標(biāo)桿房地產(chǎn)工程方案運(yùn)營(yíng)管理及龍湖經(jīng)驗(yàn)分享主講：董老師目錄2建立運(yùn)營(yíng)體系目的3集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系——投資論證、設(shè)定工程基準(zhǔn)收益目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)定收益指標(biāo)4龍湖運(yùn)營(yíng)體系5運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)——矩陣式組織6矩陣式組織7一、工程根本開(kāi)發(fā)流程投資決策土地購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目交房8二、工程開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)明確工程投資決策確定土地權(quán)屬確定土地資金支付方案簽定國(guó)土合同取得設(shè)計(jì)條件辦理國(guó)土證拆遷及交地建立工程團(tuán)隊(duì)完成前期調(diào)研完成工程啟動(dòng)會(huì)投資決策土地購(gòu)置工程啟動(dòng)9概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)二、工程開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)概念設(shè)計(jì)確定概念中標(biāo)方案方案設(shè)計(jì)方案上會(huì)并取得方案審查意見(jiàn)書(shū)初步設(shè)計(jì)初設(shè)上會(huì)并取得初設(shè)審查意見(jiàn)書(shū)辦理?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?下達(dá)工程目標(biāo)本錢(qián)10施工圖設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備二、工程開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)施工圖審查景觀(guān)概念方案設(shè)計(jì)景觀(guān)擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀(guān)施工圖設(shè)計(jì)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證考察并確定施工單位及監(jiān)理單位完成招投標(biāo)手續(xù)辦理施工許可證完成工程管理大綱完成三通一平景觀(guān)設(shè)計(jì)11工程建設(shè)工程銷(xiāo)售二、工程開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)根底工程主體結(jié)構(gòu)施工到可售狀態(tài)主體結(jié)構(gòu)封頂砌體抹灰內(nèi)裝/外裝/設(shè)備安裝工程精裝修工程室外管網(wǎng)/道路工程景觀(guān)綠化施工導(dǎo)示系統(tǒng)施工工程銷(xiāo)售策略方案〔方案版/初設(shè)版/預(yù)熱版/開(kāi)盤(pán)版/強(qiáng)銷(xiāo)版/持續(xù)版/尾盤(pán)版〕推廣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售售樓處樣板房建設(shè)選址、定位建筑設(shè)計(jì)精裝修設(shè)計(jì)景觀(guān)設(shè)計(jì)土建施工環(huán)境施工精裝修施工裝飾12二、工程開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)竣工驗(yàn)收備案物業(yè)移交向業(yè)主交房工程總結(jié)竣工移交業(yè)主入住商場(chǎng)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目結(jié)束13價(jià)值工程14工程負(fù)責(zé)人在各因素間尋求平衡，獲取工程價(jià)值最大化銷(xiāo)售工期其他資金工程價(jià)值最大化工程負(fù)責(zé)人使命本錢(qián)擠壓擠壓擠壓擠壓獲取15研發(fā)經(jīng)理——在本錢(qián)和效果之間做平衡的人。本錢(qián)效果16本錢(qián)經(jīng)理——對(duì)總本錢(qián)進(jìn)行控制，同時(shí)在各個(gè)本錢(qián)分項(xiàng)上做成加減的人。分項(xiàng)本錢(qián)分項(xiàng)本錢(qián)17營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理——在銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度之間尋求最正確平衡的人。銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售速度

18工程經(jīng)理——在工期和質(zhì)量之間尋求平衡的人。工期質(zhì)量

19一、工程方案管理20如何做好方案管理21方案管理體系22二、工程本錢(qián)管理23如何做好本錢(qián)管理24本錢(qián)管理體系25本錢(qián)管理對(duì)象及責(zé)任人界定26本錢(qián)管理系統(tǒng)27本錢(qián)管理原理目標(biāo)成本

vs動(dòng)態(tài)成本

xx費(fèi)項(xiàng)110

xx費(fèi)項(xiàng)100

合約規(guī)劃110

合約規(guī)劃220

合約規(guī)劃310

合同110

合同220

合同330系統(tǒng)自動(dòng)累加目標(biāo)本錢(qián)為設(shè)定值或依據(jù)工程收益反推或依據(jù)更細(xì)的費(fèi)項(xiàng)累加測(cè)算或依據(jù)歷史／行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)估在工程開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標(biāo)本錢(qián)，過(guò)程中系統(tǒng)實(shí)時(shí)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)動(dòng)態(tài)本錢(qián)；通過(guò)對(duì)目標(biāo)本錢(qián)與動(dòng)態(tài)本錢(qián)的比較，檢查、發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，從而到達(dá)管控工程本錢(qián)的目的。舉例：28三、工程階段成果管理29工程階段成果管理30工程階段成果審批流程31四、工程投資收益跟蹤32如何進(jìn)行收益跟蹤五、工程會(huì)議管理34會(huì)議管理體系35半年年度總結(jié)會(huì)PMO月度運(yùn)營(yíng)會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)與經(jīng)濟(jì)分析會(huì)合并拿地前取得土地后15日內(nèi)項(xiàng)目階段成果審查根據(jù)需要6月15日或12月15日每月前3個(gè)工作日每周五4567PMO預(yù)案決策會(huì)PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段成果審查會(huì)PMO關(guān)鍵決策會(huì)123公司運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系36辦公周例會(huì)季度綜合指標(biāo)回顧會(huì)跨部門(mén)研討會(huì)高層座談會(huì)半年年度總結(jié)會(huì)年度總結(jié)會(huì)每周一每季結(jié)束后15日內(nèi)根據(jù)需要每季或不定期半年年度142356公司非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系37會(huì)議管理要素38如何開(kāi)會(huì)？成果送達(dá)會(huì)議時(shí)間主持人參會(huì)人員會(huì)議成果成果整理成果審批會(huì)議目的議題準(zhǔn)備議題審批召集人會(huì)議內(nèi)容列席人員39如何開(kāi)好會(huì)？1、一個(gè)會(huì)議成功的關(guān)鍵在于：會(huì)議的準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理；2、沒(méi)有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會(huì)的議程之內(nèi)，只宜放在專(zhuān)題會(huì)中的“頭腦風(fēng)暴會(huì)”之中；3、若某種會(huì)議較多的時(shí)間總在通報(bào)某一類(lèi)信息，則宜將這類(lèi)信息以電子版本的形式由專(zhuān)人整理定期向相關(guān)人員傳送；4、在會(huì)上傳送或者展示的信息如果越多，盡量采用PPT的形式；如果傳遞的信息很專(zhuān)業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需要幫助別人建立場(chǎng)景意境感，則請(qǐng)盡量輔以照片、音像、模型、實(shí)物等；5、公司會(huì)對(duì)某一類(lèi)會(huì)議議題的上會(huì)資料給出定義、提出要求；406、主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會(huì)人員、列席人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會(huì)議；會(huì)議可以連續(xù)開(kāi)，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會(huì)議通知時(shí)召集人應(yīng)給出預(yù)告；7、主持人對(duì)突發(fā)的占用太多時(shí)間的議題，應(yīng)有權(quán)及時(shí)打斷、中止；對(duì)一時(shí)難以決定的議題，應(yīng)立即指定專(zhuān)人主持專(zhuān)題會(huì)議，且指定反饋時(shí)間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查者；8、公司會(huì)對(duì)某一類(lèi)會(huì)議的紀(jì)要定義出模板，給出明確要求；對(duì)會(huì)議要求落實(shí)的事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人自動(dòng)成為約定的跟蹤檢查者；9、會(huì)議紀(jì)要通常要在會(huì)上宣讀一次(特殊情況除外)，會(huì)后由召集人送主持人審批后生效(不再多人會(huì)簽)；如何開(kāi)好會(huì)？41如何運(yùn)營(yíng)決策？1、PMO會(huì)議中最重要的兩個(gè)議題是：預(yù)案決策會(huì)和項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)；2、預(yù)案決策會(huì)的質(zhì)量取決于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷、對(duì)城市地段及發(fā)展的解讀、預(yù)案深度、企業(yè)在溢價(jià)和成本上的競(jìng)爭(zhēng)力；3、關(guān)鍵中的關(guān)鍵會(huì)議是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，若該會(huì)議質(zhì)量差，通常會(huì)導(dǎo)致后期會(huì)議大量增加；4、每次PMO會(huì)議必須作出決定；5、不能決策、無(wú)決策能力、無(wú)決策權(quán)力的人員不能參會(huì)，不愿承諾、胡亂承諾的人員不得成為PMO成員；6、判斷是否胡亂承諾的方法就是在PMO會(huì)議上就承諾內(nèi)容(往實(shí)施深度的方向)向承諾人追問(wèn)；42如何運(yùn)營(yíng)決策？7、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人總傾向于把職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)的決策會(huì)議，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高；8、動(dòng)輒即將問(wèn)題推向PMO會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開(kāi)臨時(shí)PMO會(huì)議，表明該項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或PMO召集人的能力有待提高；9、上訴會(huì)議是根據(jù)不同目的作出的定義，實(shí)際操作中公司根據(jù)情況會(huì)將某些會(huì)議合并召開(kāi)；43辦公周例會(huì)會(huì)議目的1、著眼于組織發(fā)展、企業(yè)文化、企業(yè)外部市場(chǎng)、政府、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的研究和解決；2、除項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)之外的企業(yè)問(wèn)題研究決策會(huì)議內(nèi)容1、周辦公例會(huì)的決議執(zhí)行情況滾動(dòng)追蹤；2、就行業(yè)發(fā)展、市場(chǎng)、政府、競(jìng)爭(zhēng)等外部環(huán)境的新動(dòng)向以及城市規(guī)劃的新趨勢(shì)等內(nèi)容進(jìn)行通報(bào)；3、企業(yè)文化以及與員工溝通情況的通報(bào)與分析(包括:核心價(jià)值觀(guān)、工作習(xí)慣、標(biāo)準(zhǔn)等)4、部門(mén)建設(shè)與部門(mén)間的協(xié)調(diào)(包括:對(duì)部門(mén)的內(nèi)部管理方式及心得、需各部門(mén)配合解決的事物等)5、公司及各職能部門(mén)與外部公共關(guān)系的管理(包括政府、媒體、掌握話(huà)語(yǔ)權(quán)的重要人士和組織等)6、人力資源問(wèn)題(包括:各部門(mén)提出的人力資源需求和人力資源調(diào)配問(wèn)題，并討論解決辦法)7、非項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面的和推薦給公司非項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面的知識(shí)管理內(nèi)容(知識(shí)管理內(nèi)容包括:制度、流程、模板、指引的創(chuàng)建、更新和案例剖析)8、例外管理(對(duì)公司或部門(mén)遇到的突發(fā)性、特殊事務(wù)的處理方式進(jìn)行討論，沉淀管理方法，減少例外發(fā)生)9、宣講公司的戰(zhàn)略意圖及重大決定；44會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:周一下午，通常在1-2小時(shí)與會(huì)人員參會(huì)人員:公司總經(jīng)理，各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)可擴(kuò)大到職能板塊項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人或其他臨時(shí)列席人員辦公周例會(huì)45PMO預(yù)案決策會(huì)會(huì)議目的1、新項(xiàng)目的研討及決策；會(huì)議內(nèi)容1、就發(fā)展、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)提供給資料進(jìn)行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性；2、找出關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、決策點(diǎn)和重要敏感指標(biāo)，討論如何提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)控制水平；3、對(duì)項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)，對(duì)重要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、工作包和工作質(zhì)量作出承諾；會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:不定期，項(xiàng)目取得前；通常會(huì)持續(xù)3-6個(gè)工作小時(shí)甚至更長(zhǎng)與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員46PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)會(huì)議目的盡快對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推演和設(shè)定決策點(diǎn)、控制點(diǎn)；作出項(xiàng)目第一次(也是最重要的)決策；會(huì)議內(nèi)容1、在項(xiàng)目獲得后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審視、推演；2、對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃及目標(biāo)成本預(yù)案進(jìn)行梳理；3、向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人交底；4、進(jìn)一步達(dá)成共識(shí)，對(duì)計(jì)劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹配會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:項(xiàng)目取得后15個(gè)工作日內(nèi)；通常會(huì)持續(xù)12-24個(gè)工作小時(shí)與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人(盡量)列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員47PMO階段成果審查會(huì)會(huì)議目的對(duì)項(xiàng)目階段性成果進(jìn)行審查會(huì)議內(nèi)容1、由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將階段性成果逐項(xiàng)向PMO成員展示；2、與會(huì)成員對(duì)照上一階段的階段性成果系統(tǒng)分析討論其間的聯(lián)系、成果的質(zhì)量，揭示可能的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)以及提出改進(jìn)意見(jiàn)會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:按計(jì)劃擬定的時(shí)間召開(kāi)；通常會(huì)持續(xù)1-2個(gè)工作小時(shí)與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員48PMO項(xiàng)目關(guān)鍵決策會(huì)會(huì)議目的遇到《項(xiàng)目周例會(huì)》中第(3)和(4)情況時(shí)會(huì)議內(nèi)容1、由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表述問(wèn)題和遇到的決策困難；2、與會(huì)人員討論決策；3、達(dá)成共識(shí)或由公司總經(jīng)理最后裁定。會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:不定期，根據(jù)實(shí)際需要，但PMO召集人應(yīng)事先預(yù)告與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員49PMO項(xiàng)目月度運(yùn)營(yíng)會(huì)會(huì)議目的以月為單位，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行回顧會(huì)議內(nèi)容1、有財(cái)務(wù)審計(jì)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化；2、對(duì)項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃進(jìn)行回顧；3、與會(huì)人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對(duì)策4、相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時(shí)間做出承諾。會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:每月最后3個(gè)工作日之前與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員50PMO年度或半年運(yùn)營(yíng)總結(jié)會(huì)會(huì)議目的以半年或年度為單位，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行回顧；可與當(dāng)月的月度運(yùn)營(yíng)會(huì)合并召開(kāi)；會(huì)議內(nèi)容1、有財(cái)務(wù)審計(jì)部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人展示項(xiàng)目在售價(jià)、現(xiàn)金流、成本等三個(gè)維度的變化引起的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化；2、對(duì)項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃進(jìn)行回顧；3、與會(huì)人員圍繞變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行分析，并找出原因和下一步改進(jìn)對(duì)策4、相應(yīng)職能負(fù)責(zé)人就改進(jìn)措施和時(shí)間做出承諾。。會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:半年或年末最后3個(gè)工作日之前與會(huì)人員參會(huì)人員:PMO成員(人力資源負(fù)責(zé)人可不參加)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人列席人員:經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)列席的人員51項(xiàng)目周例會(huì)會(huì)議目的每周在四個(gè)項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人之間自行回顧并做出判斷、決策；會(huì)議內(nèi)容1、不影響公司項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人達(dá)成共識(shí)并得到承諾后，可直接調(diào)整計(jì)劃。2、不影響公司關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人不能達(dá)成一致時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可要求相關(guān)職能負(fù)責(zé)人參加并達(dá)成共識(shí)，會(huì)后可直接調(diào)整計(jì)劃；3、不影響公司項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和個(gè)項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、個(gè)職能負(fù)責(zé)人未能達(dá)成共識(shí)且未能得到承諾后，職能負(fù)責(zé)人應(yīng)在會(huì)后當(dāng)日(最遲不超過(guò)第二天)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議討論，并達(dá)成共識(shí)，否則上報(bào)公司總經(jīng)理裁決，或由項(xiàng)目召集人提請(qǐng)PMO會(huì)議決策。4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)到如影響項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，立即上報(bào)公司PMO召集人，判斷是否立即召開(kāi)PMO會(huì)議決定會(huì)議時(shí)間會(huì)議時(shí)間:每周五定期召開(kāi)(也可臨時(shí)增加召開(kāi)，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人決定)與會(huì)人員參會(huì)人員:①項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人；②項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人+某些職能負(fù)責(zé)人52