珠海創(chuàng)新科技大廈

可行性分析匯報(bào)及投資提議方案編制單位：廣東清華科技創(chuàng)業(yè)基金編制時(shí)間：年8月科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第1頁(yè)目錄第一章

總論第二章項(xiàng)目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章市場(chǎng)需求和分析第五章項(xiàng)目建設(shè)必要性和意義第六章總體規(guī)劃方案

第七章投資估算與效益分析

第八章項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排

第九章風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策

第十章結(jié)論和提議

附件1

附件2科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第2頁(yè)第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)述

1.

項(xiàng)目名稱：珠海創(chuàng)新科技大廈2.

承接單位：名

稱：廣東珠海高科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限企業(yè)法人代表：何國(guó)杰注冊(cè)資金：6659萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍：科學(xué)研究開(kāi)發(fā)和綜合服務(wù)珠海創(chuàng)新科技大廈由廣東珠海高科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限企業(yè)負(fù)責(zé)承接，采取招商共建有限責(zé)任企業(yè)形式創(chuàng)建，其中珠海高科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限企業(yè)占51%出資額。3.建設(shè)地址：廣東珠海高科技結(jié)果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端。4.總用地面積：9800平方米。5.大廈基底面積：3280平方米。6.大廈總建筑面積：16800平方米。7.主要功效：珠海創(chuàng)新科技大廈作為省級(jí)科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套生活服務(wù)設(shè)施。第一章總論科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第3頁(yè)第二節(jié)編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性分析匯報(bào)及投資提議書按照廣東珠海高科技結(jié)果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限企業(yè)與廣東清華科技創(chuàng)業(yè)開(kāi)發(fā)中心共同簽署《協(xié)議書》要求，在深入、詳實(shí)調(diào)查研究基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)定，為項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)和招商引資提供科學(xué)和全方面決議依據(jù)。第一章總論科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第4頁(yè)第三節(jié)結(jié)論與提議唐家灣作為珠海市科技創(chuàng)新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比很好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來(lái)發(fā)展快速，正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，對(duì)企業(yè)孵化器需求迫切，需要有一個(gè)供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流、結(jié)果展示和生活?yuàn)蕵?lè)環(huán)境。在廣東珠海高科技結(jié)果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個(gè)良好培育成長(zhǎng)環(huán)境，對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)發(fā)展進(jìn)而推進(jìn)珠海市唐家灣乃至廣東省高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展含有主要意義。擬建創(chuàng)新科技大廈地理位置優(yōu)越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，對(duì)于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)十分有利。

投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及未來(lái)地價(jià)升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就能夠到達(dá)這么水平，說(shuō)明項(xiàng)目含有很好投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)，項(xiàng)目可行。第一章總論科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第5頁(yè)近年來(lái)，在國(guó)家火炬計(jì)劃指導(dǎo)下，我國(guó)高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)結(jié)果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家培育工作中發(fā)揮著主要作用。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已經(jīng)有各種類型科技企業(yè)孵化器100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技結(jié)果近數(shù)萬(wàn)項(xiàng)，孵化企業(yè)成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展數(shù)倍。實(shí)踐證實(shí)，建立創(chuàng)新孵育體系是推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展主要舉措，創(chuàng)新孵育體系建設(shè)為科技結(jié)果轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)成長(zhǎng)創(chuàng)建和發(fā)展提供了良好孵化和培育條件，為科技結(jié)果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本支持，為產(chǎn)業(yè)化過(guò)程提供了必要信息服務(wù)。珠海市唐家灣作為珠海市科技創(chuàng)新海岸，近年來(lái)發(fā)展快速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐步形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)聚集區(qū)，與此相對(duì)應(yīng)，唐家灣地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長(zhǎng)環(huán)境。在珠?；貎?nèi)建立創(chuàng)新科技大廈，將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)創(chuàng)建和培育，深入推進(jìn)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)資本從高科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好條件，這將促進(jìn)珠海市乃至廣東省科技創(chuàng)業(yè)和高科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，深入促進(jìn)廣東省風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)發(fā)展。第二章項(xiàng)目背景科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第6頁(yè)第一節(jié)珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.自然環(huán)境優(yōu)越，是國(guó)家級(jí)“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“環(huán)境保護(hù)模范城”和“旅游城”。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。3.珠海市基本發(fā)展思緒是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶當(dāng)代化區(qū)域性中心城市。4.珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和辦法。5.珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)行使市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展龍頭。如上所述，珠海市擁有良好投資環(huán)境和優(yōu)越生活環(huán)境，加上寬松政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展格局，成為中國(guó)"投資環(huán)境四十優(yōu)"城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)好地方。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第7頁(yè)第二節(jié)唐家灣地域資源情況和發(fā)展規(guī)劃1.自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。唐家地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ赜蛑弧?.社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)狀況和發(fā)展。唐家灣當(dāng)前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地域，是珠海市政府確定近期重點(diǎn)發(fā)展地域之一，近年來(lái)，經(jīng)過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家經(jīng)濟(jì)得到連續(xù)發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增20%良好勢(shì)頭。3.房產(chǎn)物業(yè)資源。當(dāng)前唐家灣尚無(wú)星級(jí)賓館，全鎮(zhèn)對(duì)外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價(jià)低級(jí)水平。伴隨中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技園（珠海）、廣東珠海高科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)進(jìn)駐，唐家灣已逐步成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注熱點(diǎn)地域。4.發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地域及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期發(fā)展重點(diǎn)是北部地域，其重點(diǎn)又是唐家灣，并將唐家地域沿海一帶定位為珠海市科技創(chuàng)新海岸。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第8頁(yè)第三節(jié)珠海基地及周圍區(qū)域資源情況和發(fā)展規(guī)劃1.中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地3.428平方公里。在年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定在12000人左右，包含教職員將到達(dá)15000人左右規(guī)模。2.清華科技園（珠海）。清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園一部分，在功效上初步定位分為四大塊，功效主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng)新人才培養(yǎng)、科技結(jié)果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務(wù)等。規(guī)劃用地14.458萬(wàn)平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米。3.廣東珠海高科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W(xué)與清華科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平方米?；貎?nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限企業(yè)自用綜合辦公樓1300平方米（包含一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率到達(dá)100%，展現(xiàn)出供不應(yīng)求勢(shì)頭。整個(gè)珠?；匾呀?jīng)吸引15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)累計(jì)約2000人。1999年國(guó)家科技部明確發(fā)文珠海基地作為珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)主要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，落戶珠?；仄髽I(yè)水電費(fèi)還能夠享受20%優(yōu)惠。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第9頁(yè)1.科技企業(yè)孵化器。當(dāng)前，唐家灣地域缺乏含有這一功效創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空間，尚無(wú)省級(jí)科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和當(dāng)前在建中清華科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華天地。2.商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超出4000人，3年內(nèi)將到達(dá)15000人左右規(guī)模（包含教職員），已奠基清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活人員多年內(nèi)將到達(dá)2萬(wàn)多人規(guī)模，由此帶來(lái)龐大消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂(lè)、小區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周圍相關(guān)配套小區(qū)建設(shè)設(shè)施則顯著滯后。第四章市場(chǎng)需求和分析科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第10頁(yè)廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負(fù)為高新區(qū)孵化項(xiàng)目、吸納人才、培育高新技術(shù)企業(yè)重任，享有相關(guān)優(yōu)惠政策，已吸引一批來(lái)自國(guó)內(nèi)外技術(shù)含量高、市場(chǎng)前景好、各自獨(dú)立運(yùn)作高科技或高成長(zhǎng)性中小企業(yè)進(jìn)駐。珠?；亟?jīng)過(guò)三年運(yùn)作，建立了一支較高素質(zhì)管理隊(duì)伍，總結(jié)和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗(yàn)，擁有較好軟硬件條件，初步營(yíng)造出一個(gè)吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)基礎(chǔ)環(huán)境。目前，眾多企業(yè)紛紛希望能夠進(jìn)入珠海基地，而珠海基地已經(jīng)開(kāi)發(fā)建好4萬(wàn)平方米廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租賃出去，無(wú)法滿足他們要求。在這種情況下，有必要在珠?；貎?nèi)創(chuàng)立創(chuàng)新科技大廈。一方面作為珠?；乇旧砼涮捉ㄔO(shè)，完善創(chuàng)新培育體系，這是珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)一個(gè)重要組成部分所應(yīng)起作用，也符合珠海市科技創(chuàng)新海岸發(fā)展需要；其次，多功能創(chuàng)新科技大廈建設(shè)，也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行科技交流和展示、生活?yuàn)蕵?lè)等方面需求。珠?；亍⑶迦A科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨(dú)特集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，相得益彰，具有很強(qiáng)吸引力、號(hào)召力和很好發(fā)展前景。第五章項(xiàng)目建設(shè)必要性和意義科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第11頁(yè)第一節(jié)組織結(jié)構(gòu)

珠海創(chuàng)新科技大廈將以有限責(zé)任企業(yè)形式創(chuàng)建，廣東省珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限企業(yè)以土地和現(xiàn)金出資，占51%出資額，其余49%資金采取招商融資方式籌集。珠海創(chuàng)新科技有限企業(yè)（暫定名）實(shí)施董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。企業(yè)部門設(shè)置依據(jù)需要而定，以下僅供參考。辦公室：責(zé)任人力資源和財(cái)務(wù)管理等。企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)審批、畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)等；提供政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行當(dāng)代化管理；責(zé)任人員培訓(xùn)等。投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專題資金、風(fēng)險(xiǎn)投資、產(chǎn)權(quán)交易以及其它金融中介活動(dòng)。綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作。第六章總體規(guī)劃方案科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第12頁(yè)第二節(jié)功效定位1.國(guó)內(nèi)同類機(jī)構(gòu)。當(dāng)前多數(shù)國(guó)內(nèi)類似孵化功效創(chuàng)業(yè)中心、創(chuàng)新科技大廈等普通是作為一個(gè)自收自支事業(yè)單位，實(shí)施企業(yè)化管理，強(qiáng)調(diào)公益性，講求社會(huì)效益，主要以物業(yè)管理為主，輔以初級(jí)金融服務(wù)，提供最初級(jí)創(chuàng)業(yè)孵化條件。這些機(jī)構(gòu)除了在租金上對(duì)入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外，還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)服務(wù)，如打通融資渠道，編制商業(yè)計(jì)劃書，組織項(xiàng)目評(píng)定，幫助市場(chǎng)推廣，跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài)，實(shí)施人才培訓(xùn)等等。

2.珠海創(chuàng)新科技大廈功效定位。結(jié)合珠海市政府產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，珠海創(chuàng)新科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機(jī)電一體化等輕型無(wú)污染高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好孵化培育條件。創(chuàng)新科技大廈只提供通用辦公、行政管理場(chǎng)所以及技術(shù)開(kāi)發(fā)、無(wú)污染和噪音試驗(yàn)場(chǎng)所，形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)搖籃基地，也是潛在企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家搏擊風(fēng)浪、鍛煉提升練兵場(chǎng)。珠海創(chuàng)新科技大廈另外一個(gè)功效是為企業(yè)流動(dòng)性管理和技術(shù)人員、旅游觀光人士、附近企業(yè)員工以及學(xué)生提供方便活動(dòng)、商業(yè)接待和休閑娛樂(lè)等生活服務(wù)。

第六章總體規(guī)劃方案科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第13頁(yè)第三節(jié)經(jīng)營(yíng)模式珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢(shì)，憑借經(jīng)營(yíng)管理者豐富企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮股東資源優(yōu)勢(shì)，整合各種社會(huì)資源，不但為創(chuàng)業(yè)企業(yè)經(jīng)過(guò)提供靈活廉價(jià)研究開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和商務(wù)辦公場(chǎng)所、方便快捷網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便生活服務(wù)等等，更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹(shù)全程支持和服務(wù)，如企業(yè)創(chuàng)建服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、股權(quán)投資（采取現(xiàn)金投入、租金折股、租金加服務(wù)折股、或聯(lián)合其它機(jī)構(gòu)投資等）、項(xiàng)目推介（向風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)推介）、幫助融資、借貸擔(dān)保、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、技術(shù)服務(wù)、法律咨詢、教育培訓(xùn)等。創(chuàng)新科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂(lè)甚至部分物業(yè)能夠考慮利用社會(huì)資源，由物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理企業(yè)或其它機(jī)構(gòu)參加。創(chuàng)新科技大廈經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式：1.物業(yè)租賃收入，這是創(chuàng)新科技大廈最有確保基本收益。2.咨詢中介性質(zhì)服務(wù)性收入以及對(duì)進(jìn)駐大廈、發(fā)展?jié)摿薮笃髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)。因?yàn)槟軌蚍奖愕貙?duì)企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展全過(guò)程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入了解，這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大。怎樣做好這方面工作，將是創(chuàng)新科技大廈經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能否取得突破關(guān)鍵。第六章總體規(guī)劃方案科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第14頁(yè)第四節(jié)建設(shè)地址與條件珠海創(chuàng)新科技大廈擬建于廣東珠海高科技結(jié)果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端（見(jiàn)第21頁(yè)珠?；匾?guī)劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對(duì)珠海基地入口，與珠?；仄髽I(yè)現(xiàn)有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海創(chuàng)新科技有限企業(yè)（暫定名）與珠海基地企業(yè)按道路中間為界，見(jiàn)珠?；匾?guī)劃示意圖紅虛線所表示。該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規(guī)劃路，北為基地已開(kāi)發(fā)部分。l

拆遷安置：無(wú)。l

供電條件：630KVA，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。l

供水條件：200毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來(lái)水廠僅一千米左右距離，水壓充分，未來(lái)若需要擴(kuò)大用水量也輕易。l

通訊條件：

光纖電話基站，100M高速寬帶網(wǎng)，已通。l

雨、污水排放條件：地埋式污水處理器，已接通可用。第六章總體規(guī)劃方案科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第15頁(yè)第五節(jié)建設(shè)規(guī)劃和關(guān)鍵點(diǎn)1.

建筑格調(diào)和主要功效。在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與珠?；卣w布局協(xié)調(diào)一致，經(jīng)過(guò)建筑物造型語(yǔ)言，以超前和創(chuàng)新手法塑造出一個(gè)全新、強(qiáng)有力、令人印象深刻高科技建筑物形象，含有鮮明科技意識(shí)，表達(dá)科技創(chuàng)業(yè)天地內(nèi)涵，使其成為珠?；貥?biāo)志性建筑。主要功效是為高科技企業(yè)培育及成長(zhǎng)提供良好辦公、行政管理、技術(shù)開(kāi)發(fā)和無(wú)污染和噪音試驗(yàn)場(chǎng)所以及其它必備設(shè)施條件，同時(shí)兼顧提供包含住宿接待在內(nèi)生活?yuàn)蕵?lè)環(huán)境，不專設(shè)工業(yè)廠房。2.

建設(shè)規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)總用地面積9800平方米主樓基底面積3280平方米總建筑面積16800平方米建筑層數(shù)

≤11層。中央空調(diào)系統(tǒng)供給整座大廈中央熱水系統(tǒng)

集中供給公寓部分電梯兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設(shè)站點(diǎn)，載重1000千克。綠化率40%室外停車場(chǎng)50個(gè)停車位地下室

兼設(shè)備用房、消防水池、小型停車場(chǎng)和人防工程，盡可能從簡(jiǎn)。第六章總體規(guī)劃方案科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第16頁(yè)第六節(jié)環(huán)境保護(hù)和防風(fēng)抗震本大廈不考慮接納化工、機(jī)械類等輕易產(chǎn)生污染和噪音企業(yè)，不存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問(wèn)題。廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機(jī)無(wú)毒水，經(jīng)過(guò)現(xiàn)已建成地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。污染噪音：主要來(lái)自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采取低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時(shí)采取隔音建筑材料。防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊，輕易遭受臺(tái)風(fēng)攻擊，所以建筑設(shè)計(jì)必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求。其它：按國(guó)家和珠海市當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。第六章總體規(guī)劃方案科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第17頁(yè)第七節(jié)節(jié)能本項(xiàng)目遵照國(guó)家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。第六章總體規(guī)劃方案科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第18頁(yè)1.

項(xiàng)目建設(shè)期：1年．2.

招商期：1年，指1年后企業(yè)入駐率為100%。3.

項(xiàng)目總投資（詳見(jiàn)附件1：投資估算表）本項(xiàng)目預(yù)測(cè)總投資為人民幣5639.78萬(wàn)元。4.

營(yíng)業(yè)收入（詳見(jiàn)附件1：預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入表）本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要為各類辦公場(chǎng)地、綜合服務(wù)設(shè)施和住房租金與管理費(fèi)收入，預(yù)計(jì)正常年度整年收入為843萬(wàn)元。5.

營(yíng)業(yè)成本（詳見(jiàn)附件1：預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)成本估算表）預(yù)測(cè)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本為465.52萬(wàn)元，6.

凈利潤(rùn)（詳見(jiàn)附件1：利潤(rùn)估算表）招商期：年凈利潤(rùn)為96.53萬(wàn)元。

正常經(jīng)營(yíng)期前四年：年凈利潤(rùn)為320.86萬(wàn)元。

正常經(jīng)營(yíng)期后期：本階段年凈利潤(rùn)為341.26萬(wàn)元。7.

現(xiàn)金流量（詳見(jiàn)附件1：現(xiàn)金流量估算表）第七章投資估算和效益分析第一節(jié)基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第19頁(yè)第二節(jié)財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)1.

本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為5.9%(見(jiàn)利潤(rùn)估算表)2.

本項(xiàng)目投資回收期為13.5年投資回收期=13+2348520÷4676045=13.5年（數(shù)字詳見(jiàn)現(xiàn)金流量估算表）3.

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。按7%折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為402.26萬(wàn)元（見(jiàn)現(xiàn)金流量估算表），該值反應(yīng)項(xiàng)目標(biāo)盈利水平高于7%折現(xiàn)率，是有一定投資價(jià)值。4.

本項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.7%，說(shuō)明本項(xiàng)目標(biāo)盈利能力是不錯(cuò)。5.

以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定物業(yè)租賃和管理費(fèi)用，實(shí)際運(yùn)作中還存在為入孵企業(yè)進(jìn)行管理、技術(shù)和金融中介服務(wù)（包含進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)）所得收益。另外，項(xiàng)目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ赜?，地價(jià)升值收益不容忽略。綜合考慮這些原因，實(shí)際上本項(xiàng)目標(biāo)收益應(yīng)高于上述估算值，投資回收期將更短。第七章投資估算和效益分析科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第20頁(yè)第三節(jié)不確定性分析1.

盈虧平衡分析本項(xiàng)目正常年度盈虧平衡時(shí)營(yíng)業(yè)收入率到達(dá)35.6%，即當(dāng)營(yíng)業(yè)收入到達(dá)設(shè)計(jì)能力35.6%（300萬(wàn)元）時(shí)，本項(xiàng)目即可保本，這說(shuō)明本項(xiàng)目標(biāo)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，效益很好。2.敏感性分析影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要敏感性原因?yàn)椋汗潭ㄙY產(chǎn)投資額，經(jīng)營(yíng)成本，營(yíng)業(yè)收入三個(gè)方面。從敏感性分析圖表相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，在所測(cè)定不確定性原因改變范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于6.5%，這說(shuō)明本項(xiàng)目含有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。三種不確定原因中，最為敏感是營(yíng)業(yè)收入。所以，本項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻注意，提升服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)宣傳，增加營(yíng)業(yè)收入。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營(yíng)成本。第七章投資估算和效益分析科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第21頁(yè)見(jiàn)時(shí)間安排表第八章項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第22頁(yè)第一節(jié)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目標(biāo)投資收益主要表現(xiàn)為物業(yè)租賃收入、中介服務(wù)和投資項(xiàng)目標(biāo)收益，所以，能否吸引企業(yè)入駐、能否充分發(fā)揮大廈各項(xiàng)服務(wù)功效以及投資項(xiàng)目標(biāo)收益將成為項(xiàng)目成敗關(guān)鍵。以現(xiàn)金或租賃費(fèi)用折抵入駐企業(yè)股權(quán)增值水平，以及入駐企業(yè)成活率、成長(zhǎng)速度將在一定程度上影響項(xiàng)目標(biāo)收益。宏觀方面，珠海市科技創(chuàng)新海岸——唐家灣科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展形勢(shì)尤其是廣東珠海高科技結(jié)果示范基地附近區(qū)域發(fā)展好壞將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。珠海創(chuàng)新科技大廈緊鄰清華科技園（珠海），形成集聚效應(yīng)，對(duì)于本項(xiàng)目是有利，不過(guò)同時(shí)也會(huì)在一定程度上產(chǎn)生業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。中山大學(xué)珠海校區(qū)擬興建星級(jí)會(huì)議中心尚在規(guī)劃中，何時(shí)實(shí)施尚無(wú)詳細(xì)時(shí)間表，一旦實(shí)施，將對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)接待功效方面產(chǎn)生一定影響。

第九章風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案第23頁(yè)第二節(jié)對(duì)策1.

充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)必須充分發(fā)揮廣東珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地作為國(guó)家級(jí)