建筑/戶型解讀1建筑/戶型解讀12006-7-262在我們的業(yè)務(wù)中，與產(chǎn)品直接相關(guān)的能力需求表現(xiàn)為——

產(chǎn)品增值力——提升價(jià)值&創(chuàng)造價(jià)值

產(chǎn)品評(píng)價(jià)力——比較價(jià)值&選擇價(jià)值

產(chǎn)品理解力——感知價(jià)值&演繹價(jià)值2006-7-262在我們的業(yè)務(wù)中，與產(chǎn)品直接相關(guān)的能力需求

住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析

規(guī)劃評(píng)價(jià)住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析3住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析居住的面積的增加、空間高度的增加。例如部分豪宅中采用夸張放大的起居空間來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)身份感的表達(dá)安全感空間尺度的放大空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；空間形式的豐富；外部資源的占有；空間個(gè)性的體現(xiàn)；舒適度歸屬感個(gè)性化……空間的內(nèi)在結(jié)構(gòu)與目標(biāo)客戶的生活方式更為吻合。例如采用干濕分離衛(wèi)生間、步入式衣櫥，以及主臥區(qū)在住宅中的出現(xiàn)住宅中的空間類型和變化更為多樣，包容生活多義性、彈性和趣味性。例如共享空間、流動(dòng)空間、灰空間在住宅中的出現(xiàn)居住空間的“外延”更為“強(qiáng)勢(shì)”，資源可以表現(xiàn)為自然美景、園林景觀、視野開(kāi)闊度、甚至是聲音、氣味等居住空間的“內(nèi)涵”更加“聚焦”：或者在功能層面更加契合個(gè)體客戶特征，或者在審美層面更好的表現(xiàn)客戶的文化趣味。極致化的個(gè)案如量體裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器，是容納人們居住行為的空間。住宅產(chǎn)品的根本價(jià)值在于對(duì)人們居住需求的滿足，這種需求可以分解為人們?nèi)粘Ｉ钤诎踩取⑹孢m性、歸屬感、自我認(rèn)同感等方面的需求。

住宅產(chǎn)品價(jià)值提升的“五個(gè)途徑”4居住的面積的增加、空間高度的增加。例如部分豪宅中采用夸張放大住宅產(chǎn)品“兩個(gè)價(jià)值傾向”住宅的建筑形式與產(chǎn)品價(jià)值的高低并不存在簡(jiǎn)單的對(duì)位關(guān)系：通過(guò)某一個(gè)或某幾個(gè)途徑發(fā)力，任何一種形式的住宅產(chǎn)品都有可能超越形式的“等級(jí)”而實(shí)現(xiàn)較高的產(chǎn)品價(jià)值。

當(dāng)然，不同的建筑形式，其對(duì)于“私家化”和“城市化”兩個(gè)價(jià)值端的傾向性是不同的。獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼花園洋房多層小高層高層私家化意向城市化意向私家感受——Keywords領(lǐng)屬的、傳承的城市尺度——私家尺度——Keywords親切的、豐富的、細(xì)節(jié)的私家氣質(zhì)——Keywords閑逸的、自然融合的Keywords高、大、闊城市精神——城市效率——Keywords多元化、時(shí)代感的Keywords集約的、共享的5住宅產(chǎn)品“兩個(gè)價(jià)值傾向”住宅的建筑形式與產(chǎn)品價(jià)值的高低并不存住宅產(chǎn)品的價(jià)值提升模型獨(dú)棟SingleHouse居住需求聯(lián)排（雙拼）花園洋房多層、小高層、高層……個(gè)性化歸屬感舒適性安全度……City自然傾向、領(lǐng)地傾向…………城市尺度、城市效率住宅產(chǎn)品價(jià)值提升·更大的面積——居住空間“量”的增加·更優(yōu)化的結(jié)構(gòu)、更豐富的空間——居住空間“質(zhì)”的提升·更強(qiáng)勢(shì)的資源占有——居住空間“外延”的擴(kuò)展·更鮮明的個(gè)性色彩——居住空間“內(nèi)涵”的深化LowHigh6住宅產(chǎn)品的價(jià)值提升模型獨(dú)棟SingleHouse居住需求聯(lián)綠城青竹園獨(dú)棟別墅7綠城青竹園獨(dú)棟別墅7聯(lián)排雙拼8聯(lián)排雙拼8疊加洋房9疊加洋房9第五層：99.87㎡第四層：138.07㎡第三層：139㎡第二層：144.55㎡第一層：166.28㎡退臺(tái)洋房10第五層：99.87㎡第四層：138.07㎡第三層：139㎡第板樓電梯房塔樓類板樓/品字形蝶狀11板樓電梯房塔樓類板樓/品字形蝶狀11萬(wàn)科十字形建筑12萬(wàn)科十字形建筑12

戶型評(píng)價(jià)戶型評(píng)價(jià)13戶型評(píng)價(jià)戶型評(píng)價(jià)1314

戶型評(píng)價(jià)的角度以開(kāi)發(fā)者的角度——（規(guī)劃）戶型是社區(qū)中的戶型，（定位）戶型也是表達(dá)定位的重要方面以使用者的角度——用、好、靚、新、絕以銷售者的角度——要明星、去硬傷、講究組合、看重傳達(dá)1414

戶型評(píng)價(jià)的角度1415戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)1、不要就戶型論戶型，評(píng)價(jià)一個(gè)戶型首先要放回到整個(gè)規(guī)劃體系中

備忘錄：

戶型與落位、資源、環(huán)境對(duì)位。1515戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)1、不要就戶型論戶型，評(píng)價(jià)一個(gè)戶型首先要放回16戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)2、突出舒適度還是放大價(jià)值感——兩種訴求、兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

備忘錄：訴求不同決定了評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的不同。1616戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)2、突出舒適度還是放大價(jià)值感——兩種訴求、兩17生活方式舒適度第一層面第二層面生理需求安全需求情感需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)客戶需求層次1717第一層面第二層面生理需求安全需求情感需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)18第一層面：占有資源越多，舒適度越高奢侈需求超量占有舒適需求大空間、健康環(huán)境、感官舒適健康需求獨(dú)立空間、健康環(huán)境基本需求獨(dú)立空間低高1818第一層面：占有資源越多，舒適度越高低高1819

鄰里共融——小資空間宏大敘事——新富格調(diào)展示——知富。。。立面豪——新富環(huán)境洋——知富酷——小資。。。第二層面：客戶體驗(yàn)越契合、強(qiáng)烈，生活方式越有價(jià)值1919鄰里共融—20戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)3、尺度問(wèn)題很重要

備忘錄：

尺度標(biāo)準(zhǔn)的絕對(duì)性與相對(duì)性：絕對(duì)性來(lái)自人體工學(xué)與生活經(jīng)驗(yàn)；相對(duì)性來(lái)自產(chǎn)品定位與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。2020戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)3、尺度問(wèn)題很重要2021戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)4、識(shí)破“看上去很美”

備忘錄：

調(diào)動(dòng)生活體驗(yàn)去感受戶型細(xì)節(jié)：廳里的門太多？對(duì)角相峙的空間？餐桌的墻夠長(zhǎng)嗎？進(jìn)門要對(duì)著什么？異型的房子有存在理由嗎？空間越細(xì)分越好？……2121戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)4、識(shí)破“看上去很美”2122戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)5、評(píng)估戶型亮點(diǎn)的有效性

備忘錄：情景亮點(diǎn)、功能亮點(diǎn)（多一個(gè)功能空間）、實(shí)惠亮點(diǎn)——不是每個(gè)亮點(diǎn)都能點(diǎn)燃購(gòu)房沖動(dòng)。2222戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)5、評(píng)估戶型亮點(diǎn)的有效性2223戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)6、突出標(biāo)桿戶型的領(lǐng)袖性；強(qiáng)化明星戶型的競(jìng)爭(zhēng)力；消除問(wèn)題戶型和硬傷

備忘錄：

要均好也要極致，關(guān)鍵時(shí)刻犧牲誰(shuí)？2323戶型評(píng)價(jià)要點(diǎn)6、突出標(biāo)桿戶型的領(lǐng)袖性；強(qiáng)化明星戶型的競(jìng)爭(zhēng)集合住宅價(jià)值分析——1、以舒適度為核心的功能導(dǎo)向戶型設(shè)計(jì)除了少數(shù)的城市豪宅產(chǎn)品，目前主流的集合住宅產(chǎn)品基本上解決的還是居住“舒適度”層面的問(wèn)題?？臻g的充裕度居住空間的充裕度體現(xiàn)在戶型面積的大小與居住空間的數(shù)量。主流的集合住宅戶均面積分布在一個(gè)相對(duì)有限的范圍之內(nèi)，面積成為衡量舒適度的關(guān)鍵指標(biāo)，或者說(shuō)，在此范圍之內(nèi)，舒適度對(duì)于面積的增減是極為敏感的。價(jià)值提升：面積增加，居室增加……空間利用效率由于面積的限制，空間的利用效率就顯得非常重要，戶型結(jié)構(gòu)因此成為戶型評(píng)價(jià)的關(guān)鍵。價(jià)值提升：戶型緊湊（壓縮無(wú)感知面積、消除長(zhǎng)過(guò)道……）、戶型適用（空間方正、消除異型空間、優(yōu)化開(kāi)門方式……）、分配合理（主次空間面積得當(dāng)、充分使用朝向和景觀面、通透……）空間功能分化戶型空間功能上的細(xì)分、完善與分區(qū)，是舒適度提升的重要標(biāo)志。價(jià)值提升：干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、儲(chǔ)物空間專門化、書(shū)房等工作空間出現(xiàn)、主臥區(qū)出現(xiàn)、中西廚出現(xiàn)、主仆分道、客廳起居分離……空間的細(xì)節(jié)化對(duì)居住空間的細(xì)節(jié)進(jìn)行雕琢、改良和創(chuàng)新，也是體現(xiàn)舒適度提升的有效措施。價(jià)值提升：凸窗、角窗、移步陽(yáng)臺(tái)、入戶花園……空間彈性和變化戶型保持彈性可以更好的滿足住戶個(gè)性化的生活需求；空間的立體化則不僅是對(duì)舒適度的提升，也同樣可以體現(xiàn)居住空間的個(gè)性。價(jià)值提升：空間預(yù)留、拆分組合、錯(cuò)層、挑空、閣樓、復(fù)式……24集合住宅價(jià)值分析——1、以舒適度為核心的功能導(dǎo)向戶型設(shè)計(jì)除了專題1：京津滬三地住宅市場(chǎng)戶型分析注意戶型競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值提升的兩種方式一種是“更舒適”，單純的舒適度的增加；另一種則是“更劃算”，舒適度的保持或提升以“贈(zèng)送”的方式出現(xiàn)25專題1：京津滬三地住宅市場(chǎng)戶型分析注意戶型競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值提升的兩種深京滬市場(chǎng)——兩房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空間躍層26深京滬市場(chǎng)——兩房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比房型端正，南北通透，客廳與臥室均采光良好，每間臥室都有觀景外飄窗，是上海小高層緊湊戶型的代表。180度外飄窗，景觀主臥南陽(yáng)臺(tái)寬闊舒適，采光良好廚衛(wèi)全明，干濕分開(kāi)環(huán)球翡翠灣2房2廳1衛(wèi)96平米基本舒適度提升270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀27房型端正，南北通透，客廳與臥室均采光良好，每間臥室都有觀景外通過(guò)弧形窗或空中露臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳?；臼孢m度提升113m297m2上海.蘇堤春曉名苑客廳弧形觀景窗，享受生活，享受美景主臥贈(zèng)送大的具有私密性的空中露臺(tái)，極富吸引力全景式餐廳，美景伴美食28通過(guò)弧形窗或空中露臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，2房戶型設(shè)計(jì)——金地作品，最大亮點(diǎn)就是通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)等空間的大面積贈(zèng)送沿展室內(nèi)空間上海金地系列作品玄關(guān)處理凸窗觀景陽(yáng)臺(tái)超大陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)92平大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)基本舒適度提升292房戶型設(shè)計(jì)——金地作品，最大亮點(diǎn)就是通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)2房戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)——常規(guī)2房2房2廳2衛(wèi)面積89-93雙景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)凸窗衛(wèi)生間和廚房全采光設(shè)計(jì)主臥開(kāi)間3.5米客廳開(kāi)間3.9米深圳招商.依山郡觀景陽(yáng)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間的過(guò)渡，并沿展了客廳的空間雙衛(wèi)設(shè)置，使主人私密等舒適度的要求進(jìn)一步得到提升超大生活陽(yáng)臺(tái)，不僅解決了餐廳的采光問(wèn)題，也是生活便利起來(lái)基本舒適度提升302房戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)——常規(guī)2房2房2廳2衛(wèi)深圳招商.依山郡中海.怡翠山莊：左右錯(cuò)的露臺(tái)、落地凸窗使得戶型成為性價(jià)比殺手A:兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積63.41-65.02套內(nèi)面積57.24-57.6B:兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積65.05-66.41套內(nèi)面積55.68-55.83亮點(diǎn)：左右錯(cuò)的露臺(tái)設(shè)計(jì)，空間全贈(zèng)送（地域限制）落地凸窗，增強(qiáng)室內(nèi)空間，并提高附加值A(chǔ)B基本舒適度提升31中海.怡翠山莊：左右錯(cuò)的露臺(tái)、落地凸窗使得戶型成為性價(jià)比殺手32322房戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)——2房+地下室，贈(zèng)送入戶花園和地下室，不僅提升了2房的舒適度，也提升了整體的性價(jià)比復(fù)式2房2廳2衛(wèi)，建筑面積104－106，地下室60入戶花園陽(yáng)光書(shū)房雙景觀陽(yáng)臺(tái)多功能地下室生活陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)入戶花園陽(yáng)光書(shū)房深圳招商.依山郡性價(jià)比提升332房戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)——2房+地下室，贈(zèng)送入戶花園和地下室，A:兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積84.56套內(nèi)面積67.91主臥和客廳開(kāi)間3.6B:三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積103.11套內(nèi)面積85.21主臥和客廳開(kāi)間3.6亮點(diǎn)：入戶花園和露臺(tái)的挑空設(shè)計(jì)，保證單雙層住戶享受更多的過(guò)渡空間，沿展室內(nèi)空間主臥和衛(wèi)生間的凸窗設(shè)計(jì)，延伸室內(nèi)空間可封可開(kāi)的陽(yáng)光室設(shè)置深圳.慢城性價(jià)比提升34A:亮點(diǎn)：深圳.慢城性價(jià)比提升34佳兆業(yè)可園：戶型區(qū)間68－73，贈(zèng)送面積和舒適性達(dá)到極致。露臺(tái)變種：雙L型陽(yáng)臺(tái)（加花架）形成錯(cuò)層贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)；較好解決露臺(tái)私密性問(wèn)題主臥L型落地凸窗贈(zèng)送，形成溫馨休閑空間，同時(shí)使主臥得到三面采光和景觀。根據(jù)凸窗原理，贈(zèng)送的衣柜入戶花園性價(jià)比提升35佳兆業(yè)可園：戶型區(qū)間68－73，贈(zèng)送面積和舒適性達(dá)到極致。露深京滬市場(chǎng)——三房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空間躍層功能空間彈性空間細(xì)化空間預(yù)留空間可分可合可變空間：內(nèi)庭院等寬廳設(shè)計(jì)衣帽間中西廚儲(chǔ)藏室功能間工人房36深京滬市場(chǎng)——三房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比房型方正實(shí)用，動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)。多處贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，既美觀又實(shí)用，6米橫廳給住戶充分想象空間

二級(jí)性價(jià)比挖掘南北陽(yáng)臺(tái)方正通透6米橫廳，留給主人多種創(chuàng)意空間180度外凸窗，景觀主臥翡翠上南“2＋1”創(chuàng)新戶型114平米37房型方正實(shí)用，動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)。多處贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，既美觀新浦江城：一梯兩戶、寬廳設(shè)計(jì)、大開(kāi)間、短進(jìn)深的典型案例書(shū)房與客廳可分可合超大面寬，營(yíng)造豪華會(huì)客空間，并提供給客戶自由改動(dòng)的空間更衣間設(shè)計(jì)顯示主人氣派南北雙陽(yáng)臺(tái)，前后均為別墅區(qū)，景觀好功能空間彈性與細(xì)化38新浦江城：一梯兩戶、寬廳設(shè)計(jì)、大開(kāi)間、短進(jìn)深的典型案例書(shū)房與弧形落地窗和露臺(tái)最大化采光面和觀景面，貼近自然，可以較好享受景觀資源。二級(jí)性價(jià)比挖掘134m2145m2多處弧形陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加實(shí)用性和美觀性270度景觀落地窗，豪華尊貴的享受客廳兩面采光，在暖暖的陽(yáng)光下進(jìn)餐山水·國(guó)際39弧形落地窗和露臺(tái)最大化采光面和觀景面，貼近自然，可以較好享受超大入戶花園，獨(dú)享空中別墅，14米寬闊觀景面。166m2性價(jià)比提升14米寬闊觀景面深圳.純海岸4.5m高，7.4m寬的豪華客廳4.5m高的寬大入戶花園錯(cuò)層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)更為明確，同時(shí)便于客廳挑高，空間豪華40超大入戶花園，獨(dú)享空中別墅，14米寬闊觀景面。166m2性價(jià)戶型二：祥云閣A、祥瑞閣A

3房2廳2衛(wèi)；126m2

奇數(shù)層深圳.天悅龍庭功能空間細(xì)化，主臥室分別設(shè)置衣帽間眾多挑高露臺(tái)，使房間處于真正的花園之中性價(jià)比提升41戶型二：祥云閣A、祥瑞閣A

3房2廳2衛(wèi)；126m2

奇數(shù)層超大入戶花園及雙陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，保證戶型在舒適度的基礎(chǔ)上性價(jià)比進(jìn)一步提升3房2廳2衛(wèi)面積128－129超大入戶花園雙景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，保證餐廳和廚房的采光主臥開(kāi)間4米，舒適度極高雙景觀陽(yáng)臺(tái)連接生活陽(yáng)臺(tái)招商.依山郡性價(jià)比提升42超大入戶花園及雙陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，保證戶型在舒適度的基礎(chǔ)上性價(jià)比進(jìn)預(yù)留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。

空間功能彈性花園改餐廳餐廳改次臥或書(shū)房可將入戶花園隔成一個(gè)開(kāi)敞的書(shū)房或和室內(nèi)庭院可改成一書(shū)房43預(yù)留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定3房戶型設(shè)計(jì)——3房+陽(yáng)光地下室雙景觀陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)光地下室入戶花園與生活陽(yáng)臺(tái)相連接空間功能細(xì)化深圳招商.依山郡443房戶型設(shè)計(jì)——3房+陽(yáng)光地下室雙景觀陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)光地下室入戶花園金地未來(lái)域三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積140平雙門入戶，主仆分道確保每個(gè)臥室都有陽(yáng)臺(tái)空間，拓展室內(nèi)視野主臥衛(wèi)生間+衣帽間拐角落地窗空間功能細(xì)化45金地未來(lái)域三房?jī)蓮d兩衛(wèi)空間功能細(xì)化45復(fù)式3房：在保證舒適度極大提升的前提下，追求可贈(zèng)送面積的增加復(fù)式3房3廳3衛(wèi)通過(guò)分層來(lái)劃分動(dòng)靜功能區(qū)間超大面寬的客廳設(shè)計(jì)，及部分挑高空中花園性價(jià)比提升46復(fù)式3房：在保證舒適度極大提升的前提下，追求可贈(zèng)送面積的增加深京滬市場(chǎng)——四房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比提升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)普通凸窗挑空入戶花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空間躍層功能空間彈性空間細(xì)化空間預(yù)留空間可分可合可變空間：內(nèi)庭院等寬廳設(shè)計(jì)衣帽間中西廚儲(chǔ)藏室功能間玄關(guān)處理工人房主仆分道47深京滬市場(chǎng)——四房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析基本舒適度舒適度提升性價(jià)比住戶可根據(jù)自己喜好，組合客廳、書(shū)房和臥室，贈(zèng)送南北雙陽(yáng)臺(tái)和一步花池，為物業(yè)增加價(jià)值點(diǎn)。功能空間彈性南北雙陽(yáng)臺(tái)，盡享陽(yáng)光和風(fēng)景臥室與客廳可分可合，隨意改動(dòng)金地.未來(lái)域4房2廳2衛(wèi)146平米48住戶可根據(jù)自己喜好，組合客廳、書(shū)房和臥室，贈(zèng)送南北雙陽(yáng)臺(tái)和一4房2廳2衛(wèi)，157.2m2

深圳.天悅龍庭2700觀景圓形窗，園林景觀盡收眼底6米高空中露臺(tái)，庭院生活盡情展現(xiàn)，性價(jià)比進(jìn)一步提升拐角窗設(shè)計(jì)，景觀衛(wèi)生間性價(jià)比提升494房2廳2衛(wèi)，157.2m2

深圳.天悅龍庭2700觀景圓形4房＋工人房，面積區(qū)間222平最大亮點(diǎn)：最大限度挖掘性價(jià)比通過(guò)凹陽(yáng)臺(tái)和外部陽(yáng)臺(tái)的連通設(shè)計(jì)，使得凹陽(yáng)臺(tái)可以通過(guò)玻璃封閉成可以房間使用。深圳御景東方性價(jià)比提升504房＋工人房，面積區(qū)間222平最大亮點(diǎn)：最大限度挖掘性價(jià)比深戶型創(chuàng)新：4房2廳2衛(wèi)+1工人房，199.5m2

空中四合院，6米挑高的景觀陽(yáng)臺(tái)挑高入戶花園，贈(zèng)送空間無(wú)處不在空間細(xì)化，設(shè)置家庭活動(dòng)室錯(cuò)層設(shè)計(jì)，室內(nèi)空間變化豐富，功能分區(qū)更加明確深圳.尚都性價(jià)比提升51戶型創(chuàng)新：4房2廳2衛(wèi)+1工人房，199.5m2

空中四合院中信紅樹(shù)灣

4房2廳2衛(wèi)174~175m2奇數(shù)層空能空間細(xì)化，主仆分道，盡顯尊貴空能空間細(xì)化，主臥衣帽間設(shè)置空能空間彈性，空中內(nèi)庭院，庭院生活與封閉成室內(nèi)空間，任意選擇空能空間彈性，書(shū)房和主臥可分可合引入別墅元素52中信紅樹(shù)灣

4房2廳2衛(wèi)174~175m2奇數(shù)層空能空主臥空間的最大化設(shè)計(jì):衛(wèi)生間、書(shū)房、更衣室應(yīng)有盡有，最大限度保證主人活動(dòng)的私密性空間功能細(xì)化主臥功能擴(kuò)充，衛(wèi)生間、更衣室、書(shū)房全套單元享受53主臥空間的最大化設(shè)計(jì):衛(wèi)生間、書(shū)房、更衣室應(yīng)有盡有，最大限度滿足三代同堂的帶衛(wèi)生間的雙主臥廚房功能擴(kuò)充，滿足不同功能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式空間功能細(xì)化54滿足三代同堂的帶衛(wèi)生間的雙主臥廚房功能擴(kuò)充，滿足不同功能的中中信紅樹(shù)灣：4房2廳3衛(wèi)

200~207m2奇數(shù)層舒適度提升及功能空間細(xì)化，設(shè)置3個(gè)衛(wèi)生間主仆分道，功能細(xì)化空間功能細(xì)化55中信紅樹(shù)灣：4房2廳3衛(wèi)

200~207m2奇數(shù)層舒適度提升A四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積147.33套內(nèi)面積121.40B四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積146.71套內(nèi)面積120.89圓樓設(shè)計(jì)：由于圓滑的特性，透過(guò)圓樓的兩棟向外看，景致變化要快而多，而方板樓容易形成一線窄帶風(fēng)景。觀景餐廳挑高露臺(tái)深圳.熙園56A圓樓設(shè)計(jì)：觀景餐廳挑高露臺(tái)深圳.熙園56市場(chǎng)多層及小高層、高層產(chǎn)品暢銷戶型特征總結(jié)

物業(yè)類型戶型特征分析兩房緊湊型南北通透，方正實(shí)用，明衛(wèi)，270度凸窗贈(zèng)送舒適型+入戶花園、凸窗贈(zèng)送，空中露臺(tái)，彈性空間（陽(yáng)光房等）三房緊湊型南北通透，凸窗贈(zèng)送，明廚明衛(wèi)舒適型+入戶花園，空中露臺(tái)、雙衛(wèi)生間、主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書(shū)房）、主臥觀景陽(yáng)臺(tái)或者凸窗、空間彈性（地下室、客廳與書(shū)房可分可合）豪華型+橫廳設(shè)計(jì)，內(nèi)庭院、功能房、工人房、主仆分道四房舒適型內(nèi)庭院，中西廚、各類凸窗設(shè)置、主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書(shū)房）、儲(chǔ)藏室、帶工人房、主仆分道豪華型+雙主臥57市場(chǎng)多層及小高層、高層產(chǎn)品暢銷戶型特征總結(jié)

物業(yè)類型戶型特征集合住宅價(jià)值分析——2、利用公共空間和公共資源對(duì)于居住價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)充和放大由于戶型集中解決的是——居住空間舒適度的實(shí)現(xiàn)與提升，那么購(gòu)房者對(duì)于居住空間的其他需求，如歸屬感的體現(xiàn)、個(gè)性色彩的表達(dá)、資源的占有等等方面，更大程度上要靠“公共”的社區(qū)空間加以體現(xiàn)——利用公共空間和公共資源對(duì)于居住價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)充和放大，這是集合住宅的一個(gè)重要特點(diǎn)。這也可以解釋我們?cè)谑袌?chǎng)中看到的許多現(xiàn)象：——為什么在集合住宅的社區(qū)中更常見(jiàn)對(duì)于“規(guī)劃形式感”的強(qiáng)化，低密度社區(qū)中相對(duì)弱的多？——為什么集合住宅社區(qū)中大綠地、大水面具有更為突出的價(jià)值意義？——為什么大盤(pán)往往具有更強(qiáng)的產(chǎn)品能力？……58集合住宅價(jià)值分析——2、利用公共空間和公共資源對(duì)于居住價(jià)值進(jìn)專題2：淺析規(guī)劃“形式感”注意點(diǎn)：學(xué)會(huì)區(qū)別“真形式”和“假形式”；正確看待規(guī)劃的“形式”在市場(chǎng)中的“價(jià)值”。59專題2：淺析規(guī)劃“形式感”注意點(diǎn)：591、為什么有些規(guī)劃講求“形式”？·更容易體現(xiàn)產(chǎn)品的差異性，引起市場(chǎng)關(guān)注·契合了人們對(duì)于“形式”的需求，強(qiáng)化某種空間氛圍·設(shè)計(jì)師的“自發(fā)”需求，追求構(gòu)圖上的秩序和美感市場(chǎng)角度客戶角度設(shè)計(jì)角度601、為什么有些規(guī)劃講求“形式”？·更容易體現(xiàn)產(chǎn)品的差異性，引2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比B、經(jīng)營(yíng)“軸線”C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果D、超大尺度的構(gòu)圖元素E、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng)F、單元復(fù)制/母題重復(fù)612、強(qiáng)化“形式感”的N種手段A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比62、強(qiáng)化“形式感”的N種手段“通常”的社區(qū)規(guī)劃622、強(qiáng)化“形式感”的N種手段“通?！钡纳鐓^(qū)規(guī)劃622、強(qiáng)化“形式感”的N種手段A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比深圳淘金山天津江勝天鵝湖北京上元632、強(qiáng)化“形式感”的N種手段A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比深2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段B、經(jīng)營(yíng)“軸線”深圳桃源居長(zhǎng)春中海水岸春城天津汐岸國(guó)際642、強(qiáng)化“形式感”的N種手段B、經(jīng)營(yíng)“軸線”深圳桃源居長(zhǎng)春中2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果上海未來(lái)灣佛山萬(wàn)科山水家園652、強(qiáng)化“形式感”的N種手段C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果上海未來(lái)2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段D、超大尺度的構(gòu)圖元素上海國(guó)際住宅競(jìng)賽成都萬(wàn)科金色家園662、強(qiáng)化“形式感”的N種手段D、超大尺度的構(gòu)圖元素上海國(guó)際住2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段E、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng)北京陽(yáng)光上東沈陽(yáng)萬(wàn)科花園新城672、強(qiáng)化“形式感”的N種手段E、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng)北京陽(yáng)光上東沈陽(yáng)萬(wàn)2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段F、單元復(fù)制/母題重復(fù)深圳四季花城中山萬(wàn)科城市風(fēng)景成都博瑞光華682、強(qiáng)化“形式感”的N種手段F、單元復(fù)制/母題重復(fù)深圳四集合住宅價(jià)值分析——3、對(duì)城市價(jià)值的充分表達(dá)

如前所說(shuō)，集合住宅是城市化的產(chǎn)物——一方面，集合住宅體現(xiàn)了對(duì)于城市效率和城市資源的依賴：地段、交通、城市配套等等城市因素都成為產(chǎn)品價(jià)值體系的重要組成因素；另一方面，在表達(dá)城市意向方面，集合住宅也有著其他產(chǎn)品形式難以企及的“天生”優(yōu)勢(shì)，這同時(shí)也賦予產(chǎn)品形象鮮明的特征：城市尺度

——集合住宅社區(qū)易于體現(xiàn)出對(duì)土地的集約利用和高、大、闊的社區(qū)空間意向工業(yè)美學(xué)

——工廠化的而非手工的；

——可復(fù)制的、規(guī)?；?、韻律重復(fù)的

——理性的、秩序強(qiáng)烈的；

——高技術(shù)含量的、挑戰(zhàn)常規(guī)的

——現(xiàn)代材料和創(chuàng)新工藝的；69集合住宅價(jià)值分析——3、對(duì)城市價(jià)值的充分表達(dá)

如前所說(shuō)，集合集合住宅產(chǎn)品形象示意——高聳挺拔彰顯城市意象

70集合住宅產(chǎn)品形象示意——高聳挺拔彰顯城市意象

70集合住宅產(chǎn)品形象示意——突出現(xiàn)代感和個(gè)性色彩71集合住宅產(chǎn)品形象示意——突出現(xiàn)代感和個(gè)性色彩71集合住宅產(chǎn)品形象示意——與各種風(fēng)格的嫁接72集合住宅產(chǎn)品形象示意——與各種風(fēng)格的嫁接72花園洋房住宅產(chǎn)品73花園洋房住宅產(chǎn)品73花園洋房的定義與特征花園洋房的實(shí)質(zhì)：從建筑形式角度，花園洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。相對(duì)于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了明顯的提升，因而獲得相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)站位。花園洋房的特征——品質(zhì)提升關(guān)鍵詞：1）內(nèi)：情景——往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎(chǔ)上，通過(guò)獨(dú)特的入戶方式以及入戶花園、大露臺(tái)、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨(dú)立私密”等特征。2）外：花園——社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴(kuò)大（面寬）和觀景層次的增加（露臺(tái)等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。3）形：洋房——產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異?；▓@洋房產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色1）低密度社區(qū)中作少量補(bǔ)充，以平衡整體容積率。2）成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品。3）成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。4）陌生區(qū)大盤(pán)的創(chuàng)新型產(chǎn)品。74花園洋房的定義與特征花園洋房的實(shí)質(zhì)：花園洋房的特征——品質(zhì)提花園洋房?jī)r(jià)值分析目前市場(chǎng)上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過(guò)建筑細(xì)節(jié)的處理讓1~2層的住戶獲得相對(duì)獨(dú)立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。代表產(chǎn)品如天津萬(wàn)科水晶城的南入戶情景洋房。2、居住空間前所未有的“豐富多元”空間的“豐富性”主要表現(xiàn)在“情趣空間”和“觀景空間”在居住空間中的比重明顯增加：——前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自由度和可能性，激發(fā)了消費(fèi)者的場(chǎng)景聯(lián)想?！笳呙芮辛司幼】臻g內(nèi)外間聯(lián)系，對(duì)自然資源的享有更加充分。1、入戶方式開(kāi)始趨于“私有”花園洋房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是基于對(duì)普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。75花園洋房?jī)r(jià)值分析目前市場(chǎng)上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過(guò)建筑細(xì)節(jié)的花園洋房?jī)r(jià)值分析（續(xù)）

一方面，由于建筑高度的降低帶來(lái)樓間距的降低，組團(tuán)的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細(xì)節(jié)與層次也更加豐富，組團(tuán)的內(nèi)聚性加強(qiáng)；所以，組團(tuán)空間的重要性開(kāi)始體現(xiàn)，也更容易營(yíng)造院落感的社區(qū)空間體驗(yàn)。典型案例

——萬(wàn)科·西山庭院中整體社區(qū)的形式感與組團(tuán)空間的院落感并重；

——綠城系的洋房產(chǎn)品標(biāo)榜“先有花園，后有房子”，不追求圖面形式，以空間實(shí)感動(dòng)人。3、“院落感”的價(jià)值開(kāi)始體現(xiàn)集合住宅的立面造型體現(xiàn)出“整體性”的特點(diǎn)，體量感、韻律感、挺拔感成為形象塑造的關(guān)鍵；而自花園洋房開(kāi)始，建筑形象開(kāi)始“碎”了——層次的豐富、形體的錯(cuò)落、細(xì)節(jié)的精致、材料的穿插，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差異。4、造型特質(zhì)從“整體”走向“細(xì)節(jié)”76花園洋房?jī)r(jià)值分析（續(xù)）

一方面，由于建筑高度的降低帶來(lái)樓間距洋房產(chǎn)品社區(qū)空間——關(guān)鍵詞:親地、親景、院落感77洋房產(chǎn)品社區(qū)空間——關(guān)鍵詞:親地、親景、院落感77洋房產(chǎn)品形象——關(guān)鍵詞:層次、錯(cuò)落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化78洋房產(chǎn)品形象——關(guān)鍵詞:層次、錯(cuò)落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化78專題3：花園洋房的三種產(chǎn)品類別分析注意點(diǎn)：各種洋房產(chǎn)品在哪些方面對(duì)普通多層產(chǎn)品進(jìn)行了明顯的超越？79專題3：花園洋房的三種產(chǎn)品類別分析注意點(diǎn)：79情景花園洋房產(chǎn)品的分類目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個(gè)階段：1、以綠城產(chǎn)品為代表——“花園化洋房”路線２、以萬(wàn)科情景洋房系列為代表——“情景化洋房”路線3、以萬(wàn)科寬景House為代表——“疊拼化洋房”路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品80情景花園洋房產(chǎn)品的分類目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的洋房類產(chǎn)品大致可以分為客戶目標(biāo)

Objectives

>類低密度住宅產(chǎn)品81客戶目標(biāo)Objectives>類低密度住宅產(chǎn)品8TownHouse的定義與特征Townhouse的構(gòu)成：TownHouse是一種準(zhǔn)獨(dú)立住宅形式，它是由Town的文化氛圍、House的私人生活和Nature的自由格調(diào)，三種因素的組合體。Townhouse的技術(shù)要點(diǎn)1）TH單體的層數(shù)通常在2~3層，面寬范圍：以6~8米居多，最小可至4.8米，北京湯·House某戶型兩開(kāi)間面寬5.7米；上海格林春曉某戶型面寬13米。2）TH常見(jiàn)以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多，其總長(zhǎng)度受消防規(guī)范限制。3）TH社區(qū)的容積率一般在0.6~0.8之間。Townhouse產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色1）低密度社區(qū)中平衡容積率。既能保持整個(gè)社區(qū)的低密度意向，又可以加強(qiáng)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，或以價(jià)格差消化資源劣勢(shì)地塊。2）中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性，同時(shí)又可體現(xiàn)明顯升級(jí)。3）遠(yuǎn)郊別墅板塊中的低總價(jià)度假產(chǎn)品。82TownHouse的定義與特征Townhouse的構(gòu)成：ToTownHouse的產(chǎn)品價(jià)值分析Townhouse的價(jià)值要素Townhouse產(chǎn)品的核心價(jià)值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)“獨(dú)門獨(dú)院、有天有地”的生活模式——獲得獨(dú)立住宅的居住感受而支付相對(duì)低的價(jià)格，是該產(chǎn)品立足市場(chǎng)的根本。如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為TH通常的產(chǎn)品發(fā)力目標(biāo)——這一點(diǎn)也是所有類低密度產(chǎn)品的共同特性。1、“看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成2、“有天有地”的充分表達(dá)3、兼顧私有和鄰里的單元組合方式83TownHouse的產(chǎn)品價(jià)值分析Townhouse的價(jià)值要TownHouse價(jià)值分析——1、“看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成Townhouse住宅在功能空間的構(gòu)成上能夠較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為5個(gè)組成部分：1、禮儀接待性空間。包括：入口、客廳（有時(shí)與起居室合一）、餐廳等；2、居家活動(dòng)性空間。包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書(shū)房、視聽(tīng)室等；；3、私密性空間。包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等；4、輔助性空間。包括：洗衣室、儲(chǔ)藏、車庫(kù)、地下室等；5、景觀性空間。包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺(tái)等。禮儀性空間的分化獨(dú)立，以及景觀空間的比重加大，是TH產(chǎn)品的顯著特征；同時(shí)空間更加“立體”——TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下，盡可能的營(yíng)造出“別墅感受”。84TownHouse價(jià)值分析——1、“看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成TTownHouse價(jià)值分析——2、“有天有地”的充分表達(dá)“有天有地”是別墅生活的典型特征——具體是指室內(nèi)外空間在多層面實(shí)現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅“有天有地”，而且必須是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通過(guò)底層花園、入戶平臺(tái)、內(nèi)天井和露臺(tái)這些空間元素對(duì)“有天有地”的特征進(jìn)行強(qiáng)化。天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價(jià)值大進(jìn)深卻沒(méi)有暗室和暗廊連過(guò)道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院85TownHouse價(jià)值分析——2、“有天有地”的充分表達(dá)“入口庭院、露臺(tái)和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩萬(wàn)科第五園三期TB戶型四房?jī)蓮d四衛(wèi)221平米首層入戶庭院三層主臥大露臺(tái)四層陽(yáng)光房（閣樓）86入口庭院、露臺(tái)和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩萬(wàn)科第五園三期TTownHouse價(jià)值分析——3、兼顧私有和鄰里的單元組合方式傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用“山墻并聯(lián)”的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時(shí)也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。一些TH項(xiàng)目中通過(guò)“錯(cuò)聯(lián)”、“對(duì)拼”和“合院”等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。普通的“山墻并聯(lián)式”的TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較為單調(diào)。通過(guò)院墻和水系的處理，形成江南“水巷”的意向，呼應(yīng)中式風(fēng)格的產(chǎn)品形象，較好的弱化了線性空間的單調(diào)之感。87TownHouse價(jià)值分析——3、兼顧私有和鄰里的單元組合方“錯(cuò)聯(lián)”——增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米

錯(cuò)聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。單體來(lái)看，外墻面積增加，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，打破行列式的雷同格局。首層二層88“錯(cuò)聯(lián)”——增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感首層“對(duì)拼”——強(qiáng)化私家院落感，改善社區(qū)公共空間新浦江城聯(lián)院別墅居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性；提高土地利用率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格上線。89“對(duì)拼”——強(qiáng)化私家院落感，改善社區(qū)公共空間新浦江城聯(lián)院別墅“合院”——化零為整，社區(qū)-鄰里-私家的層次遞進(jìn)成為產(chǎn)品亮點(diǎn)同時(shí)享有鄰里院落和私庭，安全感歸屬感大為強(qiáng)化整個(gè)合院抬高1.95米，又結(jié)合錯(cuò)層0.7米，藍(lán)色區(qū)整體2.85米停車房型建筑面積房型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）車位c2004房2廳3衛(wèi)212.510.53.7——501501d2004房2廳3衛(wèi)2.57143.5——701001萬(wàn)科第五園90“合院”——化零為整，社區(qū)-鄰里-私家的層次遞進(jìn)成為產(chǎn)品亮點(diǎn)聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品形象意向91聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品形象意向91專題4：TH產(chǎn)品常見(jiàn)的八種溢價(jià)方式92專題4：TH產(chǎn)品常見(jiàn)的八種溢價(jià)方式92方式一：地下室可以通過(guò)抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。南向下沉式庭院，和南向花園形成立體庭院；亞運(yùn)新新家園中庭花園下沉；亞運(yùn)新新家園半地下室，頂部高出水平面60工分以上；美林香檳小鎮(zhèn)93方式一：地下室可以通過(guò)抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通方式二：入戶口和平臺(tái)設(shè)計(jì)是TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無(wú)論南向還是北向，不影響其他功能空間的使用；入戶平臺(tái)把握尺度感，結(jié)合花園布局，美觀使用；萬(wàn)科城美林香檳小鎮(zhèn)萬(wàn)科藍(lán)山帕莎迪納中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺(tái)要略大；端頭套戶型：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺(tái)放大可成為休憩區(qū)；94方式二：入戶口和平臺(tái)設(shè)計(jì)是TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力求自然、流暢，實(shí)用功能強(qiáng)；入戶門廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TH更具有獨(dú)立別墅特征；側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)；凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨(dú)立別墅特征，氣派；選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，體面氣派；將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科藍(lán)山金地格林春曉美林香檳小鎮(zhèn)95方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力求自然、流暢，實(shí)用功能強(qiáng)；入戶門廳還可方式四：客廳層高可通過(guò)各種方式挑高，大氣、舒適；客廳二層挑空（6m）利用客廳喝餐廳間的錯(cuò)層設(shè)計(jì)（3—3.9m）利用二層的錯(cuò)層將一樓客廳層高拉高（3—3.6m）利用雙跑樓梯增加層高（3.6m）利用夾層和客廳間的夾層增加（4.8m）96方式四：客廳層高可通過(guò)各種方式挑高，大氣、舒適；客廳二層挑空方式五:中間套單元通過(guò)中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采光和通風(fēng)效果的方法設(shè)置中庭花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗萬(wàn)科藍(lán)山帕薩迪納帕薩迪納萬(wàn)科第五園97方式五:中間套單元通過(guò)中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點(diǎn)最明顯，節(jié)約面寬、浪費(fèi)面積最少；直跑：節(jié)約面寬

雙跑錯(cuò)層：最大化節(jié)約交通面積，但總要通過(guò)爬樓梯到達(dá)其它功能空間，且無(wú)完整的大平面空間，建議不采用

橫向雙跑：犧牲面寬，但不會(huì)使交通走道過(guò)于狹長(zhǎng)，適用于面寬稍大、進(jìn)深稍小的戶型豎向雙跑：優(yōu)劣勢(shì)與橫向雙跑正好相反98方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點(diǎn)最明顯，節(jié)方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開(kāi)闊；和餐廳錯(cuò)層，互不干擾北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗；北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗并且主臥南北通風(fēng)；99方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、方式八：主臥一般位于頂層專用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶大露臺(tái)，這點(diǎn)是TH有別于高檔公寓重要點(diǎn)主臥專用層，南北雙陽(yáng)臺(tái)，還帶大露臺(tái)主臥室都配有陽(yáng)光浴室三層為主人專用層、主臥室4米層高，3.6米高落地玻璃窗，帶陽(yáng)臺(tái)和大面積露臺(tái)。萬(wàn)科第五園北京新新家園各區(qū)域劃分清楚，露臺(tái)大而方正；金地格林春曉帕薩迪納功能區(qū)隔明顯，南北露臺(tái)，空間靈活；100方式八：主臥一般位于頂層專用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐專題5：經(jīng)濟(jì)性小獨(dú)棟產(chǎn)品分析101專題5：經(jīng)濟(jì)性小獨(dú)棟產(chǎn)品分析101小獨(dú)棟別墅界定地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米技術(shù)指標(biāo)地下面積：<100平米所謂小獨(dú)棟產(chǎn)品是相對(duì)于建筑面積較大、總價(jià)較高的獨(dú)棟產(chǎn)品和聯(lián)排別墅而言的一種旨在通過(guò)建筑面積控制總價(jià)，擴(kuò)大低密度產(chǎn)品置業(yè)客戶群體的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品產(chǎn)品界定產(chǎn)生背景小獨(dú)棟產(chǎn)品概念于2003年北京別墅市場(chǎng)出現(xiàn)，此類產(chǎn)品是低密度物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果——即彌補(bǔ)聯(lián)排別墅和面積較大/總價(jià)較高的獨(dú)棟別墅之間空缺的一種產(chǎn)品類型102小獨(dú)棟別墅界定地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0小獨(dú)棟的自身產(chǎn)品缺陷和目標(biāo)客戶的置業(yè)敏感點(diǎn)存在一定的矛盾，需要通過(guò)一些技術(shù)性的手段解決獨(dú)棟的產(chǎn)品形式較低的總價(jià)范圍較高的建筑密度緊湊的生活空間產(chǎn)品策略：在保持較低的總價(jià)范圍的前提之下，產(chǎn)品全面在公共空間處理和私人空間的營(yíng)造上發(fā)力可以通過(guò)圍合組團(tuán)、建筑單體、聯(lián)院處理以及公共綠地幾種手段來(lái)解決建筑密度過(guò)高帶來(lái)的壓抑和擁擠之感。可以通過(guò)室內(nèi)空間、室內(nèi)外關(guān)系以及建筑細(xì)節(jié)幾種手段來(lái)解決小面積帶來(lái)的別墅感缺陷問(wèn)題。較高的建筑密度緊湊的生活空間客戶敏感點(diǎn)產(chǎn)品缺陷103小獨(dú)棟的自身產(chǎn)品缺陷和目標(biāo)客戶的置業(yè)敏感點(diǎn)存在一定的矛盾，需較高的建筑密度帶來(lái)的空間壓抑和緊促感可以通過(guò)一些手段來(lái)緩解和規(guī)避較高的建筑密度圍合組團(tuán)建筑單體聯(lián)院處理公共綠地在節(jié)約基地面積的前提之下，通過(guò)圍合組團(tuán)的公共空間來(lái)增加鄰里交流空間，減少較小的庭院面積帶來(lái)的負(fù)面影響(典型案例：納帕溪谷）短面寬/大進(jìn)深的單體設(shè)計(jì)帶來(lái)的采光和對(duì)視問(wèn)題可以通過(guò)單體的排布擺向和處理來(lái)解決（典型案例：龍灣別墅）山墻的共用/庭院的銜接可以在提高容積率的前提之下增大了庭院的空間和保證了庭院的私密度（典型案例：香江別墅、亞瀾灣）大面積集中公共綠地的設(shè)施在視覺(jué)感受上給人空曠的感覺(jué)，并且能夠?yàn)闃I(yè)主提供寬敞的活動(dòng)空間緩解庭院活動(dòng)面積較小的問(wèn)題（典型案例：龍灣別墅、溫哥華森林）104較高的建筑密度帶來(lái)的空間壓抑和緊促感可以通過(guò)一些手段來(lái)緩解和圍合組團(tuán)式排布小獨(dú)棟別墅應(yīng)在能保證一定的私家庭院面積下、盡可能減少對(duì)土地面積占有；解決方案之一是采用組團(tuán)式布局，即4-6棟別墅通過(guò)圍合的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)保證一定的公共交流空間，減少由于較小的院落帶來(lái)的負(fù)面影響案例：納帕溪谷小戶型布局105圍合組團(tuán)式排布小獨(dú)棟別墅應(yīng)在能保證一定的私家庭院面積下、盡可建筑單體的朝向與體型在建筑單體的排布方向處理上，采取了房子的布局與正南、正北約40度的夾角，增加了朝陽(yáng)面。項(xiàng)目的高容積率決定了其宅基地短面寬/大進(jìn)深的缺點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)上采用了豎L型，把客廳等需要日照和采光的公共空間放到首層延伸處，而臥室區(qū)退后設(shè)置；實(shí)現(xiàn)了客廳等的立體采光和臥室的多面采光，給解決對(duì)視問(wèn)題留出了窗子設(shè)置的空間案例：龍灣別墅106建筑單體的朝向與體型在建筑單體的排布方向處理上，采取了房子的聯(lián)院處理——院落空間集約化聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，保證庭院的面積；并且通過(guò)山墻的運(yùn)用，保證了庭院的私密性在短面寬/大進(jìn)深的基地條件下，通過(guò)U型或者L型的建筑單體設(shè)計(jì)，巧妙地把庭院在空間劃分為三層：前院、內(nèi)院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個(gè)房間都可以擁有院景的效果三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過(guò)小帶來(lái)的視覺(jué)壓抑和緊湊之感前院內(nèi)院后院典型案例：香江別墅107聯(lián)院處理——院落空間集約化聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，下沉式庭院——院落空間立體化下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此；下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力，已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)：增加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內(nèi)空間感，用途廣通常為側(cè)院下沉，下沉面積20-30平方米設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配備水泵水印長(zhǎng)灘2N戶型納帕溪谷SA戶型16m2108下沉式庭院——院落空間立體化下沉式庭院增加了室外空間的層次感公共綠地集中公共綠地可以散落分布在小區(qū)內(nèi)，以解決小獨(dú)棟別墅庭院空間小而產(chǎn)生的活動(dòng)空間不足，同時(shí)為鄰里之間的交流提供了良好的場(chǎng)所零散分布的集中綠地可以緩解較高的建筑密度帶來(lái)的視覺(jué)壓抑和疲勞感多處集中綠地的開(kāi)放性對(duì)于實(shí)現(xiàn)均衡物業(yè)價(jià)值有良好的效果典型案例：溫哥華森林109公共綠地集中公共綠地可以散落分布在小區(qū)內(nèi)，以解決小獨(dú)棟別墅庭緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向、橫向的空間交流，通過(guò)隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)的空間，同時(shí)通過(guò)合理的功能布局減少面積較小帶來(lái)的壓抑感，實(shí)現(xiàn)“小面積、大感受”的效果別墅特質(zhì)空間的處理

彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大/入口玄關(guān)的挑空，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結(jié)合布置。充分利用地下室，在其分布活動(dòng)室、影音室、工人房等功能空間功能空間布局處理110緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)玄關(guān)和吹拔小獨(dú)棟別墅客戶最為關(guān)注獨(dú)棟別墅的居住感受。對(duì)于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來(lái)說(shuō)，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。項(xiàng)目名稱入口玄關(guān)面積(m2)順馳林溪a戶型9萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)B戶型6觀唐A戶型9觀唐B戶型5觀唐D戶型8順馳林溪a戶型入口玄關(guān)9平米別墅特質(zhì)空間的處理111玄關(guān)和吹拔小獨(dú)棟別墅客戶最為關(guān)注獨(dú)棟別墅的居住感受。對(duì)于一直大面積會(huì)客廳 客廳是待客會(huì)客的主要空間。別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽在地上面積為250左右的情況下，獨(dú)立客廳面積應(yīng)達(dá)到40平方米左右；在地上面積在200平米左右，家庭廳、客廳以及餐廳可以結(jié)合布置，總面積在70-80左右別墅特質(zhì)空間的處理112大面積會(huì)客廳 客廳是待客會(huì)客的主要空間。別墅特質(zhì)空間的客廳挑空 小獨(dú)棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開(kāi)敞度，項(xiàng)目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型35別墅特質(zhì)空間的處理113客廳挑空 小獨(dú)棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明獨(dú)立主臥區(qū) 主臥區(qū)是凸現(xiàn)別墅主人居住尊貴的區(qū)域；獨(dú)立主臥區(qū)有兩種處理手法：方法一：二層只有主臥區(qū)一個(gè)功能空間，無(wú)其他臥室；方法二：二層設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)，以滿足雙親同住的需要；案例1：水印長(zhǎng)灘III期托斯卡納山居別墅NA戶型，局部二層，作為主臥區(qū)，另配合一層設(shè)有一間次臥室。陽(yáng)臺(tái)主臥室書(shū)房上空衣帽間過(guò)廳衛(wèi)生間主臥室主臥衛(wèi)生間案例2：納帕溪谷SA戶型，二層設(shè)有2個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)；別墅特質(zhì)空間的處理114獨(dú)立主臥區(qū) 主臥區(qū)是凸現(xiàn)別墅主人居住尊貴的區(qū)域；獨(dú)立地下室、半地下室 小獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會(huì)一些私人愛(ài)好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)。半地下室與室外別墅特質(zhì)空間的處理115地下室、半地下室 小獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平地下室功能與面積項(xiàng)目名稱地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶型73納帕溪谷SE戶型84觀唐E戶型98觀唐V戶型93龍灣別墅A-5戶型88龍灣別墅B-3戶型110溫哥華森林C3-C戶型124溫哥華森林b3-P戶型130納帕溪谷SE戶型地下室84.18㎡地下室包括：家庭活動(dòng)室和下沉式庭院觀唐E戶型地下室98.65㎡地下室包括：健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設(shè)備間、備用間和下沉式庭院晴翠園F戶型地下室94.91㎡地下室包括：起居室、娛樂(lè)室、洗衣房、衛(wèi)生間、工作間、保姆房、設(shè)備間別墅特質(zhì)空間的處理116地下室功能與面積項(xiàng)目名稱地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶型7室內(nèi)空間交流處理功能空間布局處理注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向/橫向的空間交流緩解由于功能空間布局緊湊帶來(lái)的壓抑感通過(guò)室內(nèi)欄桿/半墻/室內(nèi)窗戶來(lái)為橫縱的交流提供空間依據(jù)，這種通透的視覺(jué)感有助于減少各個(gè)空能空間較小面積而帶來(lái)的緊湊感117室內(nèi)空間交流處理功能空間布局處理注意不同的空間之間的交流與聯(lián)小獨(dú)棟別墅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)

首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫(kù)，為體現(xiàn)較大的空間感受，地上面積在200左右的戶型可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)計(jì)（局部）吹拔，客廳的面寬保證在5米1以上。

廚房應(yīng)分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應(yīng)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間一處。

地上200平米左右的戶型可以布置3個(gè)臥室。250左右則可以布置4個(gè)臥室

建筑基地的面積在200平米/棟左右，可以通過(guò)幾棟別墅圍合一個(gè)集中的組團(tuán)開(kāi)放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)仍保證一定面積的室外空間。二層主要功能空間為臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)+2個(gè)次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應(yīng)至少包括主臥室、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個(gè)組成部分。

地下室的功能空間包括設(shè)備間、儲(chǔ)藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據(jù)基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。118小獨(dú)棟別墅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

首層、地下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5100客廳、餐廳、家庭廳70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10車庫(kù)20工人房(包括衛(wèi)生間）10119地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

首分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書(shū)房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

二層120分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

首層、地下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5160客廳60餐廳30家庭廳30公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15次臥室15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10車庫(kù)20工人房(包括衛(wèi)生間）10121地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

首分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書(shū)房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

二層122分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2客戶目標(biāo)

Objectives

>獨(dú)棟住宅產(chǎn)品123客戶目標(biāo)Objectives>獨(dú)棟住宅產(chǎn)品123獨(dú)棟的定義與特征獨(dú)棟的產(chǎn)品特征：獨(dú)立住宅SingleHouse，集中體現(xiàn)了房、地、產(chǎn)的統(tǒng)一性：1）“獨(dú)門獨(dú)院”，自我獨(dú)立的建筑形體；2）“有天有地”，“地”也是產(chǎn)品價(jià)值的一部分；3）因其較大的面積占有和資源占有，而獲得較高價(jià)值凝結(jié)，“產(chǎn)業(yè)”的特征很強(qiáng)。獨(dú)棟產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色1）混合社區(qū)中的價(jià)值標(biāo)桿。2）強(qiáng)勢(shì)資源的價(jià)值兌現(xiàn)產(chǎn)品。2）陌生資源區(qū)的啟動(dòng)產(chǎn)品。3）城市中實(shí)現(xiàn)高額開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。124獨(dú)棟的定義與特征獨(dú)棟的產(chǎn)品特征：獨(dú)棟產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值分析幾種常見(jiàn)的居住理想原型1、倚居山水的隱逸生活原型——2、歸隱郊野的田園生活原型——3、高尚而自在的歐美小鎮(zhèn)生活原型——4、復(fù)制童話的城堡/莊園生活原型——5、浮生半日的度假生活原型——獨(dú)棟的核心價(jià)值獨(dú)棟產(chǎn)品的核心價(jià)值在于對(duì)居住理想“原型”的再現(xiàn)。獨(dú)棟產(chǎn)品具備了基本的舒適度平臺(tái)，因而其產(chǎn)品價(jià)值在于對(duì)尋常生活方式的進(jìn)一步完善甚至超越。應(yīng)該說(shuō)，是對(duì)終極居住理想的一種接近或?qū)崿F(xiàn)。125獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值分析幾種常見(jiàn)的居住理想原型獨(dú)棟的核心價(jià)值125獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值分析1、功能完備之上的特色化追求2、對(duì)資源的傾斜性3、私有專屬的強(qiáng)烈體現(xiàn)4、產(chǎn)品形式集中體現(xiàn)“原型”、“傳世”與“作品”精神ThePortabelloEstate美國(guó)總價(jià)7千5百萬(wàn)美元絕大部分房間能看到寬銀幕式的太平洋無(wú)敵海景；配有兩個(gè)海水泳池、泳池吧、兩間spa、燒烤區(qū)、劇院、汽車博物館、健身房、蒸汽室、咖啡館、保齡球道、面積1英畝的私人海灘、車庫(kù)可停放16輛汽車……126獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值分析1、功能完備之上的特色化追求ThePor獨(dú)棟產(chǎn)品在規(guī)劃上體現(xiàn)對(duì)資源極致性的利用與分配127獨(dú)棟產(chǎn)品在規(guī)劃上體現(xiàn)對(duì)資源極致性的利用與分配127不同物業(yè)類型住宅產(chǎn)品成組團(tuán)分區(qū)，保證別墅生活的私密性2.高大綠植在遮擋視線同時(shí)還為業(yè)主帶來(lái)尊貴的領(lǐng)地感1.制造地形起伏以遮擋視線128不同物業(yè)類型住宅產(chǎn)品成組團(tuán)分區(qū)，保證別墅生活的私密性2.高大車道的設(shè)計(jì)可以利用代征綠地以及河堤，道路線形應(yīng)盡量曲折，以增加道路長(zhǎng)度，增強(qiáng)神秘感與領(lǐng)地感每一個(gè)別墅組團(tuán)之前設(shè)計(jì)私家車道129車道的設(shè)計(jì)可以利用代征綠地以及河堤，道路線形應(yīng)盡量曲折，以增支路和組團(tuán)路可多采用盡端路形式強(qiáng)化私密感關(guān)于支路和組團(tuán)路：建議多采用盡端路的形式盡端路的設(shè)置，能很好的保證沿路別墅居住的私密性，特別是盡端路頂端的別墅的能夠滿度高端客戶對(duì)私密性和身份感的要求，銷售速度很快。因此建議在路網(wǎng)設(shè)計(jì)中盡可能增加盡端路設(shè)計(jì)。盡端路規(guī)劃示意130支路和組團(tuán)路可多采用盡端路形式強(qiáng)化私密感關(guān)于支路和組團(tuán)路：盡獨(dú)棟產(chǎn)品形象意向——關(guān)鍵詞：原型、傳世、作品131獨(dú)棟產(chǎn)品形象意向——關(guān)鍵詞：原型、傳世、作品131集合住宅產(chǎn)品賣得是“集合”

——如何發(fā)揮“集合”帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，如何弱化“集合”帶來(lái)的問(wèn)題與不足洋房產(chǎn)品賣得是“不是集合”

——如何體現(xiàn)與集合住宅的差異度TH產(chǎn)品賣得是“別墅”

——如何在產(chǎn)品形式與面積的制約下，盡量實(shí)現(xiàn)別墅生活的感受別墅產(chǎn)品賣得是“原型”

——如何在產(chǎn)品中通過(guò)對(duì)“原型”的再現(xiàn)，來(lái)激發(fā)消費(fèi)者對(duì)于居住理想的價(jià)值認(rèn)同。132集合住宅產(chǎn)品賣得是“集合”132

規(guī)劃評(píng)價(jià)討論：戶型點(diǎn)評(píng)一房：53㎡133規(guī)劃評(píng)價(jià)討論：戶型點(diǎn)評(píng)一房：53㎡1134134三房：140㎡135三房：140㎡135四房：190㎡136四房：190㎡136

住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析

規(guī)劃評(píng)價(jià)規(guī)劃評(píng)價(jià)137住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析138

用地勘測(cè)方案設(shè)計(jì)施工施工圖設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收可行性研究立項(xiàng)前期策劃定位、物業(yè)發(fā)展建議營(yíng)銷執(zhí)行策劃開(kāi)盤(pán)籌備銷售執(zhí)行執(zhí)行與調(diào)整設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)方案評(píng)標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通設(shè)計(jì)細(xì)部溝通單體設(shè)計(jì)溝通展示溝通規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)應(yīng)用范圍

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)與選擇（評(píng)標(biāo)）推動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的修改與定案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案解讀與營(yíng)銷應(yīng)用138用地勘測(cè)方案設(shè)計(jì)施工施工圖設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收可行性研究前期策139工具一：物業(yè)組合對(duì)盈利模式的表達(dá)遵循不同物業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)律項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)和啟動(dòng)的合理性規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及其合理性設(shè)計(jì)理念的獨(dú)創(chuàng)性和審美性地塊資源的最優(yōu)化使用與物業(yè)價(jià)值最大化開(kāi)發(fā)價(jià)值層面設(shè)計(jì)價(jià)值層面城市價(jià)值層面對(duì)區(qū)域價(jià)值和城市功能表達(dá)的準(zhǔn)確性城市角色的標(biāo)志性和活躍度對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升139工具一：物業(yè)組合對(duì)盈利模式的表達(dá)遵循不同物業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)140

KPI體系價(jià)值構(gòu)面營(yíng)銷構(gòu)面價(jià)值最大化均好性合理性價(jià)值標(biāo)桿形象展示啟動(dòng)與分期開(kāi)發(fā)構(gòu)面經(jīng)濟(jì)性競(jìng)爭(zhēng)差異化工具二：分期開(kāi)發(fā)客戶體驗(yàn)140

KPI體系價(jià)值構(gòu)面營(yíng)銷構(gòu)面價(jià)值最大化均好性合理性價(jià)值141我們從哪些角度進(jìn)行規(guī)劃評(píng)價(jià)？141我們從哪些角度進(jìn)行規(guī)劃評(píng)價(jià)？142資源的最大化挖掘和最大化利用1、我們找到地塊最大的優(yōu)勢(shì)了嗎？項(xiàng)目資源有沒(méi)有得到有效的利用？

備忘錄：

——充分利用資源，規(guī)避劣勢(shì)；地塊的形狀、面積有時(shí)也能成為項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)

——規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源；容積率有時(shí)也可以挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值142資源的最大化挖掘和最大化利用1、我們找到地塊最大的優(yōu)勢(shì)143資源配置的效率2、我們有沒(méi)有把最優(yōu)的資源分配給最好的產(chǎn)品、最好的戶型？有沒(méi)有因?yàn)槲恢煤唾Y源分配的原因，產(chǎn)品價(jià)值梯度出現(xiàn)重迭和錯(cuò)位？

備忘錄：

要“均好”還是要“極致”——我們和設(shè)計(jì)單位最容易形成爭(zhēng)論的焦點(diǎn)143資源配置的效率2、我們有沒(méi)有把最優(yōu)的資源分配給最好的產(chǎn)144案例---華僑城.波托菲諾燕棲湖天鵝湖歡樂(lè)谷天鵝堡2期2區(qū)天鵝堡2期1區(qū)純水岸TOHO純水岸多層262-288㎡三層TOHO多層170-206㎡平面五房31層，229㎡四房253㎡五房12-20層,170㎡三房205㎡四房245㎡平面五房144案例---華僑城.波托菲諾燕棲湖天鵝湖歡樂(lè)谷天鵝堡2145案例---廊坊·華夏項(xiàng)目委托客戶廊坊華夏房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目區(qū)位廊坊主城區(qū)西北角主要技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積:169畝;容積率:1.8;限高:72米;建筑面積:20萬(wàn)平米地價(jià)：3億，約178萬(wàn)/畝地形圖項(xiàng)目界定大都市圈結(jié)點(diǎn)城市，主城區(qū)邊緣，中等規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)策略廊坊首席全景觀社區(qū)為城市財(cái)富階層的居住改善需求量身定做，以景觀升級(jí)帶來(lái)的居住體驗(yàn)提升為核心構(gòu)建價(jià)值體系以規(guī)劃景觀力為重點(diǎn)突破，采用一點(diǎn)極致發(fā)力的模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)平臺(tái)的明顯超越，并留足競(jìng)爭(zhēng)空間高調(diào)入場(chǎng)，具備鮮明的NO1標(biāo)簽，一舉奠定市場(chǎng)領(lǐng)跑者地位形成追隨效應(yīng)145案例---廊坊·華夏項(xiàng)目委托客戶廊坊華夏房地產(chǎn)有限公規(guī)劃思路建議示例146規(guī)劃思路建議示例146高層瞰景，低層擁景，充分體現(xiàn)住宅與景觀的互動(dòng)圍繞景觀資源中心，形成孔雀開(kāi)屏式、多層次、多角度的觀景面，不僅在整體規(guī)模的“總量”上，而且在“戶均占有量”上，真正成為市場(chǎng)的No.1。同時(shí)形成資源強(qiáng)勢(shì)點(diǎn)，為設(shè)立“價(jià)值標(biāo)桿”的產(chǎn)品創(chuàng)造條件?！叭f(wàn)英尺”，是視野的開(kāi)闊度

也是景觀的奢侈度……示例147高層瞰景，低層擁景，充分體現(xiàn)住宅與景觀的互動(dòng)圍繞景觀資源中心148案例---臨沂·蘭波灣項(xiàng)目區(qū)位臨沂政務(wù)新區(qū)南主要技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積:40萬(wàn)平米;容積率:2.66;建筑面積:106萬(wàn)平米148案例---臨沂·蘭波灣項(xiàng)目區(qū)位臨沂政務(wù)新區(qū)南主要技術(shù)149案例---臨沂·蘭波灣149案例---臨沂·蘭波灣150案例---臨沂·蘭波灣150案例---臨沂·蘭波灣151目標(biāo)客戶需求的體現(xiàn)3、設(shè)計(jì)方案與目標(biāo)客戶的基本認(rèn)知、取向、感受吻合嗎？

備忘錄：

是“引導(dǎo)”，還是“挑戰(zhàn)”？是“創(chuàng)新”還是“看齊”？尺度不是方案的“美感”，而是我們對(duì)市場(chǎng)的“敏感”。151目標(biāo)客戶需求的體現(xiàn)3、設(shè)計(jì)方案與目標(biāo)客戶的基本認(rèn)知、取152展示與體驗(yàn)4、設(shè)計(jì)方案對(duì)我們項(xiàng)目的“殺手锏”作了充分的強(qiáng)調(diào)與展示嗎？我們拿著圖紙對(duì)客戶“有話可說(shuō)”嗎？

備忘錄：

能被體驗(yàn)的價(jià)值才是價(jià)值。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的展示是個(gè)持續(xù)的過(guò)程，但至少在方案階段能盡可能的提供價(jià)值提煉和演繹的可能152展示與體驗(yàn)4、設(shè)計(jì)方案對(duì)我們項(xiàng)目的“殺手锏”作了充分的153案例---大連·恒德機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目占地面積：7.7萬(wàn)平米建筑面積：11萬(wàn)平米容積率：1.45項(xiàng)目限高：75米（絕對(duì)限高，項(xiàng)目旁道路海拔高度約42-43米）基礎(chǔ)建設(shè)用地：約2500平米，規(guī)劃為變電站地勢(shì)：南高北低，較小坡度153案例---大連·恒德機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目占地面積：7.7萬(wàn)平米154案例---大連·恒德機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目154案例---大連·恒德機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目155建議1高價(jià)值物業(yè)（類低密度產(chǎn)品）位置不建議：高價(jià)值的類低密度產(chǎn)品被小高層環(huán)繞在社區(qū)中間，部分高端客戶會(huì)形成“被俯瞰”的購(gòu)房抗性，物業(yè)私密性受到影響；且不利于形象展示。高價(jià)值物業(yè)位置選擇原則：1、需要集中布置，保證相對(duì)獨(dú)立的位置2、需要臨近景觀資源，配合產(chǎn)品高價(jià)值實(shí)現(xiàn)3、作為項(xiàng)目的形象標(biāo)志，便于對(duì)外作展示建議：1）形成組團(tuán)；2）有一定的臨街面展示形象規(guī)劃布局示例155建議1高價(jià)值物業(yè)（類低密度產(chǎn)品）位置不建議：高價(jià)值的156建議2社區(qū)主題景觀布置社區(qū)主題景觀的布局原則1、盡可能的帶動(dòng)更多的住宅（包括低密度和小高層），實(shí)現(xiàn)局部物業(yè)的價(jià)值提升2、強(qiáng)調(diào)景觀的可展示性、可參與性，避免觀景游線對(duì)低密度價(jià)值物業(yè)區(qū)的影響建議：1）景觀呈現(xiàn)帶狀布置，盡量貫穿社區(qū)；2）景觀帶作為低密度物業(yè)和小高層的自然分隔和過(guò)渡，都可借用又避免相互影響景觀節(jié)點(diǎn)景觀帶景觀帶規(guī)劃布局示例156建議2社區(qū)主題景觀布置社區(qū)主題景觀的布局原則建議：157建議3商業(yè)和公建位置機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)域內(nèi)已建成主干道，為城市中心到機(jī)場(chǎng)與抵達(dá)第五郡的主要道路，道路沿途分布城市級(jí)公共設(shè)施、區(qū)政府等，昭示性良好，商業(yè)價(jià)值最高。公建位置選擇原則：1、作為社區(qū)形象的重要展示，必須符合優(yōu)先展示、提前展示的原則——地塊南側(cè)道路為未來(lái)區(qū)域主干道，也是與第五郡項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，公建應(yīng)臨街布置，并在位置上予以強(qiáng)調(diào)2、必須充分考慮后期經(jīng)營(yíng)的靈活性和可能性——公建早期兼作銷售中心，必須有很好的昭示性和通達(dá)性，項(xiàng)目不是低密度項(xiàng)目，不必強(qiáng)調(diào)過(guò)于隱密的位置和過(guò)長(zhǎng)的展示路線；臨街而建，還有利于后期安排對(duì)外經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，降低開(kāi)發(fā)資金壓力。道路東側(cè)為規(guī)劃中的區(qū)域級(jí)商務(wù)與商業(yè)中心，區(qū)域核心形象展示區(qū)，但規(guī)劃道路尚未形成，且商業(yè)核心區(qū)形成尚未啟動(dòng)，商業(yè)價(jià)值較高臨近已形成中低檔次居住區(qū)，且道路尚未形成，商業(yè)價(jià)值一般建議：1）商業(yè)臨南側(cè)干道布置；

2）商業(yè)、會(huì)所盡量與入口廣場(chǎng)整體設(shè)計(jì)，結(jié)合設(shè)置；

3）會(huì)所置于變電站用地西側(cè)，前期便于形成開(kāi)闊的環(huán)境展示，后期可以消化資源不利地段。規(guī)劃布局示例157建議3商業(yè)和公建位置機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)域內(nèi)已建成主干道，為城158案例---沈陽(yáng)·長(zhǎng)青項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位沈陽(yáng)渾南長(zhǎng)青板塊主要技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積:88/72萬(wàn)平米;容積率:2.3;建筑面積:160萬(wàn)平米158案例---沈陽(yáng)·長(zhǎng)青項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位沈陽(yáng)渾南長(zhǎng)青板塊主要159案例---沈陽(yáng)·長(zhǎng)青項(xiàng)目159案例---沈陽(yáng)·長(zhǎng)青項(xiàng)目160案例---沈陽(yáng)·長(zhǎng)青項(xiàng)目160案例---沈陽(yáng)·長(zhǎng)青項(xiàng)目161案例---沈陽(yáng)·長(zhǎng)青項(xiàng)目161案例---沈陽(yáng)