淺談我國(guó)物業(yè)糾紛的處理

物業(yè)糾紛案件不降反升自2003年9月1日實(shí)施以來，國(guó)務(wù)院制定了《房地產(chǎn)管理法》三年多。該條例對(duì)明確物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的社會(huì)化、專業(yè)化和制度化，提高房地產(chǎn)管理水平發(fā)揮著重要作用。但是,我們也要清醒地看到,這幾年來,物業(yè)糾紛案件不降反升,已經(jīng)成為我國(guó)每年“3·15”消費(fèi)者權(quán)益日消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn),尤其令人擔(dān)憂的是有些物業(yè)管理糾紛案件因?yàn)樘幚聿患皶r(shí)轉(zhuǎn)化成刑事案件。由此可見,總結(jié)住宅物業(yè)糾紛的各種類型,分析其產(chǎn)生的原因并提出相應(yīng)的法律對(duì)策,是我們法學(xué)工作者和法律工作者不可回避的現(xiàn)實(shí)問題。一、房地產(chǎn)管理糾紛的主要類型和特點(diǎn)(一)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的民事糾紛我國(guó)住宅物業(yè)糾紛是指住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間因物業(yè)管理行為而發(fā)生的民事糾紛。目前,我國(guó)物業(yè)管理糾紛主要有以下幾種類型384。1.物業(yè)服務(wù)能否成立物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅小區(qū)管理主要是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為物業(yè)公司不具備管理物業(yè)的資格,要求物業(yè)公司退出管理的物業(yè)。在開發(fā)商完成開發(fā)建設(shè)出售房屋前,往往選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅小區(qū)的管理,在出售房屋時(shí)一起“配售”。業(yè)主入住后,如果物業(yè)服務(wù)不能令人滿意,往往拒絕與物業(yè)公司重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同或以物業(yè)公司不具有管理權(quán)為由要求其退出管理,并另請(qǐng)“管家”而引起糾紛。在福州、廣州等地出現(xiàn)過1個(gè)小區(qū)2個(gè)物業(yè)公司的現(xiàn)象。2.業(yè)主的檢測(cè)報(bào)告引發(fā)糾紛主要有4種情形:①設(shè)備設(shè)施的維護(hù)修繕責(zé)任而產(chǎn)生的糾紛。如開發(fā)商移交的設(shè)備設(shè)施不完整或有瑕疵,業(yè)主往往找物業(yè)管理企業(yè)而引發(fā)矛盾;因維修不及時(shí)、不到位也常常引起糾紛。②環(huán)境的維護(hù)責(zé)任產(chǎn)生的糾紛。有的是開發(fā)商在銷售房屋過程中對(duì)客戶做出的有關(guān)周邊環(huán)境、綠化率的承諾在業(yè)主入住后并沒有兌現(xiàn)而引發(fā)矛盾,如2004年8月1日,西安市長(zhǎng)信世紀(jì)花園小區(qū)多戶業(yè)主,以“綠地未達(dá)到約定面積”等為由,在自己家陽(yáng)臺(tái)外懸掛了30多面“上當(dāng)受騙、低價(jià)轉(zhuǎn)讓”的大橫幅而引發(fā)一場(chǎng)糾紛;有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒有認(rèn)真履行維護(hù)、美化環(huán)境之義務(wù)而引起爭(zhēng)議。③保安責(zé)任糾紛。有的物業(yè)公司未盡安全保衛(wèi)義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主小區(qū)車輛丟失或家中被盜或人員受傷甚至死亡而引起糾紛。④其他與管理責(zé)任有關(guān)的侵權(quán)糾紛,如水災(zāi)、火災(zāi)、物業(yè)坍塌等重大事故而引發(fā)的糾紛。3.業(yè)主違規(guī)的問題有的是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差,有的是因物業(yè)公司亂收費(fèi)(如收取垃圾清運(yùn)、裝修、材料運(yùn)輸、電梯使用等費(fèi)用)而引起糾紛,也有的是業(yè)主以長(zhǎng)期未居住或房屋質(zhì)量不合格或配套設(shè)施不完備為由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)用而引起矛盾。4.有關(guān)單位的救濟(jì)有的小區(qū)中物業(yè)公司仍然代煤氣、水電企業(yè)收繳費(fèi)用,遇到有的業(yè)主拖欠費(fèi)用時(shí),有關(guān)單位就停止供應(yīng)煤氣、水電,導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利被侵犯,要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任而引起的糾紛。(二)主要特點(diǎn)是385%1.物業(yè)糾紛案件的受理現(xiàn)狀隨著房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,物業(yè)管理也得到突飛猛進(jìn)發(fā)展。與此相對(duì)應(yīng),物業(yè)管理糾紛也呈現(xiàn)多發(fā)性的態(tài)勢(shì)。根據(jù)統(tǒng)計(jì),北京市海淀區(qū)法院2003年1至9月共受理物業(yè)糾紛案件88件,但從2003年9月至2004年3月底,即《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后的半年時(shí)間里受理的該類案件多達(dá)246件,相當(dāng)于以往的3倍。這種現(xiàn)象在其他法院同樣存在,已經(jīng)成為法院重要的案件類型之一。2.爭(zhēng)議解決的復(fù)雜性物業(yè)管理一旦發(fā)生糾紛,因?yàn)闃I(yè)主利益的共同性,使他們自然而然地聯(lián)合在一起,形成群體性糾紛。3.爭(zhēng)議的多樣性如上所述,目前我國(guó)物業(yè)管理糾紛有業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的管理權(quán)糾紛、管理責(zé)任糾紛、管理費(fèi)糾紛、代收代繳糾紛等等,多種多樣。4.從民事案件的依據(jù)目前我國(guó)《物權(quán)法》尚未通過,建筑物區(qū)分所有權(quán)制度缺乏,審理物業(yè)管理糾紛案件多以《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《民法通則》、《合同法》為依據(jù)。但由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》缺乏建筑物區(qū)分所有權(quán)之規(guī)定,《民法通則》、《合同法》并沒有直接關(guān)于物業(yè)管理內(nèi)容的規(guī)定,原則性強(qiáng),操作起來難度大,糾紛處理起來相當(dāng)復(fù)雜。二、物業(yè)管理社會(huì)機(jī)制不完善導(dǎo)致我國(guó)物業(yè)管理糾紛的原因是多方面的,既有體制的,也有法律法規(guī)不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主觀念錯(cuò)位等等,具體如下:(一)誰開發(fā)誰管理的管理體制導(dǎo)致開發(fā)商的遺留問題往往由物業(yè)公司來扛在實(shí)踐中,由于新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理活動(dòng)往往是由開發(fā)商投資設(shè)立的物業(yè)公司負(fù)責(zé)的,它們關(guān)系視同父子關(guān)系,業(yè)主一旦遇到商品房質(zhì)量有問題、綠化面積未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)、房?jī)r(jià)中沒有明確的收費(fèi)項(xiàng)目(如管道煤氣、有線電視費(fèi))等等,物業(yè)公司往往成為業(yè)主發(fā)泄的對(duì)象和“出氣筒”,收取物業(yè)費(fèi)用及其它費(fèi)用自然而然成為“株連”的對(duì)象。(二)物業(yè)管理法律法規(guī)和物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制不完善,處理物業(yè)糾紛往往無法可依盡管我國(guó)已于2003年9月1日起實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》,2004年5月1日起《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦法》,但至今對(duì)處理物業(yè)管理糾紛起重要作用的《物權(quán)法》尚未出臺(tái)。筆者認(rèn)為,我國(guó)物業(yè)管理領(lǐng)域突出問題是:立法滯后、立法層次低;規(guī)定的物業(yè)管理層次單一;規(guī)定的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制難以形成;物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制并不完善;對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間關(guān)系未作調(diào)整。這些問題的存在不僅不能處理好已發(fā)生的物業(yè)管理糾紛,而且進(jìn)一步加劇物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾和糾紛。(三)物業(yè)管理公司和業(yè)主的觀念錯(cuò)位業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系實(shí)際上相當(dāng)于主人和管家之間的關(guān)系:“家(房產(chǎn))”歸主人所有,管家是受雇為主人服務(wù)的。物業(yè)公司往往認(rèn)為自己是“管理”小區(qū)與業(yè)主,而不是服務(wù)于小區(qū)、業(yè)主。如物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)是物業(yè)公司的“命脈”,要按時(shí)甚至提前收取,對(duì)于小區(qū)路燈不亮、道路不平、下水道堵塞、供水電不正常等事關(guān)業(yè)主利益往往可以“忽略”,其“管理權(quán)”可以放棄。物業(yè)公司的觀念錯(cuò)位還表現(xiàn)在我國(guó)幾乎所有的物業(yè)公司的名稱都是稱之為“物業(yè)管理公司”,而不是稱之為“物業(yè)服務(wù)公司”,向業(yè)主收取的是“物業(yè)管理費(fèi)”,而不是“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”。而小區(qū)業(yè)主往往存在“少交費(fèi)、多享受”、甚至排斥“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”的心理。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為,只要物業(yè)公司的服務(wù)與自己的意愿不符合,就失去心理平衡,進(jìn)而惡意欠費(fèi),甚至聯(lián)合業(yè)主集體對(duì)抗物業(yè)公司,這反映了部分業(yè)主缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律地位平等意識(shí)。(四)主體雙方重權(quán)利、輕義務(wù)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系是通過物業(yè)服務(wù)合同建立起來的。物業(yè)服務(wù)合同是雙方有償合同,一方的合同權(quán)利正是另一方的合同義務(wù),一方不履行合同義務(wù),另一方就無法實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。但是,在實(shí)踐中,物業(yè)公司和業(yè)主往往只考慮自己利益和他方義務(wù)。如有的業(yè)主就以服務(wù)不到位、質(zhì)量不過關(guān),拒絕繳納各種費(fèi)用,物業(yè)公司則以業(yè)主不繳納費(fèi)用侵犯權(quán)利為由,違法強(qiáng)行停水停電,迫使業(yè)主就范,從而導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主的糾紛不斷發(fā)生、甚至升級(jí)。(五)物業(yè)公司與公用企業(yè)、公共管理部門的關(guān)系尚未理順盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條明確規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”,但是由于種種原因,一些物業(yè)小區(qū),自來水、供電等公用企業(yè)、部門仍按照小區(qū)的總表收費(fèi),物業(yè)公司負(fù)責(zé)代收代繳,如果一些業(yè)主拖欠,自來水、供電等公用企業(yè)、部門往往要求物業(yè)公司負(fù)擔(dān)差額或采取簡(jiǎn)單處理辦法,停止供應(yīng)整個(gè)小區(qū)的水、電,導(dǎo)致糾紛不斷。(六)業(yè)主委員會(huì)組建困難而且運(yùn)作不規(guī)范依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),其重要職責(zé)有代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同,監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施等。但是由于該條例對(duì)召開業(yè)主大會(huì)的條件、業(yè)主委員會(huì)的組織保障、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任等沒有具體的規(guī)定,再加上業(yè)主沒有積極性,無法召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)象比比皆是;已成立的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,存在違法行使權(quán)力的現(xiàn)象,這也進(jìn)一步加劇有關(guān)當(dāng)事人之間的矛盾。三、房地產(chǎn)管理糾紛的法律糾紛(一)解決常見的房地產(chǎn)管理糾紛的基本思路1.業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)在實(shí)踐中,人們往往把業(yè)主委員會(huì)當(dāng)作物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人一方,這是錯(cuò)誤的。第一,我國(guó)現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的法律地位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條僅僅規(guī)定業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)和有關(guān)法定職責(zé),并沒有明確規(guī)定其法律地位如何,也沒有明確規(guī)定其是否具有獨(dú)立人格、是否享有權(quán)利能力和行為能力。第二,西方國(guó)家法律通常規(guī)定管理人(管理機(jī)關(guān))只能代表管理團(tuán)體或區(qū)分所有權(quán)人對(duì)外實(shí)施行為,并由管理團(tuán)體或全體業(yè)主承擔(dān)其法律后果。西方各國(guó)往往在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體之外,設(shè)立性質(zhì)上類似于我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的管理機(jī)關(guān),稱為管理人或管理者,實(shí)施管理行為。如法國(guó)《住宅分層所有權(quán)法》規(guī)定,管理者有權(quán)代表管理團(tuán)體實(shí)施民事上及訴訟上的一切行為;日本《區(qū)分所有權(quán)法》第26條規(guī)定,管理人就其職務(wù),對(duì)外代表區(qū)分所有權(quán)人;德國(guó)《住宅所有權(quán)法》第27條規(guī)定,管理人得以全體住宅所有權(quán)人名義對(duì)外實(shí)施行為。第三,從訂立物業(yè)服務(wù)合同的目的和合同的相對(duì)性來看,如果把業(yè)主委員會(huì)作為合同當(dāng)事人一方,意味著合同只能約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì),而不能直接約束業(yè)主,這顯然與訂立物業(yè)服務(wù)合同的目的相違背。因?yàn)橛喠⑽飿I(yè)服務(wù)合同的目的是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主也直接向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第四,從《物業(yè)管理?xiàng)l例》立法者旨意來看,業(yè)主委員會(huì)是作為業(yè)主代表與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。曾經(jīng)公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(草案)第15條第2款規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一是“與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”,但是最終公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》則增加“代表業(yè)主”的用語,規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一是“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”,從這里可以清楚看出,立法者意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主委員會(huì)只是作為業(yè)主的代表訂立物業(yè)服務(wù)合同,而草案的表述容易讓人誤解業(yè)主委員會(huì)為合同的當(dāng)事人。第五,將業(yè)主委員會(huì)作為合同當(dāng)事人,還會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》困難。依通說,《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的消費(fèi)者是為滿足生活需要而購(gòu)買、使用商品和接受服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員。有的學(xué)者就認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)既不是個(gè)人,也不是法理意義上的弱者,因此物業(yè)服務(wù)合同糾紛不能適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。將物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人確認(rèn)為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),就可以避免這樣的爭(zhēng)議,使業(yè)主受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)。如何認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同的效力呢?筆者認(rèn)為,關(guān)鍵要審查業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)民主選舉產(chǎn)生,是否依法辦理登記。只有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)民主選舉產(chǎn)生,并依法辦理登記手續(xù)的業(yè)主委員會(huì)才是合法的組織。這樣的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)授權(quán),與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同具有法律效力,其行為產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)合同的另一方當(dāng)事人為物業(yè)公司。物業(yè)公司要成為適格的物業(yè)服務(wù)合同的另一方當(dāng)事人,應(yīng)該具備哪些條件呢?筆者認(rèn)為,至少要具備2個(gè)條件:第一,經(jīng)過工商登記、并領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。只有依法成立、具有法人資格、并能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的物業(yè)公司才是合法的主體。如果僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商附設(shè)的物業(yè)管理部,就不能作為合同的當(dāng)事人,其訂立的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該認(rèn)定為無效;第二,物業(yè)公司應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化的管理工作,物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的管理經(jīng)驗(yàn)、管理技術(shù),擁有一定合格人數(shù)的從業(yè)人員,才能進(jìn)行有效的物業(yè)管理工作。因此,對(duì)于地方性法規(guī)規(guī)定必須取得資質(zhì)證書才可從事物業(yè)服務(wù)的,則物業(yè)公司必須取得主管部門頒發(fā)的“資質(zhì)證書”,否則,其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效。對(duì)于地方性法規(guī)沒有規(guī)定資質(zhì)審查制度的,只要物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過工商登記,領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照,就可以認(rèn)定其具有簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體資格。2.業(yè)主和物業(yè)公司的責(zé)任《物業(yè)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。因此,當(dāng)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備不能正常使用,業(yè)主要求物業(yè)公司修繕時(shí),物業(yè)管理公司以此為依據(jù)拒絕承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為,依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條關(guān)于物業(yè)公司承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)的規(guī)定,物業(yè)公司接受驗(yàn)收就意味著對(duì)房屋及其配套設(shè)施的安全使用承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。物業(yè)公司作為專業(yè)管理公司,應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能與使用有充分的了解,在接收后,如果發(fā)生故障,有義務(wù)先行維修。即使在保修內(nèi),物業(yè)公司也應(yīng)該對(duì)日常的修繕承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然,修繕義務(wù)與保修義務(wù)發(fā)生競(jìng)合,業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)公司履行義務(wù),維修產(chǎn)生的費(fèi)用,物業(yè)公司有權(quán)向建設(shè)單位追償。對(duì)于物業(yè)公司未能按照物業(yè)服務(wù)合同之規(guī)定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等管理職責(zé),造成物業(yè)環(huán)境惡化,應(yīng)認(rèn)定為違約行為,業(yè)主可追究其違約責(zé)任;如果是屬于開發(fā)商欺騙消費(fèi)者或違反商品房預(yù)售合同規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化差或未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施不全,業(yè)主應(yīng)當(dāng)追究開發(fā)商的法律責(zé)任,而不應(yīng)當(dāng)“株連”物業(yè)公司。對(duì)于保安責(zé)任,物業(yè)公司和業(yè)主往往從自身利益出發(fā)來理解。物業(yè)公司認(rèn)為收取的物業(yè)費(fèi)不是保安費(fèi),也不是保管費(fèi),保安定時(shí)巡邏,已經(jīng)盡責(zé),況且小區(qū)內(nèi)業(yè)主丟失財(cái)物、毀壞或人身受到傷害甚至死亡是由于第三人違法犯罪行為導(dǎo)致的,所以,物業(yè)公司對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任;業(yè)主則認(rèn)為其繳納的物業(yè)費(fèi)已包含了保安費(fèi),其財(cái)物被盜、毀壞或被害,是物業(yè)公司未盡保安義務(wù),因此應(yīng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為,在物業(yè)服務(wù)合同有明確規(guī)定情況下,業(yè)主可以依照合同規(guī)定要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任;在物業(yè)服務(wù)合同沒有明確規(guī)定情況下,物業(yè)公司只有在未盡到安全防范義務(wù)并對(duì)業(yè)主丟失財(cái)物、毀壞或人身受到傷害甚至死亡有過錯(cuò)的情形下,才承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我們處理案件時(shí)要特別注意,保安責(zé)任為行為義務(wù)而不是結(jié)果義務(wù)402-403。行為義務(wù)是義務(wù)人只要盡到作為的義務(wù)即為完全履行了法律義務(wù),不要求有特定結(jié)果的發(fā)生或不發(fā)生;結(jié)果義務(wù)則是不僅要求義務(wù)人的作為,還要求特定結(jié)果的發(fā)生或不發(fā)生。所以,我們不能簡(jiǎn)單認(rèn)為只要發(fā)生了業(yè)主丟失財(cái)物、毀壞或人身受到傷害甚至死亡事件,物業(yè)公司就要承擔(dān)責(zé)任。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條關(guān)于物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作的規(guī)定,物業(yè)公司有義務(wù)采取措施有效防范小區(qū)水災(zāi)、火災(zāi)、物業(yè)坍塌等重大事故的發(fā)生。發(fā)生事故時(shí),物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)采取緊急措施,并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作,否則,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3.對(duì)于公共費(fèi)用的不合理分?jǐn)偟膽?yīng)對(duì)措施業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因多種多樣,我們應(yīng)該根據(jù)不同的原因,采取不同的處理辦法。屬于業(yè)主無理拒交的,業(yè)主應(yīng)該按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)用并承擔(dān)延期履約的責(zé)任;如因物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的,則屬于物業(yè)公司違約在先,業(yè)主拒絕交納屬于行使后履行抗辯權(quán)。在這種情況下,應(yīng)駁回物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求或減少業(yè)主應(yīng)交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;對(duì)于因公共費(fèi)用的不合理分?jǐn)倢?dǎo)致業(yè)主拒交的,應(yīng)依照政府主管部門的有關(guān)規(guī)定,在合理確定各個(gè)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用的基礎(chǔ)上,要求有關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)攤的物業(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用;對(duì)于物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)而導(dǎo)致業(yè)主拒交的,應(yīng)要求業(yè)主按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交納,對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的,不予支持,并建議物價(jià)監(jiān)督管理部門對(duì)物業(yè)公司的違規(guī)行為進(jìn)行處罰;對(duì)于雙方之間雖然沒有簽定物業(yè)服務(wù)合同,但是業(yè)主事實(shí)上已經(jīng)享受物業(yè)服務(wù)的,可以按照公平合理、誠(chéng)實(shí)原則,要求業(yè)主交納相應(yīng)的費(fèi)用。至于業(yè)主以以下理由要求減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,則不予支持:①業(yè)主自身原因長(zhǎng)期未居住房屋;②房屋質(zhì)量不合格或配套設(shè)施不完備(因質(zhì)量原因?qū)е路课菘陀^上不能居住的除外);③其他不合理理由。4.妥善處理業(yè)主、使用人的糾紛物業(yè)公司為迫使業(yè)主或使用人交納物業(yè)管理費(fèi),常采取停電、停水、停氣等措施;業(yè)主和使用人以收費(fèi)不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯;由此引發(fā)的訴訟案實(shí)踐中有不同的看法。一種看法認(rèn)為,物業(yè)公司對(duì)拖欠管理費(fèi)行為可依物業(yè)服務(wù)合同追索,采取嚴(yán)重影響業(yè)主或使用人正常經(jīng)營(yíng)、居住的停水電等行為,是侵權(quán)行為;另一種看法則認(rèn)為,停水電等是因業(yè)主、使用人欠費(fèi)所造成,停水電等行為不構(gòu)成侵權(quán)。由于停水電等措施嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人的經(jīng)營(yíng)、生活,易使矛盾激化,妥善處理此類糾紛十分重要。筆者認(rèn)為,在業(yè)主或使用人的確欠費(fèi)的情況下,采取停水電氣等措施是否違約或侵權(quán),應(yīng)具體情況具體分析。如物業(yè)服務(wù)合同中約定,對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的可以或不可以采取停水電等措施的,應(yīng)從其約定,物業(yè)公司如違反合同約定,則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在無合同約定的情況下,應(yīng)區(qū)分收費(fèi)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)具體分析。物業(yè)管理費(fèi)主要分為為業(yè)主、使用人提供衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)的費(fèi)用,代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用,以及特約服務(wù)的費(fèi)用。這三項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用既有聯(lián)系又有區(qū)別。業(yè)主僅拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)的費(fèi)用,而未拖欠公眾代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)公司不能采取停水電等措施,否則即為侵權(quán);業(yè)主或使用人拖欠應(yīng)交納的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用,使物業(yè)公司為此未能代交有關(guān)費(fèi)用,致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的,物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任;如物業(yè)公司收取費(fèi)用后未及時(shí)上交有關(guān)部門,致使有關(guān)部門停止供水、電、氣的,則物業(yè)公司未盡服務(wù)義務(wù),應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,給業(yè)主、使用人造成損失的,應(yīng)賠償損失。在有關(guān)部門并未停止供水、電、氣的情況下,物業(yè)公司對(duì)拖欠公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主或使用人,采取停水、電、氣的措施,侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益,依法不應(yīng)得到支持。(二)限制房地產(chǎn)管理糾紛的法律對(duì)策1.業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系盡管我國(guó)物業(yè)管理法的體系框架是由憲法、法律、行政法規(guī)、部委規(guī)章、地方性法規(guī)等構(gòu)成,但是調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系主要靠行政法規(guī)——《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)部委規(guī)章,這種立法層次難以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要。尤其是現(xiàn)代城市發(fā)展,多層建筑物與物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn),產(chǎn)生了新型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利形態(tài)——建筑物區(qū)分所有權(quán),如何有效保護(hù)業(yè)主享有的區(qū)分所有權(quán),協(xié)調(diào)業(yè)主之間的權(quán)利沖突,理順業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系,在我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)情況下,已成為我國(guó)立法空白點(diǎn),也是長(zhǎng)期實(shí)踐中爭(zhēng)論不休的問題。因此,筆者認(rèn)為,為了全面規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,維護(hù)合法權(quán)利,完善物業(yè)管理監(jiān)督體制、管理體制,規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),克服已出臺(tái)的法規(guī)規(guī)章未涵蓋物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容、可操作性不夠強(qiáng)的缺點(diǎn),很有必要由全國(guó)人大常委會(huì)制定一部全國(guó)統(tǒng)一的《物業(yè)管理法》。2.業(yè)主經(jīng)營(yíng)式管理模式,應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,將業(yè)主從《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”可看出,我國(guó)物業(yè)管理體制中往往把選聘物業(yè)管理公司管理模式做為唯一合法模式,這與我國(guó)國(guó)情并不符合。筆者認(rèn)為,從我國(guó)人均收入并不高的實(shí)際出發(fā),可學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的做法,把單一的選聘物業(yè)管理公司管理模式改為選聘物業(yè)管理公司管理與業(yè)主經(jīng)營(yíng)式管理并用的2種模式。整個(gè)社區(qū)的建筑物分為2部分:一部分是私產(chǎn),即居民的套房,由業(yè)主自己負(fù)責(zé);另一部分是公產(chǎn),包括庭院、各種活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物。公共社區(qū)為全體成員所有,由他們自己管理,即業(yè)主自主式物業(yè)管理。這種管理模式好處在于從公產(chǎn)中取得的收益或管理費(fèi)在支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及其他費(fèi)用開支后,往往還有節(jié)余,從而減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),也可避免一些物業(yè)糾紛,保障社區(qū)安定與穩(wěn)定。因此,筆者認(rèn)為,應(yīng)允許業(yè)主根據(jù)需要成立物業(yè)管理委員會(huì),全權(quán)負(fù)責(zé)管理,作為業(yè)主經(jīng)營(yíng)式管理機(jī)構(gòu),在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中增加對(duì)其委員產(chǎn)生、組成、任期、職責(zé)等方面規(guī)定;并將其第二條修改為“本條例所稱物業(yè)管理是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或其他組織的委托,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理,對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)”。3.未采用招投標(biāo)方式選人筆者認(rèn)為,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條、第24條中有關(guān)“國(guó)家提倡”去掉,增加法律規(guī)范強(qiáng)制性;非住宅物業(yè)管理(如寫字樓、商住兩用樓)的建設(shè)單位,也要依法通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè);所謂“住宅規(guī)模較大的”,也應(yīng)當(dāng)有個(gè)明確界定,才具有可操作性;對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第57條有關(guān)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的法律責(zé)任規(guī)定進(jìn)行修改,對(duì)違反者的罰款幅度提高,可改為5萬元以上20萬元以下