Word版本，下載可自由編輯商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險合理規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)是近二、三年來伴隨房地產(chǎn)市場快速發(fā)展而催生的產(chǎn)物,目前呈現(xiàn)日益加速發(fā)展的趨勢。之所以開發(fā)商如此熱衷,一方面出于提升房地產(chǎn)開發(fā)效益的考慮;另一方面,增加居住或商務(wù)環(huán)境價值的考慮。此外,投資經(jīng)營性地產(chǎn)的需求也表現(xiàn)得日益強烈。前兩種原因形成商業(yè)地產(chǎn)的供給,后一種原因引發(fā)市場需求。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生的原因

1、開發(fā)規(guī)模過量

以北京為例,所謂“過量”是指在北京的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi),商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)超過了北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時,在具體開發(fā)地塊上,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量超過該地塊或商圈的合理需求量。

前一種整體過量引發(fā)資金分流,通常使新增商業(yè)地產(chǎn)項目處于銷售或出租不暢,價格走低的狀態(tài)。后一種過量,使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目同樣面臨租售困難,并進而形成市場冷清的困難。

這兩種因素是互相影響的,特別是總量過剩的不良影響更大。

2、建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營需要

不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對一般性經(jīng)營的要求,如經(jīng)營場地寬敞、透視性良好等,但也存在著一些特殊性的要求,如倉儲式超市和普通超市對建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經(jīng)營設(shè)施和場地面積上的需求也是極不相同的。

由于大多數(shù)開發(fā)商和建筑設(shè)計單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗,致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合,從而在租、售方面造成了諸多問題。

3、投資或經(jīng)營者的市場風(fēng)險在增強

其一,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有,由少至多的一系列過程,現(xiàn)在已經(jīng)處于買方市場,投資者或經(jīng)營者可從容選擇,使商業(yè)地產(chǎn)資金的變現(xiàn)速度開始停滯,因而變數(shù)正在增多,風(fēng)險也在加大。

其二,投資者或經(jīng)營者在商業(yè)地產(chǎn)投資或經(jīng)營上落敗的事件不斷增多,這也促使他們提高了風(fēng)險意識,謹(jǐn)慎決策漸成風(fēng)尚。

其三,投資者或經(jīng)營者的實踐能力增強,表現(xiàn)為對商業(yè)地產(chǎn)項目識別能力的不斷提升。

上述三種原因說明,商業(yè)地產(chǎn)需求方已過盲目投資的階段,進入到投資的成熟和穩(wěn)健期。

4、營銷計劃缺乏創(chuàng)意,流于俗套

由于開發(fā)商缺乏對商業(yè)經(jīng)營的深刻了解,即使所提供的商業(yè)地產(chǎn)項目切合實際,也難以認(rèn)識和挖掘商業(yè)地產(chǎn)的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意,從而也就難以激活商業(yè)地產(chǎn)投資人的購買欲望。這種延滯直接影響商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的最優(yōu)安排。

5、小區(qū)人口入住率偏低,商業(yè)投資過程緩慢

多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)都是伴隨大盤居住區(qū)開發(fā)而產(chǎn)生的,及時在規(guī)劃與設(shè)計上,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相適應(yīng),但由于提高入住率非地產(chǎn)開發(fā)商所能左右,因而在很長時期內(nèi)往往造成商業(yè)地產(chǎn)在投入經(jīng)營后的困難。這種現(xiàn)象的增多會使投資者延遲出手,以致于商業(yè)地產(chǎn)的銷售滯后于商品房的銷售。這也會加大其風(fēng)險,增加其銷售的變數(shù)。

.-物業(yè)經(jīng)理人

商圈的識別與開發(fā)的定位

所謂“商圈識別”是指充分、具體了解目前與未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域周邊的市場狀況及其特點。只有調(diào)研清楚商圈狀況才能提供與之匹配,即取得良好效益的商業(yè)地產(chǎn)項目,從而達到開發(fā)商、投資者與商鋪經(jīng)營者的滿意目標(biāo)。

1、商圈識別的層次與考慮的基本因素

首先在層次上分為宏觀環(huán)境調(diào)研和微觀環(huán)境調(diào)研。

宏觀調(diào)研要考慮的因素:宏觀經(jīng)濟狀況(GDP、經(jīng)濟周期階段等)、房地產(chǎn)市場狀況、本項目所在城市經(jīng)濟狀況、本項目所在城市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況。

宏觀環(huán)境分析的目的是理清客觀經(jīng)濟走勢與房地產(chǎn)市場當(dāng)前的趨勢。特別是商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)在的發(fā)展特點。在此基礎(chǔ)上,為企業(yè)決策提供進退的間接依據(jù)。

微觀環(huán)境要考察的因素:人口規(guī)模、收支狀況、區(qū)域規(guī)劃、交通狀況、競爭對手。

微觀環(huán)境分析即商圈識別,以探求潛在商業(yè)規(guī)模、市場特點、機會與風(fēng)險,從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策提供直接依據(jù)。

2、開發(fā)定位的三種模式

依據(jù)宏觀、微觀調(diào)研結(jié)論,確定開發(fā)定位。大體上有三種模式可供選擇:區(qū)域乃至市級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、便利型商業(yè)。

區(qū)域乃至市級商業(yè)中心:屬于

特大盤開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn),其建筑形態(tài)是以商業(yè)街區(qū)的形式存在,不僅總開發(fā)面積大,其中單體商業(yè)項目的體量也大。此種商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是以區(qū)域或整體城市的購買力為依據(jù)的,以區(qū)位及交通條件的優(yōu)越性為基礎(chǔ)的。因此,必須經(jīng)過充分的市場調(diào)研后才能定奪。

社區(qū)商業(yè)中心:通常伴隨大盤住宅地產(chǎn)開發(fā)而成為提升其整體居住環(huán)境質(zhì)量的一個必要組成部分。此類商業(yè)地產(chǎn)是為社區(qū)及周邊居民提供日常生活消費的商品和服務(wù)而精心打造的,通常以底商或商業(yè)街形式存在。

便利型商業(yè):當(dāng)住宅地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小,而周邊商業(yè)發(fā)育又十分成熟時,便利型商業(yè)是配套開發(fā)的另外一種選擇。具體講,就是為社區(qū)居民提供便利商品和即時服務(wù)的商業(yè)形態(tài),通常是一種切合實際的選擇。

3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響因素

空間位置―――遠,大;近,小。

交通條件―――通暢小;不暢大。

總消費模式:人口數(shù)量、階層、年齡;收支特征與消費偏好。

上述因素及其影響是以一個相對獨立的地產(chǎn)項目為基準(zhǔn)給出的,通常開發(fā)總量與商業(yè)地產(chǎn)之比在3%-5%之間。換言之,具體項目開發(fā)要據(jù)此而展開切合實際的研究。

4、商業(yè)地產(chǎn)投資的業(yè)態(tài)及選擇

業(yè)態(tài)可以按規(guī)模要求與商圈半徑的大小劃分為兩個層次:

其一,基本適合規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài):包括百貨店、大型連鎖超市、專業(yè)店、倉儲店、家居中心、購物中心。

其二,基本適合小規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài):包括超市、專賣店、便利店。

上述兩個層次的業(yè)態(tài)可根據(jù)項目要求有機組合。顯然社區(qū)級和便利級商業(yè)難以引入大規(guī)模經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)。

此外,未列入國家規(guī)定而又具有我國零售市場特征的經(jīng)營方式,包括農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、服裝市場等,通常它們具有批零兼營的特點,經(jīng)營規(guī)?？纱罂尚?。

據(jù)此可知,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)根據(jù)項目所在市場的現(xiàn)實情況和未來發(fā)展趨勢,確定開發(fā)規(guī)模,進而擇定業(yè)態(tài)組合。

商業(yè)建筑與布局的基本要求

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計與開發(fā)應(yīng)基于商業(yè)經(jīng)營的特點與要求,來進行建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計與空間布局。

從商業(yè)經(jīng)營的一般性而言,建筑設(shè)計方案應(yīng)滿足商業(yè)經(jīng)營的以下要求:

外觀醒目,透視性和展示性良好

內(nèi)部空間寬敞,柱距盡量長,層高不宜低

預(yù)留水、電、氣管線

充分利用街角及考量TOD需要

相對集中,避免社區(qū)私密性降低

綜上所述,規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險,必須展開前期充分的調(diào)研與評估,才能切合實際的開發(fā)為社會所需的商業(yè)地產(chǎn),進而為投資者青睞,為經(jīng)營者帶來良好收益。

篇2：商業(yè)街區(qū)開發(fā)中誤區(qū)風(fēng)險規(guī)避

商業(yè)街區(qū)開發(fā)中的誤區(qū)與風(fēng)險如何規(guī)避

隨著城市經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展，商業(yè)街的開發(fā)近幾年來也逐漸升溫。但是，忽視了科學(xué)開發(fā)這一環(huán)節(jié)，問題也就會隨之出現(xiàn)。在對全國各地商業(yè)街走訪中看到，商業(yè)街開發(fā)后長期不能開業(yè)經(jīng)營者并不鮮見。

商業(yè)街開發(fā)風(fēng)險主要集中在四個方面。

第一是規(guī)模風(fēng)險。隨著商業(yè)地產(chǎn)熱的影響及對高額利潤回報的追求，一些商業(yè)街的開發(fā)規(guī)模普遍偏大。由于商業(yè)規(guī)模邊際效益遞減理論的作用，商業(yè)街規(guī)模往往開發(fā)越大，商業(yè)價值反而越低，商家也就越不敢進駐經(jīng)營。動輒十萬、幾十萬平方米的商業(yè)街最終結(jié)果是長期閑置，如北京大都市商業(yè)街等。而商業(yè)街規(guī)模大小是商業(yè)街所在區(qū)域人口、消費力、消費特點及競爭商業(yè)項目等多種因素綜合而決定。通過前期市場研究及科學(xué)計算可以得到商業(yè)街最佳開發(fā)規(guī)模，而不能憑空想象下結(jié)論。

第二是建筑形態(tài)風(fēng)險。商業(yè)街開發(fā)建筑形式有其特有的規(guī)律，絕不是眾多商店集中擺在一起就能稱為商業(yè)街，而步行商業(yè)街對建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)的長、寬、高要求更高。

商業(yè)街的含義是指連綿不斷的商業(yè)氣氛，不是建在一起的商業(yè)就都能發(fā)展成為商業(yè)街。目前，很多新開發(fā)的商業(yè)街為了銷售方便，將商業(yè)街建成鴿子籠式，甚至到3層4層。卻不知商業(yè)經(jīng)營對建筑結(jié)構(gòu)、層高、進深、面寬等都有一定要求。建好的商業(yè)街商家無法使用，也就難以有商家進駐。當(dāng)然，商業(yè)也就難以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商業(yè)街，建好后長期招商困難，最后雖與東方家園、燕莎奧特萊斯、家世界、大食代四家主力店簽約。但這些商家條件是將已建完的15萬平方米商業(yè)街拆掉，按這些商家建筑要求重建。這條街雖然最終修成了正果得以重生，但卻付出了極大的代價。如果開發(fā)前期能夠邀請商業(yè)專家參與論證和把關(guān)，更多地了解商業(yè)開發(fā)規(guī)律，這筆學(xué)費本來是可以不交的。這個項目的開發(fā)商后來也是非常感慨的這么說。所以，開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)街時，應(yīng)更多研究和尊重商業(yè)經(jīng)營對建筑結(jié)構(gòu)要求，因為商業(yè)街最終用途是商家使用。

第三是銷售風(fēng)險。這個風(fēng)險是伴隨房地產(chǎn)市場發(fā)展而發(fā)展。開發(fā)商大多追求開發(fā)資金的快速回籠，所開發(fā)的商業(yè)項目也大多是以銷售為主。銷售過后商業(yè)面積的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，這些產(chǎn)權(quán)往往分散到了投資者手里，而難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理和經(jīng)營，也使前期的商業(yè)規(guī)劃與定位也無法實現(xiàn)。這就是很多銷售非?；鸨纳虡I(yè)街最后卻不能正常開業(yè)經(jīng)營的主要原因之一，而且這樣的情況在全國各地較為普遍。

目前，名地失敗的例子使更多的開發(fā)商覺醒。一些商業(yè)街開發(fā)商也開始由銷售為主轉(zhuǎn)為租售并舉或以出租為主。如嘉興華庭街招商時在商業(yè)面積租售比例方面進行合理的控制，雖有十萬平方米商業(yè)面積，但仍取得了招商與開業(yè)的成功。

第四是定位招商風(fēng)險。過去，商業(yè)街的主要功能就是以滿足周邊居民生活購物需要為主，隨著城市經(jīng)濟及商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)街中的商業(yè)業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整之中。更多長久保持繁榮的商業(yè)街從以購物為主，轉(zhuǎn)為購物、餐飲、休閑娛樂等多功能為一體。另外，一些餐飲街、專業(yè)專賣街也隨之出現(xiàn)。這些特色商業(yè)街的出現(xiàn)，是由于商業(yè)市場的細分所決定。市場當(dāng)中，也有很多定位傳統(tǒng)的商業(yè)街開業(yè)之后，由于周邊商業(yè)競爭及與逛街人群消費差異性等原因而被迫調(diào)整和歇業(yè)。

目前，商業(yè)街開發(fā)商在對商業(yè)街定位時，應(yīng)注重研究周邊商業(yè)市場環(huán)境，走出以滿足購物功能為主的傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)組合，使商業(yè)街購物、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)配比合理，并與周邊商業(yè)實現(xiàn)錯位與錯業(yè)經(jīng)營。這樣，商業(yè)街從一開始就能在與周邊商業(yè)競爭中獲取主動權(quán)并保持長久不衰。

其他影響因素

除以上四點之外，商業(yè)街的展示性、易達性、景觀、節(jié)點、城市文化底韻等等都會影響商業(yè)街的發(fā)展。所以，商業(yè)街開發(fā)以及升級改造確有規(guī)律可言，不注意這些規(guī)律，無疑會加大商業(yè)街的開發(fā)風(fēng)險。開發(fā)前期應(yīng)請商業(yè)規(guī)劃、營銷招商及運營管理等多方面專家論證和把關(guān)，以規(guī)避風(fēng)險。正確的開發(fā)程序包括：市場調(diào)研、可行性研究、項目市場定位、項目產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比、項目投資分析、項目產(chǎn)品規(guī)劃、項目概念設(shè)計、根據(jù)概念設(shè)計進行項目建筑工程設(shè)計、項目開發(fā)建設(shè)、項目推廣、項目招商、項目銷售、項目開業(yè)前準(zhǔn)備、運營管理方案等等。

每一個環(huán)節(jié)都很重要，每一個環(huán)節(jié)最好都有專家參與，這樣才能使商業(yè)街區(qū)的開發(fā)、升級改造工作當(dāng)中的風(fēng)險得到有效規(guī)避。

篇3：總價合同是否可以規(guī)避甲方對工程量清單責(zé)任

總價合同是否可以規(guī)避甲方對工程量清單的責(zé)任？

【條文】1.0.4非國有資金投資的工程建設(shè)項目，可采用工程量清單計價

【解釋】：

1、是否采用工程量清單計價由業(yè)主決定；

2、當(dāng)確定采用工程量清單計價，應(yīng)執(zhí)行本規(guī)范；

3、對于不采用工程量清單計價的工程，除不執(zhí)行工程量清單計價的專門性規(guī)定外，還應(yīng)執(zhí)行本規(guī)范的工程價款調(diào)整、工程計量和價款支付、索賠與現(xiàn)場簽證、竣工結(jié)算以及工程造價爭議處理等內(nèi)容

從條文看，意思是明確的。也就是說，甲方一旦采用了工程量清單的方式，那么規(guī)范的條款仍然是要執(zhí)行的。再看下面的條文：

【條文】

3.1.2采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負責(zé)。

3.1.2招標(biāo)文件中的工程量清單標(biāo)明的工程量是投標(biāo)人投標(biāo)報價的共同基礎(chǔ)，竣工結(jié)算的工程量按發(fā)、承包雙方在合同中約定應(yīng)予計量且實際完成的工程量確定

上面這兩條強制性規(guī)定，同樣說明了招標(biāo)人如果出現(xiàn)了工程量清單編制的錯誤，那么就要承擔(dān)相應(yīng)的后果。

因此，在工程量清單模式下，總價合同的造價不變有2個前提要同時具備：

1、實際施工圖與招標(biāo)時的施工圖一致，無設(shè)計變更發(fā)生

2、實際施工內(nèi)容和招標(biāo)清單內(nèi)容一致

08清單應(yīng)用以來，已經(jīng)產(chǎn)生了相當(dāng)多總價包干的工程索賠案例，施工方都通過08規(guī)范的這些條款，獲得了一定的經(jīng)濟補償。因此，越來越多的招標(biāo)方、咨詢單位開始重視工程量清單的編制。

篇4：談?wù)勈┕て髽I(yè)清單結(jié)算時應(yīng)注意規(guī)避風(fēng)險

談?wù)勈┕て髽I(yè)清單結(jié)算時應(yīng)注意規(guī)避的風(fēng)險

隨著《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》的頒布與實施，工程量清單計價將是今后主要的投標(biāo)形式及結(jié)算方式。這是規(guī)范建設(shè)市場秩序，適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，也是與國際慣例接軌的必然要求。

采用“動態(tài)價格”形式最終把價格的決定權(quán)逐步交給施工企業(yè)，使施工企業(yè)的報價更加合理化，讓建設(shè)單位和施工企業(yè)在合同的主導(dǎo)權(quán)上處于平等的地位，這是清單計價推出的目的。但是這種形式也增加了施工企業(yè)的風(fēng)險，如何規(guī)避風(fēng)險，施工企業(yè)應(yīng)注意以下幾點。

一、投標(biāo)時的風(fēng)險分析

工程量清單投標(biāo)報價風(fēng)險可以分為價格風(fēng)險和合同條款風(fēng)險兩種。價格風(fēng)險是施工企業(yè)在投標(biāo)報價時由于建材產(chǎn)品的好壞、市場價格的波動、施工期間不確定的費用等所能導(dǎo)致的風(fēng)險。合同風(fēng)險是甲乙雙方簽訂的合同條款中由于考慮不當(dāng)，直接影響結(jié)算所能導(dǎo)致的風(fēng)險。

為了使工程結(jié)算時，施工企業(yè)的風(fēng)險降至最低，在投標(biāo)報價時施工企業(yè)應(yīng)做好成本分析，以成分分析為杠桿，將自身的經(jīng)營優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為報價優(yōu)勢。不要一味的追尋最低價投標(biāo)，最低價應(yīng)是高于成本的最低價，應(yīng)該以實際市場價格確定最低成本價。同時在合同中應(yīng)約定如何控制材料價格的質(zhì)量及波動所引起的價格變化。

二、清單漏項及清單項目特征描述不完整或不正確

施工企業(yè)報價之前，要以設(shè)計圖紙和《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》為依據(jù)，認(rèn)真核對所有清單項目，看其是否全面反映了擬建工程的全部內(nèi)容。盡管清單漏項和清單項目特征描述不準(zhǔn)確屬于招標(biāo)人責(zé)任，但是為了避免結(jié)算時導(dǎo)致糾紛或者造成經(jīng)濟損失，應(yīng)在投標(biāo)報價時共同研究補充辦法。

如果結(jié)算時真的造成清單漏項及清單項目特征描述不準(zhǔn)確，雙方應(yīng)該在合同中約定補充的辦法及結(jié)算辦法。避免在結(jié)算過程中產(chǎn)生異議。

三、現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更

施工現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)在施工期間的各種因素和條件發(fā)生變化情況的真實記錄和證實。負責(zé)簽證的雙方代表必須是雙方法人授權(quán)的，而且是具有一定的范圍。簽證必須合理合法，可操作性上經(jīng)得起考驗。同時在清單外增加的簽證費用要在合同中約定明確，如何確定簽證價格、甲方代表有無權(quán)利確定現(xiàn)場簽證的價格都應(yīng)該在合同中體現(xiàn)明確。

設(shè)計變更是工程施工過程中保證設(shè)計和施工質(zhì)量，完善工程設(shè)計，糾正設(shè)計錯誤以及滿足現(xiàn)場條件變化而進行的設(shè)計修改工作。一般包括原設(shè)計單位出具的設(shè)計變更通知單和由施工單位征得原設(shè)計單位同意的設(shè)計變更聯(lián)絡(luò)單兩種。設(shè)計變更也應(yīng)該征得雙方法人授權(quán)人的同意，雙方代表也應(yīng)在變更單上簽字確認(rèn)。并依據(jù)合同由此確認(rèn)價格。

設(shè)計變更實施與費用結(jié)算在合同約定中應(yīng)注意以下幾點：

1.設(shè)計變更是否全部實施，若在設(shè)計圖已實施后，才發(fā)生變更，則應(yīng)注意因牽扯到按原圖施工的人工、材料費及拆除費。若原設(shè)計圖沒有實施，則要扣除變更前部分內(nèi)容的費用。

2.若發(fā)生拆除，已拆除的材料、設(shè)備或已加工好但未安裝的成品、半成品是否由監(jiān)理人員負責(zé)組織建設(shè)單位回收。

3.調(diào)減或取消項目也要簽署設(shè)計變更，以便在結(jié)算中扣除。

分析設(shè)計變更，追究責(zé)任方的責(zé)任也應(yīng)在合同中約定：

1.若由于設(shè)計部