物業(yè)管理師考試輔導資料：會計核算依據(jù)

一、業(yè)主公約

業(yè)主公約是各業(yè)主與進展商在買賣樓宇后所簽署的合約。公約對進展商、全體業(yè)主、用戶及治理者均有約束力，并明確各自的權利、義務及責任。

公約內(nèi)包括了許多有關財務處理、費用計算等數(shù)據(jù)。財務治理部人員須具體了解該項資料及規(guī)定，并作為會計核算的依據(jù)。

現(xiàn)列舉其中較重要的條款如下：

1.本物業(yè)治理賬目發(fā)生盈虧時的處理方法

一份內(nèi)容完善的公約應就本物業(yè)治理發(fā)生盈余或虧損狀況時的處理或解決方法予以明確規(guī)定。通常，本著“用者自付”的原則，本物業(yè)的盈余由該物業(yè)的全體用戶共同享有，本物業(yè)的虧損由該物業(yè)的全體用戶共同分擔。固然也可以是其它的處理方式，如：在業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)治理期間，小用戶以按商定繳納綜合物業(yè)治理費用為限，收入缺乏以應付常常性支出時，由開發(fā)商擔當補貼責任。但關鍵是必需有明確的商定。

2.本物業(yè)綜合治理費收支狀況的公布

要求物業(yè)治理公司定期公布所管物業(yè)的收支狀況，是我國物業(yè)治理行業(yè)法規(guī)中明文規(guī)定的。在與有關法規(guī)保持全都的前提下，公約中通常會對公布的詳細時間、方式和要求做出規(guī)定。

3.收支核算方面的規(guī)定

公約通常列明是否需要為本物業(yè)各局部（如：停車場、辦公樓、住宅樓等）的收支獨立核算。

4.未出售單位和已出售但空置單位治理費計算法

通常未出售的單位享有肯定的治理費減免優(yōu)待。

5.治理費起計日期的商定

通常可以是實際收樓日，或交付使用通知書發(fā)出日期加若干天為起計日，或者以前述兩者較早者為起計日，也可以是開發(fā)商與業(yè)戶在售樓時做出的其它商定。

6.滯納金的計算法

公約通常會規(guī)定業(yè)戶必需在每月某日前繳付治理費，逾期未付者，則治理公司有權按規(guī)定利率計收滯納金。

二、治理合約

治理合約是開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)治理公司簽署的合約，其主要作用是明確托付方和受托方的權利和義務。主要應包含以下內(nèi)容：

1.物業(yè)治理公司治理本物業(yè)的年限，及治理公司酬勞的計收標準及方法等。

2.物業(yè)治理公司受治理公約的約束，并享有公約規(guī)定的治理人所享有的權利、義務及責任，依據(jù)治理公約對本物業(yè)進展治理。

3.需編制財務預算及預算掌握，除首年預算外，通常由財務治理部牽頭為每一新的財政年度制定財政預算，并在該年度的實際運作中對各項開支實施預算掌握。

4.合約到期或終止時，財務移交方面的要求。

三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標準一覽表

該等文件通常在業(yè)主收樓時一并派發(fā)，并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。

四、收樓的流程

在整個收樓的程序中，有許多會計部必不行少的資料，如：

1.的確的收樓日期，用以計算治理費起計日期。

2.各單位業(yè)戶數(shù)據(jù)，包括姓名、聯(lián)絡地址及電話等。

3.已繳付治理費按金及其它款項的收據(jù)，可作入賬及