”的角度，只是將全年的工作做個(gè)“流水賬”記錄，對(duì)存在問(wèn)題泛泛而談，其它問(wèn)題以后再談。而從“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”的角度，則以質(zhì)量營(yíng)銷為出發(fā)點(diǎn)，著眼于品牌、形象等無(wú)形資產(chǎn)的建立。哪些問(wèn)題是事先考慮到的？哪些沒(méi)有考慮到的？什么原因？計(jì)劃執(zhí)行率是多少？調(diào)整率是多少？沒(méi)有考慮到的工作對(duì)全年工作有多大影響？明年的工作我們應(yīng)該注意那些？怎樣去改進(jìn)、完善、創(chuàng)新？……又如“企業(yè)文化”。從“質(zhì)量管理”的角度，著重于產(chǎn)品的符合性質(zhì)量，形式化的東西多于實(shí)質(zhì)的東西。搞搞活動(dòng)，打打球，外面走走，吃吃飯，發(fā)發(fā)錢等。而從“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”的角度，著眼于質(zhì)量特性、特征（內(nèi)在質(zhì)量）與精神質(zhì)量（外顯質(zhì)量）的融合統(tǒng)一，相得益彰。把企業(yè)文化看作是一種無(wú)法效仿克隆的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)企業(yè)文化加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部客戶，即員工的服務(wù)，使企業(yè)的價(jià)值取向變?yōu)閱T工的價(jià)值取向；企業(yè)的價(jià)值觀成為企業(yè)員工的價(jià)值觀。在企業(yè)內(nèi)部形成一種以身作則、認(rèn)真做事、尊重員工、關(guān)愛員工、激勵(lì)員工、獎(jiǎng)罰分明、勇于進(jìn)取的機(jī)制。再如“設(shè)備運(yùn)行管理”。從“質(zhì)量管理”的角度，只注重表面形式化的工作。設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行記錄是否完整，設(shè)備設(shè)施巡視記錄是否完整，設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)是否到位，是否建立了設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳等等。而從“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”的角度，則著眼于持續(xù)性質(zhì)量突破，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量領(lǐng)先，提高質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是全員質(zhì)量管理與服務(wù)效益相結(jié)合的綜合考核。在注重表面形式的同時(shí)，更注重內(nèi)在實(shí)質(zhì)的工作。除上述工作外，更關(guān)注設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行質(zhì)量及綜合效益；更關(guān)注采用科學(xué)的管理手段來(lái)進(jìn)行分析。例如：設(shè)備設(shè)施的用電用水量，可以用立柱對(duì)比圖將每周、每月的用量記錄，同上一年度同期的數(shù)值進(jìn)行比較，同當(dāng)年上月、上周的同期數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較，找出上升或下降的原因，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，通過(guò)成本效益管理改變管理服務(wù)模式。通過(guò)對(duì)“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”的特征與“質(zhì)量管理”的特征比較可以看出，現(xiàn)代“質(zhì)量經(jīng)營(yíng)”是一種集各種“質(zhì)量管理”理論與實(shí)踐精華為一體的新型質(zhì)量經(jīng)營(yíng)體系。3.2管理與服務(wù)的要求根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際功能劃分及性質(zhì)定位，其管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開?！鞍踩笔侵缸尶蛻粼陧?xiàng)目里工作得安全、放心；“舒適”是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓客戶感到舒適、方便；“快捷”是指讓客戶在項(xiàng)目?jī)?nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。為此，本項(xiàng)目的管理與服務(wù)可以參考以下要求展開：（一）科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)本項(xiàng)目由于技術(shù)含量高，管理范圍廣，絕不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索，制定并完善一套可以覆蓋各個(gè)方面的管理制度，使整個(gè)管理工作做到有章可循，有據(jù)可依，使管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求，只有這樣才能達(dá)到好的管理效果。（二）加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，安全防衛(wèi)工作最為重要。因?yàn)樗粌H涉及國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全，還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。由于項(xiàng)目一般在辦公時(shí)間都是開放的，所以治安管理難度大，必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持非辦公時(shí)間出入項(xiàng)目的檢查登記制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持下班交接檢查制度。加強(qiáng)對(duì)各門崗、固定崗及消防監(jiān)控中心的嚴(yán)格管理及監(jiān)督，堅(jiān)持二十四小時(shí)值班巡邏制度，力求做到萬(wàn)無(wú)一失。同時(shí)，應(yīng)全面建立健全的客戶檔案，熟悉業(yè)主、租戶情況，主動(dòng)增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全。1、安全防范工作貫徹的基本原則是：客戶至上，服務(wù)第一。預(yù)防為主。誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)。群防群治，內(nèi)緊外松。2、建立客戶服務(wù)中心下屬安全管理部的組織機(jī)構(gòu)。3、制定嚴(yán)密的安全管理規(guī)章制度，明確各類人員的崗位職責(zé)。4、加強(qiáng)治安防范：主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報(bào)警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等），加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。（三）加強(qiáng)消防管理，做好防火工作由于項(xiàng)目規(guī)模較大、功能繁多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁（特別是會(huì)展開放期間）且裝修量大，加之高層建筑物承受風(fēng)力較大和易受雷擊，所以火災(zāi)隱患因素多。因此，本項(xiàng)目對(duì)于防火的要求應(yīng)該非常高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。必須通過(guò)不同方式、途徑，持續(xù)地要教育員工、業(yè)主、租戶在日常工作中遵守用火、用電制度，明確項(xiàng)目及各單元的防火責(zé)任人，熟悉消防基本知識(shí)，掌握防火、救火的基本技能，定期舉行消防演習(xí)；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，力爭(zhēng)第一時(shí)間消除事故隱患。1、消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。2、一般消防系統(tǒng)：干式消防系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統(tǒng)。濕式消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)（消防泵）。消防聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)：消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；消防電梯的功能試驗(yàn)。火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（包括：感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警），手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（包括：電鈴報(bào)警、破碎玻璃報(bào)警、緊急電話報(bào)警）。3、消防工作的展開：（1）進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊(cè)）。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知。（2）建立三級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：物業(yè)總經(jīng)理、各部門經(jīng)理、各級(jí)主管。（3）將防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。（4）明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。（5）定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書，限期完成整改，并進(jìn)行復(fù)查。（6）制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。（7）配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。（8）全員發(fā)動(dòng)，及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。（9）建立自防、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊(duì)；建立專職消防隊(duì)；抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。（10）明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。（11）建立消防檔案。（12）制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，每個(gè)房間安裝消防走火示意圖。（四）重視清潔管理清潔服務(wù)的質(zhì)量是項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，直接關(guān)乎著項(xiàng)目的整體形象。由于項(xiàng)目的公共區(qū)域一般都是采用大量的質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)性要求非常高。為此必須制定完善的清潔管理細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時(shí)，由于人流頻繁的因素，必須加強(qiáng)經(jīng)常性的巡視保潔，保證主要通道、大堂、電梯、公共走廊等重要部位隨臟隨清。日常清潔工作的重點(diǎn)主要可以體現(xiàn)在：1、制定完善的清潔管理細(xì)則，明確需要清潔的位置、材料情況、操作工序、清潔頻率、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。2、制定部門各崗位的責(zé)任制。3、建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。（1）定期巡檢法（隨見隨報(bào)，定點(diǎn)檢查，劃簿登記）；（2）每日抽查；（3）會(huì)巡制度；（4）食用水質(zhì)及排污處理檢查。4、保持項(xiàng)目?jī)?nèi)公共場(chǎng)所的清潔。如大堂、洗手間、公用區(qū)域等。5、提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。（五）強(qiáng)化設(shè)備設(shè)施的管理及維修保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行是項(xiàng)目保證正常運(yùn)作的核心。首先，日常管理必須重視對(duì)水電設(shè)施（包括：高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線、上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施）的全面管理和維修，供水、供電方面必須制定健全完善的應(yīng)急措施預(yù)案，并不定期舉行突擊檢查。其次，應(yīng)特別注重對(duì)電梯系統(tǒng)的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試以及對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。在此，要制定健全的檢查維修制度，對(duì)于公用設(shè)備、公共區(qū)域，如：大廳、電梯間、公共走廊等部位進(jìn)行定期檢查、維修維護(hù)。對(duì)業(yè)主、租戶的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，并做好定期的檢查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98％，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到100％，消防設(shè)備完好率達(dá)到100％。

項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作：1、設(shè)備管理（1）建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。（2）完善工程管理部的架構(gòu)。（3）建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。（4）抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。（5）制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。（6）建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司及工作個(gè)人的工作。2、維修與保養(yǎng)（1）報(bào)修與維修程序。兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修。（2）設(shè)備的保養(yǎng)?？山⑷?jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)（又稱作例行保養(yǎng)）；一級(jí)保養(yǎng)；二級(jí)保養(yǎng)。（3）設(shè)備的維修。對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。

4.0項(xiàng)目開放時(shí)間仲量聯(lián)行建議按一般寫字樓開放給租戶。在既定的開放時(shí)間外，訪客必須在服務(wù)臺(tái)前登記，以防止不速之客入內(nèi)。周一到周五開放時(shí)間：時(shí)間適用范圍0800hrs——1800hrsTOPOFFICE0000hrs——2400hrsFITOFFICE0800hrs——2400hrs會(huì)所周六及周日開放時(shí)間：周六、周日為雙休日，建議萬(wàn)菱匯不對(duì)外開放。除FITOFFICE使用者外，沒(méi)有特殊原因或預(yù)先與管理處協(xié)調(diào)者，一律不予以入內(nèi)。備注：在非辦公時(shí)間進(jìn)入辦公樓將由服務(wù)臺(tái)發(fā)出的貴賓卡才可入內(nèi)。

5.0空調(diào)計(jì)量及收費(fèi)方案5.1空調(diào)加時(shí)收費(fèi)建議萬(wàn)菱匯引進(jìn)兩套空調(diào)系統(tǒng)；分別為分體空調(diào)組機(jī)及中央空調(diào)系統(tǒng)（溴化鋰科技）。FIT-OFFICE（47levelto59level）24小時(shí)以計(jì)量收費(fèi)；TOP-OFFICE（14levelto45level、60levelto62level）的空調(diào)供應(yīng)將是常規(guī)辦公樓的時(shí)間開放，由0800hrs到1800hrs。租戶若在1800hrs后需要空調(diào)提供則將以加時(shí)計(jì)（如下表）。分類面積（㎡）每小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/小時(shí)）A0-15010.00B151-40020.00C401-90060.00D901-150090.00E1501-2000120.00據(jù)目前所獲得的資料，引進(jìn)的空調(diào)系統(tǒng)計(jì)量單位將以每一度電為計(jì)算單位（即我們常說(shuō)的kwh）.由于耗損將會(huì)在電網(wǎng)本身的系統(tǒng)內(nèi)產(chǎn)生，管理處也將會(huì)在租戶使用的總耗電量加上5%的耗損（此辦法已經(jīng)應(yīng)用在一期的物業(yè)上7年）。例如：某單位的空調(diào)30天的計(jì)費(fèi)為580度電或580KWH;580kwhx￥1.0496/kwh=￥608.77+5%耗損 30.44￥639.21會(huì)議詢問(wèn)若租戶要求空調(diào)以每天24小時(shí)X30天計(jì)可否被接受。答案是肯定的。計(jì)算公式為；“該單位的空調(diào)機(jī)總和的耗電X24小時(shí)X30/31天=當(dāng)月的空調(diào)用量”。據(jù)三星空調(diào)人員在會(huì)上透露，萬(wàn)菱匯是廣州市第一家使用空調(diào)記費(fèi)系統(tǒng)的辦公樓。沒(méi)有可接見的參考個(gè)案。仲量聯(lián)行估計(jì)在往后的收費(fèi)上可能會(huì)出現(xiàn)如下的隱憂：所收取的空調(diào)費(fèi)，因?yàn)槎汲鲎杂陔娔X軟件的自動(dòng)生成，交費(fèi)者或許對(duì)所收取的費(fèi)用有意見，而管理處卻無(wú)法給予滿意的回復(fù)。一臺(tái)主機(jī)對(duì)一臺(tái)盤管風(fēng)機(jī)和一臺(tái)主機(jī)對(duì)17臺(tái)盤管風(fēng)機(jī)所產(chǎn)生的差異近1.7倍，此數(shù)據(jù)將視租賃率不斷變化，交費(fèi)者將對(duì)收費(fèi)提出質(zhì)疑。據(jù)稱一臺(tái)主機(jī)對(duì)一臺(tái)盤管風(fēng)機(jī)時(shí)，計(jì)算機(jī)將該主機(jī)的耗電分?jǐn)偨o17個(gè)單元。單元一是使用者，相信不會(huì)有意見。單元2－17無(wú)租戶占用也將是電腦分?jǐn)偟姆秶?。分?jǐn)倲?shù)目雖小，但卻不知該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用。5.2建議空調(diào)服務(wù)供應(yīng)時(shí)間段仲量聯(lián)行建議為了減少不必要能源浪費(fèi)?？照{(diào)只能在下列的時(shí)間段提供；周一到周五時(shí)間適用范圍0800hrs1800hrsTOPOFFICE0000hrs——2400hrsFITOFFICE和通道0800hrs——2400hrs會(huì)所周六時(shí)間適用范圍0800hrs1200hrsTOPOFFICE0000hrs2400hrsFITOFFICE和通道周日時(shí)間適用范圍0000hrs2400hrsFITOFFICE和通道

6.0人事架構(gòu)及入職要求仲量聯(lián)行認(rèn)為萬(wàn)菱匯將會(huì)有良好品牌的國(guó)內(nèi)和國(guó)際公司進(jìn)駐。這類公司對(duì)物業(yè)管理的要求很高，我們也預(yù)計(jì)有不少公司會(huì)采用外語(yǔ)溝通，并以英語(yǔ)為主。仲量聯(lián)行故對(duì)人員要求設(shè)置要求如下：“一般管理人員及以上級(jí)職位申請(qǐng)人必需具備最低本科學(xué)歷，英語(yǔ)水平必需是四級(jí)或更高。擁有不少于四年的工作經(jīng)驗(yàn)（物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)為佳）外表端莊，女士身高不低于1.62米；男士身高不低于1.75米。喜歡于各層次人士交流和有良好的服務(wù)理念。”在薪金方面服務(wù)于寫字樓的員工將會(huì)比商場(chǎng)員工高。寫字樓的保安將分為前臺(tái)和樓層巡視兩類。前臺(tái)保安員最好的懂得外語(yǔ)，以英語(yǔ)為主。在服裝方面以西裝為主，巡視保安可以保留現(xiàn)有的制服。其他部門人員將以一期現(xiàn)有人員配置為基礎(chǔ)，并根據(jù)二期的實(shí)際需要增設(shè)必要崗位即可。以下的功能組織架構(gòu)圖是按一、二期實(shí)際需要而設(shè)（見下圖）。附件一附件一PAGE61從功能組織架構(gòu)圖中可見，【萬(wàn)菱匯】運(yùn)作前所必需招聘的各個(gè)層次員工約為89人才能支持到預(yù)設(shè)的管理工作。為體現(xiàn)與傳統(tǒng)物管的服務(wù)有所分別，本行建議在大堂的前臺(tái)服務(wù)設(shè)置如酒店的前臺(tái)服務(wù)，其服務(wù)內(nèi)容將會(huì)是商務(wù)為主，多方面甚至加入增值服務(wù)如：復(fù)印文件，打印文件，提供航空信息，天氣信息，訪客引導(dǎo)等等。在大堂的保安服務(wù)方面，將減少穿制服的隊(duì)伍而用穿西裝的服務(wù)管理型保安取代。前臺(tái)人員必需具備高素質(zhì)的服務(wù)水平，同時(shí)必需要會(huì)講英語(yǔ)。6.2物業(yè)部的設(shè)置物業(yè)部的設(shè)置是希望在更高的層面去維護(hù)和保護(hù)一棟物業(yè)。物業(yè)部人員，從執(zhí)行人員到物業(yè)經(jīng)理都必須具備對(duì)物業(yè)有全面的知識(shí)要具備行政管理和往來(lái)函件的處理能力。個(gè)別執(zhí)行人員又有各自的專長(zhǎng)，例如：電器、機(jī)械、空調(diào)、土木、建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)各類保險(xiǎn)、招標(biāo)工作、物業(yè)管理和與物業(yè)有關(guān)的法律知識(shí)，有能力和各層次的人士溝通的技巧等等。他們的工作除了每天必須視察自己負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的系統(tǒng)外，自行開發(fā)工作單給負(fù)責(zé)的部門，或啟動(dòng)外判單位去修復(fù)，維護(hù)在日常發(fā)現(xiàn)的物業(yè)缺陷和隱患，達(dá)到更早的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及解除隱患。他們將取代許多目前租戶管理部的項(xiàng)目，例如：物業(yè)的驗(yàn)收、移交；裝修申請(qǐng)的審核、監(jiān)督、驗(yàn)收、各項(xiàng)技術(shù)咨詢等。對(duì)一些簡(jiǎn)單的視察工作，如：各區(qū)的燈泡損壞、某處水管滴水、門禁損壞等。他們可以依靠工程部的日常人工檢查去發(fā)現(xiàn)。與工程部不同的是，工程部?jī)A向?qū)δ骋豁?xiàng)機(jī)械或電器的修復(fù)、維護(hù)，而物業(yè)部更強(qiáng)調(diào)各個(gè)項(xiàng)目之間的完整性、協(xié)調(diào)性。6.3招聘標(biāo)準(zhǔn)及薪金標(biāo)準(zhǔn)除了禮賓部作為配合寫字樓的需要而設(shè)置的新部門外，其它部門的招聘標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)在有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，在此不再陳述。禮賓部禮賓部的工資標(biāo)準(zhǔn)在二期人事架上，除禮賓部外，仲量聯(lián)行建議其它部門員工的工資標(biāo)準(zhǔn)以一期員工的工資標(biāo)準(zhǔn)作為準(zhǔn)則。禮賓部是一個(gè)新部門，并且需要直接對(duì)外服務(wù)，必需突出A級(jí)寫字樓的服務(wù)水平。因此，招聘標(biāo)準(zhǔn)和工資標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)比一般的高。工資標(biāo)準(zhǔn)如下：大堂副經(jīng)理3800元/月主任3200元/月領(lǐng)班2800元/月禮賓員2500元/月禮賓部的招聘標(biāo)準(zhǔn)我們建議禮賓部員工的招聘要求如下：需具備本科學(xué)歷，英語(yǔ)水平達(dá)四級(jí)或以上，至少有三年或以上的工作經(jīng)驗(yàn)（物業(yè)管理或酒店服務(wù)）。具有良好的服務(wù)理念、儀表端莊、有較強(qiáng)的溝通能力，會(huì)說(shuō)流利的普通話、粵語(yǔ)和英語(yǔ)。身高要求：女，1.60米或以上；男，1.72米或以上。經(jīng)理和主任職位則需具備2－3年的管理經(jīng)驗(yàn)。禮賓部崗位分配：工作地點(diǎn)：二樓大堂、首層西門工作時(shí)段：0700hrs1500hrs1000hrs1900hrs1200hrs2100hrs人員分配：大堂副經(jīng)理（1人）大堂主任（1人）領(lǐng)班（2人）禮賓員（13人）另外：首層南門小接待處資料不齊，接待方案待定。禮賓部的工作職責(zé)：訪客引導(dǎo)；大廈信息咨詢服務(wù)；訪客出入證辦理服務(wù)；租戶信息管理；受理租戶、用戶投訴服務(wù)；出入授權(quán)登記服務(wù)；租戶大、小物品存放與放行服務(wù)；租戶公司水牌受理服務(wù)；租戶電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)受理；月保汽車停放受理；租戶信件、報(bào)刊收發(fā)服務(wù)；代召計(jì)程車服務(wù)。投訴接待，跟進(jìn)，反饋。電梯橋箱視頻管理等等。

7.0前臺(tái)服務(wù)需求及內(nèi)容7.1設(shè)立前臺(tái)，完善配套服務(wù)前臺(tái)，作為一個(gè)重要的迎客第一線我們要求要有一個(gè)美觀大方的服務(wù)臺(tái)。該服務(wù)臺(tái)必需具備信心數(shù)據(jù)線及插座用以提供租戶的信息給咨詢的訪客和引導(dǎo)訪客使用設(shè)施如：電梯間或其他配套服務(wù)。派發(fā)來(lái)賓入場(chǎng)卡也是其中一項(xiàng)日常服務(wù)之一。管理實(shí)質(zhì)引深就是服務(wù)。為了方便客戶，滿足客戶的需求，項(xiàng)目必須具有各類配套服務(wù)，并設(shè)立前臺(tái)及配套的商務(wù)中心。（一）前臺(tái)前臺(tái)作為整個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的窗口，肩負(fù)著多重的任務(wù)，包括：提供基本服務(wù)，幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決日常與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的各類事務(wù)的咨詢及辦理。同時(shí)，在項(xiàng)目南、北塔樓（即寫字樓部分）的首層大堂設(shè)立服務(wù)前臺(tái)，并提供以下服務(wù)：物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容訪客引導(dǎo)；大廈信息咨詢服務(wù)；訪客出入證辦理服務(wù)；租戶信息管理；受理租戶、用戶投訴服務(wù)；出入授權(quán)登記服務(wù)；租戶大、小物品存放與放行服務(wù)；租戶公司水牌受理服務(wù)；租戶電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)受理；月保汽車停放受理；租戶信件、報(bào)刊收發(fā)服務(wù)；代召計(jì)程車服務(wù)。商務(wù)服務(wù)（有償服務(wù)項(xiàng)目）票務(wù)代訂服務(wù)－飛機(jī)票、火車票、演出等票務(wù)；打字、排版、編輯、復(fù)印文件服務(wù)；會(huì)議室租賃服務(wù)；傳真、快遞服務(wù)；多國(guó)語(yǔ)言翻譯服務(wù)；提供商務(wù)秘書及翻譯服務(wù)等。特約服務(wù)（有償服務(wù)項(xiàng)目）室內(nèi)清潔服務(wù)；室內(nèi)綠化租擺養(yǎng)護(hù)服務(wù)；房屋租售中介服務(wù)；汽車租賃服務(wù)；花卉代購(gòu)、速遞服務(wù)；餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排服務(wù)；衣物洗滌服務(wù)；各類物品代購(gòu)服務(wù)；維修、維護(hù)小型電器設(shè)備服務(wù)；全國(guó)及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；旅游活動(dòng)安排服務(wù)；公司小型活動(dòng)的協(xié)助服務(wù)（保安、清潔、工程等）服務(wù)等。

8.0綜合管理費(fèi)的支出預(yù)算與收取按目前所獲得的信息，二期塔樓可供銷售/租賃面積為118,025.99㎡，分別為FitOffice88,343.66㎡和TopOffice29,682.33㎡。8.1綜合管理費(fèi)的服務(wù)內(nèi)容在建筑配套設(shè)施方面，F(xiàn)itOffice和TopOffice將可享受大廈的基本設(shè)施，如：1、電梯系統(tǒng)2、樓宇工程維修3、強(qiáng)電設(shè)備4、弱電設(shè)備5、空調(diào)維護(hù)6、給排水系統(tǒng)7、消防設(shè)備及保養(yǎng)8、保安系統(tǒng)9、公區(qū)空調(diào)10、公共照明、電梯11、公共水、電12、大廈保險(xiǎn)13、員工薪金及福利14、辦公費(fèi)用及雜項(xiàng)15、清潔及綠化而在空調(diào)供應(yīng)方面，這兩類的寫字樓卻有著較大的差別，具體如下：類型寫字樓公共通道FITOFFICE47–62Flr采用VRV分體機(jī)，以個(gè)別用量表記量，24小時(shí)供應(yīng)由中央空調(diào)24小時(shí)提供TOPOFFICE17–45Flr采用VRV分體機(jī)，以個(gè)別用量表記量，10小時(shí)供應(yīng)（0800hrs1800hrs）由中央空調(diào)10小時(shí)提供（0800hrs1800hrs）TOPOFFICE+CLUBHSE12–16Flr+10Flr采用中央空調(diào)，提供10小時(shí)供應(yīng)。（0800hrs1800hrs）由中央空調(diào)10小時(shí)提供（0800hrs1800hrs）8.2綜合管理費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查目前市場(chǎng)寫字樓綜合管理費(fèi)調(diào)查如下：大廈名稱面積（㎡）收費(fèi)（元/㎡/月）發(fā)展中心78,00029中泰廣場(chǎng)98,00029中信廣場(chǎng)146,79729大都會(huì)廣場(chǎng)63,00025財(cái)富廣場(chǎng)66,00025東峻廣場(chǎng)101,60128廣州時(shí)代廣場(chǎng)55,00026市長(zhǎng)大廈23,00029綜合萬(wàn)菱匯的特點(diǎn)，仲量聯(lián)行建議綜合管理費(fèi)的收取不應(yīng)偏低太遠(yuǎn)，但建議比現(xiàn)有的市場(chǎng)收取費(fèi)略低。這主要是考慮到開業(yè)初期的使用率低，所可能收取的綜合管理費(fèi)不夠支付基本費(fèi)用，加重開發(fā)商的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

8.3萬(wàn)菱匯管理費(fèi)支出預(yù)算

8.4FitOffice和TopOffice兩類的綜合管理費(fèi)萬(wàn)菱匯對(duì)外宣傳該大廈是以VRV空調(diào)系統(tǒng)為其銷售策略。在我們所獲得的信息里，F(xiàn)ITOFFICE是可享有24小時(shí)的空調(diào)服務(wù)，TOPOFFICE只享有10小時(shí)的空調(diào)服務(wù)。為有效的收取綜合管理費(fèi)，仲量聯(lián)行經(jīng)綜合考慮各項(xiàng)因素，建議只維持兩種綜合管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如下表：類型寫字樓公共通道綜合管理費(fèi)收費(fèi)建議FITOFFICE47–62Flr采用VRV分體機(jī)，以個(gè)別用量表記量，24小時(shí)供應(yīng)由中央空調(diào)24小時(shí)提供￥18.00/㎡/月空調(diào)另以表記TOPOFFICE17–45Flr采用VRV分體機(jī)，以個(gè)別用量表記量，10小時(shí)供應(yīng)(0800hrs1800hrs)由中央空調(diào)10小時(shí)提供(0800hrs1800hrs)￥28.00/㎡/月中央空調(diào)10小時(shí)提供TOPOFFICE+CLUBHSE12–16Flr+10Flr采用中央空調(diào)，提供10小時(shí)供應(yīng)。(0800hrs1800hrs)由中央空調(diào)10小時(shí)提供(0800hrs1800hrs)￥28.00/㎡/月中央空調(diào)10小時(shí)提供對(duì)超時(shí)使用空調(diào)的收費(fèi)率，仲量聯(lián)行建議如下：分類面積（㎡）每小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/小時(shí)）A0-15010.00B151-40020.00C401-90060.00D901-150090.00E1501-2000120.00

8.5管理費(fèi)的支出組成及收費(fèi)建議支出組成已知現(xiàn)有面積為：TopOffice：96,626.38㎡（約總面積的80%）(96,626.40㎡供計(jì)算方便用)FitOffice：21,399.61㎡（約總面積的20%）(21,399.60㎡供計(jì)算方便用)FitOffice和TopOffice的支出預(yù)算約為（自用單位的空調(diào)沒(méi)有被考慮）：2，095，657元=17.76元/㎡118,026㎡17.76元/㎡可被考慮為FitOffice的支出成本。（沒(méi)包括自用空調(diào)）。我們?cè)侔裈opOffice的空調(diào)費(fèi)用考慮在內(nèi)時(shí)，對(duì)TopOffice的支出預(yù)算將為：690,000（空調(diào)費(fèi)）=7.14元/㎡（空調(diào)費(fèi)）96,626.40㎡17.76元/㎡+7.14元/㎡=24.90元/㎡仲量聯(lián)行建議FitOffice和TopOffice的綜合管理費(fèi)分別如下：FitOffice:18元/月/㎡TopOffice:28元/月/㎡8.7五年綜合管理費(fèi)流動(dòng)資金預(yù)測(cè)（5yearscashflowprojection）對(duì)上述5年流動(dòng)資金預(yù)測(cè)，仲量聯(lián)行假設(shè)：FitOffice和TopOffice的綜合管理費(fèi)的第一年收取率為50%，第二年為65%，之后每年以遞增10%。在支出方面，第一年的支出約為總支出的60%，第二年為70%，第三年為75%，之后每年遞增10%。從附上的資金流動(dòng)預(yù)測(cè)表可了解到，萬(wàn)菱匯的物業(yè)管理財(cái)務(wù)上所能遇見的風(fēng)險(xiǎn)不高，而希望第二期管理在三、五年內(nèi)累計(jì)可觀的剩余的機(jī)會(huì)應(yīng)該不是很樂(lè)觀。

9.0財(cái)務(wù)管理【萬(wàn)菱匯】的綜合管理費(fèi)收入將設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的賬戶。管理處將沿用現(xiàn)有的財(cái)務(wù)軟件及服務(wù)方式收取管理費(fèi)，同時(shí)也希望可以繼續(xù)以一年四個(gè)季度向業(yè)主收取綜合管理費(fèi)德方式收取相關(guān)費(fèi)用。這類四個(gè)季度收取的模式在眾多仲量聯(lián)行的物業(yè)已采用多年，并獲得良好的反應(yīng)。希望業(yè)主可以將此收費(fèi)的模式納入租賃合約的條款方便執(zhí)行。在支出方面，本行將采取獨(dú)立支出賬戶，對(duì)于公用設(shè)施未能清楚劃分的區(qū)域，本行將采取隊(duì)支出做合理的比例分?jǐn)偟姆绞剑c商場(chǎng)部分的支出進(jìn)行分?jǐn)?。按照商?chǎng)面積為17萬(wàn)平方米及塔樓寫字樓面積12萬(wàn)平方米計(jì)算，建議商場(chǎng)與寫字樓的攤分費(fèi)用的比例為70：30。

10.0大堂入口閘機(jī)管理?yè)?jù)我們最近和二期工程部指定的門禁系統(tǒng)電腦運(yùn)作的程序供應(yīng)商（廣州新中新華捷系統(tǒng)集成有限公司）進(jìn)行一次技術(shù)討論會(huì)。該公司王寶江總經(jīng)理助理明確表明，他還沒(méi)有一個(gè)關(guān)于二期門禁系統(tǒng)操作技術(shù)的概念，因此，經(jīng)過(guò)了這次會(huì)議，我們假設(shè)整套門禁系統(tǒng)在下列的條件運(yùn)作：門禁系統(tǒng)記錄人員通過(guò)閘門的進(jìn)出時(shí)間；門禁系統(tǒng)的進(jìn)門卡只有一個(gè)種類，即IC卡/磁條卡/條碼卡等。所使用的門禁卡也將是電梯系統(tǒng)進(jìn)入樓層的識(shí)別卡；門禁卡在入卡的時(shí)候，受讀卡機(jī)核實(shí)后才可進(jìn)入；門禁卡只在電梯里只讀預(yù)先編定的樓層；門禁卡在出去的時(shí)候，必須完成讀卡的程序才能開閘；訪客的門禁卡將在出來(lái)的時(shí)候，在讀卡的同時(shí)被讀卡機(jī)吞入（由管理處回收重新使用）。門禁卡可被隨時(shí)設(shè)定進(jìn)出的次數(shù)和時(shí)段。據(jù)我們認(rèn)為萬(wàn)菱匯門禁系統(tǒng)的使用者將會(huì)是以下四種：業(yè)主/租戶訪客（其中包括：短期行為、中期行為）短期行為是指一次進(jìn)出。中期行為是指多次進(jìn)出/階段性進(jìn)出。工作人員（例如：外判單位員工、搬運(yùn)公司員工、清潔員工、維修員工等等）集體/參觀團(tuán)有效的門禁系統(tǒng)運(yùn)作模式在處理門禁系統(tǒng)的電腦審核，最簡(jiǎn)單的一類使用者便是業(yè)主/租戶。其審核過(guò)程都由該業(yè)主/租戶預(yù)先提供名單，再由管理處制作相關(guān)的進(jìn)門卡給業(yè)主/租戶。管理處建議進(jìn)門卡作年度更新，這是使用者的進(jìn)門卡能獲得定期審核，也同時(shí)讓管理處能了解散布到外面的進(jìn)門卡的最新形勢(shì)。操作流程如下：業(yè)戶/租戶申請(qǐng)辦進(jìn)門卡業(yè)戶/租戶申請(qǐng)辦進(jìn)門卡管理處審批、發(fā)卡、記錄、存檔管理處審批、發(fā)卡、記錄、存檔交付業(yè)主/租戶使用交付業(yè)主/租戶使用門禁系統(tǒng)比較難處理的關(guān)鍵在于如何有效率地處理訪客，我們作了如下的假設(shè)：一天工作8小時(shí)，每小時(shí)來(lái)訪客人5000人，也就是說(shuō)前臺(tái)服務(wù)人員每小時(shí)必須處理62.5人，每一位訪客的處理時(shí)間必須不能超過(guò)1分鐘。在訪客申請(qǐng)門禁卡的時(shí)候，管理處建議必須獲得受訪公司的電話批示之后，才給予發(fā)卡進(jìn)閘。這是為了確保受訪公司能提早謝絕不受歡迎的外來(lái)人士。操作流程如下：訪客在前臺(tái)辦理登記手續(xù)訪客在前臺(tái)辦理登記手續(xù)聯(lián)系受訪單位獲取批示聯(lián)系受訪單位獲取批示發(fā)卡發(fā)卡訪客出閘后，進(jìn)門卡通過(guò)機(jī)械自動(dòng)回收訪客出閘后，進(jìn)門卡通過(guò)機(jī)械自動(dòng)回收建議設(shè)置兩個(gè)接待處為確保更迅速地處理訪客和節(jié)省時(shí)間為目標(biāo)，管理處認(rèn)為必須擁有兩個(gè)接待中心，一主一副。主接待處將是2/F塔樓已設(shè)定的地方，副接待處建議設(shè)置在西門入口適當(dāng)?shù)奈恢茫瑢蓚€(gè)位置的網(wǎng)絡(luò)主機(jī)連接在一起。管理處會(huì)按照高、低峰訪客需求，對(duì)前臺(tái)操作員工作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但是低峰期的前臺(tái)操作人員不少于3位員工，高峰期將可能增至7位。對(duì)集體訪客處理：集體訪客超過(guò)10人以上，建議相關(guān)的公司作預(yù)先申請(qǐng)，申請(qǐng)的公司必須將訪客名字和身份證復(fù)印件預(yù)先向管理處提出申請(qǐng)，這樣管理處便能為集體訪客作發(fā)卡準(zhǔn)備，加速當(dāng)日處理訪客的速度。對(duì)工作人員處理：一般上，服務(wù)員工（如：清潔、維修、外判單位的員工）只允許使用服務(wù)電梯/消防梯上落。這些可控制范圍的員工將另發(fā)員工卡處理。管理處不打算將他們納入門禁系統(tǒng)管理范圍內(nèi)。上述的幾項(xiàng)建議都是適用于一般辦公時(shí)間及非辦公時(shí)間，但是管理處將會(huì)對(duì)訪客在非辦公時(shí)間申請(qǐng)門禁卡方面作比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徍恕Ｔ跇I(yè)主的隱私和維護(hù)良好治安的問(wèn)題上也會(huì)考慮到合理的平衡。VIP服務(wù)專柜為提高萬(wàn)菱匯的形象及服務(wù)質(zhì)量，仲量聯(lián)行建議在前臺(tái)設(shè)立一個(gè)VIP的專柜，為萬(wàn)菱匯的高級(jí)管理經(jīng)理、首席執(zhí)行官、董事等提供專貴的服務(wù)，這項(xiàng)服務(wù)將會(huì)由素質(zhì)良好的服務(wù)人員跟進(jìn)，直到完成任務(wù)為止。遺失卡處理如業(yè)主/租戶遺失或損壞IC卡必須第一時(shí)間向管理處辦理掛失。在撤銷遺失卡之后，再新補(bǔ)發(fā)一張新卡，這是一項(xiàng)有償服務(wù)。操作流程如下：在管理處辦理掛失/損壞進(jìn)門卡手續(xù)在管理處辦理掛失/損壞進(jìn)門卡手續(xù)管理處撤銷遺失卡管理處撤銷遺失卡管理處補(bǔ)發(fā)門進(jìn)卡、記錄、存檔管理處補(bǔ)發(fā)門進(jìn)卡、記錄、存檔交付業(yè)主/租戶使用交付業(yè)主/租戶使用卡的費(fèi)用仲量聯(lián)行發(fā)出第一批給業(yè)主/租戶的門禁卡為免費(fèi)卡，具體分配如下：租賃面積(m2)卡數(shù)(張)100m22張101m2-4張501m2-6張1001m28張任何超出上述數(shù)目卡，必須向管理處購(gòu)買，價(jià)格待定。訪客的資料記錄在一般情況下，管理處會(huì)建議來(lái)訪者出示身份證/公司名片并添上一份簡(jiǎn)單的申請(qǐng)表即可。必須提醒的是，在對(duì)證件的核實(shí)真?zhèn)畏矫妫芾硖幑烙?jì)會(huì)遇到困難，但這是比較少數(shù)的東西。

11.0停車場(chǎng)管理管理目標(biāo)對(duì)商場(chǎng)與寫字樓的用車位做合理分配，規(guī)劃。確保車流量的進(jìn)出順暢，舒適。對(duì)月保和臨保車位收費(fèi)的定位萬(wàn)菱匯作為A級(jí)寫字樓，確保車位供應(yīng)是投資者與租戶們選擇使用萬(wàn)菱匯作為其公司的基本考慮因素之一。因此，仲量聯(lián)行認(rèn)為必須按市場(chǎng)辦法給予一定停車位的分配。按照我們以前提供的方案，我們還是認(rèn)為按分配提供給寫字樓可得480個(gè)，剩下520個(gè)車位留給商場(chǎng)消費(fèi)者群使用。一般上，從停車場(chǎng)的使用可分兩類：月保使用者（SeasonsParking）；臨保使用者（HourlyParking）；月保和臨保車位的劃分在考慮月保車位和臨保車位劃分方面，管理者一般的習(xí)慣會(huì)給予月