聊聊運(yùn)營(yíng)管理北京萬科運(yùn)營(yíng)管理部2012年07月大腦、中樞、經(jīng)脈Q:運(yùn)營(yíng)管理部是什么組織?

東廠、內(nèi)務(wù)府、吃喝團(tuán)、總經(jīng)理秘書團(tuán)Q:案例，某項(xiàng)目需盡快取得大產(chǎn)證后現(xiàn)房銷售，在辦理過程卻發(fā)現(xiàn)公維尚未收全導(dǎo)致無法辦理。經(jīng)反復(fù)核查，發(fā)現(xiàn)有兩戶客戶雖已收房但公維并未繳納？如果是你會(huì)怎么辦？21、運(yùn)營(yíng)管理體系簡(jiǎn)介運(yùn)營(yíng)管理部是什么組織？Project

ManagementConstructionManagementPortfolio

ManagementEnterpriseManagement站在企業(yè)角度的，從融資、拿地、開發(fā)、銷售、持有全壽命周期房地產(chǎn)項(xiàng)目管理以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。Ｑ：運(yùn)營(yíng)管理是什么？3運(yùn)營(yíng)管理是什么？1、運(yùn)營(yíng)管理體系簡(jiǎn)介總經(jīng)理辦公室計(jì)劃管理崗流程管理崗運(yùn)營(yíng)管理小組總經(jīng)理業(yè)務(wù)秘書計(jì)劃管理信息管理流程管理決策管理OCD部門職能：公司整體運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、監(jiān)控，為決策提供支持。部門設(shè)置：直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，信息扁平化。工作重點(diǎn)：跨部門跨專業(yè)溝通協(xié)調(diào)，信息交圈、決策落地。運(yùn)營(yíng)管理是綜合性的管理，是公司日常經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目全生命周期的管理，并不簡(jiǎn)單地等同于計(jì)劃管理。計(jì)劃管理是運(yùn)營(yíng)管理中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。4北萬運(yùn)營(yíng)管理前世今生？運(yùn)營(yíng)管理部公司經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理業(yè)務(wù)秘書信息管理流程管理決策管理1、運(yùn)營(yíng)管理體系簡(jiǎn)介08年之前09年3月12年6月30億，3-5個(gè)項(xiàng)目50億，5-10個(gè)項(xiàng)目100億，10個(gè)以上項(xiàng)目信息不交圈、不及時(shí)成本、銷售、財(cái)務(wù)的“指標(biāo)”對(duì)不上，從而可能影響決策；目標(biāo)不明確，影響執(zhí)行力；項(xiàng)目上有人受傷，新聞報(bào)道了，總經(jīng)理還不知道，造成媒體危機(jī)。預(yù)見力不強(qiáng)，總會(huì)有一些“意想不到”的工作出現(xiàn)開發(fā)計(jì)劃調(diào)整；2、方案顛覆各專業(yè)行動(dòng)不協(xié)調(diào)、分工協(xié)作關(guān)系不清這件事到底該誰干？2、事不關(guān)己、高高掛起決策反復(fù)、效率不高：公司決策成為了制約項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的關(guān)鍵路徑；會(huì)前討論不充分，決策會(huì)反復(fù)決策。一些“怪現(xiàn)象”核心癥結(jié)：決策效率、質(zhì)量不高；執(zhí)行力不強(qiáng)、決策事項(xiàng)實(shí)施效果不佳；對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全流程的關(guān)注不夠、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控能力不強(qiáng)；各專業(yè)人員對(duì)于全局經(jīng)營(yíng)問題并不關(guān)心，只關(guān)心其個(gè)人的任務(wù)。5面臨的挑戰(zhàn)1、運(yùn)營(yíng)管理體系簡(jiǎn)介6北京萬科組織架構(gòu)1、運(yùn)營(yíng)管理體系簡(jiǎn)介弱項(xiàng)目、強(qiáng)職能的矩陣架構(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)制事業(yè)部組織架構(gòu)1、運(yùn)營(yíng)管理體系簡(jiǎn)介運(yùn)營(yíng)管理部外埠組服務(wù)各部門、不能取代專業(yè)職能部門8北萬運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)1、運(yùn)營(yíng)管理體系簡(jiǎn)介精細(xì)化分工+項(xiàng)目為主線項(xiàng)目單線對(duì)接，確保信息精確對(duì)位人均分管5-6個(gè)項(xiàng)目，其中2-3個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目9運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)目標(biāo)一：跨部門跨項(xiàng)目資源整合、打破部門壁壘，實(shí)現(xiàn)信息充分及時(shí)交圈；目標(biāo)二：最全面的信息挖掘、最有力的決策支持；目標(biāo)三：最有效的決策跟進(jìn)落實(shí)；目標(biāo)四：不斷優(yōu)化的流程和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，最安全的運(yùn)營(yíng)保障；目標(biāo)五：增值。從文化上倡導(dǎo)“崗位英雄”、“把手伸長(zhǎng)”，為卓越加分；重視管理工具、流程優(yōu)化和制度建設(shè)；為大伙服務(wù)，讓運(yùn)營(yíng)深入人心。1、運(yùn)營(yíng)管理體系簡(jiǎn)介核心：讓運(yùn)營(yíng)落地，與公司每位員工日常工作掛鉤Step1明確公司戰(zhàn)略發(fā)展方向公司三年戰(zhàn)略規(guī)劃1、事業(yè)計(jì)劃書；Step2制定公司年度運(yùn)營(yíng)目標(biāo)公司年度運(yùn)營(yíng)計(jì)劃1、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃編制；Step3

運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的分解與下達(dá)戰(zhàn)略績(jī)效體系1、BWS2、KPIStep4運(yùn)營(yíng)監(jiān)控與調(diào)整運(yùn)營(yíng)控制1、決策管理體系2、計(jì)劃管理體系3、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控體系4、流程優(yōu)化體系PDCA循環(huán)運(yùn)營(yíng)管理思路2、運(yùn)營(yíng)管理思路高效的決策管理與流程優(yōu)化體系重事前審批，把好決策關(guān)加強(qiáng)會(huì)議管理，提高會(huì)議效率與質(zhì)量明晰授權(quán)體系，實(shí)施3級(jí)審批制優(yōu)化審批流程，梳理精簡(jiǎn)審批事項(xiàng)戰(zhàn)略績(jī)效和流程優(yōu)化的實(shí)施推進(jìn)，形成對(duì)運(yùn)營(yíng)體系不斷改善的PDCA循環(huán)。全面資源整合的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)控制體系綜合計(jì)劃是運(yùn)營(yíng)體系的基礎(chǔ)，以項(xiàng)目綜合計(jì)劃為主導(dǎo)，橫向貫穿職能計(jì)劃，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并有效推動(dòng)各項(xiàng)目順利進(jìn)展。從公司層面推動(dòng)專業(yè)交圈、項(xiàng)目與公司職能部門交圈，即時(shí)監(jiān)控、即時(shí)預(yù)警運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)周綜述成為管理層高效決策的基礎(chǔ)依據(jù)，涉及經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析、重要咨詢信息。運(yùn)營(yíng)管理思路2、運(yùn)營(yíng)管理思路3、運(yùn)營(yíng)抓手決策管理體系流程優(yōu)化體系風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控體系計(jì)劃管理體系運(yùn)營(yíng)管理保證項(xiàng)目各階段的決策需求，確定最佳選擇嚴(yán)控關(guān)鍵流程減少犯錯(cuò)機(jī)會(huì)減少或避免損失運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化項(xiàng)目計(jì)劃可控，各部門充分交圈決策管理體系將項(xiàng)目開發(fā)全生命周期中各項(xiàng)關(guān)鍵決策點(diǎn)予以梳理，歸納為關(guān)鍵的十四項(xiàng)決策會(huì)議，并對(duì)會(huì)議目的、會(huì)議成果標(biāo)準(zhǔn)、參與部門等關(guān)鍵事項(xiàng)予以明確。強(qiáng)調(diào)“剛性決策周期”的概念，力爭(zhēng)一次將事情作對(duì)，避免因?yàn)楣緵Q策層的反復(fù)，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)受阻。十四級(jí)會(huì)議體系總覽決策管理體系3、運(yùn)營(yíng)抓手14十四級(jí)會(huì)議體系內(nèi)容項(xiàng)目前置工作階段：項(xiàng)目前置啟動(dòng)立項(xiàng)會(huì)、前置工作匯報(bào)會(huì)、項(xiàng)目決策會(huì)、項(xiàng)目交底會(huì)；項(xiàng)目方案及策劃階段：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)、產(chǎn)品解決方案決策會(huì)、綜合計(jì)劃策劃會(huì)、實(shí)施方案整體決策會(huì)、采購策劃會(huì)、綜合計(jì)劃會(huì)；項(xiàng)目實(shí)施階段：開盤前期準(zhǔn)備會(huì)、定價(jià)會(huì)、交付前準(zhǔn)備會(huì)、項(xiàng)目分期總結(jié)大會(huì)。決策管理體系3、運(yùn)營(yíng)抓手例：項(xiàng)目方案及策劃階段——產(chǎn)品解決方案決策會(huì)，要求在項(xiàng)目取得后60天內(nèi)召開。由總經(jīng)理或產(chǎn)品決策小組對(duì)產(chǎn)品解決方案進(jìn)行審議并提出修改意見：確定項(xiàng)目定位確定項(xiàng)目規(guī)劃方案確定示范區(qū)范圍主力產(chǎn)品單體方案確定戶型規(guī)劃意向確定立面意向確定景觀意向商業(yè)及配套解決方案確定交房標(biāo)準(zhǔn)原則成本財(cái)務(wù)測(cè)算匯報(bào)人：設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷管理部提交成果：產(chǎn)品解決方案、設(shè)計(jì)工作計(jì)劃北京公司標(biāo)準(zhǔn)化模板應(yīng)用：15決策管理體系3、運(yùn)營(yíng)抓手PHASEI約會(huì)ＰＨＡＳＥII會(huì)議準(zhǔn)備ＰＨＡＳＥIII開會(huì)ＰＨＡＳＥIV會(huì)后管理會(huì)議名稱級(jí)別會(huì)議時(shí)間召集人參會(huì)人員匯報(bào)材料準(zhǔn)備人會(huì)議紀(jì)要起草人會(huì)議紀(jì)要審核人決議跟進(jìn)負(fù)責(zé)人信息歸檔負(fù)責(zé)人上傳時(shí)間/上傳要求總經(jīng)理辦公會(huì)公司級(jí)每周二總經(jīng)理行政秘書公司管理層全體、人力資源部負(fù)責(zé)人、商業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)人、總辦負(fù)責(zé)人、運(yùn)營(yíng)管理部全體、總經(jīng)理指定相關(guān)人員北京公司周運(yùn)營(yíng)綜述運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)人指定運(yùn)營(yíng)管理部信息員運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)人運(yùn)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)管理部信息員會(huì)議紀(jì)要：會(huì)后三個(gè)工作日郵件發(fā)出并上傳到集團(tuán)內(nèi)網(wǎng)；

會(huì)議資料：會(huì)后一周內(nèi)上傳到北京公司內(nèi)網(wǎng)子站（加密）公司月度例會(huì)公司級(jí)每月8日左右總經(jīng)理行政秘書公司管理層全體、部門負(fù)責(zé)人全體、總經(jīng)理指定相關(guān)人員總經(jīng)理指定匯報(bào)專題（８?jìng)€(gè)左右）各匯報(bào)專題對(duì)應(yīng)部門負(fù)責(zé)人指定運(yùn)營(yíng)管理部信息員運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)人運(yùn)營(yíng)管理部運(yùn)營(yíng)管理部信息員會(huì)議紀(jì)要：會(huì)后三個(gè)工作日郵件發(fā)出并上傳到集團(tuán)內(nèi)網(wǎng)；

會(huì)議資料：會(huì)后一周內(nèi)上傳到北京公司內(nèi)網(wǎng)子站（加密）十四級(jí)決策會(huì)公司級(jí)按照公司14級(jí)會(huì)議體系為基準(zhǔn)排定時(shí)間按照公司14級(jí)會(huì)議體系要求執(zhí)行按照公司14級(jí)會(huì)議體系要求執(zhí)行按照公司14級(jí)會(huì)議體系要求執(zhí)行匯報(bào)人匯報(bào)人主責(zé)部門及運(yùn)營(yíng)管理部共同審核匯報(bào)人/運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人匯報(bào)人/運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人會(huì)議紀(jì)要：會(huì)后三個(gè)工作日郵件發(fā)出；

會(huì)議資料：會(huì)后一周內(nèi)郵件發(fā)給運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人，運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人負(fù)責(zé)上傳到北京公司內(nèi)網(wǎng)子站（加密）專項(xiàng)決策會(huì)/匯報(bào)會(huì)公司級(jí)每周二或周四匯報(bào)人總經(jīng)理或項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)應(yīng)部門負(fù)責(zé)人、運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人、領(lǐng)導(dǎo)指定人員公司經(jīng)營(yíng)相關(guān)重要決策和匯報(bào)事項(xiàng)匯報(bào)人匯報(bào)人主責(zé)部門及運(yùn)營(yíng)管理部共同審核匯報(bào)人/運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人匯報(bào)人/運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人會(huì)議紀(jì)要：會(huì)后三個(gè)工作日郵件發(fā)出；

會(huì)議資料：會(huì)后一周內(nèi)郵件發(fā)給運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人，運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人負(fù)責(zé)上傳到北京公司內(nèi)網(wǎng)子站（加密）項(xiàng)目周例會(huì)項(xiàng)目級(jí)每周一次，由分管領(lǐng)導(dǎo)指定項(xiàng)目會(huì)議秘書項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)、各專業(yè)口對(duì)接人（項(xiàng)目、事務(wù)、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、采購、成本、客服、運(yùn)營(yíng)）、分管領(lǐng)導(dǎo)指定人員上周的會(huì)議紀(jì)要各工作項(xiàng)，并即時(shí)補(bǔ)充需報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)討論、決策重要專題各專業(yè)對(duì)接人各自負(fù)責(zé)項(xiàng)目會(huì)議秘書項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目會(huì)議秘書項(xiàng)目會(huì)議秘書會(huì)議紀(jì)要：會(huì)后三個(gè)工作日郵件發(fā)出業(yè)務(wù)決策會(huì)/匯報(bào)會(huì)項(xiàng)目級(jí)不定期匯報(bào)人項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)應(yīng)部門負(fù)責(zé)人、運(yùn)營(yíng)管理部項(xiàng)目對(duì)接人、領(lǐng)導(dǎo)指定人員項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)相關(guān)重要決策和匯報(bào)事項(xiàng)匯報(bào)人匯報(bào)人主責(zé)部門及運(yùn)營(yíng)管理部共同審核項(xiàng)目會(huì)議秘書匯報(bào)人會(huì)議紀(jì)要：會(huì)后三個(gè)工作日郵件發(fā)出部門例會(huì)/專題會(huì)部門級(jí)每周一次，由部門領(lǐng)導(dǎo)指定部門會(huì)議秘書部門全體部門建設(shè)、專業(yè)提升、經(jīng)驗(yàn)分享、工作安排等方面問題部門會(huì)議秘書部門會(huì)議秘書部門負(fù)責(zé)人部門會(huì)議秘書部門會(huì)議秘書會(huì)議紀(jì)要：會(huì)后三個(gè)工作日郵件發(fā)出會(huì)議分級(jí)管理體系(討論修訂稿）16決策管理體系流程優(yōu)化體系風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控體系計(jì)劃管理體系運(yùn)營(yíng)管理保證項(xiàng)目各階段的決策需求，確定最佳選擇3、運(yùn)營(yíng)抓手嚴(yán)控關(guān)鍵流程減少犯錯(cuò)機(jī)會(huì)減少或避免損失運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化項(xiàng)目計(jì)劃可控，各部門充分交圈三年戰(zhàn)略規(guī)劃財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)項(xiàng)目里程碑計(jì)劃項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃計(jì)劃管理體系3、運(yùn)營(yíng)抓手項(xiàng)目綜合計(jì)劃動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃評(píng)估、動(dòng)態(tài)調(diào)整運(yùn)營(yíng)計(jì)劃編制18綜合計(jì)劃的定義貫穿項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃，保障項(xiàng)目在執(zhí)行過程中，各項(xiàng)工作準(zhǔn)點(diǎn)推進(jìn)，最終達(dá)到運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。綜合計(jì)劃的核心思想把項(xiàng)目全生命周期中的所有關(guān)鍵任務(wù)都以“關(guān)鍵任務(wù)包”的方式標(biāo)準(zhǔn)化，并細(xì)化到三級(jí)計(jì)劃，明確每項(xiàng)任務(wù)的責(zé)任人和前后關(guān)聯(lián)，以此來保障計(jì)劃跨部門的協(xié)調(diào)性和交圈，幫助公司管理層掌控全項(xiàng)目計(jì)劃。設(shè)計(jì)部營(yíng)銷部成本部采購部……綜合計(jì)劃在公司弱矩陣管理的運(yùn)行模式下，實(shí)現(xiàn)以項(xiàng)目為核心，將各職能部門串聯(lián)。計(jì)劃管理體系3、運(yùn)營(yíng)抓手好的計(jì)劃總是在碰撞和矛盾中產(chǎn)生19綜合計(jì)劃的特點(diǎn)：時(shí)間長(zhǎng)：貫穿項(xiàng)目全生命周期，從概念設(shè)計(jì)開始一直到交付入?。簧婕懊鎻V：與項(xiàng)目相關(guān)的各部門都包括其中，項(xiàng)目部、工程部、設(shè)計(jì)部、成本部、銷售部、客服部、項(xiàng)發(fā)部、事務(wù)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司等。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)銷售項(xiàng)發(fā)采購工程成本事務(wù)運(yùn)營(yíng)物業(yè)財(cái)務(wù)綜合計(jì)劃的模板模塊化而非線性化：一是更好地與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際管理動(dòng)作吻合，二是保障了計(jì)劃的靈活性，在計(jì)劃編制和執(zhí)行過程中，可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際處于的不同階段和管理關(guān)注重點(diǎn)對(duì)模塊進(jìn)行深化，加強(qiáng)了綜合計(jì)劃的針對(duì)性和執(zhí)行力。抓項(xiàng)目重點(diǎn)：對(duì)綜合計(jì)劃的作業(yè)數(shù)進(jìn)行了有效精簡(jiǎn)，降低應(yīng)用門檻和維護(hù)成本，適合房地產(chǎn)粗放開發(fā)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境。北京公司標(biāo)準(zhǔn)化模板應(yīng)用：計(jì)